胡志明市專訪 越南李嘉誠 百億地產王國擬港上市
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GS(14)@2010-11-14 17:14:142010-11-06 iM
上期看過越南工業營商危與機，今期焦點轉移到該國的房地產市場。本港豪宅市況火紅，吸引內地富豪來港掃貨之餘，最近就連向來低調、身份神秘的越南富豪，也因購入天匯的天價豪宅而曝光。越南過去只讓港人想起七十年代香港電台用越南文的廣播「北漏洞拉」，如今在世界舞台上，無論談起「金磚四國」還是「靈貓六國」，地位依然穩如泰山，到底越南最新的經濟面貌會是怎樣？
從飛機俯瞰，胡志明市盡是萬里無邊的小矮屋。入夜，的士在繁華的市中心緩緩駛着，探頭赫然見一幢68層高的摩天大廈忽然拔地而立，外形恰如一朶含苞待放的蓮花。這個香港人眼中的越南船民之都，原來已悄悄變臉！
這幢越南新地標被稱為「蓮花商廈」（Bitexco Financial Tower，簡稱BFT），為目前當地最高的建築物，而背後一擲近3億美元（約23.4億港元）策劃興建的越南地產大王Vu Quang Hoi（Hoi），是當地的地產大亨，身家以百億計。他接受本刊記者專訪時表示，覷準當地經濟起飛，加上大量外資公司湧入，對甲級寫字樓需求愈發殷切，大力發展商廈地產項目。
Hoi表示，集團未來最少有4個包括商廈、住宅及酒店的大型地產項目陸續上馬，估計投資額總值高達30億美元（約234億港元）。他透露，已密鑼緊鼓籌備上市的工作，而香港更是他的心水選擇。
走在胡志明市街頭，到處是電單車萬「車」奔騰的景象，當地人稱為排屋的越南傳統矮樓似在夾道迎賓。在街角轉彎，迎面而來就是68層的BFT摩天大廈。全幢玻璃幕牆加上銀色的基座，這類摩天樓對港人來說雖是司空見慣，單是九龍站上蓋的ICC已樓高118層，差不多是BFT的兩倍，但在越南倒是新鮮事，不少在馬路旁候車的市民，都忍不住一再回頭仰望。
記者登上這大廈，近距離專訪Hoi這位地產大亨。他個子不高，穿上黑色筆挺的西裝，配上大紅領帶，看起來有一點像中國領導人的衣着打扮，當地人人都稱他為「地產界巨人」。八十年代靠紡織成衣起家的Hoi，創富歷程有一點點長實（00001）主席李嘉誠的影子。他於1997年創立越南首個本土礦泉水品牌「Vital」，當年打着「全國首枝按照國際衞生規格生產的優質礦泉水」的旗號，賣到街知巷聞。公司其後再發展水電發電廠、礦業及基建等業務，至2000 年於胡志明市興建全國首幢20層高的商廈Bitexco Office Building，以行動宣告殺入地產界。
事事追求高人一等的Hoi，是一名有野心的企業家，在大廈開幕的記者會上，他一直不苟言笑，唸過演辭後，助手就趕緊為他繙譯，沒有半句「爆肚」，予人不愛交際的印象。但專訪期間，這位巨人不但沒想像中那一股霸氣和嚴肅，反而作風踏實，更顯他的親和力。
愛國心切打造地標建築
訪問甫開始，他就着助手繙譯：「讓我先告訴你一個故事。」記者當然洗耳恭聽。廿多年前，Hoi曾到西方國家進修，到埗後坐上的士，司機便問：「你從哪裏來？泰國？馬來西亞？」Hoi回答：「越南。」於是司機雙手脫開軚盤，做出亂槍掃射的手勢：「越南？嘭嘭嘭嘭！是嗎？」當時年輕的Hoi答不上話，心裏卻非常難過。
「我們不是這樣的，為何全世界都要這樣看我們越南人？當時我對自己說，日後有能力，一定要多做有益國家的事，扭轉別人對越南的印象。」他坦言這信念多年來從未變過，所以打從八十年代開始，每次拓展新業務，他首先問自己：「這件事可否將越南推前一點？」
