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靠死背英文 成為身價896億的中國補教天王 俞敏洪蝸牛再慢也可以爬上巔峰

2010-8-16 TWM




一位農村窮學生,考進中國最知名的學府——北京大學,卻連普通話都不會說,更不用說開口說英文。

畢業後留校教英文,卻被北大逐出校門,這個看似前途無望的年輕人,卻在13年後成為中國補教天王及中國在美上市的明星企業,他是靠什麼精神做到的?

撰文‧楊方儒

通 往北京中關村的方向,一大早就大塞車,馬路上排起一條長長的車龍,每輛車裡都看到焦急的父母載著年輕的學生緩緩前進;同一時間,一位臉頰瘦削、留著鬍碴, 外表看起來就像個老學究的中年男子,獨自背著便宜背包在北京中關村走著,他就是引起這場塞車的人,這些家長急著排隊把孩子送進「新東方學校」——全中國最 著名的英語補習班,而這位不起眼的中年男子,就是中國補教天王——新東方教育科技集團董事長俞敏洪!

新東方在全中國近四百個城市擁有從留 學、英語、公職、職業訓練到幼兒英語等各類補習班,每天有近一八○萬名學生走進俞敏洪的補習班上課。未來新東方的招牌更可能出現在台北市著名補教街南陽街 上,「我們不排除買下台灣的補習班!」俞敏洪接受《今周刊》獨家專訪時說得豪氣。在他口中,新東方目前在中國已沒有好的收購對象,未來特別看好台灣市場, 他是誰?有如此的實力跨海來台插旗?

為消除隔閡,每天聽廣播練普通話新東方是全中國,乃至於全世界最大的補習班,目前擁有一八○萬七千名學 生,這龐大數目,與台灣的國中、高中學生總數相當。也就是說,新東方的教材隨便改一個字、多一句話,相當於整個台灣所有的青少年們,腦海中的記憶全都要翻 新。這位全中國最大學校的校長,三十年前還只是一位鄉下的窮學生,他如何有今日的成就?

據估計目前已有數百萬人從新東方的補習班畢業,進入 各領域發展,「在英國、美國的知名大學中,隨便調查一下,每十人中,至少有八人是在新東方學過英語的!」俞敏洪驕傲地說。現在是英語大師的俞敏洪,很難相 信大學聯考曾經落榜二次,第三次才如願考上北大,因為不喜歡數學,才進入北大西方語言系就讀,誤打誤撞,靠著一股拚勁創造一個英語帝國。

「我 進北大時不僅不會說英文,農村出來只會背單字與文法,甚至連普通話都不會講,只會說江蘇江陰話,第一次在班上自我介紹時,沒人聽得懂我說什麼,班長還說: 『俞敏洪,你能不能不要說日語!』」俞敏洪有一次在北大演講時坦言當年的困境。為了能夠與來自全國各地的狀元同學溝通,「整整一年,我拿著收音機在北大的 樹林中模仿廣播電台的播音,每天大聲練普通話。」靠著過人的毅力他才學會普通話,這個過程對他未來學習英語有決定性的影響。

為追上同學,每 天花十小時背單字學會了普通話,他又在英語遇到空前的挫折,同班同學不僅英文成績優秀,甚至都可以琅琅上口,分班的時候,五十名同學分成三班,由於入學成 績不錯,他被分到A班,但是一個月後,他被調到了C班,C班被暱稱是「語音語調及聽力障礙班」,可見他英文口語能力程度之差,為了突破困境,他又用土法煉 鋼的方式自學英文。

五年的北大生活,對俞敏洪來說只用一個字就可以形容:「背」!不停的背書,他每天花十幾個小時背單字,只要一有空就背英 語,甚至到森林中大聲朗讀英文,這一背讓他背下了八萬個單字,但是這個成就沒有讓他快樂起來,因為北大太競爭了,他永遠追趕不上其他同學,「儘管我每天幾 乎都要比別人多用功二個小時,大學二年級結束後,我的成績依然是班上最後幾名,大學生活過得非常勤奮、又非常鬱悶!」大三時,他甚至得了肺結核病,在醫院 靜養一年,人生陷入了谷底,大學畢業時,他依然是排名墊底的學生,但他不滿的心情漸漸平復下來,「我知道在聰明上比不過同學,但是我有一種能力,就是持續 不斷的努力,別人做五年就有成就,我可以努力十年、二十年。」別人畢業就出國留學,他只好留在北大當英語助教,準備出國,但是有一件事改變了他的一生。為 了籌措留學的高昂學費,他一邊當助教,一邊在外面的補習班兼課賺外快,沒想到這件事被北大發現,校方不僅處罰了俞敏洪,還貼了一個月的告示。一九九三年, 他推著平板車帶著家當,離開了北大自行創業。

一身窮困,又被北大逐出校門,人生幾乎失去希望,但是俞敏洪沒有放棄自己,他決定用學英文的拚 勁創業,開英文補習班養活自己及新婚的妻子。回想這段痛苦的創業歲月,他把自己的體悟當成新東方學校的校訓「在絕望中尋找希望」,他解釋指出,這句話出自 美國黑人民權鬥士金恩博士的演說:「絕望是一座大山,但是只要能在大山中砍出一塊希望的石頭,你就有了希望!」為改造體質,將親戚請出新東方俞敏洪的英語 補教帝國就在北京中關村一座不到四坪大的違章建築中開始,每天開門就面對絕望的大山,如何找學生?如何籌房租?靠著拚勁,他每天從早到晚在北京的大街小巷 貼招生廣告,即使零下十幾度的冬天,也一樣出門,用力在絕望的大山中砍出一條希望的小路。

俞敏洪在創業的前十年吃盡苦頭,面對同業的惡性競爭,甚至流血威脅,他都沒有放棄英文補習班的夢想。為擴大補習班的規模,他甚至進行人事大地震,將自己的親戚請出新東方,並親自到海外邀請過去出國留學的北大同學回大陸參與新東方的改造。

經 過變身改造,且全中國擴張分校的策略獲得許多創投基金的投資,隨著中國中產階級的興起,留學人口爆發成長,新東方營收三級跳。二○○六年九月七日,美國紐 約證券交易所的電子看板上跑過﹁新東方」的股票代碼,一位被北大逐出校門的窮老師,一夕之間身價高達人民幣二十七億元(約合新台幣一二○億元),成為全中 國最富有的教師,這一切在短短十三年之間發生。

﹁北大踹了我一腳,當時我充滿怨恨,現在卻充滿了感激。﹂俞敏洪說,「如果繼續在北大混下 去,我現在可能只是北大英語系的一個副教授而已!」對於一位在同學眼裡最沒出息的人,搖身一變成為中國補教天王,許多俞敏洪的同學都不可置信,過去排名第 一、二的北大同學,甚至放下美國的工作,回到大陸替俞敏洪打工。

「能爬到金字塔頂端的只有二種生物,一種是雄鷹,靠自己的天賦飛上去,就像很多同學輕鬆就進了耶魯、劍橋大學;另一種是蝸牛,只能從底層一步一步往上爬,有一天一定能登上巔峰,我就是蝸牛!」俞敏洪在演說中指出。

為更上層樓,從大班制轉向精品班雖然已成為富豪,但是俞敏洪仍在往上爬,過去的新東方,重視學生的量。跟記憶中的台灣考大學補習班一樣,一班有五、六百個學生,老師站在台上,台下黑壓壓的一大片,看不見座位盡頭。

因過去的中國學生都窮,新東方的收費,只要同業的一半,大班制乃不得不為。

現在俞敏洪重質。因為大班制,學生容易分心,也無法顧及學生個別需求,現在他開出一班班「精品班」,學生人數有四十、五十人的,也有五、六個人的,甚至還有一對一授課。「以前光有大班,丟了很多學生。」俞敏洪說,執行四年的精品班策略,如今慢慢見到了成效。

新東方在二○一○會計年度(截至一○年五月三十一日),營收達三億八六三○萬美元,比○九年的二億九二六○萬美元,大幅成長了三二%;獲利則達七七八○萬美元,比○九年的六一○○萬美元,上升了二七.五%。

新東方已經在中國稱霸多年,也犯了大公司病,忽略市場變化與需求。現在學生人數一年成長約兩成,但營收與獲利卻能成長三成上下,可以看出學生個別貢獻度的拉高。

沒 有設限,不以補教天王自滿藉著進一步的轉型,新東方成為中國最大、最賺錢的補教集團,在全中國三十九個大城市設有分校,直營的補習班多達四百多所,學生總 數達到一八○萬人,每年並以接近二成的速度穩定成長,每年光新聘的英語老師就多達近三千人,今年六月以來,新東方股價正式突破一百美元,擁有新東方一八% 股權的俞敏洪,身價達到新台幣八九六億元,與廣達林百里不相上下!

