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“紅頂”綠地啓動上市

2013-04-29  NCW
 
 

 

進軍能源與金融,著力商業地產,依賴政府政策性支持的“千億”綠地,離整體上市有多遠?

◎ 本刊記者 王曉慶 文千億級房企中惟一沒有上市的上海綠地集團(下稱綠地)終於傳出上市消息。綠地集團董事長張玉良透露,將把酒店和海外資產打包在香港上市。同樣發家于上海的房企盛高置地(00337.HK)就是綠地鎖定的借殼目標。4月19日,盛高置地因準備發佈重大信息而停牌。

綠地被外界冠以“紅頂” 房企之名,51% 股份由上海國資控制,且善於將企業的 “經濟行為”和政府的“政績行為”綑綁,在地方政府幫助下,謀求企業發展。綠地在總結自己的發展模式時,將其概括為 “做政府想做的事情,做市場需要的事情” 。

2012年,綠地宣佈其實現業務經營收入超過2430億元,在過去三年以50% 以上的年增長速度發展。其中房地產主業預售金額超過1050億元、預銷售面積約1180萬平方米。

這一成績可以排在萬科之後,分別位列全國行業第二和第三。但是,多數房地產業內人士對此數據存疑。 “總業績如此之好,那麼在各地的銷售收入也肯定會排到前列,但是縱觀綠地在各區域的住宅銷售數據,無法得出這個結論。 ”上海一家證券分析師告訴財新記者,綠地的數據透明度不高是業內的共識,其營收數據中應該包括為數不少的關聯交易。

此前,業界紛傳綠地資金緊張。此次綠地選擇包裝上市的資產也屬於佔用資金較多的項目,借道香港市場融資有助于為集團減壓。綠地若想整體上市,還需要整理資產和業務架構。

境外業務拆分上市

“我們一直想整體上市,但是外部環境和內部條件都還不具備。 ”張玉良告訴財新記者,國內資本市場對房地產公司上市重組尚未開閘,綠地自身也在逐步推進資產和業務重組,房地產業務的整體上市尚無時間表。

據綠地官方公佈,2012年公司實現經營收入超過2430億元,較上年增長近39%,房地產業務銷售額超過1050億元,其中商業地產類產品占比約40%。

上海市國資委曾對下屬國企的資產 證券化率做過硬性要求,但推進緩慢,綠地集團一直被認為會是排頭兵,曆年來常有各種上市傳聞,卻未見落實。現在,在房地產市場調控經年,市場呈現回暖跡象之時,綠地拿出了兩塊新興業務——酒店和海外項目赴港上市。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認 為,酒店和海外業務開發周期長、佔用資金大,通過資本市場來融資是上佳選擇。目前在美國QE Ⅲ的持續作用下,熱錢不斷湧入香港,內地樓市顯現回暖跡象,讓對資金高度渴求的房地產企業赴港 “圈錢”成為可能。

“香港資本市場對內地商業辦公樓、酒店類房企特別感興趣。借這股勢頭,房企有的想獨立將酒店或商辦資產打包上市,但也有一些則希望借平台上市後再擴容,以實現企業整體上市。 ”世邦魏理仕研究部董事謝晨表示。

內地股市融資大門持續向房企關閉,赴港借殼上市成為了不少內地龍頭房企的選擇。自2012年至今,萬科、招商地產、金地、中糧地產、大連萬達等七家內地大型房企都在香港尋求殼公司。一個月前,萬達集團入主香港上市公司恒力商業地產,市場反應相當熱 烈,消息發佈後恒力商業地產股價一度飆升6倍,最終報收1.95港元,上漲465.22%。

綠地收購盛高置地傳出了兩個版本。香港 《信報》報道,第一個方案是綠地直接收購盛高置地約60% 股權成為控股股東,按盛高置地停牌前收市價3.82元計算;第二個方案是參考綠城中國引入九龍倉作為戰略投資者的做法,盛高置地向綠地發行60% 新股,相當于6.3億股股份,綠地占擴大後股本38%。

盛高置地掌門人王偉賢的持股量則被攤薄至45%,但仍屬最大股東。

綠地將剝離注入的資產是其海外和酒店業務。公司從2012年開始開展海外業務。2012年7月,綠地在韓國的濟州島健康醫療城項目正式簽約,項目總投資9億美元,占地約110萬平方米;2012 年底,澳大利亞悉尼、墨爾本兩個項目確定投資意向並簽署合作備忘錄,總投資額約8億澳元(約合50億元人民幣) 。

