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中環在線:美聯要錢趕仔走收港置總部放租 李華華

2008-11-13  AppleDaily

美聯集團(1200)主席黃建業近排認真唔得閒,既要面對神秘人梁向榮狙擊,又要不斷諗計為公司慳皮。集團旗下子公司香港置業,喺美國銀行中心33樓嘅總部亦都準備唔要,喺12月31日租約到期之後唔再續租,全部人手搬返去環球大廈25樓嘅美聯總部。

每月料執19萬

港 置o依家用緊嘅美銀單位,其實係由美聯持有,美聯已經拎番出嚟放租,單位面積3778方呎,呎租叫緊50蚊。如果以呢個價租出,月租都近19萬銀,租金雖 然同高峯期每呎83蚊完全冇得揮,但總算係以市場正常價錢放盤,可以幫補一吓,喺呢個時勢,小數怕長計,搵得幾多得幾多。冇幾耐前,美聯啱啱以提高生產力 為由,決定將港置公關及廣告部、資料研究部等後勤同美聯合併,即刻炒咗職位重叠嘅20幾人;冇俾人炒嘅員工,已經收拾晒細軟,全部返阿媽嘅環球總部繼續做 嘢。另外,同系嘅美聯工商舖(459)自從8月轉咗去主板上市後,咁唔好彩就要面對行業收縮嘅困局。

高層做騷有苦衷

為咗避免 一上主板業績就要見紅,行政總裁黃子華話呢排個個都辛苦咗,同時已經實行優化計劃去提高競爭力,包括cut廣告同重整人手,但未行到炒人呢一步,等人手自 然流失。不過,佢就話呢輪最重要都係定期出嚟現吓身,證明自己仲喺度,因為呢排啲網上傳聞威力好勁,唔見人一兩日,就好易俾人傳已經起咗身冇得撈。李華華 LiWaWa@AppleDaily.com
中環 在線 美聯 要錢 趕仔 仔走 走收 收港 港置 總部 放租 華華
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新百丽深圳拿地欲建总部基地


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090609/20090609031546204.html


每经记者  翟敏

深圳土地市场逐渐转热,6月7日,深圳又有一宗居住用地和一宗商业用地成功出让。这两块土地分别由深圳南方航空经济发展有限公司以及新百丽鞋业(深圳)有限公司(以下简称新百丽)竞得,两家公司分别出资2.63亿元和1.9亿元。

        据 悉,此次出让的两块土地中,居住用地位于宝安大道西侧、航城大道北侧,占地面积81044.12平方米,建筑面积为19.111万平方米。深圳南方航空经 济发展有限公司拍得地块实为航空产业扶持配套用地,要求该地块所建设的商品房限价销售,销售价格限制为:最高不超过该宗地开发竣工并取得房产证时同片区、 同类型、同品质商品房评估市场价格的80%,且商品房销售、出租及转让对象仅限于从事航空运输专业人才和高级管理人员,10年内不得转让。

        此 次出让的商业用地位于南山后海中心区,占地面积2763.5平方米,建筑面积3.5万平方米,由新百丽买下。据悉,新百丽将建设该块地作为公司总部。该商 业地块要求竞买人注册资金不低于5亿元,在全国拥有跨地区经营的直营门店2000家以上。按竞买条件,竞得人须将企业总部迁至该项目内,且自用率不低于 70%,项目自用面积部分10年内不得对外销售。 

新百 百麗 深圳 拿地 地欲 欲建 總部 基地
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兩兆網購帝國的成功秘密 深入淘寶網總部 3大作戰中心曝光

2010-7-12  商周





一個線上交易總額到今年底挑戰新 台幣兩兆元的超級網購戰艦,即將從中國開往全世界。

六月二日,阿里巴巴集團創辦人馬雲,在日本東京與軟體銀行董事長孫正義握手搭肩,宣布 旗下購物網站淘寶,正式與日本雅虎合作。一個橫跨中、日,擁有二億五千萬用戶,四億五千萬項上架商品,規模超過eBay的全球最大電子商務平台於焉誕生。

早在兩個月前,阿里巴巴就悄悄與全球最大的快遞公司UPS合作,在美國開設了一個新的網購平台「全球速賣通」。被視為是日後進軍美國市場 的登陸快艇。

網站流量世界第一! 一旦上市,身價進逼當紅臉書網站

「淘寶已經取得統治性優勢……,它們就像一個網路版的 沃爾瑪(Wal-Mart),對所有人都造成威脅,」《紐約時報》(The New York Times)引述摩根士丹利(Morgan Stanley)分析師季衛東的話表示。

根據國際網路流量監測公司Alexa統計,去年淘寶網每天的平均瀏覽量高達四千萬人次,在電子商 務網站流量中排名上超過亞馬遜(Amazon),成為世界第一;美國知名投資銀行Piper Jaffray也指出,淘寶去年的線上交易總額約人民幣兩千億元(約合新台幣一兆元),已經逼近了eBay。

根據這樣的規模與增長速度, 高盛(Goldman Sachs)駐紐約分析師米崔爾(James Mitchell)估計,淘寶一旦上市,至少價值八十七億美元(約合新台幣二千九百億元),比當前最火紅的社交網站臉書(Facebook)九十五億美元 的身價,差距不到一○%。

「這只不過是開始,今年我們的用戶量與交易額至少還會再往上翻一倍!」馬雲在東京時一如往常豪氣的說。

淘 寶,這個成立不過短短七年的中國本土電子商務網站,上線第一天只有可憐的二十四件商品,如今卻儼然成為一艘巨大的兆元戰艦,年底即將逼近新台幣兩兆元交易 總額。它是如何做到的?

《商業周刊》獨家深入位在中國杭州的淘寶總部,發現除了一位發號施令的艦長馬雲外,更重要的是三個作戰指揮中心, 不只掌握著戰艦的動力來源、設備與航向,也抓住了上億網民的心。

「電子商務是一個結合心理學、社會學與經濟學的綜合戰場,」淘寶商城總經 理張勇神秘的笑著說:「淘寶其實不只是個虛擬商場,更是一家『數據公司』!」

搜尋量調查,夠即時! 透過熱字、交易紀錄挖出顧客需求

從 淘寶總部門口進去,第一個出現在眼前的,是一面五十吋的液晶螢幕,上面顯示一張中國地圖,隨時顯示著每分每秒各省、各地區的交易情況,右上角是當前熱門的 搜尋關鍵字,搜尋量越大的,字體就越大。

根據這個資訊,店家就能夠即時抓到消費者的需求。以淘寶網上的排名前三的頂級賣家「麥包包」為 例,當他們透過淘寶提供的數據,發現「韓風」兩字在服飾類搜尋次數最高時,馬上根據這兩字去設計了一系列韓流款式女包,結果業績在三個月內上升了兩倍多。

這是淘寶的第一個作戰指揮中心:數據魔方團隊。

淘寶商戶平台事業部總經理喻策表示,淘寶每天從交易紀錄、對話紀錄中所產 生的數據超過七千GB,這些資料都會透過這個團隊,根據地區、年齡層、性別比例、產業類別、平均客單價等上千個項目做出歸納分析,轉化成有價值的資訊。不 只可供內部做改進參考,還可以幫寶僑(P&G)、聯合利華(Unilever)、聯想等大企業做調查研究。

「所有的電子 商務都會做數據,但關鍵在如何整合分析,」eBay前易趣中國執行長吳世雄分析,「淘寶對市場的反應極快,這是我們做不到的。」

使用者分 析,夠深入! 用二十萬個樣本找用戶沒說的秘密

然而光靠數據,無法獲得使用者對於網站的視覺、操作等主觀感受,這就必須要倚靠第二個作戰 指揮中心:用戶體驗研究部。

走進用戶體驗研究部的實驗室,白色的房間裡只有一張長桌與兩台電腦,看起來就像個普通的小會議廳,但我們很快 就意識到有些地方不對勁。「牆上的玻璃……,」我還沒問完,淘寶技術研發部資深經理張正華就笑著接口:「是單向透視玻璃,跟審訊室一樣。」

原 來,他們把用戶邀請到這個實驗室來,讓他們在此使用淘寶開發出來的各樣網路產品與服務,研究人員就在玻璃另一邊觀察反應。其中一台電腦則是請德國公司量身 訂做,造價高達新台幣兩百萬元,專門用來追蹤使用者在瀏覽網頁時的眼球移動,藉此分析出他們對色彩、圖示、文字等即時反應,再據此進行規畫或改善。

研 究可以深入到什麼樣的地步?「我們平均一個月要蒐集二十萬個用戶樣本(線上問卷),一季至少訪談三百個人,」張正華說。就在我們採訪的當下,他手邊上百個 專案正馬不停蹄的在進行著。

以五月初才剛剛改版的淘寶商城首頁為例,原本看起來有如傳統市集、大雜燴式的購物網站,根本無法吸引大企業與 品牌廠,研究人員先是發出了十萬張問卷,過濾後,再邀請上百位用戶到這個實驗室,最後才歸納出紅、白主色調,縮小項目分類,劃分出如百貨公司專櫃般的寬闊 欄位,塑造出簡潔有力的質感,這改變馬上就讓凱文克萊(Calvin Klein)、巴黎萊雅(L'Oreal)等國際品牌簽約進駐。

透 過這些質化、量化的研究報告,再經過整理,歸納出要素,找到用戶「沒有說出口的秘密」後,就會變成工程師與設計師手中的藍圖,做為開發新產品的依據。

個 性化服務,夠新鮮! 仿照線上市集,讓人人都能寫程式

這就要進到第三個作戰指揮中心:開放平台事業部。

登入淘寶,你會發 現數十種琳琅滿目的工具,有取代MSN即時通訊功能的「阿里旺旺」,讓買賣方可以在線上問答;有像臉書社群功能的「淘江湖」,讓同一族群的網友可以在上面 交流互動;有像Google Adsense的廣告交換機制「阿里媽媽」;甚至還有像Youtube一樣的線上視頻「嗨淘」。

這些產品的 研發創意,通通來自上述的研究,再由開放平台事業部,運用內部資源,或者到外面找第三方公司合作,開放API(應用程式介面),讓所有人都能在淘寶的平台 上寫出符合消費者需要的程式,再與淘寶拆帳,就像蘋果的線上市集(App store)模式一樣。

「一間公司再大,也無法同時滿足上億人 的需求,」開放平台新業務副總裁王文彬表示,淘寶只專注做平台整合,其他的個性化服務就開放出去,讓其他上千萬個聰明腦袋來進行,「這樣才能創造出一個生 生不息的eco-system(生態系統),」王文彬說。

「淘寶另外一個強項是,產品的整合度比我們好很多,」吳世雄感嘆,eBay雖然 擁有強大的資源,但是產品都是透過購併其他公司買來的,各自獨立,難以發揮像淘寶一樣的綜效。

靠這三個作戰指揮中心,淘寶不只能在最短的 時間內了解消費者最大的需要,同時還能以最少的成本創造出最大的價值。這,就是他能成為一個吸引兩億網民、運作交易總額挑戰新台幣兩兆元的秘密。



兩兆 兆網 網購 帝國 成功 秘密 深入 淘寶網 淘寶 總部 大作 中心 曝光
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沃尔沃中国总部挂牌:李书福迈开国产第一步

http://www.21cbh.com/HTML/2011-1-26/1NMDAwMDIxODQ1NQ.html

在收购沃尔沃(VOLVO)不到一年时间,便宣告成功赢利。

1月25日,上海嘉定工业园区, 沃尔沃全球CEO雅各布 (Stefan Jacoby) 和沃尔沃中国区董事长沈晖共同为沃尔沃集团中国区总部正式揭牌。仪式上,雅各布透露,沃尔沃2010年全年实现了赢利,结束了金融危机带来的几年艰苦岁 月,为沃尔沃2011年的发展打下了良好的基础。雅各布并没有披露赢利的相关数据。

据吉利集团总裁杨健透露,2010年吉利汽车全年销量达41.5万辆,较上年增长27%,而沃尔沃的销量37.4万辆,其中中国市场沃尔沃共销售3万辆,同比增36.2%。

杨称,吉利汽车与沃尔沃2010年合并营收则逾1000亿元人民币。他并预估,至2015年时,合并沃尔沃的销量将达200万辆,合并营收目标2000亿元人民币,相当于较去年分别成长1.5倍及1倍。

推进机构变革

而有分析认为,这只是因为力争在2011年前实现沃尔沃轿车公司扭亏为盈的目标是李书福在收购之初的承诺。

“吉利要整合好沃尔沃,最重要的是沃尔沃需要在两年之内实现赢利,”此前,上海大学外国语大学教授、跨文化研究中心主任庄恩平接受采访时认为,赢利是吉利能否在收购以后整合成功的关键。

在 沃尔沃被吉利并购后不久,吉利就提出一个计划,在5年内让沃尔沃实现年销量100万辆。同时将在中国成立年产能力达30万辆的新工厂,使沃尔沃汽车的全球 年产量提高近一倍,并力争在2011年前实现沃尔沃轿车公司扭亏为盈的目标。而按照沈晖制订的一份《沃尔沃汽车中国成长计划》,到2015年将中国销售 20万辆,市场占有率提升至20%。

在这份计划中,中国产销量将达全球的三分之一,不过,对于沃尔沃中国区来说,任务依然艰巨。相比,沃尔 沃中国市场2010年3万辆的销售,去年奥迪在华销售22.558万辆,同比增长43.5%,奔驰在华销售14.767万辆,增长115%,而宝马销售 16.90万辆,增长87%。

李书福必须迅速做大量,但这对于目前沃尔沃的销售体系势必开掘巨大挑战。

为了保持品牌的高端,沃尔沃此前在中国的做法一直都是先做服务再做销量,网络发展也一直不紧不慢。沃尔沃此前在中国甚至没有独立的销售体系,都是与福特的捷豹、陆虎在一个网络中销售。

25日,中国总部的成立,意味着沃尔沃在中国业务由此前的单纯销售,转而成为一个集产品开发、制造、质量控制、采购、销售与客服,到投资者关系、财务、法律、人力资源、公共事务等各个领域为一体的综合型公司。

“中国总部是全功能的总部,与瑞典的总部有直接汇报的关系,” 雅各布说,无论是销售制造还是研发,都是总部下属的分支机构,总部有权利来做出最后的判断。

“这正是因为中国业务的扩张所致,” 瑞典政府投资促进署驻华首席代表陈永岚分析,事实上,沃尔沃中国总部的设立,也正是彰显了中国市场对沃尔沃的重要和李书福对中国市场的期望。

