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投資篇》 開源節流、理性投資 三十歲前賺進兩桶金長抱「黃金十檔」開名車住千萬宅

2011-1-31  TWM




要想怎麼收穫,就先得怎麼栽!大學時代就開始半工半讀的鄭嘉蕙,很早就懂得開源節流的道理,二十六歲賺進人生第一桶金後,接著開始投資理財、買房,目前已坐擁名車與市價兩千萬元的房產,開啟她迎向富足的人生之路。

撰文‧林心怡

「我一直主張,人一定要在年輕的時候,替累積財富預作準備。」張著一雙靈活的大眼睛,今年四十二歲,任職遠東百貨公關處襄理的鄭嘉蕙,說話速度飛快,正如同鄭嘉蕙總是快速立定目標、全力以赴的作風,靠著薪水與兼差,存到人生的第一桶金,進而理性投資、買房。

如 今,鄭嘉蕙住市價近兩千萬元的北市好宅,出門以賓士代步,生活富足的程度,羨煞不少同儕友人。原來,早在就讀文化大學中文系時,從大一開始,當大多數同學 都還在享受多采多姿的大學生涯時,鄭嘉蕙就已在雜誌社工讀,寫文章賺外快,自給自足。畢業時,還能同時拿到中文、新聞系雙學位,並存到人生第一個五十萬 元,爽快地買了輛車犒賞自己。

「同學們畢業之後第一份工作的月薪,平均僅有二萬多元,但我當時月收入就已經有近十萬元了!」鄭嘉蕙笑著說,當年在《大成報》時,她不但接了早、晚各一班的編輯工作,還利用空閒時間,接下其他雜誌社的各種大小書稿案子。

三 年後,即使是在聯經報系工作,鄭嘉蕙仍不改作風,白天在《聯合晚報》、晚上在《民生二報》(後來的《星報》)做編輯的工作,「算算最高紀錄,我這段時間一 共兼了三.五份的工作,在報社工作時間,從早上九點一直到凌晨一點,幾乎眼睛一睜開後的時間,全花在工作上!」富足邏輯一:投資龍頭股「看好它」或許正是 因為忙到幾乎沒時間花錢,對於物質上的誘惑,鄭嘉蕙在踏入社會之初,就已「產生抗體」。一九九九年時,在《民生報》開始轉任精品線記者,即使每天須接觸各 種名牌精品,但鄭嘉蕙卻始終顯得興趣缺缺,她回憶當年,物質欲望偏低的她,月花費往往不會超過五千元。

如此極端到徹底的「開源」與「節流」,讓她畢業四年後,在二十六歲那年,就存到人生的第一個一百萬元,二十八歲就有逾二百萬元的存款。

而 在台股狂奔的九○年代,當時任職聯經報系的鄭嘉蕙,在《聯合晚報》同事「牽線」下,買下人生第一檔股票||中鋼,她笑著說,自己是個超長線的投資人,她甚 至常自我調侃道:「我從來沒想過有天會跟中鋼分手!」原來光是中鋼這一檔股票,鄭嘉蕙就持有十八年,靠著逢高調節、逢低補回,加上每年穩定的配息,獲利已 達百萬元以上;至於投資時間較短的,例如玉山金、遠百,投資年限也已經有二、三年,獲利也分別高達三倍與二倍。

分析鄭嘉蕙的投資邏輯,「鎖定獲利佳、產業前景好的幾檔龍頭股就好。」觀念頗類似「股神」巴菲特的「雞蛋放在一個籃子裡,並且看好它」。

在此邏輯之下,「在將近二十年的投資生涯中,我挑了十檔股票作為『長期飯票』。」細數她口中長線持有的「黃金十檔」股票,除了上述三檔股票,還包括台塑、巨大、鴻海、台積電、佳世達、統一超、中華電。

鄭嘉蕙以「最高規格」對待這些「長期飯票」,「這些股票的任何消息,我都會加以記錄,仔細研究股價走勢與消息間的變化,長期下來,對這十檔股票的『股性』非常熟悉。」而這些股票也大多「很爭氣」,幫她賺到四○%至五○%的報酬率。長年下來,鄭嘉蕙股市獲利累積接近千萬元。

「選對股之後,買進價格漂亮最重要!」鄭嘉蕙說,摸清股性的好處,就是知道相對高低點的位置。「例如中鋼長線的鐵板價就在近二十元左右。」因此,只要中鋼股價見到二字頭,鄭嘉蕙就會分批布局、長線持有,果然讓她累積不少財富。

