📖 ZKIZ Archives

同一天，兩位駐台代表登上馬祖這塊島嶼！史無前例的舉動，使得馬祖的國際地位，一下子像搭直升機般躍升。

博弈公投前十天，AIT發言人裴士蓮（Sheila Paskman）親自走訪馬祖，新加坡駐台辦事處代表于文豪夫婦也來了，兩人都在那天拜訪連江縣長楊綏生，也都為馬祖未來的觀光發展交換意見。裴士蓮此行 是代表AIT台北辦事處處長司徒文（William A. Stanton）來捐書，主動提及博弈議題，關心馬祖為何發展博弈。

和我不具邦交關係的美、星官員，同一天登島，不要說馬祖前所未見，就連戰略地位、觀光商機遠大於馬祖的金門，也未曾聽聞這兩國官員參訪。

賭場還沒確定開成，美商背景的懷德度假村開發公司，已迫不及待開出賭場營運之後，馬祖人一個月發放八萬元福利金的支票。這位大開支票的懷德公司行政總裁威 廉‧懷德（William Weidner），曾是美國拉斯維加斯金沙集團總裁，在全球博弈產業算是響叮噹的人物，更和縣府簽下建設支票。儘管日後賭場未必真能蓋得成，但可以確定楊 綏生縣長辦公室，已直升國際級政商會客室。

過去，桃園是工業之都，林立的煙囪與汙悶的空氣，人們為了工作才居住在此；如今，桃園拋下舊思惟，整頓市容與街區，迎接人潮與商機，在城市注入活水後，成為近十年台灣移入人口最多的城市，它是如何轉變，又如何重生？

撰文‧梁任瑋 研究員‧楊政諭桃園，過去是在台北及新竹兩大工商經濟區塊夾縫中求生存的衛星城市，天空總是灰濛濛、高速公路永遠大塞車、政府給的資源更是有一搭沒一搭，連先前五都升格戰中更是意外遭淘汰，很多人對桃園的未來是不看好的。

不過，九月十八日行政院宣布啟動「桃園航空城核心計畫」，將打破外界對桃園這座二線城市的刻板印象。桃園航空城預定在二○一八年開始啟用，將結合民間投資 共投入四六三○億元進行特定區開發，預計取得三二○○公頃用地，全面推動產業、住宅及商業區，以完成新都市發展，預估將可創造二兆三千億元經濟效益。

航空城利多

國壽、財團、建商爭相插旗桃園航空城比照十大建設規模，嗅到桃園航空城潛在商機，業者積極卡位布局。

九月二十五日，國泰人壽拿下高鐵桃園站產業專區開發經營五十年地上權，預計十年內投入二百億元，進行國內最大規模的商業造鎮計畫。

緊接著，十月四日，中華電信旗下的光世代建設也砸十九．七億元，在桃園航空城內買下一塊近三千六百坪土地，準備蓋智慧住宅，挑明地講就是瞄準航空城題材。

更別說老早就在桃園航空城附近集結卡位買地的財團、北部與中部建商，甚至連過去從未耕耘桃園房市的太子、皇翔、吉美、宏普及聯上開發等建商，也進駐插旗。

今年以來，建商總計已投入數十億元的金額，陸續買下桃園土地，主要是一方面大台北地區土地取得不易，另一方面看中桃園的地理優勢，以及政府可能重啟桃園航空城計畫的預期心理。房地產業者估算，大桃園光是明年初就將有八百億元的預售案進場，總銷金額創下區域歷史新高。

「桃園航空城」的效應持續發燒，十月十八日高鐵局標售高鐵桃園站周邊土地，建商預期標金還會再創新高，這被視為「桃園航空城」題材能發揮多大魔力的重要觀察指標。

「雙北市已經找不到像桃園這樣每年都有題材可以炒作的土地，加上高鐵、機場捷運、五楊高架等交通條件銜接得宜，尤其是過去被一路看衰的桃園高鐵站，現在終於進入收成期了。」第一太平戴維斯台灣分公司總經理高銘頂說。

港商里昂證券台灣區研究部主管蘇廷翰(Peter Sutton)更指出，對台灣而言，桃園航空城計畫可望複製荷蘭史基浦機場與南韓仁川機場的成功經驗，可將台灣既有的產業優勢發揮得淋漓盡致。

