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市區舊村有價。市區重建局最近以呎價一萬三千元，收購九龍城衙前圍村。肥肉在前，有財團向衙前圍附近、位置及交通更佳的牛池灣村打主意。垂涎這條三百年古村的發展商，原來是○二年收購灣仔杜老誌夜總會鋪位的王氏家族。

牛池灣村位於彩虹港鐵站旁，村的一邊是一排排兩層樓高的平房，地下有茶餐廳、舊式茶樓等店鋪，由早到晚都人頭湧湧；另一邊是爛石、鐵皮搭成的一間間舊屋，在村民眼中，這不是爛屋，是隨時搖身一變的天價「黃金屋」。

「開 出一呎一萬零五蚊都唔賣，我間屋點止呢個價，你睇衙前圍村幾值錢，唔咁快賣，愈遲賣間屋愈值錢。」一口鶴佬話的陳太，興奮地跟街坊大談不值分毫的生銹鐵皮 屋，怎樣水鬼升城隍。這條破村也奇貨可居，因為它是九龍市區僅存的五條古村之中，面積最大的一條，是市區少見的靚地。

呎價八千

牛 池灣村清初成立，至今已三百廿年歷史，從前是條沿海雜姓聚居的農耕客家村，二次大戰後，上海、山東、潮州等移民遷入，目前人口超過二百多戶；由於居住環境 欠佳，居民只剩老人家或低收入新移民家庭。不過，牛池灣村坐落港鐵站旁，對面有坪石邨巴士總站，是東九龍交通樞紐，鄰近的清水灣道８號地皮面積只有三千一 百九十七平方米，目前平均成交價也達每呎六千元，中原東九龍助理分區經理呂小姐估計，面積四萬八千五百平方米的牛池灣村，面積是清水灣道八號十五倍，可建 大型屋苑，比單幢式的清水灣道８號有更高叫價力，呎價約八千元。

八千元一呎也可能太保守，離牛池灣村不遠的另一市區舊村衙前圍村，市建局提 出收地後，因居民多番談判，再加上保育人士介入，收地呎價推高至一萬三千元。東九龍十三鄉總幹事何其強說，今年初市建局向餘下未賣地的衙前圍村二十多戶開 出收購價六百萬元一分地（四百六十呎），較長實過往十年只以六十萬至二百萬元向村民收地價，多出兩倍，目前手握七成業權的長實正與市建局合作發展衙前圍 村。他補充，「有辦可見，其他發展商想學長實，一早落釘，等到要發展大把籌碼同政府拗，即使唔發展賣番俾政府，一個轉手都賺到一戶幾百萬。」

去 年終有神秘發展商向這條古村埋手。他們委託村內一名外號肥佬黃的茶餐廳老闆黃偉民，先向牛池灣村鄉公所表示有財團欲收購重建，然後拿着銀行發出的資產信用 狀，向村民兜搭，農地每呎出價一千二百元，屋地則每呎三千一百元；肥佬黃目前還未向村民現金落訂，只要求他們簽訂沒約束力的買賣意向書，待人數眾多，便拿 着意向書向城規會申請改變土地用途作綜合發展。

九龍十三鄉

牛池灣村與九龍區另外十二條村，包括衙前圍、竹園、大磡、坪石、牛 頭角、茶果嶺等，三七年前劃歸界限街以北的新界鄉村範圍；三七年，政府將九龍城寨到鯉魚門規劃為新九龍，脫離新界鄉村範圍，從此這十三條村變成市區，統稱 九龍十三鄉。目前十三鄉大多面目全非，只剩竹園村（不是公屋竹園邨！）、鯉魚門村、茶果嶺村、牛池灣村及快將重建的衙前圍村。

製衣家族

記者發現，肥佬黃背後泵水是香港製衣集團王新興集團，為日本名牌NICE CLAUP製衣加工，除了毛衫加工，王新興還投資中港地產，包括○二年買下破產的灣仔杜老誌夜總會鋪位。記者向王新興集團求證收地一事，公司秘書承認向牛池灣村收地，但目前只進行第一步，尚有很多情況未清晰。

