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绿地拟豪掷40亿与鹏润争地王


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http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20090225/07275897979.shtml


  在众多开发商对土地市场仍处于观望状态时,上海绿地集团已经开始在土地市场上有所动作。

  昨天,有消息称绿地集团上半年将花费10亿~40亿元在北京购买土地。绿地集团相关人士在接受《每日经济新闻》采访时表示,今年确实会加大在北京、天津等地的拓展力度,但目前对北京的投资还处于“研究”阶段。

  绿地:将加大京津投资

  昨日,一地产网站爆出消息:绿地上半年计划在北京投入资金10~40亿元。这一消息立刻引起了业内关注。

  今年初,绿地集团董事长、总裁张玉良曾明确表示,绿地集团今年将重点巩固和扩大市场条件好的区域。上半年重点推进上海、北京、天津等地区的拓展,下半年将视市场情况,择机拓展其他市场条件好的地区。

  上海五合智库总经理邹毅认为,绿地集团之所以在当前楼市尚未全面回暖的行情下有意进军北京,关键在于想树立国内一线品牌,在北京建一些标杆性的项目。况且,当前市场行情欠佳,地价也相对便宜。

  早在今年年初,绿地集团便开始了大手笔的土地储备。2月13日,将天津蓟县一宗1013亩的土地收入囊中。该地块的获得,被誉为是绿地集团正式启动京津沪地区土地储备战略的标志。

  今年以来绿地集团已在上海嘉定、宝山、徐汇等区,就将近100万平方米的项目基本完成了洽谈;并与普陀区政府签署协议,确定参与上海普陀区真如城市副中心现代服务业综合项目的开发建设。

  据悉,绿地集团今年房地产施工面积预计达1100万平方米。

  绿地与鹏润争“地王”?

  一位业内人士表示,如果绿地继续保持年初的拿地速度,有可能会成为今年的最大“地主”。

  在许多人的印象中,拥有较多土地储备的中国最大“地主”是碧桂园 (02007,HK)。在其上市大半年内,全国土地储备粗略估计便达到可建面积5400万平方米。

  到了2008年,中关村(4.65,-0.01,-0.21%)(000931,SZ) 的一则公告,将鹏润控股推上了大“地主”的“宝座”。该公告显示,鹏润控股下属资产,包括多个土地一级开发和土地整理项目及房地产二级开发项目。其中,土 地一级开发及土地整理项目主要位于北京市,总占地面积超过1亿平方米;房地产二级开发项目主要集中在北京、重庆、无锡等城市,包括住宅、商业、写字楼等。

  仅北京一地,鹏润地产就已经超过了碧桂园、恒大地产等地产大腕的土地储备。

  中国房地产测评中心公布的《2008年中国房地产开发企业500强测评研究报告》中,将绿地集团称为是最大地主。该研究报告显示,绿地集团的储地规模达到4000万平方米,被称为新“地王”,碧桂园则以3840万平方米的土地储备居第二位。

  市场认为,过多拿地已经被判断为风险较大的重要标志。标准普尔企业及基建评级副董事符蓓表示,很多公司在市场好的时候大量拿地,造成负债率增高,导致在当前市场不好时,资金链出现吃紧。

  但邹毅却认为,当前正是房地产企业拿地的好时机。就目前来看,由于众多开发商对土地的兴趣还不够浓厚,因此,地价“可以谈”的空间就比较大。不过目前大规模购地,最大的风险在于,土地价格可能还有进一步下滑的空间。
綠地 擬豪 豪擲 40 億與 鵬潤 地王
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绿地集团将对旗下楼盘降价销售


http://www.yicai.com/news/2010/05/346404.html

继恒大地产(03333.HK)宣布对旗下房产项目售价予以打折优惠后,绿地集团董事长张玉良昨日对第一财经表示,公司也将对旗下楼盘实施降价销售, 其中部分楼盘折扣最高达9折。
据张玉良透露,绿地集团开发的多个楼盘将根据各个楼盘所处区域的不同,采取差异化安排。

此前有网络媒体报道称,绿地位于上海松江区的绿地蔷薇九里项目一次性付清9.3折,贷款9.5折;同一区域的另一个楼盘绿地诺丁山联排别墅总价立减 8万元;江苏昆山的绿地21新城总价优惠则为2万元。

张玉良表示,根据绿地集团年初制定的发展策略,公司将实行两大产品结构调整,一方面减少市场化住宅,另一方面加大保障房开发力度。

绿地集团2009年实现业务经营收入740亿元,其中房地产销售额达到533亿元,年底在建面积为1818万平方米。2010年该集团的经营目标约 1000亿元。今年1至4月,绿地集团已实现业绩340亿元。

另据《上海证券报》今日报道,除恒大和绿地外,保利地产位于上海的“湖畔阳光苑”也出现降价。报道称,该楼盘4月的均价为15750元/平方米,但 到5月第一周价格已经降至14283元/平方米。

此前保利地产董事长李彬海曾表示,近期出台的宏观调控政策将遏制房价上涨势头,而且由此引发的市场调控周期将长于2008年。



綠地 集團 將對 旗下 樓盤 降價 銷售
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“紅頂”綠地啓動上市

2013-04-29  NCW
 
 

 

進軍能源與金融,著力商業地產,依賴政府政策性支持的“千億”綠地,離整體上市有多遠?

◎ 本刊記者 王曉慶 文千億級房企中惟一沒有上市的上海綠地集團(下稱綠地)終於傳出上市消息。綠地集團董事長張玉良透露,將把酒店和海外資產打包在香港上市。同樣發家于上海的房企盛高置地(00337.HK)就是綠地鎖定的借殼目標。4月19日,盛高置地因準備發佈重大信息而停牌。

綠地被外界冠以“紅頂” 房企之名,51% 股份由上海國資控制,且善於將企業的 “經濟行為”和政府的“政績行為”綑綁,在地方政府幫助下,謀求企業發展。綠地在總結自己的發展模式時,將其概括為 “做政府想做的事情,做市場需要的事情” 。

2012年,綠地宣佈其實現業務經營收入超過2430億元,在過去三年以50% 以上的年增長速度發展。其中房地產主業預售金額超過1050億元、預銷售面積約1180萬平方米。

這一成績可以排在萬科之後,分別位列全國行業第二和第三。但是,多數房地產業內人士對此數據存疑。 “總業績如此之好,那麼在各地的銷售收入也肯定會排到前列,但是縱觀綠地在各區域的住宅銷售數據,無法得出這個結論。 ”上海一家證券分析師告訴財新記者,綠地的數據透明度不高是業內的共識,其營收數據中應該包括為數不少的關聯交易。

此前,業界紛傳綠地資金緊張。此次綠地選擇包裝上市的資產也屬於佔用資金較多的項目,借道香港市場融資有助于為集團減壓。綠地若想整體上市,還需要整理資產和業務架構。

境外業務拆分上市

“我們一直想整體上市,但是外部環境和內部條件都還不具備。 ”張玉良告訴財新記者,國內資本市場對房地產公司上市重組尚未開閘,綠地自身也在逐步推進資產和業務重組,房地產業務的整體上市尚無時間表。

據綠地官方公佈,2012年公司實現經營收入超過2430億元,較上年增長近39%,房地產業務銷售額超過1050億元,其中商業地產類產品占比約40%。

上海市國資委曾對下屬國企的資產 證券化率做過硬性要求,但推進緩慢,綠地集團一直被認為會是排頭兵,曆年來常有各種上市傳聞,卻未見落實。現在,在房地產市場調控經年,市場呈現回暖跡象之時,綠地拿出了兩塊新興業務——酒店和海外項目赴港上市。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認 為,酒店和海外業務開發周期長、佔用資金大,通過資本市場來融資是上佳選擇。目前在美國QE Ⅲ的持續作用下,熱錢不斷湧入香港,內地樓市顯現回暖跡象,讓對資金高度渴求的房地產企業赴港 “圈錢”成為可能。

“香港資本市場對內地商業辦公樓、酒店類房企特別感興趣。借這股勢頭,房企有的想獨立將酒店或商辦資產打包上市,但也有一些則希望借平台上市後再擴容,以實現企業整體上市。 ”世邦魏理仕研究部董事謝晨表示。

內地股市融資大門持續向房企關閉,赴港借殼上市成為了不少內地龍頭房企的選擇。自2012年至今,萬科、招商地產、金地、中糧地產、大連萬達等七家內地大型房企都在香港尋求殼公司。一個月前,萬達集團入主香港上市公司恒力商業地產,市場反應相當熱 烈,消息發佈後恒力商業地產股價一度飆升6倍,最終報收1.95港元,上漲465.22%。

綠地收購盛高置地傳出了兩個版本。香港 《信報》報道,第一個方案是綠地直接收購盛高置地約60% 股權成為控股股東,按盛高置地停牌前收市價3.82元計算;第二個方案是參考綠城中國引入九龍倉作為戰略投資者的做法,盛高置地向綠地發行60% 新股,相當于6.3億股股份,綠地占擴大後股本38%。

盛高置地掌門人王偉賢的持股量則被攤薄至45%,但仍屬最大股東。

綠地將剝離注入的資產是其海外和酒店業務。公司從2012年開始開展海外業務。2012年7月,綠地在韓國的濟州島健康醫療城項目正式簽約,項目總投資9億美元,占地約110萬平方米;2012 年底,澳大利亞悉尼、墨爾本兩個項目確定投資意向並簽署合作備忘錄,總投資額約8億澳元(約合50億元人民幣) 。

綠地海外項目的目標客戶仍是國內消費者,主要為投資移民和出國旅遊人群服務。張玉良說, “我們的目標是70% 的中國客戶,30% 當地客戶。用國際資源,做中國市場的海外延伸。 ”海外資產還可以和綠地國內項目資源做配比。

綠地從2005年開始涉足酒店產業,公司註冊在香港,先後與洲際、萬豪、喜達屋、朗廷、豪生等知名酒店管理集團締結戰略合作關係。2011年還正式成立了國際酒店管理集團,2012年5月發佈了自主酒店品牌鉑瑞(Primus,五星級)和鉑儷(Qube,四星級) 。從物業持有、委托管理,開始轉向自主經營和委托管理相結合。

目前,綠地旗下投入運營及在建星級酒店60余家,資產規模逾200億元,項目遍及18個省份35個城市,海外酒店項目也即將開業。

“酒店增長速度是每年五到八家,甚至十家,目標是未來三年內到100 家。 ”張玉良透露,目前綠地酒店的年收入約達8000萬元,經營收入每年翻一番以上,資本回報率每年為8% 到9%。

擁有多家酒店資產的上海一家中型開發商副總裁告訴財新記者,綠地的高檔酒店業務綁定其開發的超高層物業,有地理位置優勢,目前運營情況不錯。但是酒店地產已呈現飽和趨勢,部分地區過 剩嚴重,快速擴張的綠地酒店並不能保證良好的回報前景,大量建設成本和運營費用會造成資金佔用。

疾馳千億的隱憂

綠地集團在2010和2011年的銷售收入分別是947.82億元、1478.74億元,每年以超過50% 的速度增長,這個銷售數字在2008年之前還只有200多億元。根據張玉良的設想,綠地平均每年還要保持30% 以上的增長,2013年的銷售目標是3000億元。

2012年綠地新增土地儲備10557畝,可建建築面積1908萬平方米,土地款支出約為600億元。目前綠地在建面積逾5200萬平方米,項目遍及全國25個省份70個城市以及海外。

在規模急速膨脹的同時還要實現高去化率和高周轉,綠地一向引以為傲的靈活管控模式弊端顯現。綠地設計了由總部、事業部、項目公司組成的三層管理架構,業務分散在各個事業部,張玉良稱之為“聯邦制” 。據熟悉綠地的上海業內人士介紹,事業部負責人權限很大,擁有所轄項目的決策權,實際運作還是二級架構。 “甚至拿地款都需要分公司老總自己想辦法解決,這樣的好處是分部自主權大,避免層層報批影響效率,但是過於靈活會帶來負面結果” 。

以“短平快”風格聞名的綠地,住宅的質量問題常常被業界詬病。在綠地業務急速擴張的2012年,其國內多個項目爆發“質量門”事件,安徽馬鞍山綠地世紀城業主投訴房屋主梁採用“瘦身鋼筋”;上海綠地秋霞坊業主投訴阻燃材料不合格等問題;北京房山綠地新都會國際花都業主投訴設計缺陷、施工質量及裝修材質問題,近年來的綠地業主維權現象此起彼伏。

“企業做大了,這些問題會出現,但是綠地已經在加強管控,銷售、財務、工程、材料、採購等都環節都在加強,並建立了信息化中心,總部會從審批和監督各個方面把控。 ”張玉良說, “投資項目、信貸規模、現金流三個關鍵權限是集中在總部的。 ”在房地產業務量化急馳的同時,綠地的觸角也伸向了房地產之外的產業板塊:能源、金融投資,構築了 “三駕馬車”的產業布局。目前,其能源已形成涵蓋煤炭生產、加工、儲運、分銷及石油倉儲、運輸、銷售等完整產業鏈,擁有煤礦資源總儲量近6億噸,年產量超過1500萬噸。金融方面,控股遼寧盤錦 銀行,入股錦州銀行、上海農村商業銀行、東方證券等,並發起成立了國內註冊資本額最大的小額貸款公司。2012年1月,綠地金融控股集團掛牌成立。

綠地規劃在 “十二五”末,年營收超過5000億元並進入全球200強,其中房地產將貢獻1800億元 -2000億元,能源貢獻2000億元左右,金融貢獻達到1000億元。

值得注意的是,在綠地2012年的數據中,利潤率不足10%。貢獻了大部分利潤的房地產主業營收只有1050億元,不足集團總額的50%。能源營收雖然超過千億元,但只貢獻了規模,利潤貢獻度並不大。金融板塊利潤尚可,但還處於成長期,營業收入有限。