只是,鄭嘉蕙迎向富足的人生之路,並非一帆風順。她曾歷經《民生報》結束、失業與房貸申請四處碰壁的窘境,所幸早期的打拚「存糧」,與人脈專業的累積,還足以應付當時失業、房貸因信用遭質疑的人生低潮,並且順利轉業成功。

富 足邏輯二:及早規畫與努力二○○三年SARS(嚴重急性呼吸道症候群)期間,鄭嘉蕙眼見房價夠低,又有結婚打算,便以近三百萬元的自備款,在台北市文山區 買下總價八百萬元,三十五坪附雙車位的房子,經過幾年的增值,轉手獲利近三百萬元後,同樣在文山區換屋,以一八○○萬元買下五十四坪的住屋,若以該區住 宅,目前每坪成交價約四十幾萬元計算,房屋市價至少逾二千萬元。不到兩年,潛在獲利又有二百萬元以上。

對照許多昔日同學,現在還在大嘆買不起房子,抱怨著經濟壓力沉重。現在生活相對寬裕的鄭嘉蕙,覺得自己在理財上及早努力與規畫有了回報,因為在金錢上的富足跑得比同儕快,使得她有更多一點的銀彈與時間,追求精神上的富足。

鄭嘉蕙

出生:1969年

現職:遠東百貨公關處襄理經歷:《民生報》記者、《大成報》編輯學歷:文化大學中文、新聞系雙學位

鄭嘉蕙的富足之鑰

開源:努力兼職賺外快,累積投資資本。

節流:從生活與工作習慣中及早養成對於物質誘惑的「抗體」。

投資:建立適合自己的投資邏輯,把握低檔買進原則。


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小資族積極投資 3年存300萬買千萬宅 他們存款160萬,想在35歲前購屋成家

2015-11-30 TWM

誰說年輕人結婚買房大不易?小資男女透過強制儲蓄、積極理財等方法,要在三年內存到買房頭期款,其實並不難,只要用心規畫、紀律實踐,你也可以在三十五歲以前完成結婚、購屋的人生大事。

月薪四萬多元的兩位上班族,想要在沒有家人的資助下,在三年後結婚,並以一千五百萬元的預算在新北市共築愛巢,有可能嗎?

「我們目前存款共約一六○萬元,三年後想買房子,難度是不是有點高?」計畫結婚的小兩口在理財諮詢時,不約而同拋出相同的疑問,但看在擁有認證理財規畫顧問(CFP)資格的黃正勳眼裡,答案是:其實沒想像中的這麼困難!

今年二十九歲的Andy是一名工作年資五年的工程師,月薪四萬二千元,他與今年二十八歲、月薪四萬八千元的女友Sandy,交往三年已論及婚嫁,兩人月薪 總計九萬元,想於三年後在新北市花一千五百萬元買房成家,故須準備三成自備款四五○萬元,扣除他們共同的存款一六○萬元,尚有二九○萬元的資金缺口。他們 懷疑,三年後存到頭期款的可行性,甚至擔心,未來繳交房貸會不會過於吃緊而心生卻步。

扣除自備款,每月付3.8萬元貸款新富聯合理財規畫顧問副總黃正勳分析,若以購屋總價一千五百萬元扣除四五○萬元自備款,以剩餘一○五○萬元的貸款金額,月付三.八八萬元房貸計算,月付貸款占收入比約四三%(不含年終獎金),還算是遊刃有餘。

若購屋完接下來有其他理財目標,例如子女養育金等須規畫,可先透過年終獎金提前還款,將貸款支付的占比,降至月收入的三○%(不含年終),否則客觀來看,他們只要做好規畫,是可以完成三年後買千萬宅成家的理想。

但問題是,對投資不在行的兩人,該如何補上頭期款不足的二九○萬元缺口?盤點兩人的薪資結構,男方月薪四萬二千元,加計年終獎金二個月,年薪五十八.八萬 元;女方月薪四萬八千元,加計年終獎金五個月,年薪八一.六萬元,除了男方須在外租屋每月固定支出一萬二千元,兩人扣掉平日生活支出,平均儲蓄率逾五成, 換言之,兩人每年可存下八二.八萬元,但如果只是單純「儲蓄」,三年僅能存到二四八萬元,離二九○萬元不但還有近五十萬元的差距,更別說日後的結婚資金與 平日生活預備金的預算。

