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讀書劄記150427南越史(三) 骨牌理論 與 胡誌明小徑

來源: http://www.tangsbookclub.com/2015/04/27/%e8%ae%80%e6%9b%b8%e6%9c%ad%e8%a8%98150427%e5%8d%97%e8%b6%8a%e5%8f%b2%e4%b8%89-%e9%aa%a8%e7%89%8c%e7%90%86%e8%ab%96-%e8%88%87-%e8%83%a1%e5%bf%97%e6%98%8e%e5%b0%8f%e5%be%91/

讀書劄記150427

南越史(三) 骨牌理論 與 胡誌明小徑

掌門執筆

 

上回說至:1954年7月立案的「日內瓦協定」為越南局勢訂出指導框架:A. 以北緯17綫割分南北;  B. 1956年7月進行普選,南北越對等合併.越南國」認為兩者俱不可接受,拒絕簽署. 美國也不是簽署國, 因而可以國家政策支持南越,正式介入印支.*** 美國人為何這樣做?

 

(7)骨牌效應, 又名「多米諾domino牌效應」,

由冷戰理論家 肯南George Kennan提出, 作為遏止共產主義擴張「圍堵政策」的理論依據. 其大意為:

「西方自由主義陣營如果丟失了印度支那, 將會導致整個東南亞地區迅速被共產主義淹沒.**** 這樣一來,美國的太平洋防禦島鏈將被切斷,亞洲盟友日本會被孤立, 而東亞兩大非共國家 印度和巴基斯坦只得向共產集團屈服. 共產主義會蔓延至中東地區,最終威脅到美國和西歐諸國的戰略安全.

 

美國在朝鮮戰場領教過中國“人海戰術”的利害, 深感以性格上反共的南韓尚且無法抗阻共產主義北韓的軍事力量, 其他較為擁共的 柬埔寨、老撾、馬來亞、泰國、緬甸、印尼和菲律賓等多米諾牌國家”, 必然更難抵禦共產集團的常規戰爭攻略.***

中國緊隣北越,極易輸出革命,浸漫南越, 與早前南北韓情勢無異. 17綫本質上就是南亞的38綫, 美國如不及時在南越構築起「防洪壩」,一旦敗勢,噬臍莫及.

 

「骨牌理論」於艾森豪當政期間,在美國外交及軍事專業圈子蘊釀形成. 1961年甘乃廼Kennedy上任總統,正式採納這種想法, 制訂全盤外交及國際戰略政策,實行大規模經濟及軍事援助南越.*****

 

(8)越南共和國

19555月旅居法國的「越南國State of Vietnam」元首 保大向總理 吳廷琰發出指示,著令其交出權力. 7月吳廷琰在軍政大員和美國人(暗地裡)支持下發動全民公投,以98%支持度反過來廢止了保大的元首身份和權力.  10月制訂新憲法,正式建立了「越南共和國Republic of Vietnam」.**** (為求方便,下文仍簡稱為“南越”.)

 

「越南共和國」認為整個越南是統一體, 北越地區雖在控制之外,仍是其不可分割的部分領土. 南越不承認北越政權,也拒絕承認日內瓦協定.*** 反之,「越南民主共和國」(即“北越”) 是承認日內瓦協定的, 於是借南越拒絕普選合併為口實,號召武力統一全國. 據當時美國情報部門估計,北越兵員規模達到40萬人; 而南越只有15萬人.

 

(9)胡誌明小徑

北越的統一運動做法不是直接出兵越過17綫攻打南越, 因為這樣做有違日內瓦協定,必會招致西方列強直接幹預. 而是派遣武裝人員滲透進南越廣大農村地區, 策動反政府活動,以收從內顛覆的效果. 北越的指導方略就是主張“人民戰爭”和“農村包圍城市”的「毛澤東思想」.*****

這些武裝組織在遭到南越政府軍(與及後來參戰的美軍)追剿的時候, 採用遊擊戰方式進行抗爭,成為名滿天下的「越共遊擊隊」.*** 事實上整場所謂“越戰”,竟然是場遊擊隊對抗超級大國的戰爭, 真可說是“大衞與哥利亞對決”了.

 

為了將人員和物資從北越輸送往南越,要穿過中越亂山密林之地, 尤其是必須潛進17綫縱深的“非軍事區”,並通過南越邊防軍的警戒綫. 北越精心開闢的山行祕密通道就是鼎鼎有名的「胡誌明小徑」.***

胡誌明小徑起初設在越南中部, 後來透過中國向老撾和柬埔寨施加政治壓力,移進兩國境內鄰近越南的邊境山區,以避開敵軍的阻截. 老柬兩國對祕密小徑的存在採取“睜一眼,閉一眼”的態度.

 

(10)吳廷琰的早期統治 1955-1959年

1955年底南越建國, 迎來了一段政治相對穩定,經濟較為繁榮的時期.

安穩期有其國際政治背境, 那就是蘇聯改行「修正主義」路綫,觸發中蘇反目; 與及中國奉行「大躍進」激進經濟政策,引致大飢荒. 共產陣營分裂和中國經濟崩潰令到北越無法獲得足夠資源推動統一運動,*** 這是南越得以安穩的外部條件.

 

內部方面,吳廷琰立身清廉,勵精圖治,奉行所謂“開明專制主義”. 他的理想近似李光耀,但是政治才能遠遠不及, 而越南卻龐大複雜,超出新加坡不可以道里計…..

這段時期的吳廷琰內政外交都頗有建樹, 內政上最顯眼的是鏟除國家大患“平川派軍閥”,因而在軍方建立了些微班底和獲得某程度上的支持. 政府又進行“土地改革,強制大地主向國家出售土地,以信貸方式轉售予無地農民.*** 在治理農村方面,政府採行近似越共的工作方式,以爭取向心力,但是成效不彰.

 

在市政和文明建設方面,吳廷琰踏出了決定性步伐. 吳本人及其家族虔信天主教(ie基督舊教),對舊社會種種腐敗風俗深惡痛絕, 首先在西貢全面取締鴉片、賭博和娼妓(及酒吧). 但是這樣做既損害了權勢人士(尤其是軍方)的重大利益, 也打擊了市面經濟和斷絕了很多人的生計.***

其次,透過立法確立“一夫一妻制”, 變相等於不承認經由“納妾”衍生出來的種種社會關係,例如子嗣和繼承.**** 此事操諸過急,考慮未周,而實質牽涉面卻甚深廣.最失敗的是此舉損害了廣大傳統佛教文化階層的情感, 因為吳廷琰明確地以基督教意識形態作出這種社會改革主張.*** 事實上吳從不掩飾對佛教的厭惡,衷心認為佛教不文明,落後. 吳廷琰與佛教徒後來激烈對立,其發端便於此時.

 

吳廷琰的外交更形成功, 他的開明政治家和基督徒形象極討西方國家和人民的歡心.*** (尤其甘乃廼,這美國史上首位天主教徒總統.) 南越持續得到大量美國援助,甚至法國也向他慷慨解囊. 吳廷琰喜好出國訪問,在國際上很出鋒頭, 被吹捧成能幹有為的亞洲新興政治家.