但光靠一座航空城，並不足以讓桃園改頭換面，即使政府投入的資源遠不如鄰近的台北內湖與新竹科學園區，但是，桃園民間生產力的旺盛程度顯然無法讓人小覷，因此，桃園航空城的啟動，等於為這些已準備就緒的民間產業敲開與國際接軌的大門。

行政部門加持

廠商辦理投資流程加快

除了「桃園航空城」的政策利多，桃園這幾年的產業風貌也迥異過往。

桃園前縣長朱立倫任內積極招商，桃園不但成為國內製造業大本營，也是全台灣最賺錢的縣，桃園縣內工廠營收逾兩兆元，全台第一，連光電產業、半導體廠都落腳 桃園。然而，桃園之所以能揮別過去「在台北與新竹夾縫中求生存」的頹勢，真正的改變，來自於行政部門願意放下姿態，首先調整的就是加快行政效率。

為了服務企業，桃園縣工商發展局長陳淑容推出「頭等艙」尊榮服務。

過去，廠商到桃園投資，為了一份公文，得往返各個不同部門跑兩、三百顆章；現在，為了全力吸引企業進駐，只要業者坐在貴賓休息室，就有單一窗口全功能服務，甚至還有專人全套處理。

更重要的是，快速領件讓不少曾到桃園申請案件的公司，對於桃園的高速效率非常訝異，「只要企業沒怨言，自然樂意進駐，還能帶動就業機會。」陳淑容說。

錢潮來了，人潮也跟著來，目前桃園縣人口突破兩百萬，去年已升格為準直轄市，在這個全台人口最多的「縣市」，很多商機更是蠢蠢欲動、亟待開發。

其中嗅覺最靈敏的就是金融業。將場景拉到有「桃園市信義計畫區」之稱、號稱桃園房價最高的中正藝文特區，大興西路上有一棟建築物非常顯眼，這是外商銀行龍 頭匯豐銀行去年在桃園市租地興建的獨棟財富管理中心，這條街上除了匯豐以外，近一年來已前後聚集了近十家國內外銀行進駐，儼然成為「銀行一條街」，打出的 口號就是「搶攻財富管理客戶」，而這口號過去只出現在台北市。

有錢階級變多

銀行進駐搶攻財富管理客戶台灣房屋南崁中悅直營店副總經理吳瑜佑說，近幾年來，桃園市商圈逐漸移轉到中正藝文特區周邊，加上中正路通往蘆竹的南竹路打通後，人口密集度愈來愈高，銀行業者看好的是藝文特區、南崁及大業等鄰近區域的企業薪轉客戶。

更重要的是，近年來桃園出現不少因土地重劃一夕致富的地主，這些地主過去可能只是農夫，但因為賣掉了高鐵青埔站周邊的農地，讓財富大幅重新分配，手頭上突然多了大量現金，也成為國內外銀行積極鎖定的財富管理核心客群。

一家銀行業者透露，桃園近幾年突然暴增的有錢人實在太驚人，南崁甚至有一家公股行庫開幕才短短一年的時間，就累積高達五十億元的存款，分行經理最苦惱的是這些資金「只進不出」，顯見桃園「田僑仔」這幾年蓄積了龐大的財務實力。

信義房屋桃園區執行協理林三智更拿內政部統計數據指出，桃園區近四年人口增加快速，全台僅次於新北市，若計算十年來的增幅更是全台第二名，其中從雙北移居 而來的占最多，累計今年一到八月有近一萬八千人。去年奢侈稅上路後，雙北建照核准與推案量大受影響，惟有桃園今年一到五月建照核准仍高居六都最高。

「因此，桃園航空城計畫若能夠落實，對於增加當地就業機會與提升產業的附加價值，起著關鍵性的作用，當地房市前景自然無可限量。」林三智下了這樣的結論。

生活機能優勢

北桃園成新移民購屋首選

隨著桃園航空城計畫的逐步付諸實現，桃園房市也因這項國家級重大建設的帶動，擁有更高的能見度與發展前景。更由於這幾年大台北都會區房價高漲，使得「北客 南下桃園購屋」形成一股不可抵擋的趨勢，擁有重大建設利多加持，尤其是距離大台北地區最近的北桃園地區，順勢成為這些新移民的購屋首選。

根據台灣房屋研究中心針對外縣市民眾至桃園購屋來源所進行的統計，台北市與新北市就占了四八．三％的比率；而遷入者大多選擇三大區域，包括桃園市中正特區、桃園高鐵青埔特區與中壢市海華商圈，而這些地區房價漲幅也相對較大。

