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中大莊太量﹕美倘棄TPP利中國

1 : GS(14)@2016-11-17 11:37:06

【明報專訊】香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為,特朗普當選,需重三方面思考:(一)政綱內容;(二)政綱會否兌現;(三)特朗普會否在4年任期內鋪排自己後路,原因是特朗普已70歲,是美國上任時最高齡總統,料不會爭取連任。莊太量稱,特朗普可能在任期內為子女提供政治舞台上發揮的機會,令特朗普家庭成為又一個總統「family」,他的子女或於下屆或再下屆參選。

特朗普極理性 不會得罪中俄

特朗普的政綱倡導美國為先,希望通過增強關稅保護國內就業崗位,但莊太量料此政綱未必能兌現。他表示,看過特朗普的書之後會發現,特朗普是個極理性的人,畢竟卸任之後要回去打理自己生意,所以不會得罪中俄兩國。此前特朗普表示上任之後不會繼續發展TPP(跨太平洋伙伴關係),其實反而對中國有利。

倡「能源獨立」 油價未必再升

此外,政綱內還包括減稅、監管以及能源獨立政策,莊太量認為特朗普或多或少將兌現部分減稅措施,中低收入群眾最多可減稅三成半,企業利得稅更可能減至15%。

儘管如此,美國稅收未必減少,因減稅可吸引泊於海外的資金返回美國。特朗普曾指美國政府過度監管,成本太高,有意放鬆監管,此項政策類似現時中國「降成本,補短板」等供給側改革方案。至於石油,由於特朗普倡導「能源獨立」,料油價未必再有機會上升。

[姚丁鈺、蘇樂恩 理財專題]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5717&issue=20161117
中大 莊太 太量 美倘 倘棄 TPP 中國
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由香港到英國 穩步踏上置業路 莊太量:寧願供完一層再買一層

1 : GS(14)@2017-02-16 10:06:59

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8169&issue=20170216
【明報專訊】買樓不論自住或投資,往往是會影響一生人的重大決策之一,作為經濟學教授的中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量,其在香港及英國的置業經歷自然經過深思熟慮和合乎經濟原則,值得大家參考。

明報記者 葉創成

外界普遍認為,大學教師收入普遍較高,並且穩中有升,故此他們敢於在經濟轉差、樓價大跌時置業,買樓可謂贏在起跑線。

置業先為退休生活鋪路

莊太量接受訪問時說,他十多年前在本港經濟處於下滑周期時接連買樓,在大學任教是原因之一,但也涉及他對香港的感情,以及用專業經濟學分析為退休未雨綢繆,「1999年我尚未取得中大的終身教職,但當時考慮到日後即使不在中大任教,也會留在香港工作,故此需要一層樓,便拿一成首期出來再向發展商借二按向銀行借七成按揭買入新盤翠擁華庭。2002年我取得中大終身教職後,校方提供3個住屋津貼方案供我選擇,包括(一)入住宿舍;(二)領取長期租金津貼;及(三)買樓並領取10年的供樓資助。我選擇了後者,因為住大學2000多呎的宿舍時無疑很開心,但退休後如何維持此一生活水平呢?領取租金津貼亦有同樣問題,故我選擇買樓。買樓後,層樓一世屬你所有,只要你一諗到退休問題,就會知道買樓好過租樓」。

不過,莊太量強調,自己的理財哲學傾向保守,故2002年買入滌濤山單位後,等了數年待翠擁華庭單位回升至買入價後,便沽出該馬鞍山物業套現,盡快還清自住滌濤山單位的按揭,「我唔鍾意欠銀行債,寧願等自己日後儲夠錢後,有機會才再買第二層樓收租」。

深圳經濟高增長 間接支持港樓價

莊太量現已供滿自住的滌濤山千呎單位,令人羨慕,尤其是根據Demographia的數據,去年本港住宅樓價與家庭年收入的比率高達18.1倍,目前港人才買樓上車明顯吃力得多。

