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個半月變十五億-采藝多媒體(8130)(updated 2009/7/10 11:30pm)



該公司原為杜琪峰的銀河影像,原欲在2002年5月上市,其後第二大股東天幕的兩位股東,劉天王和中建(138)麥先生股東不和,後來麥先生出售自己手上的股份,使上市能繼續進行,最終在2002年8月股市低潮上市。

最初公司欲發行1.4588億股,招股價為50仙,集資約7,000萬元,但因股東不和及市況不好的關係,招股價降低至30仙,其中6,188萬股為現有股東批售,套現約1,856.4萬。只有 6,941.2萬股是新股,公司集資額僅2,080萬,淨額更只有1,700萬,可見目標是如何。

2002-04-22 信報

杜琪峯旗下銀河影像擬上市     



電影製作公司銀河影像有意於創業板上市集資,該公司董事杜琪峯【圖】表示,除電影製作外,今後仍希望參與部分電影的投資,以及進一步鞏固創作部的實力。

該公司預計今年可完成約六套電影,其中二部將與國內合作拍攝。近年杜琪峯執導及銀河製作的多套電影的賣座情況不俗,如《鎗火》、《孤男寡女》及《暗戰》等,荷里活的電影公司更有意開拍《鎗火》的荷里活版,目前正就版權進行洽商。

冀把業務拓展至電影投資

過去銀河專注電影創作及製作,未來電影製作仍是銀河的核心業務,但杜琪峯希望今後把業務範疇拓展至電影投資,而該公司未來的增長主要來自增加製作電影數目、提高影片素質、加強成本控制及電影投資的利潤。此外,該公司亦有考慮發展電視劇製作,但杜琪峯強調電影製作才是該公司的核心。

該公司向以電影製作為主,相對風險較少,杜琪峯表示,過去未出現爛尾情況,但毛利有一定限制。若參與電影投資,除了需要更多資金外,亦要承擔更高風險;若電影賣座,電影發行將取得更可觀的利潤。此外,該公司亦有意發展龐大的國內市場,但暫時仍限於合拍電影。

目前銀河製作的電影資金,主要來自香港及台灣,像《鎗火》便是台灣的資本,電影完成後,版權屬投資者(片主)所有,而銀河則包辦所有製作,一般毛利不會低於一成二。除了製作費外,該公司亦會與片主議定影片發行利潤的分紅,但主要收入仍來自電影製作,過去該公司逾九成收入來自電影製作。

杜琪峯指出,一部成功的電影除了要有好的創意外,仍需配合精確的市場計算及成本控制,近年香港電影低迷,其中一個原因便是缺乏市場觸覺,像過去看電影的主要為男性,所以一些黑幫片便有一定捧場客,但現在到戲院看電影的女性大增,觀眾口味亦改變了,這是《孤男寡女》這類電影受觀迎的原因。

已有一班固定製作班底

他說,經過多年經驗累積,對於市場口味及成本控制已掌握得很好,亦有一班固定的製作班底。九九年他更辭去中國星(三二六)營運總監一職,專心投入銀河。他希望能進一步鞏固創作實力,除了他本人外,亦希望引入其他創作人才。

杜琪峰目前持有銀河約五成股權,第二大股東是劉德華的電影公司天幕,銀河影像財務總監聶嘉寶說,該公司去年營業額約一億元,盈利約數百萬元。據悉,該公司計劃集資約七千萬元,包括新股及舊股,預期最快可於下月上市■
 
2002-08-12 太陽報
劉德華對麥紹棠 轉售股權不知情     



對於天幕股東麥紹棠轉售所擁有的銀河映像的12.5%股權,劉德華表示全不知情,更強調原本由天幕所佔的25%股份,早已由他及麥紹棠以私人名義平均攤分,他說︰「我唔知佢哋點運作,亦唔知麥生嗰邊點做。」

劉德華昨日出席在沙田舉行的《共創美麗的一天慈善紀念封義賣日》,為博愛醫院籌款。對於有報道由杜琪珉佔大股的銀河映像,原定五月中在創業板上市,後因佔兩成五股權的天幕公司內部發生爭拗,令上市計畫受阻。天幕股東之一的麥紹棠因此轉售旗下的12.5%股份予獨立第三者,令銀河映像可排除障礙等候上市。對此,華仔表示全不知情,因為他與麥紹棠早已改以私人名義平分那兩成五股份。

以私人名義攤分股份

劉德華說︰「我唔知佢哋點運作,亦唔知麥生嗰邊點做,因為早喺第一次話要上市嘅時候,我哋已經簽晒文件,將股份賣晒出嚟,即係話嗰兩成五股份唔係天幕嘅,而係我同麥生以私人名義擁有。」

活動中,華仔除呼籲歌迷購買由他親手題字的紀念封,並跟訂購了金裝慈善紀念封的總理合照。不少總理跟華仔合照時都非常興奮,原來他們大部分都是華仔的歌迷,但礙於年齡問題而沒有加入歌迷會。華仔說︰「佢哋想我為佢哋呢啲中小企業人士成立另一個歌迷會,到時嘅活動可能係探媖廠房啦咁!」

問華仔知否有傳其好友伏明霞已懷孕兩個多月,他笑笑口說︰「佢有咗BB?恭喜佢囉!(有冇同佢聯絡?)我不嬲都有Send Email畀佢,不過佢成日飛嚟飛去,少咗聯絡啦!」