 

但是一切好景在1960年開始逆轉,這一年…..且看下回分解.

 

 

資料出自《南越第一共和國興亡史:越南戰爭序曲》(2014)唐向宇.

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讀書劄記150427

南越史(三) 骨牌理論 與 胡誌明小徑

掌門執筆

 

上回說至:1954年7月立案的「日內瓦協定」為越南局勢訂出指導框架:A. 以北緯17綫割分南北;  B. 1956年7月進行普選,南北越對等合併.越南國」認為兩者俱不可接受,拒絕簽署. 美國也不是簽署國, 因而可以國家政策支持南越,正式介入印支.*** 美國人為何這樣做?

 

(7)骨牌效應, 又名「多米諾domino牌效應」,

由冷戰理論家 肯南George Kennan提出, 作為遏止共產主義擴張「圍堵政策」的理論依據. 其大意為:

「西方自由主義陣營如果丟失了印度支那, 將會導致整個東南亞地區迅速被共產主義淹沒.**** 這樣一來,美國的太平洋防禦島鏈將被切斷,亞洲盟友日本會被孤立, 而東亞兩大非共國家 印度和巴基斯坦只得向共產集團屈服. 共產主義會蔓延至中東地區,最終威脅到美國和西歐諸國的戰略安全.

 

美國在朝鮮戰場領教過中國“人海戰術”的利害, 深感以性格上反共的南韓尚且無法抗阻共產主義北韓的軍事力量, 其他較為擁共的 柬埔寨、老撾、馬來亞、泰國、緬甸、印尼和菲律賓等多米諾牌國家”, 必然更難抵禦共產集團的常規戰爭攻略.***

中國緊隣北越,極易輸出革命,浸漫南越, 與早前南北韓情勢無異. 17綫本質上就是南亞的38綫, 美國如不及時在南越構築起「防洪壩」,一旦敗勢,噬臍莫及.

 

「骨牌理論」於艾森豪當政期間,在美國外交及軍事專業圈子蘊釀形成. 1961年甘乃迪Kennedy上任總統,正式採納這種想法, 制訂全盤外交及國際戰略政策,實行大規模經濟及軍事援助南越.*****

 

(8)越南共和國

19555月旅居法國的「越南國State of Vietnam」元首 保大向總理 吳廷琰發出指示,著令其交出權力. 7月吳廷琰在軍政大員和美國人(暗地裡)支持下發動全民公投,以98%支持度反過來廢止了保大的元首身份和權力.  10月制訂新憲法,正式建立了「越南共和國Republic of Vietnam」.**** (為求方便,下文仍簡稱為“南越”.)

 

「越南共和國」認為整個越南是統一體, 北越地區雖在控制之外,仍是其不可分割的部分領土. 南越不承認北越政權,也拒絕承認日內瓦協定.*** 反之,「越南民主共和國」(即“北越”) 是承認日內瓦協定的, 於是借南越拒絕普選合併為口實,號召武力統一全國. 據當時美國情報部門估計,北越兵員規模達到40萬人; 而南越只有15萬人.

 

(9)胡誌明小徑

北越的統一運動做法不是直接出兵越過17綫攻打南越, 因為這樣做有違日內瓦協定,必會招致西方列強直接幹預. 而是派遣武裝人員滲透進南越廣大農村地區, 策動反政府活動,以收從內顛覆的效果. 北越的指導方略就是主張“人民戰爭”和“農村包圍城市”的「毛澤東思想」.*****

這些武裝組織在遭到南越政府軍(與及後來參戰的美軍)追剿的時候, 採用遊擊戰方式進行抗爭,成為名滿天下的「越共遊擊隊」.*** 事實上整場所謂“越戰”,竟然是場遊擊隊對抗超級大國的戰爭, 真可說是“大衞與哥利亞對決”了.

 

為了將人員和物資從北越輸送往南越,要穿過中越亂山密林之地, 尤其是必須潛進17綫縱深的“非軍事區”,並通過南越邊防軍的警戒綫. 北越精心開闢的山行祕密通道就是鼎鼎有名的「胡誌明小徑」.***

胡誌明小徑起初設在越南中部, 後來透過中國向老撾和柬埔寨施加政治壓力,移進兩國境內鄰近越南的邊境山區,以避開敵軍的阻截. 老柬兩國對祕密小徑的存在採取“睜一眼,閉一眼”的態度.

 

(10)吳廷琰的早期統治 1955-1959年

1955年底南越建國, 迎來了一段政治相對穩定,經濟較為繁榮的時期.

安穩期有其國際政治背境, 那就是蘇聯改行「修正主義」路綫,觸發中蘇反目; 與及中國奉行「大躍進」激進經濟政策,引致大飢荒. 共產陣營分裂和中國經濟崩潰令到北越無法獲得足夠資源推動統一運動,*** 這是南越得以安穩的外部條件.

 

內部方面,吳廷琰立身清廉,勵精圖治,奉行所謂“開明專制主義”. 他的理想近似李光耀,但是政治才能遠遠不及, 而越南卻龐大複雜,超出新加坡不可以道里計…..

這段時期的吳廷琰內政外交都頗有建樹, 內政上最顯眼的是鏟除國家大患“平川派軍閥”,因而在軍方建立了些微班底和獲得某程度上的支持. 政府又進行“土地改革,強制大地主向國家出售土地,以信貸方式轉售予無地農民.*** 在治理農村方面,政府採行近似越共的工作方式,以爭取向心力,但是成效不彰.

 

在市政和文明建設方面,吳廷琰踏出了決定性步伐. 吳本人及其家族虔信天主教(ie基督舊教),對舊社會種種腐敗風俗深惡痛絕, 首先在西貢全面取締鴉片、賭博和娼妓(及酒吧). 但是這樣做既損害了權勢人士(尤其是軍方)的重大利益, 也打擊了市面經濟和斷絕了很多人的生計.***

其次,透過立法確立“一夫一妻制”, 變相等於不承認經由“納妾”衍生出來的種種社會關係,例如子嗣和繼承.**** 此事操諸過急,考慮未周,而實質牽涉面卻甚深廣.最失敗的是此舉損害了廣大傳統佛教文化階層的情感, 因為吳廷琰明確地以基督教意識形態作出這種社會改革主張.*** 事實上吳從不掩飾對佛教的厭惡,衷心認為佛教不文明,落後. 吳廷琰與佛教徒後來激烈對立,其發端便於此時.

 

吳廷琰的外交更形成功, 他的開明政治家和基督徒形象極討西方國家和人民的歡心.*** (尤其甘乃廼,這美國史上首位天主教徒總統.) 南越持續得到大量美國援助,甚至法國也向他慷慨解囊. 吳廷琰喜好出國訪問,在國際上很出鋒頭, 被吹捧成能幹有為的亞洲新興政治家.

 

但是一切好景在1960年開始逆轉,這一年…..且看下回分解.

 

 

資料出自《南越第一共和國興亡史:越南戰爭序曲》(2014)唐向宇.

