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老城柏林掀炒風 房價年漲兩成

2012-11-05  TCW  
 

 

歐債危機拖垮歐洲經濟,甚至威脅到全球景氣復甦,西班牙、義大利、葡萄牙國內到處是「鬼城」與蓋到一半的建案,但位於歐債危機控管中樞的德國,國內房地產卻是夯到不行,甚至掀起一股「水泥黃金」(Concrete gold)熱(編按:指房地產)。

德國是歐洲最大房地產市場,總產值高達兩兆歐元,據歐盟統計局(Eurostat)報告,以二○○五年當基期來看,德國今年以來建築支出指數已經創下新高,成長力道是歐洲所有國家中最強勁的。

德國央行更發表一個數字,去年德國房價漲幅達五.五%,部分地區像是慕尼黑和柏林漲幅更是驚人。慕尼黑這個德國最受歡迎的城市,同時也是德國房價最高的地方,地價年成長率甚至高達二一.二八%(以今年九月份計)。

而老城柏林也趕上這波炒房風,根據當地房仲機構仲量聯行(Jones Lang LaSalle)估計,柏林當地房價到今年第二季來看,比去年同期上揚了將近兩成。

同時,柏林當地房市去年交易件數,也達到三萬二千件,年成長率達到兩成,總交易金額更是增加二八%,達到一百一十億歐元。

根據國際鑑價顧問公司普華永道(Pricewaterhouse Coopers)針對房地產與財務專家的調查指出,由於強勁需求與房價勁揚,讓柏林的公寓已經成為歐盟主要都市中最受歡迎的投資地。

天時:低利政策十年期房貸利率只有三%

正當歐債壓著歐豬五國難以喘息之際,現在的德國人卻比以往任何時候都要富有。英國《泰晤士報》五月底以「水泥黃金為德國人帶來財富」來形容這股德國房產熱浪潮,十月初德國《明鏡週刊》更報導,柏林正從一個「貧窮卻有魅力的」城市,變成「富有卻住不起」的城市(From 'Poor but Sexy' to Rich and Unaffordable),有許多年輕人因為租不起,被迫搬離柏林。

此刻的柏林,變成房產投資客和房仲的冒險天堂,《明鏡週刊》指出,在金融海嘯前那波的買家,是大型機構法人,講究短期價差,但現在都是來自南歐的有錢人、甚至是當地的居民,看的是長期穩健的投資環境,也就是買家角色從蝗蟲變成螞蟻雄兵,光是過去五年,這類個人投資客人數就增加了三成。

德國房產是泡沫了嗎?英國《金融時報》、《華爾街日報》等都曾撰文駁斥這類說法,強調德國房產是有基本面支持的上漲行情,而是具備了天時、地利、人和的三方條件加持。

天時,就是得利於歐洲央行低利政策,尤其是歐洲央行為了拯救其他歐債國,被迫擴大量化寬鬆,把利率壓在歷史低點,加上避險需求使得德國十年期公債利率今年來創下歷史新低一.一六五%的水準,連帶德國十年期房貸利率也來到只有三%(二○○○年以前平均高達七.七%),但根據德國租金指數統計,房屋租金從二○○九年以來每年平均成長率為四%,這門生意賺頭馬上浮現。

地利:德國招牌不怕歐元倒,房產照增值

地利,就是德國這個招牌!《金融時報》分析,對於歐洲富豪來說,萬一歐元區因為希臘或西班牙倒債而被迫解體,那麼德國被迫恢復使用舊貨幣馬克,德國因對於其他歐元區國家向來享有大量貿易順差,貨幣自然升值。

屆時持有德國房地產等於持有強勢貨幣,當各國因為歐元區崩解,手中歐元或本國貨幣不值錢之際,這些握有房地產的富豪便能同時享有貨幣和資產價格增值兩大護身符。這也是德國房地產被譽為「水泥黃金」的由來!

人和:經濟強勁擁出口利多,失業率也低

最後一項人和,其實就是德國的經濟表現亮麗,由於同屬同一貨幣區,歐元近期雖然貶值,但對德國來說卻是一大出口利多,德國聯邦勞工局公布,九月份經季節調整失業率維持在六.八%(去年底一度低於六.五%,創下四年來新低),不僅優於美國,跟南歐各國逼近兩位數的失業率,更是天壤之別。

此外根據德意志銀行統計,德國房價扣除掉通膨後,從一九九五年到二○○九年之間竟是下滑二三%,基期甚低;而資金面上,德國民間房地產抵押貸款在過去五年內只增加了七%,同時期,西班牙和美國則是超過一倍以上。

從另一個方面來講,德國嚴格的稅法也降低了樓市的泡沫風險。比如規定自住房貸款利息不可從稅款中抵扣,非自住房十年後出售才可免稅,等於保證了房地產市場的穩定。


老城 柏林 掀炒 炒風 房價 年漲 兩成
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老城區的青春進行曲

2015-12-14  TCW

台灣從北到南,越來越多老城區的巷弄區塊,因保有常民生活的歷史氛圍,成為城市旅遊亮點,這些地方過去被認為沒落、過時,但如今反而成為振興再起的優勢。

在台北,最早是已故作家韓良露在師大商圈帶頭推動的「南村落」計畫:後來則有觀光局整合永康街、青田街與龍泉街一帶,為「康青龍」的特色街區;晚近包括大 稻埕、富錦街和赤峰街等,這些老台北人的生活場域,因越來越多創意店家進駐,加上特殊的在地文化氛圍,在巷弄內被凸顯出來,形成對外來觀光客的獨特吸引 力。

台南更精彩。百公尺不到的正興街上,店家不但串聯成立自治會,甚至還發行了專屬的街道特刊《正興聞》,成為老區最有活力的新興商圈代表:而由民間基金會推 動多年的「老屋欣力」,更將古都老房子變身為木工坊、二手書店,或藝廊咖啡廳等。台中則是火車站前,昔日最繁華的中區,因有了宮原眼科、第四信用合作社, 再次匯集人氣。南高雄過去臨近軍港,小酒館與委託行林立的鹽埕區,也由於鄰近駁二文創園區,再遇新商機而逢春。

老城區之所以充滿再生的青春氣息,除官方與民間介入營造,也和國人旅遊形態,從消費轉變為體驗取向,存在直接關係。

也就是說,現在人們越來越希望,假日不光只是買東西吃東西,更希望多看、多體驗。

一開始是往郊區走,大都市輻射出去的城鎮,如北部九份、三芝,成為都市人的新桃花源,但前往這些景點,卻常常塞車且人滿為患,旅遊經驗不見得美好。

後來,有人倡議改造老城區,人們遂發現體驗式的旅遊活動,在都市裡的巷弄內就找得到,平日閒暇或假日進入這些區域,不但可以接觸到逝去的生活氛圍,例如充 滿歷史記憶的眷村,或存留在兒時回憶的老商家;還能參與具在地特色的文化體驗,包括逛文創商店、有機小店,或坐下來暍杯手沖咖啡,不必遠求就能得到充分休 憩與內心療癒,於是成為一股巷弄經濟的新動力。

有別於充滿消瞢一壓力的百貨商圈,老城區吸引人們「先體驗,後消費」。至於,進駐當地的經營者,做生意的思考,也和一般商業區的店家有很大不同,這些年輕頭家都是因為先喜歡那個地方,才去那邊開店,而不是搶現成人潮商機。

更因有自己的生活價值主張,每家店皆具備獨特風格,不但無法被輕易複製,一旦舊區成功再造,翻轉出來的商業利益也是最甜美的。

(整理.尤子彥)


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