2002-08-14 成報

銀河降招股價上創業板     



【本報記者石永樂報道】由香港導演杜琪峰創立的銀河映像(8130)正式宣布捲土重來在創業板上市,招股價大幅下調4成至0.3元,令集資凈額亦減至1700萬元,惟杜琪峰藉出售舊股套現近千萬元。

出售舊股套現近千萬

集團早前計劃以每股0.5元作招股價,惟因股東出現爭拗及市況欠佳而一度延遲,杜琪峰昨於記者會上亦承認,確因市場氣氛欠佳而調低招股價,但強調集資額足夠集團發展之用,在1700萬元的集資凈額中,主要用作成立剪接及錄音室,以及作聘請當紅藝人和主要製作人員之預付酬勞,另預留資金投資製作1至2部電影。惟招股書顯示,至9月30日止前已將動用集資凈額中的1270萬元,杜氏解釋電影製作多為前期投資,但未有回應往後3年的開支將如何應付。

杜琪峰透過出售2856萬舊股套現950萬元,另執行董事陳道好亦出售2380萬舊股套現714萬元。


劉德華倘敗訴須沽貨 銀河映像集資額大減
    



由大導演杜琪峯控制的銀河映像 ( 8130 ) ,昨日「捲土重來」。由於市況欠佳,銀河映像發售新舊股所得金額,較原本計畫大幅減少,招股價也由原定的約五角降至三角。

而主要股東影星劉德華與銀河前股東中建電訊 ( 138) 之間的法律訴訟尚未解決,令銀河的上巿計畫蒙上陰影。

根據銀河映像的招股文件顯示,劉德華目前仍就遭銀河前股東中建電訊 ( 138) 索償一億五千萬元而展開法律訴訟,劉氏若然敗訴,便須要在一年禁售期內出售手上逾一成的銀河權益。

一旦劉德華逼於沽出手上股份,無疑會令銀河的「街貨」激增,將直接影響股價表現,故訴訟結果彷彿成為了銀河投資者的「計時炸彈」,隨時爆發。

敗訴街貨將激增

與此同時,劉德華本身亦向由他與中建電訊合資的天幕電影,索償一千五百萬元的演出費用。招股書中已指明,若劉德華勝訴,可能令天幕出現財政問題,最終導致天幕未必可以履行委任銀河拍攝電影的工作。而據了解,天幕已委任銀河替其開拍六部電影,佔該公司已取得十九份拍攝合約的三分之一,天幕的電影合約若停止,將對銀河的收益構成嚴重負面影響。

對於上述兩項訴訟,銀河映像主席杜琪峯昨日未有正面回應,只表示劉德華是否該公司的股東都不會影響業務運作,而今年內亦未有計劃開拍天幕的電影。

其實,銀河映像除受法律訴訟問題困擾外,該公司資不抵債的情況亦十分令人憂慮。招股文件中就顯示,截止今年三月底止,銀河的有形資產只有七十二萬元,但負債卻高達一百九十一萬元。

新鴻基證券策略員李錦指出,由於兩宗訴訟的結果難以預測,但均對銀河現有的電影拍攝業務以及股價構成十分負面的因素,加上該公司目前處於資產水平偏低,散戶不宜貿然入巿。

資不抵債亦堪憂

按照銀河映像的上巿計畫,該公司將以每股三角進行招股,合共發行約一億四千六百萬股股份,其中九成會作私人配售,餘下一成則作公開發售用途。

據了解,由於包括杜琪峯在內的幾位主要股東,合共出售約六千二百萬股舊股,套現約一千八百六十萬元,故銀河新股實際只集資二千五百二十萬元,在扣除上巿費用後僅餘約一千七百萬元,較原計畫新股集資逾五千萬元縮減約一半。

由於該公司會於一年內投資一千二百萬元,作為增購拍攝器材之用,就連銀河在招股書的風險因素中指出,該公司在上巿後仍可能出現資金短缺的情況。記者陳國建


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20020813/00000MC20020811123217T.htm


因資金短缺,上市1年後已,杜先生放棄公司大股東地位,把殼股控制權出售予裕泰興的羅先生,全購價2.5仙,財顧是金仔。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20030911/GLN20030911005_C.pdf



賣殼後,並在2004及2006年供股及批股集資,2007年10合1。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20040315/GLN20040315036_C.pdf




http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20040422/GLN20040422016_C.pdf



2004年,4供1,發行1.61億股,每股3.7仙,集資595萬,包銷商是金仔。

最後供股除大股東外,只有約10%的人認購,故包銷商「已促使由七名獨立第三者認購所有待認購之發售股份」,該批沒人認購的佔擴大後股本約9.36%。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20061129/GLN20061129006_C.pdf



2006年,又再發行1.61億股,每股2.2仙,集資342萬,配售代理是金仔。

由此可見,金仔對此殼的控制權已不少。

合作三年後,杜先生購回自己的業務,羅先生的業務仍然暫時保留,其後易現名至今。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20070504/GLN20070504002_C.pdf



既然拆伙,上市公司就無必要留,於是金仔接手。

一系列集資行動展開,終成為一項集資工具,更成為刁之垃圾場。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20070315/GLN20070315006_C.pdf



2007年3月,發行2,500萬可換股票據,每股換股價25仙(合股前2.5仙),發行1億股,可見是洗殼。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20070831/GLN20070831045_C.pdf



以2,400萬購入一物業,以每股換股價24仙(合股前2.4仙),5%息率的可換股債支付,可換股1億股。公司同時宣佈2供1,每股15仙,集資1,810萬。

在之前之後,大量舊董事離開,新人上場。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20071026/GLN20071026071_C.pdf