綠地海外項目的目標客戶仍是國內消費者,主要為投資移民和出國旅遊人群服務。張玉良說, “我們的目標是70% 的中國客戶,30% 當地客戶。用國際資源,做中國市場的海外延伸。 ”海外資產還可以和綠地國內項目資源做配比。

綠地從2005年開始涉足酒店產業,公司註冊在香港,先後與洲際、萬豪、喜達屋、朗廷、豪生等知名酒店管理集團締結戰略合作關係。2011年還正式成立了國際酒店管理集團,2012年5月發佈了自主酒店品牌鉑瑞(Primus,五星級)和鉑儷(Qube,四星級) 。從物業持有、委托管理,開始轉向自主經營和委托管理相結合。

目前,綠地旗下投入運營及在建星級酒店60余家,資產規模逾200億元,項目遍及18個省份35個城市,海外酒店項目也即將開業。

“酒店增長速度是每年五到八家,甚至十家,目標是未來三年內到100 家。 ”張玉良透露,目前綠地酒店的年收入約達8000萬元,經營收入每年翻一番以上,資本回報率每年為8% 到9%。

擁有多家酒店資產的上海一家中型開發商副總裁告訴財新記者,綠地的高檔酒店業務綁定其開發的超高層物業,有地理位置優勢,目前運營情況不錯。但是酒店地產已呈現飽和趨勢,部分地區過 剩嚴重,快速擴張的綠地酒店並不能保證良好的回報前景,大量建設成本和運營費用會造成資金佔用。

疾馳千億的隱憂

綠地集團在2010和2011年的銷售收入分別是947.82億元、1478.74億元,每年以超過50% 的速度增長,這個銷售數字在2008年之前還只有200多億元。根據張玉良的設想,綠地平均每年還要保持30% 以上的增長,2013年的銷售目標是3000億元。

2012年綠地新增土地儲備10557畝,可建建築面積1908萬平方米,土地款支出約為600億元。目前綠地在建面積逾5200萬平方米,項目遍及全國25個省份70個城市以及海外。

在規模急速膨脹的同時還要實現高去化率和高周轉,綠地一向引以為傲的靈活管控模式弊端顯現。綠地設計了由總部、事業部、項目公司組成的三層管理架構,業務分散在各個事業部,張玉良稱之為“聯邦制” 。據熟悉綠地的上海業內人士介紹,事業部負責人權限很大,擁有所轄項目的決策權,實際運作還是二級架構。 “甚至拿地款都需要分公司老總自己想辦法解決,這樣的好處是分部自主權大,避免層層報批影響效率,但是過於靈活會帶來負面結果” 。

以“短平快”風格聞名的綠地,住宅的質量問題常常被業界詬病。在綠地業務急速擴張的2012年,其國內多個項目爆發“質量門”事件,安徽馬鞍山綠地世紀城業主投訴房屋主梁採用“瘦身鋼筋”;上海綠地秋霞坊業主投訴阻燃材料不合格等問題;北京房山綠地新都會國際花都業主投訴設計缺陷、施工質量及裝修材質問題,近年來的綠地業主維權現象此起彼伏。

“企業做大了,這些問題會出現,但是綠地已經在加強管控,銷售、財務、工程、材料、採購等都環節都在加強,並建立了信息化中心,總部會從審批和監督各個方面把控。 ”張玉良說, “投資項目、信貸規模、現金流三個關鍵權限是集中在總部的。 ”在房地產業務量化急馳的同時,綠地的觸角也伸向了房地產之外的產業板塊:能源、金融投資,構築了 “三駕馬車”的產業布局。目前,其能源已形成涵蓋煤炭生產、加工、儲運、分銷及石油倉儲、運輸、銷售等完整產業鏈,擁有煤礦資源總儲量近6億噸,年產量超過1500萬噸。金融方面,控股遼寧盤錦 銀行,入股錦州銀行、上海農村商業銀行、東方證券等,並發起成立了國內註冊資本額最大的小額貸款公司。2012年1月,綠地金融控股集團掛牌成立。

綠地規劃在 “十二五”末,年營收超過5000億元並進入全球200強,其中房地產將貢獻1800億元 -2000億元,能源貢獻2000億元左右,金融貢獻達到1000億元。

值得注意的是,在綠地2012年的數據中,利潤率不足10%。貢獻了大部分利潤的房地產主業營收只有1050億元,不足集團總額的50%。能源營收雖然超過千億元,但只貢獻了規模,利潤貢獻度並不大。金融板塊利潤尚可,但還處於成長期,營業收入有限。

