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胡志明市專訪 越南李嘉誠 百億地產王國擬港上市

1 : GS(14)@2010-11-14 17:14:14

2010-11-06 iM

上期看過越南工業營商危與機,今期焦點轉移到該國的房地產市場。本港豪宅市況火紅,吸引內地富豪來港掃貨之餘,最近就連向來低調、身份神秘的越南富豪,也因購入天匯的天價豪宅而曝光。越南過去只讓港人想起七十年代香港電台用越南文的廣播「北漏洞拉」,如今在世界舞台上,無論談起「金磚四國」還是「靈貓六國」,地位依然穩如泰山,到底越南最新的經濟面貌會是怎樣?

從飛機俯瞰,胡志明市盡是萬里無邊的小矮屋。入夜,的士在繁華的市中心緩緩駛着,探頭赫然見一幢68層高的摩天大廈忽然拔地而立,外形恰如一朶含苞待放的蓮花。這個香港人眼中的越南船民之都,原來已悄悄變臉!

這幢越南新地標被稱為「蓮花商廈」(Bitexco Financial Tower,簡稱BFT),為目前當地最高的建築物,而背後一擲近3億美元(約23.4億港元)策劃興建的越南地產大王Vu Quang Hoi(Hoi),是當地的地產大亨,身家以百億計。他接受本刊記者專訪時表示,覷準當地經濟起飛,加上大量外資公司湧入,對甲級寫字樓需求愈發殷切,大力發展商廈地產項目。

Hoi表示,集團未來最少有4個包括商廈、住宅及酒店的大型地產項目陸續上馬,估計投資額總值高達30億美元(約234億港元)。他透露,已密鑼緊鼓籌備上市的工作,而香港更是他的心水選擇。

走在胡志明市街頭,到處是電單車萬「車」奔騰的景象,當地人稱為排屋的越南傳統矮樓似在夾道迎賓。在街角轉彎,迎面而來就是68層的BFT摩天大廈。全幢玻璃幕牆加上銀色的基座,這類摩天樓對港人來說雖是司空見慣,單是九龍站上蓋的ICC已樓高118層,差不多是BFT的兩倍,但在越南倒是新鮮事,不少在馬路旁候車的市民,都忍不住一再回頭仰望。

記者登上這大廈,近距離專訪Hoi這位地產大亨。他個子不高,穿上黑色筆挺的西裝,配上大紅領帶,看起來有一點像中國領導人的衣着打扮,當地人人都稱他為「地產界巨人」。八十年代靠紡織成衣起家的Hoi,創富歷程有一點點長實(00001)主席李嘉誠的影子。他於1997年創立越南首個本土礦泉水品牌「Vital」,當年打着「全國首枝按照國際衞生規格生產的優質礦泉水」的旗號,賣到街知巷聞。公司其後再發展水電發電廠、礦業及基建等業務,至2000 年於胡志明市興建全國首幢20層高的商廈Bitexco Office Building,以行動宣告殺入地產界。

事事追求高人一等的Hoi,是一名有野心的企業家,在大廈開幕的記者會上,他一直不苟言笑,唸過演辭後,助手就趕緊為他繙譯,沒有半句「爆肚」,予人不愛交際的印象。但專訪期間,這位巨人不但沒想像中那一股霸氣和嚴肅,反而作風踏實,更顯他的親和力。

愛國心切打造地標建築

訪問甫開始,他就着助手繙譯:「讓我先告訴你一個故事。」記者當然洗耳恭聽。廿多年前,Hoi曾到西方國家進修,到埗後坐上的士,司機便問:「你從哪裏來?泰國?馬來西亞?」Hoi回答:「越南。」於是司機雙手脫開軚盤,做出亂槍掃射的手勢:「越南?嘭嘭嘭嘭!是嗎?」當時年輕的Hoi答不上話,心裏卻非常難過。

「我們不是這樣的,為何全世界都要這樣看我們越南人?當時我對自己說,日後有能力,一定要多做有益國家的事,扭轉別人對越南的印象。」他坦言這信念多年來從未變過,所以打從八十年代開始,每次拓展新業務,他首先問自己:「這件事可否將越南推前一點?」