據熟悉王新興的商界人士說，集團由王氏家族經營，大姐已退休，大哥王德渭活躍潮州商界，負責對外聯繫及管數；集團行政總裁由只有小學學歷的二弟王德雄擔任，他為人低調，出任五十八間公司董事，兼任上市聯華超市非執行董事；至於三弟王德財與四妹王惠貞，除打理公司紡織業務外，還代表集團成立東展有限公司，收購牛池灣村。王惠貞近年由商界轉戰政界，廣建政商人脈，今年剛被委任為九龍城區議員，同時身兼廣西政協常委，與李嘉誠好友周凱旋同任廣西政協常委。

雖 然王氏五兄妹不願接受記者訪問，但他們八十三歲母親王老太則向記者娓娓道來他們發跡經過。王老太現時與二仔王德雄同住九龍塘新德園一幢獨立屋，她自豪地 說，「我哋唔似唐家（唐英年家族）、田家（田北俊家族），老豆打好根基留俾仔女，我仔女由七十年代開始日日做足十二個鐘捱出來。」

王老太憶 述丈夫戰時經營大埔墟盛昌泰米鋪，夫家分家後他們只獲分二千元大洋券（戰時貨幣），捉襟見肘，王太要拿毛衫回家修補幫補家計。後來，小學畢業的二仔入毛衫 廠打工三年，學識製作流程，七十年代王家於長沙灣元州街唐樓，租頂層幾百呎自設山寨式毛衫廠。「老公負責管數，我同大女、二仔德雄打理工場，由捲毛線，縫 織到包裝一腳踢，日日做到天光先瞓，由幾百呎廠搬去千幾呎工廠，由最初租地方做到買地起廠，集團總部恆昌工廠大廈由十三樓不斷擴張，搬上最頂層十六樓。」

杜老誌新業主

八 十年代，漸見規模的王新興製衣回王家家鄉潮陽設廠，發展至今全國逾十間廠房，二千年開始，集團積極拓展地產，○二年香港經濟低潮，王家覷準灣仔杜老誌夜總 會結業，以二千萬購入地下鋪位，連同早在九五年以一億四千萬購入杜老誌樓上兩層的辦公室，王家成為夜總會新業主；○六年夜總會以新名杜老誌會重開，由中國 城創辦人鄧崇光經營，但王家仍是大業主。

「遲咗發展地產，做工業始終賺得有限，而家人民幣高，人工高，大陸做廠又限制多多，做衫毛利賺少咗，我都贊成德雄睇法，地產見啱機會，好就做囉，總之唔好大貪，搵到啖飯食就得。」王老太說，「德雄有同我提過牛池灣村塊地皮好有投資價值，成功嘅話，回報率唔錯。」

目前王新興集團在深圳、廣州、惠州、上海、北京甚至瀋陽，有大型廣場及住宅等地產項目。在香港，集團恆昌工廠大廈頂樓全層及其餘九層持有共十五個單位作辦公之用、灣仔杜老誌夜總會、旺角、尖沙咀等商業大廈單位地鋪及半山，九龍塘物業，總值三億二千萬。

不 過，王新興集團收購牛池灣村絕不容易，衙前圍村收地經歷逾十年，至今仍有五分一村民未妥協，牛池灣村舊區業權戶五十多戶，據悉仍有半數考慮中；加上村內商 鋪林立，一個地鋪成交價已達一千萬元，不少商鋪吊起嚟賣。王家也不是省油的燈，不肯真金白銀向村民落訂，只與村民簽無法律約束力的意向書，疊埋心水當牛池 灣村作長期投資。

中港王國

國內資產

廣州京光廣場、萬菱廣場、惠州市新興花園及瀋陽、蛇口、北京等其他商場項目。

王家二千年積極拓展國內房地產項目，包括樓高三十七層的廣州萬菱廣場。