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記者觀察:一畝地賣百萬元 中國農村土地漲價了?

在城鄉土地二元制的背景下,多年來中國農村的土地並不值錢,但也有例外。

國土資源部部長姜大明近期曾在《人民日報》發文稱,要審慎穩妥開展農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點,激發農村活力。三項試點工作於2015年啟動,目前進展總體順利。截至今年4月底,共有97宗約1277畝農村集體經營性建設用地入市,總價款達15.7億元。

這里面透露了一個重要信息,就是農村集體經營性建設土地的價格,1277畝地15.7億元,折合下來大約123萬元一畝。

姜大明稱,入市改革提高了農村建設用地節約集約利用水平,豐富了集體土地所有權實現形式,增強了農民集體和農民群眾的獲得感。

筆者並不太清楚這里的“獲得感”應該如何理解,是指農民收入增加嗎?可能不會這麽簡單。

這個過百萬元的價格確實比以往增長了很多,雖然遠不能與國有土地出讓的天價相比,但與較低的征地補償相比,終歸是“漲價”了。

不過上述試點僅僅限於少數幾個地區,全國大部分農村土地的價格實現方式仍然沒有發生太多變化。

話說回來,中國的農村土地到底值多少錢?要想說清這個問題並不簡單,中國的土地制度其實很複雜,按所有制來分,有國有土地和集體土地,按土地用途分又有建設用地和農業用地等。這樣組合下來就會出現國有建設用地和集體建設用地,國有農業用地和集體農業用地等多種類型的土地,而每一類土地的價格也會大不相同。

加之中國幅員遼闊,經濟發達程度不一,天南海北的土地價格也會差別很大,一般而言,像北京上海廣州深圳等發達地區的土地,無論什麽類別,大概都會比西部貧困地區的土地貴上一些。

當然,這種差別也是容易被理解的,也是容易被外界所接受的。就像人雖然不言貴賤,但出生的家庭條件總有差別。舉個例子,北京的一塊國有建設用地賣出了天價,青海的農民們也不會眼紅,他們並不會因此而期望自己的農田能多賣幾個錢。

但總有不好理解,甚至可怕的情況出現。

如一個東部大城市的郊區,相鄰的兩塊集體農用地,其中一塊被政府征用變成國有建設用地,這里政府征用征收的價格會變成一畝數萬元或者更多。此後,這塊地又被政府出讓給房地產開發商,價格又會可能變成數百萬元。

註意這里的演變過程:農用地——被征收(數萬元)——政府出讓(數百萬元),這里的價格是兩個數量級的變化。

此外還有一個重要的問題是,這兩筆錢會歸誰所有?

先說數百萬元那個錢,由於農用地被征收後就變成了國有土地,既然是國有,出讓所獲得的資金是不是也是國有?現實是,這個錢除了一部分稅金需要上繳國家外,大部分歸地方政府所有。像北京上海深圳這種大城市,近幾年的土地出讓收入一般會在數百億元的級別上,甚至超過千億元。

再說那個數萬元會分給誰?一般認為會全部給那塊地的經營者——某農民,但實際上情況呢?

因為這塊地原本是集體農用地,也就是集體所有,農民不過是這塊土地經營權的承包者,政府想征地的話,征地款項會經由集體賬戶再分發給農戶,這個過程中,難免會出現村集體或者鄉集體截留的情況。

2010年,國土部曾下發《關於進一步做好征地管理工作的通知》,特別強調

征地批後實施時,市縣國土資源部門要按照確定的征地補償安置方案,及時足額支付補償安置費用;應支付給被征地農民的,要直接支付給農民個人,防止和及時糾正截留、挪用征地補償安置費的問題。

政府文件雖然有,但近些年地方上還是經常出現村集體截留征地款的情況,為此而出現的上訪事情也時有發生。

不過,上訪管用嗎,難說。

不管過程如何,上述這塊集體農用地在征用過程中最終獲得了一個數萬元的價格體現,但與其相鄰的那塊農用地,因為並不在征收的範圍內,它應該值多少錢?