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胡志明市專訪 越南李嘉誠 百億地產王國擬港上市

1 : GS(14)@2010-11-14 17:14:14

2010-11-06 iM

上期看過越南工業營商危與機,今期焦點轉移到該國的房地產市場。本港豪宅市況火紅,吸引內地富豪來港掃貨之餘,最近就連向來低調、身份神秘的越南富豪,也因購入天匯的天價豪宅而曝光。越南過去只讓港人想起七十年代香港電台用越南文的廣播「北漏洞拉」,如今在世界舞台上,無論談起「金磚四國」還是「靈貓六國」,地位依然穩如泰山,到底越南最新的經濟面貌會是怎樣?

從飛機俯瞰,胡志明市盡是萬里無邊的小矮屋。入夜,的士在繁華的市中心緩緩駛着,探頭赫然見一幢68層高的摩天大廈忽然拔地而立,外形恰如一朶含苞待放的蓮花。這個香港人眼中的越南船民之都,原來已悄悄變臉!

這幢越南新地標被稱為「蓮花商廈」(Bitexco Financial Tower,簡稱BFT),為目前當地最高的建築物,而背後一擲近3億美元(約23.4億港元)策劃興建的越南地產大王Vu Quang Hoi(Hoi),是當地的地產大亨,身家以百億計。他接受本刊記者專訪時表示,覷準當地經濟起飛,加上大量外資公司湧入,對甲級寫字樓需求愈發殷切,大力發展商廈地產項目。

Hoi表示,集團未來最少有4個包括商廈、住宅及酒店的大型地產項目陸續上馬,估計投資額總值高達30億美元(約234億港元)。他透露,已密鑼緊鼓籌備上市的工作,而香港更是他的心水選擇。

走在胡志明市街頭,到處是電單車萬「車」奔騰的景象,當地人稱為排屋的越南傳統矮樓似在夾道迎賓。在街角轉彎,迎面而來就是68層的BFT摩天大廈。全幢玻璃幕牆加上銀色的基座,這類摩天樓對港人來說雖是司空見慣,單是九龍站上蓋的ICC已樓高118層,差不多是BFT的兩倍,但在越南倒是新鮮事,不少在馬路旁候車的市民,都忍不住一再回頭仰望。

記者登上這大廈,近距離專訪Hoi這位地產大亨。他個子不高,穿上黑色筆挺的西裝,配上大紅領帶,看起來有一點像中國領導人的衣着打扮,當地人人都稱他為「地產界巨人」。八十年代靠紡織成衣起家的Hoi,創富歷程有一點點長實(00001)主席李嘉誠的影子。他於1997年創立越南首個本土礦泉水品牌「Vital」,當年打着「全國首枝按照國際衞生規格生產的優質礦泉水」的旗號,賣到街知巷聞。公司其後再發展水電發電廠、礦業及基建等業務,至2000 年於胡志明市興建全國首幢20層高的商廈Bitexco Office Building,以行動宣告殺入地產界。

事事追求高人一等的Hoi,是一名有野心的企業家,在大廈開幕的記者會上,他一直不苟言笑,唸過演辭後,助手就趕緊為他繙譯,沒有半句「爆肚」,予人不愛交際的印象。但專訪期間,這位巨人不但沒想像中那一股霸氣和嚴肅,反而作風踏實,更顯他的親和力。

愛國心切打造地標建築

訪問甫開始,他就着助手繙譯:「讓我先告訴你一個故事。」記者當然洗耳恭聽。廿多年前,Hoi曾到西方國家進修,到埗後坐上的士,司機便問:「你從哪裏來?泰國?馬來西亞?」Hoi回答:「越南。」於是司機雙手脫開軚盤,做出亂槍掃射的手勢:「越南?嘭嘭嘭嘭!是嗎?」當時年輕的Hoi答不上話,心裏卻非常難過。

「我們不是這樣的,為何全世界都要這樣看我們越南人?當時我對自己說,日後有能力,一定要多做有益國家的事,扭轉別人對越南的印象。」他坦言這信念多年來從未變過,所以打從八十年代開始,每次拓展新業務,他首先問自己:「這件事可否將越南推前一點?」

他一心要把BFT打造成越南的地標建築,「人家提起紐約,定會想起帝國大廈;台北有101;吉隆坡又有雙子塔,但胡志明市發展多年,一直都沒有代表建築。」他又要向世界宣示:「我們不再是那個戰爭連綿的國家!」基於愛國心切,Hoi笑言對項目沒有特別要求,唯獨要將越南國花「蓮花」加入設計概念。

名牌進駐撑起商廈市場

「蓮花商廈」,除了記載着一個越南人對國家的感情和期望外,更重大的意義,在於它標誌着該國的發展新路向。近年,愈來愈多外資公司進駐越南「掘金」,國際性零售品牌逐一進駐,成了該國最大的經濟動力。在全市最繁盛的第一郡閒逛(有如香港中環的市中心),名店LV和Gucci、中價連鎖店Nike,甚至平民化的Bossini都無間斷地出現眼前。臨近開業的商場,裝修圍板寫着「Coming Soon」,然後下面就是密密麻麻的品牌名稱,包括Rolex及Chanel等。

當地的物業顧問斬釘截鐵地說,跨國零售企業撑起了大半個商廈市場,皆因每個初到貴境的外資,都希望落戶第一郡,因此區內甲級寫字樓的需求一下子飈升。

奈何,全個胡志明市現時就只有7幢甲級商廈,連帶BFT近期推出超過3.7萬平方米用地,總供應量亦不過約14萬平方米。有別於香港甚至其他國家,甲級商廈多被銀行及金融業所壟斷。零售樓面租賃代理、世邦魏理仕零售服務主管Simon Dickie笑言:「第一郡的甲級寫字樓,都被國際零售公司搶去了!」他解釋,越南近年才逐步開放,市場以固有的銀行及金融機構為主,這些公司多在越南紮根多年,而且業務發展穩定,故對進駐甲級商廈的興趣不大。

相反,近年到越南發展的零售品牌,一抵埗便嚷着要找最好的甲級寫字樓:「外資在甲級商廈設寫字樓很有優越感,是身份象徵,加上LV、Gucci等國際品牌早於已進駐,為該區建立起跨國零售公司集中地的印象,更容易吸引後來的投資者。」

談到越南的未來經濟發展,Hoi的眼神凌厲並充滿信心,預期今年越南的GDP增長將達7%,較2009年的5.3%高出1.7個百分點,而事實上,越南首三季的GDP增長已達6.5%,Hoi的目標應該指日可待。他憶述2008年全球陷入金融海嘯時,不少外資亦從東南亞各地撤走資金,唯獨是越南的外資沒有離開:「企業只是按兵不動,靜靜等待,證明他們對越南的發展很有信心,連外國人也這麼想,我又怎可以對國家失去信心呢?」

Hoi更用行動對越南經濟發展投下信任票,Bitexco未來將最少有4項分別位於胡志明市及河內大的型工程上馬,包括在胡志明市的多功能住宅大廈Ben Thanh Tower,以及在河內的大型屋苑Hoang Mai Project,預計4項工程的總投資額達到30億美元(約234億港元)。