公司宣佈大舉發股,先以每股12仙(合股前1.2仙)批售4,986萬股,集資約550萬。

同時像中國科技(985)、利來(211)、中策(235)等公司的方法多發行13.5億股,其中包銷4.5億股,盡力方式批售9億股,最多再集資1.62億。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20080109/GLN20080109049_C.pdf



2008年1月,羅先生以200萬購回自己的東西,終結束對此殼的控制。

2008年2月,10合1。又削股本,為更大集資鋪路。



http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20080205/GLN20080205082_C.pdf



2009年1月,更成為中國星購地的配角。


http://realblog.zkiz.com/viewpage.php?tid=4484



1個月不到,遷冊,又10合1,削股本,又玩多一次。



http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20090218/GLN20090218031_C.pdf



今晚又來過。


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20090709/GLN20090709044_C.pdf



公司宣佈收購Grow Harvest購入從事向中國保健行業提供醫療資訊數碼化系統的公司,作價最高為15億,其中7.5億以現金支付,7.5億以可換股債支付,每股10仙(合股前0.01仙),共發75億股。

該公司與天津港宏科技有限公司訂立總服務協議,公司首先會向天津港宏科技有限公司提供區域網絡(LAN)及都會網絡(MAN)定製Wi-Fi/RFID識別應用系統,並已經及將會與中國國內醫院訂約按獨家基準提供Wi-Fi/RFID服務,由二零零九年六月一日起計為期15年。

當中有估值及保證EBITDA的條款,可下調代價。

但是,該公司資料如下:

目標公司是一間投資控股公司,乃於二零零九年五月十八日在英屬處女群島註冊成立為有限公司。目標公司由賣方實益擁有。

 


目標公司乃Gold Asia全部已發行股本之實益擁有人。

Gold Asia於二零零九年五月二十五日在香港註冊成立,主要從事向中國保健行業提供醫療資訊系統,其中包括保健資訊系統及區域網絡(LAN)及都會網絡(MAN)定製Wi-Fi/RFID識別應用系統。Gold Asia已與天津港宏訂立總服務協議,據此,Gold Asia首先會向天津港宏提供區域網絡(LAN)及都會網絡(MAN)定製Wi-Fi/RFID識別應用系統,並已經及將會與中國醫院訂約按獨家基準提供 Wi-Fi/RFID服務,由二零零九年六月一日起計為期15年。

 

儘管公司成立日子尚淺,但憑藉其自身之技術專長及來自享譽國際之世界級資訊科技公司之技術後盾,目標集團可提供此類服務。目標集團已就提供Wi-Fi/RFID服務與享譽國際之世界級資訊科技公司簽訂技術支援合約。據本公司獲悉,截至本公佈日期,天津港宏已與30家中國醫院簽訂合約,將向該等醫院提供區域網絡(LAN)及都會網絡 (MAN)定製Wi-Fi/RFID識別應用系統,並預期會在未來三個月與另外20家醫院簽訂合約。

 


目標集團之業務將由目標集團現有管理層運作管理,計劃於收購事項完成後委任一名諳熟目標集團業務管理之董事加入董事會成員。此外,目標集團已與多間享譽國際之世界級資訊科技公司簽訂技術支援合約,該等公司將就提供Wi-Fi/RFID服務給予技術支援。

 


由於目標公司及Gold Asia自各自之註冊成立日期以來均未開展任何業務,故目標公司及Gold Asia於過往兩個財政年度並未錄得任何收入、除稅前或除稅及未計非經常性項目後純利,且於本公佈日期亦未有重大資產及負債。

 


目標集團之賬面值為100美元。由獨立專業估值師對目標集團進行之估值,將載入本公司就收購事項將寄發之通函。

greatsoup:

 

一個半月由空氣賺15億,真是好賺。那7.5億現金代價,扣除一個月以10仙(即是幾次合股前的0.01仙)發行25億股,集的2.5億,剩下5億如何來,自己想想吧。以這隻股的作風,我就敬而遠之了。
前月集資公告:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/gem/20090615/GLN20090615060_C.pdf



半月 變十 十五 五億 采藝 多媒體 8130 updated 2009 10 11 30 pm
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投資煤氣百元變十多萬 林本利


2010-7-22  NM





恒指以1964年7月31日為基數日(指數=100點),最初只有30隻成分股。經過40多年的變動,到現在只剩下7隻股票仍然屬於恒指成分股。這7隻「死剩種」,哪一隻表現最佳呢?

筆 者曾經嘗試尋找這7隻股票過往的股價和派息資料,最終從Datastream中找到相關資料,最早可以追溯至1973年1月1日。要比較各間公司的投資回 報,我們不能單單看股價升跌和股息有多少。在過去30多年,公司可能將股票分拆,或者合併,亦有可能分派紅股、配股,或者回購股份,故此我們必須調整公司 股票價格,去反映上述因素。然後再加上經調整股價後的股息,並假設所有股息用作購買同一股票,便可以找到長期持有這隻股票的總回報。

資料顯 示,7隻自1964年到現在依然「健在」的恒指成分股,煤氣表現一枝獨秀,遠遠拋離其餘六隻股票。假設投資者在1973年1月1日持有市值100元的煤氣 公司股份,並且將歷年股息繼續投資購買煤氣,這100元的最初投資到2010年6月底已升值至超過14萬元。37年半上升了千多倍,每年增長率達 21.4%,遠高於同期恒指約13%的增長(指數升幅加每年股息)。