我們並不知道。因為它不能買賣,只能自用或轉租,且轉租後也只能用作農業使用(不能蓋房子銷售),東部地區這樣的農地轉租費用大概會在一畝地一年幾百元到千元左右。

轉租也會有風險,筆者所在的地區就有農戶的農地轉租,但由於承租人經營不善,已經數年沒有支付承租費用。

由此來看,差不多的兩塊地,一塊被征用,農戶變現數萬元,另一塊不能買賣只能自用或轉租年收千元。兩者差距還是比較大。

這就是現實,國有土地可以在土地出讓過程由交易雙方進行定價,而農村土地的價格誰來決定?會是農民嗎。

(本文僅代表個人觀點)

記者 觀察 一畝 畝地 地賣 賣百 百萬 萬元 中國 農村 土地 漲價
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一畝地賣百萬元 中國農村土地漲價了?

在城鄉土地二元制的背景下,多年來中國農村的土地並不值錢,但也有例外。

國土資源部部長姜大明近期曾在《人民日報》發文稱,要審慎穩妥開展農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點,激發農村活力。三項試點工作於2015年啟動,目前進展總體順利。截至今年4月底,共有97宗約1277畝農村集體經營性建設用地入市,總價款達15.7億元。

這里面透露了一個重要信息,就是農村集體經營性建設土地的價格,1277畝地15.7億元,折合下來大約123萬元一畝。

姜大明稱,入市改革提高了農村建設用地節約集約利用水平,豐富了集體土地所有權實現形式,增強了農民集體和農民群眾的獲得感。

筆者並不太清楚這里的“獲得感”應該如何理解,是指農民收入增加嗎?可能不會這麽簡單。

這個過百萬元的價格確實比以往增長了很多,雖然遠不能與國有土地出讓的天價相比,但與較低的征地補償相比,終歸是“漲價”了。

不過上述試點僅僅限於少數幾個地區,全國大部分農村土地的價格實現方式仍然沒有發生太多變化。

話說回來,中國的農村土地到底值多少錢?要想說清這個問題並不簡單,中國的土地制度其實很複雜,按所有制來分,有國有土地和集體土地,按土地用途分又有建設用地和農業用地等。這樣組合下來就會出現國有建設用地和集體建設用地,國有農業用地和集體農業用地等多種類型的土地,而每一類土地的價格也會大不相同。

加之中國幅員遼闊,經濟發達程度不一,天南海北的土地價格也會差別很大,一般而言,像北京上海廣州深圳等發達地區的土地,無論什麽類別,大概都會比西部貧困地區的土地貴上一些。

當然,這種差別也是容易被理解的,也是容易被外界所接受的。就像人雖然不言貴賤,但出生的家庭條件總有差別。舉個例子,北京的一塊國有建設用地賣出了天價,青海的農民們也不會眼紅,他們並不會因此而期望自己的農田能多賣幾個錢。

但總有不好理解,甚至可怕的情況出現。

如一個東部大城市的郊區,相鄰的兩塊集體農用地,其中一塊被政府征用變成國有建設用地,這里政府征用征收的價格會變成一畝數萬元或者更多。此後,這塊地又被政府出讓給房地產開發商,價格又會可能變成數百萬元。

註意這里的演變過程:農用地——被征收(數萬元)——政府出讓(數百萬元),這里的價格是兩個數量級的變化。

此外還有一個重要的問題是,這兩筆錢會歸誰所有?

先說數百萬元那個錢,由於農用地被征收後就變成了國有土地,既然是國有,出讓所獲得的資金是不是也是國有?現實是,這個錢除了一部分稅金需要上繳國家外,大部分歸地方政府所有。像北京上海深圳這種大城市,近幾年的土地出讓收入一般會在數百億元的級別上,甚至超過千億元。

再說那個數萬元會分給誰?一般認為會全部給那塊地的經營者——某農民,但實際上情況呢?

