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利字當頭:舊樓有價 利世民

2010-03-18  AD





 

收樓強制拍賣業 權門檻由九成降至八成,是非常棘手的題目。原則上收樓強拍要是有問題,門檻是八成抑或九成,根本不重要,可是議員偏愛不着邊際。另一邊廂,支持降低強拍門 檻的最有力理由,就是加快市區重建,不可任由少數人延誤城市整體發展。將功利目的作為理據侵犯產權,是極度危險的想法,對香港長遠傷害不下於殺人危樓。

那 麼,舊區舊樓應如何處理?

香港分層式物業所謂業權,其實以份額計算擁有權,模式類近股份公司的股權。所謂「業主」,由始至終只是住戶,而非 土地擁有人。所謂「契」,只不過說明甚麼人有權如何使用那單位。

再者,在樓契上,還有一份公契;單位以外,還有公用空間。樓宇的質素,往往 取決於整體管理和保養。我們今天認識的這種業權安排,善意動機是為清晰保障各住戶權益,確保物業整體管治得到照顧。可是,大多數市民置業,怎會想這麼多問 題。很多業主心目中,買了下來的家,就是永遠的產業,樓宇保養得好不好,不是外人管得來的事。

舊樓不一定是危樓。舊區問題在於樓宇保養。其 實香港到處都是舊樓,座落優質區域的舊樓,都得到好好照顧,壽命比其他區域長30年不止。其他舊區樓宇,因一個致命的經濟扭曲,令舊區細價樓無論租售均完 全失去市場。

低收入倡獲租金津貼

公屋也叫廉租屋,開宗明義打低收入階層市場,也將低價租務市場的存在完全抹煞。不少六、七十 年代建成的樓宇,座落西區、土瓜灣、深水埗,比較就近工作機會,本來是低收入人士理想住處。可是,公屋政策令這些樓宇的價值多年來被壓抑,保養工作自然 差,後來有了重建概念,業主當然更疏於修葺。

不少舊區,根本可靠業主自身動力維持,甚至改善質素。除舊樓檢修外,要是政府可推出低收入人士 租金津貼,一方面加快上樓,二來讓未上樓的人有更多更靈活的選擇,三則可活化舊區,這多贏方案實在沒理由不推行。要是有舊區舊樓在租津下仍沒市場,當事實 擺在業主眼前,相信收地重建過程會比現在順利。

利世民



利字 當頭 舊樓 有價 利世 世民
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霸二百幢舊樓田生十大插旗賤招

2010-8-12 NM




只要搭巴士經過市區,就會發現田生蹤影。不少在港九的舊樓,都掛上了紅當蕩,極搶眼的田生「恭賀收錢」橫額。近年田生還找來無綫前新聞主播李燦榮,擔任電視廣告男主角,替集團「包裝」。上週,地監局向收購舊樓的代理發出六項指引,矛頭直指這間近年冒起得最快的收樓集團。

不過,此招對田生絕無影響;在這兩三年間,田生在港島及九龍已「插旗」逾二百幢舊樓,保守估計涉及金額逾二百億,收樓速度又快又狠。其收樓最毒一招,是要 小業主簽下一份無成交日期的臨時買賣合約,變相「鎖」死業權,不准向其他人賣樓。只要樓市如現在般向上颷升,個個發展商都要向田生叩頭;田生賺的,將以數 十、甚至數百倍計。

上週地監局發出的指引主要有六招,其中兩項,矛頭更直衝田生而來。其一為買方未得到其他業主書面同意,不可張貼任何收購橫額、告示。其二為代理不應要求業主於成交日期或成交價有「空白」的臨時買賣合約上簽署。而田生就最鍾意用這兩招。

本週二上午九時,田生地產主席區 永華,如常由一名女職員及保鑣護送,到尖沙咀新港中心的田生總部返工。起初,本刊記者向他問及地監局的收樓指引時,他還大方表示:「係好事,大家以後可以 有多啲規範。」但當記者追問田生過往正有此類收樓招時,他即封口拒答,身邊的助手更開始發難,突然禁止攝影師拍照,區永華保鑣更出手意圖搶去攝影師相機。

地監局的指引,既無法律效力,又無追溯期,過去兩、三年,田生早已在舊樓市場收了接近一百個項目,涉及超過二百幢舊樓。田生主席區永華更揚言,這批舊樓已納入田生的「勾地表」,歡迎發展商「勾出」。事實上,地監局指引只是封了其他同行的後路;在樓市熾熱,市區地缺乏下,發展商都唯有向田生「伸手」。

左:從業主提供的臨時買賣合約可見,田生要求業主簽署時,慣常留空簽訂日期及成交日期,變相無限期「鎖死」單位不能轉售其他買家。

右:田生合約又設有「不平等」條款,訂明買方有權單方面決定何時交易,如果放棄收購,更可取回全數訂金,業主處於極不利位置。

田生收樓215幢

九龍

九龍城聯合道18-32號

尖沙咀金巴利道68-72C號

馬頭角道50-64號

港島

中半山西摩道9A-9H號

西環德輔道西454A-462A號美景大廈

西灣河成安街18-28號

筲箕灣道295-305號,383A-387號及教堂里2-8號

泊正恒基大碼頭

現時田生最大的客戶,要數發展商恒基,恒基去年以四十億元收購西半山美麗臺,田生亦有份參與,成為近年較受矚目的併購。而田生能夠搭上恒基,則全靠有「李 兆基軍師」之稱的蕭承忠。蕭承忠因為常穿白鞋,故有「白鞋蕭」之稱。他六、七十年代已活躍於收舊樓市場,與早年同樣靠收舊樓起家的恒基主席李 兆基熟識,專門替對方在新界及市區收地打天下,並在多項股市及地產交易中出任中間人。最經典一役,是在九三年充當說客,協助李兆基從楊志雲家族手上收購美 麗華酒店,傳聞因此收佣千多萬元。近年蕭已退隱江湖,轉戰中醫藥。而後起之秀田生的區永華,這幾年一直想將收購得來的舊樓,賣予恒基,奈何雙方曾有嫌隙。

因為在九十年代初,在收樓市場打滾十數年的區永華,曾替恒基收購醫局街,賺了恒基一百萬元佣金,但恒基其後才發現區永華沒有與天台屋的居民傾妥賠償事宜, 令天台屋一班居民共同入稟向恒基追討,「最後雖然恒基贏咗,恒基每戶額外俾五千元安撫佢哋,不過四叔唔再信區永華,之後都好少搵佢幫手。由於四叔完全唔信 佢,於是佢搵白鞋蕭幫手,白鞋蕭以人格擔保,區永華收樓手法會乾乾淨淨,李兆基才信服。」一名知情人士說。

對此,蕭承忠承認區永華去年和他接觸:「我識咗阿區好耐,佢想我幫手賣地盤俾恒基,咁四叔好相信我,我哋有好深厚嘅友情。咁我咪幫手做個中間人囉!」蕭說 第一單與田生地產合作,並賣予恒基的,正是美麗臺項目;他還拿出一張寫滿地盤的紙表示,該批為數十多二十個由田生收來的項目,已經由他賣予恒基:「當中有 大角咀海安樓、大埔道一八八號等,總值達到一百億元!」他和田生各收恒基總成交價百分之一的佣金,相當和味;因此而「意外」出山的蕭承忠,笑言近年舊樓有 價,極多人向他招手要求幫忙:「已經有十個財團搵我幫手搭路,搵發展商收舊樓。而除咗恒基,想同南豐、信和、華懋等發展商合作嘅,我都幫到手o架!」

區永華(左四)會邀請業主到分公司辦公室出席業主大會,解釋合約內容,表面上「公開公平公正」,但私底下會再相約個別業主商討價錢,逐個業主擊破。(嚴寶權攝)

逼簽不平等條約

田生集團的市值由○七年借殼上市時的四億,升至現時十八億,持股兩成半的創辦人區永華身家因此達四億多。有行家亦直言由於舊樓天王楊世杭及桂洪集團等已上岸,故田生已變成行內數一數二。田生之所以能極速上位,全賴他會使出蠱惑招,威迫利誘業主簽署一份「無限期臨時買賣合約」。

按部分與田生簽約的業主所提供的臨時買賣合約,表明業主一旦簽署,在「限期內」不能將單位售予其他公司, 但合約中「限期」的定義,是田生集合了九成(未降低門檻之前)業權之後的二十一天內。由於能否收到九成業權存在變數,時間可長可短,故變相無限期「鎖死」 業權,因此合約的交易日期一欄,都是留空的。而在合約的第二頁,更有不平等條文,表明田生在任何時間都有權取消合約,但小業主卻無此權力,極不公平。

田生為利誘業主簽署這份不平等條約,會提出較市價高的收購價,並給予數千元茶錢,而收夠物業五、六成業權後,會給予百分之十訂金,不過原來田生最後放棄收 購,這筆訂金是要全數退回的!有業主對田生做法有微言:「我阿媽七十八歲,但佢乜都唔識,上次田生開票俾佢,到退款時又要帶佢去銀行過數俾我哋開票,又要 帶佢去律師樓辦手續,好麻煩,早知唔收訂啦。」

進可攻退可守

這份合約,由田生找來的律師草擬,因田生代找律師,並免收律師費,故大部分業主都選用田生派來的律師。處理地產買賣的律師謝連忠直言,本港有立約自由,只要雙方同意,買賣合約交易日期是否留空,法律並無監管。

結果簽下合約,從業主角度看,物業被無限期鎖死,剝削了因「等錢使」或「有人出更高價」而賣走物業的自由,而若田生取消交易,更只是得到數千元茶錢落袋, 而對田生來說,市道差要取消交易,賠的只是茶錢,市旺完成合約並賣予發展商,則賺的是數十甚至數百倍以上,可謂無往而不利。

田生為引誘業主簽署這份關鍵的「無限期臨時買賣合約」,無所不用其極。田生會先在土地註冊處查明各業主身份、背景,再逐個擊破。第一個陰招,是以高價巴結 法團代表,令他們幫手游說一些麻煩友盡快搬走,不再鬧事。好像居於筲箕灣逾三十年的葉太,其居住的大廈沒有業主立案法團,但葉太多次出通告,嘗試組織業主 與田生商討,不過通告卻經常被人撕去。她一直有為街坊安裝大廈電閘及樓梯燈,但田生不想有人改善大家的生活環境,故極希望她能盡快搬走。葉太原本於年初已 簽署合約,以三百六十八萬將單位售予田生,但知道其他同類單位以高出二十萬成交便向田生追收,田生竟一口答應,其他單位業主反價卻未有如此順利。為不讓其 他街坊知道部分人的收購價較高,因此田生把合約上的交易金額又較真實低,餘額私底下以「搬遷費」形式給予業主,葉太最終把單位轉讓給田生。

賣樓等同玩窩輪

簽了田生的賣樓意向書,形同賣了一個股票的「call options」(認購期權)給田生。Call options意指持有人有權在到期日或之前,以行使價去買入特定數量的指定資產。小業主與田生簽約,就是准許田生在若干日後以該個成交價買入物業,而田 生只須付「期權金」(即茶錢)。然而這合約與call options的最大分別,是call options有到期日,但田生合約是沒有寫下成交日期,即無限期的約束,而田生所付的期權金卻極少,不到樓價的百分之一。到真正成交日時,物業市價可能 已高於田生提出的成交價,結果小業主變相賺粒糖輸間廠。