現時煤氣公司主席李兆基,是在上世紀70年代末期開始增持該公司股份,到1983年成為大股東並出任公司主席。若由1983年開始計算,煤氣每年的增長(或回報)率,更達到24.3%。由此可見,李兆基確實眼光獨到,不愧被股民封為「亞洲股神」。

緊隨煤氣後面的是由李嘉誠控制的港燈,每年增長率16.5%,較煤氣低約5%。但不要看輕這每年5%的回報率,若以37年半累積計算,連本帶利可以相差近四倍。1973年用100元投資港燈,到去年底升值至約3萬1千元,但若投資煤氣,則可獲超過14萬元,相差近四倍。

本 地的另一間電力公司,長期表現略遜港燈。但中電由1978年至1993年,曾經出現過15年黃金時期,每年平均增長率超過30%(即兩年半翻一番)。 1992年中電獲政府批准延續利潤管制計劃15年至2008年,以及投資600億元興建新電廠和其他輸電設施,更令股價攀上高峰。之後本地電力需求增長放 緩,中電的增長大幅放緩,每年回報只得6%。

滙控的投資回報表現排第四,每年增長率15.3%,略低於中電。但我們若計算滙豐銀行在 1990年宣布重組結構成立滙控,變相遷冊英國,到2003年滙控收購美國消費融資公司(Household International),這13年間每年增長率達30%,可算是滙控的黃金時期。之後美國業務出現嚴重虧損,滙控表現一落千丈,2003年至今出現 負增長。

和黃亦曾經歷過高速增長。自李嘉誠在1979年成功收購和黃,到1999年以高價出售英國電訊業務(Orange),賺取過千億元 利潤,這20年和黃的每年增長率超過30%。但自2000年後,股價便受3G投資虧損拖累,至今已下跌超過一半,大幅拉低和黃過去37年半的投資回報。至 於太古和九倉,表現一直較為平穩,每年增長與恒指相差約1%。

過去數十年,煤氣為何能夠脫穎而出,股價表現跑贏滙控及和黃?筆者日後再和讀者分析。



投資 煤氣 百元 變十 十多 多萬 本利
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點樣變十萬美金出黎? Home Blogger

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諗生你好, 請多多指教經常見閣下教授加按投資方法, 想問按樓套現投應該按到幾多錢先值得按呢? 70萬?定係更多先值呢…套得十萬八萬係咪不如唔好搞咁多事本人背景家庭月入4萬幾, 兩年前買左一層自住幾十年樓, 30歲前應該無本事買多層; 寄望40歲前keep住加油. 之前其實想加按買車位,但按得十萬八萬, 所以無實行, 都唔知算好彩定唔好彩 

ans:

按到幾多至值得就要睇按出黎舊錢幫你做到咩野,係零八年未收緊按揭時十萬蚊都可以九成半上會,仲要勁低息。現時2012年尾得十萬蚊就梗係咩都買唔到,幾年光陰有此結果,大部份拜美聯儲印鈔所致,當然撞正自由行條水,兩邊逼力,先令到政府「暫時壓唔到」香港樓市。

 

間樓按唔按到? 按到幾多? 基本上由市場同你自己(借款人)既因素決定,係已定既因素,唔可以一時三刻改變。相反幾時加按係可以思量既問題。最好既時機梗係樓價又高加上低息啦。2009年只符合低息,現時可能係低息同高樓價兩個因素最optimal既時間。借得起,不妨借左佢擺係屋企。

 

你可以問咁咪白比利息? 如果你原因既plan已收緊你1.8%年息或以上,加按令你多左cash係身而低息唔會點比多,原因係轉到另一銀行做按揭你有現金回贈,通常為借款額的1%,以小明原本欠2.0mil,用2%還緊仲爭廿年,現時轉到新銀行套80萬(即借2.80mil出黎,收2.15%為例:

 

分廿年,原本每月還$10118,當中利息佔3300

轉到新公司,利息升至2.15%年息,每月還$14365,當中利息佔$4900

即係你每月比多利息$(4900-3300)=$1600

*以上用straight line利息payment作計算,真實情況係利益會除時間減少

以現時香港銀行轉按要有兩年罰息期,一開波比你1%現金回贈即28000,過程要比律師費$5000。咁即係你要係罰息期焗比多$1600×24=$38400,有左28000回贈後,其實呢兩年你只比多左$38400+5000-28000=$15400

 

用$15400幫自己係呢兩年hold多80萬係,抵!

如果你覺得唔抵,冇問題。

借80萬每日利息都係$15400/365×2 = 21蚊! 仲駛鬼理銀行打黎sell你套現d電話咩….當然未置業既你心中可有另一番味。但世事難料,可能幾年過後你慶幸你冇買樓呢!

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中國巴菲特 要把台商營收變十倍

2013-04-29  TCW
 
 

 

四月二十八日,坐擁二十六座山、占地九百多畝,由台商金寶山總裁曹日章一手建造,也是中國唯一的文化藝術地景公園──桂林愚自樂園,插上全球最大度假村集團法國「Club Med」的旗號,正式納入其八十餘座度假村的體系。

六月,每年遊客多達四千八百萬人次的上海豫園(明朝花園)裡,來自台灣的伴手禮品牌──維格餅家旗艦店即將開幕販售糕餅類產品。連同廣西南寧的堅果類業務,維格董事長孫國華認為,中國營收三年內將達人民幣一億元(約合新台幣四億八千萬元)。以去年整體營收十二億六千六百萬元為基準,加入中國部分,等於將新增三八%。