難再爆金融風暴 港樓價難大跌

雖然如此,他認為目前年輕人若有自住需求及供款能力,仍然應該入市,「我能夠於樓市低潮時買樓,只是好彩而已。樓市一個周期可長達20年,一般人不可能等20年才買樓,從來都是有需要、有能力便買樓。例如目前年輕人若有需要結婚,我覺得便應該買樓,因為如果你要等20年才買樓結婚,相信女朋友都走咗啦,你自己計掂數,供得起又係長揸就買囉,唔好計到咁盡!」

目前本港住宅樓價已升至歷史高位,此時此刻仍去買樓,前提是判斷樓價不會如1997至2003年般大跌七成。雖然莊太量也曾親身經歷該下跌周期,但他相信歷史重演的機會不大,「首先,樓價大跌與高失業率是孖生兄弟,只有當本港很多人無工做供唔起樓,才會賤價拋售自住物業,我不覺得此一情况會再出現。

贊成郊野公園邊緣覓地建屋

第二,深圳經濟近年發展很快,居民收入與日俱增,支持當地樓價急升,此過程不存在泡沫;目前深圳樓價僅較本港樓價低三成,假若本港樓價日後下跌五成至低於深圳樓價的話,我相信很多深圳人會來港買樓,反彈力好強。作為比較,1997年本港樓價是深圳樓價的很多倍,即使本港樓價跟着幾年下跌七成,到2003年仍遠高於深圳樓價,故當年本港樓價的確有下跌空間,而現時情况已並不相同。除非日後再爆發亞洲金融風暴,令深圳及本港樓價一齊大跌,但目前我看不到這情况會出現」。

既然本港樓價料持續高企,莊太量建議港府可參考新加坡的做法,增加公營房屋的供應,滿足港人置業需求,「新加坡大部分人口居住在政府供應的組屋,面積普遍逾千呎,雖然新加坡人每月須就此把相當部分的收入月供公積金,但這樣做可以換來安居樂業,我覺得也是值得的;而這些組屋不少是靠填海取得土地及輸入外勞興建的。就香港的情况來說,我建議港府在郊野公園邊緣大量覓地,再輸入外勞興建公營房屋,這樣做雖然會對環保人士或本地建築工人帶來負面影響,但香港人的整體居住環境卻可以提高,應該是利大於弊」。

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2017-02-16 10:07:48

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9339&issue=20170216
百萬投資英國酒店 5年回報五成
文章日期:2017年2月16日
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【明報專訊】近年美元強勢,不少本港投資者均有興趣投資海外物業,莊太量於2105年底便在英國曼徹斯特一筆過(full pay)以約100萬港元買入酒店單位收租,5年保證回報達五成,有關個案值得參考。

看好曼徹斯特潛力

買樓首要考慮是地點,莊太量看好曼徹斯特的潛力,「曼徹斯特是英國除倫敦以外的第二大城市,本土自住需求殷切,加上當地有不少名牌大學,海外留學生眾多亦帶來租住需求。另外,北京及曼徹斯特去年已開設直航航班,而曼徹斯特日後將有高鐵連接倫敦,屆時往返兩地的時間由3小時減至1小時,基建改善令當地樓價長線睇升」!

至於莊太量買入的酒店單位,賣方保證由購買日起計未來5年每年向他提供8厘的淨租金回報,並且承諾可於5年後以購入價的110%向他回購單位,故此投資於5年內的保證回報率達50%,相當吸引;他笑說,此交易的最大風險是賣方未能履行承諾,惟他已做了盡職審查,相信賣方不會違約,「最重要是發展商及中介人可靠,他們在此行業已經營10多20年,酒店項目亦是舊樓翻新,沒有爛尾樓風險,而我也曾入住該酒店,覺得管理不錯」。

[名人樓市論壇]
香港 英國 穩步 踏上 置業 莊太 太量 寧願 供完 完一 一層 層再 再買 買一
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德銀再唱淡 港樓價10年跌半 莊太量:人口早老化 理據不足