因為這塊地原本是集體農用地,也就是集體所有,農民不過是這塊土地經營權的承包者,政府想征地的話,征地款項會經由集體賬戶再分發給農戶,這個過程中,難免會出現村集體或者鄉集體截留的情況。

2010年,國土部曾下發《關於進一步做好征地管理工作的通知》,特別強調

征地批後實施時,市縣國土資源部門要按照確定的征地補償安置方案,及時足額支付補償安置費用;應支付給被征地農民的,要直接支付給農民個人,防止和及時糾正截留、挪用征地補償安置費的問題。

政府文件雖然有,但近些年地方上還是經常出現村集體截留征地款的情況,為此而出現的上訪事情也時有發生。

不過,上訪管用嗎,難說。

不管過程如何,上述這塊集體農用地在征用過程中最終獲得了一個數萬元的價格體現,但與其相鄰的那塊農用地,因為並不在征收的範圍內,它應該值多少錢?

我們並不知道。因為它不能買賣,只能自用或轉租,且轉租後也只能用作農業使用(不能蓋房子銷售),東部地區這樣的農地轉租費用大概會在一畝地一年幾百元到千元左右。

轉租也會有風險,筆者所在的地區就有農戶的農地轉租,但由於承租人經營不善,已經數年沒有支付承租費用。

由此來看,差不多的兩塊地,一塊被征用,農戶變現數萬元,另一塊不能買賣只能自用或轉租年收千元。兩者差距還是比較大。

這就是現實,國有土地可以在土地出讓過程由交易雙方進行定價,而農村土地的價格誰來決定?會是農民嗎。

(本文僅代表個人觀點)

一畝 畝地 地賣 賣百 百萬 萬元 中國 農村 土地 漲價
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周末新盤賣百伙 加辣後最勁 浪澄灣連續兩周沽清 本周六加價加推

1 : GS(14)@2016-12-11 12:47:36

【明報專訊】昨日新盤銷情火熱,恒隆地產(0101)大角嘴浪澄灣重推的80個單位再度沽清,即晚宣布本周六(17日)再加價加推。連同其餘貨尾盤,昨日一手市場合共錄得逾100宗買賣,成上月初政府「加辣」後最多一手成交的周六。

明報記者、攝影 林尚民

浪澄灣繼本月3日推售62個單位並即日沽清後,項目昨日再推售80個單位,於早上10時開始揀樓。發展商稱,該批單位至下午5時全部售出,平均呎價15,470元,套現7.83億元,連同早前已售出單位,項目今次重推已售出142個單位,合共套現14.1億元。

周六推64伙加價2.7%

買家中不乏名人,其中已轉職保險業的前歌手陳紀匡(原名陳建穎),就以約900萬元購入一個兩房單位作自住,他表示,今次是他在港首次置業,故不需付辣稅。

對於行政長官梁振英決定不連任,他相信對地產市道影響不大,始終決定房屋政策的並非只有特首一人。

恒隆昨晚乘勢再加推64伙浪澄灣單位,並於周六(17日)發售,以定價計,今批單位平均實呎21876元,若以最大基本折扣23%計算,折實實呎16,844元,較上一批單位平均加價2.7%,買家可於周一至周四入票。

此外,市場昨日亦錄得不少一手豪宅買賣,如嘉里(0683)何文田皓畋,昨日便連錄12宗買賣,當中有兩組買家連購兩伙;會德豐(0020)屯門NAPA則沽出三伙,其中實用2038方呎的C3號屋(附926方呎花園及585方呎天台),連車位成交價3575萬元,實呎17542元。

中原﹕料本月一手成交減兩成

綜合發展商及市場資料,昨日新盤市場共錄約101宗買賣,成為政府於上月4日加辣後,銷情最好的周六。不過,中原地產住宅部亞太區總裁陳永傑表示,本月推售的新盤不多,加上市場觀望下周美國有機會加息,令本月一手市場偏淡,估計全月只有約500宗成交,按月少兩成。