除此之外,俞敏洪在一九九三年出版的《GRE詞彙精選》已成為中國留學生口中的「紅寶書」,凡是要出國、考大學的都人手一本,估計累計出版量已達數百萬本。

四十八歲的俞敏洪,一舉成為中國的補教天王,靠的就是一步一步慢爬的蝸牛功,對於前半生的創業傳奇,他有感而發地說,「哪怕是最沒有希望的事情,只要勇敢堅持去做,到最後就會擁有希望!」

俞敏洪

出生: 1962年

現職: 新東方教育科技集團董事長兼總裁學歷: 北京大學西方語言系經歷: 北京大學外語系助教

北京市新東方學校校長


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蝸牛IPO遇阻 市盈率低穩定性差成網遊業上市瓶頸

http://capital.cyzone.cn/article/226417/
國內網遊公司生命週期非常短暫,沒法同國外暴雪公司相提並論。用戶的不穩定性是國內網遊公司的致命弱點,而目前國內網遊產業都以數量取勝,一款遊戲有幾萬 人玩,即使做更多的推廣,來玩的人也很難有大幅度的增長。但其開發網遊的成本卻很高。同時,網遊企業IPO市盈率低也是致命弱點。

原久游網副總裁、首席策略官吳軍已於近日加盟蘇州蝸牛數字科技股份有限公司,負責蝸牛設於上海的全球運營中心等工作。此前,遊戲蝸牛已經向中國證監會提交在創業板上市的申請。

蝸牛上市喊了幾年至今未果

早在2008年,蘇州蝸牛便提出上市申請,當時上市地點選擇在海外,但當時處於經濟危機時期,被迫擱淺。這次蘇州蝸牛選擇上市卻轉向國內市場,選擇在國內創業板上市。

其實,蘇州蝸牛上市的的呼聲有幾年了,早在2006年底就已經提出兩年內在納斯達克上市,到2008年環境不好擱淺上市,但在今年這個特殊時期提交 上市申請,而其環境也依然不是很好。而蘇州蝸牛創始人石海也一直強調希望上市能夠獲得好的估值,此次選擇上市能否保證有個好的估值我們不得而知,那麼是什 麼原因令蘇州蝸牛從海外上市轉為國內創業板上市?這一轉變背後的玄機是什麼呢?另外,蘇州蝸牛上市成功的可能性有多大?可能會遇到哪些障礙?對此記者採訪 了紅十三基金合夥人符德坤以及資深IT評論人宗寧和丁道師。

符德坤認為,目前,中概股在國外資本市場是信用嚴重透支,而國內上市則是信心嚴重透支,而網遊又是一個充分競爭的市場,除上國外大環境不妙之外,網 遊概念也顯擁擠。在國內上市能不能成功,實話說人腦子無法判斷。也就創業板還剩點信心殘值可供榨油。符德坤進一步指出,「海內外資本市場在8月前都形勢嚴 竣,凡是對競爭力有信心的企業,都在熬等融資的小陽春!」「很難找出核心競爭力絕對自信的公司2012沖股市!大家都在等,等政策明朗、等股市回暖」

符德坤認為,目前,中概股在國外資本市場是信用嚴重透支,而國內上市則是信心嚴重透支,而網遊又是一個充分競爭的市場,除上國外大環境不妙之外,網 遊概念也顯擁擠。資深IT評論人宗寧對IT商業新聞網葉舟稱,國內網遊公司生命週期非常短暫,沒法同國外暴雪公司相提並論。用戶的不穩定性是國內網遊公司 的致命弱點。

丁道師則稱,自去年以來,美國資本市場遇冷,在美國上市的中國概念股紛紛暴跌,表現不盡人意,這種情況下美國資本市場對中國企業的吸引力大大降低。

另外,蘇州蝸牛自成立以來雖然取得了長足的發展,但是中國網遊市場整體發展滯緩,不被投資者看好。如果此時上市,也很難得到美國投資者的認可,股票估值空間也會進一步壓縮,顯然流血上市是蝸牛幾大股東不願意看到的。

能否成功上市主要還是和渠道有關海外上市一般會有海外資本介入 因為他們有類似的渠道會好一些國內上市的好處是套現比較方便 也可以走很多潛規則。

宗寧認為,蘇州蝸牛上市的障礙肯定是有的,因為這個行業上市不是特別容易,因為網遊公司穩定性差,從目前國內上市的IT企業來看,大都是傳統企 業,IT基礎服務類型的具有穩定業務的公司較受青睞,而穩定性差的網遊公司上市難度很大。證監會也更加傾向於選擇較為傳統、業務穩定的企業允許其上市。互 聯網企業以及網遊企業屬於輕資產型企業,從以往的情況看,對於輕資產企業證監會審核的力度會大些,畢竟要防止部分企業上市騙錢,上市之後減持套現走人。如 果有這種情況出現,市場就亂了。

另外一個因素就是網遊企業上市的市盈率較低,企業想像空間太小,不容易滿足投資者的期待。宗寧進一步強調稱,這主要是因為國內的網遊產業發展仍不能 爆發出功夫過硬的產品,目前也沒有那個實力研發出響噹噹的產品。他說,所謂市盈率低的原因就是這個領域能爆發出品牌企業的可能不太大。近兩年來,隨著國內 電子商務和移動互聯網迅速崛起,加之中國網絡遊戲市場進入調整期,此前一向備受投資者們青睞的網遊行業陷入了沉寂,網遊企業獲得投資數量及金額逐漸下滑。 網遊業上市其市盈率低似乎成為一個普遍現象,國外資本市場也逐漸將網遊公司邊緣化。

按照常理,網遊公司是一種高增長高盈利的行業,但其市盈率低卻一直是其上市難以甩掉的噩夢。究其原因,依然離不開這個行業不穩定性因素太多的緣故。 一家網遊公司,或許就憑藉一款產品而名揚天下,又或者一夜之間,另一款產品將其取代,玩家的流動性很大,網遊的粘性不夠是其重要原因。

中國網絡遊戲經過十餘年的發展,從單機遊戲到聯網對戰再到3D網絡遊戲,從進口網遊代理運營到自主研發+代理運營再到發展出口產品海外運營,儘管取得了驕人的成績。然而,在取得這些成績的同時,也面臨著原創能力、可持續發展能力、人才儲備等方面的瓶頸。

宗寧說,網遊企業首先是它有個生命週期,一個網遊也就是三五年的週期,即使魔獸世界這樣的產品也是一樣,在其經歷了一段時間後,玩家走向下滑是個趨 勢。另外,一個網遊的火爆程度會如何,這是一個不可控事件。所以,投資網遊公司和互聯網企業一樣,風險很大。網遊產業的生命週期短暫,未來火爆程度又不可 控,這往往成為網遊公司上市遭受低估值的重要原因。

國內網遊創新能力匱乏遊戲黏性不足

據悉,「2010年,中國網遊市場上新遊戲突破新高,共有194家遊戲產商的306款網遊(不包括網頁遊戲、社區遊戲)進行測試,但這些產品投入到市場上之後,淘汰率竟然高達90%,如此高的淘汰率意味著網遊行業的高風險。」

同時,那些不具備經濟實力的網遊公司,迫切需要通過遊戲快速斂錢,將遊戲改頭換面甚至還是半成品時,就趕著上線瘋狂賺錢,加速遊戲走向死亡。遊戲不 能生存,背後的企業更是得不到發展,如此惡性循環,擾亂了網遊市場,最終換來也只能是公司關門大吉。這樣的網遊公司,最終也只會被投資者們拋棄。宗寧認 為,國內網遊創新能力很差,很難出現巨作,大部分產品都處於小品級別,目前主要靠產品數量取勝。

目前,在網遊市場上,一款好的產品,不僅要有持續發展的強勁生命力,最重要是得到玩家的認可,讓玩家自身去宣傳遊戲,這才是網遊企業生存、發展的關 鍵。但是,在中國網絡遊戲市場殘酷的競爭中,毫無創新、粗製濫造、收費不合理的網遊產品十分常見。只有那些玩法創新、運營穩定的產品才能脫穎而出。所以真 正腳踏實地、潛心研發的產品公司才能成為投資者投資網遊公司的首選。