1 : GS(14)@2017-06-09 07:44:23

【明報專訊】德意志銀行發表報告指,本港人口結構受老化因素等影響下,預期本港樓市需求轉弱,碰上市場供應增加,因此調低本港中期(2018至2021年)樓價預測,估計空置率由現時4%升至9%,料至2026年每平方呎樓價將由現水平累跌48%,因此發展商也有需要轉型及朝向「薄利多銷」策略。除了德銀做大淡友之外,摩根士丹利亦在今年初轉軚看淡樓市,花旗更在5月份發表報告,形容本港樓市已經見頂。

明報記者 陳偉燊

德銀指,香港的人口增長停滯不前,出現老化現象,年齡逾60歲者由目前佔總人口的22%,增至30%,同時面對移民數目減少,以至25至44歲年齡層人口減少,由1995年佔總人口的38%,降至2026年時的26%。在前述因素困擾下,限制了市民的融資能力,拖低供付能力。該行估計,到2019年有供付能力的人口將降至只有11.5%。在供應方面,該估計由2017至2026年私人樓宇供應每年平均為19,330個單位,遠高於10年平均每年10,926個,其間整體剩餘93,781個單位。

在預期美國息率未來兩年有機會加息7次,本港按揭息率將在期內提升1.75厘、達3.75厘下,德銀估計整體樓價到2026年時會跌48%,屆時將趨向供求平衡。發展商再不能夠如過往般純以累積土地儲備去運作,而是需要做到貨如輪轉。

謝清海:樓市有泡沫機會大

瑞信方面則稱,樓市存在供應、息率及政策干預的風險,因此購入擁有零售及寫字樓物業的收租股,遠比發展商為佳,並且需要選擇性買入。大和則稱,用家及發展商均已接受高樓價現實,並且開始加快轉換農地。

趙國雄:德銀只是「斷估」

有「股壇金手指」之稱的惠理基金創辦人謝清海接受《Now新聞台》訪問時指,未見股市現泡沫,相反樓市出現泡沫機會更大,呼籲散戶應該分散投資。長實地產(1113)執行董事趙國雄對德銀報告回應:「沒有人可預知10年後市况,看來報告是斷估。」他強調,只要經濟穩定,樓價可保持升勢,現時看不到香港經濟有下調迹象。

香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長兼教授莊太量也不認同,以人口作報告立論絕不正確,反指香港樓價一向和香港人口周期關係不太,就如報告內也指香港25至44歲人口佔總人口比重由1995年的38%降至現時29%,但過去22年內樓價不跌反升,便可作為反證。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0938&issue=20170609
德銀 銀再 再唱 唱淡 樓價 10 年跌 跌半 莊太 太量 人口 老化 理據 不足
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莊太量倡港青沿綫置業

1 : GS(14)@2017-08-06 18:39:44

【本報訊】有經濟學者認為,高鐵一地兩檢帶來的經濟效益利多於弊,由於乘高鐵往深圳只需10多分鐘,而內地樓價比香港低,因此負擔不起高樓價而無法「上車」的年輕港人,將來可在內地高鐵沿綫置業或租屋。


指內地人踢拖乘搭如日常


中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量,在香港電台節目《香港家書》表示,西九龍乘高鐵去福田只需14分鐘,比去沙田還快,內地樓價比香港便宜,香港年輕人可以考慮在高鐵沿綫置業或租房子,在港昂貴的樓價以外多一個選擇。他又指政府估計一地兩檢一年可為乘客節省3,900萬小時,假設當中七成是港人,以港人時薪100元計,一年可省下27億元,50年等如1,350億元,超過了高鐵800億元成本。他又指出,曾在南京大學教書,乘高鐵從南京去上海吃午飯,感覺就跟從沙田往返中環差不多。搭高鐵去北京,更見到有些年輕人只穿着拖鞋,說明他們已經把乘高鐵當成生活的一部份。預計港人日後參與華南旅行團都會以高鐵作為主要交通工具,旅遊成本更低。■記者麥志榮