另外,麗新發展(0488)太子女、高級副總裁林顥伊昨日表示,梁振英不連任對樓市沒有大影響,行政總裁劉樹仁補充,旗下將軍澳藍塘傲會於明年3、4月重推,暫無意增加優惠。郭炳湘旗下帝國集團項目總監姚志偉稱,集團今年仍會參與投地,包括本月21日截標的港鐵何文田上蓋項目。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4929&issue=20161211
周末 末新 新盤 盤賣 賣百 百夥 加辣 辣後 後最 最勁 浪澄 澄灣 連續 兩周 周沽 沽清 本周 加價 加推
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【飲食籽】入舖之後……日賣百碗麵抵租

1 : GS(14)@2017-02-02 02:34:35

XO醬撈麵,味道頗辣,炒得香濃。$32



【飲食籽:追源尋味】「小販生存空間現在已經沒有,根本無可能再做走鬼生意。如果捉到,所有東西都要充公,血本無歸,那時更一無所有。」KK車仔麵老闆梁冠求說。他今年65歲,自小媽媽離世,靠爸爸在上環大笪地做小販,賣糯米飯養大一家幾口。他年輕時做過小販,又做過點心、炒小菜,去年十月花了大半生積蓄,在油麻地開車仔麵店。「我無想過要開店做老闆。但現在年紀大,無人願意再聘用你,始終拋鑊鏟煮餸要用力,自己知道無另一條路走,便用僅餘的積蓄開店賣小食。」梁冠求無奈地說。



舖頭百呎,單是租金連水電便要三萬多元,由於舖頭位置吊腳,位於油麻地內街,現在營業額仍未能抵銷租金。「我最多賺都是每日2,300元,買貨又要一千幾百,再加上其他雜費,都是打和,人工都未有,我都正在想緊辦法,如果這條路都行不通,我真是一無所有。」舖頭只有他一個人做,要兼任備料、煮麵、樓面等,車仔麵款式不算多,約廿款左右,卻花了不少心思。「湯底我用了雞、龍眼肉、杞子,一定沒有味精,見坊間大多是豬骨或者雞腳,起碼有些新意,又夠滋補。」採訪當日,他正在不停煮醬。「我每日要花兩小時自製XO醬,有元貝、金華火腿、鹹魚、乾葱、蒜頭等,要先炸,再煮醬,煮時要不停攪拌,一煮又要兩小時。」招牌配餸有白蘿蔔、牛腩、豬手,白蘿蔔無渣,後兩者燜得入味,味道不錯。熟客蔡先生是附近街坊,過去一個月曾幫襯過數次,他說:「這裏的湯底較清,菜式不會太鹹,可以吃到原本味道,有住家感覺。」不過,只有他一人支撐舖頭,難免忙到喘不過氣。「我早上七點起身便去買貨,做到晚上九點左右便收舖,之前會休星期四,但過去半個月都不敢休息,怕維持不到生計,起碼儲到一班熟客先算,如果經常休息,便儲不到回頭客。」去年底他曾跌斷腳,為保生計,仍堅持開店。捱到這樣辛苦,難道沒想過放棄,索性拿綜援嗎?「我覺得暫時無需要,自己有手有腳,仍有能力可以生存,有本錢再奮鬥,如果真的捱不住,再算呢!」



三餸麵,招牌配餸有白蘿蔔、牛腩、豬手,白蘿蔔無渣,後兩者燜得入味,味道不錯。$32

湯底用雞、龍眼肉、杞子去熬,沒味精,有別於坊間大多豬骨湯底,湯底偏清淡,夠滋補。

舖頭百呎,單是租金連水電便要三萬多元,由於舖頭位置吊腳,位於油麻地內街,現在營業額仍未能抵銷租金。

KK車仔麵廣東道836-838號



記者:何嘉茵攝影:伍慶泉、劉永發編輯:梁浩維美術:黃創泰




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170201/19910913
飲食 入舖 之後 日賣 賣百 碗麵 抵租
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【馮仁昭四圍超】呂良偉畫作賣百萬

1 : GS(14)@2017-05-18 02:14:25

呂良偉噚日喺旺角出席活動,現場展出佢嘅部份畫作,稍後佢會飛去威尼斯參加雙年畫展,係今屆唯一有作品嘅亞洲畫家,而將會展出嘅十幅畫作,其中一幅會喺黑珍珠慈善晚宴中拍賣,佢話:「之前另一幅賣咗100萬港元。」稍後呂良偉嘅囝囝到英國讀書,老婆楊小娟話唔捨得:「佢識煮飯洗衫,識照顧自己,仲叫我唔使去。」撰文:馮仁昭




