老樓周記： 豪宅減價戰 黑暗訊號 劉兆昌
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GS(14)@2013-10-13 11:14:25http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20131013/18461396
踏入10月為股票市場最黑暗的月份，反之乃地產市場最興旺的季度，每逢在年尾總有發展商開檔賣樓，為年尾跑數而苦。若以今年首九個月來看，暫以新世界發展能突破近年由長實及新地壟斷市場的局面，先後以新界多個大盤突圍而領先，反而兩大發展商因受到不同問題影響，上半年賣樓窒步，未能達致目標銷售額，但由新地以回贈七成印花稅項開始，意味着第四季將演變成新盤血肉長城大鬥法的關鍵時刻。
今年以首次置業買家為目標的上車盤中，以元朗尚悅與粉嶺逸峰表現最佳，但缺少了投資客的推動，買樓氣氛未達最高峰時的一半，更影響其他發展商大型單位或換樓市場的資金，難以找到突破點。
儲局若減買債 勢掀衝擊
既然市場積累大量投資客，發展商當然不會放過機會，尖沙嘴天璽以回贈達七成印花稅招徠，用意谷起投資市場，吸引這批有實力買家落叠，以分擔市場風險，同時搞活投資氣氛。見到其他發展商陸續加入散貨戰。繼二手上車盤之後，大額二手豪宅市場又開始進入新一輪跌市周期，跌幅料開始明顯，這也是政府希望見到的正常調整市。但擔心由優惠戰演變成減價戰，由豪宅市場帶頭，再蔓延至中小型住宅市場，若果今月稍後時間不排除美聯儲局有突然減買債機會，樓價下跌料引發另一次樓災，小心為上。
劉兆昌
Google氣球傳網絡訊號
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GS(14)@2016-02-10 13:57:13網絡巨擘Google亦展開人人有網上的「Project Loon」計劃，以氣球提供互聯網訊號，希望全球未能上網的2/3人，可藉此無線上網與全球連接，印尼、澳洲、巴西和印度亦有接受進行試驗計劃。
電訊商斥搶飯碗
印尼2.5億名國民分散居住在1.7萬個島嶼，如此地理環境令不少地區未有網絡供應，因興建海底電纜的造價過於昂貴，即使利用衞星上網，安裝接收訊號的衞星碟和數據傳輸的費用高得令人卻步，所以全國僅29%人能上網。負責領導Project Loon的卡西迪因此認為，印尼非常適合測試以氣球傳送網絡訊號。Google去年底決定跟印尼三間網絡供應商合作，在偏遠地區將幾百個氦氣球升至約2萬米高空，並用太陽能和風能驅動電子器材，向直徑80公里的範圍提供4G LTE無線上網服務，試驗一年。不過這項計劃惹怒了當地最大電訊商Telekomunikasi，拒絕合作之餘更指Google搶飯碗，繞過電訊商提供服務損害電訊商利益，亦令他們建設光纖的投資付諸流水。
Google去年底亦接觸印度政府提出試驗Project Loon並獲得接納，但只提供技術服務，而非作為網絡服務供應商，未知fb「Free Basics」被禁會否有影響。英國《衞報》/新德里電視台
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160210/19485500
財經評論：樓市反彈訊號響起
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GS(14)@2016-07-06 08:09:59轉眼進入2016年下半年，經濟前景仍備受關注，樓價則有回暖趨勢。畢竟，樓價自去年9月開始向下，樓價回調，想趁低吸納，人之常情，就如零售市道，八折七折散貨，都是想顧客「埋黎睇，埋黎揀」。今年樓市一如過去數年，備受息魔困擾，2014年，市場已不停呼籲要當心息魔來襲，加上樓市癲升多年，2015年被形容是加息年，全年樓市無運行，一眾想入市的買家，心大心細，結果講了幾年加息，終於去年底加一次，香港未有跟隨，對香港的低息環境影響不大。正當市場預期，美國今年有機會再加息，冷不防英國脫歐，金融市場突然大地震，股市急挫，英鎊大跌，美元轉強之餘，美國加息步伐料減慢，換言之，加息大有機會「向前行兩步，退後一步」，困擾樓市的息口問題突淡化，各項指數正在反映有反彈先兆。一向被指滯後的政府數據，顯示近月樓價回穩。差估署公佈4月樓價數據時，顯示樓價自去年9月後，首度止跌回升。不過，偶爾一次半次回穩，可能不能作準，市場總喜歡觀望後市氣氛再下定論。上周政府再公佈5月數據，樓價連續兩個月上升，豪宅市場領軍，樓價升幅比中小型住宅理想。地產中介提供的十大屋苑成交，自今年4月開始，連續三個月，每月錄超過200宗成交，交投量回穩，大型屋苑估值現上升，連全港最平私人屋苑嘉湖山莊，兩房單位由去年低位260萬元，至最新重上360萬元，八個月足足回升100萬元。樓價下跌力量快，回升速度亦不見得慢，假如量穩價回升，是反彈訊號，相信訊號燈響起了，而下半年新盤市場料繼續熱鬧，勢成測試水溫量度儀。記者：湯家明