網絡遊戲的黏性應該是網遊企業一生追尋的目標,而這種黏性的提升,依靠的是創新能力以及對玩家心裡及喜好的研究和捕捉。國內遊戲公司目前在創新上提升用戶黏性上還屬於低級水平。一位業內人士分析稱。


蝸牛 IPO 遇阻 市盈率 市盈 穩定性 穩定 差成 成網 網遊 遊業 上市 瓶頸
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老船王的投資智慧 執著著的蝸牛

http://xueqiu.com/4453470453/24024187
「航運是一個複雜的行業,但是我們的投資理念很簡單,主要只有五點。」72歲的希臘船王Simeon Palios對我說。

  Simeon Palios是希臘人,一輩子都在經營家族的航運事業,旗下Diana航運目前是美國的上市公司,擁有數十條海船。在BDI指數從2008年逾12000點跌到如今只有不到800點的國際航運市場,Diana航運的淨資產卻從2008年的7.7億美元增長到2011年的12.1億美元,不能不說是一個奇蹟。

  「航運市場波動性非常大,但是我們做了幾十年,深知其中波動的道理。」老船王說,「所以首先,在美國股票市場的幫助下,我們得以在股價高估的時候增發股票,募集更多的現金。其次,我們在行業景氣的時候不擴張,而是收縮船隊的數量。再次,我們在危機到來之前會把船齡更新,以便它們能度過即將到來的蕭條:那些年輕人看不到這些危機,在我們眼裡卻是一清二楚。最後,在蕭條期裡,由於我們有足夠的現金和年輕的船隊,我們可以收購許多便宜的資產,甚至可以借一些貸款來擴大槓桿。此外,我們永遠只和最大的公司合作,這樣即使在危機的時候,我們的租船費用也很少被拖欠。」

  「就這麼簡單?那麼,現在BDI指數如此低迷,你知道它何時反轉嗎?你們的收購會不會早了點?」我問。「你不可能知道,不可能知道。」老船王的答案讓我感到吃驚,一個一輩子在航運業經營的船王,居然說自己不知道市場何時會反轉。「但是,它終有一天會反轉,我做了一輩子,見慣了航運業的大起大落。」老船王又強調了一遍,「你永遠不能預測市場何時反轉,你所要做的很簡單,就是在資產低估的時候買入它們,甚至可以放一些槓桿買入它們。只要這樣做,你一定會有回報。」

  「那麼,你們有沒有考慮過多元化經營?」「沒有,從來沒有。」老船王語氣堅定地說,「我們的家族從來只專注於航運事業本身。這個世界上可以做的事情很多,但是你只要在某一個領域能比別人做得好,就足以容身了。想在很多領域都做好,這是一件非常困難的事情。航運是我們的家,也是我們的立身之本,我們從來沒有考慮過拓展到別的行業去。」
船王 投資 智慧 執著 著的 蝸牛
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關鍵16問 會壓垮周邊租金嗎?能和朋友住嗎? 無殼蝸牛、鄰居照過來

2015-04-13  TWM
 
 

 

社會宅不是噩夢,是救星!

撰文‧周思含、蔡曜蓮

有人說,社會住宅是台灣房價所得比超高之下的年輕人最後救星;有人說,它會壓垮鄰近的房價與租金,是台灣房地產投機客的恐怖噩夢;也有人說,它形同貧民窟,必會拖垮周邊住戶的生活品質。是救星還是噩夢?無殼蝸牛們應該如何善用這個福利政策?投資客與周邊居民又該如何健康看待社會住宅的影響?綜合來自各界的五位達人、專家意見,我們對以下十六個關鍵問題提出解答。

住戶篇 在當地就業、上學的,都能申請Q1.我要具備怎樣的資格,才能住進社會住宅呢?

A:全台灣的社會住宅申請條件都依據《住宅法》,相關規範大同小異,以申請台北市的社會住宅為例,首先,你必須設籍於台北市;若非設籍於台北市,那麼,如果你正在台北市就業、就學,也能符合最基本的申請資格。在年齡方面,當你提出申請時,必須年滿二十歲,且未滿四十六歲。

辦法中另有規定,如果符合《住宅法》第四條中所定義的「特殊情形或身分者」,則不受年齡上限四十六歲的限制,不過必須設籍於台北市。

以上,是關於身分及年齡的基本條件,接下來,還有所得與財產的相關規定。

所得部分,家庭年所得須低於當年度台北市百分之四十分位點家庭之平均所得,且平均每人每月的所得金額,不得超過台北市最低生活費標準的三.五倍。以一○三年度的標準換算成數字的話,就是家庭年收入低於一一九萬元,平均每人每月所得不得超過五萬一一七九元。

財產部分,你名下不能有自有住宅,甚至,你的配偶、和你在同一戶籍的直系親屬及其配偶,都不能有自有住宅。

更進一步的規定是,申請人目前並無承租國宅(不含中繼住宅)、公營住宅或借住平價住宅;承租入住時,亦不得領有政府各類住宅金錢補貼。要特別注意的是,如果你或配偶曾入住公營住宅,那麼在租約期滿或契約終止日的兩年內,就不能申請其他公營(或公共)住宅。以台北市為例,上述資格條件都符合後,你就可以依都發局網頁公告的申請期限內,在「台北市民e點通」公營住宅出租申請區,登記申請資料,並上傳相關文件,都發局會先進行選(配)屋順序抽籤,並按抽籤結果辦理選(配)屋作業。

如果不方便以網路作業上傳相關附件的話,也可以將申請書列印出來,於受理申請截止日前的上班時間內,親自或以掛號郵寄至台北市政府都市發展局,並以郵戳為憑,逾期案件不予受理。

至於你需要備妥的文件,則有:申請書、申請日前一個月內的戶籍謄本(夫妻分戶者,配偶的戶籍謄本也應附上)、申請日前一個月內的家庭成員財產歸屬資料,以及家庭成員最近一年綜合所得稅等各類所得資料。

關於招租資訊,目前並沒有統一的公告專區,對此,台北市政府都發局的回應是,請民眾密切鎖定都發局的網站公告;其他縣市的資訊及申請辦法,則可以參考各縣市政府網站上的公告。

Q2.社會住宅可以住一輩子嗎?就算經濟改善,可以賴著不搬走嗎?

A:社會住宅只是為了滿足階段性的居住需求,無法讓你住一輩子。而且,市府為了要維護合理的「轉換輪替率」,鼓勵承租戶在租約期滿後,轉向申請租金補貼,承租民間住宅,讓其他市民也有公平的機會接續進住。

依「台北市社會住宅出租辦法」第十五條規定,社會住宅每期租期最長三年,如果在租期屆滿時,仍符合承租資格的話,就可以在租期屆滿前一個月申請續租,但是租期合計最長不能超過六年;不過如果是以特殊情形或身分租住,在續租時仍具同一特殊情形或身分,租期則得以延長為十二年。

Q3.租社會住宅也需要付押金嗎?若提前結束租約,要付違約金嗎?

A:入住社會住宅前,要在期限內繳交兩個月租金總額的押金及第一個月租金,在簽訂租賃契約並經公證後,即可入住。如果提前終止租約,雖然租賃契約上並無違約金的相關規定,不過,社會住宅的承租須辦理公證,公證費用由都發局跟你負擔各半,如果承租期未滿一年就提前終止租約,那你就要負擔都發局原本負擔的公證費用了。

至於租金的話,原則上是按月繳交,你可以到指定金融機構辦理自動扣款,或者每個月持繳款單到超商、ATM、網路銀行繳費。

Q4.我的房東是市政府,還是市府委託的民間物業管理公司?

A:社會住宅的本意是為了伸張居住正義,以及滿足市民的居住需求,所以「房東」的角色,理應由台北市政府擔任,不過為了提升居住品質,政府會委請民間物業管理公司依據契約,規範管理居民。

在此你必須特別注意的是,「台北市社會住宅出租辦法」第十七條載明,社會住宅的管理經營者可以要求承租人將戶籍遷入,並提出證明文件,必要的時候還可以訪視住宅,檢查建築物、設備,也有權限核對承租人身分,承租人不得拒絕。

Q5.我租了三房型的社會住宅,可住幾個人?能和朋友合租嗎?

A:社會住宅依房型不同,有不同的人口限制,一般而言,套房或一房型,須一口以上;二房為二口以上;三房則為三口以上。如果持有醫院證明或媽媽手冊能證明懷孕的話,那麼胎兒也視為一口。

社會住宅僅供家庭成員使用,所謂家庭成員指的是你、配偶、同戶籍子女或同戶籍直系親屬,如果你將社會住宅轉租、分租、出借或供三親等親屬以外者居住,或是變更為非居住用途,那麼依照契約,都發局可以隨時終止契約,因此,答案很明確,社會住宅是不能與朋友合租的。

Q6.如果與鄰居發生糾紛,會讓我失去居住資格嗎?