儲蓄率 5成,選 5%報酬率標的「若三年後要達成購屋目標,我會建議輔以年報酬率五至七%的標的最為恰當。」對於小資上班族想買房成家者,黃正勳通常會建議,須先預留六至 十二個月的生活緊急預備金,只以經常性月收收入計算,先不把非經常性的年終獎金或其他獎金計算進去。假使購屋自備款準備時間在三年以上,可考慮定期定額投 資全球股票型基金。

「一般計畫買房者,我都會建議扣除房租支出,儲蓄率至少要有五成,以此案例來看,雖然男方每年薪資儲蓄率僅三成,但住家裡的女方每年薪資儲蓄率可高達七 成,因此從兩人平均儲蓄率五成,每年可存下八十二.八萬元來看,只要輔以年報酬率五%至七%的投資標的,要在三年補足買房自備款二九○萬元的缺口並非難 事,而且還能多累積一筆結婚或裝潢的資金。」黃正勳如此分析。

黃正勳指出,若以存款一六○萬元,扣掉近六個月薪資約五十萬元緊急備用金,用一一○萬元除以設定目標月分三十六個月(三年),每月定期定額投資三萬元,再 加計每月結餘四萬二千元,用定期定額資金累積金額試算,若投資基金年報酬率五%,最快二年就可達累積二九一萬元的購屋頭期款缺口。若目標時間為三年,則可 累積到三八八萬元,較原本計畫的二九○萬元,多出九十八萬元可作為結婚或裝潢房子的基金。若投資的基金標的年報酬率達七%,那麼兩年有機會達二九七萬元, 三年則有機會達到四百萬元的水準。

「除了著眼於全球股票型基金,美國股票型基金也符合小資族年報酬率五%至七%的購屋理財目標。」富蘭克林證券投顧副總羅尤美指出,以象徵全球與美國股市的 MSCI世界指數與史坦普五百指數平均短中長期績效做觀察,投資兩年以上的平均年化報酬率都超過五%,其中MSCI世界指數與史坦普五百指數近三年的年化 報酬率分別為一二.三五%與一六.二一%來看,更是遠高過這樣的期待。

短線波動大,新興市場最好避開只是,水能載舟亦能覆舟,專家們提醒,三年的投資時間說長不長、說短不短,期間仍可能面臨短線市場波動的風險,因此像是新興 市場這類波動較大的區域型基金宜避開,否則遇到市場表現欠佳那一年,則有無法完成預定目標的風險,此外,須特別留意的是,在投資期間最好不要因為短線市場 波動而輕易出場,否則反而容易錯失反彈機會,若有每月薪資以外的剩餘獎金,則建議可以逢短線震盪之際低檔加碼,以提高獲利空間。

誰說年輕人結婚買房遙不可及?只要及早做好理財規畫,你也可以提早在三十五歲前完成購屋成家的理想。

規畫買房預算

先別計入年終獎金!

—— 小資男女現金流量表項目 男方(月) 女方(月) 年度總計 每月平均收入 工作收入 4.2萬 4.8萬 108萬 9萬年終獎金 8.4萬 24萬 32.4萬 2.7萬小計 12.6萬 28.8萬 140.4萬 11.7萬支出 飲食 5000 6000 13.2萬 1.1萬服裝 2500 3萬 2500 租金 1.2萬 14.4萬 1.2萬交通 1000 3000 4.8萬 4000 娛樂 7200 3500 12.8萬 1.07萬保險費(年繳) 5.2萬 4.2萬 9.4萬 8000 小計 57.6萬 -

年度結餘 82.8萬

單位:元

CFP建議:

女方年終獎金5個月,占年收入比率高達33%,但並常態,故在規畫購屋預算時,會建議兩人年終獎金都先不計入,對頭期款的籌措與達成較無風險。

—— 小資男女資產負債表

資產

項目 金額 占總資產比重(%)

現金 130 81.2

股票市值 15 9.4

基金市值 15 9.4

總計 160 100.0

單位:萬元

註1:總資產=資產+負債

註2:兩人均無負債

資料來源:認證CFP黃正勳用對方法,2步驟達成買房目標—— 小資男女理財規畫建議

認證理財規畫顧問

黃正勳

step1盤點現況

假設在3年後想購買1500萬元的房子,自備成數3成自備款要450萬元,但目前兩人存款共有160萬元,尚差自備款290萬元,仍有機會達成,當然時間越寬裕,能夠準備的資金越充裕。

存款 年薪 含年終

年薪 每月

結餘 含年終

結餘 含年終

儲蓄率

男方 60 50.4 58.8 0.9 19.2 32.7%女方 100 57.6 81.6 3.3 63.6 77.9%160 108.0 140.4 4.2 82.8 55.3%

