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花開成都—城市綜合體中突圍的花樣年 歲寒知松柏

http://blog.sina.com.cn/s/blog_627a300f0102dyi3.html

下文寫於一個月前,是受人之邀用一天時間倉促完成的,在此之前本人極少關注地產股,工作中亦從未接觸過地產業的經營,對這個行業的運營幾乎一無所知。我之所以上傳這篇比較幼稚的分析,主要是希望能夠拋磚引玉,藉機向大家學習補課,畢竟地產是個大行業,牽連甚廣。

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HK1777花樣年控股成立於1996年,立足深圳,花開中國,是花樣年控股的企業夢想。自2009年上市後,其總資產由上市前的50億人民幣激增到目前的180億,公司於2009年和2010年分別購入土地200萬平米和445萬平米,總土地儲備面積由上市前的300多萬平,增長到目前的827萬平,並且尚有496萬平的購入框架協議。其發展重心也由深圳這個大本營,轉移到成都,雖然近兩年深圳和成都的在建和銷售面積及金額佔比都是4成多,但目前的土地儲備中,成都已經佔到61%,花樣年已經成為成都地區最有影響力開發商之一。花開中國尚需努力,花開成都已然實現。

 

房地產股的估值方法

讓我們先看一下HK1777過去5年的杜邦分析表:

1HK1777的杜邦分析

 

2007

2008

2009

2010

2011

ROE

6.5%

7.3%

10.0%

18.0%

20.0%

淨利率

9.0%

7.0%

15.0%

18.0%

21.0%

負債率

75%

77%

67%

71%

68%

周轉率

18%

24%

22%

29%

31%

 

從上表我們可以發現,HK1777過去5年的基本財務指標趨勢向好,以目前3.5倍的PE0.68PB4.26%的派息率,對應20%ROE,看起來估值是明顯偏低的。

 

但是,房地產是一個受政策影響很大的週期性行業,其市場估值與普通的製造業公司區別很大,簡單的PEPB估值,可能並不是太有參考價值。另一方面,目前國內絕大部分房地產公司,由於近些年都在開足馬力拿力和開發,其經營現金流和自由現金流幾乎都是負數,所以用DCF來做絕對估值也不合適。

 

筆者此前從未接觸過房地產業,對其具體經營幾乎一無所知,但房地產業對我們的經濟生活影響巨大,上市公司中的房地產股,以及有地產業務的其它行業股票比重非常大,這都使得我們有必要對這個行業的股票做一些學習和瞭解。

 

在查閱華樣年過去三年的財務報表,並對比國內地產業的龍頭萬科(000002SZ)的財報後,筆者認為以地產公司的土地儲備,按它過去和現在的銷售淨利率,推算出土地的淨資產價值,再按一定的安全邊際折成現值,可能是一個比較合理的估值方式。

 

而對於地產公司股價中短期的目 標值,則主要以在建項目可售面積、預計竣工面積和已簽約的合同銷售金額及預收的按金為依據,結合公司自身的開發進度和特點,估算出未來一年的營業收入及淨 利潤,從而得出市盈率,並與地產同行的平均估值比較,來推算股價的目標值和估值水平的高低。

 

巴菲特說,股票估值只是求得一 個模糊的正確,不需要精確的錯誤。事實上,由於股票市場動盪多變,而房價漲跌和成交量對地產股的淨利率影響又極大,所以地產股的研究分析尤其困難。當然, 本人從未接觸過房地產業的營運,也沒有深入研究分析過地產股,能力圈可能才是問題的關鍵。無論如何,還請容筆者先做一些稚嫩的推算和分析,希望能拋磚引 玉。

 

花樣年的兩種估值

通過查看花樣年2011年的年度報告,筆者簡單整理了如下土地數據:

 