這兩宗兩岸合作案,背後共同的推手,是中國最大民營控股公司、被外媒封為「中國巴菲特」的復星集團。

四月十八日,復星集團副董事長兼執行長梁信軍,應安侯建業會計師事務所之邀訪台,他接受《商業周刊》專訪時表示,去年入股維格後,今年將積極在台灣尋找一至兩個投資標的,單次投資額一至兩億美元(約合新台幣三十億至六十億元),今年將投入上百億元入股台商(仍以政府法令為準)。

十八萬元起家如今管理七千多億資產

包含梁信軍、董事長郭廣昌在內,復星集團五位創辦人在一九九二年以人民幣三萬八千元(約合新台幣十八萬元)起家,藉由不斷入股、購併的錢滾錢模式,如今管理的資產規模已超過人民幣一千六百億元(約合新台幣七千七百億元)。

成軍二十一年,復星猶如飢渴的巨獸,先後投資八十家公司,包含四十二家上市公司;除了Club Med、維格餅家,還有全球時尚配件品牌Folli Follie(希臘公司)、中國最大藥品通路國藥集團、新興媒體分眾傳媒等。每年投資獲利以三三%的速度複利滾動,不僅讓郭廣昌多次登上《富比世》(Forbes)與胡潤中國富豪榜,也是能與中國國家主席習近平一起開會的全國政協委員。

如今,這個中國大買家,把目光轉向了台灣。

「我們感興趣的,是高端服務、高端消費、金融業與高端製造業,」梁信軍認為,服務業在中國將大幅增長,預期給國內生產毛額(GDP)新增四至六個百分點。

坐擁八千多店超市體系據點,稱霸中國

「我希望協助優秀的台灣公司,快速的在中國增大市場規模,所謂快速,就是五、六個月,如果能把台灣的業務做到大陸去的話,大概在現有的基礎上,(營業額)就可以直接乘以十(倍)。」

敢拍胸脯掛保證,梁信軍可是有備而來,透過控股公司,早已布局跨界通路,轉投資的聯華超市體系是中國零售據點最多的通路,坐擁八千八百店,其他還包括友誼百貨、家樂福、快客便利等,另有二千八百家藥房,行銷廣告則有分眾傳媒的六十萬個電子屏(設於電梯間的廣告顯示器)、《富比世》中文版等傳播媒體,可說是中國跨界通路大亨。

跨界通路平台早就建好,等著商品在其上流通、賺錢,「過去我們投資很多通路,其實戰略早就想好,」梁信軍說,「首先通路本身就是個掙錢的行業,再來它有加值的好處。」復星賺到了錢,也賺到了綜效。

能搭上復星這個大平台的,梁信軍直言,最好是誠品這類「文雅消費」、或是高檔餐廳,也看上台灣擅長的個人金融資產管理,及類似台塑養生村的養老醫療服務。但談到製造業,他卻對電子業敬謝不敏,直言台灣已經做得很好了,他想找的,是二十年前就經歷全球產業淘汰的洗禮,已經升級換代的高端傳統產業,如精密機械。

相較於復星對台灣的滿腔熱血,專精購併業務的眾達律師事務所主持人黃日燦相當憂心,他直言,去年是台灣企業大舉購併的好時機,卻因為產業前景不明、法規限制而裹足不前,讓購併市場陷入停滯。從復星的布局來看,或許中國企業入股台商,將能注入活水。

復星去年慶祝二十週年後,就積極「出海」(入股中國以外的公司),有中國市場當後盾,讓復星成功協助改造Club Med與Folli Follie這兩大外商。

Club Med執行長德斯坦(Henri Giscard d'Estaing)的父親曾任法國總統,九一一攻擊事件後他由政轉商,協助虧損多年的Club Med往高端轉型,他關閉了近半的廉價度假村,投入數十億元翻修與新增高檔度假村,訓練專門的母語服務員,讓一家老小都獲得照顧。

重整過程中,Club Med引入復星集團的資金;去年中國有七千多萬遊客造訪Club Med,每年以一八%速度增加,但占其全球旅客比重仍不到五%。在復星的協助下,Club Med新增位於中國東北、訴求滑雪的亞布力度假村,今年八月一日正式開幕的桂林(愚自樂園)村,園內有十八公里的灕江,則是亞洲第一座自然山水村。

「金寶山老闆(曹日章)很喜歡Club Med的模式,(愚自樂園)項目很好,但之前沒有國際遊客,只靠中國人零星的來,」梁信軍說,接下來還要帶領Club Med前進海南三亞、廣東珠海,還打算在台灣尋覓地點。

歐洲時尚品牌Folli Follie在中國的崛起,也是靠復星集團給力。梁信軍坦言,由於這宗入股案,是少有的反向收購,也就是中國公司入股歐洲公司,而不是常見的中國公司被收購,因此傳播媒體特別關注,無形中也替該品牌大打免費廣告。

這宗入股案之前,Folli Follie花了七年,在中國設立了七十六個營業據點,但入股案後短短兩年,又另外新增七十六家店,等於快速擴張了一倍,而且中國市場的營收每年以五成的高速成長,因此即便歐洲市況受歐債危機而呈現疲軟,全公司去年營收還是能夠成長八.七%,營收達到約新台幣四百四十五億元。入股這些有品牌基礎的公司,復星也從策略上爭取信任,才有日後的開花結果,這也成為他們快速擴張的關鍵。

「但初期確實是,如你所說,歐洲公司是比較驕傲的,」梁信軍說,當初為獲得Folli Follie公司派的信任,復星開出三大保證,同時安撫了股東、經營團隊與員工。

復星開出第一個保證,雖然入股成為前兩大股東,但只要一至兩席董事;之後則承諾經營團隊,只要營運好轉、成長,就給予更高比例分紅;對工會則明確告知,不會關閉歐洲工廠,甚至希望藉由中國從製造大國往消費大國的轉型,擴增歐洲工廠規模。

可惜的是,歐債危機對精品市場的衝擊不小,Folli Follie歐洲市場動能之疲軟,仍高於復星原本的預期。

中國內需當後盾卡好位後仍考驗投資準度

這也引發另一個令人好奇之處,復星二十一年來持續投資,難道沒有慘遭滑鐵盧的時刻?