田生收樓賤招十式

1 俾茶錢落疊田生為了游說業主簽約,找測量師估價,開出一個比市價及同行出價更高的價錢收購單位,並先付數千元茶錢作「誠意金」。

2 合約「無限期」這招最賤,合約不設時間限制,「鎖」你幾年不能賣樓;田生可任意於任何時間取消交易,小業主還要退回訂金。

3 巴結主席游說業主立案法團主席或業主代表落疊,給他一個較其他業主高的收購價,讓他充當「間諜」,幫忙游說其他業主。

4 空手霸地盤田生會私底下向業主暗示已收夠八成業權,然後在舊樓外牆掛上「多謝業主支持」的橫額,實質仍未收足。

5 暗中落釘由於地鋪價錢浮動且業權份數比例大,怕業主獅子開大口,田生會先扮普通買家買起地鋪;或索性買下該大廈逾兩成業權,俗稱「落釘」,令其影響力足以左右大局。

6 恫嚇老弱恫嚇長者說他們的舊樓是危樓,附近有斜坡,要不斷夾錢維修。又或透露政府要在附近起高鐵,找工程師解釋工程對大廈結構的影響,令老弱長者深感威脅急急簽約。

7 分化業主遇上「企硬」或開天索價的業主,田生會寫信向其他業主指名道姓透露誰人令收購大計泡湯,意圖分化業主施加群眾壓力。

8 動之以情除了斟茶灌水,田生扮大廈內長者寫信給各業主,如說以輪椅出入舊樓十分不便,希望大家顧念他年老,團結出讓單位。

9 貼封條 撤保安遇着未收足數的舊樓,田生會在已收購及搬走的單位外貼上白色封條,猶如抄家,製造「白色恐怖」,又將大廈保安撤走。

10 拖尾數「『手音』口」為防小業主向外透露田生的收樓招數及不肯搬出,田生成功收樓後會拖尾數當『手音』口費,直至業主遷出才退還。

軟硬兼施

舊樓最多老人家,田生除動之以情,亦將舊樓情況「大貶特貶」,令長者嚇得急急簽約。田生集團於三年前開始收購位於上環堅道的格蘭大廈,但由於一直有業主反 對而遲遲未能成事,但至年初,強制拍賣的門檻由九成降至八成後,田生終在六月正式成功收購,前後足足拖了三年。一名本不想把樓賣掉,接近九十歲的徐伯伯跟 本刊記者說:「有人同我哋講,新地已經買咗呢度兩成業權,就算我唔賣,佢都可以拍賣,到時個價仲低呀。佢哋搵工程師睇過,附近有個斜坡,呢度唔好住o 架。」問到徐伯伯,田生究竟用多少錢一呎收購其單位?他揮揮兩手低聲說:「唔講得o架,你唔好問啦,到時我搬咗,你嚟我新屋,我話俾你知。」原來,田生仍 扣起徐伯單位三十萬,直至他搬走後才歸還,徐伯伯說:「講咗內情出去,佢話唔會俾番三十萬我呀!」

今年一月,土瓜灣馬頭圍道塌樓後,田生亦即時利用這個機會去說服業主賣樓,一名住於大角咀海安樓馬先生說:「佢啲代理成日嚟同我哋講,由於政府起高鐵會經 過我哋呢度,我哋層樓個地基會受影響,分分鐘好似翻版馬頭圍道一樣,仲搵晒工程師講嘢,搞到好多阿婆都好驚,本來唔肯簽,最後都賣俾佢。」

女人街出身招招夠辣

遇上一些「企硬」不肯賣的業主,田生就會出手搞分化。好像○七年,田生本想收購柯士甸路10號及10A兩幢樓,但由於其中一個地鋪及頂層單位,由老牌建築 家族,已故的曾正、曾備後人持有。他們的業權份數足以超過兩成,故向田生要求一個高價。其後田生擬了一封信,張貼於大廈告示板,向曾氏家族施加群眾壓力, 指「有業主充滿敵意及態度惡劣,又開天索價,拖延了各業主的交易時間,導致交易胎死腹中,見財化水。」取消交易後,田生要求已收取訂金的業主退還款項。

其他招數,還包括在物業已搬走的單位外,貼上猶如抄家的白色封條,大玩「白色恐怖」,嚇窒旁邊未肯搬出的業主;遇上單位業主年紀老邁,其子女又在海外,他 會貼錢付機票食宿,務求對方子女來港勸服父母。另外還有暗中落釘,扮長者寫同情信等,令小業主落疊,再找發展商出貨圖利等。

現已變身富豪御用收樓王的區永華,其實出身低微,據他夫子自道,十八歲才從家鄉新會到澳門當建築工人。二十歲後,與親友合資開貿易公司賣成衣及開設酒家。但一名區永華的朋友則指出,他其實是做過點心師傅,亦曾在女人街賣童裝。八十年代中,他轉行在旺角一地產公司任職,認識了一個名叫Albert Ng的地產經紀老行尊,教他很多收舊樓的橋,故他九三年在尖沙咀樓上鋪開設了田生地產,做鋪市買賣,亦間中替人收購舊樓。一年後,已婚的他結識了現時的得力助手及紅顏知己王小姐,兩人合作開辦地產公司。不過,至九七年金融風暴他炒樓蝕大本,欠落大額街數,要避走東南亞至數年後才回港。

過去兩年田生部分賣出項目

過橋抽板得罪發展商

區永華的第一桶金來自楊受成。○四年,區永華向一個活躍於中上環的金牌經紀提出,與他合作收購一個位於西環的舊樓項目,並要求該經紀介紹楊受成予他認識。 最後項目完成收購,地盤面積過萬呎,當時區永華在英皇手中賺取了八千萬佣金。自此,他得到楊受成賞識,並介紹龐維新給他認識。○六年,龐維新的全美集團以 五億九千萬元收購田生地產,其中二千萬元以現金支付,其餘由可換股債券及票據支付。

不過,他搭上英皇後,卻飛起當初介紹他認識楊受成的金牌經紀。「佢攞咗八千萬,但收購完後,只係俾咗經紀一張二十萬元支票。個經紀同佢講,『你當我乞兒 呀?』最後一毫子不要,兩個人反晒面,好多行家睇穿佢為人,為咗錢不擇手段,亦不夠義氣。」事實上,行為爛仔的區永華亦曾經出事。○八年,一班澳門的收樓 財團,已開始收購何文田梭椏道一帶的舊樓,但田生一反行規,明知已有人進行收購,仍然在那裡爭地盤,掛上橫額宣示主權之餘,更「落釘」買入其中三單位,阻 礙別人收購。巧合地,區永華於該期間被打,最後他要賣回該三個單位予財團才平息事件,但愛「財」的他仍堅持在是次買賣中賺取三千萬差價,現時他已聘請保鑣 跟出跟入。

區永華亦已同英皇「擘面」,過去數年英皇有什麼慶祝活動,區永華都出席贈興,但上週英皇舉辦了一個地產經紀頒獎禮,已再不見區永華的蹤影。據區永華一名身 邊人透露,去年他出賣楊受成,故現時他們已沒有合作,「本來楊先生叫佢收購西環一個地盤,點知區永華拿住個地盤,敲其他發展商嘅門口,而家楊先生好唔喜歡 呢個人。」他更得罪新鴻基地產的董事雷霆,該身邊人說:「筲箕灣工廠街嗰度本來係雷霆嘅朋友收緊,但區永華明知都踩隻腳落去。」不過,就算區永華如何得罪人,發展商要在市區找地,最終都要向他敲門。

業主五招自保

1 業主一定要夠團結。自行組織「賣樓小組」與買家開會,業主間亦要多方互通買賣消息,避免各家自掃門前雪,以防遭到分化或欺騙。

2 自僱律師,不要吝嗇律師費而使用收樓公司的律師,因對方律師草擬的合約可能只對收樓公司有利,藉以保障自身利益 。

3 只簽署條文清晰的合約。交易日期、金額等重要資料,必須要求買方填上,以免出現爭拗,堅拒簽署不平等條文。

4 了解物業及清楚樓宇現況,不要誤信大廈將要負擔大量維修費用等,免被這類說話「拋窒」。

5 照顧老弱,協助向附近老弱居民解釋收購情況及進度,以免他們成為被誤導的目標。

 


霸二 二百 百幢 舊樓 田生 十大 插旗 旗賤 賤招
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換左樓,舊樓租出定賣走好? Home Blogger

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Hi 諗sir你好, 我月入3萬, 供緊+住緊一層~200萬九龍灣樓 (月供~5000, 按7成, 2011年頭買, 現時升左~40萬), 最近同男友聯名按7成買左一層400萬樓, 打算之後搬去住, 諗sir你覺得之前果層200萬樓過左ssd之後應該放租定賣好? 如果租好d, 係唔係要還返幾十萬俾銀行等個貸款額低過五成先得? thx~

 

 

係決定賣出定係放租之前,最緊要睇下繼續keep層樓會唔會影響你跌市再買樓既能力(或稱子彈)。讀者月入三萬,假設佢男友一樣都係搵三萬蚊個月,即家庭收入六萬。佢地新買4.0mil上會借七成,假設分25年還每月要月供12000蚊。其實佢地月入六萬即放每月三萬蚊係供樓銀行都批到(暫不理金管最近係買二間樓收緊借貸比率至四成入息),而三萬蚊月供借盡應可達2.65mil(借設2.15%年息,分30年還),咁即金額為2.65mil*3=7.95mil。

 

係借盡7.95mil,而現時手頭兩件貨合共4.0mil+2.4mil=6.4mil,已達借盡八成,跌市一跌會令讀者坐貨,沒再買樓機會。除非男友收入不只三萬,如達6.0萬元或以上,咁現時所耗借貸能力會降至一半,係跌市時會多一個入貨機會。

 

當然讀者會諗而家舊樓租出去成萬蚊,供按揭只五千,收完租還埋按揭仲有成四千蚊補貼我而家要供成12000蚊既新樓。建議讀者可以咁諗: 現時舊樓收番黎既租還按揭可清本金約$3000,淨低$4000就可自用,即舊樓減去利息支出係有$7000一個月落袋。如果佢睇呢兩年樓市係升或打和,佢至少賺$7000*24=$168,000落袋,但係如果間樓跌一成,其實佢呢十幾萬即刻化為烏有。

 

故建議舊樓賺左先,除非男友用入可穩達五萬水平,為家庭提供較強現金流,否則放棄hold住舊樓賺多幾十萬既可能,而釋放借貸力去博下一轉樓市跌「玩鋪勁」既更為上算。最後一個問題係要唔要降低貸款額至五成,其實唔降租出去係偷雞,不少人都咁做,比銀行發現就可以會即時加息,或眼白白姑息你。但降低有一個好處,係可名正言順用張租張當入息證明係下次借錢當入息證明。如真的決定保留舊居,都係keep住多個現金唔補錢好。
換左 左樓 舊樓 租出 出定 定賣 賣走 走好 Home Blogger
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舊樓做按揭要注意點?舊樓平在何處? (答) Home Blogger

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雖然你用英文問,我都係用中文答。諗樣由半年前都提及過大西北會跑贏大市,原因不外乎地運西移同低息口拓寬了資金池因素。筆者在前文已介紹過叠茵庭,今日(十月三日)見報紙已提及該屋苑兩房已成了二百五十萬,而屋苑兩房新叫價提升至二百八十萬。雖難免少許誇張,但新界樓價錢拾級而上確是事實。要投資而金額有限,可向新界西及東涌發展,兩房有交易,三房就冇得傾。連最平既荃灣中心三房都要3.30mil,可見香港日後全纖二百萬價既樓宇,指日可待。

至於你講舊樓多數回報好,確實是的。而真係越舊就會回報越高。有人話屋苑太殘舊,冇人想住令價錢平而提昇租金回報率確實其一原因。另一個重要原因係三十年樓齡上既樓做唔到太長按揭,令樓房既可抵押力下降而冇咁值錢,此為解釋你所見現象另一因素。銀行見到你幾中年樓,就算批按揭比你都要搵人驗樓,清楚冇潛建同結構冇問題先借比你。如果你間樓真係上五十年都借得幾百萬咁少,幾千(或萬)蚊驗樓費有機會係你比! 樓房可以係消費品,可以係投資品,亦因你點做而成為抵押品,幾方面都會影響樓價。