單位:萬元

step2自備籌措規畫

假設以兩人存款160萬元,留下50萬元當緊急備用金,共以110萬元除以設定目標月分36個月,每月定期定額3萬元,再加計每月結餘4.2萬元,若以年報酬率5%~7%商品做定期定額投資,最快二年就可達累積資金缺口290萬元的結婚購屋目標。

撰文 / 林心怡


小資 積極 投資 年存 300 萬買 買千 千萬 萬宅 他們 存款 160 想在 35 歲前 前購 購屋 成家
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一個奇想 讓七百萬宅宅步行1.5億公里 谷歌新創團隊用Ingress遊戲療癒「虛擬世界病」

2015-11-30  TWM

一個想讓沉迷於手機遊戲的兒子走出家門的點子,竟催生出一款七百萬宅男宅女在全球大遷徙的手機遊戲,還讓過去稱霸遊戲機的任天堂掏錢投資、尋求合作,它是谷歌孕育出的遊戲金雞「Ingress」。

十一月十四日星期六上午,新北市板橋車站前萬頭鑽動,有穿著同樣T恤,看似同一個隊伍的群體,也有人身著旗袍與日式和服的各式裝扮,路過的民眾都停下了腳步,疑惑著這是抗議活動,還是Cosplay〈角色扮演〉?

原來,這不是抗議活動,也不是動漫人物的角色扮演,這些擠在車站外的民眾,都是為了一項手機遊戲舉辦的實體競賽遊戲而來。

這款能在周六早上動員四千名玩家的遊戲,就是由谷歌內部新創團隊「Niantic」祕

密開發的實境

遊戲「Ingress」,這款遊戲正式上線兩年,不僅在全球有一千五百萬的下載人次,甚至吸引遊戲大廠任天堂上門投資與合作。

今年剛從谷歌獨立出來的Niantic,因為任天堂的投資聲名大噪,傑富瑞集團〈Jefferies & Co.〉分析師阿圖爾.戈亞爾〈Atul Goyal〉就指出,「兩家公司的合作案,意味著手機遊戲將成為新任天堂的核心。」

掀移動熱潮

想勝出 就不能黏在電腦前Ingress到底有什麼魔力?來看看這個尚未被官方證實的數字:Ingress全球的玩家有七百萬名;上線以來,所有玩家步行的距離已達一.五億公里。

一.五億公里的距離多長?「這個距離是從地球步行到太陽的距離。」Niantic亞太區營運總監川島優志〈Masa Kawashima〉公布答案。

Ingress並非只是一款戰鬥手機遊戲,特別之處在於,這款實境遊戲在全球掀起的移動熱潮,它成功打破了遊戲就是要坐在電腦與手機前進行的傳統,並且激 勵「阿宅」若要在虛擬遊戲中得勝,必須挪動黏在椅子上的屁股,開始移動你的雙腳,走出戶外,找尋並挖掘最有利的戰鬥位置。

一位不願具名的資深玩家就說,「因為這款遊戲,我不只靠著雙腳發現自己從未注意過的地點與事物,為了贏得遊戲,我曾經在晚上走得滿身大汗,甚至為了找尋可 能贏得比賽的地點爬到山上。」這一次,為了與新北市政府合辦一年一度大型的區域實體競賽活動,川島優志特別帶著他的團隊來到台灣,並接受《今周刊》的專 訪。

川島優志說:「很多人以為Niantic就是一個遊戲公司,事實是,Niantic的中心思想是『讓大家走出去』。而遊戲,只是達到這個目標的一種方 式。」「讓玩家走出家門」的想法,催生了全球宅世代大遷徙的Ingress遊戲,而這個想法來自於幾年前一個再普通不過的周末。

原來當時Niantic的創辦人約翰.漢克〈John Hanke〉會有這個想法,是因為自己兒子沉迷於手機遊戲。他看著自己的兒子,整天都坐在沙發上,拿著手機玩遊戲,卻一點都不願意出門享受好天氣的周末時光。

於是,設計一款遊戲,讓宅世代能走出家門的想法,就在約翰.漢克腦中浮現。接著,機會來了,就在一場與谷歌創辦人佩吉與布林的會議上,有人提出約翰.漢克 主導的「谷歌地圖」和「谷歌地球」技術這麼棒,「為什麼我們不能利用這些功能,做一款遊戲呢?」這場會議中提出遊戲的想法,正好與他想做出一款改變大家生 活態度與方式遊戲的概念不謀而合,約翰.漢克就開始著手組織團隊與遊戲開發。而川島優志就是Ingress三十位元老級成員之一。