三大基地进入审批

而随着沃尔沃的赢利,吉利至少向沃尔沃的高层和工会证明了自己的实力,李书面福运作沃尔沃将变得更顺畅。事实上,吉利的三个基地都已进入了审批程序。

在 吉利收购沃尔沃的过程中,大庆和上海嘉定两地政府,都是吉利收购沃尔沃项目的出资方,对于两地而言,也希望能有更多的项目落户当地。之前有消息说,沃尔沃 国产将在大庆和上海分别建厂,此后,为了使沃尔沃尽早实现国产化,考虑到新工厂的建设需要周期,李书福又决定了将在成都的吉利工厂先行生产S60,记者了 解到,在中国市场,很可能会出现三个基地的情形。

不过,生产基地太多,对于一个刚要国产的品牌,而产品序列又不是很多的品牌而言,存在着分散、管理成本高等风险。

雅各布在接受记者采访时表示:“在中国的制造基地,还要等待中国政府部门和沃尔沃董事会的批准。”“现在只是一些手续方面的原因,”知情人士透露,吉利方面仍将继续保持沉默,直到4月份上海车展期间再全部公开于众。

而为了支撑中国多基地运作,与中国总部同时宣布成立的还有沃尔沃在中国的研发中心,雅各布在接受记者采访时透露,这个研发中心第一步将主要针对中国市场,随后还将针对全球市场开发。

事实上,吉利还有让中国产的沃尔沃走向全世界的想法,此前, 雅克布曾表示:未来将在国内生产沃尔沃汽车出口美国,使之成为率先出口美国的国产汽车之一,以降低外汇风险。

对于李书福而言,他急于证明的是:中国市场扩大战略并不影响沃尔沃全球的发展,反而对其全球的总量而言是加分的。


沃爾沃 沃爾 中國 總部 掛牌 李書福 邁開 國產 第一 一步
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沃尔沃中国总部落成 李书福缺席凸显独立经营

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110126/2199769.shtml


每经记者 伍雨石 发自北京
昨日(1月25日),沃尔沃中国总部在上海正式落成,沃尔沃全球总裁兼首席执行官斯蒂芬·雅各布表示,随着沃尔沃中国总部的落成,沃尔沃汽车在中国已经从一个全国销售公司变成了一个全职能的业务集团。
今年在华目标或为4万辆
在昨日的落成典礼上,斯蒂芬·雅各布介绍,沃尔沃中国区下属的各业务部门包括:产品研发、采购、生产、质量控制、销售与市场、投资者关系、财务、IT、法律、人事和公共事务等部门,涉及业务的方方面面。
沃尔沃汽车公司高级副总裁兼沃尔沃汽车集团中国区董事长沈晖表示,“沃尔沃中国总部是一个全功能的总部,其每个部门跟沃尔沃瑞典总部都会有一一对应的对 接。中国是全球最大规模的汽车市场,为抓住在中国的增长机遇,将沃尔沃汽车建设成更受消费者尊敬的全球豪华汽车品牌,过去几个月,我们一直在致力于强化中 国区的管理团队建设,加强对消费者的研究和理解,并制定《沃尔沃汽车中国成长计划》。”
沈晖说,“我们的目标是到2015年,使沃尔沃汽车成为在中国豪华汽车市场领先的品牌之一。”
在落成仪式现场,斯蒂芬·雅各布表示,今年沃尔沃汽车在华的销售目标可能会增加到4万辆,希望相比去年在市场表现上有显著的增长,尤其是S40、S80等已经实现国产的产品。
2010年,沃尔沃汽车全年销售量达到37.4万辆,同比增长11.2%,公司实现了全年盈利。在中国市场,沃尔沃汽车去年完成了3万辆的销量,同比增长36%。
吉利、沃尔沃将独立运营
《每日经济新闻》记者发现,吉利集团董事长李书福并未出席昨日的落成典礼。行业分析人士称,李书福此次刻意回避了沃尔沃中国总部的落成典礼,是要用事实 再度向外界传递一个强烈的信号,那就是沃尔沃将和吉利独立运营,沃尔沃将保留其独特的北欧色彩,吉利对外也将在一定时间内刻意淡化其与沃尔沃的关系。
斯蒂芬·雅各布称,“在新的所有权下,沃尔沃汽车将保持并进一步提升我们的核心价值理念,保持其‘北欧设计、全球豪华品牌’的定位,这是沃尔沃汽车公司和董事会的一致决定。”
沈晖在发言中也表示,“我们的战略原则是:吉利是吉利,沃尔沃是沃尔沃,吉利是大众化品牌,沃尔沃是个全球豪华品牌,吉利和沃尔沃各自独立运营。”
与沃尔沃中国总部同时成立的还有沃尔沃汽车中国技术中心,据斯蒂芬·雅各布介绍,新成立的沃尔沃汽车中国技术中心将与总部和全球其他研发机构一起,参与全球性产品的开发,融入沃尔沃在全球的研发体系。
不过他也表示,研发中心的第一步工作将是主要针对中国市场而进行,将根据中国消费者的喜好,为中国市场设计产品,并为本土化生产提供大力支持。
否认将在张家口设厂传闻
此外,近日有消息称,沃尔沃汽车正在与张家口市接洽在当地建生产基地的事宜,并传出投资模式并非选择与张家口市的任何一家企业合作,而是在张家口市新建一处独立的生产基地。目前,张家口市政府正在就允许沃尔沃汽车在张家口市哪个区域内建此基地进行论证。
在昨日的落成仪式上,一名来自沃尔沃汽车内部的高层人员明确否认了上述说法,“之前我们可能确实跟张家口方面谈过,但这个消息已经过时了。”
对各地政府竞相争取沃尔沃工厂项目落地的表现,行业分析人士指出,“这些地方政府希望沃尔沃工厂项目能落户在自己的辖区。这对他们来说,无论是从促进地 方经济还是从解决当地就业问题等多方面看,都是极具诱惑力的。地方政府竞相放出沃尔沃工厂项目即将落户本地的消息,也是寄希望于这个项目能吸引来其他配套 项目,反过来以配套设施来吸引沃尔沃方面,形成一个多赢的局面。”

沃爾沃 沃爾 中國 總部 落成 李書福 缺席 凸顯 獨立 經營
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台灣房屋加盟總部總經理余淑玲 羞辱當養分 轉行房仲女王年薪翻十倍


2011-8-22  TWM




六月新接任台灣房屋加盟總部總經 理的余淑玲,是國內房仲界,由店東直升總部總經理的第一人,從芭蕾舞老師轉行的她,如何靠著高EQ,從月薪二萬元的小祕書,變身薪水翻十倍、掌管六千人的 幹練女總經理?

撰文‧梁任瑋

身穿剪裁合宜的淺灰色套裝,臉上掛著甜甜的笑容,擁有一六六公分、九頭身比例的余 淑玲,是六月中旬才上任的台灣房屋加盟總部總經理,也是國內房仲品牌中,由店東直升總部總經理的第一人。

在台灣房屋二百六十位加盟店東中, 余淑玲的房仲資歷不過十一年,手上經營的七家加盟店,其中五家還坐落於單價不高的基隆,但她旗下的店頭每年可以成交五百戶房屋,穩坐台灣房屋「成交王」寶 座。

如今風光的業績背後,當年卻是籠罩在不知明天身在何處的恐懼之中。

要改變,就要踏出第一步二○○○年,教了十年舞蹈的余 淑玲,毅然結束經營多年的芭蕾舞教室,轉行進基隆地區型房仲店頭擔任行政祕書,生性害羞的她就連面試當天,都得開著車子在店門口繞了好幾圈,最後她說服自 己「要改變,就要下定決心踏出第一步」,才鼓起勇氣推門進去。

放棄穩定高薪和老師身分進入房仲業,余淑玲像落入凡間的公主,新挑戰的第一堂 課就是得放下身段、彎腰學習。

三十歲才第一次當上班族,年齡比同事「資深」,但她卻連影印機都不會使用,等於從零開始。因此,對這份新工作 她也比任何人都兢兢業業。為了快速進入狀況,余淑玲上班的第一個月,一天假都不敢休,每天早上準時九點進公司,晚上也是最後一個離開辦公室。

沒 想到,天公一開始並沒有疼憨人,余淑玲進入房仲業初期,台灣房地產仍不景氣,再加上基隆遇水則淹,店內仲介紛紛轉業求去,最後竟然只剩下店東和她兩人。

在 沒有業務員的情況下,余淑玲硬著頭皮一面做祕書,一面學做業務。

不過,當她拿到第一個月薪水的當天,看到努力一個月只有少少的二萬元,湧起 一絲心酸的她算了算時薪,竟然連一百元都不到,對比從前當老師的時薪動輒千元起跳,真的有如天壤之別。

另一個「今非昔比」的心態轉換是面對 客戶,她說,「以前當老師不用在第一線拉業務,只要負責把舞教好,大部分家長也很尊重妳,但是賣房子必須面對客戶的拒絕與責罵,一開始的確很痛苦。」「房 子漏水,客戶只會罵業務員,不會怪房子。」余淑玲進入房仲業不久,九二一大地震才剛結束,當時不僅房市成交量盪到谷底,房屋水管路線龜裂,屋齡高的老房子 幾乎都有漏水問題,但房屋一發生狀況,客戶第一個想到就是怪業務員,余淑玲為了處理售後服務問題疲於奔命。

以大台北地區的房價來看,余淑玲 面對的是一個最底層的市場,客戶形形色色,修養不好的大有人在。

有一次,一位買方相中一間房屋,很快就付了斡旋金準備與屋主議價,但因屋主 堅持不降價,最後並未成交,隔兩、三天後,余淑玲介紹另一位買方以屋主希望的價格買下,沒想到這件事被最初那位買方知道,跑到店頭用「五字經」髒話飆罵了 余淑玲一頓,還率人來店裡揚言砸店。

「一屋二賣,沒良心,為了賺錢不擇手段。」當時被罵得莫名其妙的余淑玲,內心很生氣,但她沒有把不滿的 情緒表現在臉上,也未頂撞回去,余淑玲反而用正面的態度迎向不堪的屈辱,耐心說明事情原委,她發現客戶只是要個台階下,最後為了給客戶一個面子,她請客戶 吃飯,才平息紛爭。

愈逃避,問題就愈惡化這件事讓余淑玲學到很多交易糾紛產生的原因,常常是錯過第一時間處理的黃金時機。「愈逃避,問題就 愈惡化!」余淑玲說,客戶有時只是要被尊重的感覺,「遇到無理的客人,寧可吃點虧也不要硬碰硬。」還有一次是一位已有自用住宅的買方,為了向銀行順利申請 高額房貸,他向余淑玲買第二間房屋時,請朋友當人頭簽約,最後卻被銀行識破,核貸成數不如預期,盛怒的買方轉而責怪余淑玲「無能,連房貸都辦不好」,不但 要求退還二%的買方服務費,甚至認為余淑玲沒有幫他貸到款,連賣方付給余淑玲的四%服務費也要拿。

最後余淑玲把二%退給了買方,這個經驗也 讓她學習到客戶會產生抱怨,有很大的原因是業務員沒有完全掌握到他的需求。

從此余淑玲養成了凡事提前準備的工作態度,「例如約客戶看房子 前,我會前一天先去勘查位置、屋況,甚至連買方準備去銀行申請房貸,只要有時間,我都會先帶銀行承辦人員去看一次房子,讓客戶順利申請到房貸。」挫折多,

靠 熱度來堅持

把奧客當貴人、以羞辱為養分,這些經歷也讓余淑玲的臉皮愈磨愈厚,甚至有不少客戶是「不打不相識」,最後因為余淑玲的高EQ與貼 心服務,彼此結為好朋友。余淑玲笑說,「業務員每天都會遇到無數挫折與失敗,但是態度決定勝負,如果沒有辦法跳脫負面情緒的框框,挫折只會成為你進步的絆 腳石。」以女性獨有的柔軟身段,在陽剛味十足的房仲業出頭天,余淑玲也從初入行時月薪二萬元的行政小祕書,月薪翻十倍,變身掌管六千位業務大軍的幹練女總 經理。

堅持在房仲業深耕的余淑玲,也曾因為老闆要求她去掃街發傳單,讓過去只熟悉住家附近道路的她時常迷路。陌生的工作內容,加上大環境的 不景氣,把余淑玲的身心逼到極限,每天晚上頻做噩夢。

她笑說,當時最常夢到的情節是,「我帶著一位女生去看屋,兩人話講到一半,衣櫥突然跑 出一個阿飄追著我跑……。」嚇得發抖的余淑玲奮力地跑到沒有力氣為止,只能停下來問阿飄為何跟著她,結果阿飄竟回答,「人家說,我的房子一坪可以賣八萬 元,妳為什麼只幫我賣六萬元……。」身心俱疲的她,一度想放棄房仲工作,一位不抱希望的客戶卻成了余淑玲的信心來源。原來,當時基隆家家戶戶因為淹水淹怕 了,即使水退了,也沒有人敢買新家具,沙發都改用塑膠椅取代。

一位長期看屋的客戶,希望在基隆找到一間不淹水、不漏水的房子。余淑玲花了六 個月,終於在六堵嶺為這位客戶找到一間不淹水、總價三百八十萬元的房子,看到客戶滿意的笑容,也讓她找到了房仲工作的成就感。「業績是靠人做出來的,市場 不好原來也是種機會!」樂觀的余淑玲這麼告訴自己,也這麼一路做了十一年。

今年六月,在台灣房屋董事會遴選下,由余淑玲出線擔任加盟總部總 經理。若換個行業比喻,這就像是可口可樂經銷商,因為表現出色轉而擔任可口可樂總經理一樣,讓業界跌破眼鏡!