至於你話五十年樓賣唔賣到? 其實就冇賣唔到既樓,爭在賣幾錢。而你上網留意下五十年樓幾何有成交? 相信你自己連開個價都唔知貴定平,所以除非有時間有經驗,否則太舊住宅或工廈請勿隨便購入。而家有一類舊樓係勁HIT既,就係銅鑼灣附近一排唐樓,比人炒貴哂做樓上鋪,已經過哂入市時刻。

解答完你關於新舊樓,五十年,三百萬買邊處既問題,講下應唔應該買同埋target兩房定三房。如果買埋呢間樓投資,計埋所有按揭借貸供款都唔過你25%入息,可加碼講入樓宇。此乃諗樣一貫原則,即於旺市時用不多於家庭總借貸力既一半去運用槓桿買樓,而跌市(即你見到有地產執)時可用至八成,往後樓市反彈,終歸你都羸(詳情回去投資必勝法啄磨),今次你冇提及人工,咩有你自己衡量。

其實買左間樓唔係就咁算,有裝修雜務要跟。初心者真係買大屋苑就好。單幢樓你好難分辦價錢抵唔抵。睇下元朗蝶翠鋒有冇你搵既野,大埔中心或沙田河畔、荃灣一帶希望有選擇。至於買兩房定補些少錢買三房,其實後者為佳,買入地段注意最好避居屋。所以諗樣好少介紹將軍澳,其實唔係話差只不過升值能力平平。至於三房租客勝在多數有仔女,一般問題較少。政府已用限呎地及居屋力逼兩房供應,而家就逼起左細單位價,但兩年後供應增加對細單位不利。相信有能力一定選三房,客路同保值一般較好。

舊樓 按揭 要註 註意 意點 平在 何處 Home Blogger
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換左樓,舊樓租出定賣走好?(答) Home Blogger

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係決定賣出定係放租之前,最緊要睇下繼續keep層樓會唔會影響你跌市再買樓既能力(或稱子彈)。讀者月入三萬,假設佢男友一樣都係搵三萬蚊個月,即家庭收入六萬。佢地新買4.0mil上會借七成,假設分25年還每月要月供12000蚊。其實佢地月入六萬即放每月三萬蚊係供樓銀行都批到(暫不理金管最近係買二間樓收緊借貸比率至四成入息),而三萬蚊月供借盡應可達2.65mil(借設2.15%年息,分30年還),咁即金額為2.65mil*3=7.95mil。

 

係借盡7.95mil,而現時手頭兩件貨合共4.0mil+2.4mil=6.4mil,已達借盡八成,跌市一跌會令讀者坐貨,沒再買樓機會。除非男友收入不只三萬,如達6.0萬元或以上,咁現時所耗借貸能力會降至一半,係跌市時會多一個入貨機會。

 

當然讀者會諗而家舊樓租出去成萬蚊,供按揭只五千,收完租還埋按揭仲有成四千蚊補貼我而家要供成12000蚊既新樓。建議讀者可以咁諗: 現時舊樓收番黎既租還按揭可清本金約$3000,淨低$4000就可自用,即舊樓減去利息支出係有$7000一個月落袋。如果佢睇呢兩年樓市係升或打和,佢至少賺$7000*24=$168,000落袋,但係如果間樓跌一成,其實佢呢十幾萬即刻化為烏有。

 

故建議舊樓賺左先,除非男友用入可穩達五萬水平,為家庭提供較強現金流,否則放棄hold住舊樓賺多幾十萬既可能,而釋放借貸力去博下一轉樓市跌「玩鋪勁」既更為上算。最後一個問題係要唔要降低貸款額至五成,其實唔降租出去係偷雞,不少人都咁做,比銀行發現就可以會即時加息,或眼白白姑息你。但降低有一個好處,係可名正言順用張租張當入息證明係下次借錢當入息證明。如真的決定保留舊居,都係keep住多個現金唔補錢好。

換左 左樓 舊樓 租出 出定 定賣 賣走 走好 Home Blogger
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直擊黑社會搶百億舊樓維修

2017-06-29 NM

市建局資料顯示,本港現時約有二萬一千幢樓齡逾三十年的住宅或綜合樓宇,估計此「高齡樓群」到二○四六年,會增加至約四萬幢。大廈強制驗樓和維修,是一個天文數字的金蛋。保守估計,每年可達數百億元生意額。

各黑幫社團,早已對這塊肥豬肉虎視眈眈。

近年來,不少私人屋苑都爆出天價維修費,原來,他們都可能是被人圍標抬高價錢。

而在圍標集團背後,不少維修承辦商都是與黑幫社團合謀。

黑社會,已全面入侵全港舊屋苑,企圖操控大廈維修工程。

其中強制維修重災區深水埗,區議員承認區內的大廈維修工程,已被不同黑幫「戙晒旗」霸佔。他們基本上跟驗樓顧問公司以及維修承辦商都是同一夥,千方百計掠水斂財,維修工程費用隨時被推高一倍。

孤立無助的小業主,只能乖乖奉上血汗錢。

黑社會要操控大廈維修工程,首先要入侵屋苑的業主立案法團。

他們或會利誘法團成員,又或威逼恐嚇,甚至假冒大量業主授權書,務求左右法團的投票結果,總之就是無孔不入,小業主根本避無可避。

深水埗樂年花園本月初舉行業主大會,商討更換屋苑律師議案,計劃跟房協的管理費官司和解。

和勝和猛人四眼柱率領多名門生「踩場」,氣焰囂張地指罵在場業主,並發生激烈衝突。有人估計,黑幫是想藉着訴訟搵着數兼控制法團,為日後大廈維修鋪路。

只要居住的大廈樓齡超過三十年,就要強制驗樓和維修,古惑仔就會找上門。黑社會,的確「關你家事」。

黑社會入侵屋苑法團已達失控地步,本刊獲得兩段短片記錄以下事件。

和勝和猛人四眼柱,本月初率領多名門生,到深水埗樂年花園的業主大會「踩場」,更與在場業主發生激烈衝突。

勝和猛人踩場

「聽唔到,你聾o架,X你老母呀。」短片中,穿白衫的四眼柱,氣焰囂張地爆粗指罵在場業主,他的門生亦隨即衝上前推撞其他人,「打女人,報警呀。」現場情況十分混亂,有女住客被推撞後大聲求救。而另一短片,看到多名軍裝警員到場,並將其中一名涉嫌搗亂的男子制服地上,「大家唔好行入去,警察做緊嘢o架啦。」警員不斷叫現場業主保持冷靜。由房協策劃重建的樂年花園,早前要求房協分擔大廈多年來的管理費,房協已就事件入稟高等法院。有樂年花園住戶表示,當晚的業主大會是討論更換屋苑律師議案,新一屆法團和部分業主,都趨向跟房協和解,以免花費龐大律師費,「一開始就用咗八十幾萬,咁搞法唔知要用幾多錢。」不願上鏡的業主黃先生說。

為操控維修鋪路

黃表示,當晚「踩場」的黑人物,持有部分業主的授權書,「授權書點得嚟,大家心知肚明啦。」他說這班人在現場不斷搗亂叫囂,明顯是企圖阻止議案通過,「可能有人希望法團繼續打官司,從訴訟中搵着數油水。」黃又說黑社會如可以操控法團訴訟,將來大廈維修亦很自然落入他們手中。警方回覆稱,當晚警員到場後,拘捕三名涉案男子,其中一人被捕期間反抗,最後被警員制服地上。經初步調查後,相信部分被捕人士有黑社會背景。被捕三人已獲准保釋候查,案件列普通襲擊及拒捕,交深水埗警區刑事調查隊第三隊跟進。據悉,深水埗的大廈維修,由和勝和、14K和水房三個社團瓜分,其中勝和猛人四眼柱,一向十分活躍,「佢同一個叫肥成嘅勝和大佬拍住上,好多大廈維修,都係佢哋幕後操控。」江湖人阿安說。黑社會入侵大廈法團操控樓宇維修,與此同時,江湖盛傳,中聯辦為滲入社區,亦出手干預各屋苑的業主立案法團人選。

中聯辦干預法團

本刊在深水埗區了解黑幫操控大廈維修時,有參與法團事務的委員透露,不少大廈和屋苑的業主立案法團人選,都可能獲得中聯辦的支持,「尤其係深水埗呢種舊區,居民年紀較大,好多法團嘅主席,甚至委員,都係親建制人士。」不願上鏡的昌叔說。昌叔表示,以往中聯辦都是透過同鄉會組織滲入社區,近年為了更直接控制地方力量,會透過不同途徑支持親建制的居民,進身大廈屋苑的業主立案法團,令他們在居住的地方有一定權力,「根本就等同大陸嘅『街道辦』,安排自己人監察社區每個角落,幫中聯辦收集地區消息,又或選舉時更容易收集票源。如果唔係,建制派點會配票做得咁成功。」

支持親中人士參選

「全港業主反貪腐反圍標大聯盟」發言人、民主黨立法會議員林卓廷亦證實,中聯辦的確有干涉各區屋苑事務,特別是一些大型屋苑,「因為大屋苑有更多選票。」究竟中聯辦如何搭上不同屋苑的居民呢?林說中聯辦不會直接出面聯絡,他們會透過地區的建制派區議員,又或派出地區人士「摸底」,再支持一些人參選法團。中聯辦干預民居的業主法團,黑幫又千方百計搭上屋苑法團,企圖控制大廈維修項目。政治和黑社會兩股勢力,正踩入不少人的家居範圍,情形就像大陸的街道組織,有控制城市每一戶人的可能。同時,大廈維修工程利益十分驚人,黑社會亦因此緊咬着不放。

黑幫插旗霸維修

「無論如何,我覺得大廈維修係一塊肥豬肉,會係一個好大嘅罪惡根源,金額太大以數百億計,而且長做長有。」深水埗是強制驗樓重災區,民協深水埗區議員梁有方表示,初步估算單是這區有數百幢大廈,墮入三十年樓齡網,維修市場十分龐大。由於維修工程利潤驚人,梁承認黑社會操控情況嚴重,「根據術語深水埗已『戙晒旗』,即係一批有江湖背景人士,已劃分咗唔同嘅位置。呢度係某社團負責(維修),其他社團就唔可以走入嚟。」他指出不少承建商或驗樓顧問公司,都有黑幫背景,「佢哋用黑社會手段同行徑去做正當生意,就係進行壟斷。」由於黑幫要壟斷維修市場,一些正當公司亦受到影響,「例如深水埗美寧中心,已夠三十年收到維修驗樓令,業主大會原本公開招標聘請咗一間驗樓顧問公司,但該公司其後接到恐嚇電話,所以唔敢接啦。」

維修費推高一倍

梁表示,一般十二層高、每層兩個單位的舊式大廈,正常維修費大約四至五百萬,樓層和單位愈多維修費便更高。但當有黑社會介入後,價錢便會被推高,「明明係十蚊嘅東西,佢哋為咗有肉食兼分錢俾其他人,就可能將價錢推高一倍,或最少都多七、八成。」他不開名舉例,早前有個屋苑要維修,價錢竟高達二億多元,「犯罪集團竟然可以分千幾萬俾法團主席,再分二千幾萬俾其他人,可想而知犯罪集團從工程項目賺幾多錢。」梁更稱,有些人為求賺到盡,更不惜偷工減料。而民主黨立法會議員林卓廷亦認為,大廈維修生意額豐厚,「全港市場每年一定過一百億,甚至高達二百億元。」他說現在的中型屋苑,維修費閒閒哋要一至二億,大型屋苑高達數億,「全港數以百計屋苑或大廈每年都要做維修,條數真係好驚人。」