2HK1777的土地情況花开成都鈥敵鞘凶酆咸逯型晃У幕ㄑ

注1、       大溪谷項目共156萬平,地價281/平米;桂林項目223萬平,地價393/平,其它項目均價不到1000/平米。

注2、       花樣年2011年合同銷售金額70億元,面積74.6萬平米,銷售均價為9383/平米,按201121%的淨利率計,每平米建成出售利潤約為1970元。

 

花樣年目前在建和待建的土地,基本處於三四線城市,一二線城市比例極少,詳情可以參閱2011年年報和中報。雖然花樣年的土地位置三四線居多,但它的開發項目在當地偏高檔,如下圖:

花开成都鈥敵鞘凶酆咸逯型晃У幕ㄑ
因此,花樣年的項目,整體受「三限」( 限購、限貸、限價)影響相對要小,故其土地建設和變現情況相對樂觀。

 

我們假設未來5-10年,房價能基本維持目前水平不變,建安成本及稅費率也基本維持現有水平,那麼花樣年827萬平米的土地儲備,可實現利潤163億元,加上目前的淨資產58億元,淨資產價值合計為221億人民幣。考慮到折現率,我們給予50%折扣,故估值110億人民幣,折每股2.6港元,較現價有175%的上升空間。如果未來房價下跌10%左右,按每平米1400元利潤估算,則每股折現價約為2港元。

 

我們再測算一下花樣年2012年的營業收入和淨利潤。筆者查閱萬科的財報,發現萬科的資產負債表上的預收賬款,基本與次年損益表上的營業收入一致。比如2010年末的預收賬款與2011年的營業收入都是700多億,而2011年的預收賬款是1100多億,由此我們可以簡單估算出萬科2012年的營業收入大概是1100億左右。

 

萬科的特點是周轉高、開發短、毛利低、回款快,其土地儲備基本只夠3年的開發量,其動工到封頂預售的期間約1年,簽約收款到交房確認收入的期間也是1年左右。萬科的這種模式的優點是對政策和市場的應變和適應能力強,財務風險小。缺點是享受土地增值額小,不過繳納的土地增值稅相對也要少些。在近兩年中央對房地產的堅決調控下,萬科聲稱已經準備2012全年過冬,並且對國家政策表示全力支持,這種表態也證明了其經營模式的優越性。

 

反觀花樣年,2011年竣工面積約70萬平米,預計今年竣工80萬平米左右,按這個進度,現有的土地儲備能開發10年以上。如果扣除成都大溪谷和桂林2個計劃按15年期開發的項目,那也可以開發6年以上。在目前房價走勢不明朗的背景下,儲備過多無疑增大了風險和不確定性。

 

筆者曾致電花樣年,投資者關係部的工作人員說,公司每年的合同銷售金額中,有4成左右為現房,也就是說這部分合同銷售不會像萬科那樣進入預收賬款科目,而是直接列入了當期的營業收入。另外,簽訂的合同中,由於寫字樓和商舖等商業地產較多,所以有40%的合同是一次性付款的,整體可以達到70%左右的劃款率。

 

按目前資產負債表上預收按金26.2億來推算,對照上邊的比例,估計2012年營業收入為62億元。由於公司2011年營業收入為56億元,但實際合同銷售達到70億元,公司聲稱2012年保守規劃合同銷售72億元,我們取70億元做營業收入,並假設今年因房價小幅下跌,毛利率下滑10%左右,淨利率由2011年的21%下降到15%,則2012年淨利潤約為10.5億元(略低於2011年的11.5億元),EPS0.25港幣,按目前香港主要地產股7倍左右平均的PE估值,合理價位1.75港元。

 

1.75港元對照前邊按淨資產價值法估算的2.6元、2元,我們取中間數2港元,相較目前市場價0.96元有108%的估值空間。

 

風險和不確定因素

通過上邊的兩種推算方法,我們基本能對花樣年的估值有一個方向的判斷,但有一些風險因素也是必須重視的:

 