台灣房屋首席總經理彭培業說, 今年初開始尋找總座接棒人選時,他偷偷地做了份社區民調,發現基隆地區的台灣房屋加盟店,無論在商圈指名度、知名度與客戶抱怨度三大面向表現都很出色,最 重要的是還達到「零客訴」的超高目標,這也是余淑玲打敗其他候選者的關鍵。

把責罵當作工作加溫的養分與燃料,舞蹈科班出身的余淑玲,憑著耐 磨、耐罵的高EQ在房仲舞台當上第一女主角,也開創出不同的生命格局。

余淑玲

出生:1970年

現 職:台灣房屋加盟總部總經理經歷:芭蕾舞蹈老師、房仲祕書、台灣房屋基隆區特許加盟店東

學歷:國立藝專舞蹈科

被 罵教會我的事:

凡事提前做好萬全的準備。

耐罵3撇步

態度決定勝負,永遠用熱情與溫度面對工作。

如 果沒有辦法跳脫負面情緒的框框,挫折只會成為你進步的絆腳石。

頻頻為難你的客戶,往往是讓你學習到最多的貴人。

罵 不倒的本領:態度第一

事件:客戶沒買到房子,罵她五字經、沒良心。

應對:不頂撞,給客戶台階下,此後學會第一時間處理客戶糾 紛。


臺灣 房屋 加盟 總部 總經理 余淑 淑玲 羞辱 養分 轉行 房仲 女王 年薪 翻十 十倍
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政府搬總部秘密銷毀六百萬檔案

2011-9-15  nm




政府各部門正陸續搬到耗資五十二 億元的「門常開」,這新總部面積較舊政府山大五倍,可容納逾三千官員。但這道聲稱常開的寬敞大門,竟然容不下歷史檔案的存在。由下亞厘畢道通往添馬艦的路 上,原來有數以百萬計政府文件悄悄被官員毀屍滅跡,大量回歸後的重要史實將從此消失。本刊獨家取得一份政府文件,指由二○一○至今年六月,政府檔案處批准 各個政府部門因搬遷而銷毀的文件數量,高逾五百萬張。相對之下,保留的數量僅雞毛蒜皮、只有約一萬。本刊就此向檔案處進一步追問,嚇然發現政府在七、八月 短短兩個月間,再急速毀滅一百多萬張文件。沒有《檔案法》規管下,政府檔案處只是無牙老虎,現任處長周仲賢僅是一名D1(首長第一級) EO(行政主任),須聽命AO(政務主任)出身的各個部門首長。一旦林鄭月娥、鄭汝樺、林瑞麟等局長下令,將當年制定八萬五政策、對抗沙士、《基本法》廿 三條等重大而政治敏感的事件紀錄銷毀,檔案處可以不獲通知甚至毫不知情。因此,搬遷政府總部實際毀滅的文件數目只有天知地知。

本刊取得一份檔案處文件,指出因應政府總部搬到添馬艦,由二○一○至二○一一年六月,政府檔案處在一年半內,共批准各部門銷毀的檔案,若垂直排在書架上, 總厚度達一千七百四十六點五四米。檔案專家指出,一個檔案夾平均可存放一百二十張A4紙、共厚達四厘米。以此推算,一米厚的檔案即有近三千張紙。一千七百 四十六點五四米,即代表五百二十四萬張紙。該份文件提到,同期保留的文件厚度只有四點二米,相等於大約一萬二千六百張紙,比起銷毀的五百萬張只是九牛一 毛。數字亦顯示,政府檔案的保留比率只有百分之零點二,遠遠低於英、美、澳洲等已立《檔案法》國家的百分之三至十保留比率。在美國,白宮文件的保留比率更 高達百分之百。

政府拒透露詳情

政府檔案處名義上管理各部門文件,但實際卻是「無牙老虎」,檔案存廢往往由部門自行決定。本刊向搬入添馬艦新總部的特首辦、二司十二局 (律政司除外) 查問,有幾多文件會因搬遷被銷毀。結果各部門透過政府新聞處一併回覆,指數目仍在點算,並拒絕透露銷毀的是什麼檔案。各部門封口,本刊向政府檔案處 查問銷毀數字,處方才透露最新情況。二○一○至二○一一年八月,共批准銷毀二千二百二十四米厚的檔案。專家估算達六百六十七萬張文件, 即七、八月兩個月間再銷毀多一百萬張。處方指銷毀的全是過期檔案,涉及部門的行政及業務,但沒有界定何謂「過期」,亦沒統計各部門檔案總量。一直跟進《檔 案法》的立法會議員何秀蘭說,近日聽聞有部門趁搬遷自行替檔案「瘦身」銷毀文件,她稍後將於立法會跟進,「那些檔案應留、那些要掉,不是官員決定。」她 說,以往曾向政府追問,行政會議紀錄、基本法廿三條草案的檔案去了那兒,但政府都沒有回答,「政府亦答唔出有幾多檔案在手、每年有幾多保存、幾多銷毀。」

檔案館如同虛設

政府檔案真空的問題有幾嚴重,走進觀塘歷史檔案館便知道。在館內電腦搜尋回歸後特區政府保留了什麼重要政策文件,輸入「八萬五房屋政策」字眼,結果是「沒 有資料符合搜尋條件」。再輸入「基本法廿三條」,同樣彈出沒有資料。「七一遊行」、「紅灣半島」、「梁展文」、「補地價」、「董建華」、「曾蔭權」、「中 央政策組」- 全部都沒有資料。回歸後最刻骨銘心的社會大事 –– 二○○三年沙士突襲,政府可有檔案記載當年醫院病房、淘大花園的行動決策、會議記錄?同樣在歷史檔案館搜尋「沙士」、「SARS」、「非典」都沒有資料。 直至輸入「嚴重急性呼吸系統綜合症」才彈出五份文件,卻是眾所周知、早已發布的公開資料。當中四份是事件過後的專家調查報告,餘下的是一張海報,提醒出入 境旅客注意沙士病徵。要知歷史檔案館由一九九七年至今,儲存的回歸後政府檔案是什麼,按年份搜尋彈出以下結果:「中華總商會紀念特刊」、「平等機會委員會 年報」、「法律改革委員會諮詢文件」等這些早在網上公開的文件。另有大批政府建築物圖則,例如:公廁規劃、行人天橋加建、醫院消防局改建等,都是歷史長河 中的芝麻綠豆,對社會有深遠影響的大事,卻不見有開檔存檔。記者以市民身份,向歷史檔案館職員查問,為何沒有「沙士」、「八萬五房屋政策」、「基本法廿三 條」、「中央政策組研究」等相關資料。職員指,文件仍在部門手上,如要查閱可引用《公開資料守則》向部門索取。為何這些重大社會事件未見開檔、如何確保史 料得以保存?職員只說:「呢啲政策未完,部門仍要引用文件所以未送來,如何保存就要問有關部門。」

《公開資料守則》無效力

《公開資料守則》授權和規定公務員須向市民提供資料,但守則並非法例無約束力,實際上是另一道跨不過的門檻。申訴專員公署去年收到多宗市民投訴,不滿用守 則向部門索取公開資料被拒,當中包括:特首辦拒絕披露副局長及政治助理薪酬、屋宇署不提供滲水調查報告、食環署拒絕提供食品的三聚氰胺含量測試報告等。部 門都以「資料屬內部文件或涉個人資料」作擋箭牌,當中有否涉及人為錯失、利益輸送,公眾無從得知。以中央政策組為例,它是特區政府的智囊,由九七至今十四 年間,動用幾多公帑做了幾多研究調查、調查如何做有何結果一直是個謎。記者引用《公開資料守則》向中央政策組索閱回歸後的研究報告,官員回覆指:「中央政 策組主要職能為向行政長官、政務司長和財政司長提供意見,同時進行政策研究供政府內部參考。」指適當時候會將部分研究上網,但拒絕公開全數研究報告。記者 遂向申訴專員公署,投訴中策組選擇性公開用公帑所做的研究。公署回覆指出,中策組不受公署監管之列,而《公開資料守則》亦不適用於中策組,可見中策組地位 如「太上皇」。

唯一辦法——立法

要令中策組等部門的資料得以公開,方法只有一個——立法。本港一直沒有訂立規定政府部門立檔存書的《檔案法》,與及讓市民索取官方資料的《資訊自由法》。 檔案處前處長朱福強表示,只有盡快訂立兩條法例,才能迫使政府保存重要史料。「外國經驗顯示,只有非常敏感的保安、外交文件,才可獲豁免不用即時公開。但 過了三十年、五十年,檔案還是一樣開封,令史實得以世代流傳。香港的六七暴動、五十年代非法移民問題等,英國政府都有留檔。」殖民時期香港都沒有《檔案 法》,但港英政府對檔案的處理,比回歸後的特區政府更有系統。朱福強說,一九四五年二戰結束前,幾乎所有港英政府的文件已被日軍銷毀,四五年起再立檔。一 九六○年英國修改《檔案法》,將封存期由五十年減至三十年,當時港英政府考慮到,法例套用在香港的話,四五年立的檔案,七五年便要開封。港英於是趕及七二 年成立檔案處,避免違例。「政府檔案處成立其實是逼出來。因為沒有《檔案法》,文件由部門自行處理,檔案處只是個沒有實權的行政部門,處長一直只是D1職 級,但會找專才做,不像回歸後找做行政而非決策的EO頂替。」現任檔案處長周仲賢,亦是一名資深EO,○八年出任處長至今。九七前夕,港英將重要文件運返 英國國家檔案館,按三十年期規定逐步開封,例如:回歸前的港英政治部運作、共產黨在港活動、九龍城寨清拆等事件都有檔案,公眾可隨時查閱。

回歸後毀屍滅跡

但回歸後的政府文件如何保存、有否保存,朱福強與北京檔案局的人員素有往來,未聽聞回歸後特區政府有檔案移交北京。朱福強說,特區政府內部有指引,要求部 門銷毀檔案前須要通知檔案處,「我在位時,有部門入紙來跟我說要銷毀檔案。我質疑它,部門話稍後回復原因。過幾個月後,部門再寫信來轉軚話:『我們決定不 銷毀了。』之後,檔案去了那兒根本無人知,被靜悄悄銷毀我也不知道,檔案處因沒有法例撐腰,管不了。」朱指,所謂的內部指引並無約束力,「乖的部門才會問 檔案處,好多根本唔問。」資料顯示,○六至一○年間,十二個決策局中,包括發展局、保安局、教育局等至少三個局,沒有向檔案處呈交機密檔案。而前兩者移交 的非機密檔案,分別只有十五份及四十二份。「好多政治敏感的檔案 –– 八萬五、廿三條、沙士、紅灣半島、地政總署與發展商之間的文書往來(例如補地價)、警察編制等,好可能因為一些人怕被翻舊賬,隨時被毀屍滅跡。」朱福強感 慨。朱福強擁有歷史學位是檔案專家,一九九九至二○○三年出任檔案處長至○七年退休,近年與另一前檔案處長白卓善、退休法官王式英等人成立檔案行動組,曾 多次約見政務司長唐英年欲討論《檔案法》但不成功。至於另一名疑似特首候選人梁振英的態度相對開放,卻拒絕公開支持,「他們都知道,留檔在政治上很敏感。 但我們一定不會放棄,不甘歷史被摧毀、被埋沒、被改寫。只有盡快訂立《檔案法》,才能阻止有人銷毀重要歷史證據。」前港英政府中央政策組首席顧問顧汝德, 最近發表新書《官商同謀——香港公義私利的矛盾》。他同樣支持《檔案法》,指回歸後的中策組必須將民調公開,讓公眾知道問卷如何設計採樣、結果如何演繹。 而末代港督彭定康年代的中策組,只負責政策建議及撰寫報告,相關文件亦已運返英國三十年後開封。「以往我寫書才發現香港的史料貧乏,近日的維基解密令人明 白,檔案就是歷史。」

回歸後政府檔案爭議

年份事件2003沙士疫情關鍵期,時任醫管局行政總裁何兆煒,聯同各個聯網總監每日開會,但3月15至24日的會議卻沒有記錄,何兆煒其後被立法會點名批 評。2004審計署報告指出愉景灣發展商香港興業,獲政府批准發展度假區後,多次修改藍圖變成純住宅項目,卻未有補足地價,估計政府因此少收1.6億元。 立法會傳召當年負責項目的新界政務司鍾逸傑,但由於官員聲稱找不到相關文件記錄,立法會未能調查。2007法輪功成員被港府拒入境提出司法覆核,法官夏正 民質疑,政府未能提供拒絕成員入境的文件理據,是否有意圖隱瞞。200831歲的市民李國賢驗血發現與「父母」並無血緣關係,揭發31年前其出生的贊育醫 院發生調錯嬰事件。李國賢欲尋回親生父母,但醫管局已將當年的出生記錄銷毀。200919歲少女莊頌賢在赤柱被倒塌大樹壓死,死因庭聆訊時,康文署稱遺失 了2006及2007年的樹木檢查記錄。

 


政府 總部 秘密 銷毀 六百 百萬 檔案
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1985年7月2日華僑日報封面: 匯豐將遷入新總部

1985年7月1日早上,承建商公和永保聯營正式把匯豐(5)新廈地庫4樓及寫字樓交回匯豐,並預期在21周後搬遷完成,這個項目的完成寫下了里程碑。據後來王浵世的書所述,這搬遷的實際事務由他運作。

這項目投資額達50億元,樓高達52層,在最初時,匯豐打算把40%的樓面出租,但是,因業務發迅速,寫字樓分散多處,耗費不貲,所以就改作自用。

據本次負責驗收的大班、後來成為匯豐銀行掌舵人的浦偉士稱,這物業會成為匯豐的主要營運「廠房」,經過嚴格的設計,內有所有營運所需的設備,且可按各項實際需要改。

在搬入這物業後,匯豐會把海富中心的物業出售,呎價1,800元。這兩句說明了,長江實業(1)在快速出售金鐘的上蓋物業有匯豐的支持,另外如果未來商業前景良好,千萬不要出售黃金商業地區物晝。

另外,這新聞的最後兩段都要對匯豐不利的新聞,加上不等匯豐當時大班沈弼回港就發佈這新聞,何況物業也尚未接收完成,相信都是想提高各位存戶及投資者的信心,信心是商業社會的基石,匯豐也可能極為重視,所以就用這重大機會澄清。

所以,公司有特別動作的時候,一定要留意一下。





1985 華僑 日報 封面 匯豐 遷入 總部
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總部經濟虛實

http://magazine.caixin.com/2012-06-29/100405378.html

  寸土寸金的深圳,2008年發佈《關於加快總部經濟發展的若干意見》,目的是倡導和吸引企業總部集群佈局。

  對於總部經濟,官方的看法是,總部經濟為區域發展帶來多種經濟效應,如稅收效應、產業乘數效應、消費效應、就業效應和社會資本效應等。民間對總部經濟的現實解釋則是,一些知名的大企業可以借助發展總部經濟之名,向政府申請地塊建樓。

  最近,騰訊在深圳灣區的總部大樓動工興建。加上此前已建成使用騰訊大廈,這已是這家公司在深圳的第二座公司自建大樓了。

  來自官方的數據顯示,目前深圳總部企業已超過180家,其中世界500強中至少有10家在深圳設地區總部,超過30家在深圳設研發中心或採購中心。

  問題是,一些企業需要在一個城市建那麼大的總部大樓嗎?2008年以來,為打造總部經濟,深圳定向出讓了多宗商用地塊。這些地塊的出讓條件,均要求競買人項目建成後,建築面積自用率不得低於60%,並特別要求不得出售。

  但來自官方的調查數據顯示,平均自用率為20%左右,遠遠低於政府要求。大多數公司總部大樓,自用之外的那部分,均用於銷售或出租。

  誘惑在於,這些總部大樓大多在黃金地段,無論是商務樓租金還是售賣,都會帶來可觀的利潤。因此,有些企業動輒向政府申請規劃區域總部基地、全球總部基地;一家數千人的公司,在規劃自建大樓時動輒數十萬平方米建築面積。