A:為了維護社區居民的生活品質,市府將社區管理相關規範以及扣分機制列入租賃契約中。如果鄰居間有糾紛,或者有妨礙社區安寧、危及公共安全等行為,將依情節輕重扣點,嚴重者則可能終止租約。

另外,在住戶退租時,須先完成點交作業,若有缺漏損壞之情形,住戶須負恢復原狀之責,如果住戶未配合或無法修復,那麼市府則會請廠商維修並向住戶收取相關費用。

Q7.入住社會住宅後,我可以養寵物嗎?可以自由裝潢嗎?

A:雖然這兩個答案都是肯定的,不過有幾項但書須特別注意。在租約的第十一條中有提到,養寵物的前提,是要先經過住戶規約或社區管委會的同意才行,而且不得影響住戶安寧或社區環境整潔,否則如果被投訴檢舉,市府有權終止租約;至於房屋裝潢,則只要注意不破壞牆壁及房屋結構即可。

Q8.如果我在租約期間過世,我的家人還能繼續住在裡面嗎?

A:承租人如果在租約期間死亡,租約當然就終止了。不過,你戶籍下的配偶與直系親屬可申請換約續租;此外,同一戶籍內若有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學、身心障礙、無謀生能力,且均無擁有自有住宅的兄弟姊妹的話,只要符合社會住宅的承租資格,也能申請換約續租,直到原本的租賃期限為止。

Q9.社會住宅的租金比市價便宜多少呢?

A:社會住宅的用意,是減輕承租人的租金負擔,不過同時為了維護社區的生活品質,租金的訂定是依住戶遵守租約的情形而逐年減收租金。意思就是,第一年的租金以市價的八五折而定,然後依照在租賃契約條列的扣分條款中,第一年僅扣分在三分以內者,第二年租金就以市價的七折計算;不過在減收租金後,如果扣點累計達到三分,那麼減收優惠就會被取消,回復原訂契約的租金價格,也就是市價的八五折。

小訣竅

與父母同住,可辦原址分戶申請社會住宅的基本條件是「戶籍內直系親屬沒有自用住宅」,那麼,目前仍與父母同住、且房子是在父母名下的年輕人該怎麼辦?其實,只要到戶政事務所辦理原址分戶,在同一個住址獨立成戶,就能符合申請資格。

理財篇 為申請社會宅賣房子,不一定划算Q10.住在社會住宅有什麼好處?

A:「抽中社會住宅就像中樂透!」永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛是這樣形容的。當然,這不能算是抽中了大樂透的頭號大獎,但至少給了年輕人一個安身立命的機會,在面對未來時,心態會篤定一些,「讓年輕人安心拚未來」,這是社會住宅的基本功能。

務實一點來看,雖然目前已釋出的社會住宅,租金仍然不能算是十分便宜,但至少已比周邊行情少了兩到三成租金,「對於年輕人存頭期款當然比較有利。」黃舒衛說。

在薪資理財的基本觀念中,有所謂的「三三三」法則,即每月用於繳交房貸及房租的費用不應超過薪資的三分之一,投資及儲蓄的金額則不少於月薪三分之一,以社會住宅的租金水準來看,月薪四萬元的獨身青年在三年租期內存到一桶小金,不無可能。

Q11.如果我賣掉房子去申請社會住宅,划算嗎?

A:也許不少名下有房、算盤又撥得精的人都有想到這點。永勝資產管理執行長徐銘達認為,判斷重點在於:房子未來的增值潛力能不能超越節省的租金,「若看壞未來的房價,就逢高脫手,入住社會住宅節省租金;相反,如果看好房子未來發展就不賣,否則節省的租金會低於房子未來的增值。」但以上的判斷,是基於兩個「極度理想」的假設:首先,是賣屋之後你的當年度所得仍低於一一九萬元,相反的,若賣屋利得加上其他所得超過一一九萬元,你就不能立即申請社會住宅。

第二個假設,是你「抽中」了社會住宅,這個假設成立的機率恐怕更低,目前約在一五%以下。

話說回來,社會住宅終究是項福利政策,初衷畢竟是要幫助剛起步的年輕人或一時困頓的民眾,如果你並不需要這樣的政策幫助,而是想利用社會福利來進行理財操作,難度既高,也會排擠了真正需要幫助的年輕人。

Q12.租金會調漲或調降嗎?

A:社會住宅三年一約,三年內,租金的變動就像前面Q9所提到的,如果沒有嚴重違規,第二年起租金可能從「市價八五折」再往下調整為「市價七折」;但三年後若要續約,租金的確可能存在「向上」調整的空間。

依規定,租賃期限屆滿時台北市府可調整租金,調整範圍限制在台北市百分之四十分位點家庭平均所得的三成以內;也就是說,若台北市所得後段班家戶的平均所得有所成長,社會住宅的租金也就有了向上的空間,當然,若所得下降,則租金也有下調的機會。此外,調整過後的租金及管理維護費,合計不能超過市場的租金水準。

Q13.社會住宅租金可以抵稅嗎?

A:住戶在申報個人綜合所得稅的時候,社會住宅的租金支出能成為列舉扣除額的子項。不過,住戶還是得衡量選擇列舉扣除額的門檻,能否超過標準扣除額;以去年標準扣除額為八萬五千元為例,只有總列舉扣除額超過八萬五千元,將租金抵稅才划算。

小叮嚀

社會住宅的扣分機制

● 經勸導未改善,按次扣3分:1.在公共空間晾曬衣物等私人用品2.在窗台掛衣物或在窗台放滴水花盆3.丟棄垃圾未使用專用垃圾袋4.未經同意於公共空間張貼紙張● 經勸導未改善,按次扣5分:1.積存垃圾、汙水致異味或蚊蠅孳生2.任意玩弄電梯、消防等設備

3.製造噪音經3戶反映

4.冷氣機滴水

● 可不經通知,按次扣5分:

1.隨地丟垃圾

2.在公共空間吸菸或燃燒金紙3.在陽台放置未固定、具掉落危險的盆栽或物品4.於走廊或樓梯間堆置私人物品5.攀折花木或破壞環境景觀者● 可不經通知,按次扣7分:

1.汙損電梯

2.隨意抽取他人信箱內物件● 可不經通知,按次扣15分:1.於高處拋擲物品,有危及他人人身安全或破壞環境之虞扣分累積達3分,第2年的租金價格便無法優惠調降為市價7折3年內扣分累積達10分,市府即會發函告知承租人3年內扣分累積達30分,市府就會即刻終止租約,終止租約收回房屋的2年內,承租人不得申請承租台北市國民住宅、公營住宅及社會住宅鄰居篇 政府管理完善,可帶動周邊房價Q14.社會住宅蓋在我家附近,租金行情是否受影響?

A:社會住宅會不會影響周邊社區租金,最主要有三個因素:市場供需、心理因素、管理素質;其中後兩項因素彼此息息相關。

從市場供需的角度來看,徐銘達認為社會住宅占社區的比率越高,租金受影響越大,「簡單來說,今天兩百戶的社區,一半是社會住宅,租金都打了八五折,那一定會影響當地的租金行情。」但就現在的情況而言,社會住宅不僅入住限制多,數量也供不應求,對於租金雖有一定的抑制效果,但對房市的影響還不及後兩項因素。

從心理因素來看,德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群解釋,不少民眾會對社會住宅混居的社區有顧慮,多數是受刻板印象影響,認為經濟弱勢的居民會導致社區混亂失序;眾人成見越深,租金跌得越深。

因此,要改變刻板印象,維持社區秩序,政府的管理角色就非常重要,「只要有好的管理,社區運作良好,能扭轉社會大眾的觀感,租金自然就高。」花敬群說。而從現有的社會住宅管理狀況來看,若未來每個社會住宅區的規畫管理都有相同水準,對周邊社區生活環境不僅沒有扣分,反倒會有加分可能。

Q15.社會住宅蓋在我家附近,會影響房價嗎?