風險一:花樣年2011年的負債率較2010年有所下降,有息負債也維持在55億人民幣左右未變,但最近三年手持現金額逐年下降,目前已經只有13億元。雖然公司今年新開工項目也從去年的188萬平減小到100萬平,並且從去年起已經不再大幅拿地,公司也對項目建設和完工銷售表示樂觀,但流動比率從去年的1.73倍下降到目前的1.51倍,表明短期償債能力有隱憂,故不排除公司增加貸款或採取其它融資手段;

 

風險二:公司在目前規模尚不是太大的情況下,重點開發城市綜合體項目,並且自有的酒店等投資物業迅速增長,目前已經達到24億元,由於這些投資物業前期回報低下(2011年綜合回報僅2%),故佔用公司資金比例相對較大。雖然公司表示開發酒店等自有物業長期有利於提高住宅和寫字樓價位,也可以籌劃調劑土地增值稅,但是這對於公司的現金流來說,無疑是一種考驗。當然,大股東的背景和實力也許可以提供一些保障。

 

風險三:國內外經濟的不景氣,特別是國家對房地產價格合理回歸的調控政策,給公司的開發和銷售,以及毛利率和淨利率帶來了較大的不確定性。並且,由於公司在09年和10年拿地較多,目前土地儲備可開發時間較長,這也給公司的長期現金流和償債能力帶來壓力。

 

總的來看,花樣年以重點發展城市綜合體,以三四線城市為核心,有意突圍「三限」的戰略符合公司的長遠利益,而今年前2個月的銷售情況也不錯,目前的股價對比上述估值,似乎具有較大的安全邊際。但是,房地產業對政策的高敏感性,決定了股價的高不確定性。因此,對房地產股的判斷,也許信心比估值來得更重要。

申明:以上估值分析僅為學術探討,不構成投資建議,本人未持有上述相關股票。


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陽光100香港上市 「街區綜合體」模式待考

http://www.yicai.com/news/2014/03/3580551.html
備7年後,內地房企陽光100終於敲開了資本市場的大門。

昨日,陽光100正式以「陽光100中國控股有限公司」(02608.HK,下稱「陽光100」)的名字,在香港聯交所主板掛牌上市,成為馬年首家登陸聯交所主板內地房企。

分析人士稱,陽光100通過上市打通了融資渠道,其從住宅向商業的轉型能否成功,還取決於其街區項目的選址、招商及運營情況。

首日收報3.74港元

平頭,戴無框眼鏡,打斜紋領帶,依舊清瘦,昨日上午在香港聯交所,「萬通六君子」之一、陽光100主席兼行政總裁的易小迪右手將鑼槌舉起,左手豎起大拇指,開懷一笑。

根據公告,此次陽光100最終發售價定為每股4.00港元,全球共發行5億股,根據發售價計算,經扣除包銷費用、佣金及其他發售費用後,並假設不行使超額配股權,陽光100將收取的全球發售所得款項淨額約為18.72億港元。

關於本次所募集的資金用途,易小迪表示,此次招股所得款項約60%將用於增購中國的項目或待發展土地,主要專注於多用途商務綜合體,約30%用於發展現有項目,約10%用於營運資金及一般公司用途。

昨日開盤,陽光100報出低於招股價格的3.70港元,並一度跌落到3.05港元的低位,下午得以反轉,最終以3.74港元的價格收盤。

易小迪昨日對媒體表示,香港上市將為陽光100注入資本實力,陽光100將以上市為契機,繼續實行審慎的土地收購策略,提高運營能力。

對此,萊坊董事兼大中華區研究及諮詢部主管林浩文對《第一財經日報》記者分析稱,內地開發商在香港上市,最主要意義在於融資成本降低及融資渠道增多。他說,獲得上市公司地位後,企業發債成本降低,這對陽光100而言將是機遇。