張玉良解釋稱,能源產業正在進行“兩個轉變”:一是從 “大”到“強” ,從規模向效益與規模並重轉變,更加注重盈利能力的提升;二是從 “輕”到“重” ,即以物流配送和貿易型為主,向以生產和貿易相結合、依托生產做大貿易規模的轉變,逐步增加實體性、資源性業務的比重。另一方面,綠地金融服務業計劃在2013年加大投入,重點探索開展第三方理財業務,做大籌資、投資兩端,放大資金運作規模、爭取達到10%以上的利潤水平。

上述熟悉綠地的房地產業內人士透露,綠地的房地產、能源、金融三個板塊共用一個資金池,這種方式有利有弊,可以相互支援提高資金周轉率,但是一旦其中一個“細胞”出現問題,撕扯不清或將牽連其他產業。這也是綠地多年未明確上市意圖的原因之一。

綠地的負債率在房地產業不算高,2012年公佈的數據是85% 左右,在房企中屬於中等水平。但是近兩年來張玉良對綠地降低負債率有了剛性要求,要求各個事業部配比份額,用規模指標強制性管理借款限額,2012年負債率降低0.69個百分點, “畢竟是高風險行業,每年降低1% 的要求至少要持續五年,降到80%以下” 。

“據我所知,因為負債額和財務費用的高企,綠地的利潤率不是很高, ”蘭德咨詢總裁宋延慶告訴財新記者,綠地應該加快信息數據的規範化透明化,還要適當控制財務風險。

做政府想做的事

從成立之時承擔市容綠化任務,到以建設動拆遷房起家,再到後來的保障房建設和地標建設,綠地在和各地政府尤其是上海市政府的合作中,成為內地房企中一個獨特的存在,每每能把握政府的想法,以企業身份協助政府建設政策引導項目,並從市場渠道獲益。

“這一輪調控之後,綠地承接了大量的保障房項目,雖然利潤低,但是綠地用模塊化建設,不追求設計和高品質,保證了高周轉率和現金流。 ”上述房企負責人說。

在調控不止的情況下,綠地的房地產業務在做戰略轉型,2011年商業地產比例達到30%,2012年提升到40%,實現銷售業績超400億元人民幣,明年爭取將突破60%,超過住宅。

據張玉良透露, “2010年、2011年在住宅增速不大的情況下,綠地商業地產每年都增長了200多億元的銷售額” 。

目前綠地商業項目部分總體持售比基本上是三七開,由於佔用大量資金,在回籠現金流需求迫切的情況下,綠地會選擇將項目中辦公樓和一般商業設施多賣掉一點,但核心部分不出售,持有的主要是酒店和商場。

據張玉良稱,綠地的商業項目模式,一是大型綜合體模式,二是超高層模式,三是產城一體化模式。其中,超高層一直為業內關注。

從2005年建成的南京紫峰大廈開始,綠地就盯住了地方政府對地標性建築的渴求,發展 “超高層”模式。目前全國300米以上的地標性建築50% 是由綠地投資建造,在世界十大高樓中,綠地旗下就有3個。超高層的綠地中心已有17棟,未來每年還都將有兩到三棟綠 地中心竣工。

“超高層是房地產行業資金最密集的項目,投資大、風險高、技術困難,萬一失手後果不堪設想。當時的綠地既沒有超高層的建設經驗,自有資金也不足,是硬著頭皮上的。 ”綠地集團銷售部門一位中層幹部告訴財新記者。

但張玉良認為,這是綠地的機會。

紫峰大廈作為南京市的地標工程,帶有很強的政策性,南京國資集團給出的條件是,地價由南京方面出,房子蓋好後,如果生意好,則開發商的地價款算是入股並參與分紅;如果生意不好,則開發商直接拿房子。事後,由於紫峰大廈經營很好,國資集團決定將債權轉股權,持有合資公司23% 的股份一直至今。在持有方式上,綠地保留最主要的商場和酒店,其餘商業體和辦公樓銷售變現。

紫峰大廈的模式,被綠地複制到後來的超高層項目中。

綠地的超高層建築往往能夠獲得地方政府的支持,綑綁土地平衡資金,地方政府通過政策性的照顧和獎勵,大大降低綠地的投資成本。前期開發成本最小化、政府支持最大化成就了綠地項目的高收益。

而在綠地雄霸市場的超高層領域,則有著 “摩天大樓指數”的魔咒。

張玉良並不忌諱這一說法,卻堅持認為,按照中國的經濟發展階段,尤其在二線城市,無論是地方政府,還是市場匹配,都需要有 “天際線”高度的摩天大樓。

張玉良依然將這總結為“做政府想做的事情,做市場需要的事情” 。

實習記者胡世龍對此文亦有貢獻


紅頂 綠地 上市
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綠地集團「有可能」借殼金豐投資

http://www.yicai.com/news/2013/07/2827314.html
位要求匿名的綠地集團管理層人士向第一財經記者證實,綠地集團「有可能」借殼A股上市公司金豐投資(600606.SH),並稱借殼金豐投資的計劃不會對綠地集團收購盛高置地(00337.HK)造成影響。

記者向綠地集團董事長、總裁張玉良求證,張玉良並未否認,但沒有透露更多信息。

金豐投資已於7月1日起停牌。金豐投資公告稱,於 2013 年 6 月 28 日晚接到控股股東上海地產(集團)有限公司(下稱「上海地產集團」)通知,稱將研究有關涉及金豐投資的重大事項

上海地產集團為國有獨資集團公司,目前持有金豐投資38.96%的股份,此外還持有另一家上市公司中華企業(600675.SH)36.17%的股份。

據媒體此前報導,為瞭解決金豐投資和中華企業兩家公司同業競爭的問題,上海地產集團曾有意「將地產業務注入中華企業,讓該公司專注房地產業務,而金豐投資則『清空』地產業務,變身該集團的金融資產上市平台。」

不過,上海國資委方面的計劃則是將市屬另一國企旗下企業與金豐投資重組實現借殼上市,從而根本解決同業競爭的問題。

在上週五證監會的新聞發佈會上,證監會新聞發言人對於是否會放開上市房企再融資以及重大資產重組表述含糊。

證監會新聞發言人稱,根據國務院《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,及關於進一步做好房地產調控工作的有關規定,存在規定情形的房地產開發企業將暫停上市、再融資、重大資產重組,證監會堅決貫徹國務院有關規定,對房地產企業是否存在違反有關規定的情形,證監會將依據國土部門意見進行認定,進一步完善部門協商機制,提高工作效率。(編輯:翟宇)

綠地 集團 可能 借殼 金豐 投資
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重磅收購:消息指綠地借殼金豐投資 大智慧通訊社

http://xueqiu.com/1524241372/24305282
大智慧阿思達克通訊社7月2日訊,$金豐投資(SH600606)$ 突然停牌,讓上海國資地產的整合出現一個爆發點,最新的消息是:綠地收購金豐投資上市平台。  

大智慧通訊社從業內渠道瞭解到,綠地確實在運作借殼金豐投資實現國內A股上市,此次金豐投資突然因重大事項停牌,說明相關事項接近於最後「拍板」。據業內人士描述,透露上述信息的是綠地集團相關部門的負責人士,但該人士並無官方發言職責。

另一位綠地集團的內部人士表示,公司高層今年在資本運作層面,投入巨大精力,相關的進展也比較明顯,此前控股盛高置地(00337.HK)就是今年這方面工作的一大收穫。

「確實也在努力爭取A股的上市平台,但現在就確定,確實較之前公司員工所瞭解的信息,來得更快。」該人士坦言。

綠地集團一位不願透露姓名的部門負責人向大智慧通訊社透露,在集團的內部會議上,資本運作被列為今年的工作重點。目前,並未確定借殼金豐投資的消息,類似事件一般由集團最高層直接負責開展。

大智慧通訊社週二嘗試聯繫綠地集團新聞發言人,對方手機處於關機狀態。

上海地產集團方面,週二上午,上海地產集團旗下相關公司平台的一位高層向大智慧通訊社明確,金豐投資本次停牌並不直接涉及中華企業(600675.SH)。

而金豐投資某高管週二上午回應稱,本次公司停牌是被動接受大股東的通知,背後的停牌原因並不知情。

上海地產業內資深人士指出,在上海國資地產業務的幾大集團中,上海地產集團、上實集團、綠地集團等,以近幾年綠地集團的發展勢頭明顯超過其他幾個國資地產系,但在今年收購盛高置地前,唯有綠地集團沒能獲得上市公司平台,尤其是A股融資平台。

新浪房產週二午間報導稱,據業內可靠消息透露,綠地將借殼A股金豐投資實現國內A股上市。

發稿:林李濤/楊琪/龔俞勇/何巨骉 審校:肖云祥
重磅 收購 消息 綠地 借殼 金豐 投資 大智 通訊社 通訊
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綠地集團10億美元投資洛杉磯房地產項目

http://wallstreetcn.com/node/51148

上海綠地集團宣佈以10億美元投資美國洛杉磯房地產項目,成為最新一家進軍美國的房地產企業。

綠地集團宣佈就收購加州教師退休基金持有的美國洛杉磯中心區大都會項目簽署合作協議,項目總投資達10億美元。綠地宣稱這是中國開發商在美最大房地產收購案。綠地集團聲明稱此次簽署的項目位於洛杉磯市中心核心區,連接洛杉磯金融區及會展區,毗鄰洛杉磯湖人隊主場斯台普斯球館及葛萊美獎頒獎典禮所在的諾基亞中心,與洛杉磯市中心最高檔酒店及酒店式公寓麗茲卡爾頓酒店為鄰。

彭博評論稱在中國政府保持對對國內房地產企業打壓力度之時,中國開發商正積極擴大進軍海外市場。

中國最大的上市房地產開發商萬科2月宣佈將展開在舊金山的居民房地產項目;

6月份SOHO中國CEO張欣聯手巴西銀行巨頭Safra以14億美元購得美國紐約通用大廈40%的股權。

綠地稱此次將開發的業態包括酒店、辦公、服務式公寓及高檔住宅,項目將在合作協議簽署後6-9個月內開工建設。

加州教師退休基金是專門為美國加州教育機構從業人員提供退休養老、傷殘等保證的基金,成立於1913年是美國最大的教師養老基金,也是世界前十大公共基金,管理資產總額達1670億美元。

綠地集團在聲明中宣佈,澳大利亞悉尼「綠地中心」項目自今年三月簽署正式交易合同以來,已通過澳洲外國投資委員會及國家發改委的審批,將於四季度啟動改建。

綠地預計其年內可確定的新增海外投資為100億元人民幣,累計海外項目投資將達到近200億元人民幣。

綠地 集團 10 美元 投資 洛杉磯 房地產 房地 項目
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綠地紅頂張玉良

2013-09-02  NCW
 
 

 

“做政府想做的事,做市場需要的事”,在綠地集團董事長張玉良看來,政商關係是政績關係◎ 本刊記者 王曉慶 文wangxiaoqing.blog.caixin.com 張玉良不忌諱別人稱呼他 “紅頂商人” ,他將外界對綠地熟稔政府關係的褒貶總結為 “做政府想做的事,做市場需要的事” 。

今年57歲的張玉良,在8月27日敲響了綠地香港控股的開市銅鑼。掌管綠地集團20餘年,張玉良和已經千億級的綠地集團 , 首次站在了公開資本市場的舞台上。

綠地集團借殼登陸香港資本市場,也被稱為“後門上市” (Backdoor Listing) 。綠地集團完成對盛高置地(00337.HK)60% 股權的收購,將後者改名為綠地香港控股有限公司,並將注入國內住宅及混合商業地產項目。

“他更像一個政府官員。 ”坐在台下的一名香港投資人說,張玉良和他接觸過的恒大許家印、融創的孫宏斌感覺不一樣,說話舉止做派都像政府官員。

張玉良的演講往往會從宏觀政策和經濟態勢說起,口吻頗似政府言論,但是在對話時,卻也能笑容可掬,極盡口語,樸實易懂。

發家于上海的綠地集團已經成長為涵蓋地產、能源、金融業務的千億級企業,但是留給外界印象最深的,還是其對政商關係的長袖善舞。掌門人張玉良亦游刃于政府和市場之間,將國有控股的綠地集團推向資本市場。在他看來政商關係不是設租- 尋租的關係,而是政績關係。

在銷售額沖上百億之時,張玉良就給綠地定下了進入世界500強的目標2012年達成心願之後,張玉良的目標是世界200強。

張玉良認為,規模、名氣和影響力是衡量企業成功的重要標準。然而在綠地疾馳的背後,卻有其管控觸角乏力疏于對產品質量的精求以及國際項目經驗不足等等困局。

應 “政府需求” 而生

在2012年7月舉行的綠地集團20周年慶典上,作為國內 “最懂政府”房企的綠地,舉辦的這場慶典看起來更像是各省市地方領導的聚會。官員成為慶典的座上賓,張玉良低調地坐在了前排最靠邊位置。

從一開始,張玉良帶領的綠地集團,就是應 “政府需求”而生的企業。

1992年的上海,遇到環境問題困擾,人均綠化面積位居全國大城市的倒數第一,欲打造“東方巴黎”的上海市政府決定,讓市場化的企業分擔政府綠化建設的壓力。於是,上海市農委和建委系統出資2000萬元,組建上海市綠地總公司。申請報告中說明:公司的主要使命是城市綠化,自負盈虧。

張玉良說過: “做政府想做的事,是說你要順著政府的導向發展。這有幾層含義,第一,每個地區都有發展戰略,符合這一戰略,就有發展機會;第二,中國政府是個強大的行政機構,就像一台機器,做這個機器想做的事情,就容易成功。這是聰明的做法。 ”彼時的張玉良,是上海市農委住宅辦的副主任。從公務員來到綠地公司做總經理,他在後來接受採訪時說,自己最初的想法很簡單,就是想看一個企業是怎麼做起來的。加上政府出面倡導的行業,他相信會有政策和機制便利。

綠地公司的使命是城市綠化,但是要自籌資金。綠地公司幹的第一個活是“蓋房子” 。張玉良曾在上海郊區鄉鎮和農委的工作經歷,幫助綠地公司達成了與上海市郊三個鄉鎮的合作建房。地方政府出地,綠地出力,蓋好的房子賣給 市中心的動遷戶。三個項目下來,綠地公司賺了2000多萬元。