他一心要把BFT打造成越南的地標建築,「人家提起紐約,定會想起帝國大廈;台北有101;吉隆坡又有雙子塔,但胡志明市發展多年,一直都沒有代表建築。」他又要向世界宣示:「我們不再是那個戰爭連綿的國家!」基於愛國心切,Hoi笑言對項目沒有特別要求,唯獨要將越南國花「蓮花」加入設計概念。

名牌進駐撑起商廈市場

「蓮花商廈」,除了記載着一個越南人對國家的感情和期望外,更重大的意義,在於它標誌着該國的發展新路向。近年,愈來愈多外資公司進駐越南「掘金」,國際性零售品牌逐一進駐,成了該國最大的經濟動力。在全市最繁盛的第一郡閒逛(有如香港中環的市中心),名店LV和Gucci、中價連鎖店Nike,甚至平民化的Bossini都無間斷地出現眼前。臨近開業的商場,裝修圍板寫着「Coming Soon」,然後下面就是密密麻麻的品牌名稱,包括Rolex及Chanel等。

當地的物業顧問斬釘截鐵地說,跨國零售企業撑起了大半個商廈市場,皆因每個初到貴境的外資,都希望落戶第一郡,因此區內甲級寫字樓的需求一下子飈升。

奈何,全個胡志明市現時就只有7幢甲級商廈,連帶BFT近期推出超過3.7萬平方米用地,總供應量亦不過約14萬平方米。有別於香港甚至其他國家,甲級商廈多被銀行及金融業所壟斷。零售樓面租賃代理、世邦魏理仕零售服務主管Simon Dickie笑言:「第一郡的甲級寫字樓,都被國際零售公司搶去了!」他解釋,越南近年才逐步開放,市場以固有的銀行及金融機構為主,這些公司多在越南紮根多年,而且業務發展穩定,故對進駐甲級商廈的興趣不大。

相反,近年到越南發展的零售品牌,一抵埗便嚷着要找最好的甲級寫字樓:「外資在甲級商廈設寫字樓很有優越感,是身份象徵,加上LV、Gucci等國際品牌早於已進駐,為該區建立起跨國零售公司集中地的印象,更容易吸引後來的投資者。」

談到越南的未來經濟發展,Hoi的眼神凌厲並充滿信心,預期今年越南的GDP增長將達7%,較2009年的5.3%高出1.7個百分點,而事實上,越南首三季的GDP增長已達6.5%,Hoi的目標應該指日可待。他憶述2008年全球陷入金融海嘯時,不少外資亦從東南亞各地撤走資金,唯獨是越南的外資沒有離開:「企業只是按兵不動,靜靜等待,證明他們對越南的發展很有信心,連外國人也這麼想,我又怎可以對國家失去信心呢?」

Hoi更用行動對越南經濟發展投下信任票,Bitexco未來將最少有4項分別位於胡志明市及河內大的型工程上馬,包括在胡志明市的多功能住宅大廈Ben Thanh Tower,以及在河內的大型屋苑Hoang Mai Project,預計4項工程的總投資額達到30億美元(約234億港元)。

滙率風暴煞停上市計劃

此外,Hoi亦透露公司正準備在國際市場掛牌。問及他會否考慮來港上市,他謂,幾年前曾有港交所(00388)代表到訪越南,並邀請他於香港上市。事實上,財經事務及庫務局局長陳家強及港交所主席夏佳理亦曾於2007年出訪越南,游說企業來港上市,當時亦有逾10間企業表明有意進軍海外。惟一場滙率風暴掩至,煞停了各個上市計劃。外界預期,越南經濟在今年強力反彈後,未來數年,企業將排隊「走出去」。

Hoi表示,港市場有很多內地中資股上市,中國企業與越企發展相似,故認為香港的配套及環境都非常適合。現時,公司正研究及籌備具體的市場計劃,預計短期內將有結果。但有市場消息指,越南與新加坡發展關係密切,該國亦是Bitexco考慮上市的熱門地點。Hoi最後打趣說:「若果我在香港上市,我第一個通知你!」