川島笑著說起自己是怎麼從谷歌設計團隊轉換到Niantic團隊的過往。

他說:「我來谷歌已經六年,內心也一直有想要改變世界的想法,但我不知道怎麼做。」就在與約翰.漢克面試時,他告訴川島優志:「要改變世界很簡單,你就讓 大家走出家門就可以了。」他的一句話啟發川島優志。「因為走出去,你就可以改變你的世界。」川島優志加入Niantic後,他馬上跟著整個團隊成員一起成 了Ingress的試玩員。

就在二○一三年Ingress正式在安卓商店上線的前一年,川島和他的團隊,已經帶著遊戲的試用版本到處走。「沒錯,我們真的是跑遍了世界。」川島笑說。 這次跟著他一起來、坐在一旁的專案經理Carlie Chiu拿出自己的手機,一邊點開Ingress頁面,一邊分享著她在歐洲各個國家玩著Ingress並且留下紀念的照片集。

成「手機醫師」

幫助憂鬱症患者與人互動

「因為這款遊戲,我變得喜歡出去認識新朋友、參與活動。」Carlie Chiu說起Ingress為自己帶來的改變。而川島也說,以前從未認真看過自己居住的城市,也因為這個遊戲,讓他認真認識起居住的城市。

還不只如此,當初因為想要讓人們走出去挖掘世界、與其他人交流而生的Ingress,甚至成了「手機醫生」。川島說,有一名憂鬱症患者,過去都沒辦法走出家門,就在他的朋友推薦他玩Ingress之後,意外的幫助了這名患者,他開始可以透過玩遊戲走出家門與人互動。

「你看這位住在西雅圖的老奶奶,她也是玩了Ingress,開始有正常運動,糖尿病的狀況大有改善。

」他指著手機裡的照片說著,Ingress達到了讓大家走出戶外的目的,甚至促成很多情侶,「還有Ingress嬰兒!」講起Ingress的意外效果,川島音量都跟著提高了。

正因為不論是谷歌的員工還是玩家,都被Ingress「驅動」而有所改變,也讓Niantic團隊更加堅信他們的信念,這也是為什麼,除了線上遊 戲,Niantic團隊也花很多時間舉辦實體活動,為的不只是要讓玩家參與實體競賽遊戲,而是提供玩家一個社交的場域,透過合作參與遊戲方式,拉近彼此距 離。

與Ingress合辦「Anomaly Day」的新北市政府表示,這項活動達成吸引海、內外民眾藉著遊戲競賽,以步行方式領略當地觀光特色的目標,同時透過Ingress的國際媒體、社群宣傳力量,加強國際對新北市的旅遊印象。

辦實體活動

號召力吸引任天堂目光

Ingress正式推出兩年,不僅遊戲本身引發熱潮,由這項遊戲衍生出實體活動,一年就有幾十場,每一場都能吸引上千名玩家參與。也就是這股號召力,吸引了任天堂的目光。

被認為布局手機遊戲腳步過慢的任天堂,今年九月宣布重大突破性的決策,將與Niantic合作推出名為「Pokémon GO」的尋找神奇寶貝遊戲,隨後在十月宣布攜手谷歌及神奇寶貝遊戲開發商Pokémon公司以三千萬美元投資Niantic。

川島透露,這項被視作任天堂跨進手機遊戲最重要一步的合作案,其實來自於一四年的一場愚人節玩笑遊戲。就在去年四月一日,谷歌在地圖上設計了尋找神奇寶貝的遊戲。

「雖然是愚人節遊戲,卻引起全世界的熱潮,那一天,大家都在問:『哪裡有皮卡丘』?」這個尋找皮卡丘熱潮,意外促成了一年多以後Niantic與任天堂的 合作,「就連當時設計這款遊戲的工程師都進了Niantic團隊。」川島說,尋找神奇寶貝與Niantic希望人們走出去探索世界的信念契合,是雙方能一 起合作的關鍵。

不過,對於什麼時候,大家可以拿著手機,在上班途中、家裡附近,甚至是旅行時尋找神奇寶貝,川島露出神祕微笑,「喔,這不能說,明年的某個時間點吧!」靠 著「讓更多人走出戶外」的信念,Ingress在短短的三年內,從一個內部會議的點子,一躍而成讓全球宅男宅女大遷移的熱門手機遊戲,並且吸引任天堂上門 尋求合作。Niantic團隊也從不局限自己的想像,他們對未來的想像很廣,不只是做遊戲,更要成為一個連結人們的平台,「現在我們才走到太陽,希望有一 天走出銀河。」川島開懷大笑。