A:租金與房價存在連帶關係,影響租金的因素也會影響房價,未來柯P新政能不能成功扭轉社會住宅的形象,提升房產價值還有待觀察。

檢視過往歷史,社會住宅帶來的效應並不總是負的,黃舒衛表示,社會住宅如同政府造鎮,原則上就是新市區的興起,「以過往的大型合宜宅經驗來看,經過政府重新利用,引進居住人潮,帶動商機與生活機能。其中像托嬰中心、里民中心、運動中心等公眾設施,也在政府資源挹注下快速到位,結果反而使周遭房價上漲。」整體來說,社會住宅對周邊房價的影響有正反兩效應。負面看,社會住宅的供給越多,必定會衝擊房價;正面看,政府的資源與管理的外溢效果,將使周邊房價向上提升。

社會住宅的供給將逐步攀升,該如何評估供給增多造成的抑價效果?黃舒衛以多年市場經驗表示,「最終還是回歸到房產地點,若房產位於蛋白區,即使供給增加,兩者效果互相權衡,房價還能持平;但若房產位於蛋殼區,例如香港的天水圍社會住宅,因為離市區過遠,即使周邊建設完善,但就業機會少,交通不便,增加供給對於房價只能說是雪上加霜。」Q16.如果社會住宅住戶造成居住品質下降,我該怎麼辦?

A:其實,社會住宅住戶都須簽訂契約。在契約內容的規範下,住戶如果違反生活規章就會被扣分,扣達三十分就得被迫搬離。扣分內容林林總總,包括積存汙水導致蚊蟲孳生、製造噪音、積放垃圾導致惡臭、小孩玩弄電梯、消防等公共設施,甚至冷氣機滴水都詳列於規章。

不妨這樣想,相較於一般缺乏管理的社區,社會住宅區內的住戶雖然不是「往來無白丁」,但至少政府已經做了相當把關,不必急著擔心社會住宅會造成生活品質惡化。

當然,如果未來的確造成困擾,鄰居可向大廈管理員或政府委託的物業公司投訴。不過台北市都發局都市發展科專員邱婉清表示,「目前為止,這類的投訴少之又少,住戶們都相當自律,尚未傳出因生活習慣不佳被迫搬離的案例。」

 
關鍵 16 壓垮 周邊 租金 能和 朋友 住嗎 無殼 蝸牛 鄰居 過來
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全台10萬戶 它讓無殼蝸牛期待、投資客害怕、鄰居擔憂 完全解析社會住宅

2015-04-13  TWM
 
 

 

房價過高、租屋市場不健全、社會住宅過少,是台灣居住正義的三大禍源。

未來8年,全台至少將推出十萬戶社會住宅,其中一半坐落在居住壓力指數最高的台北市。

它,影響的將不是一戶一樓,還將改變台灣人每一代渴望安身立命的命運。

無論你是無殼蝸牛、房東、投資客、想買房子的人,或者屋主,社會住宅政策都與你息息相關。

製作人‧楊紹華 撰文‧鄧麗萍 研究員‧黃家慧從台北圓山捷運站下車,過一條街,不消三分鐘就走到大龍峒公營住宅。這裡,是台灣最大的整棟社會住宅,也是台北目前戶數最多的社會住宅。

落成三年多,大龍峒公營住宅看起來依然乾淨新穎,雖然沒有健身房、閱讀室等公共設施,卻有一片公園綠蔭,只見小朋友在這裡騎腳踏車,成群玩樂。這裡,讓許多沒有自有住宅的年輕人與中低收入者,找到了一個安身立命的小窩。

「我真的很幸運,能夠抽中社會住宅,至少有五年時間,可以在台北安心生活和工作。」七十五年次的廖小姐,是大龍峒公營住宅的承租戶。

她目前是師大附中代課老師,月薪約四萬元,社會住宅每月一萬一千二百元的房租,占薪水約四分之一,仍在可負擔範圍內。

出生在台北的她,從小父母離異,她一歲多時就和妹妹跟著姑姑住,搬到大龍峒之前,姊妹倆和姑姑、爺爺在南港區福德街租房子,四人擠在二十二坪、兩房的老舊公寓,租金一萬元,一住十年。

二○一一年,她幸運地抽中了大龍峒公營住宅,那一年,妹妹考上新竹市特教老師,她和姑姑則搬進這裡。四十九歲的姑姑,過去在貿易公司上班,靠著三萬多元薪水養大兩個姪女。三年前,公司結束營運,她頓時失業,所幸兩個姪女都已長大,而且抽中社會住宅,讓她鬆一口氣。

「很難抽到吧?」這是大多數人對社會住宅的印象,總覺得「看得到、吃不到」。的確,四年前全新落成的大龍峒公營住宅,一一○戶住宅招租,吸引逾一二七○人申請,平均中籤率僅八.六%,其中,廖小姐抽中的一房型最搶手,中籤率僅二.七%。

不過,這樣的「超低中籤率」可望開始改善。在一四年底縣市長選舉時,六都之中十二位候選人都承諾大力推動社會住宅政策。而根據台北市政府最新民調,柯文哲就任台北市長百日,卯足全力推動社會住宅,成為他最受市民肯定的作為。

四月七日起,柯文哲推動公共住宅首部曲,把捷運聯合開發案中,台北市所分得的五七○戶轉作社會住宅,以「只租不售」的方式、租金打八五折出租給年輕人,以解決民眾買不起房、住不起房的問題。

現況》釋出聯開宅,轉作社會宅五七○戶只租給年輕人,租金打市價八五折這五七○戶,僅僅是柯文哲提出五萬戶社會住宅目標的百分之一。而若放眼全台,據各地方政府規畫,未來八年,全台至少將推出十萬戶社會住宅,其中一半、五萬戶,坐落在居住壓力指數最高的台北市。從無殼蝸牛、房東、投資客、想買房子的人,以及屋主,社會住宅政策都與你息息相關。

在形態上,除了捷運聯開宅之外,社會住宅還有多種形態,包括整棟興建的公營住宅、都更分回戶、出租國宅,以及中繼住宅(編按:都更住戶暫時安頓之地,後轉為社會住宅)等。在名稱上,前市長郝龍斌時代叫作「公營住宅」、柯文哲時代叫做「公共住宅」,無論怎麼稱呼,都是只租不售的社會住宅。

走進廖小姐位於大龍峒的家,虛坪面積二十六坪,室內約十五坪,一房一廳,有相當寬敞的廚房和陽台,採光良好,市府還提供衣櫃、床架、窗簾等基本家具。更重要的是,交通便利,鄰近捷運圓山站,信義線通車後,她搭一班車就能到師大附中教書。

「社會住宅的政策很不錯,尤其在台北工作、面對高房價的人,很需要這項政策,來讓自己安心拚未來。」廖小姐說的「安心」,不只是有房住、租金相對便宜等層面,還包括了居住環境。

「以前住的南港老舊公寓,環境較複雜,缺乏管理,晚上不時聽到有人在街頭吵架,而且,和隔壁棟之間沒有防火牆……。」如今,同樣是付一萬元出頭的租金,居住品質卻大不同。

大龍峒公營住宅管理良好,不僅門禁森嚴,進出電梯都要刷卡,踏進家門,須先把鞋子收進屋內鞋櫃,走廊顯得乾淨整齊,完全顛覆了一般人刻板印象中「社會住宅造成居住品質下滑」的迷思。

里長說:我挺社會宅政策!

現在年輕人薪水低,若沒有政府幫忙怎麼辦「政府作為房東,執行住戶公約比一般民間更有執行力。」台北市政府委託管理公共住宅的物業管理公司督導吳明智說,社會住宅有計點扣分制度,讓生活環境維持得很好。

轄內包含大龍峒公營住宅、有四個小孩的大同區至聖里里長王清標感嘆說,現在的年輕人薪水低,若沒有父母幫忙,根本買不起房子。「雖然有些里民擔心影響房價,但我很支持社會住宅政策。」大龍峒公營住宅租約屆滿三年後,最近開始辦理續約,只要年所得仍符合申請條件,原住戶就能再住兩年。讀教育研究所的廖小姐,一直努力考正式老師,她正準備要去台南應考,社會住宅為她提供了五年的安心居住空間,能專心準備考試。

「希望政府蓋快一點、蓋多一點。」廖小姐這麼說;因為她知道,像她一樣需要社會住宅政策支持的年輕人,還有很多、很多。

根據內政部一一年三月底進行的調查,全台社會住宅的需求量達三十三萬戶,其中,大台北地區就有八萬三千多戶,占了四分之一。然而,全台現有的社會住宅僅七三四一戶,以全台近八百四十萬家庭戶數計算,比率僅○.○八%。

即使未來全台興建十萬戶社會住宅的目標達陣,比率也僅一.二%,距離歐美二○至三○%、香港逾三○%的水平,仍然差很遠。

雖然台灣自有住宅率高達八成五,但這項數據是以「每戶」為單位,並非以「人」為單位;換言之,如果年輕人與父母同住,就不會被納入「無殼蝸牛族」行列。事實上,根據《今周刊》委託波仕特線上市調公司在三月底進行的「青年居住大調查」顯示,全台二十五歲至四十歲的青年族群,有高達五○%的人與父母同住,二四.四%的人租屋而居。

本刊調查發現,這些青年當中,有四四%想申請社會住宅,其中,租屋者逾五五%有申請意願,台北市和新北市的受訪者,有意申請者亦高達五二%。

對於許多年輕人來說,租金便宜是選擇社會住宅的首要考量,其次是交通方便、生活機能完備。其中,八七.四%的受訪者表示,能接受的租金水準是一萬元以下,其中更有五四.六%希望租金水準在七千元以內,若以租金不超過薪水三分之一的理財建議來看,也是月薪22K者較能負擔的範圍。

學者說:這是社會福利!

