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一線城市商住房走向終點

來源: http://www.infzm.com/content/124464

至2017年4月，北京、上海、廣州三大一線城市已全部出臺對商住房進行限制的政策。（視覺中國/圖）

（本文首發於2017年5月4日《南方周末》）

商住房露頭於1990年代末，近20年來，它的起落經常與限購限貸的房地產政策相伴而行。

簡單的幾百個字代表著調控的邏輯變了。過去是抑制房價過快上漲，但這次政策出來針對的不是價格，而是人口疏解。

一線城市叫停商住房

2017年4月，在一線城市暗自繁榮近20年的“商住房”，即將告別歷史舞臺。

3月26日，北京市出臺《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》。這份公告僅有667字，卻在各個角度限制了商住房的生存空間：針對開發商，商業、辦公類項目不得擅自變為居住用途，且最小分隔單元不得低於500平方米；針對個人，購買商住房需要名下在京無房，連續繳納5年社保或個稅，且銀行暫停對商辦類項目的個人購房貸款。也就是說，個人買商住房須全款交易。

接著，4月18日、19日，北京又連續發布了兩個通知，對此前的公告進行補充。

隨北京之後，3月30日，上海和廣州同日發布對商住房的限制措施。

上海發布《關於加強本市經營性用地出讓管理的若幹規定》，規定從4月10日起，出讓合同中明確辦公用地不得建設公寓式辦公，商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。同時提出，出讓合同約定辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售。

廣州發布了《關於進一步加強房地產市場調控的通知》，要求商業辦公類項目不得改變用途，新項目最小分隔單元不小於300平方米。房地產開發企業銷售商服類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商服類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。也就是說，個人買家不得購買商住房。

這一系列規定，從“建”和“買”兩端，限制了商住房的生存空間。

“商住房”，是將商業、辦公的規劃性質用地改建成住宅形式的房屋，它不是一個產權概念，而是使用用途概念。在法律界定上，中國並不存在商住房對應的土地使用性質。

中國城鎮土地使用權出讓最高年限按用途確定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。

與普通住宅相比，商住房有一系列的限制：40年或50年後產權到期；不能落戶，不能使用學區等住宅配套；首付50%，最多貸款10年，用不了公積金；水電氣費貴，稅高。

但另一面，它因為不受限購限貸的政策限制，價格也低於同地段的住宅價格，受到很多購房資格受限或難以支付住宅類房款的購房者青睞。

政策夾縫中的產物

實際上，商住房就是存活於政策夾縫中的產物。

“商住房本來就是一個違規的東西，現在這個政策就是把原來政策管理方面的漏洞補上了。”易居研究院副院長楊紅旭對南方周末記者說，中國的土地用地性質劃分很明確，包括住宅、商業、辦公、工業用地等等，其中沒有“商住”這個種類。用地規劃決定著建築規劃，雖然用地規劃沒有這個類型，但過去很多年，很多開發商做出了違規的建築規劃。

他認為，商住房存在的原因有三：一是政府監管不到位，從開發商的角度講，做商業、辦公用地利用率和需求沒有住宅那麽高，所以寧願違規也要改成住宅；從市場需求來看，大都市確實有一部分需求，他們暫時買不起或買不了一般住宅，這種商住房價格偏低，又是小戶型，最關鍵是部分城市不限購，所以導致部分人去買商住房。

根據中原地產研究中心的統計數據顯示，從北京2016年來的市場情況看，普通住宅平均單套總價467萬，商住公寓平均202萬。也就是說，商住房的價格大約是同地段普通住宅的一半。

北京從2016年1月1日至2017年3月23日的所有居住功能屬性物業看，合計成交90112套，其中商住類公寓接近5萬套，占比大約為54.7%。商住房占據了北京房地產交易市場的半壁江山。

上海中原地產市場分析師盧文曦說，從上海房地產市場的整體來看，它的占比並沒有北京多，按照套數來看，占住宅交易的一成左右。

“本來細水長流，日子蠻好過的。這樣一改，沒有長期穩定的收入了，是不合算的。”盧文曦說，住宅和辦公的土地差價大約是一倍多，做成商住房賣的單價可以拉高一點，但這樣其實大部分利潤都被開發商賺取了，“本來商業用地本來就相對便宜，現在稅收也沒有，大部分利潤還給開發商拿去了”。

如今，面臨房地產市場的系統性調控，商住房更順理成章成了首先調控的對象。

“之所以在目前的時點開始整頓，跟過去一段時間大城市房地產市場調控升級的壓力很大有關系。”楊紅旭對南方周末記者說，因為北上廣對住宅有限購、限貸、限價等措施，但如果不抑制商住房，就會有需求湧入這個板塊，顯然不利於房價穩定。