協縱國際創始合夥人黃立沖提到,赴港上市疏通了陽光100的融資渠道,但眼下,內地房企在香港資本市場融資的最佳時機已經過去,難以像過去一樣以高估值發行股票。

林浩文也表示,受房地產調控影響,多數內地房企在港上市都難以獲得太高估值,但在他看來,對於內地房企而言,在港上市意味著多了一個內地之外的融資平台。

「現在最主要的不是首次公開募股融到多少錢,而是拿到一個上市地位,有了上市地位,長線來說是好的。」林浩文說道。

鎖定二三線城市

招股說明書資料顯示,截至去年11月底,陽光100有25個開發中項目,折合土地儲備約1170萬平方米,其中多用途商務綜合體及複合性社區分別為530萬平方米及640萬平方米,分別佔總土地儲備的45.3%及54.7%。以上土地多位於天津、重慶、武漢、長沙、南寧、濟南等二三線城市。

按照陽光100的計劃,定位為「體驗式商業、城市中心白領人群的社交場所」的「街區綜合體」將是其未來的主要產品。關於未來項目區位,易小迪回答稱,陽光100將進一步鞏固在二三線城市商用房地產市場的地位。

而資本市場有一種看法認為,相對於二三線城市,土地儲備在一線城市的企業風險更為可控。此外,三四線城市的商業也因供給過多、同質化嚴重被資本市場警惕。

對此,陽光100常務副總裁范小沖昨日對記者表示,二三線城市確實存在分化,但鄂爾多斯、溫州等泡沫嚴重的城市為極端個例,並不能代表二三線城市的整體情況。他說,陽光100選擇的是大城市圈、城市帶中的重要節點城市,選擇有產業、有人口、有增長潛力的城市,並堅持進入城市中心發展。

面對商業地產易受電子商務衝擊的質疑,范小沖說,陽光100的街區綜合體不是針對購物,而是針對於聚會需求設立的體驗型、社交型商業,這些街區中,至少有30%的面積為自持,為其主力店舖以統領區域商業。

「對很多開發商來說,只做住宅的話風險很大,所以儘管供應量太大,有很多香港和新加坡的開發商還是在中國開發商業項目。」林浩文認為,房企從住宅轉向商業地產,戰略上並無不妥,轉型成功的關鍵在於是否有好的地段以及有經驗的運營團隊。他坦言,就商業綜合體開發而言,總體來說一線城市風險更低。

「真的要選對城市,中小城市都遇到購買力不足的問題,未來還有可能會加劇。」黃立沖稱,未來城市街區可能遇到的困難,在於招商方面以及租金回報,若所處商圈人氣不足,將給開發企業帶來現金流壓力。

陽光 100 香港 上市 街區 綜合體 綜合 模式 待考
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回A首日大漲兩倍 新城稱5年內做80個商業綜合體

來源: http://www.yicai.com/news/2015/12/4721301.html

回A首日大漲兩倍 新城稱5年內做80個商業綜合體

一財網 羅韜 2015-12-04 17:29:00

多位業內人士也向記者分析,認為按照新城控股目前的拿地策略,其還將有進一步的融資需求,未來增發股票可能性很大,而這些資金顯然對於目前新城控股的商業轉型非常有利。 跑馬圈地

“新城登陸A股市場有利於我們降低運營成本提高運營效率,並進一步擴大我們的融資渠道,未來我們還將繼續發力商業地產,我們計劃在2017年運營40個新城的商業綜合體,2020年將這個數字擴大到80個。”新城控股董事長王振華向《第一財經日報》記者表示。

12月4日,在上海證券交易所,王振華笑著和所有來賓打著招呼,作為第一家民營房企實現B轉A,王振華為此擁有了A股和H股兩個上市平臺。而登陸A股過後給新城所帶來的福利,可能才慢慢開始彰顯。

《第一財經日報》記者了解到,新城控股本次發行股票5.42億股,占發行後總股本的31.74%,發行價格為9.82元/股,本次發行股份將全部用以換股吸收合並新城B股,發行完成後總股本為17.08億股。開盤當日收盤價格為29.35元,漲幅為198.88%。