提供經濟弱勢者,暫時安身立命的過渡期調查也發現,超過八成五的受訪者認為,擁有自己的房子是人生中很重要的夢想;從交叉分析來看,大多數夢想擁有房子的人認為社會住宅的租期是三至六年,其次是三年以下。世新大學財金系副教授郭迺鋒分析,調查結果符合社會住宅的基本定位,「是一種社會福利,是年輕人在準備買房過程中一個短期的過渡階段。」對許多人來說,社會住宅是「住一陣子,而非一輩子」,讓剛出社會的年輕人和經濟弱勢者有安身立命的地方。但在台灣,建社會住宅,為何那麼困難?

三月三十一日傍晚七點,台北市忠義國小舉行了一場「公辦都更及中繼住宅計畫」公聽會,都發局、教育局、都更處等北市府官員一字排開,聆聽南機場公寓住戶的想法。

在這之前,台北市政府已舉行過四十九次公聽會,但漫長的時間過去,二千多戶的南機場公寓都更案,依舊躺在市府書架上的報告裡,任由這些五十年老舊公寓,成為被遺忘之地。

柯文哲上任後,公辦都更案重新動起來。從九二一地震後被列為危樓、學生僅約二百人的忠義國小,被選為中繼住宅預定地,是推動社會住宅和公辦都更的「活棋」。中繼住宅在都更完成後,住戶搬離,市府會逐步規畫成社會住宅出租。

然而,當地居民對忠義國小併校、興建中繼住宅及都更的容積率、貸款等問題,看法相當分歧。從南機場公寓的公辦都更,到忠義國小改建為中繼住宅和社會住宅,一場又一場的公聽會,在協商、溝通的過程所遇到的困難,就是歷來中央和地方政府在推行住宅政策時,停滯不前的縮影。

一名市府公務員感嘆說,「由於涉及土地、資金、設計、施工等複雜議題,各方的意見很難統合,公部門往往碰到困難就只是開個會、做了會議紀錄,但從沒有真正解決問題。」過去三十年,全台灣只蓋了五萬戶社會住宅,而且大部分都賣掉,剩下約七千三百戶。相比之下,亞洲最晚推行社會住宅政策的韓國,在短短二十年內,就蓋了一百多萬戶,平均一年蓋出五萬戶,是全球每年蓋最多社會住宅的國家。

困境》執政者沒魄力、社會阻力大牽涉龐大利益,「喬」了幾十年也談不攏社會住宅推動聯盟召集人彭揚凱指出,即使韓國政黨輪替,住宅政策仍會延續,社會住宅頂多是換個名稱,卻是韓國歷任總統和首爾市長最重要的政績。反觀台灣,從二○一○年五都選舉拋出社會住宅議題之後,地方和中央的進度緩慢。

「過去幾年,看不到執政者的決心。社會住宅淪為政治口號,而非國民基本權益。」彭揚凱指出社會住宅政策停滯不前的原因,在於掌權者缺乏執行力。

曾旅居台灣十二年、目前定居在新加坡的《蘋果日報》前執行副總編輯王德寶感嘆,台灣遲遲無法推行社會住宅政策,原因在於缺乏專責的統籌部門,也缺乏強大的政府作後盾,「台灣可學習新加坡模式,成立專責部門,主導公辦都更和社會住宅推行。」政府魄力不足的另一面,是社會阻力。當台北市政府釋出捷運聯開宅作為社會住宅,卻面對聯開宅的管委會主委和住戶跳出來反對,擔憂這項政策會讓房價狂跌。反對者的思惟是:「會去承租社會住宅者一定都是沒錢的,沒錢的人素質都很低,他們住進來,會破壞現有的居住品質」、「社會住宅會拉低房價,造成我們的房子貶值」。

對此,德明財經科技大學不動產投資學系副教授花敬群直言,「房價本來就正在下跌中,不必牽拖或怪罪社會住宅。」他指出,提高社會住宅的供給,對房價不會有影響,租金可能稍有影響,但社會住宅戶數很少,且符合申請資格(家庭年所得在四十分位點以下)的民眾不到半數、中籤率低,造成租金比價效應的影響偏低。對透過租金養房的投資客,利率的影響大於租金,即使社會住宅供給量達十萬戶,占全台總戶數也僅一.二%,不致成為壓垮房市的最後一根稻草。

相反的,他認為,興建社會住宅,政府將會投入大量資源,例如設立托兒和育老中心等社區營造,對鄰近地區的居住環境和生活機能,反而是加分。「台北市民以後一定會搶著求柯P蓋社會住宅。」台北市前副市長、政大地政系教授張金鶚也指出,「租屋和房屋買賣是兩個不搭軋的供需市場。」真正造成房價上漲和需要有房子住的人,基本上是不同的兩群人。「現在是弱勢的人沒叫,有錢人卻在叫。」張金鶚認為,這種扭曲的現象,造成社會住宅被汙名化,政府在推行政策時,宜先做好溝通。

住宅不是商品,居住是人權。誠如台北市都發局局長林洲民所說的,「這些社會住宅的承租戶,是我們的親人、朋友、鄰居,他們在人生過程中的特定階段,需要這樣的支持。」未來》四年內蓋2.5萬戶要落實居住正義,得靠全民的同理心除了解決基本的居住功能外,林洲民指出,「興建社會住宅真正的企圖心在於只租不賣、屬於市府世代經營的智慧綠建築,目標是做良好的社區營造。」未來四年,台北市政府決心要蓋兩萬五千戶社會住宅,以過去十倍的速度,解決居住問題。林洲民坦言,完成這項目標,要涉及的人力龐大,要推動的決心是超乎想像的困難。但是,「政府用公有的土地和資源去興建公共住宅,是天經地義的事。」林洲民說,一個城市的房價飆漲十倍,是病態社會下的不當現象,因此,從公共居住原則下,推動社會住宅是「一天都不能等!」台北市地政局日前也已完成全市公有土地清查,其中約有四.八公頃、一○二筆土地未來將可無償提供作為興建社會住宅使用。

從現在開始,各縣市政府正跨出落實居住正義的第一步;倘若失敗,台灣的住宅政策恐將又走回老路;如果成功,影響的將不是一戶一樓,還將改變台灣人每一代人渴望安身立命的命運。而成功與否,正考驗著執政者的決心,以及,全民的同理心。

小辭典

租屋、抱屋的 都該關心社會宅● 社會住宅是什麼?

由政府興辦或獎勵民間興辦,採「只租不售」模式,以低於市場租金或免費出租給所得較低的家戶或特殊弱勢對象的住宅。

● 社會住宅有哪些?

由於來源不同,社會住宅有各種形態,包括:1.公營住宅(整棟出租,也稱公共住宅)2.聯開宅(捷運聯合開發住宅分回一部分,用作社會住宅)

3.都更分回住宅

4.出租國宅

5.合宜住宅(政府招商投資興建的平價住宅,其中5%~10%用作社會住宅)6.中繼住宅(提供民眾短期、急難或都更的居住需求,部分或全數轉作社會住宅)7.其他如青年住宅、勞工住宅、老人住宅、原住民住宅等8年內,全台要蓋10萬戶社會住宅—— 各縣市社會住宅分布圖過去30年,全台僅蓋了5萬戶社會住宅,且大部分出售,僅剩7341戶,比率只占全國家庭戶數0.08%。如果扣除老人、原住民、婦女等特定對象的出租住宅,社會住宅的實際戶數更少。2014年縣市長選舉,各縣市共喊出10萬戶社會住宅的目標,選舉支票未來能否兌現,全民都在關注!