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170515/20021412
馮仁 仁昭 四圍 呂良 良偉 畫作 賣百 百萬
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【90後創業】38萬旺中開綿綿冰店 榴槤/芒果口味日賣百碗

1 : GS(14)@2017-09-17 16:16:39

芒果糯米飯綿綿冰$48。



之前芒果糯米飯綿綿冰在曼谷熱爆,冰凍版的芒果糯米飯淋上椰漿及芒果汁,賣相相當吸晴,引得無數少男少女朝聖。想不到最近旺角中心都開了間冰店,賣的正正是這款綿綿冰。



「翟道翟棉棉冰」店主蔣毅(Sunny)畢業後,去了泰國用學生簽證邊讀書邊遊玩,無意中發現了這個芒果糯米飯綿綿冰,「我每個星期都去吃幾次,到最後瘋狂到做兼職,一邊學一邊偷師。」Sunny說。回港後,他跟兩個拍檔合資開間小店賣冰,初時想在觀塘的工場製冰,再運到旺角店加工成刨冰,但因為夏天太熱,「製冰後再運過來,冰會溶化,一日最多只可以賣約30個,其他的都還未結成冰。」冰溶了,自然刨不到冰。一日賣30個,基本上舖租也蝕掉,逼不得已下,只好多訂一部負40度冰櫃,主力在店內製冰,「有人說做冰、做甜品成本很低,其實不是的,我們的器材也很貴,初時只訂了家用櫃,即負18度櫃,但原來不能凝結成冰,我們就特意買了這個負40度櫃,一個櫃6萬元成本。」說到這裏,Sunny心痛地望了望那部負40度冰櫃,加上其他急凍櫃、茶膽機等,只是器材成本已經要20萬;營運成本連舖租約14萬,加上裝修使費約4萬,總共要投資約38萬。



榴槤糯米飯綿綿冰$52。

正宗泰式奶茶$18。

冬蔭功梳打$28。

現在運作正常,一日大概賣到100碗冰,主力賣芒果同榴槤兩款冰。芒果用三個品種,台灣水仙芒及菲律賓呂宋芒偏甜,所以用來做冰底,做芒果糯米飯綿綿冰時,則會額外加半隻泰國鷹嘴芒果肉,因為比較清甜,不會太膩滯。至於榴槤就用D24,可能因為榴槤果肉軟腍,刨出來的綿綿冰底更加綿滑,配上煙韌的煙燻糯米飯,口感豐富。飲品都很有特色,招牌泰式奶茶的茶膽,就是用泰國的手標牌茶包沖成,但比起泰國的奶茶不太甜。自創的冬蔭功梳打,香茅味很重,而且梳打氣泡夠大粒,帶出冬功公辣味,真的頗過癮。



(左起)台灣水仙芒、泰國鷹嘴芒、菲律賓呂宋芒。

蔣毅(Sunny)今年25歲,是翟道翟棉棉冰店主。

翟道翟棉棉冰地址:旺角彌敦道688號旺角中心2樓SK6B記者:黃子卓攝影:鄭明川2017果籽繼續認真知味。識買惜用。行以求知。好事多為。重修舊好。緊貼果籽報道,即like:http://fb.me/AS.AppleDaily




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170910/20147996
90 創業 38 萬旺 旺中 中開 綿綿 冰店 榴槤 芒果 口味 日賣 賣百 百碗
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晉海II周日賣百伙 600萬入場