滙率風暴煞停上市計劃

此外,Hoi亦透露公司正準備在國際市場掛牌。問及他會否考慮來港上市,他謂,幾年前曾有港交所(00388)代表到訪越南,並邀請他於香港上市。事實上,財經事務及庫務局局長陳家強及港交所主席夏佳理亦曾於2007年出訪越南,游說企業來港上市,當時亦有逾10間企業表明有意進軍海外。惟一場滙率風暴掩至,煞停了各個上市計劃。外界預期,越南經濟在今年強力反彈後,未來數年,企業將排隊「走出去」。

Hoi表示,港市場有很多內地中資股上市,中國企業與越企發展相似,故認為香港的配套及環境都非常適合。現時,公司正研究及籌備具體的市場計劃,預計短期內將有結果。但有市場消息指,越南與新加坡發展關係密切,該國亦是Bitexco考慮上市的熱門地點。Hoi最後打趣說:「若果我在香港上市,我第一個通知你!」

Mini Hotel新商機

在是次旅程中充當嚮導及顧問的Kevin Chu來自廣州,20歲在廣州師範大學英語系畢業後,被跨國公司聘請到當時的西貢(現時改名胡志明市)打工,及後設立公司,將內地的新行業如足浴、家品店等引入越南。賺了第一桶金後,再轉戰房地產,多年來發掘無數跟地產有關的新商機。

Kevin表示,進軍地產界後的首項投資是炒地皮:「以前胡志明市外圍的地無人買,後來價升就賣出去。」他透露,2008年以100萬美元(約780萬港元)買入了第七郡一塊250平方米的地皮,現在已升價近一成。

2005年至2007年間,他覷準公寓式住宅開始為當地人所接受,發展潛力應該不俗,遂開始研究優質公寓,到價便掃貨,再分拆出售:「當時每賣一個就賺3,000美元,有時睇啱一次過買幾十個單位,即時以現金落訂,所以當年車尾箱日日都放了千萬現鈔和黃金。」

2007年過後,樓市進入凍結期,他認為即使樓市好轉,盈利亦已大不如前,於是又再另覓一片藍海。無意中,他發現了小型酒店是一門利錢很高的生意,每月隨時淨賺十多萬美元,於是開始潛心研究,他透露來年的大計,就是開展連鎖式小型酒店計劃。而在部署的過程中,又給他發現了新商機。

他表示,市內大部分小型酒店(由10多間房至40間房不等)已開業十幾年,裝修過時又殘舊,但就算老闆有意翻新,在當地亦很難找到平、靚、正的建材。「現時很多建材都購自內地,但會有批發商肯買十幾套門鎖給你嗎?有!但價錢一定很貴。」

於是,他便想出在內地購入大量不同款式、不同類別的建材及傢俬,並豪裝建成的兩間連鎖酒店作為「Show Room」,再向市內的酒店推銷。「你知道全胡志明市有幾多間Mini Hotel?保守估計最少有三、四萬間!這個商機,應該是十多年來最大的了!」

商廈租金將升一成

翻查紀錄,記者發現到一個奇怪的情況,就是在供求嚴重失衡的情況下,甲級寫字樓的租金在過去一年不升反跌,由2009年第三季的每平方米40.8美元,下調由今年第三季的36.7美元,跌幅一成。Simon Dickie解釋:「一年前外資突然湧入,受熾熱氣氛影響,個個你搶我又搶,但一年後的今日,大家已冷靜下來,摸熟了市場,又有數據分析,遂提出更合理的價錢。」

但Simon預期,上述情況將隨着BFT推出市場而產生微妙變化。據悉,BFT甫推出市場,其租金已突破上述數字,每平方米叫價由45美元至70美元,但仍不乏捧場客。Hoi表示,BFT尚未正式啟用,但公司早前已跟跨國公司、全球最大辦公室解決方案供應商Regus簽訂租約,租出1,000平方米的寫字樓,另外有超過40%的單位正在洽商階段,他預計寫字樓會在短期內被市場消化。

那麼,地產商會否乘機再一次開天殺價?Simon Dickie笑說:「越南人好聰明的!」他謂,當地地產商早已認定目標租客為國際零售品牌,亦清楚公司初到貴境必有自己的預算上限,絕不會因為追求優越感而令發展計劃超支,所以亦樂於將價就「客」。他預期,未來甲級商廈的租金,只會平穩而緩慢地上升10%左右。

越南碧桂園吸中外客

今年的越南住宅市道異常暢旺,無論是新樓或是二手樓,市民都排隊入市。但由於越南土地供應遠較香港充裕,而且入市的均為用家而非炒家,因此住宅升幅較為穩定。

根據第三季經濟數據顯示,越南於該季度推出的一手「上車盤」,每平方米由563美元至923美元(約4,391港元至7,199港元)不等。而二手市場的高、中、低檔次住宅,每平方米分別叫價1,898美元(約1.48萬港元)、992美元(約7,738港元)及726美元(約5,663港元)不等。由於陸續有新住宅落成,供應相對較穩定,預計升幅介乎7%至10%。

集中今年置業掀購買潮

既然住宅升幅平穩如斯,為何又會掀起購買潮?要細釋因由,房地產顧問公司高力國際董事Peter Edward Dinning謂一切必得由2007年說起。他憶述,越南盾於2008年被國際炒家猛烈狙擊,導致通脹由2007年的8.3%,一下子躍升至2008年的 22.9%。當時越南政府為了對抗通脹,一年內三度加息,最高達18厘,故當時大部分企業及市民也將資金存入銀行收息,而股市、樓市則無人問津。經歷了艱難的一年,政府終將通脹降至2009年的5.3%低水平,市道開始重回正軌。而經過一整年的觀察期後,市民今年終有信心入市。

僑居越南多年的港人湯紹漢,是當地房地產發展機構Asian Fame Development Limited的總經理,他對樓市有更深入的理解。「2008年個個收息無人買樓;2009年剛剛恢復元氣觀望一下,到今年市況好,3年來有置業打算的人都谷埋在今年買樓,需求點會唔多?」另外,他謂傳統越南家庭習慣兩代同堂住在排屋,但有不少家庭近年已發展至第三代,分支家庭太大太繁瑣,造就了一批年輕的第三代往外搬遷,形成新的住屋需求。

第三代遷偏遠新發展區

以前,礙於越南的交通配套尚未完善,故越南人都喜歡聚居在市區裏,加上買地建排屋才可以顯出自己的身家顯赫,故一聽見偏遠地方的多層式公寓,他們都會雙手打叉說:「No Way!」不過,這些舊有觀念已隨着城市發展而有所改變,尤其是對於那些剛畢業、沒積蓄,但又要買樓的第三代來說,遷到較遠的新發展區,或住到價錢較便宜的多層住宅,其實是不俗的選擇。

來自廣州,在當地從事地產發展的Kevin Chu,雖不是越南第三代人,但兩年前仍選擇移居新發展區的第七郡。訪問當日,Kevin駕着寶馬四驅車來接載記者,先到露天茶座喝咖啡,再開車到素有「越南碧桂園」之稱的第七郡。