梁信軍肯定的回答,「當然有!」不過復星奉行「紅黃綠燈制」,每次入股前,都會設定被投資標的的績效目標,如果低於這個目標的五%到一五%,是為「黃燈」,就會派遣董事總經理(此位階整個集團約二十六人)介入經營。

萬一比預期績效減少超過一五%,就進入「紅燈」狀況,復星會從集團七位執行董事中派出一位介入營運,研判投資標的是否有挽救的空間,如果不能,要如何退場、何時退場,也得要立刻做出決定,「會進場,也得學會退場,」梁信軍說。過去的經驗裡,十宗入股案平均有一宗得認賠砍出。

雖然目前投資績效傲人,但郭廣昌與梁信軍心中明白,過去有中國崛起的順風帆可搭,但接下來中國經濟成長的速度勢必放緩,復星想要獲利繼續高速增長,必須投資新項目。

於是,他們找上全球股神巴菲特(Warren Buffett)旗下的波克夏海瑟威(Berkshire Hathaway)公司為學習標竿,決定衝刺保險業務,藉以取得便宜資金,再用錢如雪球般滾錢,去年復星取得三張保險證照,今年估計將帶入人民幣數億元收益,未來八年成為中國最大、以保險為核心業務的資產管理公司。

比起波克夏海瑟威、全球最大另類資產管理公司KKR等前輩,復星發展歷史只有他們的約一半,管理的基金規模也不到一半,但廣大的中國內需市場當作後盾,也在全球市場中占據了一個好位置,能不能如願成為「中國的波克夏」,正考驗他們的投資眼光。

【延伸閱讀】一分鐘看復星集團成立:1992年,前身為廣信科技重點人物:董事長郭廣昌、副董事長兼執行長梁信軍管理資產:規模達新台幣7,700億元投資件數:80個入股案,含42家上市公司通路優勢:入股8,800家超市、2,800間藥房、6家醫院、以及上海豫園、十餘個友誼商城、60萬個分眾傳媒廣告看板、《富比世》中文版、《21世紀經濟報導》等傳播媒體

【延伸閱讀】這套投資心法,創造33%年複合投報率投資主軸:高端消費(奢侈品、文創等)、高端服務(金融、醫療、休閒等)、高端製造(如3D列印)投資標準:先找中國有機會全球市占率20%~25%的產業,再成為該產業前2大公司的前2大股東投資成果:成立以來,每年投資報酬率以33%複合增加停損準則:當實際績效低於目標值的5%~15%,由董事總經理介入營運;低於目標值15%以上,由集團執行董事判斷是否介入改善,或者完全出脫

資料來源:復星集團

 

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點土成金新推手 地價每坪一萬變十萬「市地重劃幫」暴富傳奇

2013-05-20  TWM
 
 

 

最近,資本市場出現一些新面孔,他們名不見經傳,卻個個口袋深不見底;原來,他們是靠自辦市地重劃,將零碎土地整理為建地,因而身價暴漲,不但挾專業、人脈與資金攻城掠地,還紛紛借殼上市,實力不容小覷。

撰文‧梁任瑋

走進台南市南區的舉喜自辦市地重劃區,筆直的道路、整齊的街廓,一望無際的建地,在南部的豔陽照射下,閃閃發光。

一年半前,這十六.三萬坪的土地還是堆滿廢棄物的垃圾山,雜草叢生、臭味四溢,被台南人視為偏僻落後的荒地;沒想到,今天卻變身為種滿綠樹與草皮,未來將興建住宅大樓與透天別墅的新興黃金地段,每坪身價從一萬元不到,暴漲到十幾萬元。點土成金的推手並非市政府,而是叱吒南台灣土地市場的華友聯市地重劃公司總裁陸紀康。

「光是垃圾我就清了一千多噸!」陸紀康站在舉喜重劃區平坦的柏油路上,語帶驕傲地介紹剛完成的公園、滯洪池,並指著前方尚在施工、橫亙在土地中央的八十六號快速道路說,「我的重劃區剛好和快速道路開工的時間一樣,沒想到我還比較早完工。」華友聯是台灣最大的自辦市地重劃公司,在南部完成的都市土地重劃面積高達四百公頃(約一二一萬坪),相當於十五座台北大安森林公園。

說得一口標準台語的陸紀康,父親陸雄其實是上海人,隨國民黨撤遷來台後,在高雄經營鋼鐵買賣累積龐大資本。二十年前,陸家結束鋼鐵生意,個性海派的陸紀康,運用在地方良好的人脈轉入土地重劃市場,高雄市(原高雄縣)知名的澄觀、八卦寮、鳳山自辦市地重劃區都在他手中完成。

一條龍管理整地

陸紀康靠專業稱霸南台灣

早期,陸紀康替地主代辦,只賺服務費,後來他看著自己一手打造的重劃區土地陸續興建成大樓,房價水漲船高,加上可以開發的大片土地愈來愈稀少,重劃經驗豐富的他,乾脆自己進場投資,成為地主,賺重劃分配後的土地增值財,粗估身價達上百億元。