Niantic小檔案

成立時間:2010年

負責人:約翰.漢克

亞太區營運總監:川島優志(中)主要業務:手機遊戲與軟體開發Ingress重要里程碑2012年 開發出熱門遊戲Ingress 2013年 Ingress正式登錄安卓平台2014年 7月 Ingress正式在ios上線2015年 8月 Niantic從谷歌分出,成為獨立新創公司9月 任天堂與Niantic宣布將於2016年共同推出「Pokémon GO」遊戲10月 神奇寶貝、谷歌和任天堂共同投資Niantic3000萬美元,其中包括最初的2000萬美元以及Niantic達到預定目標,可獲得的1000萬美元融 資Ingress社群力強大,與新北市政府合作的實體競賽遊戲「Anomaly Day」,吸引4000名玩家熱情參與。

撰文 / 周品均

 


一個 奇想 讓七 七百 百萬 萬宅 宅宅 步行 1.5 公里 谷歌 新創 團隊 Ingress 遊戲 療癒 虛擬 世界
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洪水橋發展只拆非原居民村 擬建6萬宅公私各半 料2024入伙

1 : GS(14)@2013-07-17 00:45:26

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130716/news/ec_gga1.htm





【明報專訊】繼新界東北後,政府昨公布洪水橋新發展區初步規劃方案,擬建6萬個住宅,當中公私營房屋比例為51:49。發展局表示,洪水橋內大部分為祖堂地,相信以私人參與方式發展會有難度,以傳統新市鎮收地發展較可行。整個發展區影響到29條村落,但政府會清拆9條非原居村落中的5條,20條原居民村落可全數保存。有非原居民村落表明反對清拆。

發展局於2010年就洪水橋新發展區作首階段諮詢,經過近3年後,昨公布初步規劃方案,並展開為期3個月次階段諮詢。發展局發言人表示,洪水橋新發展區面積達826公頃,較首階段提出的790公頃多;當中可發展面積達446公頃,是中長期房屋用地主要來源,參照附近天水圍及屯門新市鎮模式,料可興建6萬個單位,容納21.8萬人口;當局最快可於明年中提出發展藍圖,於2019年展開工程,估計首批人口於2024年遷入。

指傳統收地發展模式較可行

按照規劃方案,公私營房屋比例暫定為51:49,而較新界東北為60:40。洪水橋日後會有30,700個公營房屋單位,當中52%為居屋;私樓單位有29,300個。發展局稱因毗鄰的天水圍公私營房屋比例達80:20,為避免公營房屋過分集中同一區,決定調整洪水橋的比例。

當局指出,在446公頃可發展面積當中,多達334公頃(75%)是私人地,大部分為原居民的祖堂地,由政府收地、以傳統新市鎮模式發展較可行,但仍未決定哪種發展模式。

增西鐵站 留地皮起醫院

為增加與天水圍區的連繫,天水圍河道會作改善,設立河畔走廊貫穿未來住宅區。西鐵將伸延設洪水橋站,新車站四周將成為商業樞紐,設大型商場、運動場、酒店等,並會保留一個鷺鳥林;現天水圍西鐵站附近會成為新發展區另一市中心。當局估計會有45%人口、即9.8萬人未來居於兩個西鐵站附近範圍。天水圍站附近預留地皮發展區內第二間醫院之用。

整個發展區涉29條村落,當中24條村可獲保留。當局稱,因新發展區南可供發展土地有限,會保留現有村落不作大規模發展,包括反對聲音最大的丹桂村可免被清拆。但有5條非居民村,包括奕園村、田心新村、新生新村、石路尾村及沙洲里二,因鄰近日後的市中心地帶,需要清拆作發展,涉及1400多間寮屋。發言人稱,現方案已平衡鄉郊環境及減低對現有村落的影響,強調並非厚待原居民村利益,受影響村民將可獲補償或入住公屋。