張玉良解釋稱,能源產業正在進行“兩個轉變”:一是從 “大”到“強” ,從規模向效益與規模並重轉變,更加注重盈利能力的提升;二是從 “輕”到“重” ,即以物流配送和貿易型為主,向以生產和貿易相結合、依托生產做大貿易規模的轉變,逐步增加實體性、資源性業務的比重。另一方面,綠地金融服務業計劃在2013年加大投入,重點探索開展第三方理財業務,做大籌資、投資兩端,放大資金運作規模、爭取達到10%以上的利潤水平。

上述熟悉綠地的房地產業內人士透露,綠地的房地產、能源、金融三個板塊共用一個資金池,這種方式有利有弊,可以相互支援提高資金周轉率,但是一旦其中一個“細胞”出現問題,撕扯不清或將牽連其他產業。這也是綠地多年未明確上市意圖的原因之一。

綠地的負債率在房地產業不算高,2012年公佈的數據是85% 左右,在房企中屬於中等水平。但是近兩年來張玉良對綠地降低負債率有了剛性要求,要求各個事業部配比份額,用規模指標強制性管理借款限額,2012年負債率降低0.69個百分點, “畢竟是高風險行業,每年降低1% 的要求至少要持續五年,降到80%以下” 。

“據我所知,因為負債額和財務費用的高企,綠地的利潤率不是很高, ”蘭德咨詢總裁宋延慶告訴財新記者,綠地應該加快信息數據的規範化透明化,還要適當控制財務風險。

做政府想做的事

從成立之時承擔市容綠化任務,到以建設動拆遷房起家,再到後來的保障房建設和地標建設,綠地在和各地政府尤其是上海市政府的合作中,成為內地房企中一個獨特的存在,每每能把握政府的想法,以企業身份協助政府建設政策引導項目,並從市場渠道獲益。

“這一輪調控之後,綠地承接了大量的保障房項目,雖然利潤低,但是綠地用模塊化建設,不追求設計和高品質,保證了高周轉率和現金流。 ”上述房企負責人說。

在調控不止的情況下,綠地的房地產業務在做戰略轉型,2011年商業地產比例達到30%,2012年提升到40%,實現銷售業績超400億元人民幣,明年爭取將突破60%,超過住宅。

據張玉良透露, “2010年、2011年在住宅增速不大的情況下,綠地商業地產每年都增長了200多億元的銷售額” 。

目前綠地商業項目部分總體持售比基本上是三七開,由於佔用大量資金,在回籠現金流需求迫切的情況下,綠地會選擇將項目中辦公樓和一般商業設施多賣掉一點,但核心部分不出售,持有的主要是酒店和商場。

據張玉良稱,綠地的商業項目模式,一是大型綜合體模式,二是超高層模式,三是產城一體化模式。其中,超高層一直為業內關注。

從2005年建成的南京紫峰大廈開始,綠地就盯住了地方政府對地標性建築的渴求,發展 “超高層”模式。目前全國300米以上的地標性建築50% 是由綠地投資建造,在世界十大高樓中,綠地旗下就有3個。超高層的綠地中心已有17棟,未來每年還都將有兩到三棟綠 地中心竣工。

“超高層是房地產行業資金最密集的項目,投資大、風險高、技術困難,萬一失手後果不堪設想。當時的綠地既沒有超高層的建設經驗,自有資金也不足,是硬著頭皮上的。 ”綠地集團銷售部門一位中層幹部告訴財新記者。

但張玉良認為,這是綠地的機會。

紫峰大廈作為南京市的地標工程,帶有很強的政策性,南京國資集團給出的條件是,地價由南京方面出,房子蓋好後,如果生意好,則開發商的地價款算是入股並參與分紅;如果生意不好,則開發商直接拿房子。事後,由於紫峰大廈經營很好,國資集團決定將債權轉股權,持有合資公司23% 的股份一直至今。在持有方式上,綠地保留最主要的商場和酒店,其餘商業體和辦公樓銷售變現。

紫峰大廈的模式,被綠地複制到後來的超高層項目中。

綠地的超高層建築往往能夠獲得地方政府的支持,綑綁土地平衡資金,地方政府通過政策性的照顧和獎勵,大大降低綠地的投資成本。前期開發成本最小化、政府支持最大化成就了綠地項目的高收益。

而在綠地雄霸市場的超高層領域,則有著 “摩天大樓指數”的魔咒。

張玉良並不忌諱這一說法,卻堅持認為,按照中國的經濟發展階段,尤其在二線城市,無論是地方政府,還是市場匹配,都需要有 “天際線”高度的摩天大樓。

張玉良依然將這總結為“做政府想做的事情,做市場需要的事情” 。

實習記者胡世龍對此文亦有貢獻


紅頂 綠地 上市
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