台北市 6230戶 目標5萬戶新北市 844戶 目標7000戶

桃園市 目標2萬戶

新竹市 目標1500戶

台中市 目標1萬戶

高雄市 267戶

花蓮縣 目標1000戶

註:

1. 台北市的6230戶中,也包含即將出租的聯開宅如美河市等570戶,另外也包含其他類型住宅如婦女中途之家、老人住宅等。

2. 新北市的844戶中,除了已出租的永和青年住宅(11戶)、即將出租的板橋浮洲(440戶),也包含其他如老人、原住民等社會住宅等。

3. 高雄市的社會住宅主要為原住民住宅、老人住宅及勞工租賃住宅等。

整理:黃家慧

能省錢,44%青年想住進社會宅—《今周刊》青年居住大調查發現1 無殼蝸牛,對於社會宅的需求最高請問你想申請社會住宅嗎?

想 44%

不想 27.1%

不確定 28.9%

交叉分析居住狀態

% 想 不想 不確定

租屋者 55.6 16 28.4 與長輩同住者 40.6 25.1 34.2 自有住宅者 40 41.1 18.9 發現2 便宜、交通方便是首要考量你選擇社會住宅的主要考量是?(複選,最多3個) (%)

租金便宜 75.9

交通方便 51.2

生活機能完備(學校、醫院等) 42.2

環境單純 27.7

住宅設備及管理良好 23.1

緊鄰市區 12.8

其他 1.4

發現3 87%認為租金1萬以下最優你能接受的租金水準是?

7001元~10,000元 32.8% 7000元以內 54.6% 10,001元~13,000元 8.9% 13,001元~16,000元1.8% 16,001元~20,000元 1.1% 20,001元~25,000元 0.4% 25,000元以上 0.4% 發現489%同意在家附近蓋社會宅如果你家附近蓋社會住宅,同意嗎?

非常同意 17.9%

同意 71.7%

不同意 8.8%

非常不同意 1.6%

發現5 讓弱勢優先入住是共識社會住宅的承租門檻,最重要條件是?

無自有住宅(包括本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶) 37.9% 家庭年收入限制 32.8% 特殊情況及身分(如身心障礙者、低收入戶、單親等) 23.2%

申請者年齡 5.6%

其他 0.5%

發現6 46%認為3至6年租期最好你會建議社會住宅的租期是幾年?

3~6年 46.1%

7~10年 16.5%

10年以上 15.7%

未滿3年 21.7%

說明:《今周刊》委託波仕特線上市調公司執行調查,對象為25歲至40歲的台灣人,調查期間為2015年3月30日至4月2日,共回收有效樣本數1099份,在95%之信心水準下,抽樣誤差為正負2.96個百分點。

台灣社會住宅比率偏低

—主要國家社會住宅現況 占住宅總量比率(%)荷蘭 34%(240萬戶)香港 30.4%(78萬戶)韓國 6.5%(116萬戶)日本 6.1%(346萬戶)新加坡 4.5%(5.3萬戶)台灣 0.08%(7341戶)

整理:黃家慧

 
全臺 10 萬戶 它讓 讓無 無殼 蝸牛 期待 投資 害怕 鄰居 擔憂 完全 解析 社會 住宅
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追趕烏龜的蝸牛

阿基里斯是希臘神話中跑得最快的人,也就是希臘傳說中的飛人保特。不過,他的大名之所以能夠衝出希臘,為世人所熟知,卻不是因為他跑得快,反而是因為他追不上一只烏龜的故事。

故事出自公元前5世紀一位學者芝諾之手。芝諾的說法是,只要烏龜在阿基里斯前面一段距離,當阿基里斯追到烏龜原本的位置,烏龜已在同一時間段向前爬行了一段路程。如此類推,阿基里斯每次追到烏龜本來的位置,烏龜都又已向前挪動了一段距離,所以阿基里斯只能離烏龜越來越近,卻永遠也追不上烏龜。

芝諾使用的顯然是詭辯之法,但要從邏輯上駁倒芝諾悖論也不容易。芝諾主要是利用了人們對無限的抽象認知,將不能無限分割的時空作了無限分割,從而把本來輕而易舉的事說成不可能。

這種以無限來迷惑人的手法,直至2500年後的今天仍然很流行,只是做法剛好相反,不是把時空無限分割,而是把時空無限延伸,也就是當今財演大師最常用那招──無限補時,這樣就能達到相反的效果,把不可能的事說成輕而易舉。

財演大師說,買股票不必理會股價,以收股息就能達致財務自由。是否真的這麼輕而易舉呢?檢算一下就一清二楚了。

就算是追烏龜也要有個目標,以現今的購買力來算,就當1000萬港元資產是個勉強夠財務自由的目標好了。假設投資者22歲畢業,一畢業就找到工作,每個月能儲蓄5000元,之後年年加人工,每年儲蓄額增加5%;又假設他將儲蓄全數買股票收息,股票的價格永不下跌且每年能穩定收取6%的股息,並再投入股市。那麼他需要多長的時間才能達到1000萬元資產的目標呢?答案是:31年。

且慢,即使是一只烏龜爬行31年,也是一段不短的距離。既然1000萬元資產的目標,是以現今的購買力來計算,31年後的購買力當然就不一樣了。假設每年通脹率3%好了,31年之後,目標就由1000萬變了2500萬。幸好這時的資產基數已大了很多,再追11年就達到2500萬了。但11年後“烏龜”又爬到3460萬的位置,又要再追多4年。4年後“烏龜”又爬到3890萬的位置,還要再追多2年,終於追上了。

加加埋埋,要達到這個勉強夠財務自由的目標,一共要48年。也就是說,一個人22歲投身社會工作,到70歲時才能財務自由,還要假設這48年間,即使到了六、七十歲,也不會失業,還年年加人工,而且要股價永不變、週息率永不跌、通脹率永不升,才能達到。

要縮短達標時間,有兩條途徑可行:一是放棄以收股息為目標,追求更高的投資回報;二是加快工作收入的增長,像70後兄那樣,以高收入、強勁現金流“谷”大資產規模,快速達標,但這樣是以努力工作達致財務自由,並不符合大師們所說唔使do以被動現金流致財務自由的幻想。而且,以工作達致財務自由而以股息維持財務自由,也不能算是以收股息達致財務自由了。

實際上財演大師也不會、不敢行第一條路。一來,放棄以收股息為目標而轉向增長股,就是直接自打嘴巴了;二來,若股票上升導致週息率下降,他們新增的儲蓄就增值無望了,對他們來說股票真是“越升越冇價值”。故此,把口講以收股息達致財務自由的大師,最終免不了要長期逆來順受地打份牛工,或千方百計從市場之外騙些收入。

什麼以股息被動現金流達致財務自由,說得那麼牛,原來只是一只蝸牛。


追趕 烏龜 蝸牛
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=229464

樓價飈悲歌 中產變「半殼蝸牛」 合租單位成趨勢 網上徵求同道人

1 : GS(14)@2010-10-04 22:02:20

http://www.hket.com/eti/search/a ... 8-306973&category=m

陳太一家三口因難以負擔高昂樓價,與朋友合租荃灣的村屋居住,是一屋兩伙多人行的現實寫照。 (何潔玲攝)




樓價飈,市民上車難、租樓難,有無法儲首期又不符申請公屋資格的年輕人,網上招陌生人合租單位蝸居;連月入2.2萬元中產家庭亦要加入「半殼蝸牛」行列,上演一屋兩伙多人行現實版。

有學者及關注組織認為,「半殼蝸牛」年輕化及中產化,將成解決居住問題新趨勢。

25歲陳太任文職,去年結婚後想置業,惟需償還結婚借款,加上小生命的降臨,一家三口無力支付首期,惟有跟朋友合租荃灣的村屋。

她今年年初曾經申請居屋,惜抽籤後排得太後,只可選將軍澳單位,距離上班的馬灣很遠,最終沒購買。

陳太指,曾試過跟別人租單位同住,「當時是男友(現任丈夫)兄長所住單位,因有多一個房間,便租給我倆暫住。」

夥友租屋 關係雖好始終不便

婚後兩口子欲搬出,剛巧朋友也想跟人合租,遂「一拍即合」,兩伙人於荃灣一間700平方呎村屋同住,月租6,000元,兩家人各負擔一半。

陳太表示,她和在社區中心工作的丈夫月入共2.2萬元,希望購買110萬至120萬元、面積300多平方呎的荃灣區單位。「剛還清結婚時的借款,但小朋友開支大,每月最多儲3,000元,未知何時儲夠首期。」