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160706/19682770
彈頭訊號干擾雷達可裝子母彈 鑽地彈
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GS(14)@2017-03-22 00:47:06【話你知】東風16是中共火箭軍的中近程最新式導彈，2015年9月3日天安門大閱兵時首次公開曝光。早於2014年入役，取代東風15、東風11等舊式中近程導彈，同時可減少用較昂貴的東風21（反航母利器，射程2,000公里）來對付台灣。東風16不但車載機動發射，隱蔽性強，且有突破導彈防禦系統能力，在目標上空，彈頭可放出大量誘餌訊號，干擾敵方雷達，而彈體可裝集束彈（子母彈），這些子母彈又有自我導航跟蹤目標能力，可從大陸發射越過台灣島後，再拐回頭攻擊台灣東部基地。若裝上鑽地彈，則可攻擊山洞機庫和地下指揮中心。《蘋果》資料室
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170321/19965069
布少明：師奶夾錢炒樓 見頂訊號
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GS(14)@2017-06-18 11:09:22【本報訊】2017年，市場開始關注樓市97泡沫重現。經歷1997年新盤損手的美聯物業住宅部行政總裁布少明直言，現時買家心態及市場氣氛都像97年，很多準買家心態是買到就會賺，買到就會贏，「今日唔買聽日、後日升到買不到，現時似97追入市」。但從數據分析，健康程度勝過97，當年摩貨差不多每月千宗，現時有SSD（額外印花稅）遏市炒風，只剩用家及長綫收租，供樓負擔比率亦較97年低，當年「係九成幾等爆」，現時比率未夠一半。
「買家普遍實力好過97」
再者，當年沒信貸資料庫，很多人買數間，周圍借到盡；今日有信貸資料庫，超過一層樓局限借貸，又有壓力測試，銀行借貸比97年嚴謹，當年很多無實力的人都揸幾層樓，「?家我見到買家普遍實力好過97」。但他稱始終樓價高，已出現輕泡沫，「見到30零歲打下都好多要父母幫上車」，但未見大泡沫，未來兩年料樓價仍上升。過往經驗，由輕泡沫吹到大泡沫需要1至2年時間，除非息口及經濟變化很大，否則兩年內沒爆破危機，樓價跌幅亦不會多於兩成。他認為，一旦樓市調頭向下，有兩類物業最高危，包括一手高成數樓花及細價樓，近年不少新盤提供超高成數按揭，最高借足八成半及九成，若跌價兩成即變負資產；這2至3年，細價樓升幅厲害，「通常升得高，沉底越快，呢兩類物業風險最大」。今日摩貨絕迹，不復當年瘋狂，「我成日同同事講笑，如果見到師奶夾錢炒樓，記住通知聲，到時個樓市就有危機」。此外，仍有不少在1997年輸過的地產代理，到今日仍未敢入市，只租樓住。■記者朱連峰
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
http://hksar20.appledaily.com.hk
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170618/20059480
老樓周記：兩大跌市訊號漸現
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GS(14)@2017-06-25 10:09:54姑勿論樓價能否扺禦外圍衝擊，但事實上高泡沫卻是在形成當中，只要觸發走資潮，樓市當然首當其衝。以往老樓提及兩類跌市訊號，包括港滙偏弱和買樓情緒轉差，前者已從美國今年第二次加息後出現，距離金管局在7.85的水平向持牌銀行賣出美元只差分毫，臨近回歸前夕，多位財金官員在不同場合和平台發表對樓市風險的警告，與97年爆煲前形態相近。好多人語老樓今年不同97，從利率和炒家比率不同，以及客觀買家分類亦滲透了不同背景的資金，形勢與97年高利率、高槓桿和炒家比例佔多大有分別。他們講的也是事實，自去年反彈以來，老樓看好樓市至今年第一季這大半年，但升勢超出老樓的想像，其間三度出招來抑壓需求和銀行借貸比率，反而刺激了樓價，短短一年內，中原城市領先指數由128.75升至上周的159.88，升幅24.2%，明顯受到資金到入香港有關。近排以經濟學家謝國忠最熊，接受電視台訪問時指樓市已出現泡沫，隨時爆破，未來更迎接長達20年的樓市大蕭條。他解釋的理由為利息會上升，有些人仍認為樓價會一浪一浪地再往上走，這種想法非常不理性，又建議業主盡快賣物業套現，「這是最後一次機會」。以往樓市落後於股市半年才反映，但過去兩年一反常態，樓市跑早過股市，反映了投資樓市的資金部份轉投股市，同埋發展商提供高成數按揭之下，在總成交量上未能反映到有多少散戶轉玩股票，但這個資金音樂椅的確在進行當中，一批實力者已減少在樓市內活動，看漲置業情緒正改變中。劉兆昌資深地產傳媒人