Mini Hotel新商機

在是次旅程中充當嚮導及顧問的Kevin Chu來自廣州,20歲在廣州師範大學英語系畢業後,被跨國公司聘請到當時的西貢(現時改名胡志明市)打工,及後設立公司,將內地的新行業如足浴、家品店等引入越南。賺了第一桶金後,再轉戰房地產,多年來發掘無數跟地產有關的新商機。

Kevin表示,進軍地產界後的首項投資是炒地皮:「以前胡志明市外圍的地無人買,後來價升就賣出去。」他透露,2008年以100萬美元(約780萬港元)買入了第七郡一塊250平方米的地皮,現在已升價近一成。

2005年至2007年間,他覷準公寓式住宅開始為當地人所接受,發展潛力應該不俗,遂開始研究優質公寓,到價便掃貨,再分拆出售:「當時每賣一個就賺3,000美元,有時睇啱一次過買幾十個單位,即時以現金落訂,所以當年車尾箱日日都放了千萬現鈔和黃金。」

2007年過後,樓市進入凍結期,他認為即使樓市好轉,盈利亦已大不如前,於是又再另覓一片藍海。無意中,他發現了小型酒店是一門利錢很高的生意,每月隨時淨賺十多萬美元,於是開始潛心研究,他透露來年的大計,就是開展連鎖式小型酒店計劃。而在部署的過程中,又給他發現了新商機。

他表示,市內大部分小型酒店(由10多間房至40間房不等)已開業十幾年,裝修過時又殘舊,但就算老闆有意翻新,在當地亦很難找到平、靚、正的建材。「現時很多建材都購自內地,但會有批發商肯買十幾套門鎖給你嗎?有!但價錢一定很貴。」

於是,他便想出在內地購入大量不同款式、不同類別的建材及傢俬,並豪裝建成的兩間連鎖酒店作為「Show Room」,再向市內的酒店推銷。「你知道全胡志明市有幾多間Mini Hotel?保守估計最少有三、四萬間!這個商機,應該是十多年來最大的了!」

商廈租金將升一成

翻查紀錄,記者發現到一個奇怪的情況,就是在供求嚴重失衡的情況下,甲級寫字樓的租金在過去一年不升反跌,由2009年第三季的每平方米40.8美元,下調由今年第三季的36.7美元,跌幅一成。Simon Dickie解釋:「一年前外資突然湧入,受熾熱氣氛影響,個個你搶我又搶,但一年後的今日,大家已冷靜下來,摸熟了市場,又有數據分析,遂提出更合理的價錢。」

但Simon預期,上述情況將隨着BFT推出市場而產生微妙變化。據悉,BFT甫推出市場,其租金已突破上述數字,每平方米叫價由45美元至70美元,但仍不乏捧場客。Hoi表示,BFT尚未正式啟用,但公司早前已跟跨國公司、全球最大辦公室解決方案供應商Regus簽訂租約,租出1,000平方米的寫字樓,另外有超過40%的單位正在洽商階段,他預計寫字樓會在短期內被市場消化。

那麼,地產商會否乘機再一次開天殺價?Simon Dickie笑說:「越南人好聰明的!」他謂,當地地產商早已認定目標租客為國際零售品牌,亦清楚公司初到貴境必有自己的預算上限,絕不會因為追求優越感而令發展計劃超支,所以亦樂於將價就「客」。他預期,未來甲級商廈的租金,只會平穩而緩慢地上升10%左右。

越南碧桂園吸中外客

今年的越南住宅市道異常暢旺,無論是新樓或是二手樓,市民都排隊入市。但由於越南土地供應遠較香港充裕,而且入市的均為用家而非炒家,因此住宅升幅較為穩定。

根據第三季經濟數據顯示,越南於該季度推出的一手「上車盤」,每平方米由563美元至923美元(約4,391港元至7,199港元)不等。而二手市場的高、中、低檔次住宅,每平方米分別叫價1,898美元(約1.48萬港元)、992美元(約7,738港元)及726美元(約5,663港元)不等。由於陸續有新住宅落成,供應相對較穩定,預計升幅介乎7%至10%。