  一個有意思的例子是,深圳特區報大廈旁邊的一塊空地,一直空著。一到晚上,附近居民在這裡遛狗,各種寵物狗嬉鬧玩耍,成了一道風景。

  前不久,一位國土部門的人對我說,這塊地差點「被總部經濟」了。原來,這塊地被眾多公司惦記良久,其中不乏知名金融機構、高科技公司;引人注目的是,一家公司申買這塊地的目的,是要建一幢「環球小姐總部大廈」。

  如果有朝一日,這片空地上豎起一座「環球小姐總部大廈」,每日佳麗云集於此,為驅動區域經濟發展做貢獻,應該更有一番風味吧。


總部 經濟 虛實
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深入臉書總部 探索股價腰斬病灶

2012-9-17  TCW




這是臉書(Facebook)上市後一百天,蒸發掉的市值。比九月初的鴻海集團鴻海、鴻準、奇美電等九家公司的市值總和還多。

這是美國有史以來第三大的上市案。五月十八日,成立八年的臉書,以每股三十八美元上市,市值創下一千零四十億美元高峰,比今年成立滿兩百年的花旗銀行還高。

這是有史以來規模最大的網路公司上市案。上市第一天,賣出的股票就替臉書募集了一百六十億美元的資金,比Google上市時首日募集的資金,還高出八.五倍。

上去快,下來更快。上市後第一百零一天,臉書的股價已經腰斬,剩下十九美元,一百天內,超過五百億美元市值(約合新台幣一兆五千億元)因此蒸發。

臉書能得到超高市值,是因為這家公司是第一家成功把社群網站從概念變成現實的公司,連高傲的蘋果創辦人賈伯斯( Steve Jobs)生前接受採訪時,也提到臉書創辦人兼執行長馬克.佐伯格(Mark Zuckerberg),是他在矽谷最欣賞的人。

力保員工隱私 連停車場都有保鑣巡邏

原本投資人以為,臉書會變成超越Google的網路廣告霸主,因為臉書能比Google更了解用戶,你是哪個學校畢業,有幾個小孩,朋友是誰,臉書都一清二楚,他們打造出「超級廣告機器」,有這些資訊,臉書能比Google更精確替每個廣告找到客戶。

但為何它的股價,只剩Google的三十七分之一?為何投資人熱捧Google,卻不愛臉書?為了尋找答案,本刊記者來到矽谷。

臉書總部門口,豎立著全球知名的大拇指Logo,每天都有來自全世界的觀光客,來這裡按著臉書招牌拍照,替臉書另類「按讚」。

臉書雖然靠別人的隱私賺錢,卻對自己的隱私極為保護,不但規定員工不得透露其他員工的個人資料,連停車場裡都站有保鑣,隨時有巡邏車巡視是否有陌生人接近。

鼓勵駭客文化 沒固定座位,可隨時塗鴉

走進臉書位於第十六號樓的大廳,迎面而來就是佐伯格聘請專業畫家創作的塗鴉畫作,在臉書對外的會客系統輸入朋友的名字,系統馬上問你,「要開會 (Meeting)、面試(Interview),還是訪友(Social)?」即使是上班時間,看朋友也被當成是拜訪公司的正式理由。

臉書的工作環境很明顯是為工程師打造。臉書辦公室裡,到處可看到牆上貼滿「HACK」(駭客)字樣,臉書鼓勵員工創作,工程師甚至隨時可以在牆上塗鴉。

臉書辦公室裡,每個人都沒有固定位置,這個星期參加哪一個專案,位置就在哪裡,專案結束,再換位置,以至於臉書內部有一種觸控螢幕,搭載專用的內部程式,幫員工搜尋同事的位置。

臉書強調扁平化組織,連佐伯格自己都沒有辦公室,和其他人一樣窩在普通辦公桌旁。佐伯格叫得出所有工程師的名字,隨時有可能晃到工程師旁,討論程式開發的最新進度。

這裡是工程師的天堂,要換位置,甚至有專人幫你搬桌子;餓了,公司總部裡有七到八座餐廳,中式、泰式各種餐點都有,完全免費。

總部裡還有一條「商店街」,舊金山最熱門的咖啡店,這裡找得到。想玩,公司裡有專用的電動玩具室和桌上遊戲(board game)的空間,最酷的是,臉書裡還有員工專用的自動販賣機,擺著各種iPad配件,不用付錢,按按販賣機,就能免費拿到這些高科技玩具。

獨寵工程師創意 從開發流程管制產品進度

在這裡,工程師才是開發服務的核心,「在這裡,產品經理一點用也沒有。」一位矽谷部落客在採訪臉書後,提出這個結論。

在一般公司,工程師只是把點子變成程式碼的工具,工程師要聽產品經理、市場人員的建議,不能任意變更開發流程或改變產品功能。

在Google,情況略有不同,工程師有兩成時間,可以開發自己認為很棒的新功能,再提給公司其他團隊審查,但是一旦進入審查流程,工程師仍然要接受市場和行銷人員的建議,仍有許多點子因此被放棄。

臉書卻是最極端的例子,在這裡,工程師決定自己對誰的點子有興趣,要先做哪件事,連工程師的主管,多半也只是提醒部屬,「哪些計畫要先完成,」「產品經理 要遊說(lobby)工程師,採納行銷人員的建議,」工程師可以隨時改變產品開發流程,增加新功能,在跨部門會議時,是工程師負責報告產品進度,如果產品 部門發表太多意見,工程師還會公開批評「其他部門干預太多。」

臉書員工詹姆士(James)表示,臉書非常要求速度,「我們不會等六個月,才讓服務上市,」他們每月審查進度,詹姆士表示,任何點子,都會放上網路平 台,用網友的反應決定下一步,他同意臉書很強調駭客文化,要求員工不斷思考。對外界的觀察,詹姆士並不承認也不否認,「我們的產品開發流程,分成很多不同 的計畫,每個計畫,情況都不一樣。」

這間公司強調「做自己愛用的服務」,這些「酷」服務有沒有辦法賺錢,公司能不能滿足華爾街的期待,反而不是他們最關心的事。詹姆士表示,「我們有太多工作要完成,沒空關心股價。」

一位雅虎(Yahoo)主管觀察,臉書專用高薪挖年輕工程師,但缺乏管理經驗,做出來的服務品質不見得穩定。就在臉書上市前,通用汽車(GM)才撤掉一年一千萬美元的廣告預算。

長期觀察社群網路的春樹科技總監陳暉鈞認為,臉書問題在於,上網站的人只為看朋友留下的訊息,不是為了特定的共同興趣,不管廣告商登什麼廣告,都不像 Google那樣,能把廣告和用戶搜尋的內容緊密結合。比起來,「像Yelp(一個新興評比社群網站),讓用戶討論對餐廳的評價,比臉書更容易拉到廣 告。」

現在,臉書正在全球找人才、找點子,希望靠新點子提升獲利。九月十一日,臉書總部就派人來台辦駭客大賽,目標鎖定手機應用和遊戲平台,希望建立自己的App大軍,幫公司重返榮耀。

「臉書是坐在金礦上,還不知道怎麼挖。」美國媒體如此評論臉書的處境。現在的臉書,像是Google早期的狀況,就像當年Google找Novell前總裁施密特(Eric Schmidt)來當執行長,臉書現在也需要更有組織的管理方式。

臉書雖靠工程師的創意登上高峰,但成為上市公司後,須用更有系統的管理,才能符合投資人的期待,這個問題一天不解決,臉書就難再看到千億市值。

深入 臉書 總部 探索 股價 腰斬
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三一總部北遷 主動選擇還是被動避走?

http://www.21cbh.com/HTML/2012-11-23/xNNDE3XzU2OTAxNg.html

圖向文波

11月22日,據湖南當地媒體披露,梁穩根在早前一天的內部早餐會上,突然宣佈三一集團職能總部和各核心事業部將全部遷往北京市昌平區,長沙將只保留泵送事業部,不再作為總部核心。

當天,本報記者也從三一集團內部確認此消息,「兩個月內完成總部核心職能部門的搬遷」。

中國工程機械協會會長祁俊表示對此並不意外,這是三一發展成為國際化企業的正常選擇。而有知情人士則向記者透露,此次遷址從企業經營戰略角度,確能為三一的國際化發展選擇更好的平台。但另一重重要因素,也在於避開湖南當地日趨惡劣的同行競爭環境——三一集團和中聯重科,這對工程機械行業的「鬥氣冤家」,在行業內有著公開的矛盾。

近年來,有關三一的負面新聞不斷爆出並呈加劇態勢,包括高管向文波在內的三一人士,或公開或私議「背後總有推手」。上述知情人士向記者表示,三一對此已到「不堪其擾」的地步,不想再牽扯過多。

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三一突然宣佈遷址

搬遷將涉及30多名副總裁及以上的高管及職能總部1000多名員工

此次需要搬遷至京的部門,為三一長沙職能總部,即決策和管理機構,主要包括「三辦」和三一全部核心職能部門:三一重工董事會辦公室、三一集團總裁辦和三一重工總裁辦,以及行政總部、人資總部、財務總部、經營計劃總部等核心職能部門。據當地媒體報導,搬遷將涉及30多名副總裁及以上的高管及職能總部1000多名員工。

一位需要隨行搬遷的三一管理人士告訴記者:「關於搬遷消息我們內部也是從個把星期前才知曉,此次總部先行去北京辦公也是分步驟,對於涉及的人來說這個變化還是較大的。」

據悉,最遲在下月底前,上述三一「三辦」的領導班子需率先完成搬遷,其它核心職能部門隨後。而三一旗下核心事業部的具體搬遷方案目前尚未明晰,全國五大產業基地、六大事業部中,其中位於長沙的三大核心——路機事業部、港機事業部和起重機事業部據稱也將全部遷往北京,長沙基地僅保留泵送事業部。

祁俊向記者表示:「很多企業的總部搬離其實影響不大,營銷和生產基地還是留在地方,而地方上的態度是『不求所有、但求所在』——只需解決稅賦、就業兩大實際問題即可。」

而新的三一總部所在地北京市昌平區,已表態熱烈歡迎。目前,三一在昌平區已有兩大產業園區。一為位於回龍觀的三一產業園,規劃用地總面積144公頃,項目全面建成後,將成為擁有生產建築機械、起重機械、風力發電整機及關鍵零部件等25大類產品的11條系列生產線、年產值500億元以上的世界級工程機械製造中心。目前已入駐三一重機、三一電氣、三一科技、三一工程機械4家公司。

二為三一南口產業園項目,於2008年與昌平區政府簽訂項目投資協議,2010年7月開始投產。集團董事長梁穩根預計,「到2015年,三一北京產業園銷售額將突破500億元。」

主動選擇:國際化平台

「如20年前三一從漣源遷址長沙一樣,都為了企業更大的發展平台。」

三一集團總部「驟然」遷址,在內部所涉部門看來也是一個「革命性」的消息,「決策時間確實不長」。但在祁俊眼中,這一舉措並無任何意外。

「包括工程機械企業在內的很多其它行業大型企業,都把總部、研發基地往北京、上海搬遷,三一並不是特例。作為一個國際性企業來說,身處一個國際化都市,無論是人才優勢、政策信息,還是交通便利、融資條件、企業形象等方方面面,都對企業更有吸引力。」22日,祁俊向記者表示。

對這一點,三一集團內部管理層人士也表示認可。本月中旬,在京參加十八大的梁穩根曾向媒體表示,「三一將力圖在2012年實現銷售額達到1000億的『五年目標』已經基本完成。10年後,三一的銷售額至少實現3000億元」。其中,「三一重工把國際化作為企業的第三次創業,今年的國際化收入將達到100億元,只佔銷售額5%,我希望五年以後能佔到40-50%」。

這樣的發展目標下,以總部搬遷來推進戰略調整,三一此舉被業界解讀為情理之中。其國際同行,擁有150年歷史的瑞典工程機械巨頭山特維克,也於今年10月初將總部從山特維肯小鎮,遷址首都斯德哥爾摩。集團總裁兼CEO Olof Faxander告訴記者,「儘管面臨很大阻力,但要推進公司向國際化邁進,不得不搬。」

被動避走:一山不容二虎?

「三一的領導覺得,太多的經歷和情緒牽扯其中,讓人不堪重負。」


不過,此次三一總部搬遷的背後,尚有另一層「難言」的緣由。「競爭對手對三一越來越狠,尤其是在一系列新聞事件背後,比如所謂的間諜門、裁員門、行賄門等,三一明確知道背後的推手是誰。」上述知情者告訴記者。「包括三一的領導覺得,太多的經歷和情緒牽扯應付其中,讓人不堪重負。」

其未點名的三一競爭對手,正是同城德比的國有企業中聯重科。在市場爭奪、營銷方式、併購擴張等各方面,兩家的短兵相接和交鋒姿態,都不時被曝光在台前。

僅以今年數樁事件為例:2月,三一重工收購德國混凝土巨頭普茨邁斯特後,中聯重科表示自己才是最早拿到發改委「併購路條」者;4月,三一重工副總裁梁林河微博指出,中聯重科為搶奪市場,採取過激銷售策略,破壞行業健康,中聯重科副總裁陳曉非隨後回應,三一重工過激行為歷歷在目,希望其「先習做人,再思做事」;7月,三一旗下多個事業部爆發裁員風波,後有人士向記者指出「其競爭對手派出的律師指導策劃、導致事態擴大」;9月,三一重工總裁向文波主動重提事發近一年半的「行賄門」,為競爭對手所炮製,目的是阻擊三一H股發行;11月,一份名為「三一重工涉嫌派遣間諜和技術手段竊取商業秘密」的帖子流傳,中聯重科承認乃其內部資料。

湖南另一家大型製造企業的人士在談及三一中聯雙方關係時,亦向記者感嘆「這兩家簡直鬥得天昏地暗」。

對於此次三一總部搬遷,工程機械中國網援引消息人士透露稱,「這與相關部門在三一與中聯的長期競爭中不作為有關,比如三一不得不在考慮公司長遠發展的同時花費大量精力去處理『間諜門』等事件」,並表示,三一這張名片若「因不堪爭鬥的重負,而無奈搬家遠避長沙,著實讓人扼腕痛惜。」

不過對於這一說法,尚未得到三一集團官方的回應。包括向文波在內的三一高管在22日拒絕接受採訪。


三一 總部 北遷 主動 選擇 還是 被動 避走
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三一集團宣佈總部將遷址北京 稱國際化需要

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三一集團即將遷往北京?2012年11月21日,三一集團董事、三一重工董事長梁穩根在內部早餐會上突然宣佈了三一有關遷往北京的決定——三一集團職能總部和各核心事業部將全部遷往北京市昌平區,長沙基地將僅保留泵送事業部。據悉,職能總部的搬遷被要求「兩個月內全部完成」。