http://www.HKLau.com本欄逢周五刊出
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170623/20065322
啟德地過渡貸款 海航提早還20億冀向市場釋出資金充裕訊號
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GS(14)@2017-10-09 03:11:45【本報訊】早前受監管機構排查、再融資遇阻的海航集團，資金安排出現突破。集團去年底在港投得首塊啟德地皮，其35億元1年過渡期貸款下月初到期，消息指，海航已於上周向三間貸款銀行，罕有地提前償還約三分之二的貸款，涉約20多億元，冀向市場展示財務實力及手頭資金充裕的訊號。記者：劉美儀
據悉，餘下三分之一（約逾10億元）的過渡貸款，海航亦承諾在短期償還，惟現階段不清楚海航提早還款的資金，是來自自有現金、動用其他海外授信額度，抑或由內地透過間接渠道調撥來港。至於該地皮往後的發展資金及建築成本再融資安排，據悉目前已有銀行願意牽頭洽談，銀行界相信其籌組應不成問題。對於上述融資安排情況，海航集團發言人在截稿前未有回覆本報查詢。
海航近月屢撲水
事實上，海航近月一直未有停下在海外撲水的步伐，據聯交所權益披露顯示，海航上月中已把旗下嘉耀控股（1626）和KTL（442）的控股權質押予中國華融（2799），該批股份當時僅市值約14億元。而上月底英國《金融時報》亦引述消息報道，去年獲海航收購的瑞士空港，今年8底時曾向海航關連公司授出共4億歐元（約36.7億港元）的90日短期貸款。本港銀行界謂，借款人先償還過渡期貸款、然後再安排長期再融資的做法，過往甚為少見，但海航此舉可帶來正面訊號，有利現正進行的再融資商討，而集團先還35億元過渡期貸款後，新的再融資額規模亦可更彈性處理，若願意承銷的銀行不多，貸款規模可縮細至只就建築成本融資，即約30億元；相反若銀行積極參與，借款人可擴大再融資金額至包括地價成本，估計約50、60億元。海航去年底以88.37億元投得啟德首幅地皮，可建總樓面面積65.46萬呎，假設每呎建築成本約5,000元，按金管局要求，建築成本貸款比率上限降至八成計，建築成本貸款額為26.2億元，若連地價成本（最多貸款四成計）共約60億元。
有利再融資商討
海航日前亦宣佈，獲四大國有銀行之一的農行（1288），在境內提供5年期、總額300億元人民幣的授信額度，分析指有關授信雖在境內使用，不能匯出境外，但有助澄清集團資金緊絀的傳聞。海航首幅啟德地皮的過渡期貸款，去年由東亞（023）擔任牽頭安排行，承銷份額最大，參與行尚有創銀（1111）及南商銀行。集團其後再投得3幅啟德地，傳聞相關過渡期貸款分別在明年1、2及6月到期。一大行主管說，純以項目風險論，在金管局出招限制地產商貸款後，海航項目的再融資風險其實已極低，貸款息率連費用亦具吸引力，加上此地皮為海航首個啟德項目，為避免出現如「火燒連環船」的系統性風險，相信各方均會盡力促成是次再融資。上月中《彭博》引述消息報道，海航部份短期貸款銀行拒絕參與再融資，最差結果或導致集團資金斷鏈。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171003/20171261
投資學堂：單日轉向訊號可靠
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GS(14)@2017-10-09 03:17:40筆者一向頗留意港股單日轉向上升型態，若出現大都會趁機買貨，即早段股市原本正持續下跌，但突然止跌回穩，最後以上升或輕微下跌收市。上周五，因肥仔金再次發射導彈，港股早段急跌260多點，但在午後卻神奇地止跌回升，更以上升30點收市，呈現單日轉向走勢！印象最深刻的單日轉向，當然是10年前8月17日的大奇蹟日，仍記得當日恒指一度急跌1,200多點，但在2時半後突然由低位急速反彈達1,000點，最後只以下跌200多點收市！仍記得該日當恒指反彈，重上20000點時，筆者即時掃入當時認為最安全的股份工行（1398）及建行（939），跟着致電好友Christine入貨，該役最後獲利頗豐！單日轉向上升型態，乃一個短期反彈的訊號，但並非每次都有效，根據筆者的研究，若該日下跌及反彈的波幅越大，再有成交配合，例如1,000億元的交投，則可信性更高，尤其是隨後引發的上升幅度及時間亦相對較長。單日轉向上升型態用於大市的效果不俗，但對個別股份的效用則平平，反而單日轉向下跌型態對個股更具下調威力，尤其是在52周高位出現，乃短期沽貨、快閃訊號，例如高偉電子（1415）在本月5日一度急升12%，高見5.78元，惟高位難以支撐，最後只以微升0.01元收市，而該日的到頂型態威力頗大，至今尚未止跌。近日炒風正擴散至3、4線股，而這型態正好用以短炒的獲利訊號！譚紹興財經評論員