1 : GS(14)@2018-05-17 10:26:04

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1028&issue=20180517
【明報專訊】日前以逾251億元奪下啟德地王的新地(0016)、旗下將軍澳日出康城晉海II,上周加推114伙第3座單位後,將於本周日(20日)開售100伙。新地副董事總經理雷霆表示,集團今周雙盤齊發,包括屯門御半山周六次輪推售及晉海II周日開售100伙。新地代理總經理陳漢麟表示,周日開售的100伙包括21伙1房、58伙2房、8伙2房連儲物室及13伙3房單位,項目將於本周六晚上8時截票, 開售當日每名買家最多可購兩伙,以價單計,是次推售的單位總市值逾9.7億元。入場單位為3B座16樓F室,實用面積343方呎1房戶,折實價599.5萬元,折實實呎17,478元。

海璇昨6629萬沽一伙

對於集團以高價奪得啟德地皮,雷表示,目前討論項目如何發展仍言之過早,會先做項目設計工作,並會根據地皮優點決定項目戶型。他續稱,啟德區前景秀麗,集團每次投地都認真落標,是次「好彩」奪得地王,將來會打造地標式住宅及商業項目。新地同系北角海璇,昨日亦再沽一伙,據一手成交紀錄冊顯示,單位為1座12樓B室,實用面積1173方呎,成交價6629萬元,實呎約5.65萬元。

大角嘴尚璽最快下月開售 面積160呎起

市區再有新盤登場,實德環球主席楊海成及相關人士私人投資、位於大角嘴道247號的住宅項目,昨命名為尚璽,屬發展商在港首個發展項目,實德環球集團總監楊嘉俊(楊海成之子)表示,尚璽設有76個開放式戶,實用面積約160方呎起,最快下月開售,定價將參考市區一手樓盤,首批不少於30伙,料2019年下半年落成。由於尚璽屬舊契重建項目,故毋須申請預售。

高爾夫‧御苑累沽235伙 套逾20億

近日多個貨尾盤先後加價重推,恒地(0012)營業(二)部總經理韓家輝表示,旗下,粉嶺高爾夫·御苑累售235伙,平均成交實呎逾1.7萬元,套現逾20億元,項目已推出銷售安排的待售單位約有61伙,未來會輕微加價。另啟德地王誕生後,同區嘉華(0173)發展的嘉匯昨有一伙4房單位更新價單,單位為9座36樓A室,實用面積964方呎,定價由3175.2萬調升至3385.9萬元,實呎由32,938元增加至35,123元,加幅6.6%。
晉海 II 周日 日賣 賣百 百夥 600 入場
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家壹今首輪賣百伙 收票超額5.5倍

1 : GS(14)@2019-04-09 16:54:57

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5370&issue=20190409
【明報專訊】樓市熾熱,市場陸續有新盤推售,其中恒地(0012)今日發售長沙灣家壹首輪100個單位,項目截至昨晚共收近650票,超額5.5倍;另會德豐(0020)將軍澳日出康城7A期料最快月內開售。

家壹於上月底公布首張價單,涉50伙,折實平均實呎20,850元,貴絕同區新盤,但全數單位折實價均低於600萬元,及後發展商兩度加推並輕微提價。該盤將於今晚首度發售100個單位,發展商透露,項目截至昨晚,共錄得648個認購登記,超額認購約5.5倍,當中有4個登記為地產代理。

另外,會德豐地產常務董事黃光耀表示,旗下日出康城7A期希望本月內獲批預售,最快月內開售,項目7B期去年亦已申請預售,若申請情况理想,料最快本季推售,定價將參考去年同系將軍澳MALIBU售價,過往該盤整體成交呎價貼近1.6萬元,同時亦會參考同區發售的樓盤價格。

會德豐康城7期擬發價單推售

黃續稱,日出康城7A期涉及616伙,涵蓋1房至3房戶,關鍵日期為2021年10月15日;7B期則涉及504伙,涵蓋1房至3房戶,全盤1120伙主打2房及3房戶。

對於近期一手新盤以招標形式發售,引起各界關注,黃光耀表示,由於日出康城7期不屬於豪宅項目,故將以價單形式推售,上周地產建設商會商議守則,會跟隨指引推售樓盤,過往集團不少大型項目以價單形式發售,只有銀碼逾千萬元單位,如特色戶及洋房採用招標形式推售。
家壹 壹今 首輪 賣百 百夥 收票 超額 5.5
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352470

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