在動遷房建設中嘗到甜頭的綠地公司,從此走上了房地產開發的道路。上世紀90年代初,綠地參與了上海市的大規模郊區造城運動,這是當時上海市政府主導的又一場城市規劃調整。張玉良坦言,為了追求規模和速度,他寧願犧牲利潤, “當時北新涇的房子造價每平方米1800元,我們只賣1900元,只能解決自己的吃飯問題” 。

這一風格傳承至今。上海一家和綠地有過合作的房地產企業副總裁說,綠地做項目的風格突出,決策效率很高,同一時期拿的地,別的公司還在打地基,綠地的項目就造完了。但是他又補充說, “房子的質量就不好說了,追求速度的同時,勢必質量上不去” 。只不過,動拆遷房的住戶對房屋的品質精緻要求通常也不高,政府需要的則是速度和數量。

正因為此,綠地憑借大量的動拆遷房和後期的保障房建設,迅速積累了房地產開發團隊和項目規模,並就此形成了自己的項目開發風格:短平快、高周轉率和高去化率。

在建設超高層地標之前,綠地給外人的印象是在城鄉接合部埋頭幫政府蓋房子的建築商,讓其在業界揚名的項目,是南京紫峰大廈的建設。

2003年,南京市政府在市中心核心地段辟出一塊地,想建造一座像上海金茂大廈那樣的地標性建築。張玉良得到這個消息後,在上海就拍板決定: “我不用去看了,決定了,要。 ”一無超高層建設經驗,二無充沛的資金支持,張玉良確定要參與這個項目的初衷,依然是對地方政府決心的信任。紫峰大廈是南京的地標工程,帶有很強的政策性,為了協助項目順利實施,南京市國資集團將土地款算作股權入股項目公司,中國農業銀行和江蘇銀行組成銀團,向綠地發放了超過10億元的貸款。

接近綠地集團的人說,張玉良和南京國資集團的負責人,在酒桌上“用三杯酒敲定了合作” 。

紫峰大廈項目建成後,張玉良也採用了快進快出的方式,將大廈的主要寫字樓和下層的商場賣掉,迅速回籠資 金,而項目公司則繼續持有酒店以及部分商業。

紫峰大廈的建設成功,讓張玉良看到了地方政府在城市化建設中的政績衝動,地標性建築成為經濟發達城市的普遍需求。隨即,綠地集團將紫峰大廈的模式 “批發”到了武漢、鄭州、南昌等二線城市。而超高層地標不僅讓綠地收穫利潤,更重要的是借此在當地樹立了品牌知名度,有助于打開新市場。

雖然超高層地標和保障房都屬於利潤不大的項目,但綠地正是把地方政府這兩塊最想做的事情承建了。 “每個企業都應該適應社會主流價值觀的需要,當今社會的主流就是政府倡導的,所以我們響應它。 ”張玉良說, “中國政府倡導推行的事情,往往都有商機。我們是在適應和響應政府的倡導過程中,尋找自己需要的商機。 ”綠地與地方政府的微妙關係依然讓外界質疑。香港一位中資地產分析師說,這種關係讓他們既欣賞也擔心,擔心綠地承建過多的保障性項目攤薄利潤,而且存在政治牽連風險。

一家上市房企的副總裁告訴財新記者,綠地每進駐一個地區,往往會先幫助政府承建一些形象工程,這些項目往往是微利甚至虧本,但是綠地可以在其中獲取其他的綑綁隱性利益。

2013年初,綠地在南昌為公務員建房、按照行政級別定房價的綠地悅城項目被媒體曝光,外界譴責綠地與地方政府之間的利益輸送。有評論稱: “做政府想做、其他開發商做不了或者不敢做的事情,是綠地集團南昌模式的核心。在那裡,他們為當地開發新區,也為政府建福利房,並從這樁生意中分享特別的土地收益。 ”張玉良當然明白外界擔心與政府走的太近會有政商關係危機。但他的理解是: “企業是在與一級政府打交道,按照一個區域的政策、價值導向去做,而不要跟某個官員走得太近。 ”

去海外蓋房子賣給中國人

張玉良擅長把政府意圖的 “脈” 。2008 年金融危機之後,時任國務院總理的溫家寶來上海調研,與上海的企業家召開座談會,張玉良參加了那次座談。

他說,在溫家寶的發言中,他意識到中央刺激經濟的決心,於是授意綠地大量拿地,搭上這趟中央政府主導的“投資拉動經濟”快車。2008年,綠地在上海只拿了四塊地,但是2009年則連 拿了21塊土地,在隨後的一輪房地產熱 潮中賺滿盆缽,連續幾年,綠地業務年增長超過50%。

目前,綠地的實際控股方上海市國資委主要在推動綠地做兩件事,一是證券化,二是 “走出去” 。按照張玉良的邏輯,現在政府想做的事情是通過企業外輸樹立國際形象和地位,而市場需要的事情是大量的中國移民滋生的置業需求。綠地可以以企業身份搭建國內政府意圖與國外市場需求的橋樑,並且實現企業的商業回報。

因此,綠地近幾年的境外業務加速發展,在韓國、澳大利亞、西班牙、德國、泰國等地都有項目斬獲。7月底,綠地集團斥資10億美元收購美國洛杉磯綜合體項目,成為中國房企在美最大投資。綠地方面介紹,年內可確定的新增海外投資為100億元人民幣。

“中國投資者、移民群體、留學生及遊客,是綠地海外項目的目標客戶,綠地要用國外資源做中國市場的海外延伸。 ”張玉良這次看准了日益龐大的移民潮。他說,綠地的海外項目目標客戶,70%是中國客戶,30%是當地客戶。

業內有人笑言: “綠地的海外項目業主或者業主的父母,拼在一起,應該可以組建一套政府班子了。 ”然而,國際市場的房地產運營對綠 地來說還是全新課題,其國際化人才的儲備和國際項目開發經驗顯然不足。如何安全著陸國際市場,並實現企業利益最大化,避免踏空,是綠地要“邊走邊想”的問題。

選擇港股借殼上市,是綠地國際化和資本化的重要一步。綠地以近30億港元認購盛高置地(00337.HK)增發股權,持有擴大股本後60% 的股份。起初,綠地想注入進去的是海外項目和酒店資產,利用港股平台融資,但是香港資本市場對資金沉澱較大、回報期長的此類項目興趣不大。在8月27日的上市發佈中,綠地強調,將考慮把中國內地項目注入上市公司,主要是國內住宅及混合商業地產項目,預計實現2014年人民幣100億元、2018年500億元的合約銷售目標。

此時香港資本市場更為擔心的是綠地信息公開透明的問題。上述中資地產分析師解釋說: “綠地內地的母公司龐大,也不是上市公司,將來和香港上市子公司會否有競爭不知道。投資者更想知道香港平台與母公司的分工關係和未來會注入哪些項目。 ”“我認為上市融資是次要的目的,通過這樣的方法塑造集團的品牌影響力,提高集團的國際化理念,這個意義更大一些。 ”張玉良說,綠地在此前的海外業務發展中,遇到了知名度低、信任度低的困擾,如果成為上市公司,將方便開展海外業務。

張玉良的野心

2004年,當綠地營業收入第一次沖上百億時,張玉良就提出了進軍世界500強的說法,當時絕大多數的高管都認為他“瘋了” 。

在2012年,綠地跑步實現了這個目標。接下來的2013年 《財富》世界500強排行榜上,綠地位列第359位,中國企業500強中排名第73位,在以房地產為主業的綜合性企業集團里排第一。

綠地的銷售數據同樣驚人。 2012年,綠地集團實現業務經營收入超過2450 億元,利稅總額240億元,總資產超過2350億元;2013年上半年,實現業務經營收入1425億元,同比增長26%,其中,房地產業務實現預銷售金額653億元,預銷售面積714萬平方米,雙雙位居行業第二名。

盡管業界對綠地公佈的數據真實性不時有所質疑,但張玉良還是給綠地提出了更高的目標: “力爭到2015年實現業務經營收入超過5000億元,利潤超過350億元,並躋身世界企業200強。 ”到2015年,張玉良59歲。

張玉良曾在綠地內部表示,一家公司的大發展要經歷三個步驟,全國化、資本化、國際化。在他看來,綠地的全國化無疑已經進入高峰期,在進行國際化的同時,要再加上資本化的驅動力。

綠地商業項目不持有、住宅項目快速開發的模式背後,是現金流的高速周轉。綠地現金流緊張一直為外界詬病,在綠地集團內部也有這樣一個段子:由於財務部的人過於熟悉綠地賬目,在很長時間里,綠地員工持股會交易股票,其餘部門踴躍購買時,只有財務部的人買得最少。

但是張玉良認為,利用財務杠杆迅速做大,正是綠地的過人之處。張玉良對綠地資金鏈緊張給出的解釋是: “有人1000億元的現金流,兩年轉一次,一年是500億元。我500億元的現金流,一年轉四次,是2000億元。你說哪個資金緊張?我是在流動性和運作效率上下工夫,解決人家看不懂的現金流問題。 ”利用公開資本市場,獲得更大的資金補給,擴大綠地業務,是綠地衝擊世界200強的必由之路。此前低調甚少出面的張玉良,近幾年也頻繁在媒體和公衆面前曝光,享受企業高峰時刻帶來的榮耀,也為綠地的品牌推廣站台。

綠地謹慎涉足香港資本市場後,A股的整體上市是外界更為關注的重頭戲。雖然在張玉良看來,等待地產企業IPO開閘是綠地整體上市最完美的機遇,但上海市國資委卻一直在推動綠地的借殼上市步伐。

公開資料顯示,2012年上海國資證 券化率原定目標為38%,最終落實後是35.24%。2013年,上海繼續推動企業集團將優質資產和業務注入上市公司,提升上市公司質量,國資證券化率目標是接近40%。營業額和淨利潤均列上海國資企業前三的綠地集團,自然是上海國資證券化工作的重要目標。

6月中旬,業內傳言綠地將借殼金豐投資(600606.SH)上市,金豐投資的大股東是上海市土地儲備中心旗下的上海地產集團。

綠地集團目前的股權結構是,上海地產集團和上海城投為上海市國資委代持綠地51% 的股權,員工持股46%,天宸集團和社會公衆持股3%。其中,張玉良個人股份僅為2% 左右。不過,作為國資企業的掌門人,張玉良和政府的關係處理得相當到位,外界評價其 “身段柔軟” ,使得過去20年間主管部門鮮少插手綠地的經營管理。

張玉良認為,世界200強與500強的一個重要不同點是:一個市場化的企業可以借助龐大的中國市場,純粹依靠市場的容量,就能獲得世界500強的地位,但很難進入世界200強。他對未來的綠地有兩個擔心,其一是上述的外部管控,無論是國資控股還是資本進駐,都有太多失敗的例子,同為上海老牌企業的上海醫藥和上海家化,都在近兩年內暴露了管理權之困。

另外就是內部管控。在綠地發展初期,公司設立了“集團總部- 事業部 - 項目公司”三級管理架構,業務分散在各個事業部,張玉良稱之為 “聯邦制” 。

事業部負責人權限很大,擁有所轄項目的決策權。這個架構初期加速實現了綠地的快速擴張,但是隨著綠地業務的擴大,總部掌控力有不逮。據熟悉綠地的業內人士介紹, “甚至拿地款都需要分公司老總自己想辦法解決,過於靈活會帶來負面結果,內部管理的混亂會讓未來的綠地面臨難題” 。

張玉良也一直在思索用哪些方式能夠激勵員工保持興奮。綠地在1996年改製了公司股本結構,在國企內部成立了“員工持股會” ,目前900多人的員工持股會持有綠地40%以上的股權。

綠地的薪酬體系向一線傾斜。事業部總經理的薪水高于副總裁,副總裁的薪水又高于董事長張玉良。綠地內部的工作人員說,跟 “工作狂”一般的張玉良出差是件苦差,張玉良無論國內國外,出差只住標準間;座駕是一輛20萬元的別克,開了八年多。只有迎來送往時,出于公司形象考慮,他才坐公司高級一些的車。

7月9日,張玉良向員工群發了一條短信: “尊敬的各位同仁!美國財富最新公佈:綠地集團500強排名359位,比去年上升124位。在此衷心感謝您的努力與貢獻!張玉良。 ”上海綠地事業一部的一個員工,興奮地把這條短信轉發到了自己的微信。這名員工大學畢業即進入綠地銷售部工作,四年後,自己在上海購房置車。

綠地 紅頂 張玉 玉良
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綠地集團巨資投資紐約房地產,或創中國房企美國投資最高紀錄

http://wallstreetcn.com/node/59681

中國國有房地產開發商綠地集團(Greenland Group)將持有紐約Atlantic Yards內一處包含15幢樓的項目的多數股權,這筆交易預計將成為中國房企對美國地產的最大投資。

據綠地集團介紹,該集團將持有Forest City Ratner Companies包含15幢樓的開發項目的70%股權。該項目是紐約20年來最大規模房地產單體項目,而綠地集團的投資規模也將是中國房企迄今為止在美最大投資。

該項目面積達60萬平方米,總投資很可能超過50億美元。但是,受成本上升和現金投入需求巨大影響,該項目進度緩慢。一旦與綠地集團完成交易,該項目將獲得額外資金,且有望加快開發速度。

綠地集團董事長張玉良表示:

「綠地集團相信美國市場行情看漲。」

「美國經濟正在復甦,這為市場帶來了充足的流動性,也帶來了穩定回報。房地產開發前景總體上十分樂觀。」

他還指出,「綠地的國際化不做財務投資者,而是堅持做開發商、運營商,通過自主經營來培育自己的國際化精英團隊,唯有這樣才能成就真正的世界級企業。」

綠地集團與Forest City Ratner達成的協議是一份諒解備忘錄。參與談判的一位顧問表示,兩家企業計劃在明年中正式完成他們的合資程序。

過去1年內,為推動業務多元化和尋找新市場,中國房地產公司開始進入美國。此前20年裡它們幾乎都在中國國內進行投資。

7月綠地集團曾宣佈,投資10億美元收購美國洛杉磯中心區大都會項目。目前,綠地集團在海外市場已成功進駐四大洲六個國家九座城市。

在過去1年內,其他進入美國的中國開發商還包括:中國最大的房地產上市公司萬科(Vanke)——該公司正聯合開發舊金山的一個豪華高層住宅項目;北京鑫源(Xinyuan)——該公司在紐約收購了一塊兩英畝的公寓樓地塊。