除了房價相較於雙北市低廉，以及交通便利方便通勤到台北等誘因之外，重大建設雲集並相互串聯，則為桃園房價提供源源不斷的上漲動能，如今已在桃園形成航空城特區、中正藝文特區、高鐵特區、南崁特區、大竹新市鎮等，最具發展潛力的桃園房市五大核心特區。

其中，中正藝文特區的各項發展條件成熟，但房價也最高，非一般民眾負擔得起；而航空城與高鐵特區的未來性雖佳，生活機能則尚未成形，當地房地產業者表示， 綜合評估交通條件、生活機能與發展潛力，位處五大核心特區中心位置的南崁特區與大竹新市鎮，兼具生活機能與房價親民優勢，是現階段民眾購屋的首選。

過去，桃園被外界視為一座「過客城市」，然而從桃園這幾年的蛻變，已逐漸從一座衛星城市搖身一變成為移民之鄉，在桃園航空城建設的帶動下，桃園房市可望一掃過去漲幅落後給雙北市與台中七期的情形，展開一波「補漲行情」！

桃園成最大移入區

全國近10年人口新增最多區域

排名 行政區 近10年

新增人口 近10年

增加幅度

(％) 2012Q2

房價

(萬元/坪)

1 桃園市 71,752 21.20 14.8 2 竹北市 54,012 58.00 16.8 3 中壢市 42,516 12.80 13.1 4 桃園蘆竹鄉 40,791 37.00 16.2 5 新北林口區 33,977 64.00 20.6 6 台中西屯區 32,384 18.00 16.7 7 新北蘆洲區 29,057 17.00 28.4 8 台中南屯區 27,999 21.00 17.1 9 台中北屯區 27,927 12.00 12.7 10 高雄左營區 27,530 16.50 11.8 註：統計範圍以直轄市、縣轄市內行政區為主資料來源：內政部統計處、信義房屋

隨著景氣好轉，中國房地產市場也告別長達一年的冰凍期。然而這波反彈似乎僅限於一、二線城市，開發過度、買氣不足的城市，交易仍然不活絡。同時因為當局宣示反貪腐，大城市也出現不少要求現金交易的豪宅出售案。

撰文‧周岐原

農曆春節長假裡，中國民眾除了拜年、到風景區遊玩，還有不少人從事另一種活動：看房子、買房子！

中國住宅市場經歷二○一二年大半年衰退修正之後，自第四季開始，呈現令人驚訝的強力反彈；從北京到上海，一線城市的成交量迅速擴增、房價漲幅也穩定增加；房地產的買方們，因為景氣再度好轉，終於向房價投降，不少觀望的民眾都紛紛出手買房。

成交數據反映的趨勢相當顯著，以中國最大住宅開發商萬科集團為例，去年十二月銷售金額為人民幣一四○．七億元（約新台幣六六八億元），比市場低迷的前年同期大增一．四倍；到了今年一月，銷售金額又大幅成長達一九○．七億元。業界龍頭銷售額屢創新高，透露一個事實：市場再度出現「房瘋」！

一二年初，︽今周刊︾曾製作「中國房市冰風暴」封面報導，當時我們直擊現場後指出，三亞、深圳、上海及北京市郊的住宅行情正在急凍，一年過後，市場迅速回溫，原因是什麼？

海南島房屋十二年才賣得完「市場上流動性還是很多，資金困境紓解了。」一位業界研究員直言：「『金九銀十』旺季過後，冬天行情通常比較冷，今年這個現象卻不明顯。」例如北京、上海、深圳、廣州四個城市，一月的房價，就比去年十二月上漲逾二％。「（去年）下半年起，先是土地拍賣屢創新高，顯示開發商信心好轉，市場見到開發商勇於出價，擔心像上一波多頭『越等越漲』，因此刺激買房熱潮回來。」然而，這次中國房價儘管反彈，各地走勢卻不同調，出現明顯兩極化的情形。

正當一線城市再次湧現買房潮，多個三、四線城市房價面臨龐大壓力，連去化庫存都不容易，遑論大漲。最具代表的是以海口、三亞為主的海南島，外地人來此購房占總銷量超過八○％，但探究這些買主購屋目的，多數只為短期避寒、休閒；以旅遊導向的三亞為例，每十戶房屋僅三、四戶有人入住。