他一心要把BFT打造成越南的地標建築，「人家提起紐約，定會想起帝國大廈；台北有101；吉隆坡又有雙子塔，但胡志明市發展多年，一直都沒有代表建築。」他又要向世界宣示：「我們不再是那個戰爭連綿的國家！」基於愛國心切，Hoi笑言對項目沒有特別要求，唯獨要將越南國花「蓮花」加入設計概念。
名牌進駐撑起商廈市場
「蓮花商廈」，除了記載着一個越南人對國家的感情和期望外，更重大的意義，在於它標誌着該國的發展新路向。近年，愈來愈多外資公司進駐越南「掘金」，國際性零售品牌逐一進駐，成了該國最大的經濟動力。在全市最繁盛的第一郡閒逛（有如香港中環的市中心），名店LV和Gucci、中價連鎖店Nike，甚至平民化的Bossini都無間斷地出現眼前。臨近開業的商場，裝修圍板寫着「Coming Soon」，然後下面就是密密麻麻的品牌名稱，包括Rolex及Chanel等。
當地的物業顧問斬釘截鐵地說，跨國零售企業撑起了大半個商廈市場，皆因每個初到貴境的外資，都希望落戶第一郡，因此區內甲級寫字樓的需求一下子飈升。
奈何，全個胡志明市現時就只有7幢甲級商廈，連帶BFT近期推出超過3.7萬平方米用地，總供應量亦不過約14萬平方米。有別於香港甚至其他國家，甲級商廈多被銀行及金融業所壟斷。零售樓面租賃代理、世邦魏理仕零售服務主管Simon Dickie笑言：「第一郡的甲級寫字樓，都被國際零售公司搶去了！」他解釋，越南近年才逐步開放，市場以固有的銀行及金融機構為主，這些公司多在越南紮根多年，而且業務發展穩定，故對進駐甲級商廈的興趣不大。
相反，近年到越南發展的零售品牌，一抵埗便嚷着要找最好的甲級寫字樓：「外資在甲級商廈設寫字樓很有優越感，是身份象徵，加上LV、Gucci等國際品牌早於已進駐，為該區建立起跨國零售公司集中地的印象，更容易吸引後來的投資者。」
談到越南的未來經濟發展，Hoi的眼神凌厲並充滿信心，預期今年越南的GDP增長將達7%，較2009年的5.3%高出1.7個百分點，而事實上，越南首三季的GDP增長已達6.5%，Hoi的目標應該指日可待。他憶述2008年全球陷入金融海嘯時，不少外資亦從東南亞各地撤走資金，唯獨是越南的外資沒有離開：「企業只是按兵不動，靜靜等待，證明他們對越南的發展很有信心，連外國人也這麼想，我又怎可以對國家失去信心呢？」
Hoi更用行動對越南經濟發展投下信任票，Bitexco未來將最少有4項分別位於胡志明市及河內大的型工程上馬，包括在胡志明市的多功能住宅大廈Ben Thanh Tower，以及在河內的大型屋苑Hoang Mai Project，預計4項工程的總投資額達到30億美元（約234億港元）。
滙率風暴煞停上市計劃
此外，Hoi亦透露公司正準備在國際市場掛牌。問及他會否考慮來港上市，他謂，幾年前曾有港交所（00388）代表到訪越南，並邀請他於香港上市。事實上，財經事務及庫務局局長陳家強及港交所主席夏佳理亦曾於2007年出訪越南，游說企業來港上市，當時亦有逾10間企業表明有意進軍海外。惟一場滙率風暴掩至，煞停了各個上市計劃。外界預期，越南經濟在今年強力反彈後，未來數年，企業將排隊「走出去」。
Hoi表示，港市場有很多內地中資股上市，中國企業與越企發展相似，故認為香港的配套及環境都非常適合。現時，公司正研究及籌備具體的市場計劃，預計短期內將有結果。但有市場消息指，越南與新加坡發展關係密切，該國亦是Bitexco考慮上市的熱門地點。Hoi最後打趣說：「若果我在香港上市，我第一個通知你！」
Mini Hotel新商機
在是次旅程中充當嚮導及顧問的Kevin Chu來自廣州，20歲在廣州師範大學英語系畢業後，被跨國公司聘請到當時的西貢（現時改名胡志明市）打工，及後設立公司，將內地的新行業如足浴、家品店等引入越南。賺了第一桶金後，再轉戰房地產，多年來發掘無數跟地產有關的新商機。