綠地集團和Forest City Ratner Companies的合資項目的詳細簡介:

這15幢樓公寓項目位於布魯克林區中心東南角,在Atlantic Yards內(此處還包括Barclays Center體育館),至曼哈頓華爾街僅需10分鐘地鐵車程。

項目面積達60萬平方米,規劃建設成為以中高檔公寓住宅為主的綜合社區,住宅產品租售各半,總投資很可能超過50億美元

項目一期有兩棟公寓已完成所有審批程序,隨時可開工,首期剩餘地塊預計明年初獲得審批並開工,計劃分兩期開發,首期項目開發週期為4-5年。

綠地此次投建的住宅項目不僅將面向中國投資者及移民群體,同時也瞄準了整個曼哈頓白領群體

雙方合資的背景如下:

綠地控股集團的加入有望幫助加快上述項目的開發速度。該項目十年前開始規劃以來,Forest City一直疲於應對工期延誤和成本超出預期

雖然巴克萊中心體育館去年投入使用,但公寓樓的建造進度緩慢,部分原因就是難以獲得資金。Forest City的管理人士曾表示,建造這些面向中低收入家庭的住宅單位比該公司預期的要困難。

受成本上升和現金投入需求巨大影響,目前僅有一座公寓樓開工建設。這座擁有350個住宅單位的公寓樓不包含在對綠地控股集團的出售交易中

Forest City首席執行官MaryAnne Gilmartin表示,與綠地控股集團的交易一旦完成,將使該項目獲得額外資金來源,有望加快開發速度

綠地 集團 巨資 投資 紐約 房地產 房地 或創 中國 房企 美國 最高 紀錄
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IPO開閘後 綠地集團沖刺整體上市

來源: http://wallstreetcn.com/node/71732

據中證報消息,綠地集團總裁張玉良今日表示,綠地集團A股上市材料最快本月底下月初遞交給中國證監會。上市將是整體上市,上市規模將較大。 此前在內地整體上市進程受阻後,綠地嘗試在香港實現借殼上市。 2013年8月,綠地集團通過全資子公司認購盛高置地(控股)有限公司擴大股本後的60%交易正式完成,這標誌著綠地集團成功登陸香港資本市場。盛高置地更名為“綠地香港”。綠地包括酒店管理集團、綠地持有的酒店資產以及海外資產將註入此平臺。 去年以來,綠地在海外市場屢現大手筆。 近期,綠地集團首次將海外版圖拓展到歐洲。1月7日,Delancey旗下Minerva有限公司宣布與綠地集團簽署正式協議,向後者出售旗下位於倫敦Wandsworth鎮、總投資規模為6億英鎊的Ram啤酒廠開發項目。而綠地在倫敦的第二筆投資也在準備中。 2013年10月,綠地一口氣拿下美國一個15幢樓的開發項目的70%股權。該項目是紐約20年來最大規模房地產單體項目,總投資很可能超過50億美元。7月綠地斥資10億美元簽下洛杉磯房地產項目。 張玉良提出,2014年全年綠地集團計劃新增海外投資50億~80億美元,到2015年實現海外收入超300億元人民幣。 除了海外拓展,綠地整體上市的進展也一直在推進之中,作為上海國資系統內重要的房地產企業,其整體上市也符合國資改革的目標。 去年12月17日,上海正式出臺國資國企改革20條,改革大幕正式開啟。在《關於進一步深化上海國資改革促進企業發展的意見》中著重提到了整體上市: 利用國內外多層次資本市場,加快企業整體上市、核心業務資產上市或引進戰略投資者,推動企業成為社會公眾公司。 在此背景下,綠地的整體上市進程也在加速推進中。目前仍在重組之中的金豐投資則有望成為綠地集團A股上市的標的,若成功登陸A股,綠地將實現整體上市。 金豐投資的第一大股東是上海地產(集團)有限公司,控股金豐投資38.96%,同時還控股另一家上市企業中華企業的36.17%的股權。目前上海國資委有意解決同業競爭問題,讓隸屬的綠地集團通過股權收購的方式入股金豐投資,使上海本地房地產企業的資源進一步優化。 據此前的數據,綠地集團的兩大國有股股東——上海地產集團和上海城投合計持有綠地51%的股權,員工持股46%,員工持股部分被認為是上市的主要障礙。 此外,綠地擬登陸A股的時機正好也於IPO開閘的時間表相契合。從去年年底IPO開閘以來至今,已經陸續啟動發行的新股數量達到50家。
IPO 開閘 綠地 集團 沖刺 整體 上市
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綠地職工持股會往事

http://www.infzm.com/content/99557

2000年以來,職工持股會就一直是上海綠地集團的大股東,並逐漸演變成絕對控股。

起於綠化

上海綠地集團(最初名為上海市綠地總公司,後多次更名,以下統稱綠地集團)成立於1992年,以上海建委和農委下屬單位提供的2000萬元註冊資金起步,並由兩委分管。

時年36歲,在上海市農委住宅辦擔任副主任的張玉良,被任命為綠地總經理。在當時,這不算是一個肥缺,同時被任命的董事長就沒去上任,使得張玉良成為公司唯一的「話事人」。

彼時,上海人均公共綠地水平在國內落後,最初政府設立綠地集團的主要目的,是通過房地產開發建設等經營活動獲利,來為上海公共綠化建設籌資——這是當時分管城建的上海副市長倪天增的構想。這也是一直以來張玉良對綠地集團「做政府所想,為市場所需」這個自我定位的起由,綠地的名稱即來自於此。

從浦東一間借來的臨時辦公室起步,隨後幾年,在政府的「政策性支持」和其自身努力下,綠地集團獲得了許多上海舊城改造和動遷房建設的參與機會,公司也在這個過程中壯大。在那個階段,上海正大力開發破舊的城市中心區域,城市範圍不斷外延,產生了大量動遷安置和改造的建設需求。

至1995年底,公司總資產已達11.95億,其中淨資產1.62億。當年利潤上億。其為城市綠化建設的融資效用也有顯現,至1996年6月,綠地集團累計建成公共綠地1700畝,佔上海同期公共綠地建成面積的1/7。

職工持股會出世

1997年是綠地集團的一個重要轉折點,作為上海60家現代企業制度試點單位之一,這年綠地改製為股份制公司,職工持股會成為了公司佔比18.88%的股東。

職工持股的概念改革開放後就屢被提出,1992年企業股份制改革啟動後,很多國企都設立了職工持股會,上海也出台了試點政策,綠地集團借此成為了這波潮流中的一家。

綠地集團20年慶推出的公司史《勢在人為》一書中,對此描述道,「1994年公司法頒佈以來,國企改革的新空氣日益讓張玉良興奮,他顯然已強烈意識到,必須為綠地找到一種長久的活力」。書中張玉良解釋,「我們覺得只在工資收入上做點文章還不行,那時候中央提出勞動和資本的結合,改制符合大氣候;內部環境講,既然員工們這麼奮鬥,這麼拚命,就應該把他們的利益更多地與企業的存亡捆綁在一起……」

設立持股會後,綠地集團還設立了一套內部股權交易機制,每年有四次交易,股權按照「集合競價」的原則在內部流通,這個體系運轉至今。

改制完成後,上海建委下屬國企上海中星(集團)公司、上海農委下屬國企上海農業投資總公司和上海聯農股份有限公司(天宸股份前身)、上海市農口住宅建設辦公室四個單位,與職工持股會共同持有綠地股權。

新設立職工持股會的綠地集團,還趕上一個新的歷史階段,時任總理朱鎔基主導的房改,使得市場上開始出現商品房的需求,並在此後這些年不斷膨脹,現在市面上規模較大的房地產企業,大多在這個時期得到快速成長和積累,綠地集團也是其中之一。

1997-2003年間,通過在增資擴股中定向給職工持股會「贈送紅股」、「配股」和股權轉讓等方式,職工持股會不斷提升在綠地集團中的持股比例。在這個過程中,其他幾方股東雖然參與分紅,但大多數情況下,並沒獲得與股權對等的「紅股」贈送,公司「配股」時,往往選擇的是放棄或只認購極少量配股。

至2003年5月,職工持股會在綠地集團的股權比例已經達到58.77%,實現了對公司的絕對控股。這時的綠地集團,已達到總資產60億元、淨資產超過10億元的規模。

職工持股會對綠地集團增持,恰好發生在中國國企改革進程中,MBO(管理層收購)最為活躍的階段。同期,中國很多國企在改制中被管理層低價收購,引發了郎咸平等人對「國資流失」的批評,在由此激發的強烈社會反對聲中,2004年國企MBO被中央叫停。

包括張玉良在內的綠地集團高管,從未對外剖析過當時職工持股會逐年迅速增持的意圖。

從綠地集團工商註冊資料中可以看到,這個過程中,公司董事會曾出台方案或紀要,要求「提高經營者在職工持股會中的持股比例」、「經營者群體持大股」。不過,綠地集團並未對外公開過其職工持股會內部股權具體構成,只有張玉良曾公開表示過,他在綠地集團持股比例為2%左右。

2003年增持至58.77%之後,職工持股會沒再繼續提升公司股份比例,只是隨著公司增資擴股與其他股東同步獲贈「紅股」,其出資額,從2003年的2.18億元逐步增至2008年的5.37億元。

按照股東會決議,和過去一樣,大多數時候綠地集團是按總股本金的10%分紅,這意味著職工持股會每年獲得的分紅金額,從兩千多萬元逐漸增至五千多萬元。

這個時期雖偶有調控,但地產市場總體蓬勃,綠地集團已不是一個地區性房企,開足馬力在多個城市大手筆拿地開發,並且涉足能源、金融等其他領域,企業規模和利潤水平飛速提升。至2008年末,綠地集團總資產390億元、當年淨利潤超過22億元。

1997年改制以來,綠地集團絕大多數的增資擴股都是通過利潤分配中贈送紅股的方式進行,職工持股會只有少數幾次需要真金白銀地出資獲取股權,迄今其累計實際出資金額約為1.78億元(不包括2009年被抵扣掉的補繳金額)。

上市成功後,職工持股會合計持有約34億股綠地集團的股份,按照這次「借殼」金豐投資交易的公司估值計算,這部分股權價值近190億元,而按照金豐投資目前9元左右的股價估算的市值則高於300億元。

職工持股會對綠地集團的持股架構、增資擴股後,綠地集團的股權結構圖、「借殼」完成後yiji新綠地的股權結構圖。 (李伯根/圖)

國資與職工持股會拉鋸

綠地的急速成長,意味著職工持股會的股權含金量劇增,而超過50%的持股比例,雖未被公眾知曉,但仍使其在國資系統和更高層面面臨爭議。

2009年之後,上海市國資委陸續通過多種方式,加強對綠地集團的控制。

2009年12月,綠地集團召開股東會,決定按照上海國資委、農委和建交委的「處理意見」,做出股權調整。

這次股權調整的操作方式很有意思:一方面,按照兩份農委「建議」文件,對2003年前沒獲贈紅股的國資股東進行了補贈,對沒有參加的股份配送進行了補配,同時職工持股會「補繳」配股資金近兩億元;同時股東會又按照另外兩份農委「建議」文件,以綠地集團淨資產的3%對經營團隊獎勵,獎金1.4745億元,並向職工持股會補發分紅5000萬左右——正好與需要補繳的配股金額相抵。

不過,由於公司總股本已較1998年擴大了近五倍,這種「糾正」並不足以讓綠地集團的股權比例回覆到1998年的水平:職工持股會比例下降到46%,國資重新實現了對綠地集團的絕對控股。

2010年11月,持有綠地集團21.09%股份的上海農口住宅建設辦公室,也就是張玉良「下海」前擔任副主任的機關單位,把股權劃轉給了上海國資委全資持有的上海城投總公司。持股29.94%的中星集團,也把其中20.10%劃給了其母公司,也是上海國資委全資持有的上海地產集團。

與此同時,綠地集團的黨組織關係,也從農委劃轉到了上海國資委黨委。

隨後,綠地集團的董事會結構也進行了調整:過去十個董事席位,職工持股會佔據六席,被修改為總計十二個董事席位,職工持股會仍維持六席:過去只設立一個副董事長,由股東中星集團推派,被修改為設立三個副董事長,分別由三個國有股東公司推派。

2012年,國家審計署、上海審計局和上海國資委對綠地集團的股權變更事宜,再次進行了審計和調查,並提出了「整改意見」,上海市審計局和國資委形成了調查報告和整改方案,並向上海市政府報批,但相關各方並未向外界披露過這一情況。

根據報告內容,綠地集團被查出多處問題,三年前的「糾正」不足也被指責:

其一是1997年改制時,職工持股會3020萬元的認購金中,有580萬元是公司以「結餘工資」為職工持股會入股,雖然當時獲主管機關審批,但審計並不認可,要求享受了「結餘工資」並仍在綠地集團擔任中高層工作的13人,清退歷年分紅,並轉為國有股。

此外,這次改制時,綠地集團旗下一家與上海某軍方機構等合資成立的公司,沒有被納入評估範圍。綠地集團改制時其淨資產近億元。報告要求根據這家公司的資產和利潤分配情況,向綠地集團幾個國有股東,增加股份。

而上文提及的2009年那次「股權梳理」,補配的股權沒有參與多個年度的送股、分紅,報告要求按照「同股同權」的原則,向幾個國有股東補發分紅和送股。這次梳理中,對2003年一次配股的糾正「補配」,幾大國有股東享受到的配股比例1︰0.3,低於職工持股會1︰0.51的實際配股比例,報告要求重新補配差額。