集中今年置業掀購買潮

既然住宅升幅平穩如斯,為何又會掀起購買潮?要細釋因由,房地產顧問公司高力國際董事Peter Edward Dinning謂一切必得由2007年說起。他憶述,越南盾於2008年被國際炒家猛烈狙擊,導致通脹由2007年的8.3%,一下子躍升至2008年的 22.9%。當時越南政府為了對抗通脹,一年內三度加息,最高達18厘,故當時大部分企業及市民也將資金存入銀行收息,而股市、樓市則無人問津。經歷了艱難的一年,政府終將通脹降至2009年的5.3%低水平,市道開始重回正軌。而經過一整年的觀察期後,市民今年終有信心入市。

僑居越南多年的港人湯紹漢,是當地房地產發展機構Asian Fame Development Limited的總經理,他對樓市有更深入的理解。「2008年個個收息無人買樓;2009年剛剛恢復元氣觀望一下,到今年市況好,3年來有置業打算的人都谷埋在今年買樓,需求點會唔多?」另外,他謂傳統越南家庭習慣兩代同堂住在排屋,但有不少家庭近年已發展至第三代,分支家庭太大太繁瑣,造就了一批年輕的第三代往外搬遷,形成新的住屋需求。

第三代遷偏遠新發展區

以前,礙於越南的交通配套尚未完善,故越南人都喜歡聚居在市區裏,加上買地建排屋才可以顯出自己的身家顯赫,故一聽見偏遠地方的多層式公寓,他們都會雙手打叉說:「No Way!」不過,這些舊有觀念已隨着城市發展而有所改變,尤其是對於那些剛畢業、沒積蓄,但又要買樓的第三代來說,遷到較遠的新發展區,或住到價錢較便宜的多層住宅,其實是不俗的選擇。

來自廣州,在當地從事地產發展的Kevin Chu,雖不是越南第三代人,但兩年前仍選擇移居新發展區的第七郡。訪問當日,Kevin駕着寶馬四驅車來接載記者,先到露天茶座喝咖啡,再開車到素有「越南碧桂園」之稱的第七郡。

車子開了不久便抵達,所謂的「較偏遠」,其實只不過是20分鐘車程。第七郡又名「富美興」,以廿年前第一家進駐該區的台灣公司命名,是香港及台灣人聚居的熱門地。富美興的邊緣地皮有3個模樣:一是等待建樓的草地;一是起準備動工的空地;另一則是已動工的地盤。車子直驅中心地帶,便見路旁一幢幢雪白簇新的別墅,後面排着幾幢同系的高樓;另一邊則是一排兩、三層的平房,每間的外型都獨一無二:High-tech的玻璃屋、歐陸風情小白屋,還有古典的紅磚屋等。

華洋社區吸引外藉人士

Kevin充當導遊:「外型一致的大型屋苑,均由發展商興建再出售,而那些特別的小屋,則是屋主買地後再找人設計。」他謂,地產商為將該區打造成「華洋小社區」,在發展初期先興建美侖美奐、設備齊全的國際學校,以及不同國家的專屬學校,後再建大型屋苑,結果成功吸引不同國籍的人遷入,打響了名堂。

現時該區的地皮不斷向外發展,來年陸續有住宅落成。Kevin指,當中發展不盡是豪宅和貴價名牌屋苑,亦有中價多層住宅和小型屋苑,相信可吸引第三代分支家庭進駐。湯紹漢指,該區樓價約為2,000美元(約1.56萬港元)一平方米,是第一郡樓價的四成左右,相對起一般越南年輕家庭每月約2,000美元至 2,400美元(約1.87萬港元)的收入,仍屬可負擔範圍。

另一邊廂,那些對市區情有獨鍾的準業主,其實還可以考慮市內的混合式商住大廈(Complex)。雖然,政府早年為了控制第一郡人口,已禁止該區再興建或重建住宅,但毗連的第二及四郡,卻是天秤處處,陸續有住宅落成。以Bitexco Group為例,它們近年在胡志明市內大力發展混合式商住大廈,向着「一樓一區」的目標進發。

主席Vu Quang Hoi表示,希望做到「住客在同一幢大廈裏工作及居住,放工後可到同座的商店和酒店消費。」該公司新項目Ben Thanh Tower,就包含了寫字樓、住宅、酒店及零售於一「樓」。