Kevin表示，進軍地產界後的首項投資是炒地皮：「以前胡志明市外圍的地無人買，後來價升就賣出去。」他透露，2008年以100萬美元（約780萬港元）買入了第七郡一塊250平方米的地皮，現在已升價近一成。
2005年至2007年間，他覷準公寓式住宅開始為當地人所接受，發展潛力應該不俗，遂開始研究優質公寓，到價便掃貨，再分拆出售：「當時每賣一個就賺3,000美元，有時睇啱一次過買幾十個單位，即時以現金落訂，所以當年車尾箱日日都放了千萬現鈔和黃金。」
2007年過後，樓市進入凍結期，他認為即使樓市好轉，盈利亦已大不如前，於是又再另覓一片藍海。無意中，他發現了小型酒店是一門利錢很高的生意，每月隨時淨賺十多萬美元，於是開始潛心研究，他透露來年的大計，就是開展連鎖式小型酒店計劃。而在部署的過程中，又給他發現了新商機。
他表示，市內大部分小型酒店（由10多間房至40間房不等）已開業十幾年，裝修過時又殘舊，但就算老闆有意翻新，在當地亦很難找到平、靚、正的建材。「現時很多建材都購自內地，但會有批發商肯買十幾套門鎖給你嗎？有！但價錢一定很貴。」
於是，他便想出在內地購入大量不同款式、不同類別的建材及傢俬，並豪裝建成的兩間連鎖酒店作為「Show Room」，再向市內的酒店推銷。「你知道全胡志明市有幾多間Mini Hotel？保守估計最少有三、四萬間！這個商機，應該是十多年來最大的了！」
商廈租金將升一成
翻查紀錄，記者發現到一個奇怪的情況，就是在供求嚴重失衡的情況下，甲級寫字樓的租金在過去一年不升反跌，由2009年第三季的每平方米40.8美元，下調由今年第三季的36.7美元，跌幅一成。Simon Dickie解釋：「一年前外資突然湧入，受熾熱氣氛影響，個個你搶我又搶，但一年後的今日，大家已冷靜下來，摸熟了市場，又有數據分析，遂提出更合理的價錢。」
但Simon預期，上述情況將隨着BFT推出市場而產生微妙變化。據悉，BFT甫推出市場，其租金已突破上述數字，每平方米叫價由45美元至70美元，但仍不乏捧場客。Hoi表示，BFT尚未正式啟用，但公司早前已跟跨國公司、全球最大辦公室解決方案供應商Regus簽訂租約，租出1,000平方米的寫字樓，另外有超過40%的單位正在洽商階段，他預計寫字樓會在短期內被市場消化。
那麼，地產商會否乘機再一次開天殺價？Simon Dickie笑說：「越南人好聰明的！」他謂，當地地產商早已認定目標租客為國際零售品牌，亦清楚公司初到貴境必有自己的預算上限，絕不會因為追求優越感而令發展計劃超支，所以亦樂於將價就「客」。他預期，未來甲級商廈的租金，只會平穩而緩慢地上升10%左右。
越南碧桂園吸中外客
今年的越南住宅市道異常暢旺，無論是新樓或是二手樓，市民都排隊入市。但由於越南土地供應遠較香港充裕，而且入市的均為用家而非炒家，因此住宅升幅較為穩定。
根據第三季經濟數據顯示，越南於該季度推出的一手「上車盤」，每平方米由563美元至923美元（約4,391港元至7,199港元）不等。而二手市場的高、中、低檔次住宅，每平方米分別叫價1,898美元（約1.48萬港元）、992美元（約7,738港元）及726美元（約5,663港元）不等。由於陸續有新住宅落成，供應相對較穩定，預計升幅介乎7%至10%。
集中今年置業掀購買潮
既然住宅升幅平穩如斯，為何又會掀起購買潮？要細釋因由，房地產顧問公司高力國際董事Peter Edward Dinning謂一切必得由2007年說起。他憶述，越南盾於2008年被國際炒家猛烈狙擊，導致通脹由2007年的8.3%，一下子躍升至2008年的 22.9%。當時越南政府為了對抗通脹，一年內三度加息，最高達18厘，故當時大部分企業及市民也將資金存入銀行收息，而股市、樓市則無人問津。經歷了艱難的一年，政府終將通脹降至2009年的5.3%低水平，市道開始重回正軌。而經過一整年的觀察期後，市民今年終有信心入市。