近月樓市升溫,租金上漲不少,陳太指事隔一年後,居所附近相同面積的村屋,月租已升至8,500元,擔心日後業主加租,很難找回租金相若單位。

現時簽租約的是其丈夫,與合租友人關係不錯,但同住始終不便,「大家生活習慣不同,煮食及衞生要互相遷就,還是自己住好。」

公屋門檻高 「根本申請不到」

明年7月租約期滿後,陳太坦言不知會否續租,「如對方退租,我們也無法負擔昂貴的租金,須另覓居所;加上想專心照顧小朋友,我正考慮辭職……太多未知因素,想計劃也計劃不來。」

陳太認為,公屋是最理想選擇,但門檻不降低,根本申請不到:「三人家庭入息上限為1.3萬元,無可能符合資格!」

數據雖顯示,類似陳太的合租戶近年持續減少,由01年約5萬個,降至今年中1.5萬個(見表);但合租戶由較年長者,變為年輕一代,甚至有單身男女在網上徵求陌生人合租。

獨立生活 徵求陌生人合租

香港業主會會長佘慶雲指出,近年合租戶確有年輕化趨勢,但甚少見到兩個中產家庭合租。隨着私樓租金漲,他相信更多年輕人成為合租戶,不排除中產家庭亦需合租。

理工大學社會政策研究中心執行主任鍾劍華稱,職場新生代收入減少,難以追上物價及租金漲幅,面對樓價急升,恐怕更多年輕人要透過合租,才可獨立生活,此趨勢甚至會蔓延至中產家庭。

青年聯社召集人江貴生指,近期看到合租的風氣正形成,主要是公營房屋供應不足,間接令私樓租金上升,導致未能負擔支出的青年人,需要找朋友合租。
撰文:林曉君、黃偉超
2 : 自動波人(1313)@2010-10-06 23:16:04

無三皮野一個月都唔好叫中產...

只是"基層中產"
樓價 悲歌 中產 半殼 蝸牛 合租 單位 趨勢 網上 徵求 同道
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=271009

藝人投資:無殼蝸牛張國強 唔諗就冇事

1 : GS(14)@2012-07-28 15:02:12

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120728/16554046
加國回流 賣樓輸清光
張國強1988年結婚,89年長子出生,由細到大,都是九龍仔公園球場常客,買樓租屋也在附近。九十年代初香港爆發移民潮,加拿大、新加坡都對演藝人的移民申請有分加,「我兩邊都申請,最後揀加拿大。」回歸恐懼症?他沒有,只是潮流興移民,「其實同搬屋差唔多吧!」
這一走,以為無回頭,於是把樓賣了,在加港兌換價約一兌七的時期,買入溫哥華物業,「我以為生活好簡單,可以趁移民完全轉型,改行做小生意,先由老本行開始。」他口中的老本行,是體育用品公司,「我踢波時已跟朋友合作在波鞋街開舖頭,但最終因意見不合拆夥。」
也有想過飲食業、中文學校等,但一直得個諗字,「眼見好多移民朋友,做生意失敗居多,搞到我唔敢郁。」開始後悔放棄年開三百套戲的香港電影市場,領悟到要享受外國的月光,始終有不少竅門,艱苦之處不為人道,「你不能因為看見別人開花結果,以為『黐埋去』就得。」
經過逾十年的太空人生活,他在2004年舉家賣樓回流,滙率時為一兌四幾,未計樓價,單是紙水已經輸得夠慘,「計埋供樓利息,基本上係輸清光。如今兌七幾,升番晒。」難得地,他說時仍然笑笑口。
入市失機 無悔移民
對物業投資者來說,04年的入市時機大概五十年一遇,可是, KK又錯過了,只是租樓住,至今仍是租客,「當時我未定去留,唔想買樓。點解個個有樓,我就一定要有樓先?租樓都可以吧!況且家樓價太貴,買唔起,諗多無謂。」
兜兜轉轉,失了真金白銀也失了時間成本,他矢言沒有後悔移民,「你想種蘋果,於是落蘋果種子,誰知天冷失收,就算收成了,但原來市場興芒果,那也沒辦法。」
2 : GS(14)@2012-07-30 11:26:46

無得唔開心啦
3 : 肥B(18468)@2012-07-31 15:00:44

有起有跌, 這才是正常的人生嘛~~ 歌都有得唱:「笑亦要做人, 喊亦要做人」
4 : GS(14)@2012-07-31 17:34:21


5 : GS(14)@2012-07-31 17:36:10



呢段長D
藝人 投資 無殼 蝸牛 張國強 張國 唔諗 諗就 就冇 冇事
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=280545

【動畫】強國女因乜解究私處偷藏小蝸牛

1 : GS(14)@2016-08-20 11:41:38

滑潺潺的蝸牛,放在身上爬行已「毛管戙」,還要藏在私處?海南三亞鳳凰國際機場,日前就有一名女子在褲襠貼身收藏一隻活生生的小蝸牛,企圖通過安檢帶上飛機,最後還是被安檢人員識破。事發於上周四上午,涉事的旅客王女士,當日準備在鳳凰機場乘坐前往黑龍江哈爾濱的航班,在通過國內候機樓9號安檢通道時,神情異常緊張,還不斷地用手遮擋褲襠部位,不讓安檢人員檢查。王女士不斷聲稱沒東西,只是不方便接受檢查。安檢員心生疑惑,立即提高警惕,並請她進行非公開檢查,結果從她的褲襠貼,發現貼身藏着一隻小蝸牛。安檢事後在查問的過程中得知,小蝸牛是王女士在三亞旅遊時購買,因為特別喜歡這隻蝸牛,所以才會出此下策,想將蝸牛藏匿在私處蒙混過關,不料還是被機場安檢人員查獲。根據內地民航規定,旅客不准隨身攜帶活體動物乘搭飛機。王女士主動放棄攜帶蝸牛後,才獲准乘坐原來航班離開。央廣網




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160820/19743799
動畫 強國 女因 因乜 乜解 解究 究私 私處 處偷 偷藏 藏小 蝸牛
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=306597

彩色蝸牛成強國童新寵專家:危害生態入侵物種

1 : GS(14)@2017-04-16 14:40:17

內地近日流行飼養彩色蝸牛。這些蝸牛全體五顏六色,相當搶眼。在四川成都市,彩色蝸牛更成為一些市民的新寵,特別是小學生更是愛不釋手。動物專家卻指,這些蝸牛已成外來入侵物種,對中國農作物構成危害,且帶有多種寄生蟲,根本不宜作寵物。「蝸牛伸出頭來,花花綠綠,看着怪不舒服的。」家住成都市的徐女士,看到不少小孩都在飼養彩色蝸牛,感到有點驚慌。她指,這些蝸牛和自己童年看到的蝸牛相差很遠,不明白現在的小孩為何會喜歡這種寵物。在成都市的青石橋花鳥交易市場,不少商舖都有出售這種彩色蝸牛,有橙色、藍色、紅色,外形其實跟泥膠一樣。其中一戶商家坦言,不少小學生都喜歡飼養它們當寵物。一家寵物店老闆王先生甚至拍心口保證:「這些蝸牛絕對都是自然生長的!」而且飼養起來非常簡單,除了青菜,還可以餵些魚飼料、龜飼料給蝸牛吃。這些彩色蝸牛不僅吃得健康,長得也很健康。另一家水族館,門口不僅擺放着彩色蝸牛,甚至還有彩色青蛙。藍色、綠色、黃色、紅色,10隻一組,被裝在一個寬15厘米、高10厘米的透明魚缸內,價格從15至35元人民幣不等。「我們家的蝸牛是從南非進口的,屬於非洲玉蝸」。店主表示,彩色蝸牛很有市場,有時候兩天就能賣掉30隻。隔了幾間鋪面,同樣在賣彩色蝸牛的王先生也表示,一個月至少能賣出400至500隻。有從事販賣這些彩色蝸牛的微商表示,這些蝸牛其實主要是採用「注射藥物」的方式,改變蝸牛殼內本色。成都市的相關動物專家表示,這種蝸牛其實就是普通的非洲大蝸牛,而顏色肯定是染的。他表示,這種蝸牛作為入侵物種,在東南亞等國家已開始泛濫。華希昆蟲博物館館長、高級生物和野生動物保護工程師趙力亦指,這些注射色素後的蝸牛,存活時間並不長。而蝸牛對於很多植物都有危害,特別是水田農作物。不僅如此,這些染過色的非本土物種或帶有多種寄生蟲,建議不要作為小學生的寵物。《成都商報》




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170416/19991781
彩色 蝸牛 強國 新寵 專家 危害 生態 入侵 物種
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=330731

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