車子開了不久便抵達,所謂的「較偏遠」,其實只不過是20分鐘車程。第七郡又名「富美興」,以廿年前第一家進駐該區的台灣公司命名,是香港及台灣人聚居的熱門地。富美興的邊緣地皮有3個模樣:一是等待建樓的草地;一是起準備動工的空地;另一則是已動工的地盤。車子直驅中心地帶,便見路旁一幢幢雪白簇新的別墅,後面排着幾幢同系的高樓;另一邊則是一排兩、三層的平房,每間的外型都獨一無二:High-tech的玻璃屋、歐陸風情小白屋,還有古典的紅磚屋等。

華洋社區吸引外藉人士

Kevin充當導遊:「外型一致的大型屋苑,均由發展商興建再出售,而那些特別的小屋,則是屋主買地後再找人設計。」他謂,地產商為將該區打造成「華洋小社區」,在發展初期先興建美侖美奐、設備齊全的國際學校,以及不同國家的專屬學校,後再建大型屋苑,結果成功吸引不同國籍的人遷入,打響了名堂。

現時該區的地皮不斷向外發展,來年陸續有住宅落成。Kevin指,當中發展不盡是豪宅和貴價名牌屋苑,亦有中價多層住宅和小型屋苑,相信可吸引第三代分支家庭進駐。湯紹漢指,該區樓價約為2,000美元(約1.56萬港元)一平方米,是第一郡樓價的四成左右,相對起一般越南年輕家庭每月約2,000美元至 2,400美元(約1.87萬港元)的收入,仍屬可負擔範圍。

另一邊廂,那些對市區情有獨鍾的準業主,其實還可以考慮市內的混合式商住大廈(Complex)。雖然,政府早年為了控制第一郡人口,已禁止該區再興建或重建住宅,但毗連的第二及四郡,卻是天秤處處,陸續有住宅落成。以Bitexco Group為例,它們近年在胡志明市內大力發展混合式商住大廈,向着「一樓一區」的目標進發。

主席Vu Quang Hoi表示,希望做到「住客在同一幢大廈裏工作及居住,放工後可到同座的商店和酒店消費。」該公司新項目Ben Thanh Tower,就包含了寫字樓、住宅、酒店及零售於一「樓」。

港人越南買樓危與機

越南直至現時為止,仍未正式向非國民開放住宅房地產市場。以往,外商或外國人要在越南置業,便需透過越南公司的名義,或者找本地人合資。不過,最近有發展商以「長期租賃」的形式,建議外國買家與公司簽訂50年的租約,而買家在一筆過付款後,便可擁有該物業50年的使用權,即變相「買樓」。

可是畢竟那份只是租約,買家在法律上並無正式擁有該物業的權利,權責含糊之餘,更隨時因發展商出現問題而招致損失。湯紹漢表示,以往香港人在越南買樓,多因為他們要在越南開展生意:「既然開廠,最少都會在越南留十年八載,又或者被公司派駐越南3、5年,與其住Serviced Apartment每年要付4、5萬美元(約31萬至39萬港元)租金,不如乾脆買個單位。但若貿貿然來越南買樓投資,則風險太高。」

以長期租賃的形式買樓雖有風險,但亦可能可以轉危為機。湯紹漢解釋,每張租約均會列明若政府日後放寬有關政策,發展商須與買家重新簽訂正式買賣合約。外間一直認為,越南政府放寬有關限制是遲早問題,加上樓市不斷升溫,若港人有勇氣在新政策出台前趕上尾班車,說不定可藉此賺一筆!

跨國零售商聚焦消費新世代

胡志明市的周末,大型商場Vincom出入的多是本地人,商場內人頭湧湧,一個個年輕女性或Young Couple,拿着大包小包從名店走出來。而在Cafe內的客人,都是十來歲的學生,身上總找到一、兩件如Nike、Sony的「有名之物」。記者在越南的最後一晚,恰巧是萬聖節,市內的「鬼」比預期多,年輕男女都悉心打扮,在名店前拍照留念,又或者在酒吧內盡興。有當地居民說,以前慶祝萬聖節的人都是外國人,越南人扮鬼扮馬到街上慶祝,是近兩年才興起。零售樓面租賃代理、世邦魏理仕零售服務主管Simon Dickie說:「越南現時有8,700萬人口,25歲以下的年輕人口佔六成,而這些人正是跨國零售商的聚焦!」

根據當地政府的資料顯示,越南今年首10個月共批出759項外資對外直接投資(Foreign Direct Investment - FDI)的項目,涉及金額估計高達128億美元(約998.4億港元),預期未來將持續增長。

Simon指,外資到越南搞零售,在攻方面就不斷開店,因此在近半年,商舖的空置率不斷下降,租金已較上一季升了7.1%。由於越南的消費市場處於極幼嫩的階段,當地人不會視Shopping為一種生活習慣,所以零售外資的另一項任務,就是要教育年輕人如何消費,惟有不斷擴充需求,零售才有發展。

「這班人還很年輕,甚至是個沒收入的學生,但卻是未來潛力最大的消費群。所以,近年外資都花很多資源在行銷上,盡量給予他們有趣的消費經驗,給他們示範甚麼是購物文化、穿甚麼才是最入時,甚至擁有哪隻牌子的手機才算得上有品味,亦會宣傳扭轉其生活態度,他們應享受生活的意識及慾望;鼓勵透過商品提高生活質素。」

據悉,越南人在首10個月花費在零售商品及服務上的總額,已高達致1,282萬億越南盾(約5,095.6億港元),較去年同期大幅上升25.1%。而受零售市場的帶動,10月的消費物價指數為109.66,較9月上升1.05%,然而跟去年同期相比,則上升了9.66%。

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越南李嘉誠 Profile

姓名:Vu Quang Hoi(中文譯名:光會)

1969年生於越南太平市,今年47歲

已婚,育有3子女

大學畢業,於越南取得工程學士學位

事業:

1989年:Binh Minh Import Export Production and Trade Co., Ltd(譯作:黎明進出口產品及貿易公司副總裁)

1998年:Bitexco Group主席及副總裁

2008年:Bitexco Group主席及CEO

行業:

紡織及成衣、礦泉水生產、水力發電廠、基建、金融投資及礦業

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越南小資料

˙人口約8,600萬,全球排名第13位

˙越南是世界第2大咖啡出口國,僅次於巴西

˙1995年,越南成為東盟(ASEAN)成員國之一

˙2007年1月11日,越南正式加入世界貿易組織(WTO)
胡誌 誌明 明市 專訪 越南 李嘉誠 李嘉 百億 地產 王國 擬港 上市
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超區白票率跌胡志偉:市民重視關鍵議席

1 : GS(14)@2016-09-09 05:20:05

【本報訊】上屆曾經有多達8萬人投白票的超級區議會功能組別,今屆白票數目下跌至7.3萬票,白票率由4.84%跌至3.69%。這個曾經遭人批評的超級區議會功能組別,先後有多個反對的政黨派人參選,如今白票率也下跌,當年提出超級區議會的民主黨立法會議員胡志偉認為,市民重視這個議席帶來的關鍵意義和影響,因此不欲投白票。人民力量曾經於2012年立法會選舉前,在報章賣廣告,呼籲市民杯葛超級區議會功能組別,在選舉日投白票或拒領票。不過,4年過去,今屆超級區議會功能組別意外成為焦點,選前外界均以為最後一席由民主黨鄺俊宇大戰民建聯周浩鼎,不少人因為想周輸,故寧投鄺俊宇。由於鄺俊宇選前民調偏低,即使民主黨呼籲港島、新東選民票投涂謹申,但不少人為力保泛民3席,也自行轉投鄺俊宇,最終鄺俊宇以逾49萬票成為票王,而上屆票王、一直在民調領先的涂謹申則差點落選,最後階段還要告急。