20年前的1992年,梁穩根和他的創業團隊曾經作出過第一次「遷都」決定,將總部從漣源遷往長沙,此舉開啟了三一20年的騰飛歷程。本報記者張冬萍長沙報導

職能總部年內完成搬遷

三一集團始創於1989年,2011年銷售收入達到802億元,旗下擁有三一重工和三一國際兩家上市公司。位於長沙的三一職能總部是三一的決策和管理機構,主要包括三一重工董事長辦公室、三一集團總裁辦和三一重工總裁辦,以及行政總部、人資總部、財務總部、經營計劃總部等核心職能部門。此次三一重工職能總部搬遷,「三辦」和三一全部核心職能部門都將遷往北京,涉及30多名副總裁及以上的高管及職能總部1000多名員工。

三一外遷後,將投入北京市昌平區的「懷抱」。早在2003年,三一集團就在昌平區投資設立了北京市三一重機有限公司,從事旋挖鑽機的研發生產,三一重工完成股改之後,三一重機被納入三一重工。目前,三一除了在北京市昌平區建立了樁機產業園外,還計劃投資50億元建立風力發電成套設備產業園。

三一員工以「震驚」兩個字來描述獲得上述消息的心情。「事先沒有任何徵兆,最高層從討論到進入決策程序,大約半個月不到。」

三一重工或變更註冊地

經過20多年的發展,三一集團在國內擁有五大產業基地,產品涉及以「工程」為主題的機械裝備製造業各個領域,這些生產基地和產品線歸屬於六大事業部,其中泵送、路機、港機和起重機位於長沙,是三一的四大核心事業部。此次搬遷,位於長沙的路機事業部、港機事業部和起重機事業部將全部遷往北京,長沙基地將僅保留泵送事業部。

昨日早餐會之後,職能總部在第一時間宣佈了立即搬遷的決定,要求最遲在下月底以前,包括三一重工董事會辦公室、三一集團總裁辦和三一重工總裁辦在內的「三辦」領導班子率先完成搬遷。「北京市昌平區政府熱烈歡迎三一前去投資興業。」

三一四大核心事業部中,除三一港機外,其餘三大事業部均屬於三一重工。在2011年三一重工507億元的主營業務收入中,混凝土泵送機械佔260億,路面機械和起重機械的收入接近60億,而後者將由「長沙製造」變成「北京製造」。不過,三一內部人士稱,事業部經營性資產的具體搬遷方案仍有待進一步協商,前提是平穩過渡,不影響上市公司的正常運營。

對於三一重工的註冊地是否一併外遷,三一內部人士轉述三一最高管理層的說法稱:「能遷就遷。」言下之意是,三一重工去意已決。

[原因]

出於國際化需要

三一重工一位不願透露姓名的高管表示,三一作出將總部遷往北京的決定,主要是出於國際化的需要。「性質和目標就跟1992年三一從漣源遷到長沙一樣。」

11月10日,在京參加十八大的三一重工董事長梁穩根表示,「三一將力圖在2012年實現銷售額達到1000億的『五年目標』已經基本完成。10年後,三一的銷售額至少實現3000億元。」

三一集團要實現從1000億向3000億的跨越,國際化是必由之路,將職能總部遷往要素經濟資源更豐富的北京,便成了自然而然的選擇。據內部人士稱,在總部搬遷的同時,三一集團的發展戰略也將作相應調整。

而11月10日,梁穩根在十八大新聞中心接受採訪時說,「三一的發展得益於湖南這塊土地良好的投資環境,三一不會徹底離開湖南。」

當然,三一搬遷的背後,是否還另有隱情,一切尚待三一自己來解密。記者張冬萍


三一 集團 宣佈 總部 遷址 北京 國際化 國際 需要
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中信總部喊賣250億 新舞台將吹熄燈號


2013-04-25  TNM  
 

 

中信金今年底要搬家,新總部大樓在台北市南港,而位在信義計畫區的舊總部大樓要賣,喊價二百五十億元,連帶地大樓後棟的「新舞台」恐吹熄燈號。本刊調查,中信銀已發文要求收回新舞台建物。

新舞台由辜振甫及辜濂松叔姪成立,辜振甫女兒辜懷群掌舵,迄今十六年。辜濂松去年底過世後,新舞台即收到逐客令,令人感慨。新舞台是存是廢,「辜家人本週將碰面討論。」知情人士說。

辜懷群小檔案

◎年齡:六十三歲

◎家世:為和信集團創辦人、前海基會董事長辜振甫(歿)的長女,夫胡其龍。

◎學歷:美國密西根大學英國文學博士

◎經歷:曾任台大外文系教授,現任辜公亮文教基金會執行長、新舞台館長。

新舞台小檔案

◎開 幕:1997年4月

◎發起人:和信集團創辦人辜振甫、中信金前董事長辜濂松叔姪2人

◎贊助者:中信銀文教基金會贊助營運經費

◎館 長:辜懷群(辜振甫長女)

◎館 址:北市信義區松壽路3號

◎造 價:占地550坪,造價近12億元

◎定 位:可容納935席觀眾,為台北第1座民營的中型多功能表演廳。

◎節 目:音樂、舞蹈、戲劇、傳統戲曲4類。戲曲節目由京劇名角李寶春掌舵,另找來雲門舞集藝術總監林懷民推「新舞風」系列節目。

◎營 運:每年推出超過200場表演節目、觀眾人次逾10萬人,累計至今已推出超過3,000場表演,吸引超過200萬名觀眾。

中信金要搬新家的消息,四月傳遍業界,中信金打算今年底陸續搬入台北市南港經貿園區的新企業總部大樓,位在信義計畫區的舊總部大樓則已喊賣,喊價上看二百五十億元,預估中信金有百億元獲利可落袋。

逐客令 收回新舞台

此事,激勵中信金股價,卻讓台北文化圈人士很憂慮,「新舞台還留不留?」新舞台為可容納近千名觀眾的表演場地,位在中信白色大樓後方,與新光三越信義新天地A9館為鄰,是台北東區藝文地標。

上週六(二十日)晚,台北濕冷,本刊實地走訪新舞台。這晚,新舞台上演的是日本《動物樂團嘉年華》音樂會,打著綠色領巾的工作人員引導民眾進入二樓會場。對於新舞台可能要搬家,觀眾、工作人員,甚至承租一樓店面的慈濟靜思書軒人員都渾然不知。

一位新舞台工作人員透露:「確實有聽說中信要賣樓,不過目前還沒有急著搬走的壓力,重點是也沒有新場地可去,只能繼續營業,等消息。」

本刊調查,其實新舞台今年一月間即收到「逐客令」,擁有新舞台產權的中信銀,發函給負責營運的中國信託文教基金會,表示將終止合作關係,要求收回新舞台建物,自明年後,就不得出租做表演之用。

而中信金南港新總部,也無新舞台棲身之地。知情人士說,「南港總部都快蓋好了,總樓地板面積八萬多坪,比舊大樓大三倍,空間雖大,但根本就沒有規劃劇場。」

也就是說,明年起,這處藝文展演舞台將吹熄燈號。「這實在太可惜。」台大戲劇系教授、國立國光劇團藝術總監王安祈說,新舞台是台北風格獨特的表演舞台,觀眾在外面看到的是信義鬧區繁華世界,關起門來表演古典傳統藝術,氛圍特別有趣。

傳熄燈 林懷民焦慮

聽聞此事,雲門舞集創辦人林懷民心情起伏不小。他告訴本刊:「我覺得很焦慮,如果新舞台不能留下,那我會抓狂,這等於是削弱台灣藝術文化實力。新舞台可說是台灣唯一表演藝術的典範,從劇場的經營、人員的訓練,到讓觀眾有賓至如歸的感覺,有相當重要的文化意涵,並不是為了賺錢在做的。」

「大陸在過去十五年內共蓋了一百多家大型劇院,上海有一整條的戲劇街,北京現在也正在規劃仿造百老匯。反觀台灣民間的劇院都一直是自己在貼錢做。」林懷民激動地說。

身為國際知名舞蹈家的他,長年關注本土表演藝術環境,然新舞台恐吹熄燈號一事,他事前並不知情。「新舞台館長辜懷群和工作人員都很低調,他們有問題也不會來找我們求助,希望新舞台去留這件事政府一定要介入、想辦法。」林懷民說。

辜懷群的確很難求助外人,畢竟這是「自家事」。新舞台由辜懷群父親、已逝的海基會董事長辜振甫,與中信金董事長辜濂松叔姪所創立,一直以來,都由中國信託文教基金會經費支持。如今辜濂松過世、辜仲諒當家,新舞台表演場地要被收回,這教辜懷群如何向外人啟齒。

展演場 老董重人文

本刊試圖採訪,辜懷群婉拒。她的友人對本刊說:「中信銀長年支持新舞台,累積投入二、三十億元資金,很不容易,很感謝中信銀,未來如何,決定權都在中信銀,她不方便多說,但我們文化人當然都希望新舞台可以留。」

辜懷群的態度很委婉,親近和信辜家的人士則感嘆:「在收到公文(收回建物)前,他們(指中信辜家)沒有溝通,那是人家的地方(指新舞台所在地),要收回也是沒有辦法的事。不過,新舞台經營得很不錯,拿了很多獎,可是連一句謝謝都沒有,唉!」

另一位長年在中信集團做事的老臣直言:「很令人訝異。這麼做,不怕給外界辜家人『現實』的觀感?」他追憶起,「還是老董事長(辜振甫)有人文素養,當初設立新舞台,就不是單純從商業考量。」

算一算,辜家的新舞台已有近百年歷史。一九一五年,辜振甫的父親辜顯榮自日本人手中買下位在台北大稻埕的劇院「淡水戲館」,整修改建為「台灣新舞台」,當時,請來上海京班和當地歌仔戲班表演,風光數十載,直到一九四五年第二次世界大戰期間,遭美軍炸毀。

頻獲獎 演出高人氣

幼時在台灣新舞台看戲的辜振甫,因而成了京劇票友,對台灣新舞台一直念念不忘。一九九二年中信銀在信義計畫區蓋總行大樓時,時任中信銀榮譽董事長的辜振甫一聲令下,「新舞台」五年後在新址重生。

這座新舞台,設在新大樓後方,由中信銀出資十二億元,興建為一座占地五百五十坪,可容納近千人的演藝廳,為此,中信銀成立中信銀文教基金會營運,請來熱愛戲劇的辜懷群掌舵。二○○二年,辜振甫主掌的台泥新總部大樓在北市中山北路落成,設立「台北戲棚」,由辜公亮文教基金會營運,也交由辜懷群打理。

新舞台在辜懷群策劃下,推出「新傳統」「新舞風」「新童樂」「新樂風」「視障藝術季」等系列,讓台灣新興表演團體有場地表演,並引進蘇州崑曲,使中信銀年年拿下文馨獎金獎(及二屆特別獎),營運十六年來,展演逾三千場,服務近二百萬觀眾人次。

不過,新舞台光靠門票收入及場地出租收入,還不足以打平支出,難以獨立營運。為此,中信銀文教基金會每年編列約四千萬元挹注營運。

不動產 法令緊箍咒

即便是和信、中信辜家二○○三年分家,二○○五年辜振甫過世,中信銀仍全力支持新舞台運作,甚至去年初,辜濂松在美治病時,中信銀仍贊助四千七百萬元,加上文化部的二千萬元,重新整修,包括採購可使舞台可精準定位的Wagner Biro CAT 192自動控制系統,為台灣僅有的一套。去年九月,新舞台重新開張。

去年第四季,中信銀文教基金會董事會改選,由台灣彩券董事長薛香川接下董事長一職,辜濂松長子辜仲諒也是董事之一。對辜仲諒而言,新舞台可說是「上一代」的事,辜仲諒回饋社會的重心,則是協助弱勢家庭自立的中信銀慈善基金會。

對於新舞台未來的運作,辜仲諒仍在思索中。「辜家人本週將碰面討論。」知情人士說。

其實,中信銀舊總部大樓後勢的增值潛力雄厚,中信也捨不得賣掉。然依銀行法規定,銀行持有不動產,自用比率須逾五○%以上,南港新企業總部大樓今年底完工搬入後,新舊總部面積相加,無法符合規定,因此舊信義總部、連帶同一基地的新舞台,都面臨得賣出的命運。

地段佳 賣出賺百億

二○○九年,中信金委託戴德梁行當顧問,開價一百五十億元,並提供潛在買家售後回租四年及年租金毛利收益率三.五%二大保證,後來喊停。

中信金今年再度透過財顧向市場詢價,有壽險、外資等多組買家表態有興趣,價格上看二百五十億元。因中信銀早在一九八七年就以十二.二六億元向國產局標下這二千坪土地,加上全棟二十二樓、地下五層,總樓地板面積一.九二萬坪的建物,一旦出售,獲利十分可觀。

宏大不動產估價師張孟麟二十二日分析說:「我們用近期已交易價格估算,中信信義總部大樓(連帶新舞台)巿價約為二百一十億元,扣除土地與建物成本,出售約可得一百六十六億元獲利。」

他指出,若是將現有建物全數打掉,重新蓋商業大樓,出售巿價約為三百億元,但扣除重建期間利息、重建、管銷、廣告等成本,獲利與採現狀出售的獲利一百六十六億元相當。若是整棟出租,以每坪三千元估算,一年約可收六.九億元的租金。

未定案 去留費思量

中信內部一度想由旗下中國信託人壽買回,做為投資用不動產;但因中國信託人壽規模太小,依保險法規定,也無法買下,中信金現仍在想辦法,例如擁有優先買回的權利。

至於新舞台的命運,就看辜仲諒的智慧了。結局會不會落了文化人的口實,「辜老(辜濂松)人在、人情在;辜老一走,就變了。」答案很快就會揭曉。

「基本上,中信文教基金會還是希望能妥善解決場地的問題。」知情人士指出,中信舊總部賣出也有一定的緩衝期,最快時程是明年底,在此之前,中信銀文教基金會將尋找適合新舞台的場地,包括華山、松山文創園區等。

一位文化界人士則提醒:「新舞台的裝修,除中信銀贊助外,文化部也有贊助,這是政府編的預算,如果去年九月重新開張,沒用多久就要拆掉,可能會有監委介入調查、追繳國庫等問題,不可不慎呀!」


中信 總部 喊賣 250 新舞 舞臺 臺將 將吹 熄燈號 熄燈
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直擊恒基總部簽約作實 陳豪豪宅豪贈陳茵媺

2013-05-02  NM
 
 

 

拍拖已兩年的拖友陳豪陳茵媺,恩愛再升溫!早已鎖定對方為結婚對象的陳豪為盡快完成人生大事,近年密密搵儲彈藥,上週被本刊拍得他親身到位於中環IFC的恒基地產總部,扑槌簽約,以3368萬購入大埔比華利山4000呎獨立屋。未正式簽字結婚,但陳豪相當識做,樓契預咗加埋女友名,陳茵媺呢個「豪嫂」,走唔甩!