5村要拆居民質疑準則

沙洲里二村代表司徒求新說,村落有逾50年歷史,現約100名村民居住,多為長者。他對村落將被清拆感驚訝,指屬原居民村的沙洲里僅20多年歷史,質疑政府清拆準則,反對方案。元朗區議員(廈村)鄧家良表示,支持政府發展洪水橋,但大原則是做好地區諮詢。土地監察主席李永達認為洪水橋區內公營房屋比例偏低,認為政府應調整比例至最少60%。
2 : GS(14)@2013-07-17 00:46:04

http://www.hsknda.gov.hk/big5/#

在2003年完成的「新界西北規劃及發展研究」 (下稱「新界西北研究」)已鑒定洪水橋為合適的新發展區,以滿足本港長遠發展的需要。然而,由於當時人口增長及住屋需求放緩,該些建議因此擱置。

及後,「香港2030:規劃遠景與策略」研究重新審視在新界拓展新發展區的需要,並建議落實新發展區的發展,以應付長遠的住屋需求和創造就業機會。行政長官在《二零零七至零八年施政報告》中,宣布在洪水橋及新界東北籌劃開拓新發展區,以作為促進經濟增長的十大基礎建設項目之一。

為了推行新發展區計劃,香港特別行政區政府土木工程拓展署及規劃署於2011年8月展開「洪水橋新發展區規劃及工程研究」(下稱「研究」)。此研究預計於2014年完成。
3 : GS(14)@2013-07-17 00:46:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130716/news/ec_gga2.htm
62公頃建多層物流園
  2013年7月16日

【明報專訊】目前洪水橋有多達190公頃土地用作港口後勤及露天貨櫃場等,不少更座落於俗稱「棕地」的已荒廢農地或工業地皮上。發展局發言人稱,未來將整合這些棕地以發展洪水橋新市鎮,當局已在港深西部公路毗鄰預留62公頃用地規劃作特殊工業用途,以發展「物流園」,希望可改善現時棕地缺乏規劃及用地效率低等問題。

10公頃發展IT電訊業

發言人指出,該62公頃用地構思以多層大廈形式發展,初步規劃地積比率為5倍,最高可建15層,以改善現時露天倉儲所帶來的問題。當局同時會於「物流園」毗鄰預留10公頃發展資訊科技及電訊業。

這些產業是未來新發展區的主要就業機會來源,而物流園落成後,貨櫃車可快速連接至港深西部公路接駁至內地,毋須駛經洪水橋市中心區域。

不過,代表洪水橋三分之一貨櫃場的新界露天倉經營者協會主席鄧坤盛表示,政府方案沒回應業界訴求,因多層式大廈未必切合貨櫃或物流業界運作,並指貨櫃車出入多層式大廈會有一定難度。他認為政府應增加物流用地面積,月底將與業界討論方案。
4 : GS(14)@2013-07-17 01:36:07

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130716/18335974



位於屯門和天水圍新市鎮之間的洪水橋新發展區佔地826公頃,當中可發展面積約446公頃,發展局昨日公佈新發展區初步發展大綱圖,建議興建約6萬個住宅單位,主要集中在北面,公私營房屋比例各佔約一半,當中3.07萬個為公營單位,更以居屋佔多數,估計整個發展區可容納約21.8萬人。至於私人住宅發展,政府至今仍未決定是否加入「港人港地」條款。
提供約10萬個職位

洪水橋將劃分為6大特色區,包括河畔和鄉村區、商業及住宅綜合區等,地積比率由3.5至8倍不等,區內最高的大樓為40層;另有物流和科技區,提供約10萬個職位。
規劃建議新增西鐵洪水橋站作交通樞紐,日後的市中心將設在洪水橋站旁,設大型購物商場、市鎮公園、辦公室及酒店用途等,又會預留約20公頃面積作農耕及醫院用途。
新發展區現時有29條鄉村,包括20條原居民及9條非原居民村落。根據規劃方案,政府將保留24條鄉村,全數原居民村落可逃過滅村的威脅,鄰近市中心的5條非原居民鄉村,包括奕園村、田心新村、新生新村、石埗路尾村及沙洲里二村,共涉及約1,400多座構建物將夷為平地,但政府沒有提出安置及賠償的方案。
或採傳統收地模式

發展局發言人解釋,已盡量保留大部份鄉村,拆村是考慮鄉村所在的發展潛力、規劃佈局等因素,又指5條受影響的非原居民村落座落鐵路範圍附近,又沒有清晰的村界。
整個新發展區約62%為私人土地,政府土地只有約38%,發言人指,現時未決定洪水橋的發展模式,因為私人土地中很多屬祖堂地,較難齊集業權,若以私人參與方式發展會有難度,採用傳統收地模式是辦法之一。新發展區第二階段諮詢昨起至10月15日結束,發展局明年年中會公佈發展大綱圖,最快2024年有首批人口入伙。
此外,政府昨建議提高一般工務工程的遷拆賠償安排,一旦政府要收地發展道路等工務工程,受影響人士可獲更多的賠償金額,上限至60萬元。
5 : greatsoup38(830)@2013-07-25 00:42:56