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170806/20113002
莊太 太量 量倡 倡港 港青 青沿 置業
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中大教授莊太量:先用儲蓄 再靠逆按造養老金

1 : GS(14)@2018-03-19 04:52:28

【明報專訊】中國人傳承觀念深植,總希望將自己的一切都留給後世,相信這是安老按揭在港推出6年多仍只有約2400宗申請的原因。香港中文大學經濟學系副教授兼劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為,欠缺現金流的退休人士,不妨拋開傳統觀念,用自己勞碌一生得來的物業換成年金,好好享受退休生活。

撰文:李凱茵

按揭證券公司的安老按揭計劃,即俗稱的「逆按揭」,是讓退休人士以物業作抵押向銀行貸款的計劃。年滿55歲(未補地價資助出售房屋的業主須為60歲或以上)的香港物業業主,可透過這項貸款安排,向貸款機構申請10年、15年、20年或終身年期的固定年金,又或提取一筆過貸款應付緊急資金所需。身為業主的貸款人,則可繼續住在抵押物業直至百年歸老。

正所謂「借錢梗要還,還得到至好借」,雖然計劃列明一般情况下貸款人可以終身毋須還款,但還要留意此計劃涉及的利息開支及其他手續費並不便宜。當貸款計劃終止或貸款人百年歸老,後人雖有優先權贖回物業,但就需要連本帶利清還所有貸款和相關手續費。

利息開支會根據貸款總結欠,即貸款人累積收取的年金金額及一筆過貸款額以複息計算,利率為最優惠利率(P)減2.5厘,以目前的2.75厘計,不但較一般的H按約2.2厘還要貴,如若埋單計數總利息開支還會比本

金高。另外貸款人還要支付其他費用,包括基本按揭保費、每月按揭保費,以及可撥入安老按揭貸款的輔導費、法律費用、手續費等。

融資成本固然高,但莊太量教授就認為,對於只有一項自住物業但沒有足夠現金流的退休人士來說,安老按揭其實是一項不錯的套現計劃,而且可以在生前保住物業。「踏入60、70歲的退休年齡,子女都應該有30至40歲,有足夠能力自己置業。老人家努力一生得來的物業,就應該留給自己應付退休生活。」

持高價物業 可大屋換細屋先套現

當貸款人百年歸老,貸款機構就會出售物業以償還貸款。如賣樓所得多於貸款結欠,銀行會將差額退還予繼承人。對於子女來說,也不失為一項心意。若賣樓所得不足清還貸款,也不用怕會拖累子女,因為不足還款的差額會由保險公司承擔。對於沒有子女的退休人士,更可不用諸多顧慮,隨心透過安老按揭活用物業,豐富自己的退休生活。

年金金額方面,申請人年紀愈大,可取得的年金金額就會愈高。舉例說,以500萬元的物業申請終身年期的年金,65歲申請人每月可獲1.25萬元,75歲申請人則有2萬元。所以,若退休時還有儲蓄,可不用心急提出申請,待儲蓄所剩不多時再作考慮。另外,年金多寡都要視乎樓價高低。根據條款,估值800萬元或以上的物業,可以用作計算年金的物業價值會設有上限。舉例說,1200萬元的物業,就只會用其中的960萬元去計算年金。

對於持有高價物業,或多於一項物業的業主,莊太量就建議用其他方案套現:「持有大單位的業主,可考慮大屋換細屋,把套現所得用作其他安排,例如按證今年會推出的終身年金計劃。」根據公共年金計劃條款,夫婦二人可各自買最多100萬元年金,終身收取分別為5800元及5300元的固定年金,即每月合共有1.1萬元固定收入,比安老按揭的年金收入理想。

[退休綢繆]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9890&issue=20180319
中大 教授 莊太 太量 先用 儲蓄 再靠 靠逆 逆按 按造 造養 老金
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=349977

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