開聯名戶口

財經界普遍認為樓市在未來兩年向下調,但早想成家的陳豪卻不想夜長夢多,睇準時機,趁一手樓新例殺到前,以低出市價兩成,購入比華利山最後一幢別墅。單位位於屋苑內湖景道,建築面積4000呎,實用面積2461呎,共分四層連天台,飯廳客廳及主人套房外,還有三間客房及兩個車位,景觀飽覽吐露港全海景。與陳茵媺拍拖後,陳豪事事以女友行先。早前陳茵媺在大馬拍攝新劇《單戀雙城》,疑被臨時演員非禮,陳豪二話不說,即飛當地安撫。據了解,陳豪為給女友驚喜,今次的買樓大計,由搵樓、睇樓到扑槌,全盤親自策劃,更打算在樓契中加上女友名字,由二人共同持有。接受訪問時,他更透露稍後會開聯名戶口,有錢與女友齊齊使,進一步確認「豪嫂」地位。「Moses個人好穩重,Aimee就比較活潑鍾意玩,兩個性格一凹一凸,但又出奇夾,Moses同身邊啲朋友都講過,結婚係遲早嘅事,而家只係專心做好啲準備,儲多啲錢,plan好啲佢同Aimee嘅將來;又話遲啲同Aimee開個聯名戶口,反正佢哋而家啲錢都係共用,一齊開戶,反而可以更有計劃咁儲錢同投資。」陳豪身邊朋友說。

高人睇風水

近幾年開始信風水的陳豪,在麥包(麥長青)介紹下,由娛圈御用風水高人苗師傅睇風水;前年他與陳茵媺租住深井碧堤半島,今次買比華利山獨立屋,全部由高人教路。「Moses仲搵苗師傅夾過佢同Aimee嘅時辰八字,擺埋風水陣。跟苗師傅嗰批藝人,唔係住貝沙灣就係碧堤半島同比華利山,好似黎耀祥、麥長青、張兆輝、古天樂全部都係聽佢話,個個有名有利,Moses同Aimee搬咗入碧堤都真係好旺,Moses唔使講,最緊要帶旺埋Aimee,今年搵多咗好多。」

第二日扑槌

上週五(二十六日)中午十二點,一早約好地產經紀的陳豪,現身位於中環IFC的恒基地產總部,直上七十三樓的營業部,簽臨時買賣合約,只見他拎住其他樓盤樓書,詢問經紀意見,在內逗留接近兩個鐘,拎住公文袋的陳豪才與經紀離開。「比華利山呢個盤都有好多藝人住,之前徐濠縈同Eason都睇過樓,不過佢哋嫌大埔太遠,但Moses一睇就好啱心水,睇完樓第二日,就打俾經紀扑槌。」

密密買工廈

自稱穩陣派,鍾意買磚頭保值的陳豪,手上除了持有將軍澳都會駅單位及一間西貢村屋,原來早於○四年,便與家人聯名,以一百二十萬購入柴灣工業城一個寫字樓。今年二月,他與家人成立新公司「The Black Drop Limited」,準備再出擊。據了解,簽約當日,陳豪對恒地最新推出、位於黃竹坑的環匯廣場寫字樓單位,十分有興趣。「嗰日佢問經紀攞晒資料,Moses對中層嗰啲一千呎嘅單位最有興趣。其實佢一向有投資買寫字樓,全部都係同屋企人聯名持有,Moses眼光都幾準,賺唔少。」知情者說。

明星別墅

位於大埔三門仔半島的比華利山別墅,是區內最大型的別墅屋苑,屋苑分三期,共有535戶。雖然屋苑洋房建築密度高,私隱度不足,但飽覽吐露港海景,又擁有超豪會所,設施包括影院、網吧、宴會廳、泳池、緩跑徑等應有盡有,吸引大量明星客入住及投資。

方力申、鄧麗欣

拍拖八年的方力申和鄧麗欣,早年在西半山租住碧麗道洋房同居,去年以月租八萬進駐比華利山4,000呎別墅,有指二人睇中屋內有私人泳池。

黃浩、徐淑敏

11年,黃浩父親黃文霖病逝,為免觸景傷情,加上徐淑敏再誕下細女,於是舉家搬進比華利山銀地道的4,300呎別墅。

謝安琪、張繼聰

原本以4,000元租住大埔村屋,10年搬到月租28,000的比華利山翠樺道2,600呎連700呎花園洋房,租約期滿後,再搬到附近同樣呎數的單位。

舒淇

11年,舒淇以發展商超筍價1,830萬購入比華利山翠樺道2,600呎獨立屋,作投資用途。

雷頌德

09年以2,300萬購入比華利山湖景道單號屋,面積4,046呎,享有船灣海景,他更指屋苑的會所設施多,加上大埔空氣好,適合兒子居住。

信者得救

近年深受圈中人擁護的風水師苗師傅,行事低調不愛曝光,平日只能靠用傳真聯絡,追隨苗師傅的圈中藝人如黎耀祥、麥長青、古天樂、張家輝經他指點後,事業一帆風順。

張家輝

08年,搬入背山面海的貝沙灣後,轉投英皇電影,憑住電影《証人》,成為七料影帝。

何韻詩

11年,何韻詩聽取苗師傅意見搬入貝沙灣,並以綠色改運。其時何韻詩凡出席公開場合,都一身綠色打扮,國語碟也以《GREEN》命名,之後更出奇打入台灣極具分量的「金曲榜」女歌手五強。近年她主演的舞台劇《賈寶玉》叫好叫座,不時在內地巡迴公演,長做長有。

黎耀祥

早年開始跟隨苗師傅放生積福及布家居風水陣,搬住碧堤半島後,09年出現事業第一個高峰,憑住《巾幗梟雄》成為視帝,近年繼續當旺,分別在10年及12年再度奪視帝。

古天樂

02年,苗師傅建議古天樂買下京士柏山當旺屋,自此片約一部接一部。10年,古仔再依指示搬入貝沙灣,年拍七片的他賺過億,近年的《單身男女》、《竊聽風雲》等,票房大收,片酬颷升到千三萬人仔。

崑妝趕客

無綫四月劇集檔期先後推出兩套重頭劇,八點半時段,三料視帝黎耀祥主演的《神探高倫布》持續「柴九」式誇張演技,加上劇本唔掂,被網友圍插「悶到想爆電視」。九點半時段,以為久等九年的《金枝慾孽貳》可以補番數,一樣失望!花了六十萬拍攝的崑曲重頭戲,大戲妝下,平日稱得上「四正」的陳豪、關禮傑走晒樣,極之趕客;加上崑曲不為港人所熟悉,兩人表現吃力不討好,觀眾網友齊聲叫悶。《金枝貳》頭兩集十八個角色一齊出,人物關係加上對白,觀眾短時間內無法搞清;一班主要演員如鄧萃雯、蔡少芬、陳豪都算有演技之人,可惜配角不濟,葉翠翠「唸口簧」,苟姑姐廣東話唔鹹唔淡,就連主角之一的伍詠薇,都被批浮誇,講對白如「急口令」,節奏未能配合其他演員,劇集出街首週,同《神探高倫布》一樣,平均收視同得23點,比起八點播的處境劇《愛‧回家》有24點,還要低。

 

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興富發搶中信總部 先比喊價氣勢

2013-05-27  TCW
 
 

 

五月十三日,心繫台北文化資產的藝文界,與荷包滿滿的建商老闆,不約而同,都把目光聚焦於位在信義計畫區正核心的中國信託集團總部。

白天,林懷民、白先勇,及林谷芳等,多位藝文界大老聯袂出面,搶救恐因隨中信出售集團總部,吹起熄燈號的新舞台表演空間;晚上,真正能決定這座戲台存留的買家,也登門求見中信高層,覬覦這棟市價估逾二百五十億元的企業總部大樓。

敢在此爭議時刻出手的神秘買家,是今年過五十歲生日,國內營建業一哥—興富發集團董事長鄭欽天。

不低於市場價格!》出手與否,看對方怎麼賣

中信集團方面透露,興富發建設確曾上門洽詢,有意購買中信銀總部大樓。據了解,鄭欽天願意以不低於市場的價格,出手買下此筆物件。對此,興富發方面僅表示,有進行過評估,但要看對方打算怎麼賣。

毫無疑問,三十八歲就成為上市公司老闆的鄭欽天,是國內房地產業界,通吃北中南市場的建商。興富發年營收不但已連續三年超越遠雄建設,穩居營建股營收王寶座;過去兩年,更大賺兩個股本,今年獲利預估再攀一個半股本的高峰,對正值氣盛的鄭欽天來說,可謂意氣風發,談笑買樓。

論口袋深度,鄭欽天不是最有實力的建商,但比誰都「敢」,是他過人的能耐。

「敢」,也是在業界打探他生意風格,得到的共同答案。

檢索「鄭欽天」關鍵字的新聞資料,即是今年初,高等法院對於他二○○二年,借殼入主興富發上市公司前身宏巨建設時,所涉及內線交易案判刑確定的報導。這宗官司纏訟逾十年,最後高等法院更四審合議庭,判刑有期徒刑七個月、緩刑三年,鄭欽天可免牢獄之災,若不再上訴,全案即可定讞。

雖這宗內線交易案,法院附帶要求應於緩刑期間,向公庫支付一千五百萬元不當得利,但對鄭欽天來說,這條紅線似乎踩得另有斬獲,宏巨股價從當年最低點的一.四元,一路挺進至如今的挑戰七十元大關,如果一路持股沒有出脫,帳面價值獲利已逾百倍。

作風大膽出名!》拉高價再喊降,氣炸同行

鄭欽天的「敢」,也展現在他大膽跨越房地產業的潛規則,往往讓同業看了傻眼。

二○一二年初,鄭欽天在興富發尾牙上,高分貝向媒體宣稱,景氣不明加上奢侈稅衝擊,自家新案「金雞廣場案」、「德安百貨案」將率先降價求售,降幅一五%至二五%,房價拉高再大跳水的操作手法,震撼房市,隨即引來遠雄董事長趙滕雄重批:「欺騙社會大眾,自我踐踏建築業!」

相同的戲碼也出現在南部,鄭欽天才剛在台北放話看衰市場,轉身隨即南下高雄獵地,以每坪逾兩百萬元高價殺進美術館豪宅區,打亂當地土地價格行情,讓在地建商紛紛跳腳,逼得高雄市建築公會理事長陳武聰出面說重話︰「興富發留在台北,高雄不需要他!」

事後來看,看準購屋族貪婪與恐懼心理的鄭欽天,賣房子的功力果然一流。說好打七五折的「德安百貨案」,別說搭建接待中心,迄今連建照都還沒審下來,八字沒一撇,他就敢喊價搶頭條新聞。對此,鄭欽天去年九月在重返高雄的記者會上,便對媒體直言,年初尾牙上喊降價,是為了刺激買氣,出清手頭上的新成屋。

對員工,鄭老闆也同樣的「敢」。前年興富發尾牙宴上,身兼董事長特助與員工身分的鄭欽天夫人鄭秀慧,摸彩抽到最大獎BMW新車一部,當場大方收下,肥水堅不落外人田舉動,讓現場近百桌員工與媒體等來賓,瞠目不已。

人是英雄錢是膽。讓中信總部,這筆打破國內房地產交易價格紀錄的物件,成為從南部代銷起家的鄭欽天所追逐的標的,其所憑恃的,是長年替其撐腰的官股銀行與壽險業。

黨政人脈豐沛!》官股銀行撐腰,銀彈不缺

地產業界均熟知,省屬行庫第一銀行前董事長陳安治,是鄭欽天極為倚重的私人顧問,透過其豐沛的黨政人脈居間其中,是興富發近年多筆大型聯貸案,能獲台銀、土銀等,官股色彩濃厚銀行出面聯貸,銀彈源源不絕的關鍵之一。

太平洋建設財務長陳清暉指出,不只上市的興富發建設負債比高達七成,鄭欽天旗下還有潤隆建設、達麗建設、博元建設、齊裕營造等關係企業,加總起來的銀行貸款,保守估計,遠超過興富發十個資本額以上。此外,滿手銀彈的壽險業出面買地,與興富發分進合擊,快炒台中七期商辦、淡海新市鎮大案,以及下一個階段的高雄豪宅案,更是讓興富發近年推案量,維持高峰不墜的強力引擎。

一敢天下無難事。獨特的致富之道,讓鄭欽天成為過去十年,適用叢林生存法則的台灣房地產市場最大贏家。這回,他是否能將中信總部變成興富發集團新總部,不讓對街剛落成的遠雄集團大樓專美?而誰又能還給新舞台,繼續奠基台北人文底蘊的機會?答案很快就會揭曉。


富發 中信 總部 先比 喊價 氣勢
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小敗局:聚齊網疑陷資金鏈斷裂危機 商戶搶空總部

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繼多家團購網站倒閉之後,今年4月還處於業內排名前十的聚齊網,也疑因資金鏈斷裂危機,拖欠了上百名商戶的貨款。目前,這家總部位於海淀丹棱街18號創富大廈四層的公司,已是人去樓空,留下的是滿地的廢紙片。

現場目擊 家具電器被搬一空

昨天下午,記者來到了創富大廈,在大門口停放著一輛面包車,有人正在搬運著轉椅、寫字檯等家具。在一層的電梯間裡,記者看到地上已經堆起了1米 多高的工位隔板,不斷有搬東西的人進進出出。位於四層的聚齊網公司規模並不小,佔據了近一層的面積。大廳裡早已是滿目瘡痍,十幾名商戶正在辦公室裡「掃 蕩」最後一點值錢的物品。有的商戶正打電話聯繫距離這裡最近的舊家電市場。

「我和聚齊網合作已經有兩年多了。」一位從事旅遊行業的商戶介紹說,從去年開始,他發現聚齊網總是拖欠貨款。「催得緊了,就打一部分過來,剩下 的就拖著不給。」昨天上午,看到微博上發佈了聚齊網被近百商戶上門討債的消息後,他急忙趕到了這裡,但還是晚了一步,稍微值點錢的電器早已被上一撥兒的商 戶「搶走」。

商戶回憶  網站負責人要打白條

一名正在搬運屋內家具的商戶告訴記者,她是一家票務公司的,目前,聚齊網已經拖欠他們公司6萬元的欠款。「拖著一直不給錢,我們現在來要也要不 到了。」這名商戶稱,她聽說欠款最多的商戶高達90萬元。有資料顯示,聚齊網於2010年6月7日上線,由原58同城COO耿云風創辦,借鑑美國團購網站 Groupon業務模式,推進並深入本土化服務,在全國開通了15個城市網站。然而在團購泡沫破裂後,逐步關站收縮。