陸紀康強調,一個重劃區要成功,最關鍵的是配合各縣市政府的都市計畫發展方向與交通建設,所以一定要與地方政府密切溝通。和政府打交道需要耐心與專業,陸紀康的重劃團隊養了六十多位員工,比同業多兩倍。

他分工細膩,別的重劃公司得一人身兼多職,同時包辦開發、送件、整地流程,但陸紀康的公司,有人專職業務代表認識地主,有人只負責工程營造,甚至還有人專門跑電信、電力部門。

「不要小看牽電線,有些重劃公司光是弄清楚線路圖,一年都搞不起來,我有一組人專門與政府的管線部門協調,在整地同時,我早已事先規畫好水電地下化。」陸紀康自豪地說。

此外,整合地主也攸關重劃進度,陸紀康在這方面經驗老到,以舉喜重劃區來說,原本區內有一部分是七千座墳墓,為了說服四千位地主同意遷移,他直接到當地的信仰中心萬年殿擲筊,獲得神明三個聖筊見證才開始動工,這前後整合時間只花了一年半。

在土地市場累積財富後,去年,華友聯入主上市公司福益紡織,一砸就是三十億元,這才讓外界見識到這家低調公司的口袋深度。

「有一家上市櫃公司當作籌碼,對地主也是一層保障。」陸紀康的兒子、華友聯建設董事長陸炤廷表示,入主福益是為了取得其分散在全台的土地資產,另外,也想一舉打開華友聯在大台北房地產市場的知名度。會有這樣的想法,源自於四、五年前,華友聯北上開發土地重劃業務時,竟然慘遭滑鐵盧。

「我們自以為在高雄做得很大,台北人就會買單,沒想到地主一聽到我們是從高雄上來的,名片竟直接丟在地上。」陸炤廷回憶,華友聯在北台灣毫無知名度,連吃了好幾年閉門羹,更遑論有地主願意簽同意書。

為了化解地主的心防,陸紀康阿莎力地直接包高鐵邀請地主南下,讓他們親見自辦市地重劃前後的差異,順道觀光,情況才慢慢改變。

最具體的成果是四年前華友聯進軍的新莊塭仔圳重劃區,雖然去年新北市政府已打算將此區採公辦市地重劃進行,但華友聯不放棄,改採與地主合建方式經營,已成立塭仔圳第六區自辦重劃促進會(塭仔圳自辦市地重劃內有十餘個區塊),目前同意參與的地主及持有面積超過七成。這塊總面積約一百五十公頃的重劃地,是公司未來幾年發展主力。

不只南部營建業熱中借殼上市櫃,去年爆發經營權之爭的三陽工業市場派代表吳清源,同樣也是從市地重劃開發公司起家。

集中火力開發

吳清源運用人脈加速達陣

這三年來,吳清源砸了數十億元在資本市場,一口氣拿下兩家老牌上市公司金美克能(現已改名為揚華)副董事長與機車大廠三陽工業的董事席位,身價至少五十億元。

一九五六年出生的吳清源,在新竹土生土長,早年是營造工程包商,二○○四年他看好新竹房地產市場蓬勃發展,加上地緣關係,成立九鼎開發建設跨足土地重劃,還為此去中華大學讀都市計畫研究所碩士班,以結識地政界的人脈。

吳清源做市地重劃不亂槍打鳥,集中火力開發十年前新竹市政府推動的關埔重劃區。

這塊重劃區面積達一五一公頃,是全台第一個爭取到區段徵收與市地重劃並行開發的計畫,分為「光埔自辦市地重劃區」及「關長市地重劃區」兩個區塊。

吳清源整合的光埔重劃區約四十公頃,由於台鐵一一年在此新設竹科車站,吸引許多台中建商北上購地,包括豐邑、惠宇、親家建設等都已卡位,預售案如雨後春筍般出籠,而他們都是向吳清源旗下的九鼎開發建設買地。

新竹房地產業者表示,吳清源主要是透過當地里長積極奔走,改善排水系統及連接道路等地方需求,才促使開發案很快完成。

吳清源不但主辦自辦市地重劃,掌握配地的主導權,自己也早在重劃會成立前,就大舉購買都市計畫內未開發土地,因土地獲利可觀,讓他有閒置資金轉進股票市場。吳清源說,「我把土地賣掉後手頭現金多,但不知道要幹麼,成為上市櫃董事,讓我比較有安全感。」就是因為市地重劃土地利潤令人垂涎、吸引財團搶食,不少精明的大地主肥水不落外人田,乾脆集資自組重劃會,信華紡織董事長簡茂男就是一例。

地主當開發商

簡茂男將自家廠地變建地

簡茂男在紡織廠生產線全部移到大陸後,把坐落在新莊塭仔圳的工廠舊址以「信華台鐘重劃會」名義申請自辦重劃,並徵得地主人數過半及其所有土地面積過半者的同意。

由於他個人就是這個重劃單元最大的地主,過程進行順利,成為塭仔圳第一個完成的重劃案。如今土地都已賣給寶佳建設推案,簡茂男獲利上億元出場,堪稱是市地重劃由地主變身為開發商的經典。

嘗到甜頭的簡茂男,接著索性跳下來成立自辦市地重劃公司,將資金轉往板橋江翠北側重劃區最西側的AB區,以「永翠水岸綠能特區自辦市地重劃會」名義進行。原本他的整合速度是六個單元中最快的,但去年又申請變更細部都市計畫,進度緩了下來。

