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炒房客成都一億購60套房被辟謠 業內稱開發商想盡快跑量獲利

“跟你這麽說吧,你現在買,過年的時候肯定賺30萬。”成都中德置業的銷售代表指著中德·英倫世邦的100平方左右的戶型模型,“這個房子四五月份的時候賣9000元/平方米,現在賣15000元/平方米。” 

這是第一財經記者在銷售現場看到的內容。就是這個樓盤,在漲價的同時,曾9月21日傳出令成都樓市震驚的消息——“一位來自浙江的客戶一次性買下60套房,成交約1億”。該消息迅速在社交媒體上傳播,而其他多個樓盤也宣稱被土豪掃貨。雖然這條消息隨即在23號就被中德置業自身辟謠,但一時間,“炒房團空降成都”的消息似乎甚囂塵上。 

受到這些因素的刺激,第一財經發現,這兩天成都多個樓盤開盤即清盤,一些樓盤乘機發布漲價通知。

是否出現謠言制造恐慌 

在9月21日傳出“購60套房”消息當天,騰訊財經采訪到中德置業的營銷總監姜川,姜川稱,該客戶選擇上周剛開盤的8號樓房源,挑的是110-130平方米的大戶型,有律師陪同購買,並且按照每套6萬元,已經先期交付360萬元的定金。 

在這條新聞發布之後,中原地產首席分析師張大偉就在其個人微信公號上提出質疑。張大偉認為,這則新聞的起源和產生是從9月21日開始,在9月21日下午交了每套6萬的定金買了房之後,然後晚間9點這一新聞就已經出現在媒體上!按照正常的消息來源,這種大單炒房客,是銷售的獨家資源,因為這種客戶就是金主,銷售是會積極保護消息源的,但為什麽在小定的當天,銷售總監就積極向媒體曝光?

張大偉強調,“這個新聞是真的嗎?如果是真的,那麽成都住建委就應該檢討了,如果不是真的,創造這個消息散布的,是不是涉嫌犯罪了?” 

9月23日晚間,中德置業在其官方微信公眾號上發布聲明稱,“網傳一客戶一次性購買我司中德·英倫世邦項目60套房屋一事不屬實,因雙方未能達成購買協議,客戶已退定。”這是中德置業在其微信公號上一份否認聲明。 

對於中德置業9月23日的否認聲明,輿論一片嘩然。有的人認為開發商發布虛假消息、炒作房價、制造恐慌,應該嚴查,有的人則認為這是開發商迫於壓力而為之。第一財經聯系中德置業營銷策劃部副總監龍浩,他表示,一切以公司聲明為準,對於輿論關切不予置評。 

不過,盡管這個事實被否認,但是成都樓市卻並沒有安寧下來,反而愈發激進。 

與中德·英倫世邦相近的龍湖九里晴川漲價到17000元/平方米。華僑城原岸四處打廣告發布漲價通知,9月25日全線漲價5000元/平方米,濱江和城9月24日早晨放號,9月23日通宵排隊領號。

銳理戰略研究中心總經理郭潔郭潔向《第一財經》表示,這些信息制造出來的恐慌,讓所有購房者,尤其是本地購房者,心理上產生很大壓力,恐慌性的入市搶房。這是我們房地產從業人員不贊成的,但是市場的不理性也沒有辦法。 

郭潔認為,成都樓市近期出現的漲價潮,是由政府的寬松政策、開發商的炒作、媒體的助推,購房者自己恐慌等幾個原因造成的。 

“尤其是近期炒房客進入成都比較明顯,沒有炒房團,我們認為8月份,成都樓市都應該趨於緩和,也就是說量價都會有所回落。但是,8月份出現一些外地購房者來搶房,造成了8月以來市場的熱度。”郭潔表示。 