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http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170922/20160678
異動空間：兩個要警惕訊號
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GS(14)@2017-10-09 03:31:12期指結算日，淡友午後發動第二波攻勢，恒指再跌穿50天線，相信今次要再踩深一點，第一個支持在26900點。港股午後越跌越急，主因是季結及長假將至，大戶傾向選擇食糊減磅，二來北水暫停供港，未來一星期少咗一條大水喉，繼續輕身上路，方為上策。昨日有兩個現象令魏力感到不安：第一、於內地經營幼稚園的「紅黃藍教育」於紐交所掛牌，首日狂飆4成，歷史市盈率高達74倍，滿以為在港掛牌的同業都會炒番轉，點知半日已經無晒力，龍頭楓葉教育（1317）更倒跌收場，少咗北水，教育股即時弱不禁風。第二、大陸午後公佈乘用車「雙積分管理辦法」，2018年4月起實施，消息對比亞迪（1211）本屬利好，但股價沽到低位收市，其他車股、代理股幾乎散晒。投資者目前mindset是把握好消息出貨食糊，值得警惕。另一方面，較強勢的板塊要數內需股，例如蒙牛乳業（2319）、健合國際（1112）股價均仍處52周新高附近；5G概念股長飛光纖（6869）借發A股的消息，股價持續強勢，三者均可留意。魏力
http://www.fb.com/2012jason本欄逢周一、五刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170929/20167863
立論：短線回吐訊號乍現
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GS(14)@2018-01-15 03:21:34踏入2018年，港股升勢加速，今年頭6個交易日日均成交約1,300億元，相對去年同期564億按年急升1.3倍。相比2015年5月6日之前那個瘋狂的月份，錄得創紀錄的2,000億元日均成交，目前的市況仍然頗為正常。本欄對後市的中長線看法，長期讀者應該知之甚詳——港股目前仍然處於一個持續經年的牛市之中，任何短線的看淡操作，都是吃力不討好。讀者如果有興趣，不妨Google一下，最近財經版被引用得最多的一個名詞，叫金髮女孩經濟（Goldilocks economy）。該經濟學名詞源於一個經典的西方童話故事《金髮女孩和三隻熊》，故事講一個叫Goldilocks的女孩在森林中迷了路，誤闖一個三熊之家（熊爸爸、媽媽及熊BB），她吃了牠們三碗麥片粥，第一碗太熱、第二碗太冷，第三碗的溫度剛剛好。經濟學家將金髮女孩的故事，比喻作一個不太冷又未過熱，即剛剛好的經濟狀態；應用在股票市場，則是比喻股市的估值尚未升至過份偏高，企業盈利的基本面在持續改善的狀態。換言之，在金髮女孩的市況，市場通常已升了好一段時間（因為經濟一片欣欣向榮，已經成為路人皆見的客觀現實），只是由於市場欠缺利淡因素困擾市場（或投資者選擇對負面因素視而不見，即所謂灰犀牛，另一近期熱門財經名詞），一日經濟向好之勢未變，股市仍將維持反覆向上的格局。
樂觀之餘保留戒心
故事講到這裏，一些喜歡拋書包的分析師會告訴你，金髮女孩的故事，其實是想告誡投資者，熊爸爸、熊媽媽最終還是會帶熊BB返屋企，將熟睡中的Goldilocks逐出家門。假如投資者單純而幼稚地相信，好景長存，一旦在牛市之中睡過了頭，結果可能是會被熊殺個措手不及。因此，不錯今年環球股市開局非常順利，到目前為止大市展望仍然是正面。然而，投資者要時刻提醒自己正身處三熊之家，要時刻提高警覺，以免不小心被熊爪所傷。橫看豎看，目前港股的確不太見到熊踪，惟一令筆者在樂觀之餘仍然保留一點戒心的是，最近港股已連升11日，破了多年來最長升浪的紀錄，自去年初開始，恒指每次升越50天平均線超過6%，就引來一次短線的回調，而昨日高位又剛好過了50天線6%。現在形勢看來仍然是一片大好，未必是離場觀望的最佳時機，但我亦不會進一步在當前的高位加碼，甚至酌量增加一點現金，亦未必是錯。林少陽以立投資董事總經理本欄逢周三刊出
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180110/20270258
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