據官方統計，整個海南島的房屋供給總面積將達一．○七九億平方公尺，如果以現有的銷售速度，至少要十二年，才能將所有餘屋消化完畢，凸顯海南島房屋供給嚴重過剩。

距海南島三千公里遠的渤海灣畔，遼寧省營口市也面對房地產過度開發、買盤後繼無力的困境。當局推出的「營東新城」都市規畫區，銷售速度遠遠落後預定目標，被視為全省房地產泡沫最嚴重的城市。「就算把市區五十萬人搬來住，還會剩下一大堆空屋。」當地一位開發商透露。

這一波房市榮景，還意外出現另一個特殊現象，就是求售的豪宅明顯增加。這是因為十八大後習近平全面接班，他開始在多個場合高調宣示打擊貪腐，聲言一定要「老虎、蒼蠅一起打」，對有大筆「另類收入」的政壇人士造成壓力。

豪宅賣家「神隱」只收現金習近平除了在下鄉考察時，具體交代地方幹部只能準備四菜一湯、不可有酒；䒷面下，由住宅建設部領軍的政府部門，對各城市「住宅資訊聯網」的建置，也在加快進行。這套系統一旦完成，等於串聯起各大城市的地政資訊，只要查詢姓名，個人持有多少房地產、登記地址、面積大小、購買金額等資料將無所遁形，儼然成為打擊貪官的最佳利器。

正因為「後有追兵」，各地以不同身分坐擁大量房地產的「炒房姊」、「炒房叔」，也陸續遭調查，近來在廣州、杭州、濟南等城市，出現「半夜託人賣豪宅」的奇景。

這類案件的共通點是，賣方只願意在半夜提供看屋服務，這些多數是公司法人，甚至根本不具名的賣方，從頭到尾不見人影，只有律師出面。還有一大特色是必須現金交易，倒不是他們急著將產權脫手，而是不經由銀行放款，以免資金流向曝光。

瑞士信貸亞洲首席經濟學家陶冬曾指出，中國受限於資本管制，民眾除了Ａ股市場和房地產之外，很難再找到適合的投資標的；這個政策因素，加上人口流入城鎮的購房需求，成為房地產行情易漲難跌的主因。

只是誰也沒想到，這波房市熱潮的來源之一，竟是大批中國官員急著將房地產變現所導致。看來只要中國當局反貪腐的行動不停止，「現金價買豪宅」的案件也不會絕跡。

2013年中國房市三大現象1. 建商再次大舉買地，一、二線城市價量齊揚。

2. 三、四線城市買氣嚴重落後，市況仍未好轉。

3. 部分城市豪宅交易量大增，僅半夜可看屋，要求現金交易。

當SOHO操盤族已經十年的「獵豹財務長」郭恭克，悠哉的走進個人辦公室，拉開窗簾秀出無敵淡水河景。不像一般從事證券金融業的人，一早就緊張、肅殺，他的第一個小時是從二十幾只心愛的手拉坯茶壺中挑了一只，再講究的沏上濃濃的烏龍茶而緩緩展開。

茶泡好坐定，他拿出筆記型電腦，畫面秀出前一晚歐美股市收盤與當前的台股行情，上班的第一個小時，是獵豹從大草原上尋找可口獵物的關鍵。他用氣定神閒的態度，面對快速、變幻莫測的市場，反而看得更清楚。「急躁走捷徑不會成功，養成習慣才能建立長期敏感度。」他說。

他連上CNN、新浪美股、StockQ等網站，瀏覽包括英、美、德、法、金磚四國、亞股等十多個主要國家股市行情，半個鐘頭後，再改讀台灣財經新聞，一邊看、一邊熟練的抓取螢幕畫面，貼到個人臉書與部落格專頁。「這是我的雲端筆記，」他解釋，不論人在哪裡，都能上網找到所蒐集資料，還能分享給粉絲與書迷看。

「重要的是，不要看新聞主觀分析，而是看客觀數據，」郭恭克說。看到報紙寫著某家公司股價看漲，他立刻抓出該公司基本財務營運數字，用電腦在重點處畫紅圈，到網站上一貼，不只提醒自己，眾家粉絲也立刻知道獵豹在「吐槽」了。靠著勤於筆記，他累積出版八本暢銷書，部落格點閱數已逾兩千四百萬次。

每天一早的這項功課，讓他領先投資界嗅出趨勢變化，不只成功避開二○○八年金融海嘯，也在去年提早看出美股長多走勢。

做完筆記後呢？「我沒什麼行程耶！」原來有了筆記幫忙抓重點，他早就不用時時盯盤，平常或找朋友聚聚、或喝下午茶，相當優閒。