在本周地產股大漲的氣氛下新城控股的股價也顯然因此受益,而對於王振華而言可能更可以利用雙上市平臺打造他的新城帝國。

助力轉型

“未來我們的A股平臺將著力住宅開發、商業開發、商業運營的版塊,而我們的H股上市平臺將著力我們的物業、兒童樂園業態等創新業務版塊,兩者可以互相支持。而擁有兩個平臺還有一個好處,可以規避因為政策等原因引起的風險,對於上市公司的持續經營帶來利好。”王振華告訴記者。

而有了A股的上市平臺,將更好的推動新城控股在商業地產領域的發力。記者梳理公開資料發現,新城控股2014年的銷售額一共250億元,其中住宅190億元,商業60億元;而其2015年的銷售計劃為280億元,其中住宅180億元,商業100億元。這個數據可以看出新城控股正在逐步向商業地產領域發力。

對於商業綜合體而言,由於需要自持一部分物業,因此需要更強大的現金流,收縮住宅並不能完全滿足。為此,新城控股和萬達一樣采取以售養租的模式,通過銷售綜合體的商鋪還有寫字樓等物業來滿足自己購物中心自持的現金流。但是要實現王振華提到的擴張速度,顯然還是需要資本的運作能力,登陸A股無疑給了新城控股更多的機會。“近期我們還將發型一個資產證券化的產品,以滿足我們未來輕資產運營商業地產快速擴張的目的。”王振華透露。

今年10月,新城控股在上海、南京市及蘇州共獲得四幅地塊,總地價款共計38.23億元。而1~10月,公司累計獲取地塊已近30幅,其中包括9幅商業綜合體用地,累計投入超百億。迅猛的擴張對於資金的要求很高,近期新城控股分別發行了30億元的公司債和20億元的私募債,以滿足其快速的擴張。

多位業內人士也向記者分析,認為按照新城控股目前的拿地策略,其還將有進一步的融資需求,未來增發股票可能性很大,而這些資金顯然對於目前新城控股的商業轉型非常有利。

跑馬圈地

自2002年開始,起源於江蘇常州的新城控股公司住宅業務跨區域開始發展,進入南京和上海的房地產市場。2002年銷售規模4億元,而到了2014年其銷售規模達到250億元。

此前新城控股高層這樣描述這個市場,認為市場還在跑馬圈地的時代,大家還有布局的機會。

“目前全國的城鎮化率是55%,而城市戶籍只有37%,這里面差距有18%,這18%的人口在城市並未買房,因此房地產開發還有很多機會。”王振華正在堅持在房地產的路上一直深耕,而並未向其他房企一樣能選擇轉型。

王振華發現,很多小微房企的退出其實給了新城控股一個跨越的機會,這些小公司的份額正好可以被其他房企所獲取。而新城控股也在通過不斷擴張土地來實現規模擴大。截至今年10月末,新城控股已累計實現合約銷售額達238.2億元,較去年同期的186.3億元增長近30%;同期,累計合約銷售面積約258.74萬平方米,較去年同期的216.03萬平方米增長近20%。

王振華希望未來公司將實施以上海為中樞,長三角加環渤海、珠三角、中西部重點城市的“1+3”全國化戰略布局,而新城吾悅廣場作為集團全力打造的商業綜合體項目,未來將進一步加速發展。

興業證券此前研報認為,由於A股市場估值水平相對較高,地產企業股權融資功能恢複,認為B股子公司回歸A股將提升公司的股權融資能力,進而提高公司的發展速度,並提升港股上市公司股東的投資回報。同時,相對單純A股或者H股上市的公司,公司的融資渠道更加通暢。

顯然,對於新城控股而言這個只是他們跑馬圈地的開始。

編輯:吳狄

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首日 大漲 漲兩 兩倍 新城 年內 80 商業 綜合體 綜合
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郭廣昌提案:鼓勵建設以健康為中心的科創綜合體和醫學人工智能支撐體系