利誘兼恐嚇

黑社會要操控大廈維修,第一步要先踩入屋苑法團。林卓廷稱,他們會派人買下或租用屋苑單位,從而搭上法團委員,「大家熟落之後,就會請飲請食,邀約返大陸和過澳門賭錢。摸清委員底細後,會利誘佢哋交出維修合約。」若果利誘行不通,黑幫便會用恐嚇手段。每當有業主大會討論維修合約時,黑幫會派出大批古惑仔到場,趁機恐嚇不聽話的業主,「會講我知你住邊,知你個仔喺邊度返學。」林說有業主稱,有不明身份人士在居所外守候,跟蹤他們返工地點。另外,黑幫又會寄恐嚇信給業主,「內容會令人不安,例如話你老婆粗身大細,再多事就後悔莫及。」如業主仍不就範,黑幫會把行動升級,「例如㓤穿車呔,屋外淋紅油同塞鎖匙窿等,甚至會毆打業主及關注組代表。」林說有些業主報警後,警方只列作糾紛案處理,官府在遠拳頭在近,業主感到孤立無援,得罪不起惟有搬屋逃避。

假冒授權書

「近年有唔少大廈出現假冒授權書情況。有啲明明唔係業主,冒充業主簽名,或利誘業主家人代簽。」區議員梁有方表示,黑幫亦慣常以授權書方法,務求令業主大會的議案獲得通過,「早前深水埗有一幢大廈好奇怪,業主立案法團搵嚟一批唔相關嘅紋身男人,走上去氹業主交出授權書,業主拒絕就惡形惡相,我覺得係恐嚇手段。」梁又指現時不少大廈的業主大會,會出現一些貌似古惑仔的人士,其中深水埗東蘭閣便遇到這情況,「有一批紋晒身嘅非業主人士在場,所以當晚業主找來反黑組探員到場,但又因為證據不足,奈佢哋唔何。」

大龍鳳圍標

而黑幫最終目的,就是要取得大廈維修合約,他們會採取圍標。林卓廷表示,黑幫會拉攏多間維修承辦商暗中合作,一同向屋苑投標,每份標都開天價,就算最低價錢的標書,也可能比市價高得多,「例如何文田萬基大廈,最初喺二○一二年招標,當時有十四間公司入標,由最低五千二百萬至最高六千二百萬不等,業主因不滿天價維修費,成功推翻法團決定,再重新招標,終由另一間承辦商維修,價錢只需三千二百萬。」另外,負責驗樓的顧問公司,亦不時會出蠱惑,「試過有顧問公司,離譜到影其他大廈破爛外牆,作為另一大廈嘅報告,企圖增加維修開支項目,好彩法團成員醒目發現事件,唔使花寃枉錢。」「反圍標大聯盟」的莊榮輝說。

兩黑幫打主意

不少樓宇於大維修前出現各種疑似黑社會介入的事件,深水埗四十九年樓齡的東蘭閣,去年收到屋宇署的強制驗樓計劃通知後,警方向業主透露,有兩個黑幫打算從大廈維修中獲利瓜分約三千萬元。「去年六月一個業主大會上,有五、六名唔係東蘭閣業主嘅人物出現,令我哋感受到有壓力。」住客沈先生其後致函警務處長,稱懷疑有黑社會滲入業主大會,反黑組開始跟進事件。自此,東蘭閣不時有惡形惡相男子出入,更不時以粗口喝罵街坊。其中一名叫阿John的男子,是已故14K油尖旺話事人鬍鬚勇的門生,「佢唔係住客,只係外母住喺度。佢外母八十幾歲,仲要推佢做業主委員。」佔旺期間,《壹週刊》曾拍攝到阿John帶隊到旺角驅趕佔領學生。去年九月的業主大會,他們發現有大量懷疑冒簽授權書,通過了補選委員議案,「理論上,業主若簽授權書,相關業主係會收到收據,但全部都無收到,好多業主都好不滿。」今年初兩次業主大會,假冒授權書情況惡化,「八十幾份授權書中,有四十份係被冒充授權。其餘嘅聯絡唔到業主,唔代表餘下嘅唔係冒簽。」

業主請願自救

其中今年一月的業主大會,要投票選擇驗樓顧問公司,「其實商鋪業主揀咗邊間就係邊間,因為佢哋持有百分之五十業權。即使我哋好不滿,但無辦法。」驗樓顧問公司費用八萬多元,沈先生等人聯絡「反圍標大聯盟」了解事件,得悉以東蘭閣A、B座計算,正常的驗樓顧問費要十八至二十萬元,「唔明點解會咁平。」東蘭閣部分業主愈想愈不妥,五月時到區議會請願,「我哋要告訴警方、民政事務署專員、廉署深水埗區聯絡組等,要求佢哋關注事件,因為東蘭閣極有可能被圍標。」黑社會入侵屋苑法團操控維修,普羅大眾避無可避。不想被黑幫劏到一頸血,大廈業主一定要企硬立場,以免墮入圍標圈套。

撰文:時事組攝影:攝影組

直擊 黑社會 搶百 百億 舊樓 維修
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霸二百幢舊樓田生十大插旗賤招

1 : GS(14)@2010-08-12 22:52:19

2010-8-12 NM

只要搭巴士經過市區,就會發現田生蹤影。不少在港九的舊樓,都掛上了紅當蕩,極搶眼的田生「恭賀收錢」橫額。近年田生還找來無綫前新聞主播李燦榮,擔任電視廣告男主角,替集團「包裝」。上週,地監局向收購舊樓的代理發出六項指引,矛頭直指這間近年冒起得最快的收樓集團。

不過,此招對田生絕無影響;在這兩三年間,田生在港島及九龍已「插旗」逾二百幢舊樓,保守估計涉及金額逾二百億,收樓速度又快又狠。其收樓最毒一招,是要小業主簽下一份無成交日期的臨時買賣合約,變相「鎖」死業權,不准向其他人賣樓。只要樓市如現在般向上颷升,個個發展商都要向田生叩頭;田生賺的,將以數十、甚至數百倍計。

上週地監局發出的指引主要有六招,其中兩項,矛頭更直衝田生而來。其一為買方未得到其他業主書面同意,不可張貼任何收購橫額、告示。其二為代理不應要求業主於成交日期或成交價有「空白」的臨時買賣合約上簽署。而田生就最鍾意用這兩招。

本週二上午九時,田生地產主席區永華,如常由一名女職員及保鑣護送,到尖沙咀新港中心的田生總部返工。起初,本刊記者向他問及地監局的收樓指引時,他還大方表示:「係好事,大家以後可以有多啲規範。」但當記者追問田生過往正有此類收樓招時,他即封口拒答,身邊的助手更開始發難,突然禁止攝影師拍照,區永華保鑣更出手意圖搶去攝影師相機。

地監局的指引,既無法律效力,又無追溯期,過去兩、三年,田生早已在舊樓市場收了接近一百個項目,涉及超過二百幢舊樓。田生主席區永華更揚言,這批舊樓已納入田生的「勾地表」,歡迎發展商「勾出」。事實上,地監局指引只是封了其他同行的後路;在樓市熾熱,市區地缺乏下,發展商都唯有向田生「伸手」。

左:從業主提供的臨時買賣合約可見,田生要求業主簽署時,慣常留空簽訂日期及成交日期,變相無限期「鎖死」單位不能轉售其他買家。

右:田生合約又設有「不平等」條款,訂明買方有權單方面決定何時交易,如果放棄收購,更可取回全數訂金,業主處於極不利位置。

田生收樓215幢

九龍

九龍城聯合道18-32號

尖沙咀金巴利道68-72C號

馬頭角道50-64號

港島

中半山西摩道9A-9H號

西環德輔道西454A-462A號美景大廈

西灣河成安街18-28號

筲箕灣道295-305號,383A-387號及教堂里2-8號

泊正恒基大碼頭

現時田生最大的客戶,要數發展商恒基,恒基去年以四十億元收購西半山美麗臺,田生亦有份參與,成為近年較受矚目的併購。而田生能夠搭上恒基,則全靠有「李兆基軍師」之稱的蕭承忠。蕭承忠因為常穿白鞋,故有「白鞋蕭」之稱。他六、七十年代已活躍於收舊樓市場,與早年同樣靠收舊樓起家的恒基主席李兆基熟識,專門替對方在新界及市區收地打天下,並在多項股市及地產交易中出任中間人。最經典一役,是在九三年充當說客,協助李兆基從楊志雲家族手上收購美麗華酒店,傳聞因此收佣千多萬元。近年蕭已退隱江湖,轉戰中醫藥。而後起之秀田生的區永華,這幾年一直想將收購得來的舊樓,賣予恒基,奈何雙方曾有嫌隙。

因為在九十年代初,在收樓市場打滾十數年的區永華,曾替恒基收購醫局街,賺了恒基一百萬元佣金,但恒基其後才發現區永華沒有與天台屋的居民傾妥賠償事宜,令天台屋一班居民共同入稟向恒基追討,「最後雖然恒基贏咗,恒基每戶額外俾五千元安撫佢哋,不過四叔唔再信區永華,之後都好少搵佢幫手。由於四叔完全唔信佢,於是佢搵白鞋蕭幫手,白鞋蕭以人格擔保,區永華收樓手法會乾乾淨淨,李兆基才信服。」一名知情人士說。

對此,蕭承忠承認區永華去年和他接觸:「我識咗阿區好耐,佢想我幫手賣地盤俾恒基,咁四叔好相信我,我哋有好深厚嘅友情。咁我咪幫手做個中間人囉!」蕭說第一單與田生地產合作,並賣予恒基的,正是美麗臺項目;他還拿出一張寫滿地盤的紙表示,該批為數十多二十個由田生收來的項目,已經由他賣予恒基:「當中有大角咀海安樓、大埔道一八八號等,總值達到一百億元!」他和田生各收恒基總成交價百分之一的佣金,相當和味;因此而「意外」出山的蕭承忠,笑言近年舊樓有價,極多人向他招手要求幫忙:「已經有十個財團搵我幫手搭路,搵發展商收舊樓。而除咗恒基,想同南豐、信和、華懋等發展商合作嘅,我都幫到手o架!」

區永華(左四)會邀請業主到分公司辦公室出席業主大會,解釋合約內容,表面上「公開公平公正」,但私底下會再相約個別業主商討價錢,逐個業主擊破。(嚴寶權攝)

逼簽不平等條約

田生集團的市值由○七年借殼上市時的四億,升至現時十八億,持股兩成半的創辦人區永華身家因此達四億多。有行家亦直言由於舊樓天王楊世杭及桂洪集團等已上岸,故田生已變成行內數一數二。田生之所以能極速上位,全賴他會使出蠱惑招,威迫利誘業主簽署一份「無限期臨時買賣合約」。

按部分與田生簽約的業主所提供的臨時買賣合約,表明業主一旦簽署,在「限期內」不能將單位售予其他公司,但合約中「限期」的定義,是田生集合了九成(未降低門檻之前)業權之後的二十一天內。由於能否收到九成業權存在變數,時間可長可短,故變相無限期「鎖死」業權,因此合約的交易日期一欄,都是留空的。而在合約的第二頁,更有不平等條文,表明田生在任何時間都有權取消合約,但小業主卻無此權力,極不公平。

田生為利誘業主簽署這份不平等條約,會提出較市價高的收購價,並給予數千元茶錢,而收夠物業五、六成業權後,會給予百分之十訂金,不過原來田生最後放棄收購,這筆訂金是要全數退回的!有業主對田生做法有微言:「我阿媽七十八歲,但佢乜都唔識,上次田生開票俾佢,到退款時又要帶佢去銀行過數俾我哋開票,又要帶佢去律師樓辦手續,好麻煩,早知唔收訂啦。」