投票人數增31萬

這種氣氛或許導致今屆超級區議會的白票率減少,今屆超區最終有約198萬人投票,投票人數較上屆增加31萬人,扣除所有名單的得票,投白票或廢票的選民有約7.3萬人,較上屆減少約7,800人,白票率亦由上屆的4.84%跌至今屆的3.69%。當年提出超級區議會方案的九龍東立法會議員胡志偉認為,由於今年沒有如2012年時的白票運動,加上市民重視這個議席帶來的關鍵意義和影響,擔心泛民失去議席,敗給建制派,導致他們決定不投白票。胡又指,今次多個政團也有競逐超區議席,證明超區提供空間讓不同組織參與。超級區議會功能組別是2010年由民主黨胡志偉提出,獲中央和特區政府接納,方案曾遭部份民主派反對,更令民主黨在2010年政改方案中成為眾矢之的,最終政改方案獲通過。■記者姚國雄




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超區 區白 白票 票率 率跌 跌胡 胡誌 誌偉 市民 重視 關鍵 議席
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越捷航空登港 直飛胡志明市

1 : GS(14)@2016-09-17 15:26:33

【明報專訊】有「比堅尼航空」之稱的越南廉航越捷航空(VietJet)登陸香港,從12月起開通每日直飛越南首都胡志明市航線,更推出限時免費機票搶客。越捷將於12月9日在港首航,首兩日往返機票售價約1252元,較現市面最低價低逾四成。

冀3年內覆蓋亞洲大部分地區

公司副總經理阮氏翠萍在接受本報專訪時表示,除現有乘客,越捷更重視創造新客流,目前乘客回頭率高達96%。若按現時越捷所使用180座的空巴A320客機計,希望一年內香港赴越乘客單機佔比可達兩成至三成,倘首條航線成功,明年將在港再推新線,包括峴港、芽莊、海防等均在考慮範圍。

她表示,越捷將於今年再推胡志明市至台灣高雄與柬埔寨暹粒,以及河內至韓國釜山3條航線,將國際線總數由18條增至21條,將重點發展北亞與東盟地區,冀3年內增至36條,覆蓋亞洲大部分地區。對於是否會在香港航線推出「空中比堅尼騷」,阮氏翠萍表示表演是希望令乘客開心,「如果乘客有興趣,為什麼不呢?」

成立於2011年的越捷為越南首間民營航空公司,現時佔越南國內逾四成市場份額,2015年經營溢利達1萬億越南盾(約3.48億港元),市場預計上市估值達10億美元(約78億港元)。阮氏翠萍表示,根據越南法律,公司必須先於國內上市,料可於今年內先在越南掛牌,惟仍未決定選擇香港或新加坡作為海外上市地。

料年內越南上市

她續稱,上市所募資金將用於機隊擴張、科技發展與培訓項目,公司現時已訂購99架空巴A320 neo與A321客機,並有20架附加選項,近期更再訂100架波音B737 Max200,斥資113億美元(約881.4億港元)。越捷亦會更新其訂票系統,最快於明年在其網上平台加入買旅遊保險與預訂酒店住宿,更會提供「貸款買機票」服務。


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越捷 航空 登港 直飛 飛胡 胡誌 誌明 明市
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胡志偉當選民主黨主席 「阻止政府建制予取予攜」

1 : GS(14)@2016-12-06 03:50:04

【本報訊】民主黨選出第十二屆領導層,54歲的九東立法會議員胡志偉在無競爭下獲該黨92%信任票當選主席,羅健熙及李永成則高票當選副主席。胡志偉指當選後首要工作是動員全黨及市民在議會內外向特首梁振英全面還擊,一再強調議會內會用盡一切《議事規則》容許的方法,阻止政府及建制派予取予攜,形容政府最近司法覆核4名議員資格等同向選民宣戰,「我哋絕對同梁振英勢不兩立」。記者:陳雪玲民主黨舉行黨員大會改選領導層,胡志偉在無對手下當選,獲282張信任票,不信任及棄權票合共23張。胡被問到是否只做一屆,他說希望任期內完成黨政分家修章工作,如成功相信未來不會由立法會議員出任主席,如不成功屆時黨亦要另覓高明。


推動修章黨政分家

副主席除了羅健熙爭取連任,還有原秘書長李永成及中委林子健,3人角逐兩個副主席職位,結果與胡共組名單的羅、李高票當選,分別有222票及209票,林則以122票落選,連競逐中委亦失敗。27個中委有老將亦有新面孔,但有參選中委的人稱,昨午傳出「8人封殺名單」,分別是馮卓奇、洪寶華、林立志、文念志、區鎮樺、唐偉強、徐生雄及丁仕元,最後僅丁一人以最低票當選。區鎮樺選舉後向黨友發訊息指越被封殺越要出聲,「有人同我講,得罪大佬冇運行,我就係曾經直指問題根源在那(哪)嘅人」。新任正、副主席會後見記者,胡志偉強調上任後除處理黨政分家的修章工作,更要向針對4名民主派議員提出司法覆核的梁振英還擊,包括在地區層面動員反擊,並在議會內用盡《議事規則》容許的合理程序及不影響民生下,阻止政府及建制派予取予攜,更重要是阻止梁振英連任,促中央反思,連民主派最溫和一翼都要向梁宣戰,「梁振英仲係咪(特首)適合嘅人選﹖」羅健熙補充,民主黨沒有因換屆而溫和或激進,會把持一貫路線,「(若)梁振英選擇開戰,民主黨會奉陪」。談到特首選戰,胡說民主黨不會派人選特首,最大目標是令梁振英不能連任,認為民主派出選只會令局面更加混亂,目前首要做好選委會選舉,民主派取得最多議席方可迫使梁振英下台,期望能找到一個在撤銷人大8.31決定前提下重啟政改的參選人。




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胡誌 誌偉 當選 民主黨 民主 主席 阻止 政府 建制 予取 取予 予攜
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黨友無意追究胡志偉特赦論

1 : GS(14)@2017-04-22 10:18:28

【本報訊】民主黨主席胡志偉(圖)前晚收回「特赦和解論」,並就言論致歉後,今晚將再在民主黨中委會交代事件。胡志偉昨早接受電台訪問時承認有關言論是思慮不周,認為目前不是時候用特赦形式,未來會謹言慎行。有日前曾狠批「特赦和解論」的民主黨黨員指,胡已就事件道歉,加上事件不涉誠信問題,無意再作追究。