醫藥健康是複星集團的主要業務板塊之一,全國政協委員郭廣昌此次遞交的提案中,有兩份也與此有關,包括建議制定相關政策,鼓勵大型生物醫藥企業集團建設以健康為中心的科創綜合體;以及加快建設醫學人工智能支撐體系。

郭廣昌指出,在傳統機制下,創新研發和市場應用的脫節,多學科交叉創新機制對傳統單向研發模式的顛覆,以及互聯網應用的風起雲湧徹底打破了產業壁壘,新時代、新技術和新模式需要對傳統生物醫藥企業研發機制提出新的思考。

因此建議制定創建生物醫藥科技創新綜合體的具體標準,標準要求堅持創新和國際化兩大主體內涵,以及體現產業協同、互聯網+、研發和市場協同等原則。在土地、財稅、人才政策方面全方位給予鼓勵和支持。

同時建議鼓勵“科創綜合體”通過投資並購發展壯大,尤其鼓勵已經初步實現研發創新及營銷體系在全球布局、產業結構涉足醫藥制造和服務等大健康產業綜合布局的生物醫藥企業集團;鼓勵具有創新意識的企業,以本土為中心和樞紐進一步完善提升全球創新網絡,對此建議出臺具體措施,在進出口金融、財稅、人才引進等方面給予政策支持。

此外,建議鼓勵生物醫藥科創綜合體(包括投資並購的企業)以全球領先為目標,圍繞“健康”創新研發新技術、新產品,建議在針對“全球首發”的相關產品以及技術的註冊、申報等方面,采取“一事一議”的模式給予綠色通道,加快產業化、市場化進程。

對生物醫藥科創綜合體的創新成果和產品及技術,郭廣昌建議會同衛生、人保、科技主管部門,出臺鼓勵醫療機構優先采購、臨床優先使用、醫保優先報銷的具體措施。

對具有國際化資源且具有創新能力轉化的企業,郭廣昌建議鼓勵他們從全球引進創新前沿的健康產品和技術,建議發展改革、科技、藥監、衛計、商務、知識產權、稅務等相關部門,制定專項扶持鼓勵政策、機制及具體措施。

在加快建設醫學人工智能支撐體系方面,郭廣昌認為當前我國醫學人工智能建設存在著諸多問題,例如人工智能在健康醫療領域發展程度仍有差距;國外企業領跑我國健康醫療大數據臨床研究與應用;“產學研”開放創新機制不完善及健康醫療大數據管理制度不健全。

因此提出以下建議:

一、推進健康醫療大數據有條件的開放共享

加快推進惡性腫瘤、高血壓、糖尿病、出生缺陷和罕見病領域的健康醫療大數據的開放共享,完善人工智能在上述疾病領域的模型構建、深度學習算法訓練,實現對基因組學等大數據的采集、分析挖掘能力,切實加強人工智能技術在精準防治治療中的效果。

二、成立國家醫學人工智能工程中心,加快研發中國自主“沃森”

由國家發改委給予引導,由國內在醫學、藥學、信息技術專業具備一流學術水平的綜合性高等院校牽頭,吸引具備健康醫療大數據應用基礎企業、人工智能技術開發企業、藥品研發企業等相關社會各方廣泛參與,研發自主知識產權的醫療智能認知系統。

三、鼓勵和支持具有大規模醫療應用基礎的企業與高校

建立長期和深層的合作機制政府利用財政支持、稅收優惠等政策措施,促進企業與高校合作建設研發機構和中試基地,實現技術、數據、學科資源共享,充分發揮產學研協同創新效應,提高研發效率,加速人工智能在健康醫療領域應用服務的落地。

四、加強我國健康醫療大數據的安全管理

研究當前醫療數據的使用現狀、權限邊界和最終流向,明確我國健康醫療大數據的存儲與分析都應當在境內進行的基本原則,盡快出臺健康醫療大數據應用發展的法律法規,規範健康醫療大數據的開發、挖掘、應用等行為。對具有較高商業價值和應用前景的醫療大數據——例如人口健康信息、電子病歷、放射影像和病理報告、化驗結果、醫生病程記錄等,應當設置必要的使用權限加以監督和管理。