進可攻退可守

這份合約,由田生找來的律師草擬,因田生代找律師,並免收律師費,故大部分業主都選用田生派來的律師。處理地產買賣的律師謝連忠直言,本港有立約自由,只要雙方同意,買賣合約交易日期是否留空,法律並無監管。

結果簽下合約,從業主角度看,物業被無限期鎖死,剝削了因「等錢使」或「有人出更高價」而賣走物業的自由,而若田生取消交易,更只是得到數千元茶錢落袋,而對田生來說,市道差要取消交易,賠的只是茶錢,市旺完成合約並賣予發展商,則賺的是數十甚至數百倍以上,可謂無往而不利。

田生為引誘業主簽署這份關鍵的「無限期臨時買賣合約」,無所不用其極。田生會先在土地註冊處查明各業主身份、背景,再逐個擊破。第一個陰招,是以高價巴結法團代表,令他們幫手游說一些麻煩友盡快搬走,不再鬧事。好像居於筲箕灣逾三十年的葉太,其居住的大廈沒有業主立案法團,但葉太多次出通告,嘗試組織業主與田生商討,不過通告卻經常被人撕去。她一直有為街坊安裝大廈電閘及樓梯燈,但田生不想有人改善大家的生活環境,故極希望她能盡快搬走。葉太原本於年初已簽署合約,以三百六十八萬將單位售予田生,但知道其他同類單位以高出二十萬成交便向田生追收,田生竟一口答應,其他單位業主反價卻未有如此順利。為不讓其他街坊知道部分人的收購價較高,因此田生把合約上的交易金額又較真實低,餘額私底下以「搬遷費」形式給予業主,葉太最終把單位轉讓給田生。

賣樓等同玩窩輪

簽了田生的賣樓意向書,形同賣了一個股票的「call options」(認購期權)給田生。Call options意指持有人有權在到期日或之前,以行使價去買入特定數量的指定資產。小業主與田生簽約,就是准許田生在若干日後以該個成交價買入物業,而田生只須付「期權金」(即茶錢)。然而這合約與call options的最大分別,是call options有到期日,但田生合約是沒有寫下成交日期,即無限期的約束,而田生所付的期權金卻極少,不到樓價的百分之一。到真正成交日時,物業市價可能已高於田生提出的成交價,結果小業主變相賺粒糖輸間廠。

田生收樓賤招十式

1 俾茶錢落疊田生為了游說業主簽約,找測量師估價,開出一個比市價及同行出價更高的價錢收購單位,並先付數千元茶錢作「誠意金」。

2 合約「無限期」這招最賤,合約不設時間限制,「鎖」你幾年不能賣樓;田生可任意於任何時間取消交易,小業主還要退回訂金。

3 巴結主席游說業主立案法團主席或業主代表落疊,給他一個較其他業主高的收購價,讓他充當「間諜」,幫忙游說其他業主。

4 空手霸地盤田生會私底下向業主暗示已收夠八成業權,然後在舊樓外牆掛上「多謝業主支持」的橫額,實質仍未收足。

5 暗中落釘由於地鋪價錢浮動且業權份數比例大,怕業主獅子開大口,田生會先扮普通買家買起地鋪;或索性買下該大廈逾兩成業權,俗稱「落釘」,令其影響力足以左右大局。

6 恫嚇老弱恫嚇長者說他們的舊樓是危樓,附近有斜坡,要不斷夾錢維修。又或透露政府要在附近起高鐵,找工程師解釋工程對大廈結構的影響,令老弱長者深感威脅急急簽約。

7 分化業主遇上「企硬」或開天索價的業主,田生會寫信向其他業主指名道姓透露誰人令收購大計泡湯,意圖分化業主施加群眾壓力。

8 動之以情除了斟茶灌水,田生扮大廈內長者寫信給各業主,如說以輪椅出入舊樓十分不便,希望大家顧念他年老,團結出讓單位。

9 貼封條 撤保安遇着未收足數的舊樓,田生會在已收購及搬走的單位外貼上白色封條,猶如抄家,製造「白色恐怖」,又將大廈保安撤走。

10 拖尾數「『手音』口」為防小業主向外透露田生的收樓招數及不肯搬出,田生成功收樓後會拖尾數當『手音』口費,直至業主遷出才退還。

軟硬兼施

舊樓最多老人家,田生除動之以情,亦將舊樓情況「大貶特貶」,令長者嚇得急急簽約。田生集團於三年前開始收購位於上環堅道的格蘭大廈,但由於一直有業主反對而遲遲未能成事,但至年初,強制拍賣的門檻由九成降至八成後,田生終在六月正式成功收購,前後足足拖了三年。一名本不想把樓賣掉,接近九十歲的徐伯伯跟本刊記者說:「有人同我哋講,新地已經買咗呢度兩成業權,就算我唔賣,佢都可以拍賣,到時個價仲低呀。佢哋搵工程師睇過,附近有個斜坡,呢度唔好住o 架。」問到徐伯伯,田生究竟用多少錢一呎收購其單位?他揮揮兩手低聲說:「唔講得o架,你唔好問啦,到時我搬咗,你嚟我新屋,我話俾你知。」原來,田生仍扣起徐伯單位三十萬,直至他搬走後才歸還,徐伯伯說:「講咗內情出去,佢話唔會俾番三十萬我呀!」

今年一月,土瓜灣馬頭圍道塌樓後,田生亦即時利用這個機會去說服業主賣樓,一名住於大角咀海安樓馬先生說:「佢啲代理成日嚟同我哋講,由於政府起高鐵會經過我哋呢度,我哋層樓個地基會受影響,分分鐘好似翻版馬頭圍道一樣,仲搵晒工程師講嘢,搞到好多阿婆都好驚,本來唔肯簽,最後都賣俾佢。」

女人街出身招招夠辣

遇上一些「企硬」不肯賣的業主,田生就會出手搞分化。好像○七年,田生本想收購柯士甸路10號及10A兩幢樓,但由於其中一個地鋪及頂層單位,由老牌建築家族,已故的曾正、曾備後人持有。他們的業權份數足以超過兩成,故向田生要求一個高價。其後田生擬了一封信,張貼於大廈告示板,向曾氏家族施加群眾壓力,指「有業主充滿敵意及態度惡劣,又開天索價,拖延了各業主的交易時間,導致交易胎死腹中,見財化水。」取消交易後,田生要求已收取訂金的業主退還款項。

其他招數,還包括在物業已搬走的單位外,貼上猶如抄家的白色封條,大玩「白色恐怖」,嚇窒旁邊未肯搬出的業主;遇上單位業主年紀老邁,其子女又在海外,他會貼錢付機票食宿,務求對方子女來港勸服父母。另外還有暗中落釘,扮長者寫同情信等,令小業主落疊,再找發展商出貨圖利等。

現已變身富豪御用收樓王的區永華,其實出身低微,據他夫子自道,十八歲才從家鄉新會到澳門當建築工人。二十歲後,與親友合資開貿易公司賣成衣及開設酒家。但一名區永華的朋友則指出,他其實是做過點心師傅,亦曾在女人街賣童裝。八十年代中,他轉行在旺角一地產公司任職,認識了一個名叫Albert Ng的地產經紀老行尊,教他很多收舊樓的橋,故他九三年在尖沙咀樓上鋪開設了田生地產,做鋪市買賣,亦間中替人收購舊樓。一年後,已婚的他結識了現時的得力助手及紅顏知己王小姐,兩人合作開辦地產公司。不過,至九七年金融風暴他炒樓蝕大本,欠落大額街數,要避走東南亞至數年後才回港。

過去兩年田生部分賣出項目

過橋抽板得罪發展商

區永華的第一桶金來自楊受成。○四年,區永華向一個活躍於中上環的金牌經紀提出,與他合作收購一個位於西環的舊樓項目,並要求該經紀介紹楊受成予他認識。最後項目完成收購,地盤面積過萬呎,當時區永華在英皇手中賺取了八千萬佣金。自此,他得到楊受成賞識,並介紹龐維新給他認識。○六年,龐維新的全美集團以五億九千萬元收購田生地產,其中二千萬元以現金支付,其餘由可換股債券及票據支付。

不過,他搭上英皇後,卻飛起當初介紹他認識楊受成的金牌經紀。「佢攞咗八千萬,但收購完後,只係俾咗經紀一張二十萬元支票。個經紀同佢講,『你當我乞兒呀?』最後一毫子不要,兩個人反晒面,好多行家睇穿佢為人,為咗錢不擇手段,亦不夠義氣。」事實上,行為爛仔的區永華亦曾經出事。○八年,一班澳門的收樓財團,已開始收購何文田梭椏道一帶的舊樓,但田生一反行規,明知已有人進行收購,仍然在那裡爭地盤,掛上橫額宣示主權之餘,更「落釘」買入其中三單位,阻礙別人收購。巧合地,區永華於該期間被打,最後他要賣回該三個單位予財團才平息事件,但愛「財」的他仍堅持在是次買賣中賺取三千萬差價,現時他已聘請保鑣跟出跟入。

區永華亦已同英皇「擘面」,過去數年英皇有什麼慶祝活動,區永華都出席贈興,但上週英皇舉辦了一個地產經紀頒獎禮,已再不見區永華的蹤影。據區永華一名身邊人透露,去年他出賣楊受成,故現時他們已沒有合作,「本來楊先生叫佢收購西環一個地盤,點知區永華拿住個地盤,敲其他發展商嘅門口,而家楊先生好唔喜歡呢個人。」他更得罪新鴻基地產的董事雷霆,該身邊人說:「筲箕灣工廠街嗰度本來係雷霆嘅朋友收緊,但區永華明知都踩隻腳落去。」不過,就算區永華如何得罪人,發展商要在市區找地,最終都要向他敲門。

業主五招自保

1 業主一定要夠團結。自行組織「賣樓小組」與買家開會,業主間亦要多方互通買賣消息,避免各家自掃門前雪,以防遭到分化或欺騙。

2 自僱律師,不要吝嗇律師費而使用收樓公司的律師,因對方律師草擬的合約可能只對收樓公司有利,藉以保障自身利益 。

3 只簽署條文清晰的合約。交易日期、金額等重要資料,必須要求買方填上,以免出現爭拗,堅拒簽署不平等條文。

4 了解物業及清楚樓宇現況,不要誤信大廈將要負擔大量維修費用等,免被這類說話「拋窒」。

5 照顧老弱,協助向附近老弱居民解釋收購情況及進度,以免他們成為被誤導的目標。
2 : tcw1984(3057)@2010-08-12 23:35:23

業主簽左約後反口要賠d乜??
3 : GS(14)@2010-08-12 23:37:12

2樓提及
業主簽左約後反口要賠d乜??


田生為利誘業主簽署這份不平等條約,會提出較市價高的收購價,並給予數千元茶錢,而收夠物業五、六成業權後,會給予百分之十訂金,不過原來田生最後放棄收購,這筆訂金是要全數退回的!

may be the same..or worse
4 : tcw1984(3057)@2010-08-12 23:47:48

yeaaaa
5 : 龍生(798)@2010-08-13 03:12:51

haha這答案我知道
其實你己說對了
讓我附以實例, 把文章理順吧~

朋友灣仔喜貼街02-04 年被田生收購
出價4000-5000
當時普遍灣仔區內樓價在2500-3000徘徊
2000-3000己能買到修頓花園, 可謂絕不失禮
但這價錢不會用筍去形容,
不過又足夠你在同區買回大一點的單位
所以還是有部份業主肯落叠的
加上市區重建局從旁協助( 該局當時真的有說過樓換樓, 鋪換鋪)
後來當然不認數...也可見舊樓收購其實非常黑暗
各位如無必要, 最好不要參與...