根據以上要求整改之後,綠地集團職工持股會的持股比例,進一步壓縮到了36.43%。據此,董事會席位再做調整:總計十三個席位,職工持股會只佔五席,其他股東分享六席,另新設兩席獨立董事。

職工持股會這一持股比例,在2013年12月引入五家PE後,被降至29.09%。在這一連串的股權比例壓縮過程中,職工持股會作為綠地集團最大股東的地位,並未被動搖。

從勸購到限購

外力介入帶來的股權騰挪,並沒有影響綠地集團在市場上高歌猛進的勢頭。2012年綠地集團躋入《財富》世界五百強企業的行列,《勢在人為》一書中描述,「(創辦)20年後,綠地集團實現了資產近萬倍的增長,國有資產增值超千倍,年複合增長率超過40%。」

至2013年第三季度末,綠地集團已有總資產超過3000億元、淨資產470億元,三個季度淨利潤超過80億元。

業務規模擴大的同時,公司股本也在不斷增加,以此為依據的股東分紅金額也越來越高,2010-2013年,綠地集團分別是按照股本金的20%、15%、20%和25%分紅,職工持股會四個年度的分紅約為1.86億元、2.10億元、4.30億元和7.53億元。

一個有意思的對比是,《勢在人為》中稱,職工持股會設立之初,有點出乎張玉良預料,員工和幹部都不願意買,一則擔心風險,二則當時普遍收入低,籌錢困難,張玉良只好「壓任務」讓幹部帶頭入股。

書中稱,綠地集團職工持股會變遷經歷了三個階段:最初是沒人願買,幹部帶頭;然後是設置上限,員工自願;後來是,只有骨幹才能買,限制持股範圍。而離開綠地的人,必須在一年內賣出股份。

在金豐投資公告中,稱持股會目前共有成員982人,他們簽署聲明稱,這些股份並不存在紛爭,也沒有代持、信託持股等情形。根據上海國資委下屬雜誌《上海國資》2011年8月的報導,當時職工持股會的人數是600多人。

如果一切順利,「借殼」金豐投資交易完成後,由職工持股會演變而生的有限合夥公司上海格林蘭,將持有上市公司28.83%的股份,依然是上市公司的最大股東。

接下來,年近六十的張玉良和他一直引為驕傲的「格林蘭」團隊,將帶領這個新晉中國最大房地產企業,繼續衝擊2015年進入世界兩百強的目標。

綠地 職工 持股會 持股 往事
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綠地張玉良雄心:最大地產公司要成為最大地鐵公司

http://www.xcf.cn/gdyw/201502/t20150213_721963.htm
「我和中國北車的總經理開玩笑,現在是你賣地鐵車廂,以後我會是中國最大的地鐵投資公司。」綠地集團董事長張玉良1月21日在媒體見面會上的一段話,讓在場的記者感到震驚,去年7月才開始涉足地鐵業務,且僅是簽約在南京、重慶、徐州等地建設三條軌道交通的綠地,未來竟有計劃發展50甚至上百條地鐵線,並成為全國最大的地鐵投資公司,令人難以置信。

  地鐵線的投資,遠遠超過房地產開發業務。業界測算,一條地鐵的建設、運營所需要投入的資金至少超過百億元。但根據張玉良當日的介紹,綠地計劃今年還要再簽約7條地鐵線,總量將達到10條。如此大的開發投資金額,對於截至2014年末總資產近4800億元的綠地來說,絕不是個小數。此外,地鐵的投資回收週期遠比普通的商品房項目開發週期要漫長得多。為什麼綠地會選擇這種長週期,並且需要佔用大量資金的投資項目呢?

  地鐵算盤:對房地產業務是重大促進

  「再過幾年,你可以看看我們的主營業務是不是地鐵?」張玉良表示,投資地鐵,是希望以地鐵作為綠地業務轉型的重要突破口,對未來房地產的經營、綠地的建設施工,以及地鐵相關資源的長期運營,將是一個重大的契機。

  他算了一筆賬:中國500萬以上人口城市需要的地鐵總量是6000~7000條,每條地鐵的投資如果以150億元計算,那麼投資總量將是一個非常龐大的數字。

  但是,作為一項重要的設施,地方政府卻沒有足夠的資金投資、建設、開發地鐵,這就給社會資本一個非常不錯的契機:參與城市地鐵的投資、運營、建設,並從中獲取回報。

  去年國務院發佈了相關文件,鼓勵社會資本參與城市基礎設施建設。而在城市基礎設施建設的眾多領域中,地鐵投資需求最為迫切,資金量也最為巨大,地方政府也頗為重視這一領域。

  由於中央允許地方政府在沒有資金回購地鐵的情況下,以地鐵沿線的產業園開發、站點開發的用地衝抵地鐵建設開發投入,這顯然會帶給綠地以低廉資金獲取地鐵沿線優質地塊的良機。

  特別是目前涉足地鐵建設的主體中,只有中鐵、中建等為數不多的央企,其餘都是地方政府旗下的市政、城投公司,市場競爭並不激烈。張玉良敏銳地感覺,這正是綠地投資地鐵的機會,綠地的地鐵業務將進入「爆髮式的增長」。

  他介紹,綠地的地鐵商機,並不僅限於獲得地鐵沿線的土地。綠地還通過投資、開發地鐵,涉足地鐵上蓋、地鐵商場的開發、建設、運營,以及地鐵車廂廣告的運營等多項業務。

  「看到我們上馬那麼多地鐵,相信我們的股價還會上去。」張玉良笑言。

  對於綠地地鐵業務的前景,香港港鐵公司(00066,HK)可以作為一個參考樣本。據《每日經濟新聞》記者瞭解,截至2月11日,其總市值達到2000億港元,市盈率約14倍,遠遠高於新鴻基地產、恆隆地產等老牌香港物業開發商。

  港鐵公司不僅參與設計、建造、營運、維修及投資,同時介入與鐵路及物業發展業務相關的項目管理以及商舖租賃、列車與車站內的廣告位租賃,協助提供電訊服務;還涉足物業相關業務,包括物業發展及投資,購物商場及寫字樓的物業管理及租賃管理。

  商業地產界一直流傳著港鐵公司化腐朽為神奇的傳奇故事。由於新機場的建設,地鐵的通行,以及運營的成功,原本遠離香港市中心的青衣城開業後就生意火爆,成為港鐵公司的一棵「搖錢樹」。

  而在上海,成功的地鐵上蓋商業物業已不再是少數,幾個近年來新崛起的商場如龍之夢、大寧國際、日月光等都是地鐵上蓋物業。參與地鐵投資開發建設的前景顯而易見,難怪張玉良會視投資地鐵為企業轉型發展的極佳契機。

  入行門檻:需強大資源整合能力

  張玉良視投資地鐵為極重要的戰略,認為錯失這一機會,就可能錯失重大機遇。

  但對大部分房企來說,投資一條至少100億元的地鐵線,企業財務必然面臨巨大的壓力。據知乎精選網資料,目前軌道交通的PPP模式中,有一種是分A、B兩部分投資建設。A部分主要為土建工程,約佔總投資70%;B部分主要包括車輛、信號、自動售檢票系統等機電設備,約佔30%。

  A部分投資建設,採用投融資建設方式,即投資方與政府授權主體簽署《投資建設合同》,並獨資成立項目公司,投資建設完成後由政府在3~5年內回購,政府提供回購擔保。B部分投資建設,政府與投資方按一定比例出資成立特許經營公司,負責B部分的投資建設。

  按照上述模式,企業需要通過各種渠道籌措的資金最少也要80多億元,而且資金收回的週期更是長達三到五年,對大部分企業來說,都是不小的資金壓力。

  張玉良也坦言,地鐵投資,並不是所有房地產企業都可以涉足。企業需要有良好的信譽,能從銀行獲得部分貸款,最好還能從海外借到部分低利率的資金。

  根據綠地公佈的數據,綠地創新融資方式,多次在境內外市場發行企業債、高級票據和非公開定向債務融資工具,融資成本保持在同行業較低水平。而在國內流動性緊縮的背景下,綠地發揮品牌優勢和海外資本平台優勢,拓寬融資渠道,先後獲得農行、中行、交行等機構累積高達1080億元的高額授信,海外融資優勢是上述銀行授信綠地的重要因素之一。

  正是因為強大的融資能力,才給了綠地參與投資、開發、建設地鐵的能力。

  張玉良說,開發地鐵,不僅需要企業自身有投資、建設地鐵的能力,這需要整合方方面面的資源。為此,綠地整合了申通地鐵、上海建工等上下游優勢產業資源,以便參與各地的地鐵開發投資。申通地鐵在上海已經積累了十幾年的運營經驗,顯然將成為綠地運營地鐵的一大優勢。

  成敗關鍵:金融推手助力地鐵

  然而,僅僅依靠強大的融資能力,以及經驗豐富的合作夥伴仍然不夠,投資地鐵依然障礙重重。

  原因之一不僅在於地方政府可能沒有足夠資金回購地鐵,更重要的原因是,即使地方政府以地鐵沿線站點或者產業園區的土地抵債,這些土地的投資開發也需要時間。

  特別是地鐵沿線的上蓋物業往往受限於規劃用途,而被要求不得分割銷售。另一方面,地鐵上蓋的商場物業也需要三到五年的培養週期。地鐵物業的投資回收不確定性,一定程度上增加了地鐵投融資的風險和成本。

  綠地正在大力發展的金融產業正是化解上述風險的重要 「武器」。2014年,綠地實施「大金融」戰略取得重要成果,推進全國化、全產業佈局,並確立類金融、金融股權投資、基金投資及管理、資本運作等四大業務板塊。一年間金融板塊規模及利潤飆升,全年實現利潤(含投資收益)8.5億元,較上年增長155%。

  而張玉良對綠地的金融佈局還有更大的發展雄心。他透露,綠地將在兩個月內和阿里、平安等一同推出綠地的「地產寶」,儘可能地實現商業地產的資產證券化,以實現綠地產業地產的擴容。

  與此同時,張玉良還有意進入成本低、投資週期長的壽險領域,將和幾家意向公司洽談。

  綠地在金融領域的上述佈局一旦成功,將為地鐵業務的快速增長提供強大的推動力。特別是根據目前的規定,壽險資金可以進入到基礎設施建設領域,使用這些投資週期長、利率低的資金,顯然可以幫助綠地解決大規模進軍地鐵業務的資金需求。至於地鐵沿線的上蓋物業,也可以借助「地產寶」等資產證券化的金融產品,向社會募資,從而實現投資資金快速退出。

  不過,各地地方經濟發展的不確定性,城市規劃的變化,以及地方公共財政的收支,包括地鐵運營的技術性因素,都會影響綠地業務的投資收益和發展空間。

  根據《每日經濟新聞》記者的觀察,決定綠地地鐵業務轉型的成敗關鍵在於綠地的金融業務。只有金融業務迅速成熟,上百條地鐵的發展規劃才能最終落實。

綠地 張玉 玉良 雄心 最大 地產 公司 成為 地鐵
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綠地借殼金豐投資上市 掌控上海申花將成正宗足球概念股

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2015-02-28/899609.html

每經記者 孫嘉夏 發自上海

在中央深改小組審議通過《中國足球改革總體方案》之後,鼓勵多元資本投入、並通過資本市場發展壯大足球俱樂部,顯然將是此輪足球改革的方向之一。

而與眾多或是僅由母公司集團投資、或僅是名稱上與足球俱樂部“沾親帶故”的上市公司相比,即將被綠地集團借殼上市的金豐投資(600606.SH),無疑是一只極為正宗的足球概念股。

根據金豐投資此前發布的公告,公司將通過向綠地集團全體股東非公開發行A股股票的方式,購買其持有的綠地集團股權。交易完成後,上市公司將擁有世界500強企業綠地集團100%股權,轉型成為國內房地產行業領軍企業,且同時具有房地產延伸行業及能源、汽車、金融等多元化業務作為輔助支撐,形成綜合性大型產業集團。

在上述行業之外,綠地集團也已經介入足球產業。

2014年1月30日,綠地集團宣布與原申花聯盛足球俱樂部股東達成收購協議,原俱樂部投資人朱駿退出。

《每日經濟新聞》記者查閱金豐投資發布的《重大資產置換及發行股份購買資產暨關聯交易報告書(草案)》發現,目前,綠地集團持有上海綠地體育文化發展有限公司(以下簡稱綠地體育)83.33%股權,上海綠地商業(集團)有限公司則持有綠地體育16.67%股權。工商資料顯示,綠地體育註冊資本3000萬元,法定代表人吳曉輝。

而上海綠地申花足球俱樂部有限公司註冊資本為2億元人民幣,由綠地體育持有100%股權。

顯然,在綠地集團完成借殼上市流程後,足球俱樂部也將成為上市公司資產的一部分,這無疑將極大地提升俱樂部的影響力和發展潛力。

而在足球改革的東風之下,綠地申花俱樂部的發展前景也無疑值得期待。國泰君安發布的研報即預計,此輪足球改革的內容將包括“推動足球俱樂部企業化運作,改革足球賽事收益分配機制,鼓勵社會多元資本投入,通過資本市場發展壯大足球俱樂部等”。

在市場化、企業化運作方面,綠地申花俱樂部已有嘗試。早在2014賽季,就有媒體在參加綠地申花俱樂部新聞發布會時註意到,“發布廳內的背景板上,俱樂部全新隊徽與眾多新贊助商LOGO頗為醒目,包括三星在內的國際知名企業將在今年成為綠地申花隊贊助商”,並透露當年俱樂部招商總收入將突破一億元。此後,包括東方航空、京東等在內的知名企業也紛紛與綠地申花俱樂部簽訂戰略合作協議,其中東方航空成為申花球衣背後廣告贊助商,京東與綠地申花隊則將在品牌合作、市場推廣、球迷產品銷售等領域展開深度合作。