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130723/news/eb_eba1.htm



【明報專訊】洪水橋新發展區初步規劃方案剛公布不久,就有發展商將早於04年已覑手收購的區內地皮落實成交。根據土地註冊處資料,分布於未來西鐵洪水橋站的東面、西面及西南面等多幅地皮,近日以合共逾1.95億元易手。上述地皮落入新規劃方案的住宅、農業、商業、酒店及辦公室混合用途等地帶範圍,料可受惠於該區新規劃方案。業內人士預計,若發展商收購地皮當時為農地用途,與日後地皮被改劃作住宅用途,價值相差可達6倍,但由於發展商要落實發展,需涉及補地價,程序相當繁複,發展商需承受一定風險。

地皮早於04年已簽臨約

洪水橋發展第二階段社區參與諮詢剛展開,未來洪水橋西鐵站四周地段,將打造為商業樞紐,設大型商場、運動場、酒店等綜合發展,計劃料將於2024至2034年間陸續落成。是次落實成交的多幅洪水橋地皮,零散分佈在住宅、商業及住宅綜合區,以及河畔和鄉村區範圍內,部分位置更鄰近未來的洪水橋西鐵站,以該站的東面、西面及西南面為主。根據政府公布的初步發展大綱圖,該批地皮日後分別將規劃為住宅、商業、酒店及辦公室混合用途等。

恒地﹕個別土地買賣不作回應

土地註冊處資料顯示,是次成交的地皮,早於2004至2006年間簽訂臨時買賣合約,直到近日政府公布洪水橋新發展區計劃,才正式落實成交。地皮原業主為御展有限公司,董事為潘良才及潘德俊;而新買家則為榮捷發展有限公司,董事包括禤寶華及羅泰安,二人過往曾多次為田生或恒地(0012)收購重建項目,惟田生發言人昨否認收購相關地皮。市場人士預料,是次大型收購項目背後的發展商,以恒地(0012)的機會較大。本報昨向恒地查詢是次收購的地皮,是否屬集團或四叔李兆基私人持有,恒地發言人回應指出,對個別的土地買賣不作回應。

業界指區內農地每呎地價500元

事實上,恒地近年在新界西北持有多個項目,包括鄰近洪水橋的屯門藍地綠怡居以南,地盤面積約16.4萬方呎,計劃興建14幢2至6層高住宅,涉約115伙單位。

第一太平戴維斯估值及專業服務董事總經理陳超國表示,雖然有發展商早覑先機,早於9年前購入洪水橋多幅地皮,但長期投資涉及較高風險,加上日後若要將農地轉為住宅或商業用途,涉及的補地價程序相當繁複。他又指出,目前區內農地每方呎樓面地價約500至600元,若日後改劃用途為住宅,每方呎樓面地價約3000至4000元,相差可逾6倍。
6 : greatsoup38(830)@2013-07-25 00:43:08

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130723/news/eb_eba2.htm
發展洪水橋 料容納22萬人
  2013年7月23日

【明報專訊】位處新界西北的洪水橋新發展區總佔地逾820公頃,可供發展面積逾440公頃,預計將來可容納接近22萬人口,工程最快可於2019年開展,並於2024年遷入首批人口。

按推算,洪水橋新發展區可提供5萬至6萬個住宅單位。由於洪水橋毗鄰連接內地的西部通道,加上距深圳前海金融發展區、蛇口工業區均不遠,預計可配合內地的經濟發展,因而成為特區政府策略性發展重地。

新區最快2019年開展工程

此外,規劃署和土木工程拓展署,上周一(15日)已展開「洪水橋新發展區規劃及工程研究」第二階段諮詢(為期3個月至10月15日完結),收集市民對區內初步發展大綱的意見。

第二階段諮詢展開

特區政府表示,將打造洪水橋成為一個多功能發展樞紐,擁有多類型房屋、商業營運和就業機會,故此除會興建住宅外,亦會預留約124公頃土地作商業及高增值工業發展用途,帶來10萬個就業機會。至於當局初步設定的公私營房屋比例約為51﹕49,有別於新界東北發展計劃的60﹕40。
洪水 發展 只拆 拆非 非原 居民 擬建 萬宅 公私 各半 2024 入夥
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283351

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