背景如上
田生的絕招是先付樓價10%
(茶水錢幾叉野, 於舊樓收購中唔當係錢, 從略)
簽了無限期買賣合約
簽時當然說己經收足了9成, 現時只差數戶...諸如此類
各位, 在香港, 無論你個大話有幾大, 只要你唔好寫落張合約
什麼都可以賴皮, 什麼口頭合約也有效, 信者得救

在當時樓價3000蚊鬆o的 的情況
其實接受收購也無不可, 因為的確可以改善環境
不過田生一拖再拖, 拖到去06 年才進行正式收購
結果當時樓價己升至4500-5500了
小業主就因為簽了一份必賣的臨約
不能反口, 結果就被田生用04年的出價, 買去單位了
6 : 龍生(798)@2010-08-13 03:19:19

如果到田生收樓時, 小業主不賣會怎樣?

個份臨約是他設計的, 絕對可以告到你飛起兼嬴到盡
(我又唔敢講佢一定嬴硬....)
只知如果不賣佢肯定會告你....結果如何,
暫時未有人試過, 真的不知會否可以成功踢契
情況有點似簽了臨約,(張臨約無限期的)
但業主反口唔賣, 照常理係賠番所收訂金再加一倍
不過可能佢設計到要你賠樓價全數掛...
據我所知, 臨約呢家野,
只要你肯簽, 無咩野係唔可以加上去
7 : 龍生(798)@2010-08-13 03:27:12

如果04年收了訂金
以價值投資法買入273 這曠世奇股
10年田生放棄收購, 向你追收訂金
但訂金己損失了99% , 怎辦?

據聞情況同坊間財仔雷同

你拎份契去借錢, 200的樓
借40萬俾你週轉應急,
付的還是p+的高息
如果你一旦中途斷供....財仔可以拍左你層樓, 扣除差價
即你借左個舊錢(40萬)
俾番舊錢你

天真者勿以為可收回160萬.... 原因不詳, 我未試過....
7除8扣後, 你預收番100萬左右啦
8 : tcw1984(3057)@2010-08-13 09:52:38

各位, 在香港, 無論你個大話有幾大, 只要你唔好寫落張合約
什麼都可以賴皮, 什麼口頭合約也有效, 信者得救

學習了,謝謝!
9 : tcw1984(3057)@2010-08-13 09:53:22

6樓提及
如果到田生收樓時, 小業主不賣會怎樣?

個份臨約是他設計的, 絕對可以告到你飛起兼嬴到盡
(我又唔敢講佢一定嬴硬....)
只知如果不賣佢肯定會告你....結果如何,
暫時未有人試過, 真的不知會否可以成功踢契
情況有點似簽了臨約,(張臨約無限期的)
但業主反口唔賣, 照常理係賠番所收訂金再加一倍
不過可能佢設計到要你賠樓價全數掛...
據我所知, 臨約呢家野,
只要你肯簽, 無咩野係唔可以加上去






我以為最多係訂金的double,如果要賠全數都幾恐怖.....
10 : 龍生(798)@2010-08-13 13:40:24

田生張臨約你可以將佢想像成為....hmmm點講呢
似你將物業扺押給財仔的那類, 但又not exactly個隻
但你又唔好以為個張真係臨約,
佢話俾樓價的訂金, 實際上由田生角度睇
佢當自己做財仔, 唔收你息借錢俾俾你
層樓就係抵押品

sorry , 表逹得不好
11 : 龍生(798)@2010-08-13 13:44:41

可能你會問點解咁都有人簽

答案就係....
佢會吹到自己已經收晒咁滯, 而家俾細訂, 過兩個月就會俾埋全數你
咁你可能就滿心歡喜
四出睇樓, 諗住可以買附近質數好一點的樓

可惜, 結局往往是田生過幾年才收
到時樓價己升...你的那舊錢己不夠買附近的樓
如果樓價跌, 田生又會問你取回訂金...死未

灣仔喜帖街的抗爭理由, 也由此而來

咁你又告佢唔到喎....份約真係無寫明幾時俾錢你嘛......
鬼叫你信佢咩....
12 : vickson(179)@2010-08-13 17:59:00

田生收樓D人好衰,寄封錯曬格式無黎禮貌o既信,又叫人哺係我樓下,亦有人落街就上去洗樓,煩死佢張橫額仲搞笑,成張共產kai咁
無黎誠意
霸二 二百 百幢 舊樓 田生 十大 插旗 旗賤 賤招
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270266

e線金融網: 田生收舊樓剖析

1 : GS(14)@2010-08-14 13:58:45

http://programme.rthk.org.hk/cha ... &e=114218&m=episode

在後面
金融 田生 生收 舊樓 剖析
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270296

舊樓有價劏房大王月賺十萬辛苦錢

1 : GS(14)@2010-09-05 23:02:40

2010-9-2 NM  

樓市高企,就連樓齡有三、四十年的舊樓亦水漲船高,不少人索性買入後將之劏開,間成多個有齊廚房廁所的套房出租,回報動輒高出一倍以上。

於觀塘手持四十個劏房的陳華強,每月淨賺十萬元,更出任業主立案法團主席擊退鳳姐,藉以保護自己地盤。

陳華強雖然並非牛頭角道立成大廈的住客,但看更和住客都認得他,「我四十年前就住喺度,我媽媽後來喺度將幾個單位間成籠屋放租。」十五年前,陳華強接手祖業,發現籠屋前景有限:「越來越少人住,住客又多糾紛。」他遂將籠屋改建為劏房。

立成大廈每個單位面積約一千呎,他將之劏為四份,每間面積約二百呎,月租約三千五百元,一個單位可收租金一萬四千元,以現時市值約二百五十萬元計算,回報率近七釐。除繼承母親的單位外,陳華強於○○年起分批買入多個立成單位,至今持有十個單位,間了四十個劏房出租,他表示扣除管理費及差餉等開支後,每月可淨賺十萬元。

原來搞劏房大有學問,「一般來講,做劏房只要唔影響人,無人投訴,屋宇署好少查你,但做齊手續就比較穩陣。」所以他會花萬多元找建築師寫報告,「講明點樣留番條走火通道,用咩物料,例如門要用實心防火門,牆就要用輕身防火磚,以免加重樓宇負擔,之後將份報告交俾屋宇署,問佢反唔反對。無反對先搵師傅開工,一個單位間四間房,要成三十萬。」

由於觀塘龍蛇混雜,為保持樓宇及住客質素,令劏房較易出租,陳華強義務擔當大廈的立案法團主席,「最大好處係阻止其他業主將單位租俾色情架步,以前試過有人咁做,我話佢違反公契,降低物業價值,去法庭告佢,告過一次之後就無人再做。」

裝修通渠一腳踢

每朝早上,陳華強忙於處理維修及發租客通告等工作。此外,由於劏房沒獨立信箱,故他午飯後會巡樓兼派信,農曆新年再送年糕,中秋派月餅,「等大家關係和諧啲。」

此外,他還變身渠王,專醫奇難雜症,「廚房喉比較易塞,我成日叫租客唔好自己用化骨龍通,因為化骨龍加埋熱水,攝氏達一百八十度,連膠喉都整穿。通渠應該用哥士的。」

隨時預備叫白車

他每日巡樓例必去七樓,「我已經盡量將所有籠屋改做劏房,但都有啲住客唔肯走,所以剩番七樓一個籠屋單位。佢哋有租務條例保障,只要肯交租,唔可以逼佢哋走。」惟籠屋住客多是老弱殘兵,故此陳華強密切留意他們健康狀況,「前幾日有個阿伯兩日無起身去廁所同沖涼,我即刻叫白車。」

他說經營籠屋有如慈善事業,「每人一千二百蚊,包水電,廁所廚房共用,我要蝕水o架!設施折舊得好快,我又要請鐘點阿姐清潔公共地方。籠屋無冷氣,熱到住客一日沖幾次涼,水費要三千幾蚊。」

和社署保持聯絡

籠屋及劏房的租客,大多來自社會低下階層,揀租客很有學問,「無收入唔緊要,可以攞綜緩,但一定要提供受助人編號。」原來該編號可證明是否領取綜援人士,而且若對方不準時交租,他亦可找負責社工跟進。

由於工作困身,手持價值逾二千萬物業的他已萌退念,「可能趁現時高價賣出部分單位,幫仔女置業。」

間劏房最好問屋宇署

想將單位變成劏房的話,陳華強表示最好選擇原先沒有間隔,僅得廚房廁所的單位,皆因這類單位只要符合負重要求,易於間房。

首先要找持牌建築師諮詢單位是否能間成劏房,諮詢費約五千元;沒問題的話,建築師會向屋宇署取建築圖則,並入紙申請劏房,費用約一萬元;然後,屋宇署會回信表明是否反對,不反對便可動工,過程需時三個月。

舊樓改裝變賓館

陳華強劏房後要親力親為,相反三十四歲的梁大衞更進一步,他將舊樓劏成賓館,自己不用捱更抵夜,全交阿姐打理,回報卻更高。

位於佐敦裕華斜對面的立信大廈內有不少舊式賓館,相對而言,在內開設僅兩年的「領事酒店」已屬新潮,老闆梁大衞笑言:「我每間房都有獨立廁所,唔使共用洗手間,又以不同地方做主題,即使比行家收貴幾十蚊,都大把人租。」

立信大廈樓齡逾五十年,梁大衞與弟弟兩年前向家人借錢,以現金三百五十萬元買入一個單位,他坦言因舊樓難做按揭,才焗住一炮過付錢。他將這千多呎單位間成九個以不同地方做主題的房間,每間房間均用上十萬元裝修,最貴是符合持牌賓館條例的消防及煙霧裝置。

其賓館日租約三百三十元,入住率約八成,每月淨賺五萬元,他牙擦擦說,「若只租出四、五成,我都可以打和,我而家比普通劏房賺多兩倍幾。」

如此好租,全因兩兄弟早有預謀,弟弟曾在旅行社工作,他自己大學畢業後便在多間酒店工作,摸熟日常運作,他更與其他區份的賓館結盟,每當房間爆滿便轉介客人予對方,當中賺取數十元佣金。

曾在文華酒店工作的他,認為開賓館投資較少,又易於打理。記者到訪當天,看見只有一名上了年紀的師奶,一腳踢負責所有前台、清潔及接待等工作。

眼見賓館有錢途,他兩兄弟去年再以百多萬,買入隔籬街的一個舊樓七百呎單位,間成五個房出租,現正進行裝修。不過今次主題有變,騎呢地吊起仿真生果,營造度假風情,他也樂在其中,邊玩蕉邊拍照。問到隔音如何,他敲敲牆身說,「夜晚啲客要開心起嚟會好大聲,都冇辦法,唔打交就得啦。」

點攞賓館牌?