但從另一方面而言,與“花自己的錢”的恒大老板許家印不同,綠地集團的支出需符合上市規則,因此在投入方面恐未必能完全“隨心所欲”。

綠地 借殼 金豐 投資 上市 掌控 上海 申花 將成 正宗 足球 概念股 概念
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綠地借殼上市獲批 或成市值最大地產公司

來源: http://www.infzm.com/content/109172

4月23日晚間,停牌多日的金豐投資(600606.SH)正式發布公告,經中國證監會上市公司並購重組審核委員會於2015年4月23日召開的2015年第32次工作會議審核,公司重大資產置換及發行股份購買資產暨關聯交易之重大資產重組事項獲得有條件通過。 (CFP/圖)

4月23日晚間,停牌多日的金豐投資(600606.SH)正式發布公告,經中國證監會上市公司並購重組審核委員會於2015年4月23日召開的2015年第32次工作會議審核,公司重大資產置換及發行股份購買資產暨關聯交易之重大資產重組事項獲得有條件通過。

至此,綠地集團重組金豐投資事宜取得了決定性進展,綠地即將實現整體上市,同時也意味著上海國資領域最大的混合所有制改革案例成功落地。

綠地市值有望成行業第一

公開資料顯示,綠地集團創立於1992年,自創立以來,綠地先後在不同的歷史時期進行了多輪體制層面的變革。1997年進行股份制改造,形成了國有控股、職工持股的現代股份制格局;2013年引進戰略投資者,形成國有及多種成分資本交叉持股、相互融合的混合所有制格局。2014年,綠地集團位居《財富》世界500強第268位。

按照此前的公告,金豐投資將以非公開發行A股股票方式向綠地全體股東購買其持有的綠地集團股權。其中,向上海地產集團購買的股權為其所持綠地集團股權在資產置換後的剩余部分。

本次交易完成後,金豐投資將擁有綠地集團100%股權。這意味著綠地集團借殼金豐投資登陸A股市場獲得實質性進展,公司整體上市即將完成。

業內分析認為,成功上市後,綠地集團的市值將躍居行業全球第一。本次重組發行的股份總量為116.5億股,若以金豐投資停牌前的24.22元/股價計算,總市值高達2821.63億元。若考慮到其複牌後的漲幅,其總市值將超過2800億。

目前,境內規模最大的房地產公司為在港股上市的萬達商業(03699.HK),以4月23日收盤價57港元計算,總市值約為人民幣2063億元。

為國企向多元化混合所有制轉變領頭

重組前,上市公司控股股東為上海地產集團,實際控制人為上海市國資委。

交易完成後,上海地產集團及其全資子公司中星集團、上海城投總公司、上海格林蘭持股比例較為接近,且均不超過30%,上述股東中沒有任何一個股東能夠單獨對上市公司形成控制關系。交易完成後,上市公司將成為上海市國資系統中的多元化混合所有制企業。

同策咨詢研究部總監張宏偉向新華網表示,從國企重組與改革的角度來講,如果金豐投資重組方案交易完成,上市公司將成為上海市國資系統中的多元化混合所有制企業。從地產重組的角度來講,如果重組方案交易完成,這也就意味著國資系統的地產重組放開預期,未來地產重組或將加速開放。

 

綠地 借殼 上市 獲批 或成 市值 最大 地產 公司
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綠地金融增持博大綠澤

來源: http://www.yicai.com/news/2015/05/4615535.html

綠地金融增持博大綠澤

一財網 羅韜 2015-05-08 13:28:00

5月7日,綠地金融認購博大綠澤配發及發行的5944萬股股份,認購價為2.15港元/股,總認購價約為1.27796億港元。

5月7日,綠地金融海外投資集團有限公司(下稱“綠地金融”)與博大綠澤國際有限公司(01253.HK,下稱“博大綠澤”)訂立認購協議,綠地金融有條件同意認購博大綠澤發行的5944萬股股份,認購價為2.15港元/股,總認購價約1.28億港元。

而當這次認購完成後,綠地金融持有博大綠澤增加到1.067億股(含前期持有的0.472億股),持股比例提高到12.9%,這將使得綠地進一步鞏固其在博大綠澤的第二大股東位置。

“通過此次認購博大綠澤股份,將進一步增加綠地集團在博大綠澤的持股比例,有利於做大做強綠地集團房地產關聯業務板塊,為提升房地產主業競爭力提供支撐,有力推動綠化業務與房地產主業協同發展。”張玉良向包括《第一財經日報》在內的記者表示。

博大綠澤是一家綜合性園林景觀設計建設服務供應商,公司專註於中國各地主要城市的園林綠化項目,針對不同項目為客戶提供“一站式”園林景觀設計建設服務解決方案,包括設計及規劃、設計完善、建設、苗木種植及養護。

其2014年年報顯示,博大綠澤的當年營業收入為5.3億元,凈利潤為1.09億元,合每股收益為0.18元。截至2014年末,該公司總資產8.20億元,凈資產3.33億元,合每股凈資產0.43元。

綠地也對外承諾,將為博大綠澤提供三年雙方認可的國際、國內園林、綠化項目,每年合同金額不低於3億元人民幣。

事實上,綠地集團核心戰略之一就是產業經營與資本並購雙輪驅動。此前汽車業內早有綠地要與潤東汽車(01365.HK)進行股權合作、加強綠地自身汽車業務板塊的傳聞,但該消息並沒有得到官方證實。

編輯:吳狄

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綠地 金融 增持 博大 綠澤
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綠地香港(0337)海外資本平臺,互聯網金融革新者

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=2599

本帖最後由 WENBEN 於 2015-5-19 10:35 編輯

綠地香港(0337)海外資本平臺,互聯網金融革新者
作者:申思聰 李品科 侯麗科

首次覆蓋給予增持評級;價目標價12.0港港價元,較現價51%空間。預測公司2015/16/17年EPS0.77、1.10、2.11元,同比692%、44%、91%。公司作為綠地集團的海外資本平臺,未來將主要承載集團金融創新業務的發展。隨著自有項目的逐步交樓結算,業績迎來爆發期,於此同時地產寶業務和其他創新互聯網金融產品的發展有望超市場預期,故給予目標價12.0港元,相較NAV折讓20%,尚未考慮互聯網金融創新業務的估值,對應2015年12.2倍PE。

布局核心城市,顯著受益於市場回暖。公司土地儲備達1,433萬平米,分布於長三角洲及南中國沿海地區等核心城市。公司2014年增加土地儲備500萬平米,進一步優化區位布局。公司2015年主要推盤13個項目,分布於上海、江蘇、海南、廣西和昆明,相應區域城市銷售恢複較為明顯,完成全年180億銷售目標是大概率事件,將進一步提升在集團總銷售收入中的占比。

地產互聯網金融的革新者。公司作為綠地集團金融創新的主要資本平臺,聯合螞蟻金服和陸金所推出金融產品地產寶,重構中小開發商融資路徑,解決融資難和成本高等痛點。相比傳統信托,綠地香港在風控、成本、品牌、渠道及違約項目處理上擁有核心優勢,後續若占據地產信托市場份額的2%,即可達到近300億規模。地產寶的先發優勢將享受接近3%的高傭金率。公司15年和16年產品規模有望分別超50億和300億,將帶來1.5億和9億的利潤,估值上行空間可觀。

司公司NAV折讓近50%,安全邊際高,彈性大。公司由於市值較小,前期由於盛高臵地項目銷售低迷,業績受到一定影響。當前股價較NAV折讓47%,安全邊際較高。公司通過配售方式募集16.8億港幣,加大互聯網金融業務投入,後續房地產基金、PPP建設基金以及首付寶等創新金融產品將成為公司業績的新增長點。

風險提示:行業政策風險,金融創新業務存不確定性。


1.綠地集團海外綠地集團海外資本平臺

1.1.公司簡介

綠地集團資本運作的國際平臺。綠地香港前身為盛高臵地(控股)有限公司,於1998年由王偉賢(董事長)引入澳大利亞資本形式創立,並於2006年10月在香港交易所主板上市。2013年5月,綠地控股集團有限公司旗下格隆希瑪國際有限公司認購盛高臵地擴大股本後的60%股份,成為第一大股東。公司作為綠地集團境外的唯一地產平臺,有望打造成為集團整合境內外資源的橋梁和紐帶,母公司存在資產註入預期。

控股股東實力雄厚。公司控股股東綠地集團是中國第一家躋身世界500強的以房地產為主業的綜合性企業集團,綠地集團2013年度的銷售面積高達1600多萬平方米,同比增幅50.74%,位列全國第一;房地產主業的主營業務收入超過923億元人民幣,毛利率達到26.5%。根據綠地公布的數據,2014年度房地產業全年實現預銷售額2408億元,登頂全球最大房企。依托母公司的品牌和資源,綠地香港後續地產業務有望得到持續的支持和發展,銷售收入占比計劃從目前5%左右的比例提升至20%。


“四三二一”戰略實現增長。公司通過自主收購、發債等途徑實現自身業務及資本規模的迅速增長。綠地香港正積極踐行第一個五年規劃,即“四三二一”戰略。四個開拓引領發展,即開拓新區域、開拓多種發展模式、開拓新產品業態以及開拓創新管控體系;打造三項核心能力,即打造企業運營能力、打造“精品+速度”的實現能力、打造研展以及營銷企劃能力;兩重組織保障,即企業文化與人才隊伍保障;最大化香港上市平臺的融資能力,實現融資、快速開發、快速周轉的螺旋式上升發展模式。

1.2.合約銷售實現快速增長,物業銷售為主要收入來源

物業銷售實現快速增長。公司業務主要包括物業銷售、物業管理、物業租賃、酒店及相關服務等。其中重要的收入及利潤來源為物業銷售,占2014年營業收入的79.7%。公司實行高周轉的開發模式,2014年合約銷售金額達129.3億,同比增長269%;合約銷售面積為170萬平方米,同比增長378%,銷售核心區域包括海南(32%)、浙江(17%)、江蘇(15%)、昆明(13%)、廣西(11%)和上海(6%)。


2.布局核心城市,顯著受益於行業回暖

2.1.受益於寬松政策,一線城市回暖明顯

政策持續寬松。正如我們年度策略中的觀點,2015年基本面將呈現“弱平衡”(去庫存或者緩慢出清)的狀態,整體看房地產市場將呈現“量升價平”格局,貨幣政策和行業政策將以寬松為主,政策利好持續出臺。例如:2015年3月30日,中國人民銀行、住建部、銀監會聯合發布3.30新政,將二套房首付比例調整為不低於40%,此後,各地陸續出臺公積金貸款政策:上海出臺公積金新政,購首套房及二套房個人和家庭公積金貸款上限分別調至50萬元和100萬元,首套自住房最高貸120萬;深圳住房公積金貸款首套房首付比例最低20%,二套房首付比例最低30%。




核心城市銷售顯著回暖。受行業政策提振以及貨幣寬松的持續,行業銷量顯著回暖。截止到5月第二周,行業整體銷量累計同比上升12%,其中一線城市尤為顯著,同比上漲42%。隨著去年同比基數的下移,銷售恢複力度將更為顯著。


2.2.布局核心城市,產品結構多元化

布局核心城市,產品結構多元化布局核心城市,長三角海南區域占比較大。。截至2014年末,公司持有土地儲備達1,433萬平方米,分布於長三角洲及南中國沿海地區具有地區經濟重要性的主要城市的黃金地段。按照目前的開發進度,現有的土地儲備足夠支持未來三至五年的發展需求。新增土地方面,公司加大了一二線城市的投入占比,進一步優化公司的區位布局。2014年公司在廣西、上海、蘇州、昆明和海南一共新增了7個優質項目,土地儲備增加約500萬平方米。




2.3.推盤力度加大,0180億目標大概率實現

公司2015年主要推盤13個項目,分布於上海、江蘇、海南、廣西和昆明,相應區域城市銷售恢複較為明顯。在行業回暖和政策持續寬松的環境下,公司完成全年180億目標是大概率事件,將進一步提升在集團總銷售收入中的占比。


3.地產互聯網金融顛覆者,多元化業務打開增長空間

3.1.綠地香港為集團核心的金融創新業務平臺

綠地香港為集團核心的金融創新業務平臺綠地香港為集團主要的金融創新業務運作平臺。按照發達國家的發展歷程來看,後周期時代行業住宅開發增速將逐步下滑,而地產金融屬性將顯著提升。新常態下的房地產金融化是一個必然的趨勢,或成為未來三年的主要創新方向。綠地集團也將金融業務作為未來重點發展的板塊之一。目前集團將金融創新業務集中於境外上市平臺綠地香港來運作,按照目前發展規劃,金融業務的收入占比會顯著提升,有利於打開綠地香港的市值上行空間,在集團內形成良好的協同效應。


3.2.地產寶重構中小開發商融資路徑,互聯網金融顛覆產品

地產寶——房地產互聯網金融顛覆產品。公司聯手螞蟻金服和平安陸金所聯合推出的首款互聯網房地產金融產品——地產寶,致力於解決中小房企融資難和利率高等痛點,采取互聯網方式直接縮短中間流程,重構開發商融資渠道路徑,有望成為房地產互聯網金融的顛覆產品。

綠地擁有得天獨厚的金融創新優勢。地產寶爭奪的市場是國內信托市場,相比傳統地產信托而言,綠地開展地產寶業務擁有得天獨厚的優勢:1)項目風控能力:相比信托而言,開發商對於項目的判斷將更加準確和客觀。項目定價能力和風險管控能力較傳統金融機構更有優勢;2)項目處臵能力:若後期發生違約,綠地強大的資源整合能力和開發能力,能夠以低成本買入資產並進行自主開發,將損失降至最低;3)銷售渠道優勢:通過與螞蟻金服和陸金所等互聯網渠道合作,減少中間環節,能夠顯著降低流通成本,同時面向大眾居民此類投資主體,收益率要求較低;4)品牌優勢:綠地集團作為世界500強企業,擁有良好的品牌優勢,其信用背書有利於降低融資成本。