“從長期來看，這個口子一旦收緊了，就不太可能再次放開，因為它本來就是違規的。”他說。

與限購政策相伴而行

商住房露頭於1990年代末，近20年來，它的起落經常與限購限貸的房地產政策相伴而行。

盧文曦對南方周末記者梳理了上海商住房的歷史：大概在2000年前後，剛剛經歷了1990年代末的樓市金融危機，市場上有很多爛尾樓，經濟回暖後有人收購了這些爛尾樓，改成很小面積、有配套服務的酒店式公寓。房間小、服務好、租金高，一時間成為房地產市場新寵。那時候甚至有拿到住宅用地的開發商，看到商住房賣得那麽好，也把房子隔成小房間，對外宣傳是酒店式公寓。

後來隨著住宅用地的紅火，面積小、水電氣成本高的商住房又不溫不火，甚至銷聲匿跡了。直到2010年之後，上海出現限購限貸政策，很多人不能買房了，商住房又突然被人們惦記起來，紅火了一陣子。2013年，隨著住宅房的回暖，再度冷清下去。

2016年，限購限貸政策升級，商住房再度進入了人們的視野。根據盧文曦提供的數據，2016年上海商住房的交易量是207萬平方米，比2015年增加了67%。

“限購限貸升級一次，商住房就有短期的脈沖式上行，但過段時間又不行了。”盧文曦說。

但是，反複了幾次之後，市場上知道這種產品的交易風險，所以商住房的交易以新建的為主，二手的商住房交易量很小，遠不是市場主流。

北京的商住房市場也是如此。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在一次采訪中給出過一組數據：北京的酒店式公寓在2008年供應套數為11511套，到了2009年就上升到了22349套。經歷了2011年限購政策調整、2012年普通住宅市場的複蘇，到了2013年開始呈現出供應套數逐年攀升的態勢，說明限購政策下此類產品潛在的投資價值增加。

商住房供應從2015年的29547套增加到2016年的41739套，創下歷史新高。拐點出現在2016年下半年，北京對商住房的購房政策和供地政策都開始收緊，此類政策的效應在2017年初就得到了體現，1月、2月供應總套數僅為770套，跟半年前完全不是一個數量級。

其實在過去的這些年，政府對商住房也有過警示。2007年，北京市住建委就曾針對“商住房”項目發出風險提示。2011年，北京市下發相關通知，要求商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局，不能設立單獨的衛生間，開發商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產證。

然而，這些警告都被開發商和購房者選擇性忽視了。

“調控的邏輯變了”

2017年1月，上海開始對“類住宅”進行整頓，大量的商住類項目被停止網簽。據界面報道，對於現有商住項目的整頓以閔行區和嘉定區為試點展開，要求試點項目“拆墻、拆煤氣、拆上下水”以恢複其商辦功能。

2016年10月剛剛搬入上海市閔行區浦江鎮“綠地峰尚匯”購買了一套商住兩用房的陳師傅在一次采訪中對記者申訴，2017年1月小區門口貼出《業主告知書》，要求15日內恢複商辦用途，拆除具有居住功能的插層、隔墻、上下水和燃氣管線等設施。他和新搬入的四五百戶業主一樣，新年過後就陷入房子設施被拆的噩夢中。

“購買商住房的業主多是限購對象，退房就代表沒房住。並且上海近兩年的房價漲了太多，就算退款，我們也買不起房子，這中間的損失誰來承擔？”一位業主代表說。

結果此後兩個月，上海關於商住房的“紅頭文件”正式推出，控制了商住房的增量，限制了它“滾雪球”式的發展。盧文曦認為，這個文件是定性定調了，接下來應該會有針對商住房存量的政策出臺，治理現有的商住房。

“相比北京、廣州來說，上海政策出得比較晚，但規定得還更細。”他說。

這一輪調控，北上廣都動了真格的，市場反應也很迅速。

根據中原地產研究中心數據顯示，北京“3·26”新政後接近一個月的時間里，北京商住房市場徹底冰凍——實際市場成交跌幅99.9%，市場接近0成交。

具體來看，新政後的三天，整個北京商住房網簽量僅為個位數。只有位於通州的個別項目企業簽約5套，另外門頭溝和豐臺各有一宗企業購買，其他北京所有項目一夜之間消失了。

中原地產首席分析師張大偉告訴南方周末記者，在過去幾個月，北京商辦類物業每月簽約都在3000套以上，但預計在二季度可能快速跌到500套以內。過去商辦類物業中90%都是個人購買，未來政策將全面改變，遊戲規則完全變化。