港人越南買樓危與機

越南直至現時為止,仍未正式向非國民開放住宅房地產市場。以往,外商或外國人要在越南置業,便需透過越南公司的名義,或者找本地人合資。不過,最近有發展商以「長期租賃」的形式,建議外國買家與公司簽訂50年的租約,而買家在一筆過付款後,便可擁有該物業50年的使用權,即變相「買樓」。

可是畢竟那份只是租約,買家在法律上並無正式擁有該物業的權利,權責含糊之餘,更隨時因發展商出現問題而招致損失。湯紹漢表示,以往香港人在越南買樓,多因為他們要在越南開展生意:「既然開廠,最少都會在越南留十年八載,又或者被公司派駐越南3、5年,與其住Serviced Apartment每年要付4、5萬美元(約31萬至39萬港元)租金,不如乾脆買個單位。但若貿貿然來越南買樓投資,則風險太高。」

以長期租賃的形式買樓雖有風險,但亦可能可以轉危為機。湯紹漢解釋,每張租約均會列明若政府日後放寬有關政策,發展商須與買家重新簽訂正式買賣合約。外間一直認為,越南政府放寬有關限制是遲早問題,加上樓市不斷升溫,若港人有勇氣在新政策出台前趕上尾班車,說不定可藉此賺一筆!

跨國零售商聚焦消費新世代

胡志明市的周末,大型商場Vincom出入的多是本地人,商場內人頭湧湧,一個個年輕女性或Young Couple,拿着大包小包從名店走出來。而在Cafe內的客人,都是十來歲的學生,身上總找到一、兩件如Nike、Sony的「有名之物」。記者在越南的最後一晚,恰巧是萬聖節,市內的「鬼」比預期多,年輕男女都悉心打扮,在名店前拍照留念,又或者在酒吧內盡興。有當地居民說,以前慶祝萬聖節的人都是外國人,越南人扮鬼扮馬到街上慶祝,是近兩年才興起。零售樓面租賃代理、世邦魏理仕零售服務主管Simon Dickie說:「越南現時有8,700萬人口,25歲以下的年輕人口佔六成,而這些人正是跨國零售商的聚焦!」

根據當地政府的資料顯示,越南今年首10個月共批出759項外資對外直接投資(Foreign Direct Investment - FDI)的項目,涉及金額估計高達128億美元(約998.4億港元),預期未來將持續增長。

Simon指,外資到越南搞零售,在攻方面就不斷開店,因此在近半年,商舖的空置率不斷下降,租金已較上一季升了7.1%。由於越南的消費市場處於極幼嫩的階段,當地人不會視Shopping為一種生活習慣,所以零售外資的另一項任務,就是要教育年輕人如何消費,惟有不斷擴充需求,零售才有發展。

「這班人還很年輕,甚至是個沒收入的學生,但卻是未來潛力最大的消費群。所以,近年外資都花很多資源在行銷上,盡量給予他們有趣的消費經驗,給他們示範甚麼是購物文化、穿甚麼才是最入時,甚至擁有哪隻牌子的手機才算得上有品味,亦會宣傳扭轉其生活態度,他們應享受生活的意識及慾望;鼓勵透過商品提高生活質素。」

據悉,越南人在首10個月花費在零售商品及服務上的總額,已高達致1,282萬億越南盾(約5,095.6億港元),較去年同期大幅上升25.1%。而受零售市場的帶動,10月的消費物價指數為109.66,較9月上升1.05%,然而跟去年同期相比,則上升了9.66%。

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越南李嘉誠 Profile

姓名:Vu Quang Hoi(中文譯名:光會)

1969年生於越南太平市,今年47歲

已婚,育有3子女

大學畢業,於越南取得工程學士學位

事業:

1989年:Binh Minh Import Export Production and Trade Co., Ltd(譯作:黎明進出口產品及貿易公司副總裁)

1998年:Bitexco Group主席及副總裁

2008年:Bitexco Group主席及CEO

行業:

紡織及成衣、礦泉水生產、水力發電廠、基建、金融投資及礦業

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越南小資料

˙人口約8,600萬,全球排名第13位

˙越南是世界第2大咖啡出口國,僅次於巴西

˙1995年,越南成為東盟(ASEAN)成員國之一

˙2007年1月11日,越南正式加入世界貿易組織(WTO)
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