政策仙女棒

憑三大能耐坐享增值財

隨著這幾年政府財政窘迫,民間自辦市地重劃申請案有逐年增加的趨勢,其中又以中南部最盛,台中市政府目前有十四個自辦重劃單元,台南市正在進行中的案子也有二十七件,數量高居全國之冠。

「市地重劃是政策仙女棒,重劃公司最主要的利潤來源,是取得重劃之後的抵費地,加上重劃公司掌握資訊與重劃分配權,獲利相當可觀。」所謂「抵費地」,是參與市地重劃的土地所有權人,以重劃區內未建築的土地,折價抵付應行負擔的工程費用、重劃費用及貸款利息給重劃會。

例如華友聯過去大量參與鳳山自辦市地重劃,在程序完成後分回不少抵費地,由於鳳山城市發展快速,吸引不少外來人口,帶動地價水漲船高,華友聯分回的抵費地也跟著增值。

台灣地狹人稠,土地往往一經重劃整理就身價暴增。宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說,以新莊副都心重劃區為例,雖然是以「區段徵收」方式進行,但一○年完成辦理土地點交作業後,地價即從每坪一六○萬元起漲,兩年之後飆高至每坪二二○萬元,漲幅逾三七%,顯見重劃區土地增值力道驚人。

不過,想吃到這龐大的開發利益,要有三大能耐。

「自辦市地重劃不是一,就是零。」郭國任說,建商不管時機好壞都可以賣房子,但自辦市地重劃一定要努力到最後一刻,獲得政府公告通過才算完成,這個過程可能歷時五年至十年,不但沒有租金收益,對於重劃公司來說,土地無法貸款,補償費用也相當可觀,全部都要用自有資金負擔。這雖然提高了自辦市地重劃的門檻,相對地,風險也高,可說是一場耐力賽。

土地重劃是結合相當多人力、財力與物力的領域,最需要專業、經驗與效率,如能提供地主最完善與最專業的服務,以最快時間達成重劃作業,人脈可說是關鍵因素。

以台中市如火如荼展開的十四個自辦市地重劃單元為例,包括由鞋業大廠寶成集團開發的單元一,就聘請前省政府地政處官員趙柏煌當顧問;單元二由長億集團主導的黎明重劃會,總經理林世民是前台灣省政府住都局官員。

重劃公司重金禮聘政府退休地政官員擔任開發要角,無非是借重其過去在公部門的人脈資源,以加快重劃案的審查速度,甚至可探聽政策風向,及早因應。

此外,由於自辦市地重劃土地必須捐地興建公共設施,想提早進場插旗,購買面積最少三、五千坪起跳,一塊地價都是億元以上,購地成本高,沒有雄厚財力根本做不大。綜觀枱面上的自辦市地重劃案,背後都有大型建商或財團支持,重劃公司更大舉進軍資本市場借殼上市,藉由大眾資金來擴大版圖。

土地價值高或低

端看開發與建設公司的組合風光的背後總有感慨的一面,在重劃業打滾二十年的陸紀康語重心長地說:「做市地重劃是沒有根的浮萍,因為看著辛苦整合的土地一塊塊賣掉,最後卻什麼都沒有留下。」他以前總認為做土地重劃最單純,地賣出去立刻有一筆錢進來,不像賣房子要一戶戶與客戶磨。後來才發現,整合完土地,還是要蓋房子,才可以創造土地價值。因此六年前華友聯也成立建設公司,將鳳山重劃區分回的土地推出建案「創世紀」。

陸紀康打了個比喻,重劃區像是一塊布料,建設公司就是裁縫師,這件衣服做出來是一件三百元,還是一件三萬元,全憑開發公司與建設公司的功力。他的工作就是將好的布料和好的裁縫師組合,這也是他替這個行業下的注解。

新聞辭典

自辦市地重劃

市地重劃指已發布都市計畫細部計畫範圍內的土地,以交換分合的手段,將地界不整、畸零狹小或未面臨道路的土地,重新劃定界址及地形,使每筆土地都面臨道路適合建築,並興建公共建設。

自辦市地重劃地價上漲 部曲

以新莊副都心重劃區為例

醞釀期

2004~2008年

2004年重劃區計畫通過。

地主發起籌備會、申請核定辦理重劃範圍。

掌握消息者會提早進場買地卡位。

震盪期

2008~2009年

有多組重劃公司爭取地主同意書,但整合時間長短不一,有些不願意等待的地主會賣地。

施工期

2009~2010年

地上物拆遷、工程施工黑暗期。但土地禁止移轉前為交易高峰期,地價提前反映利多上漲。

起飛期

2011~2012年

完成辦理土地點交作業,土地可以開始買賣。

註:本區域含區段徵收 資料來源:房仲業者中南部風氣盛!

全台自辦市地重劃統計

區域 數量 分布地區 總面積

(公頃)

台北市 9 北投、士林、南港 84 新北市 6 板橋、新莊、泰山 547.2 桃園縣 8 桃園市、八德、龜山、平鎮 36.7 新竹縣 2新竹市、竹北 13.5 台中市 14 西屯區、南屯區 1264.74 台南市 27 安南區、永康區、東區 200 高雄市 13小港、左營、仁武、岡山、美濃 133.89 資料來源:各縣市政府地政局


點土 成金 推手 地價 每坪 坪一 一萬 萬變 變十 十萬 市地 重劃 劃幫 暴富 傳奇
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