胡稱會謹言慎行

胡志偉昨稱其言論引起的社會討論超出預期,認為公眾及黨內意見都清楚反映自己不夠深思熟慮,亦未有在黨內充份溝通,最終引起公眾討論及反彈,有關責任應由他承擔,故決定收回言論及道歉。胡指不適當的說法在不當的時刻提出,即使有良好意願,都會引起社會不同反應,認為收回言論是最適當的處理,又指黨內壓力反映自己有做得不理想的地方,未來會謹言慎行。問到是否有需要辭去黨主席一職,胡稱現階段已處理事件,民主黨中委會今晚開會,相信黨友會進一步討論及處理。前日狠批有關言論的該黨立法會議員許智?昨稱,接受胡的道歉,認為對方只是一時失言,不涉誠信問題,無意再追究。同樣曾批評胡志偉言論的該黨立法會議員林卓廷亦指,胡只是善意提出建議,加上已公開道歉和收回言論,無意再猛烈批評對方。行政會議成員鄭耀棠昨被問到政府是否可能特赦佔中參與者時強調是「無可能嘅事」,因香港是法治之區,一定要按法律辦事。■記者林俊謙




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黨友 無意 追究 胡誌 誌偉 特赦
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地鐵通車 帶動胡志明市樓價 仲量聯行:去年樓價平均升7%

1 : GS(14)@2017-09-17 11:41:07

【明報專訊】越南胡志明市近年發展迅速,相比起筆者在2011年到訪時,多了許多現代化建築,當地人表示,近年日本企業積極投資越南,城市規劃及基建也較之前有改進。胡志明市在今年底及明年也有不少新盤落成,加上預期最快明年地鐵通車,交通擠塞情况將得到改善,胡志明市吸引力自然提升。

明報記者 龍彩霞

第一太平戴維斯(Savills)銷售經理Romain Piasecki表示,胡志明市新盤開售都得到香港及中國內地買家支持,在越南購買物業要留意土地所有權,而外國人從發行所有權證書之日起最多擁50年所有權(在50年後可以再申請續期50年)。

外國人可獲50年所有權

越南上年經濟增長略為放緩至6.2%。該國於2016年初發生嚴重旱災,令稻米出口貨值下跌21.2%。雖然農業表現低迷,但反觀其他經濟行業仍然向好,其中工業及建造業顯著增長7.6%。外資企業對越南的投資意欲依然強勁,年內海外投資流入上升9%至158億美元的歷史高位。由於越南盾匯價穩定,年內兌美元匯價僅下跌1.2%,因此通脹仍處於可控水平。

不少國際機構對越南經濟增長前景保持樂觀,預期受內需殷切及以出口主導的製造業帶動,今年仍會是區內表現最佳的國家之一。

根據亞洲房產網指出,雖然越南現在很大程度上仍然是未發展國家,但海外投資者應該注意的是,當地的有效人口超過9500萬,而其中60%的人口為勞動人口,加上平均年齡27歲,人口年輕,生產力高,意味越南可以有潛力及空間發展經濟。

新加坡人開始投資當地物業

同時,這亦代表越南地產市場將會繼續發展,無論是自住還是作為地產投資,這些勞動人口將會是下一批購買越南物業的潛力買家,2017年第一季在越南錄得新登記的外國直接投資升幅為77.6%。有報道指,新加坡人也因為越南物業價格低廉,開始在當地投資。政府亦正制定法律框架,以吸引更多海外投資。

越南自2015年向海外投資者開放房地產市場,仲量聯行報告顯示,高端和豪宅公寓住宅平均叫價分別為每方呎1585港元及2882港元。另外,Romain Piasecki表示,以去年該公司代理一些一手物業為例,今年升值了8%至10%,仲量聯行報告亦顯示去年胡志明市物業價格平均上升7.4%。

外地買家難承做按揭 可分3年付現

不過,Romain Piasecki表示,海外投資者在胡志明市買物業較難承做按揭,多數會以全現金支付,但可以3年攤付,首期為10%。當地人表示,現時每月收入500萬越南盾(約1718港元),需要與父母同住及節衣縮食,若可以有1000萬越南盾(約3437港元)則可以租樓,生活較舒適。Romain Piasecki指出,現時高端和豪宅公寓購買力主要是來自海外投資,或其他國家派駐當地工作的人士。要留意的是,在越南購買物業,外地買家須親自前往越南簽約,亦須在當地開設銀行戶口才能完成交易。

外資多於第二郡設廠 住屋需求料增

Romain Piasecki指出,胡志明市第一郡是越南首府的核心商業區,不過由於區域面積有限,少有新樓盤供應,愈來愈多新樓盤進駐第一郡隔河相望的第二郡,這是越南樓市近年的重要變化之一。第一郡與第二郡以西貢河相隔,連接兩郡的西貢河隧道(又名首添隧道)於2011年建成,令第二郡與第一郡之間交通極為方便。第二郡亦緊鄰西貢高科技園區(Saigon Hi-Tech Park)地處的第九郡,該區是海外投資設廠的熱門地,英特爾和三星電子在此均有設廠,增加了第二郡的樓市需求。再者,地鐵第一線及第二線也鄰近第二郡,未來交通料更方便。

[海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0313&issue=20170915
地鐵 通車 帶動 胡誌 誌明 明市 樓價 仲量 聯行 去年 平均 7%
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越南放寬海外買家置業 胡志明巿廉價住宅交投跑贏大巿

1 : GS(14)@2017-10-01 20:10:51

【明報專訊】2015年越南推出新房地產法案,放寬海外買家在當地置業條件,加上當地樓市經歷一段調整期後,逐漸走出低谷。有顧問表示,自此胡志明市平均樓價上升最多15%,而現時平均租金回報達到8厘,並稱約800方呎公寓的租金回報相對理想。雖然傳統概念單位愈大回報愈理想,但投資者需要留意,近年該市別墅的吸收比率(即成交量相對供應量比率)維持約30%,有供過於求迹象。另有數據顯示,廉價住宅佔整體成交逾六成,表現繼續跑贏大市。

根據亞洲房產網資料顯示,越南新房地產法案推出後,海外買家能購買當地所有類型房屋,但不能持有項目整體30%以上單位,獨立屋比例則不能超出10%,買入單位獲最多50年所有權,如獲當局批准或可延期。稅項方面,外國人出售越南物業增值稅為10%,轉售所得的收入需繳2%個人所得稅,租金收入則需各付5%增值及個人所得稅。

外國人出售物業 須繳10%增值稅

國際物業顧問公司Ashton Hawks執行董事賴遠方稱,胡志明市樓市開放後樓價平均每年升10%至15%,平均租金回報為8厘,當中面積700至800方呎公寓的租金回報相對理想,因較易租出,但小於600方呎單位則較難租出。他續稱,胡志明市第二郡樓價較第一和第三郡低約一半,因供應較多,而目前第一郡平均樓價為每平方米5000至8000美元。他估計,本港市民佔當地海外買家比例約5%,主要仍以韓國、新加坡和台灣買家為主,而他們大多於當地擁有業務。

700呎公寓租金回報較理想

第一太平戴維斯報告指出,越南經歷2011年樓市泡沫爆破後,胡志明市樓價指數於去年顯著上升,但於今年第二季放緩至93點 ,按季微升1點。報告把住宅劃分為3個等級,Grade A為每平方米價格高於2000美元,Grade B介乎1200至2000美元,Grade C則低於1200美元。期內Grade C表現持續理想,佔整體銷售62%,而GradeB銷售亦按季升35%。自2010年起,Grade C供應平均增長維持在15%,由於接近市民負擔水平,這類住宅表現持續跑贏大市。該行稱,位於胡志明市西部的第六和第八郡,以及Tan Phu和Binh Tan區將是未來着重發展Grade C住宅區域,這些地區擁有龐大土地供應,加上基建改善將成為樓市重要動力。