市場空間前景廣闊,先發優勢顯著。表外融資方面,信托計劃是開發商的主要融資手段。隨著近年樓市火爆行情的延續,信托業也隨著地產業實現了迅速發展。從投資規模層面上來看,房地產信托已經占據了在整個信托市場的半壁江山,房地產投向資金信托余額已達1.3萬億。

然而由於這種融資方式對房地產開發企業的資質要求較高,中小房企的融資難題依然得不到很好的解決;信托投資者要求的回報率較高,項目風險評估有限。地產寶的誕生有效地解決了傳統信托產品高門檻、高成本、高風險等問題,是房地產互聯網金融的一大創新。假設隨著業務的開展,地產寶若能占據信托市場份額的2%,也將擁有接近300億的撮合成交規模。綠地憑借先發優勢,傭金率有望維持在3%。


地產寶業務2016年年獻有望貢獻9億利潤。按照目前3%的傭金率計算,地產寶業務若2016年規模達到300-500億規模,將為公司貢獻9-15億利潤,若按互聯網金融板塊估值計算,保守估計市值將增加100億人民幣以上。


3.3.多元化金融創新產品緊抓後周期時代行業轉型機遇

房地產基金來緊抓未來REITS機遇。2014年,綠地香港成立房地產基金管理公司(BlackwoodCapital),並在海外募集10億美元的股權資金。2014年12月,房地產基金管理公司成立了第一支房地產基金,並完成第一筆投資。公司以其背後的強大資源和綠地集團豐富的商辦經營能力,該塊業務有望穩定發展。


特殊機會投資基金致力於將不良資產重組再開發。綠地香港還成立了特殊機會投資基金,致力於將不良資產重組再開發,加速綠地集團對優質房地產項目的整合。在一定程度上,可以對接地產寶以及其他傳統信托產品的風險項目,為集團互聯網金融業務保駕護航。同時,公司與政府共同發起成立地綠地PPP建設,基金,與政府合作建設城市基礎建設項目,屬於政府鼓勵的方向,既為加速城鎮化、保證就業水平、緩解財政壓力等提供一份助力,也有可能獲得政府稅收優惠、銀行低融資成本的優惠政策,與政府建立良好的關系。

4.財務分析

4.1.業績迎來爆發期,凈利潤將顯著增長

未來三年營收和凈利潤增速達或達111%、、179%。。2014年公司實現凈利潤1.08億元人民幣,同比增長212%。由於之前盛高臵地的項目銷售情況低於預期,導致了公司2014年結算收入相比2013年出現了下滑。隨著綠地自身項目的逐步交樓,業績將出現爆發式的增長。我們預計公司2015年將實現128.8億元的營業收入,凈利潤將達到8.5億元。未來三年營業收入和凈利潤的複合增長率有望達111%和179%。


4.2.財務成本處於行業低位

財務重組,融資成本顯著降低。2014年公司充分利用境外及境內資本市場企業及項目層面的融資工具及管道,調整中長期財務狀況,發行成本相對較低的債券及貸款,目前平均綜合融資成本已降低至4.94%(2013年8.18%),低於同類型地產上市公司的融資成本水平。




財務情況良好,評級較高。2014年,公司及其母公司綠地控股集團均能維持其評級水平。綠地控股集團繼續獲得穆迪的“Baa3”評級、標準普爾的“BBB”評級以及惠譽的“BBB-”評級;綠地香港發行的債券則獲得穆迪的“Ba1”評級、標準普爾的“BB+”評級及惠譽的“BBB-”評級。

5.估值與建議:目標價12.0港元,較現價有51%空間

預測公司2015/16/17年核心EPS0.77、1.10、2.11元,同比長增長692%、、44%、91%,,首次覆蓋給予增持評級。我們根據公司房地產項目開發結算進度對公司的盈利進行預測,推斷2015/16/17年EPS0.77、1.10、2.11元,同比692%、44%、91%。隨著盛高臵地項目影響的減小,自身銷售項目的逐步結算,公司2015年凈利潤將顯著增長。

公司房地產項目NAV14.94港港元,安全邊際較高。公司當前儲備近1433萬方,扣除凈負債之後的NAV為14.94港元。當前股價7.93港元,折讓47%,安全邊際較高。


綠港地香港2015EPE8.1倍、PB1.1,倍,考慮到互聯網金融的發展,估值上升空間可觀。1)綠地香港2015年PE達8.1倍,在100億港幣至300億港幣市值區間的內房股中處於中位;2)PB方面,綠地香港2015年PB達1.1倍,處於該市值區間開發商高位。




目標價給予12.0港元,相對NAV折讓20%,對應2015年年12.2倍倍PE;;目標價距有現價有51%。空間。公司作為綠地集團的海外資本平臺,未來將主要承載集團金融創新業務的發展。隨著自有項目的逐步交樓結算,業績迎來爆發期,於此同時地產寶業務和其他創新互聯網金融產品的發展有望超市場預期,故給予目標價12.0元,相較NAV折讓20%,尚未考慮金融業務的估值,對應2015年12.2倍PE。

6.風險提示

行業政策風險。2015年以來,隨著政策的放松和貨幣寬松的持續,基本面呈現“量升價平”的趨勢,若後續庫存快速下降,價格出現大幅反彈,行業政策基調或由松轉緊,或對公司經營造成不利影響。

金融創新業務存不確定性。公司金融創新業務布局較廣,後續對公司執行力及項目獲取能力要求較高,發展存在一定不確定性。


來源:國泰君安

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招商局蛇口整體上市 市值將超綠地萬科

來源: http://www.yicai.com/news/2015/09/4687942.html

招商局蛇口整體上市 市值將超綠地萬科

一財網 吳斯丹 2015-09-18 15:10:00

國企改革頂層設計方案出臺僅5天,招商系地產發起的重大無先例重組方案正式出爐,一家市值超越綠地(600606.SH)、萬科(000002.SZ)的“地產巨無霸”即將誕生。

國企改革頂層設計方案出臺僅5天,招商系地產發起的重大無先例重組方案正式出爐,一家市值超越綠地(600606.SH)、萬科(000002.SZ)的“地產巨無霸”即將誕生。

9月17日晚間,招商地產(000024.SZ)發布公告稱,控股股東招商局蛇口擬發行A股股份換股吸收合並招商地產。換股吸收合並完成後,招商地產將終止上市並註銷法人資格,招商局蛇口的股票將申請在深交所主板上市流通。

公告同時披露了招商局蛇口的混改方案,上市之後,招商局蛇口將面向10名特定對象定向增發以募集資金150億元,並推出員工持股計劃。

平安證券指出,大股東整體上市+引入戰投+員工持股,招商地產在央企改革中先行一步。

重組之後,招商局蛇口將不再為單純的地產開發商,而是集園區開發與運營業務、社區開發與運營業務、郵輪產業建設與運營業務為一體的城市綜合開發和運營服務商。

領銜央企改革

停牌5個多月後,備受矚目的招商系地產“無先例”重組方案終於出爐,成為央企改革中的領先者。

據公告,招商局蛇口擬發行A股股份,並以換股吸收合並的方式吸收合並招商地產。招商局蛇口本次A股股票發行價格為23.60元/股;招商地產A股換股價格為37.78元/股,招商地產B股換股價格為人民幣28.67元/股。這意味著招商局蛇口與招商地產A股、B股的換股比例分別為 1:1.6008、1:1.2148。

此次換股吸收合並也將為股東提供現金選擇權,招商地產A股現金選擇權行使價格為23.79元/股,招商地產B股現金選擇權19.46港元/股。

為避免招商局蛇口上市後股價的非理性波動,招商局集團做出了增持承諾。若招商局蛇口上市之日起 3 個交易日內任一交易日的A股股票收盤價低於此次換股吸收合並的發行價格(23.6元/股),招商局集團將在該 3個交易日內投入累計不超過人民幣30 億元的資金進行增持,增持完成後的6個月內不出售所增持股份。

換股吸收合並完成後,招商局蛇口控股將承繼及承接招商地產的全部資產、負債、業務、 人員、合同及其他一切權利與義務,招商地產終止上市並註銷法人資格,招商局蛇口的股票將申請在深交所主板上市流通。

值得註意的是,招商局蛇口還擬采用鎖定價格發行方式向共10名特定對象非公開發行 A 股股票,募集資金總額不超過150億元。

公告顯示,招商局蛇口此次定向增發的對象中包括工銀瑞投擬設立及管理的資產管理計劃、國開金融、華僑城、奇點投資擬設立及管理的有限合夥企業、易方達投資擬設立及管理的契約式基金、興業財富擬設立及管理的資產管理計劃、鼎暉百孚擬設立及管理的有限合夥企業、致遠勵新擬設立及管理的有限合夥企業、博時資本擬設立及管理的資產 管理計劃 A 及資產管理計劃 B、員工持股計劃。

其中,員工持股計劃的參加對象總人數不超過2585人,包含公司和招商地產部分董事、部分監事、高級管理人員及核心骨幹,認購的員工持股計劃總份額不超過4237萬份,總金額不超過10億元。

交易完成後,招商局蛇口的股權結構為:招商局集團及關聯方持股占比68.43%,處於絕對控股地位,原招商地產中小股東持股占比23.66%,10名特定對象持股占比7.91%。

這是對國企改革頂層設計方案中要求發展混合所有制經濟的響應。不久前,在招商局蛇口的創立大會上,李建紅表示,招商局蛇口設立後,未來將通過現代企業制度的建立、完善以及引入戰略投資者,進一步優化法人治理結構,重組業務和管理架構。

成市值最大開發商

經此重組,招商局蛇口將一舉超越綠地、萬科,成為國內市值最大的開發商。

按照此次向10名特定對象非公開發行股票的規模計算(7.91%的股權可募集150億元),招商局蛇口總市值將達1896.97億元。而以9月17日的收盤價為準,綠地控股總市值約1728億元,萬科總市值約1447億元。招商地產在公告中表示,本次合並後,招商地產與控股股東招商局蛇口之間的潛在同業競爭問題將徹底解決,存續公司的運營成本將有效降低,經營效益顯著提高,市場品牌得到延續,抗市場風險能力顯著增強。

合並報表之後,截止2015年6月30日,招商局蛇口控股的總資產為1837.96億元,營業收入190.99億元,歸屬於母公司所有者的凈利潤28.27億元,凈資產收益率8.85%。而招商局蛇口的業務將不僅僅局限於地產,其戰略目標以“產網融城一體化運作”為手段致力於城市升級,到 2020 年發展成為中國領先並具備 國際水平的城市綜合開發和運營服務商,進入行業第一梯隊。在公告中,招商局蛇口的對標公司不再是傳統地產開發商,而是南京高科、浦東金橋、外高橋、張江高科、華夏幸福等綜合性開發運營商。

具體而言,未來三至五年,招商局蛇口將緊緊圍繞園區開發與運營、社區開發與運營、郵輪產 業建設與運營三大核心業務發展。

根據招商局蛇口控股的預測,招商局蛇口控股合並招商地產後 2015 年、2016 年和 2017 年預計實現的備考歸屬母公司股東扣除非經常性損益後的凈利潤數為 62.4億元、 85.9億元和 103億元。

本次交易尚需招商局蛇口控股股東大會、招商地產股東大會作出決議,同時需經國務院國資委、商務部的批準同意,以及證監會的核準。

編輯:王佑

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招商局 招商 蛇口 整體 上市 市值 將超 綠地 萬科
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萬科綠地轉型“殊途”

來源: http://www.yicai.com/news/2015/10/4703260.html

萬科綠地轉型“殊途”

一財網 吳斯丹 2015-10-27 21:52:00

萬科在銷售額、營業收入、凈利潤上都力壓綠地控股,依然是房地產行業中的老大。但在綜合實力方面,綠地控股在能源、金融等行業的發展帶來了巨量收入,使其綜合營收遠遠超過萬科。

房企的三季報已進入密集披露期。綠地控股(600606.SH)與萬科(000002.SZ)這兩位“大哥”先後交出了成績單。

在房地產業務上,萬科在銷售額、營業收入、凈利潤上都力壓綠地控股,依然是房地產行業中的老大。

但在綜合實力方面,綠地控股在能源、金融等行業的發展帶來了巨量收入,使其綜合營收遠遠超過萬科。

房企老大之爭

綠地控股雖然在去年的銷售額超越萬科,但今年的形勢不容樂觀。

萬科雖然沒有設定年度目標,但依然保持了穩步增長,前三季度,萬科累計實現銷售面積1439.8萬平方米,銷售金額1804.7億元,同比分別增長13.9%和21.1%。

綠地控股的增長稍顯緩慢,前三季度累計實現合同銷售金額1410億元,同比增長僅6%;累計實現合同銷售面積1273萬平方米,與去年同期基本持平。

從營收和利潤來看,情況同樣如此。

10月27日,萬科公布了三季度報告,實現營業收入293.3億元,歸屬於上市公司股東的凈利潤20.1億元,同比分別增長32.3%和21.8%。

1~9月,萬科累計實現營業收入796.0億元,歸屬於上市公司股東的凈利潤68.5億元,同比分別增長26.1%和6.1%。其中,房地產項目結算收入為767.6億元。

在此前一天,綠地控股也交出了三季度成績單。前三季度,綠地控股的房地產主業實現收入556.63億元,同比增長3.21%,利潤基本與去年同期持平。

比較兩組數據不難發現,在房地產業務上,萬科在今年前三季度遠遠超過綠地控股。

不過對於中國房地產的後續發展,兩家企業抱著同樣積極的態度,這主要反映在房地產投資數據上。

由於今年銷售增長,萬科今年以來的開、竣工規模有所擴大。1~9月,萬科完成全年開工計劃的83.2%,實現新開工面積1398.2萬平方米,同比增長2.3%;實現竣工面積776.9萬平方米,同比增長17.4%。