要成為持牌賓館,可把申請表連同公司證明,商業登記證副本,詳細間隔圖文等一併遞交牌照事務處完成初步審批,牌照事務處會派人到場地視察,如沒問題,會再發一份發牌條件通知書,而通知書上的改善工程要求必須跟足。到此步驟時,梁大衞就用八萬元請牌照顧問跟進攞牌事宜和起設計圖。

他認為攞牌不難,最重要是樓宇冇僭建、並有走火通道,且由註冊消防承辦商安裝消防設備。裝修後,再交「完工報告書」,待通過最後驗收後才獲發牌。
2 : 黃金蟲(1617)@2010-09-06 12:01:58

舊樓下下都要FULL PAY
對於很多人來說 這門檻真係很高
3 : 龍生(798)@2010-09-06 15:02:46

還大這需要大量知識, 又要花心力管理
未如看得這樣簡單....
我地一齊等鯨X苑回番落120 萬, 買黎收租好過啦
HAHA
4 : GS(14)@2010-09-06 21:07:21

3樓提及
還大這需要大量知識, 又要花心力管理
未如看得這樣簡單....
我地一齊等鯨X苑回番落120 萬, 買黎收租好過啦
HAHA



有機會可以合作下
舊樓 有價 大王 月賺 賺十 十萬 辛苦
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270645

強制第三保 保費驚人 舊樓法團釀集體辭職

1 : GS(14)@2010-11-03 22:49:45

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14620949
【本報訊】強制大廈法團購買第三者保險的法例,明年 1月 1日起生效,拒絕購買即屬違法,每名法團成員可被罰款 5萬元。民政事務總署估計,舊樓業主每戶每年承擔保費由 5,000元至 1萬元不等,但若曾遭索償,每戶保費可達 30萬元。有逾 50年樓齡的舊樓法團主席批評政府將責任推給法團,揚言會集體辭職。記者:黃偉駿

立法會於 07年 4月通過《建築物管理(第三者風險保險)規例》,定於明年 1月 1日起生效,強制所有大廈或屋苑法團為物業的公用部份購買第三者保險,每份保單就每宗事故的承保額不得少於 1,000萬元。若拒絕購買即屬違法,管理委員會每名委員可被罰款多達 5萬元。
每戶每年付 5000至 30萬

新措施對單幢式舊樓的法團影響最大,民政事務總署署長陳甘美華強調,新措施是保障業主利益,因為一旦發生類似添喜大廈的嚴重意外,業主便需承擔巨大責任。副署長梁振榮舉例指,一幢 20個單位的舊樓,若樓宇狀況不太差,每戶每年承擔的保費可能只需 5,000至 1萬元,但若發生意外遭索償後,每戶承擔的保費可急增至 7萬元至 30萬元不等。
現時全港 3.9萬幢私人大廈,只有 1.62萬幢成立了法團,而當中有 700多幢樓宇的法團,仍未購買第三者保險。陳甘美華表示,若明年新例生效後仍未購買,署方會視乎法團的困難及態度是否積極,來決定給予多長的寬限期,「如果唔積極做,會嚴厲執法」。
政府聲稱一定買到保險

部份舊樓因為法團已停止運作,或保費太貴而未買第三保,部份則因為樓宇太舊而被保險公司拒絕受保。梁振榮表示,署方將會派人「洗樓」聯絡法團停止運作的大廈業主,重新啟動法團;又會將被拒受保的舊樓個案,轉介保險業聯會跟進,「總之你買唔到保險,嚟搵我哋一定幫你買到」。
意外保險公會主席潘文芳表示,大廈第三保的保費金額,主要視乎樓宇的設施數量、樓齡、僭建物及過去五年有否遭索償作為參考,「如果超過 30年樓齡,會問埋維修狀況」。大廈的僭建物一般不會受保,但同一幢大廈的其他部份仍能購買第三保。
民政事務總署將於本月底在港九新界舉行三場地區簡介會,詳情可致電該署 2835 2500查詢。
強制 三保 保費 驚人 舊樓 法團 團釀 集體 辭職
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=271409

收購中舊樓離奇火 男子燒死-田生集團(0183)

1 : GS(14)@2011-01-05 21:57:33

http://news.singtao.ca/toronto/2 ... 218584d2935679.html


大角嘴利得街一幢已被收購逾九成單位的舊樓,4日晚深夜發生離奇奪命火警,樓宇地下天井雜物起火,波及地舖猛烈焚燒,先後傳出三次爆炸巨響,天台約十名住客一度被困呼救,大火焚燒約半小時被救熄。消防員5日晨在現場發現一具男屍,懷疑被燒死,火警起因有可疑;這是該大廈年半內第三度發生火警。
火警現場是利得街15號海安樓,為樓高八層舊樓,有居民稱,前年開始,有地產公司向各單位業主收購,至今已收購逾九成單位,令樓宇變得十室九空,只剩下一些因價錢不合意而拒絕出售的住戶及鋪位,業主及住客約有五十多人,其中天台屋約有五戶人家居住。

居民又稱,2009年11月及去年2月,樓宇曾發生兩次離奇火警,住客已擔心有第三次火警,故一直惶恐不安,其中天台住客自備水喉準備隨時撲救火警。近日樓宇看更亦被調走,有人貼出通告,限令住客在上月31日遷走。

4日晚11時許,上址舊樓地下天井位,據報有雜物突然著火焚燒,火勢迅速蔓延,並波及地下數間地舖,包括車房、五金店及工程公司,由於該等店舖存有不少風煤樽,其間先後傳出三次爆炸巨響,火勢愈燒愈烈,冒出大量濃煙,火舌與濃煙席捲天台。

天台約十名住客被困,自行開水喉射向天井企圖撲救但無果,一度被困紛紛呼救及致電報警求救,及後經由後梯落樓逃生。
2 : GS(14)@2011-01-05 21:58:10

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20090907/00204_003.html

田生3.8億近全購海安樓

早前曾透露今年八、九月為物業收購高峰期的田生集團(08136),市場透露,該公司近期以約3.86億元購入大角咀利得街11至33號海安樓約96%業權,料有關交易於本月底完成,若以現有樓面計算,收購呎價約3,800至4,000元。


重建後樓面15萬呎

據消息指,田生集團早前已向海安樓業主發信提出收購,整個項目收購價料需約4億元,而田生集團計劃待購得所有業權後,才將項目推出市場物色發展商。上址現為一幢8層高舊樓,提供151個住宅單位,單位實用面積109至574方呎,另有25個地舖及1個天台戶,整個項目合共177伙,涉約171份業權。

該項目背靠新地(00016)的奧運站君滙港,地盤面積1.96萬方呎,地積比率8倍,重建後樓面15.68萬方呎。

田生集團近月成功購得多個市區地盤,連同上述的海安樓項目,該公司已斥共逾10億元,收購逾5個舊樓地盤。

另之前聯合逾93%業權放售的九龍觀塘道啟德大廈,於本月九日截標,負責的中原指,項目接獲多家發展商查詢,反應不俗,日內公布最新情況。
3 : 龍生(798)@2011-01-06 01:05:48

有點目無王法....
人地唔賣, 隨意燒死人, 苦無證據

港英年代, 尊重私產
而家...唉
4 : abbychau(1)@2011-01-06 03:54:03

smiley太可憐了
5 : GS(14)@2011-01-06 21:37:40

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14840945

田生收購大廈夜半起火
借宿地下五金舖男子燒成炭
2011年01月06日

【本報訊】大角嘴利得街前晚一場夜半奪命火,揭發一名與妻離異、借宿地下五金舖男子在大火中遭燒成焦炭。旺角警區重案組接手調查,初步指事件無刑事成份,懷疑事主自焚或意外被燒死。有居民指大廈近年已第三次發生火警,但慨嘆「冇地方住,提心吊膽都要住」。
火警現場利得街 11至 17號海安樓,有 48年樓齡,大部份單位已被地產公司收購,十室九空。死者楊流歡( 57歲),綽號「草羊」,任燒焊散工。街坊指出,楊與妻離異,他與五金舖姓劉東主相熟,兩年多前開始獨自在舖內借宿。

三處火頭不尋常

據姓劉東主稱,楊愛飲啤酒,年前他做迪士尼燒焊工程賺到一筆錢,在深圳認識一女友,育有一名五個月大兒子。
劉說,在上址經營 20多年,現時月租 5千元,因店舖燒毀要求業主賠償 15萬元。
火警前晚 11時發生,火舌波及樓上,並傳出多聲爆炸聲,附近樓宇逾百居民疏散。荔枝角助理消防區長梁國柱稱,起火位於 15號一間五金舖後巷天井,消防到場 22分鐘後將火救熄,在五金舖廁所門外發現一具屍體。
由於現場有三處火頭,火勢蔓延不尋常,認為火警有可疑交警方調查。旺角警區重案組接手案件,初步相信事件無刑事成份,懷疑事主自焚或意外引起火警,稍後安排驗屍。
海安樓大部份居民已搬走,剩下數戶天台屋住戶。地產公司張貼告示,限期上月 31日前遷出。有居民稱,由於不滿賠償拒絕遷出。她指自 09年以來,今次已第三次發生火警。
公司交接無保安

進行收購的田生地產稱,已收購海安樓 97%業權,包括火警的五金舖,但租約仍未到期。至於數戶天台屋單位,因居民沒有業權,公司仍與他們商討。海安樓原本的保安公司因表現欠佳被撤換,新公司交接不上以致近日沒有保安員,新公司會盡快安排保安員駐守。發言人稱,不時有癮君子潛入已收購大廈偷竊,或吸毒引致火警,希望警方加強巡邏。
6 : GS(14)@2011-01-06 21:37:54

奪命火揭待重建舊樓治安不設防
2011年01月06日

【本報訊】大角嘴海安樓奪命火警,暴露面臨收購重建舊樓治安不設防問題。有年老住客聲稱遭來歷不明陌生人拍門滋擾。即使無人搞事,賊人亦看準這些唐樓無聘看更,閘門無鎖等保安漏洞,匿藏梯間行劫。有曾遇劫老住客慨嘆家無寧日,希望警方加強巡邏。
全港現時有 4,000多幢超過 50年樓齡舊樓,大部份集中在油尖旺等舊區。強制樓宇拍賣苦主大聯盟指出,舊樓收購工作到後期,業主立案法團往往被癱瘓,令業主難以進行維修,有人不停致電業主要求賣樓,甚至上來踢門,有人遭淋屎淋尿,甚至將門口大閘鎖上。大聯盟希望警方可加強巡查。
住客飽受心理威脅

部份受重建影響居民稱,有住客不堪治安惡劣,逼於無奈遷離家園。當中亦有繼續留守家園的老住客,遭人無故關掉電源,亦試過晚上遭人無故拍門滋擾,結果成晚心慌慌,飽受心理威脅。
收購 舊樓 離奇 男子 燒死 田生 集團 0183
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=272418

霎東街舊樓 5年升 10倍

1 : GS(14)@2011-07-30 12:31:10

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15478489
買家疑是希慎

土地註冊處資料顯示,霎東街 9號一個 3樓單位,本月 17日由一間在香港沒有註冊紀錄的公司以 2173.6萬元購入。市場相信,這名神秘買家有機會是希慎興業( 014),因為希慎在區內持有多幢物業。賣方亦極具遠眼, 06年 9月僅以 200萬元購入單位,持貨不足 5年勁賺 1973.6萬元,升值近 10倍。
東街 舊樓 年升 10
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=275598

銅鑼灣舊樓開價貴過天匯

1 : GS(14)@2011-07-30 12:31:28

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15478488
【本報訊】田生地產收購舊樓遇上業主獅子開大口。本報收到可靠線報,田生正漁翁撒網式低調收購鄰近銅鑼灣景隆街中央樓一帶多幢舊樓,海景單位每呎出價高達
1.6萬元(實用面積),較市價高出逾兩成,但個別業主指「梗係唔鬼睬佢」;有業主更開天索價,每呎高達 4.8萬元,貴過西半山豪宅天匯。

者:朱連峰
銅鑼灣 銅鑼 舊樓 開價 貴過 過天 天匯
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=275599