「我是8月1日早上10點多來的。」一位開美容店的商戶說,當天上午,不少被拖欠了貨款的商戶相約到聚齊網總部討要欠款。到了下午4時,情況已 經很不妙了。「聚齊網的一位耿姓負責人說沒有錢,只能先給我們打白條。」但這一解決方案卻激起了不少商戶的不滿,因為欠條上並沒有寫出還款的具體時間。為 了減低自家的損失,不少商戶開始搬聚齊網公司裡的電腦等值錢電器。

8月1日晚,那些稍微入眼的電器已基本被搬光,剩下的粗笨家具,討債的商戶們也沒有放棄。「再過一天,這裡估計只能看到滿地的廢紙片了。」創富 大廈的一名保安員如是說,據他介紹,聚齊網不僅拖欠了商戶的欠款,也拖欠了大廈近2萬元的電費。而據另一名商戶透露,聚齊網拖欠商戶們的欠款已高達千萬 元。

早露端倪  3個月前傳資金鏈斷裂

記者在網上看到,從去年開始就有消費者對聚齊網進行過投訴,諸如對團購商品不滿意、退款拖欠不給等問題。今年5月份,聚齊網因拖欠武漢眾多與之 合作賓館的款項,被商戶和外界質疑「資金鏈斷裂」,雖然那次事件發生後,聚齊網付清了部分欠款,並否認了「資金鏈斷裂」的說法,但也承認資金方面的確是遇 到了問題。這場欠款風波剛過兩個月,7月8日,電商名人龔文祥在微博中透露「聚齊網已經聯繫不到人,擔心這家團購網站的人已經跑路」。聚齊網因資金鏈斷裂 而倒閉的消息再次不脛而走,這給不少與之合作的商戶心理蒙上了陰影。

記者追問  聚齊網會是最後一家嗎

2010年,團購行業剛剛在國內起步,在盈利能力尚不明確的情況下,一度受到了風投的爭相追捧。據一項統計顯示,團購網站最火的時候,累計數量 高達6000多家。然而2011年底至2012年初,發展僅1年多的團購網站遭遇寒潮,大量網站因為服務不到位以及資金鏈等問題,倒閉了。

一位從事餐飲行業的商戶告訴記者,其實她並不熱衷和團購網站簽約,成為其商戶。記者瞭解到,這家餐飲店緊鄰什剎海,每天的客流量並不少。「其實 消費者到團購網上花錢,看中的就是價格上的優勢,但這對於我們商家而言並沒有吸引力。」這名商戶稱她曾與一家團購網站就合作的問題進行過磋商,但對方給出 的價格並不能令其滿意。此外,在一些商戶的眼裡,這些團購網站的業務員就像是「賣保險的」,令人不厭其煩。

互聯網行業分析師黃淵普認為,實物商品團購更多的只是實物商品折扣的概念,對於團購網站來說,真正的核心競爭力來源於對線下服務商戶的把控能力和自身平台的技術性驅動能力。因此,獨立團購網站應該把更多精力投放到打造長期的競爭力上面。

敗局 聚齊 網疑 疑陷 資金 斷裂 危機 商戶 搶空 總部
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中信金總部標案生變 獲利恐落漆

2013-10-21  TCW
 
 

 

被喻為台北信義區黃金地段,位於一○一大樓正對面的中國信託總部松壽大樓,自九月底公告標售方案後,已吸引各方人馬競標,成為今年第四季商辦交易中最受矚目的指標性大案。

因為,中信金總部大樓面積超過兩千坪,以市場估計總價將超過兩百億元,每坪土地售價將破一千萬元,成為信義區的新地王。

今年來,外資法人大買中信金,持股比率近四二%,原因之一就是看中賣樓的潛在利益。市場預料,松壽大樓成交金額有機會挑戰二百五十億元,扣除成本約六十億元,可望挹注中信金約一百五十億元的收益,成了今年最大的獲利成長引擎。

以中信金今年前九月稅後純益突破一百八十二億元,每股稅後純益為一.二九元來推算,年底前若順利賣掉松壽大樓,全年獲利應可挑戰三百五十億元的歷史新高,每股純益可望突破三元,推升中信金股價創下一年半新高。

然而,正當各方人馬領標單,松壽大樓原訂的投標截止日為十一月五日,並預計十一月中旬開標,如今卻傳出,中信金可能暫緩開標,並延期三個月,主要原因是新舞台爭議未解。

據了解,中信金釋出善意將與台北市政府協商,討論未來是否在原地重建展演中心等議題,此變數將影響未來的開發計畫,中信金內部打算將開標時間延後三個月,屆時新舞台產權爭議明朗化,也有助於競標者爭取時間做更詳盡的評估。

賣大樓,市場搶進壽險業愛,傳辜家老三也搶

事實上,此次中信金總部大樓標售案採取「比武招親」模式,甚至開出三項條件,一是出售建物加土地的九五%,保留五%所有權;二是要在新建物保留一樓營業分行,還要買回二○%新建物做為證券、壽險等用途;三則是中信金擁有剩下七五%的優先買回權等。

台灣房屋高資產中心執行長邱太煊指出,中信設下如此嚴格的條件,恐影響建商的出手意願,但松壽大樓是地標型的案子,還是極有機會順利標脫,以壽險業者搶標的機會最大。

因此,目前商仲市場傳出,擁有千億房地產標售實力的富邦人壽已領取標單,近期開始展現不動產投資實力的南山人壽也可能出手;擁有一○一大樓的頂新國際,及不少國際私募基金等也已領取標單。市場甚至傳出,中信辜家老三、中租集團總裁辜仲立在母親辜林瑞慧授意下,為了不讓父親辜濂松發跡地落入他人,打算投標,未來要改建飯店。

事實上,對中信金而言,松壽大樓不僅是中信銀重要的發跡地,絕佳的地點亦擁有極高的商業價值,國泰金、華南金、花旗等國內外各大金融機構將總部設在信義計畫區,讓這裡成為金融業不得不插旗的一級戰區。

找買家,先設三關私募基金,出線機率最高

礙於金管會規定,金控業者只能持有一個自用商辦,明年中信總部即將要搬遷到南港新總部,只好出售松壽大樓。但中信金未來仍想要買回此地的打算,加上有國泰金控的前車之鑑,才會設下相當嚴格的惜售條款來慎選買家。

今年二月底,新光人壽標售被喻為國泰蔡家起家厝的敦南金融大樓,原本持分六三%國泰人壽,受限於金管會禁買令,無法參與競標,錯失買下整棟大樓的機會,反而被國泰金控董事長蔡宏圖的弟弟、寶豐隆大股東蔡鎮宇乘機搶標。

相較於二○一一年九月,國泰金以平均每坪一百三十二萬元標下敦南金融大樓,蔡鎮宇的寶豐隆出手的標價,不僅創下台北市單棟商辦大樓總價最貴紀錄,換算建坪單價約一百 五十六萬元,等於僅一年多時間,售價就大漲逾一八%。未來國泰金若要買回,勢必要用更高的價格。

因此,中信金為日後買回起家厝鋪路,先設下三道路障,否則,一旦被同業富邦、國泰等壽險業者買走,不但難以買回,未來蓋好新大樓,大家在同一個屋簷下,如果各設銀行、證券等分行,可能還會出現「金融百貨公司」的怪異現象。

房仲業者指出,中信金心目中的最佳買家,應屬追求中期報酬率、有退場計畫的私募基金。「私募基金著眼於投資報酬,未來中信要買回起家厝,相對好談。」

拚獲利,還要稍等標案延期,短期衝擊股價

除了賣樓拚獲利,中信金也積極展開購併,正進行的案子包括日本東京之星銀行、台壽保等。凱基投顧金融產業分析師方文妍指出,雖然這些購併案短期內看不出效益,但購併台壽保後,中信金旗下子公司中信人壽總資產可衝破六千億元,有利大陸壽險合資案布局。

更重要的是,目前資產規模僅兩千多億的中信人壽,若成功併下台壽保,屆時有更足夠銀彈可以買大樓,也讓松壽大樓有機會重返中信辜家懷抱。

不過,遠水救不了近火,無論松壽大樓標案最終花落誰家,一旦延後三個月開標,也意味著,中信金今年財報將無法認列賣樓所得,上百億獲利將延至明年認列,短期內恐將對漲高的中信金股價帶來衝擊。

【延伸閱讀】黃金地段土地脫手,賣價屢創新高!——信義區近年各土地行情

土地:中信金總部 時間:2013/11 面積(坪):2,066 總價(元):預估逾200億 每坪售價(萬元):預估900~1,000─每坪售價看好破千萬,將成新地王

土地:世貿二館 時間:2012/7 面積(坪):5,357 總價(元):268.88億 每坪售價(萬元):501.92*

土地:信義計畫區B7土地 時間:2012/7 面積(坪):1,059 總價(元):87.13億 每坪售價(萬元):823

土地:信義計畫區D5土地** 時間:2011/5 面積(坪):1,179 總價(元):約94億 每坪售價(萬元):約800

土地:信義聯勤北基地 時間:2008/7 面積(坪):1,180 總價(元):48億 每坪售價(萬元):406.76

土地:統一國際大樓 時間:1998/7 面積(坪):2,917 總價(元):120.666億 每坪售價(萬元):413

註:*世貿二館為50年地上權,**D5土地為以地易地資料來源:各商仲 整理:鄧麗萍

中信 總部 標案 生變 獲利 恐落 落漆
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中鋼52億蓋總部 一筆爛帳扯不清

2013-10-28  TCW  
 

 

蓋一棟樓高二十九層的大樓需要花多久的時間?答案是八年八個月。這是甫於十月二十二日正式啟用的中鋼集團總部大樓,從決定興建到進駐,所花費的時間,比台北一○一金融大樓的七年六個月還長。

變動大歷經五任董座,調整不斷

這棟大樓興建期間,歷經了包括現任經濟部長張家祝在內的五任董事長;造價變動四次,最終價格比原訂的預估價高出七三%。期間,一度喊「卡」不蓋了,究竟怎麼回事?

號稱是高雄亞洲新灣區地標的中鋼集團總部,地下四層、樓高二十九層的總部大樓,二○○四年年底,林文淵第一次擔任中鋼董事長時拍板定案的。政治因素,讓中鋼平均每兩年更換一次董事長,江耀宗、張家祝,以及鄒若齊,都曾參與其中。

蓋大樓,造價與工程發包對象,是最敏感的兩條神經。中鋼總部大樓是集團的精神象徵,每任董事長格外重視,大樓的建造金額與工程發包的廠商,也因此不斷調整。

怎麼說?林文淵第一任的任期中,屬意由姚仁喜領軍的大元聯合建築師事務所來設計,而大樓興建委員會,最後也把選票投給了大元,才從當時也參加遴選的宗邁建築師事務所、中華工程公司,多家競選者中,脫穎而出。十二個月內,原訂三十億元的興建費用,提高到三十五億元。

當時,外界曾對這段過往傳得沸沸揚揚,所以,江耀宗接棒當董事長後,曾私下說,「大樓的金額太高了,我把設計調整過,價格壓下來。」沒想到,調整後的價格卻越來越高。

造價高30億變39億,再飆上52億

江耀宗任內對這棟大樓做出了兩項決策。一是把建造的價格從三十五億元,提高到三十九億八千二百萬元,還把林文淵任內工程發包的方式,從統包改成分包,分成機電、土木等八個項目發包。

當江耀宗大費周章的把工程發包分拆,還沒全數發包完畢,就從中鋼「畢業」。接著,二度回任的林文淵,看到統包變成了分拆,馬上說「這樣不行」,下令把分包改回統包。說得容易,做起來可是要付出代價。大樓已經發包的機電工程,因為林文淵一聲令下,只好毀約,賠錢了事。

工程發包,容易伴隨收取回扣、A錢等負面印象,是有心人藏污納垢的工具。為消弭雜訊,林文淵決定把工程統包交由「自家人」,也就是子公司中鋼結構的子公司聯鋼營造。包商對象改變後,反倒成了問題的開始。

首先,大樓興建費用追加十五億四千萬元,總造價金額提高到五十五億二千二百萬元,多了三八.六%。營建結構造價與機電工程材料價格大幅上漲,但從資料來看,發包不當,讓公司以高價發包工程,難脫干係。這個答案,是由張家祝找出來的。

政黨輪替,改由張家祝擔任董事長,他重新檢討大樓工程與金額後,還特別請同事尋找具有同樣承做工程能力的廠商報價,發現,部分工程的價格明顯過高,外牆帷幕就是最明顯的例子。

問題多不能起灶,又再砸錢建副樓

中鋼集團大樓的外牆,採用當時最新式的複式帷幕牆(Double Skin)設計,可以減少冷氣及照明用電。根據中鋼股東會年報中所述,聯鋼營造把這項關係著門面的工程,以二億四千餘萬元的金額交給翔聯企業負責。重新比價過後,其他廠商的施做費用只需要一億五千餘萬元,僅有翔聯報價的六四%。內部討論後,決定與翔聯解除合約,即使花了近六千萬元的賠償和解金,還可以省下約二千餘萬元的工程費。

類似事件不少,讓張家祝一度氣到想喊「卡」,大樓不蓋了。但,大樓的地基挖了、工程也發包下去,斷然喊停絕非小事。當時總經理陳源成以工程已經「撩落去」為由,力勸張家祝執行。

大樓既然要繼續蓋下去,張家祝只好拿著還未進行的工程跟廠商重新議價,並訂下工程費減少五億元目標,讓大樓造價下降到不高於五十億元。

費用才剛壓下來,沒想到這棟獲得紐約「2013 Architizer A+ Awards」高層辦公室項目專業評審與網路票選雙首獎的總部大樓,「中看不中用」,不能設廚房、不能起灶。由於總部大樓附近沒有足夠的商家,可完全供應員工餐食,預定搬遷過去的八百餘位員工,必須靠著從中鋼公司的廚房製作成的便當,再開十分鐘的車程遞送,才能餵飽每一位員工的胃。

這絕非長久之計,張家祝忍痛再花兩億元,在新大樓旁興建四層樓高的副樓,設立餐廳,來解決員工與大樓租戶的民生問題;多了這筆費用,大樓造價最後落在五十二億元,比九年前預定的價格,多出了七三%。

企業蓋總部大樓是件好事,但若只是為了滿足某些人好大喜功,再亮麗的大樓也會失色。值得玩味的,不論是集團總部大樓興建,或是脫硫渣銷售,總會看子公司中鋼構穿梭其中。船過水無痕,但若有白紙黑字,恐怕很難當作什麼事情也沒發生過。