廣昌 提案 鼓勵 建設 健康 中心 科創 綜合體 綜合 醫學 人工 智能 支撐 體系
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無錫陽山“田園綜合體”探路: “三生”對接“三產”的複合體

置身桃花盛開之地,一邊呷著咖啡,一邊欣賞著美景,耳畔不時飄來輕柔音樂。這是在無錫陽山鎮的一個鄉村,江南春早,三月這里就“灼灼其華”了。陽山鎮素有“中國水蜜桃之鄉”之謂,四年前,解甲歸“田”的張誠開始在這里打造“田園綜合體”。

為了打破城鄉文化的藩籬,張誠還在陽山開了第一家咖啡店,讓村民不僅可以在自己的土地上看見享受喝咖啡的城里人,更可以感受、體驗甚至加入到喝咖啡的隊伍中來,從而實現不同人群的交融互動。

誰說吃大蒜的就不能和喝咖啡的在一起?但是在陽山,讓桃花和黑咖啡一起飄香,可並不簡單。

隨著今年2月中央一號文件首次提出,“田園綜合體”這一概念引起市場關註。按照這份題為《中共中央 國務院關於深入推進農業供給側結構性改革 加快培育農業農村發展新動能的若幹意見》的文件表述,田園綜合體要“集循環農業、創意農業、農事體驗於一體”。可以說,田園綜合體一頭連著鄉村的美麗和活力,通向都市人的世外桃源和田園夢想;一頭連著鄉村商業價值的提升,能更好地帶動新農村的發展,促進社會就業問題的解決。

“刀下留房”

回歸田園,田園生態不可或缺。

以村落房屋為例,原本“拾房村”是一個完整的村落,在2013年村民全部搬遷後,房屋有的被拆遷、有的倒塌,不過為了最大限度地保留或恢複村落自然形態,張誠告訴第一財經記者,他要“刀下留房”。

張誠是田園東方投資有限公司(下稱“田園東方”)創始人兼董事長、CEO。早年在大型商業地產企業工作的經歷,讓他選擇以商業模式可持續的視角去做項目。

在充分尊重陽山自然生態和項目原址——拾房村的歷史記憶的基礎上,項目按照“修舊如舊”的方式,選取了十座老房子進行修繕和保護,還保留了村莊內的古井、池塘、原生樹木,最大程度地保持了村莊的自然形態。

田園東方在對老房子做規劃、設計、建設的同時,項目把新的業態、活動植入其中,並為不同業態空間進行室內設計,把能想到的樂活鋪子、書院、咖啡、主題民宿等形式都融合進去。

保護鄉村風貌環境,同時提升鄉村商業價值,是“田園綜合體”的一體兩面

這並不是全部。項目通過“三生”(生產、生活、生態)、“三產”(農業、加工業、服務業)的有機結合與關聯共生,涵蓋生態農業、休閑旅遊、田園居住等複合功能,將新型產業與農村發展進行有機結合。

張誠對第一財經表示,田園綜合體的思路源於城市綜合體。

在他看來,田園綜合體是方法論,既可以被視為特色小鎮的一種實現方式,又可以被稱之為一種商業模式。“綜合體”理應是跨產業、跨功能的綜合規劃;具體到項目當中,就是多功能、多業態的綜合運營。

按照張誠的理解,之所以中央會考慮推出“田園綜合體”這一概念,體現的也是由“跨產業、跨功能”所產生的集聚效應,解決三農問題,不能單線思維,不能就農村來談農村。

改造“拾房村”四年多來,他體會最深的就是城鄉文化的融合。他說,農村人向往都市,都市人又想回歸田園,盡管都有迫切的互動需要,但是卻沒有很成功的模式可以一攬子解決好這些問題。