外國人二手市場交投較少

投資海外地產時,除了參考樓價和租金回報,亦需考慮承接力和二手市場等因素。仲量聯行第二季報告顯示,胡志明巿一手公寓樓價錄得1.3%按季增幅,別墅或排屋升幅達5.1%,其樓價介乎13.5萬美元至35萬美元,但二手公寓價格按季跌1.5%,因為龐大供應令價格壓力漸增。該行預料直至年底,新公寓供應會達2.7萬伙,以低價住宅為主,而新別墅或排屋供應更會創2000年來新高。

另外,第一太平戴維斯數據顯示,今年首季胡志明市別墅的吸收率為34%,自2015至今一直維持在約30%,2014年首季更曾跌至19%。這或反映當地樓市出現供求錯配現象,高級住宅供應較多,但大部分需求卻集中於中低端市場。賴遠方亦表示,由於越南只是開放樓市予海外買家不久,目前外國人二手市場並不活躍。

匯價方面,越南盾兌美元近年持續下跌,最新報每美元兌2.27萬越南盾,但走勢仍大致穩定,這是由於外匯供應量充足,外匯波動不大和國內各銀行囤積大量外匯。越南盾相比歐元和日圓穩定,另一原因是當地實行有管理的浮動匯率制度,類近人民幣匯率制度,根據對上一日銀行間的越南盾兌美元匯價和國內外市况,設立中間匯價。

越南盾匯價相對歐元日圓穩定

另外,越南地產商SonKim Land(SKL)發展的新盤Serenity Sky Villas將於本港發售,推出12個單位,入場費約1000萬元,租金回報可達6厘。項目位於胡志明市第三郡,將於2018年第四季落成,2019年首季交付。

明報記者 王俊騏

[王俊騏 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3748&issue=20170929
越南 放寬 海外 買家 置業 胡誌 誌明 明巿 廉價 住宅 交投 跑贏 贏大 大巿
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胡志明市大搞基建 樓市看漲 放寬海外投資 留意須兩年內付清全數

1 : GS(14)@2017-12-26 13:27:09

【明報專訊】投資海外地產如隔山買牛,更要多些了解當地經濟,好像筆者出差越南胡志明市時,見有不少基建發展,目前最大規模是將於2020年通車的地鐵,不少地產發展商已在附近插旗,興建住宅。不過,到當地置業最大缺點是海外買家不可以承做按揭,規定兩年內要支付全數。另外,有意投資當地物業的準買家,除了要留意地點外,還要注意貨幣走勢,因為貨幣貶值,物業變相也貶值。

普華永道的行業調查顯示,投資者選胡志明市是因為它是租金增長最快的城市,越南今年預計經濟增長6.7%,和印度一樣強勁,給這兩個國家的寫字樓物業帶來投資機遇。在普華永道對房產業的調查中,印度和越南的寫字樓物業最吸引外資參與。

投資者最傾向於將越南與10年或15年前的中國相比。目前越南的經濟增長速度達7.4%,政府的官僚主義仍然是投資者的憂慮,該國政府對外資的投資管制正在逐步放開。調查顯示投資者選胡志明市是因為租金收入增長快,反映了投資者相信越南的經濟增長將惠及樓價。

料經濟增長強勁 惠及樓價

然而,要留意的是,儘管越南的崛起勢頭令人矚目,但該國的房地產投資機會在數量和規模上仍然偏小。第一太平戴維斯越南公司的一份報道稱,逐步增長的城鎮化比率、日漸縮小的家庭規模,以及獨居的趨勢,促進了豪宅的發展。

另外,價值25億美元的大規模鐵路項目「西貢地鐵」將於2020年落成通車,中央商務區沿西貢河邊的拓展城區也預計將於2025年完成建設,這些也有利於行業發展。

至今仍被稱為「西貢」或「HCMC」的胡志明市,西貢河從城中心流過,該市有24個郡,其中最繁華、物價最貴的是第一郡、中央商務區。儘管富人多住在其他區,但第一郡仍然是所有高級國際商務設施的樞紐地帶,包括頂級酒店、地標商廈及奢侈品零售商舖。

世邦魏理仕越南公司高級董事董棟(Dung Duong)指出,豪宅佔全市住宅供應的比例不足2%,「胡志明市豪宅市場較小,整個城市的豪華公寓數量大概有4200伙,但新的供應量將增加一倍以上,預計到2020年,我們將有5000多個豪華單位落成」。房價也反映了第一區的房產供應和土地儲備有限。根據世邦魏理仕本年度第三季的《房地產市場洞察》報告,豪宅單位已經售出88%,價格按年升了8%。

豪宅價年升8% 仍較東南亞國家低水

亞太國際地產發表評論指,胡志明市開始城市化發展,故將不少基建升級。其中斥資2.49億美元(約19.5億港元)興建的全新地下鐵路系統,屆時每日載客量料有18.6萬人次,相信有助紓緩地面交通壓力,人口流動也帶動住屋需求。

另外,政府斥資16億元美元(約125億港元)興建的隆城國際機場(Long Thanh International Airport),將於2025年落成,取代現時的新山一機場,連接胡志明市及世界各地。現有的新山一機場將改為國內航線機場,來往越南各個城市將更方便。

年輕人口龐大 住宅需求有保證

目前胡志明市住宅平均呎價約4000港元,對比東南亞同類城市如泰國曼谷約8000港元仍算低水,加上當地兩年前通過新的房地產法,容許更多海外買家於當地置業,料在基建及法例兩者帶動下,當地物業可有更大上升空間。

事實上,胡志明市於物業市場開放以來,已錄得按年10%升幅,而當地有約七成人口為30歲以下,相信無論未來國內及國外對胡志明市房地產都有一定的需求。以往海外買家,必須持有越南工作簽證才可於當地購買房產物業,新的住宅物業法下,容許持有有效入境證明的海外人士買入物業,並可擁有50年租賃物業權,業權屆滿亦可續期。需注意的是,海外買家必須親身前往越南簽署買賣合約,而當地銀行暫時未能為海外買家承做按揭,因此,如欲購買越南物業須要注意資金問題。

發展趨勢如10年前中國 基金看好

城市土地學會(ULI)及羅兵咸永道(PwC)聯合編制發表的《2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告》顯示,胡志明市投資前景排名第五,發展前景排名第二,由於其經濟發展軌迹與早期中國相似,因此大型地區發展商及愈來愈多私募基金均看好當地市場,他們預計其房地產價格將會出現類似中國內地市場的上漲趨勢。儘管越南官僚機構仍然是個問題,但情况已得到緩解。就目前越南市場提供的優勢條件下,料比起其他東南亞國家更佳,因此越南仍然是日本及韓國投資者最愛投資的國家。

明報記者 龍彩霞

[海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5925&issue=20171222
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