【延伸閱讀】3度追加,預算暴增22億—中鋼總部大樓造價變動大事紀

2004年12月造價金額:30億元變更理由:此建造金額為原始預定董事長:林文淵

2005年~2006年造價金額:35億元變更理由:內部敲定,提高造價董事長:林文淵

2006年6月造價金額:39.82億元變更理由:原料成本上漲董事長:江耀宗

2008年6月造價金額:55.22億元變更理由:營建造價與機電材料,價格上漲董事長:林文淵

2009年~2010年造價金額:與2011年合計52億元變更理由:主建築減少5億元,另花費2億元興建副樓、設置餐廳董事長:張家祝

2011年造價金額:與2009年~2010年合計52億元變更理由:讓部分樓層出租、降低費用董事長:鄒若齊

資料來源:中鋼公司、股市觀測站

中鋼 52 億蓋 總部 一筆 筆爛 爛帳 帳扯 扯不 不清
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實地調研萬科總部 萬佑希

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實地調研萬科總部

  前幾天,我們公司團隊一行去萬科總部進行了調研和交流,這次主要交流的是同行之間的技術和業務之間的交流,沒有牽扯到戰略層面的交流,因此也就沒有去麻煩他們的高層。先去了萬科的東莞研發基地,接見我們的是清純,可人的客服人員,她向我們詳細介紹了東莞基地的情況,參觀了整個園區,園區很大,大約200畝,工業用地。在東莞的郊區,現在有幾座辦公樓和一個預製混凝土工廠化的車間,還有就是一座業內很有名的做各種實驗的水塔,有120多米高。裡面還有很多樣板間,都是工廠預製的和一些新型的創新做成的,我始終認為混凝土工廠預製化加工,隨著未來人工成本的上升,工廠預製絕對是未來的趨勢。萬科的樣板間都非常炫,很多種功能讓人很有感觸,就是感到了設計人員在為你考慮,每一個細節,也許有些細節一輩子也用不了一次,但是確實很能打動你。有360度的鞋櫃,有可變換角度的梳妝鏡,有為了孩子洗手方便下面的增高櫃,都非常的貼心。印象最深的就是1個15平米的樣板間,麻雀雖小,五臟俱全,據客服人員講,這個樣板間光精裝成本就是每平米15000元,簡直就是一個房車。
  隨後和基地內的研發中心的工作人員交流,據他們講,萬科總部非常重視這個研發基地,王石雖然經常在國外,不怎麼過問公司經營的事情,但是王石每次回來都會來基地,聽研發人員的匯報,郁亮就更是如此,每個月都會來。目前研發人員有30多人,還有一些做工業化預製的人員,總人數應該在100人左右,如果再算上萬科的基地建設投入,我估計萬科一年的純科研經費應該在1億左右。雖然萬科高層很重視,但是其實萬科的創新和一線的項目連接度非常低,我們看到的一線大多數都沒有採納,萬科前幾年重金從日本請來專家做標準化,樣板間的很多東西也都是按照日本的方法來建造,但是由於中國的國情和日本的不同,造成目前實際上在項目上基本沒有應用。
還有一點最關鍵的,就是由於研發工作的枯燥和不容易出成績,即萬科的一線人員特別不願意來研發基地工作,我想這恐怕是業內的共性。

離開東莞,來到了萬科深圳總部,總部在大梅沙,萬科總部不高,但是很有特色,美國建築大師斯蒂文.霍的作品,確實像是躺著的摩天大樓,很有特色的辦公樓。問了一下萬科總部200人左右,但是旁邊就是萬科的深圳公司,有300人。萬科的總部其實已經只做戰略的事情了,大部分只能已經下放到區域公司了。總部現在只做精裝修標準化的工作,其他的大部分我們認為應該總部干的事情,其實已經統統下放給區域公司了。萬科四大區域公司,北京、上海、廣深、成都。其中成都公司管武漢地區。
建議大家有興趣的話可以去萬科總部和東莞研發基地去參觀一下,萬科會有專門的客服人員給你們講解,已經是標準的說辭了,去一趟,可以更加瞭解萬科,感受萬科的文化。
總體感覺,萬科的發展已經脫離了一個房地產公司,而是在做建委的事情,他已經在考慮了行業未來十年甚至二十年的發展,雖然編制標準很困難,且很難創新成功,但是我依然相信,如果行業創新,萬科肯定是第一名,相對於恆大這些企業,萬科絕對算是有文化的企業,萬科,值得我們尊敬。萬科的運動元素無處不在,萬科的創新無處不在。

查看原图基地的一些對外展示牌子,很多博士後站
查看原图可愛的客服講解人員,據她講,每天都會有參觀的,有四位客服人員全職接待。
查看原图做實驗的水塔
查看原图水塔內部的水壓及噪音實驗裝置
查看原图樣板間裡面門口的小凳子,可以摺疊
查看原图1平米多的小衛生間,蓋子上面可以站著洗澡,打開蓋子就是蹲便,90平米的3居2衛的戶型

萬科總部,深圳,大梅沙
查看原图查看原图總部內的塑膠跑道,每天1公里,郁亮也在帶頭跑。
查看原图總部裡的小賣部賣的體恤衫
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查看原图查看原图總部部門設置
實地 調研 萬科 總部 萬佑 佑希
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去魅族總部和黃章待了一天,他在搗騰什麽?

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從前,魅族創始人黃章一直處於隱居狀態。而在年初,他終於出山,i黑馬相信這將會給魅族,和整個手機產業帶來不一樣的東西。本文來自《環球企業家》,近距離感受了黃章現在的狀態。廣東珠海市唐家灣鎮東岸村,三面環山,一面向海。穿過村東頭的一面牌坊,便是魅族科技(以下稱魅族)總部所在。這里的主人還是黃章,盡管大多數員工上次見他是在兩年前。時間是周一下午,魅族總部前的草坪上聚集著二十幾個人,他們前來應聘魅族組裝車間的普工。三位結伴而來的姑娘,再次上前詢問是否招人。“今天不招人,”魅族的保安解釋到,“但她們還是守著,因為這里的工資高一些。”走進“門字型”的魅族總部大樓,一層左側是客服和SMT(SurfaceMounted Technology,表面組裝技術)車間,那里的員工均是24小時三班倒。魅族原本沒有代工廠,產品均由自己組裝。生產MX2手機時,大部分生產才交付位於廊坊的富士康。如今總部的生產線主要負責試產與樣機。一層右側是魅族食堂,據魅族員工稱,當年修繕食堂時,地面瓷磚被黃章指出顏色不合適,連著翻修了三次。二三層是售後維修和物料倉庫。第四層是會議室,很多員工第一次見到黃,正是這一會議室裝潢完成,黃考察裝修情況時。當時,他對燈光顏色提出意見,於是一整層燈具被重新更換三次,方滿足要求。黃更換、翻修的逸事,幾乎都被魅族看作其對產品細節一絲不茍的表現。走上一段旋轉樓梯,便來到魅族研發中心所在的五樓,這里還能看見兩扇絳紅色的門虛掩,那是黃章的辦公室。“我有很多人達不到的思想高度,一個有理念高度、思想強大的人,是不需要外在彰示自己的。”黃章對記者說。他盤坐在地,倚著四方茶案的一側,夾著香煙。茶案上只有一個煙灰缸,里面堆了不少煙蒂。黃身著絳紫色上衣,頭發向前額攏著,面皮黑黃,形容消瘦,自稱是犀利哥的升級版。犀利哥是一名乞丐,因衣著另類、表情冷峻,在2010年走紅網絡。同樣那年之後,黃逐漸淡出公司管理。這是黃第一次面對媒體記者,且恰逢於複出的時間節點,他略顯局促,但不停說:“沒關系,你直說。”“我一點都不介意你。”黃表示回到公司上班的第一天開始,他所有的會議講話、生活點滴都會錄音。向來以行事低調、深居簡出聞名的黃開始以反轉的形象示人。黃章,一個自稱“沒有秘密,甚至不穿衣服都可以,只要你們不難堪”的人,會將他一手創辦的魅族帶向何方呢?出山不難想象,一位30歲開始創業,在國內眾多山寨廠商中獨樹一幟推出智能手機的人,如何地不願意看見現今公司的現狀。黃曾經被稱為中國最接近喬布斯式的人物,2002年,從總經理的職位上離開愛琴後,他創辦了魅族。至今為止魅族仍是黃一人獨占控股。黃在魅族有很多的親戚,他們在財務、物流、行政、後勤甚至食堂任職。這家公司本質上還是一家家族企業。MP3是魅族賴以成名的業務,然而在2006年初,黃章透露智能手機的開發計劃,著手改造WinCE嵌入式系統,經過兩年的不斷跳票以後,魅族M8手機收獲了不錯的反響,此後魅族又傾盡兩年時間,推出手機M9,其時國內深入定制的安卓手機並不多見。而魅族成立十年時黃已經從先鋒的位置上跌落。魅族手機在市場上的聲音幾乎被前赴後繼者淹沒。借移動互聯網東風,數家手機廠商蓬勃發展,除了所謂“中華酷聯”四家大廠,還有譬如成立僅三年時間的小米公司,2013年已經銷售了1870萬臺手機,收入316億元,相較而言,同年魅族銷售額還未過百億,頹勢明顯。毫無疑問,黃也感受到了外界競爭的壓力,對話中,黃多次稱自己是“火星人來到地球”。在一封黃發給全體員工的郵件中,他說,“這幾日陸續收到一些公司管理層人員的辭職報告,我深深感到問題的嚴重性。”2014年2月8日,魅族很多員工新年上班頭一天,便接到開會通知。沒成想,那便是老板黃章與員工的對談,他宣布重新接掌魅族CEO,原CEO白永祥任命為高級副總裁兼總裁助理。這段視頻後來以內部視頻的名義發布,在科技圈引發了眾多討論,評論猜測紛至沓來。此後,手機降價、黃與研發部門開會的內部視頻曝光,黃開通微博以及官方微博清零諸多舉動,讓人感受到了黃在試圖振作魅族的營銷努力,然而黃的表達,諸如“我會把我的所有,點點滴滴給大家看。心都可以”,總是讓人有過猶不及之感。誤解?面對外界的種種批評,黃章以一句話便可回擊,“如果人生就是戲,我就是最真誠的演員,我沒得選擇。”這也算是對其最嚴厲的批評―“自我造神”的回應。接受的采訪時,黃最先指出,“對外界的誤解,我是無所謂,因為根本不在意任何人的評價和看法”,黃說,“我是最不裝的人。”但這種所謂的誤解,絕大部分是黃自己造成的。在魅族論壇,黃虛擬成了一個ID―J.Wong,幾乎所有言論他都是在論壇中發聲。而且“賦閑在家”的三年里,黃在論壇里的發言越發無所忌憚。回應論壇用戶引用王自如對MX2的評測是“不喜歡就滾,人雲亦雲”。在雷軍發布紅米手機時,他寫了一個“致論壇喜歡討論鳳姐芙蓉姐姐紅米小米”的帖子。2013年9月2日,魅族第二次在水立方召開新品發布會,黃章不出意料地缺席。時任魅族CEO白永祥擔任解讀MX3手機的發布者,其蹩腳的普通話以及生疏的PPT多少令人有所失望。時隔不久,記者向魅族公關總監賀文詢問,黃章是否接受采訪時,得到的答案是“黃總不做采訪”。那麽黃在避世不出的近三年間做了什麽呢?“家里種菜,抱小孩,玩HiFi,在我的花園里面拼命開墾土地種菜。”黃說。然而魅族產品總監表示,黃從來沒有放手對公司產品的管理。因為主要負責魅族手機的軟件設計,他或許是魅族員工中與黃章接觸最為頻密的人,即使在黃回歸之前,他每天都要與黃通十幾個電話,出入黃的家更是常事。也有魅族的員工表示,初到魅族時,郵箱里都是前綴為J的發件人,而且內容大多瑣碎,都是移動像素或修改圖表之類的主題。他嘲諷任何表面化禮貌,他所欣賞的互聯網大佬和高人都是“不裝”的人。他至今有一套自己獨特的標準來臧否人物,“第一點,名聲最臭的肯定是不裝的;第二點,即使不是名聲最臭,外面吊兒郎當的,他不是不會,是不想裝。”黃說,“外表斯斯文文的人,那沒法和你一起做朋友,也沒法工作。”或許正是這樣的個性使然,令其在營銷上的短板頗為嚴重,歷任魅族營銷總監的華海良、莫天翠等人都未能讓其有太大起色。黃醉心產品設計,但他的做法常常與常規的設計方法相悖,他經常拿出自己打磨的木質手板,讓設計人員畫出原型。這樣雖然讓剛入職員工頗感無奈,但魅族仍樂於打造黃超級產品經理的角色。據魅族員工說,黃拿到樣機後,覺得手感沒有模型好,通過3D掃描,發現樣機偏差了0.07毫米,經過改動提高了舒適度。這件事情也曾被魅族的官方微博轉載。當記者求證這件事情的真實性時,魅族員工都肯定得有些含糊。打擂然而,說黃章不懂營銷恐怕是錯怪了他。當年MP3時期的魅族,就曾在《衛星計算機》上做廣告,黃親自在各個MP3論壇發帖。從黃章複出以來,魅族的宣傳一直保持著相當穩健的節奏。從黃的若幹個視頻放出,到與Canonical公司合作推出Ubuntu手機,黃章還釋放公司要國際化,未來將在美國設立研發中心的信號。黃回到公司上班次日,魅族便宣布將其旗艦產品MX3降價200元,半年內總共降價了500元。這時候的魅族,全國有600家專營店,總部所在地有五家,位於珠海景山路上則是全國最大的一家旗艦店。然而在降價十余天以後,部分價格標簽物料還未更換。據接近魅族高層的人員稱,下半年魅族將會發布四款新手機:MX4G、MXPro、MXMini和MXUni,這與之前不追求市場覆蓋,每年發布一款手機的做法迥異。現在魅族的基本高層團隊已經浮出水面,白負責硬件,副總郭萬喜負責生產工藝以及富士康生產線的管理,高級副總裁李楠負責市場營銷。然而,黃該如何打好這些牌呢?“阿寶,他從來不知道自己有蓋世武功,因為他也不在意,他只是喜歡而已。”黃舉了一個2008年迪士尼動畫《功夫熊貓》的主角的例子。和他告訴員工,不理解他視頻的地方多看幾遍的做法頗為相似,黃表示:“以後你會非常清楚我的做法,你知道我怎麽做,以後一定能理解。我會用結果告訴給你看。”“阿寶也不是主動上擂臺,他只是想去圍觀。”黃說,“我來到公司上班的第一天開始,我的會議講話、生活的點點滴滴都要錄音,有一天把它公開出來,去教育一些人,告訴他,什麽才是力量。”臨近魅族下班時刻,被詢問今天接下來的工作時,“抽煙、喝茶。”黃將右手的香煙高舉,對記者說。 相關公司: 數據來自 創業項目庫 作者:高松 | 編輯:weiyan | 責編:韋
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