僑居越南多年的港人湯紹漢，是當地房地產發展機構Asian Fame Development Limited的總經理，他對樓市有更深入的理解。「2008年個個收息無人買樓；2009年剛剛恢復元氣觀望一下，到今年市況好，3年來有置業打算的人都谷埋在今年買樓，需求點會唔多？」另外，他謂傳統越南家庭習慣兩代同堂住在排屋，但有不少家庭近年已發展至第三代，分支家庭太大太繁瑣，造就了一批年輕的第三代往外搬遷，形成新的住屋需求。
第三代遷偏遠新發展區
以前，礙於越南的交通配套尚未完善，故越南人都喜歡聚居在市區裏，加上買地建排屋才可以顯出自己的身家顯赫，故一聽見偏遠地方的多層式公寓，他們都會雙手打叉說：「No Way！」不過，這些舊有觀念已隨着城市發展而有所改變，尤其是對於那些剛畢業、沒積蓄，但又要買樓的第三代來說，遷到較遠的新發展區，或住到價錢較便宜的多層住宅，其實是不俗的選擇。
來自廣州，在當地從事地產發展的Kevin Chu，雖不是越南第三代人，但兩年前仍選擇移居新發展區的第七郡。訪問當日，Kevin駕着寶馬四驅車來接載記者，先到露天茶座喝咖啡，再開車到素有「越南碧桂園」之稱的第七郡。
車子開了不久便抵達，所謂的「較偏遠」，其實只不過是20分鐘車程。第七郡又名「富美興」，以廿年前第一家進駐該區的台灣公司命名，是香港及台灣人聚居的熱門地。富美興的邊緣地皮有3個模樣：一是等待建樓的草地；一是起準備動工的空地；另一則是已動工的地盤。車子直驅中心地帶，便見路旁一幢幢雪白簇新的別墅，後面排着幾幢同系的高樓；另一邊則是一排兩、三層的平房，每間的外型都獨一無二：High-tech的玻璃屋、歐陸風情小白屋，還有古典的紅磚屋等。
華洋社區吸引外藉人士
Kevin充當導遊：「外型一致的大型屋苑，均由發展商興建再出售，而那些特別的小屋，則是屋主買地後再找人設計。」他謂，地產商為將該區打造成「華洋小社區」，在發展初期先興建美侖美奐、設備齊全的國際學校，以及不同國家的專屬學校，後再建大型屋苑，結果成功吸引不同國籍的人遷入，打響了名堂。
現時該區的地皮不斷向外發展，來年陸續有住宅落成。Kevin指，當中發展不盡是豪宅和貴價名牌屋苑，亦有中價多層住宅和小型屋苑，相信可吸引第三代分支家庭進駐。湯紹漢指，該區樓價約為2,000美元（約1.56萬港元）一平方米，是第一郡樓價的四成左右，相對起一般越南年輕家庭每月約2,000美元至 2,400美元（約1.87萬港元）的收入，仍屬可負擔範圍。
另一邊廂，那些對市區情有獨鍾的準業主，其實還可以考慮市內的混合式商住大廈（Complex）。雖然，政府早年為了控制第一郡人口，已禁止該區再興建或重建住宅，但毗連的第二及四郡，卻是天秤處處，陸續有住宅落成。以Bitexco Group為例，它們近年在胡志明市內大力發展混合式商住大廈，向着「一樓一區」的目標進發。
主席Vu Quang Hoi表示，希望做到「住客在同一幢大廈裏工作及居住，放工後可到同座的商店和酒店消費。」該公司新項目Ben Thanh Tower，就包含了寫字樓、住宅、酒店及零售於一「樓」。
港人越南買樓危與機
越南直至現時為止，仍未正式向非國民開放住宅房地產市場。以往，外商或外國人要在越南置業，便需透過越南公司的名義，或者找本地人合資。不過，最近有發展商以「長期租賃」的形式，建議外國買家與公司簽訂50年的租約，而買家在一筆過付款後，便可擁有該物業50年的使用權，即變相「買樓」。
