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五年轉型大改造 馬志綱鐵腕作風拚生存 環球購物中心從虧一億到賺一億的關鍵

2011-6-13  TWM




馬志綱是冠德建設董事長馬玉山的么子,三十歲那年匆促接下環球購物中心執行副總,五年內歷經兩次經營危機,他如何從門外漢變成購物中心專家,更拿下新北市購物中心龍頭寶座?

撰文‧梁任瑋

走進環球購物中心中和店,執行副總經理馬志綱一邊說話,他突然一個箭步蹲下撿起地上的小紙屑,小動作透露他實事求是的個性。

國賓影城成為吸客利器

室內面積兩萬四千坪,新北市規模最大的環球購物中心中和店,成立六年,去年中和店與板橋店合併營收五十億元,成長率二○%,遠高於其他購物中心平均值。今 年中和店與板橋店合併營收要挑戰六十億元,不僅成為大股東冠德建設轉投資金雞母,近一年更迅速在林口機場捷運站A8、A9等插旗,在購物中心市場走出自己 的路。

二○○六年初,剛開幕兩個月的環球購物中心中和店,因總經理沈政毅閃電離職,面臨經營第一個危機。「當時沈總剛走,我完全不懂如何經營購物中心,第一年又 虧八千萬元,銀行團也不認同我們,要招商又要說服銀行繼續支持……」馬志綱回想○六年二月一日剛接副總時內外交迫的場景,仍歷歷在目。

那年三十歲的馬志綱血氣方剛,一上任心裡很著急,眼中看到的只有危機,他的鐵腕作風讓人心渙散,「當時台灣沒有購物中心經營成功,我高壓的領導風格,員工 都在容忍,很多原本從建設公司調任至商場的員工,甚至受不了走人。」馬志綱不諱言,當時的口頭禪是:「不要告訴我失火了,要告訴我怎麼救火!」環球購物中 心營業本部部長石傳捷說,初期每周二開業務會議,一開就是從下午兩點開到晚上八點結束,「一櫃一櫃檢討啊!會議結束後,幹部周三、周四得與廠商全部溝通 完,隔周就要看到績效,那時候壓力很大,怕時間不夠。」「我每天都在想如何生存。」馬志綱說完,悄悄地撇過頭看了同時接受採訪的父親|| 冠德建設董事長馬玉山的表情。原本在美國投資銀行工作的馬志綱,當年在父親一通電話後,辭職回台進入家族企業。當時環球購物中心已動工,馬玉山父子與日本 顧問永旺購物中心︵AEON Mall︶之間也有很多磨合。

馬玉山印象很深,當時環球結構體已蓋到一半,馬志綱建議在頂樓增加有七個廳的電影院,「要不要蓋,只有十八天可以決定」。最後馬玉山還是尊重兒子的決定。事實證明這個選擇是正確的,現在國賓影城成為環球最重要的吸客機。

○七年,環球購物中心地下室的日系量販店佳世客︵JUSCO)因不堪虧損撤店,留下五百坪的空間,讓馬志綱面臨第二次打擊。馬志綱說,當時環球的問題是平 日下午沒有什麼客人,「專櫃小姐比顧客還多」,也沒有資格和廠商談坪效。他仔細研究,環球若堅持走購物中心這條路,就要更符合台灣人的消費習慣,勢必得 「爆炸性的改變」,與百貨公司區隔。

說服廠商進駐新北市

於是他大膽引進日本寵物店品牌Pet Plus到一樓開設專門店,並強化餐廳品牌,用美食帶動人潮,將三樓的美食街擴大,清楚定位為生活、寵物、餐飲美食。在策略奏效下,環球中和店開幕第三年就完成業種定位,並同時開始獲利。

曾擔任環球招商顧問的仲量聯行零售事業總經理王香完說,環球後來鎖定餐飲業種很正確,因為板橋、中永和人口多,光靠區域內的外食人口數,生意就做不完。

事實上,馬志綱對於購物中心的執著,也展現在他對客戶的鍥而不捨。今年五月一日才進駐的﹁無印良品﹂,馬志綱竟爭取了五年,等於環球剛開幕就鎖定。無印良 品總經理王文欣說,過去無印良品一直覺得進軍新北市的時機還未成熟,後來發現中和消費潛力大,所以新北市第一個據點開在環球。她坦言,馬志綱提過很多位 置、方案讓他們選,「他是一位很有誠意的年輕人」,按照他的經營精神走下去,環球要不成功很難。

馬玉山四十二歲才生下馬志綱,隔年就忙著創辦冠德建設。馬志綱印象中,父親的一生都奉獻給事業,假日不是巡工地就是視察購物中心。在兒子心目中,「父親的 纏鬥力特別強。」在馬玉山眼中,馬志綱從小就很有責任感,一定會把事情做到最好,很放心把零售業交給他。「我是在幫老爸圓夢!」馬志綱記得父親曾告訴他, 冠德建設蓋過這麼多房子,賣掉之後沒人記得,希望購物中心可以永遠成為冠德的代表作。

由於北市中心已進入購物中心飽和階段,未來新北市是大品牌兵家必爭之地。尤其今年年底,遠東集團在新板特區投資的「中本大遠百」即將開幕,因此環球也在四月進行五年來第二次改裝,希望更鞏固新北市購物中心的龍頭地位。

馬志綱

出生:1976年

現職:環球購物中心執行副總經理經歷:冠德建設董事長特助、環球購物中心業務專員學歷:紐約哥倫比亞大學金融企管碩士

環球購物中心

成立時間:2005年

資本額:45億元

股東結構:

冠德建設82.5%

齊魯企業(國民黨黨營事業)17.5%

負責人:馬玉山

據點:中和、板橋車站、林口捷運A8、A9站、屏東漸入佳境!

—— 環球購物中心近五年營收獲利年度 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年營收(億元) 17.84 19.32 23.60 28.55 38.00 稅後純益(億元) -0.74 0.25 0.17 1.03 1.50 每股稅後純益(元) -0.20 0.07 0.05 0.27 0.30 註:以上為中和店數字,不含板橋店數字 資料來源:環球購物中心


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