張誠對第一財經表示,在城鄉二元結構的框架下,當一個城里人和一個農村人面對面的時候,他們是很難互相相融無間的——因為身份的不同導致了待遇的不同。要想徹底打破城鄉二元結構,一體化發展,不能簡單停留在“讓農民上樓”這一物化層面上。

他說,雖然現在講新型城鎮化的目標是以人為本,並具體強調要重點解決完善城鄉一致的市政基礎設施以及教育、醫療等公共資源福利,如今農民上了樓、看了病,這只是空間的變化、物質的變化,人卻沒變,文化也沒變。所以,田園東方在物化的東西之外,還要做更多內涵性的東西。城市和鄉村需要文明的融合,才能實現內在思想的融合。

讓村民在自己的土地上品咖啡

在“拾房村”閑庭信步,以咖啡為代表的都市文明撲面而來。

比如田園東方引進了臺灣知名的有機餐飲品牌蕃薯藤·TINA,為村民和遊客提供果汁、咖啡、奶茶等飲品和手工面包。

未來的“田園綜合體”,可能是田園風光與都市生活方式的結合

張誠稱,讓村民和遊客能喝上咖啡不是最關鍵的,而是想以此種方式表明城市的生活休閑方式,在鄉村同樣可以出現。對村民來說,田園綜合體也是接觸外界、打開眼界的窗口,不同文化在此交融互動。

他認為,城鄉二元結構,物質層面上的差異是外在的,更重要的是文化層面的差異。尤為重要的是,文化上的差異,不是誰比誰聰明的問題,只是二者條件不同所決定的。相對前者來說,後者的彌合需要很長的時間。而最好的辦法是城鄉互動,將兩種文明擱到一塊攪和,實現生活、社交、信息的流動,從而實現文明的融合。從這個角度來講,在鄉村開咖啡店,是不是特別有意義呢?

產業是田園綜合體的核心。一號文件表示“支持有條件的鄉村”來建設,所謂的“有條件”,在業內看來,是指當地有特色的產業、有特色的人文景觀,以及生態資源,總歸是有特點在其中。

陽山田園綜合體的項目,可以概括為四大板塊:農業、文化旅遊、地產和園區社區化管理服務,分別由公司化主體運營。

張誠將項目中的房產板塊,視為可以支撐投資的一個載體,同時也是在新產業集聚完成時,鄉鎮人口集聚形成新社區的需要。在他看來,在大部分地區,單純農業、文旅這些實體經濟在商業模式上暫時還難以單獨挑起大梁,需要用時間來換取空間。

當下的農村面臨一個困局,即在不可能完全放開農村土地市場的前提下,金融機構等投資方無法在農村找到一個較快增長的產業板塊。“農村土地市場不敢放,放了怕亂,但是不開放又沒有一個載體可以支撐,從而讓投資有可能發生,這導致農村一直發展不起來。”

不過,農村可用於發掘的要素市場並不多。除了農產品、勞動力,還有土地。他認為,土地這個市場要素必須被一定程度地激活,用於產業開發使用。

跟特色小鎮一樣,一經問世,“田園綜合體”這一概念也受到市場追捧。

“拾房村”綜合體項目的互動遊樂區。

旨在實現激活市場、激活要素、激活主體三大目標的一號文件,給“三區、三園、一體”賦予了“抓手、平臺和載體”的責任。其中,“一體”指的就是“田園綜合體”。中央希望通過這些“抓手”的建設,來優化農村的產業結構,促進三產的深度融合,把農村各種資金、科技、人才和項目等要素聚集在一起,加快推動現代農業的發展。

以張誠的經驗看來,在政策鼓勵下,農村的一些資源會釋放出來,逐利性強的企業只能投資其中的一些環節。但是,鄉村需要精細耕耘、長線經營,並非一個可以短期賺快錢和回報很高的領域。總的來說,政府需要通盤考慮,政策性的資金支持和安排是不可或缺的;當然,借助社會資本搞活“田園綜合體”,也是希望其背後的運營機構,在商業運作和資金回收方面發揮創造性的作用。

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