在拿地上,萬科前三季度累計新增50個項目,按萬科權益計算的規劃建築面積約788.2萬平方米,較去年同期增長89.8%。

而綠地控股的相關數據也不弱,前三季度新開工面積1637萬平方米,竣工備案面積882萬平方米;累計新增項目儲備36個,權益計容建築面積521.8萬平方米。

為了能夠在房地產業務上獲得持續發展,萬科董秘譚華傑表示將對合作保持開放心態。他說:“合作本質上是社會資源的重新整合,對企業而言,合作有助於實現優勢互補,提高資源效率,帶來更多的業務發展機會,公司會繼續發揮自身在專業能力和品牌信譽方面的優勢,積極捕捉白銀時代下的業務合作機會,為業績成長提供助力。”

轉型之戰

雖然身為房企老大,但萬科的目標卻是成為一個有多業態上市平臺的控股集團,進而實現萬億市值。

在這一方面,綠地控股先萬科一步,已經形成了“以房地產開發為主業,大基建、大金融、大消費等新興產業並舉發展”的多元格局。

從三季度的財報來看,綠地控股實現營業收入1360.68億元,歸屬於上市公司股東的凈利潤49.43億元。其中除了房地產主業實現556.63億元外,能源產業實現收入428.92億元、建築產業實現收入250.08億元、汽車產業實現收入69.26億元。

而萬科的主營收入還是來自房地產業務,其他新業務正處於起步階段。

當然,萬科在今年的轉型力度非常大,各項新業務的發展速度正在提高。

例如物流地產,繼上半年成立萬科物流地產發展有限公司後,萬科目前已在貴陽、武漢、上海、沈陽、長沙、成都等地正式獲取6個物流地產項目。

9月,萬科還發布了產業地產重磅產品萬科雲,為選定的主題產業的聚集、融合、協同提供了空間和服務的全新模式,這一產品最初在廣州萬科雲城試水,目前已在深圳、廈門、東莞、福州等多個城市落地。

此外,萬科在物業服務市場化、租賃公寓、教育營地、海外業務等方面的探索也持續深入。

“白銀時代,人口、經濟和城市功能的轉型升級會帶來大量新生需求,”譚華傑表示,“萬科會積極參與這一進程,在傳統的住宅業務之外,圍繞消費地產、產業地產,以及地產延伸業務,重新構建未來的業務版圖。”

穩健的財務結構是支撐萬科轉型的一大動力。截至報告期末,萬科持有貨幣資金427.3億元。剔除並不構成實際償債壓力的預收賬款後,公司其它負債占總資產的比例為38.3%,與中期時接近;凈負債率(有息負債減去貨幣資金,除以凈資產)為23.4%,持續保持在行業較低水平。

編輯:彭海斌

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萬科 綠地 轉型 殊途
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綠地去年銷售2301億未達目標 金融資產規模超430億

來源: http://www.yicai.com/news/2016/01/4742933.html

綠地去年銷售2301億未達目標 金融資產規模超430億

一財網 羅韜 2016-01-22 16:07:00

雖然綠地在銷售業績並不理想,但是其過去一年的多元發展尤其是金融發展還是可圈可點。根據綠地方面提供的數據,綠地金融產業2015年末資產規模已超過430億元。

1月21日晚,綠地控股(600606.SH,下稱“綠地”)公布其全年銷售情況。2015年1~12月,公司完成新開工面積1784.8萬平方米,比上年同期減少42%;完成竣工備案面積1831萬平方米,比上年同期增長19%。公司實現合同銷售面積2175.7萬平方米,比上年同期增長2.8%;實現合同銷售金額2301.00億元,比上年同期減少4.4%。

2015年初,綠地控股董事長張玉良曾對外表示,綠地2015年的全年銷售目標2800億。彼時,業界認為此目標過高,但是張玉良卻信心滿滿。按照這個算法,去年綠地僅完成全年銷售目標82%,同時,綠地2014年的房企“銷售冠軍”位置讓步給了萬科。

業內認為,綠地在2015年銷售業績表現不夠理想,而其綠地金融業務則表現得可圈可點。

綠地2015年銷售目標雖未完成,但金融業務發展迅速(網絡資料圖)

綠地的銷售主要是由國內銷售和海外銷售兩個部分組成,但綠地並未披露兩部分的組成情況。根據第三方地產咨詢機構克而瑞的監測發現,綠地國內的銷售金額2015.1億,而恒大地產的國內銷售金額為2050.4億,如果只看國內銷售情況,綠地就已經到了排名第三的位置。

克而瑞分析師傅一辰告訴《第一財經日報》記者,“綠地的營銷和其他兩家進入2000億規模的房企比還是差別很大,比如在三四線城市恒大的項目就會比綠地的賣得好,綠地在住宅產品線上一直沒有太多標準化的產品和體系,而由於其事業部制的緣故營銷一直沒有統一的規劃,這一點就制約了綠地的營銷能力。”

從銷售的增速看,綠地2015年比2014年減少4.4%,而排名前十的房企在過去的2015年銷量幾乎都在提高,綠地似乎陷入了“滯漲”狀態。

這一點,綠地方面早就有所察覺。在去年夏天綠地事業一部在上海組織的媒體交流會上,其事業一部高層就曾對一眾記者表示其銷售壓力很大,去化困難。

不過綠地的擴張速度卻非常快速,2015年1~12月,公司新增房地產項目儲備69個,權益土地面積約537.8萬平方米;權益計容建築面積約1174.3萬平方米,良好的土地儲備對於未來的發展有不錯的作用。

但是對於綠地的舉債擴張,資本市場並不滿意。評級機構標普在去年8月份的報告中下調綠地集團的評級,因為標普預期綠地未來18到24個月內受激進增長偏好的影響,財務杠桿仍將維持在高位。根據綠地2015年第三季度報告,其資產負債率達到87.96%,處於行業較高的位置。

“綠地之前的事業部制度在快速擴張時候還是非常有效果,但是隨著綠地的擴大需要更好地梳理和整合綠地自己旗下的資源,形成一些標準進行成本節約,比如綠地在上海的事業一部和事業二部就內部鬥爭激烈,對於集團的資源也是一種消耗。”長期觀察綠地的某機構分析師告訴記者。

雖然綠地在銷售業績並不理想,但是其過去一年的多元發展尤其是金融發展還是可圈可點。根據綠地方面提供的數據,綠地金融產業2015年末資產規模已超過430億元,全年利潤有望延續前三季度趨勢實現大幅增長。綠地金融在2015年第三季度金融業務利潤同比增長219%。

綠地方面希望,未來金融有兩個突破。一是搭建核心金融平臺,積極獲取金融牌照,爭取在保險、證券、第三方支付、征信等牌照獲取上取得突破;探索整合旗下交易所、財富管理、保險經紀、小貸公司、第三方支付、融資租賃等金融資源。二是發展創新型業務,深入挖掘集團客戶資源,加快發展互聯網金融業務;積極開展各類股權投資業務,進一步擴大一二級市場聯動投資。

編輯:王佑

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綠地 去年 銷售 2301 億未 未達 目標 金融 資產 規模 430
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綠地控股擬發行中國房企最大規模REITS 房企"輕資產化"獲實質性突破

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-03-11/990555.html

《每日經濟新聞》記者從綠地控股獲悉,3月11日,綠地控股(600606.SH)與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協議,設立酒店業房地產投資信托基金,並擬在新加坡證交所主板上市。

每經記者 李俊明

《每日經濟新聞》記者從綠地控股獲悉,3月11日,綠地控股(600606.SH)與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協議,設立酒店業房地產投資信托基金,並擬在新加坡證交所主板上市。

綠地控股方面向《每日經濟新聞》記者透露,該酒店業投資信托計劃向綠地集團收購19家位於中國境內總計價值約210億元的酒店物業。

這將是迄今為止中國房地產企業發行的最大規模REITS,綠地控股方面稱,此舉標誌著中國房企資產證券化、輕資產化邁出重要一大步。對綠地控股而言,此舉亦有利於強化在大型商辦開發運營領域的優勢,通過房地產金融化,加強資產流動性,加快資金周轉率。

1,攜手榮耀基金發行中國房企最大規模REITS

推進房地產金融化呼聲日益高漲,綠地控股"輕資產化"戰略終於有了實質性突破。

3月11日,綠地控股與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協議,設立酒店業房地產投資信托基金,並擬在新加坡證交所主板上市。

《每日經濟新聞》記者註意到,根據此次簽署的協議,綠地集團將與榮耀基金旗下的Amare投資管理集團合作,以綠地集團位於中國境內的19家酒店物業作為基礎資產,發起設立Amare-綠地酒店業房地產投資信托。該酒店業投資信托計劃向綠地控股收購的19家酒店物業總計價值約為210億元。

根據綠地控股方面披露,第一批投資組合將包括位於上海、南京、濟南、西安、鄭州與揚州的6家酒店。綠地控股將在信托中認購30%份額,並且以適當的方式繼續參與對酒店的管理。此外,該酒店業投資信托亦有計劃收購綠地在其他國家開發的酒店物業。

綠地控股方面稱,實現酒店資產證券化的同時讓廣大投資者共同成為綠地酒店資產發展的受益人。

事實上,這將是迄今為止中國房地產企業發行的最大規模REITS,綠地控股方面稱,此舉標誌著中國房企資產證券化、輕資產化邁出重要一大步。

對綠地控股而言,此舉亦有利於強化在大型商辦開發運營領域的優勢,通過房地產金融化,加強資產流動性,加快資金周轉率。

綠地控股方面透漏,該房地產投資信托的發行符合新加坡相關機構的政策導向,綠地控股將與各方加快工作推進,近期內將在新加坡證交所主板正式上市。

2,"輕資產化"獲得實質性突破

綠地集團一名負責人接受《每日經濟新聞》記者采訪時稱,目前內地市場上大多數發行的還是類REITS產品,此次綠地與榮耀基金的合作模式,從產品設計、投資屬性、運作安排等方面來看,真正回歸REITS及"輕資產化"本質,對房企探索經營模式轉型升級具有重要意義。

對於成立REITS,綠地控股董事長、總裁張玉良表示:"綠地對推進房地產金融化籌謀已久,此次與榮耀基金擬合作發行房地產信托基金,對綠地推進'輕資產化'戰略具有里程碑式的意義,綠地希望成為中國房地產金融化的先行者,為房企商業模式變革探路。"

此外,據《每日經濟新聞》記者了解,新加坡是亞洲最大的REITS市場,國際化程度也較高。張玉良稱,基於對新加坡REITS市場成熟度、專業度和競爭力的充分信心,市場競爭力強。他同時表示:"若試水成功、條件及模式成熟,綠地還將積極推進旗下境內外更多優質大宗資產的金融化。"

記者註意到,綠地控股近年來一直將"輕資產化"作為戰略方向。在綠地集團的中期發展規劃中即明確,"不論是存量業務的創新,還是增量業務的開拓,都盡可能堅持輕資產、快成長的原則,始終確保企業資產結構合理、現金流狀況良好。"

其中具體做法就包括,大力探索和推進房地產金融化,借鑒國際通行做法,加大力度引入金融力量和金融手段進行房地產開發,加強與金融機構的合作,比如本次與與榮耀基金設立酒店業房地產投資信托基金。

張玉良認為,當前市場新常態下,中國房地產的金融化是大勢所趨,特別是在商業地產和產業地產領域,不僅影響企業的融資方式,更重要的是對房地產行業包括銷售模式、盈利模式、運作模式在內的商業模式產生了重大影響。

  • 每日經濟新聞
  • 柴剛
  • 每經記者 李俊明

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綠地 控股 發行 中國 房企 最大 規模 REITS 輕資 產化 實質性 實質 突破
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綠地2015年營業收入2073億 同比下滑21%

來源: http://www.yicai.com/news/5007251.html

4月25日晚間,綠地控股(600606.SH,下稱“綠地”)發布了其2015年年報,綠地2015年全年實現經營收入2073億元,同比下降21%(剔除能源產業因素後,公司其他產業經營收入同比增長9%);實現歸屬於母公司股東的凈利潤為69億元,同比增長24%。

同時,2015全年綠地實現合同銷售金額2301億元,合同銷售面積2176萬平方米,總體銷售業績與上一年度持平。其中,住宅產品實現合同銷售金額1170億元,商辦產品實現合同銷售金額1131億元。

綠地方面提到,公司2016年計劃實現合同銷售收入3200億元,經營收入2400億元,利潤總額120億元。

為此,綠地在過去的2015年一直在加碼一二線城市。第一財經記者梳理發現,綠地全年先後在上海、北京、深圳、廣州、蘇州、南京、合肥、鄭州、武漢、南昌等城市新增項目儲備69個,權益土地面積8075畝,可建建築面積1174萬平方米,權益土地金額484億元。其中,大部分為一二線城市剛需住宅項目,住宅產品可建建築面積占比約70%。

完成傳統的房地產業務同時,綠地金融業務一直走在同業前面。根據綠地方面提供數據,金融產業全年利潤總額增長289%。

第一財經記者梳理發現,綠地先後在上海、重慶、寧波、青島等地設立四家小額貸款公司,房地產基金投資業務規模超過70億元。同時綠地海積極打造第三方財富管理和資產管理平臺。截至2015年末,綠地旗下共有一家財富管理公司及兩家金融資產交易中心。資本運作業務方面,綠地還通過收購項目和大宗資產交易實現收益。

此外,綠地在2015年內完成了對杭州工商信托股權的受讓及增資工作,已合計持有杭州工商信托19.9%的股份,成為其第二大股東。

同時,綠地一直在進行自己的多元化業務嘗試,2015年綠地先後在美國、英國、澳洲、韓國、加拿大設立了多個海外商品直采中心,同時成功開業九家實體精品超市,以及推出了G-Super微信商城、綠地生鮮App兩大線上平臺。此外,綠地也投資了多條軌道交通,投資控股貴州建工集團,同時實施“投資+施工”的業務模式轉型。

值得一提的是,綠地的能源業務拖累了綠地的發展,其營業收入下滑主要就是因為其能源業務的乏力。而其下屬能源業務的公司綠地雲峰在2015年10月也剝離出綠地的業務範疇。而近期的雲峰債違約事件更是將綠地牽連其中,影響了綠地私募債的發行工作。目前雲峰債究竟和綠地關系多大,尚未有一個定論。

綠地 2015 營業 收入 2073 同比 下滑 21%
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