可是畢竟那份只是租約，買家在法律上並無正式擁有該物業的權利，權責含糊之餘，更隨時因發展商出現問題而招致損失。湯紹漢表示，以往香港人在越南買樓，多因為他們要在越南開展生意：「既然開廠，最少都會在越南留十年八載，又或者被公司派駐越南3、5年，與其住Serviced Apartment每年要付4、5萬美元（約31萬至39萬港元）租金，不如乾脆買個單位。但若貿貿然來越南買樓投資，則風險太高。」
以長期租賃的形式買樓雖有風險，但亦可能可以轉危為機。湯紹漢解釋，每張租約均會列明若政府日後放寬有關政策，發展商須與買家重新簽訂正式買賣合約。外間一直認為，越南政府放寬有關限制是遲早問題，加上樓市不斷升溫，若港人有勇氣在新政策出台前趕上尾班車，說不定可藉此賺一筆！
跨國零售商聚焦消費新世代
胡志明市的周末，大型商場Vincom出入的多是本地人，商場內人頭湧湧，一個個年輕女性或Young Couple，拿着大包小包從名店走出來。而在Cafe內的客人，都是十來歲的學生，身上總找到一、兩件如Nike、Sony的「有名之物」。記者在越南的最後一晚，恰巧是萬聖節，市內的「鬼」比預期多，年輕男女都悉心打扮，在名店前拍照留念，又或者在酒吧內盡興。有當地居民說，以前慶祝萬聖節的人都是外國人，越南人扮鬼扮馬到街上慶祝，是近兩年才興起。零售樓面租賃代理、世邦魏理仕零售服務主管Simon Dickie說：「越南現時有8,700萬人口，25歲以下的年輕人口佔六成，而這些人正是跨國零售商的聚焦！」
根據當地政府的資料顯示，越南今年首10個月共批出759項外資對外直接投資（Foreign Direct Investment - FDI）的項目，涉及金額估計高達128億美元（約998.4億港元），預期未來將持續增長。
Simon指，外資到越南搞零售，在攻方面就不斷開店，因此在近半年，商舖的空置率不斷下降，租金已較上一季升了7.1%。由於越南的消費市場處於極幼嫩的階段，當地人不會視Shopping為一種生活習慣，所以零售外資的另一項任務，就是要教育年輕人如何消費，惟有不斷擴充需求，零售才有發展。
「這班人還很年輕，甚至是個沒收入的學生，但卻是未來潛力最大的消費群。所以，近年外資都花很多資源在行銷上，盡量給予他們有趣的消費經驗，給他們示範甚麼是購物文化、穿甚麼才是最入時，甚至擁有哪隻牌子的手機才算得上有品味，亦會宣傳扭轉其生活態度，他們應享受生活的意識及慾望；鼓勵透過商品提高生活質素。」
據悉，越南人在首10個月花費在零售商品及服務上的總額，已高達致1,282萬億越南盾（約5,095.6億港元），較去年同期大幅上升25.1%。而受零售市場的帶動，10月的消費物價指數為109.66，較9月上升1.05%，然而跟去年同期相比，則上升了9.66%。
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越南李嘉誠 Profile
姓名：Vu Quang Hoi（中文譯名：光會）
1969年生於越南太平市，今年47歲
已婚，育有3子女
大學畢業，於越南取得工程學士學位
事業：
1989年：Binh Minh Import Export Production and Trade Co., Ltd（譯作：黎明進出口產品及貿易公司副總裁）
1998年：Bitexco Group主席及副總裁
2008年：Bitexco Group主席及CEO
行業：
紡織及成衣、礦泉水生產、水力發電廠、基建、金融投資及礦業
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越南小資料
˙人口約8,600萬，全球排名第13位
˙越南是世界第2大咖啡出口國，僅次於巴西
˙1995年，越南成為東盟（ASEAN）成員國之一
˙2007年1月11日，越南正式加入世界貿易組織（WTO）