樓市把脈:舊樓重建 好價不常有

1 : GS(14)@2012-10-13 16:16:08

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121013/18039065'
根據市場報道,近期收購舊樓來重建的個案不少,一方面反映市場對房地產及土地之需求,另一方面或許亦顯示政府賣地未能滿足這需求,加上強制售賣(強拍)條例近年生效,市區舊樓地段便成為發展商收購的目標。
市區舊樓地段的重建價值,分三個層面:
1)地段未「起」盡:例如某地段有八倍的住宅地積比率,但現在的舊樓,可能只用了四倍而已,那麼這地段便多出了有比現樓更高之重建價值了。
2)地段現時用途過氣:例如一些舊工廈,經改用途及重建後價值倍增。
3)地段舊樓不合潮流:例如將唐樓、戰前樓、五、六十年代樓拆掉重建成摩登項目。
此外,地段的大小(太細建築技術上已不能「起」盡),於前後左右的位置(尤其數個地段一併收購),以至地契(如有否很多約束條文,例如高度限制,以及是否要補地價等)也影響該地段之重建價值。
重建價值沒有定律
至於重建價值相比現樓價高出幾多,則沒有定律,要個別地段衡量,例如地積比率越用得少,又不合潮流,業權地契又不繁複,重建價值會比現樓價格高得多。
要注意一點,重建價值等於地價,而地價一般於好市淡市循環的波幅會大過樓價,例如樓價升或跌50%,該地段之地價可以是75%的上或落。
亦即是說,若果要拿到好的重建價值,就更加要趁勢了。
鍾維傑
2 : mainfree(26769)@2012-10-20 14:54:38

例如某地段有八倍的住宅地積比率
點先搵到呢D資料
樓市 把脈 舊樓 重建 好價 價不 常有
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281709

女富商後人申解禁 出售中環舊樓

1 : GS(14)@2013-06-08 15:36:50

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130607/news/ec_gnb1.htm


明報專訊】女富商早年去世後,其3名兒子獲繼承現時估值達1億元的中環威靈頓街96號4層高物業,其中兩名兒子日前入稟高院,要求法庭頒令以公開拍賣形式出售上述物業,以及把部分物業收益、即約222.5萬元捐予保良局。

從商的王月仙早年去世,3名原訴人馮華熙、馮子成及妻子羅惠卿分別是王的兒子及媳婦,8名答辯人包括馮華熙兩名兒子馮頌仁和頌義,馮子成兩名兒子慶文和慶新,另一已故兄長的3名兒女頌平、頌琪和頌文,以及慈善遺囑的守護者律政司長。

馮子成昨透過電話回應本報查詢,表示王月仙是其母親,一家人1949年從內地來港,靠開商店維生,威靈頓街物業是其母在抵港後不久購入,樓高4層,目前空置,僅地下一層租借予他人作辦公室。

母遺囑指明禁售

馮子成說,他與兄長馮華熙已年逾80,另一長兄亦已仙遊,威靈頓街的物業是其母唯一留給3兄弟的物業,他們擔心因年紀老邁,無法再管理物業,欲出售物業。惟其母在遺囑內指明,物業其中一層用作拜祭祖先不能出售,故他與家人商量後決定聘請私人律師,向法院申請解除遺囑「禁令」,好讓他們放售物業,估價約9000萬至1億元。他說,先人的神主牌等已搬到不同寺廟等供奉,由於其母曾指令他們要把該層物業的部分租金捐給學童,幾兄弟為秉承母親的遺訓,故指明會把其中200萬元捐給保良局。

馮子成稱,他們一家人原住在該物業內,其後因為有僭建物被屋宇署下令清拆,幾兄弟才往外搬家。其長兄另外在廣州亦擁有不少物業。

  【入稟編號:HCMP1378/13】
2 : 龍生(798)@2013-06-09 02:17:36

可惜...可惜...

他們不知保良局是什麼人把持...

二百幾萬就咁入左賊竇...
3 : Sunny^_^(11601)@2013-06-09 07:34:06

真係唔可以賣的

我相信女富商選呢個地點擺放先人是有風水原因的,賣左就可惜左d
4 : 肥B(18468)@2013-06-10 01:37:55

2樓提及
可惜...可惜...

他們不知保良局是什麼人把持...

二百幾萬就咁入左賊竇...


咪朱太, 四太, SASA, 鯊魚丸 同玩具大王.....

都係馬交幫?
富商 後人 解禁 出售 中環 舊樓
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283015

四幢舊樓 收購呎價逾$9,000  五年後市建局原地建165單位

1 : GS(14)@2013-06-29 17:50:33

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130629/18316420

                              【本報訊】市建局昨日公佈選出兩個由業主主動申請重建的項目,位於大角嘴福澤街與利得街交界,以及深水埗黃竹街,合共四幢五十年舊樓,預料收購價每方呎逾九千元。市建局預計五年後將建成合共165個中小型住宅單位,並會在低層預留單位做「樓換樓」,供受重建影響的業主選擇。
記者︰林樂軒

                今次「需求主導」計劃,福澤街與利得街交界項目,以及黃竹街項目,地盤面積分別只得700方米及500方米,估計受影響的業權分別有54及55個。大部份單位均有殘舊失修問題,出現石屎剝落、喉管破裂。部份單位更被分間成劏房出租,以及有天台僭建。現時大約有196個家庭居住。市建局昨日派出100名職員到兩個重建項目內進行凍結人口調查。

       

居民盼原區上樓

                基於地盤面積所限,市建局預期重建後的住宅單位數目分別有96個及69個,總樓面面積5,100方米及3,400方米,商業樓面640方米及420方米,預計2019至2020年完工,總發展成本13億元。市建局短期內會與業主和租客舉行簡報會,兩個月後提出有條件收購建議,包括初步的收購價,若在75天內獲得不少於8成業權的業主接納,並獲發展局局長批准,市建局便會與業主完成收購程序,業主亦可選擇樓換樓或現金賠償。
張小姐一家四口住在利得街家慶樓劏房,月租4,100元。靠任職裝修散工的丈夫,月入約14,000元,獨力支撐她、4歲及8歲幼子開支。張小姐表示,其中一名天台戶經常「執垃圾食」,又將飯盒棄置在後樓梯,更會有人屎狗糞,引發惡臭。張小姐輪候公屋超過6年,希望今次會獲政府同區公屋安置,「冇就去嘈,一遊行就會有」。
牛仔褲批發公司惠信行是受影響的商戶,扎根於黃竹街十幾年。老闆何先生支持重建,「一落雨就滲水,整濕啲牛仔褲,業主唔肯整,保險又冇得賠」。他表示,附近仍有很多空舖,搬遷沒有困難。但另外兩間服裝批發公司的員工擔心很難在同區找到同類型舖位,或被迫結業。                                                        
四幢 舊樓 收購 呎價 價逾 000 年後 市建 建局 原地 165 單位
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283205

老樓日記:田生驚青 急放舊樓地 劉兆昌

1 : GS(14)@2013-07-11 01:17:07

http://www.sharpdaily.hk/article ... A%E6%A8%93%E5%9C%B0
收購舊樓生意大減,最近有傳裁員的田生(183)正低調放售九龍城賈炳達道項目以求套現。田生近年興起做發展商念頭,賈炳達道142至154號舊樓便是其中之一。
惟因月前被終審法院對同區南角道某五個地段的政府租契詮釋,或增該項目重建成本,故田生為免麻煩,又望盡快套現,便以暗標方式出售該項目,據了解,其意向價5億至6億元。
該批舊樓是田生於2010年開始收購,收購金額約3.12億元,當時原擬興建1幢25層高商住大廈。惟終審法院對南角道五個地段地契詮釋作判決,認為基於地契限制,每個地段不可建多過一所房屋,更不能跨地段興建1幢多層高大廈;如欲跨地段發展須修改地契。田生賈炳達道項目有地段因涉有關限制,令整個項目受影響。
因政府暫未有明確指引去執行法庭判決內容,除田生外,收購不少舊樓的恒地(012)也有多個項目受影響。田生見計劃受阻及冒補地價風險,遂決定將項目放售。
老樓 日記 田生 生驚 驚青 急放 舊樓 劉兆 兆昌
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283275

李兆基1.05億 統一北角月園街舊樓

1 : GS(14)@2014-09-05 18:52:05

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140905/news/ea_eac1.htm\r\n\r\n【明報專訊】恒基地產(0012)繼周三成功以46.88億元投得尖沙嘴中間道停車場商業地後,集團主席李兆基(圖)昨日再透過強拍,成功以1.05億元成功統一北角月園街1及3號業權,項目將與相連地盤共同發展,預料主要提供開放式等細單位。\r\n \r\n\r\n連毗鄰地盤建110伙 投資額3億\r\n \r\n上述項目地盤面積約1650方呎,現為兩幢於1954年落成的四層高唐樓,規劃用途為商住用途,昨日進行強拍,並以底價1.05億元由手持1號牌的恒地執行董事兼地產發展部總經理黃浩明投得,據悉有關物業為李兆基私人投資。\r\n \r\n黃浩明稱,該地盤將連同相連的月園街5號及渣華道22號地盤合併作商住發展,地盤總面積約3582方呎,預計總投資額約3億元,預料可興建110伙中小型住宅單位。他估計,項目最快明年售樓及於3年後落成。
李兆基 1.05 統一 北角 月園 園街 舊樓
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=285374

帝邦2.9億奪柯士甸道舊樓

1 : GS(14)@2014-12-10 18:46:35

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141210/news/ec_lae1.htm

【明報專訊】帝邦發展昨以底價2.869億元成功統一尖沙嘴柯士甸道148及148A號舊樓業權,帝邦發展執行董事邱騰達(邱騰華胞弟)表示,是次為公司首次透過強拍統一業權,將毗鄰的150及150A號合併發展成系內第7間精品酒店,收購連地價約6.3億元,總投資額約10億元。


投資10億建精品酒店

邱氏指,上址可建樓面6.9萬方呎,將提供約200個酒店房間,房間面積約300方呎,預計2017年完成。資料顯示,鄧成波等去年以約3.98億元購入柯士甸道一籃子單位,據悉現時鄧氏已沒持有上址業權。

灣仔道232號地下B舖,面積約2400方呎,以1.46億元成交,呎價約6萬元,新買家為統基投資,該公司早前已收購該廈11伙及2間地舖;原業主為資深投資者馬亞木,2005年以2068萬元購入,持貨逾9年沽出帳面獲利1.25億或6倍。
帝邦 2.9 億奪 奪柯 柯士 士甸 甸道 舊樓
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=286744

市建呎價1.1萬收觀塘舊樓

1 : GS(14)@2015-01-16 16:09:33

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150116/news/ec_goj1.htm

【明報專訊】市建局昨日表示,將向觀塘恒安街「需求主導」重建項目物業業主,提出收購建議,建議呎價為每呎實用面積11,695元,是市建局「需求主導」項目歷來最高收購價,但未打破該局2013年新填地街/山東街重建項目所出的11,832最高呎價。


市建局表示,將向恒安街12至30雙數號,90個受重建項目影響的合資格自住業主,提出「有條件收購建議」,呎價為每呎實用面積11,695 元,有關呎價相等於類似地區一個約7年樓齡的假設重置單位實用面積價格,接受條件的業主須於75日內簽署有關「有條件買賣協議」。

住宅業主另外獲10多萬津貼

若住宅業主在75日內接受收購建議,可獲另一筆132,000元費用津貼,出租或空置的住宅物業的津貼則為102,500元。

市建局說,重建項目必須得到項目內每一個地段,不少於八成不分割業權的業主接受,並簽署有關買賣協議後才可進一步落實,由市建局與業主完成收購程序,發放全數收購金額,否則項目便會中止。

觀塘恒安街地盤總面積約865平方米,涵蓋10個街號,該局初步建議在項目內提供約5950平方米的住宅樓面面積,可建約115個住宅單位,以及約740平方米的商業等樓面面積。項目預計在2021/22年完成。

市建局早前表示,項目總發展成本約12億元,但由於剩餘地積比不多及建築成本上升,以現時成本計算,預計項目會出現虧損。
市建 建呎 呎價 1.1 萬收 觀塘 舊樓
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=287228

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