今年下半年，香港樓市的漲勢開始控制住了，不過業界人士卻未雨綢繆，認為香港樓市的問題遠遠比看上去要嚴重得多，仲量聯行董事總經理曾煥平稱，盡管樓市從數據層面看沒有出現問題，但目前的香港樓市有如患“惡性腫瘤”的病人，需要盡快“醫治”，香港政府應該盡快檢視現有的樓市調控“辣招”。

表面平靜的香港樓市

2015年上半年，市場對香港樓市一片看好，令整體成交量大幅提升，上半年香港住宅買賣成交量於上半年上升20.4%，但步入下半年，關於香港樓市下挫的言論層出不窮，令投資者趨於謹慎，香港住宅買賣成交量下半年同比大幅下挫36.5%，令香港首11個月平均每月成交量減少至4722宗，較2014年的5317宗減少11.2%。

其中，成交量下滑幅度最大的就是二手房，香港住宅的二手物業成交宗數在今年7月至10月同比下挫37.5%，另一方面，由於香港發展商提供高成數的按揭貸款，成功吸引不少買家，令一手房成交量占比大幅增加，今年首10個月，約28%的住宅銷售為新房銷售，而過去10年這一比率僅僅只有15%。

不過，從樓價的角度來看，年初至今，香港的樓價確實沒有出現明顯變化。根據香港差餉物業估價署數據，10月份私人住宅售價指數由歷史高位出現回落，終止了連續6個月的升勢。數據顯示，10月份香港私人住宅樓價指數報302.6點，環比下挫1.1%，但今年整體首10個月，樓價還是上升8.7%。

曾煥平稱，受二手物業市場銷售放緩的拖累，預計下半年物業買賣成交量會持續下挫，隨著香港發展商明年將推出更多新的樓盤，他預計2016年中小型住宅及豪宅的價格將下挫5%左右。

曾煥平指出，這些樓市的數據都只是浮現在表面的情況，並沒有反應香港樓市的真實問題。由於香港今年首10個月，28%的住宅銷售為新房銷售，而這些新房的價格在建築成本的高企下，只漲不跌，掩蓋了香港二手樓市的整體跌幅。

二手樓市停滯不健康

曾煥平認為，目前香港樓市的根本問題在於，買家借不到錢，賣家也遲遲不肯賣房，導致了二手樓市的停滯發展，這是極其不健康的，一旦外圍市場有壞消息傳來，香港樓市崩盤的可能性極大，短時間將下挫20%甚至更多。

由於香港金管局在今年2月推出新的“辣招”，如果買家想購買樓價在700萬港元以下的中小型住宅單位，可從銀行按揭的成數最高只能有60%，意味著中小型住宅單位的買家首付必須達到40%，這一政策也被市場稱為史上“最辣”。

曾煥平認為，目前香港政府推出的所有“辣招”中，這一招直接導致了準買家借不到錢，是最應該檢視的政策。而香港的二手住宅市場也變成了一潭死水，根據香港土地註冊處資料顯示，11月新高二手住宅註冊量只有1854宗，創下了歷史新低，比10月的2007宗環比下挫7.6%。

但是，香港的新房市場反而更為火熱，曾煥平指出，不少香港地產開發商為了提升去化率，給地產代理的傭金奇高，有的甚至達到了20%，即便是普通的新房交易，傭金也能達到4%至5%，而對於二手房來說，傭金只有1%至3%。

更為危險的是，曾煥平稱，目前香港的地產發展商采取了一種“火中取栗”的方法，他們給不少買家提供很高成數的按揭貸款，讓買家首付只需要付15%至20%，加上一系列稅務優惠，負擔遠比二手房要輕。

一切表面上看上去似乎沒有問題，但是曾煥平認為，發展商用自己的資金給買家提供借貸是非常危險的事情，如果讓二手市場成交量持續萎靡，但背後卻隱藏巨大危機。

曾煥平指出，一旦外圍經濟轉差，一些急於套現的投資者可能會出現大幅降價賣樓，如果是健康的二手樓交易市場，很快有人接盤，不會出現系統性崩潰的情況，但如果像現在這樣，準買家還是借不到錢買房，樓市可能出現很大跌幅，可能在很短時間下挫20%甚至更多，引發一系列連鎖反應。如果到那時候政府再檢討自身的政策，已經為時已晚。

不過，香港政府似乎對改變樓市政策的意願不大。香港特區行政長官梁振英12月8日在出席行政會議前稱，由於土地和房屋供應增加，樓價和租金在過去一段時間已經出現輕微回落，政府不會“減辣”。過去由於土地和房屋供應不足，加上外來、炒賣和投機的需求，導致香港的住宅市場出現了較為嚴重的供不應求的情況。他強調政府非常重視住房問題，已下定決心去解決，呼籲社會配合政府的計劃。