http://www.yicai.com/news/2011/08/1024565.html
樓
市調控正促使更多開發商將眼光從住宅上移開，轉向長期運營的非住宅市場。
工業地產正成為熱錢和游資躲開調控的「避風港」之一。工業投資的持續上揚，也讓國內外資本彙集於此，普洛斯、AMB、豐樹集團、萬通地產、金隅地產等幾年來紛紛佈局工業地產。在中國，正在形成一批以工業地產為主營業務的專業地產商。
據「鏈家地產」市場研究部數據，截至7月26日，全國土地市場公開出讓14496塊土地，工業用地為7521塊，總計面積350950844平方米，佔全部土地供應的52.1%，首次超過住宅用地。
「房地產開發商從熱衷於住宅開發，到現在全面轉向商業地產、旅遊地產、養老地產和工業地產。」中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰認為，中國房地產的格局正在進一步被細化，專注於住宅之外的地產商正在調控中逆市崛起。
聯東產業模式
聯東投資(集團)有限公司（下稱「聯東」）是一家名不見經傳的區域性地產公司，一直專注於工業地產的投資運營。短短幾年的快速擴張讓聯東的投資範圍已遍及東北工業基地、環渤海經濟圈、西部經濟圈、中部經濟圈、長三角經濟圈和珠江經濟圈，公司資產規模達到90億。
據瞭解，聯東目前在北京、上海、天津、瀋陽、無錫等地規劃投資9個產業園區。聯東甚至提出工業地產運營的另一種模式，該公司副總經理梁環宇稱之為產業地產。
與萬達的商業模式有異曲同工之處，早在2003年涉足工業園開發時，聯東的理念就是持續經營並實現增值，與銷售為王的房地產開發模式存在很大差異。以北京的聯東U谷為例，其開發規模達到1000萬平方米，1000家入駐企業，稅收貢獻約6個億。
聯東的產業地產項目，大多位於當地的產業園區中，在園區中拿一塊有一定規模的土地，進行整體開發和招商，以總部辦公、研發中試、生產廠房等產業為載體，吸引企業入駐辦公和生產經營，並圍繞企業需求提供一系列的配套及增值服務，而銷售和租賃收入，為其收入來源。
事實證明，無論是房地產開發還是工業園區開發，持有運營，都是一件艱難的事情。聯東從2003年進入工業地產開發，最開始是用建築模板等業務來支撐地產業務的發展。
「一直到2007年，隨著運營模式的成熟，才做得比較順利了。」梁環宇說，對於企業而言，進展是否順利，永遠與資金直接掛鉤。2007年以後，聯東的模式逐步走向成熟，同時前期開發的項目產品開始實現預售，並逐漸得到銀行信任，獲得大額授信。
「預售資金和銀行貸款，這是兩個最主要的資金來源。再加上自有資金，每個產業地產項目就可以自己滾動發展了。」梁環宇說。通過後期的發展可以看到，銷售加租賃的方式，是一個關鍵環節，預售帶來的現金流，成為緩解資金問題的重要手段。
「運營是關鍵所在。」梁環宇表示，現在接到很多政府的邀請，「但有的地方能去，有的地方零地價也不能去。」
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聯東的主要產品分為兩大形態，總部綜合體和產業綜合體。總部綜合體，也被稱之為總部經濟。位於發達城市的中心或副中心，能夠吸引企業總部入駐。在總 部綜合體中，不再建設廠房，主要是獨棟辦公樓、高層辦公樓、商業配套和公寓。其中獨棟總部辦公樓是主要產品之一。這意味著，總部綜合體中，將有更多的產 品，可以用於預售。總部綜合體的主要價值在於支持區域發展第三產業，培育總部研發、設計創意為核心的服務型經濟。
而產業綜合體，選址在城市的開發區和新區。包括廠房、辦公樓等產品形態。北京聯東U谷是該類產品的一個代表。隨著北京產業的升級和區位優勢的提升， 聯東提供的產品載體也在不斷提升，北京項目後期開始推出企業獨棟辦公樓產品。產業綜合體的主要價值在於支持區域發展第二、三產業，發展高端製造、研發中試 和總部經濟。
「有大量的人在研究產業經濟、區域經濟，但都是理論層面的，沒有人把它變成商業模式去玩一圈。聯東在裡面做了八九年，其實有很多的教訓。正是經歷過這些教訓，才知道里面會碰到什麼問題，成為現在敢於說、敢於做的基礎。」梁環宇說。
聯東的產業綜合體，一般佔地1000畝以上；總部綜合體，一般佔地300~500畝。在區域中，能夠形成一定的規模效應。而且，完全市場化的運作模 式，決定了其比政府運作更關注入駐企業的需求，也更高效。「就招商能力而言，聯東是全國聯網招商，擁有300多人的招商團隊，哪個政府也不可能培養這麼多 人去招商，而且是採取更靈活的市場化激勵機制，和政府的機制也不一樣。」梁環宇表示，「聯東從最開始到現在，接觸過上萬家企業，知道企業要什麼。」
在優惠政策上，聯東也佔到了先機。因為聯東帶來的是一個企業集群，政府往往會給聯東開發區最優惠的政策，然後再由聯東分配給入駐的企業。一方面政府亟須產業地產的進駐，以促進區域經濟與城市形象，另一方面，企業也需要產業地產的發展，以保障其快速發展及資金增值的需求。
聯東的進入，相當於提高了當地的投資門檻，並且與政府形成錯位競爭，政府的精力集中在談大項目，大央企、500強的企業，由政府談；一般的企業就交 給聯東。如果企業後期發展不好，聯東會繼續扮演運營者的角色，將騰退出來的面積，再進行招商；對於已經銷售給企業的建築物，所有權和租金收益歸企業，仍然 由聯東來運營。