記者註意到,9月23日,成都市城鄉房管局在其官方網站發布了《加強監管 促進我市房地產市場健康發展》的信息。 

這則信息稱,“針對近期我市房地產市場個別企業違規收取誠意金、捂盤惜售、人為炒作等違規行為,為了切實加強房地產市場秩序,促進房地產市場平穩健康發展,市城鄉房產管理局將進一步強化市場監管監測,加強日常巡查,嚴格查處虛假宣傳、違規收取誠意金等行為,督促取得商品房預售許可證的開發企業及時全面開盤銷售,規範市場行為;加強市場預期管理,堅持正確輿論導向,抑制惡意炒作,倡導理性購房;對發布虛假信息、欺騙消費者行為的房地產開發企業、中介機構及其從業人員,一律取消網簽資格並列入‘黑名單’,對違法違規行為依法予以嚴處。” 

後市可安好? 

在火爆的市場形勢刺激下,不少市民加入到看房團,一些樓盤相鄰的道路都成了停車場。在中德·英倫世邦的售樓部,一些“慕名而來”的購房者都在驚訝於房價在短時間迅速攀升,一位購房者就表示,“這個樓怎麽可能就賣到了一萬以上。” 

在中德置業的售樓部,除了中德英倫世邦,還有在9月24日進行產品發布的中德麓府。售樓部門前就立起一塊大展板,“中德麓府將全面漲價10%起。”而在售樓部里面又擺放了多塊有關地價大幅上漲、房價大幅上漲的展板,營造出時不我待催人買的氣氛。 

郭潔感嘆,炒房者過後,本地恐慌性購房者則會繼續跟進。這波行情讓人感覺仿佛回到了2007年和2009年,即使作為地產行業的老從業者,都感覺到了涼入背脊的寒氣以及對後市的擔憂和恐慌,這是由過去的市場教訓給予的。 

然而,成都樓市供需果真這樣緊張嗎? 

銳理數據的統計顯示,今年3-9月(截至9月20日),成都城南房價漲幅21.21%,城西的漲價幅度為13.42%,而城東6個多月來房價上漲幅度卻僅為7.35%,城北則出現了-11.03%的負增長情況。也就是說,成都房價上漲區域主要集中在城南片區,而並非全部城區。 

9月(截至9月20日)成都城中心房價以14717元/平方米位居第一,城南、城東南房價以13377元/平方米、11958元/平方米位居第二、第三位。而城西北、城東北以及城北的房價均低於10000元/平方米,城北房價則以7242元/平方米墊底。 

郭潔認為,庫存分為三類,第一類是土地庫存,就是已經成交的土地,第二類是在建庫存,拿到施工許可證,但是還沒有拿到銷售許可證;第三類是待售許可證,就是拿了銷售許可證還沒有去備案的,這三個的量(包括所有郊縣)加起來足夠成都消化十年。如果範圍縮小到主城區和天府新區的話,大概需要三年左右消化。

銳理分析師蒲陽還分析了天府新區的成交價格和申請備案價格的差異:截至9月18日,9月份錄得區域備案成交均價約8300元/平方米,而存量房源申請預售證時備案的均價卻保持在12300元/平方米以上。 

蒲陽分析原因之一在於申領預售證時報較高的價格,有利於給開發商留較多的營銷話術空間,比如力度很大的優惠、特價房源、內部認購價等,因此實際成交的備案價格本就要在預售登記價格的基礎上打個折扣。 

其二則是實際備案成交均價與預售存量房源均價的差值反映了市場主要供應產品與主要成交產品間存在的矛盾——價格高的去化慢,因此被剩了下來,拉高預售存貨的整體均價,價格低的賣得快,使得整體成交均價低。 

而在購房者恐慌性入市搶房的情況下,9月24日和9月25日,成都主城區和天府新區一共有22個項目開盤。郭潔說,開發商基本上都搶在這一波出貨,很多開發商知道這一波不可能持久,就搶在現在還能跑量獲利,甚至高獲利的情況盡量推盤。“我們對明年春節以後的市場感到不太樂觀。”

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