“‘3·26’新政的內容條款很新穎，文字很少，簡單的幾百個字代表著調控的邏輯變了。過去是抑制房價過快上漲，但這次政策出來針對的不是價格，而是人了，要人口疏解了。所以以後分析樓市政策都要轉變思路了。北京只是開始，上海、深圳都難免。”他說。

近日，根據央視財經頻道的一則報道，與住宅房的自動續期不同，商住房產權到期後須主動申請續期，且有可能被駁回。北京市不動產法研究會副會長尹飛在媒體采訪中說，由於“商住房”本身並非住宅性質，按照物權法相關規定，住宅性質的住房土地在70年產權到期後自動續期，而商業供地或工業用地不僅土地使用期只有40年或50年，而且到期後需要主動申請續期，續期也有可能被駁回。如果沒有主動續期或申請續期被駁回，不僅土地產權要被國家收回，連房子也可能會被國家無償收回。

針對商住房的這組重拳，對於購買商住房的投機客們來說無疑是一大打擊。

“買房是投資，貶值多少要看買入的位置，但是商住房的調控如果一直嚴格，那麽貶值幅度肯定不小。”張大偉對南方周末記者說。

毅行出哲學：終點

1 : GS(14)@2012-03-31 17:53:58

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16204778

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真愛不是終點 鄭梓靈

1 : GS(14)@2013-07-17 01:02:03

http://www.skypost.com.hk/column ... %82%E9%BB%9E/101685
最近看了一本書《謝謝你，從阿茲海默的世界回來》，寫的是一對日本老夫婦面對疾病相濡以沫的故事。故事由妻子執筆，身體一向健壯的老先生，本是診所醫生，80多歲仍在看診，老太太一直兼任診所護士，三個兒女孝順且有成就，日子本過得自在愜意。然而老先生患上阿茲海默症，不但生活瑣事無法自理，脾氣也變得暴躁乖僻，妻子選擇了默默忍受，百般遷就呵護。一天，老先生竟然好轉過來，這難道是愛的奇蹟？
他們深切感覺到，只是一起坐在陽台靜看富士山的景色，就是幸福了。
我們常常說要找尋真愛，其實即使找到了，真愛的人也不一定是陪你走到最後那一位。誰能預計到了垂暮之年，二人才會遇到生命中最大的挑戰？
愛情夠真，不代表就不會枯竭。真愛找到之後，並不就是王子公主般幸福快樂地生活下去，而是經營、經營、再經營。
真愛不是終點，反而是開始，也是拾獲與感受一切美好小片段的漫長過程。

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鯊魚圍住小艇係咁兜澳父子最終點甩身？

1 : GS(14)@2017-05-06 11:38:33

澳洲西部一對父子，早前坐船出海釣魚，未料卻遇上一條5米長的大白鯊。大白鯊圍著他們乘坐的船游動，父親坦言被嚇到顫抖，「我抖得很厲害，我甚至無法穩定拿著相機」。哈德森（Craig Hudson）與10歲兒子在海中垂釣時，發現一條比他們乘坐的16呎船隻更大的大白鯊在船附近游動，從他拍攝的短片可以聽到他喊：「我正在顫抖，那東西很巨大，它可能比這隻船更大……（它）現在游近了些，我抖得很厲害，無法穩定拿著相機。」哈德森立即剪掉所有魚線，又叫兒子坐好，他坦言當時想「有咁快走咁快」，但又想拍片，因為這種機會「一生可能只有一次」。他最終拍片後迅速離開，而當時大白鯊已游至船的底下。西澳洲常有大白鯊出現，更曾發生鯊魚咬死人事件，上月一名17歲女子滑浪時，遭鯊魚咬斷腳後傷重死亡。英國《每日鏡報》




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170506/20012752

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民陣申公民廣場做遊行終點被拒

1 : GS(14)@2017-06-18 21:48:44

【本報訊】主辦7.1遊行的民陣上月被康文署拒絕其申請用維園6個足球場作遊行起點，日前再被行政署拒絕其申請開放公民廣場為遊行終點。團體斥決定反映港府無視民意，亦預視下屆政府無力擺脫西環勢力。


斥港府不聽民意

行政署日前回覆民陣，指因保安理由，政總東翼前空地即公民廣場仍須暫停開放，故拒絕其申請於7月1日使用上址舉行集會。署方補充民陣可使用一直被劃為公眾活動區的添美道行人路，舉行集會及遞交請願信，而毋須事先獲行政署批准，但強調請願人士必須遵守《公安條例》相關集會或遊行規定。民陣昨用「奠」字道具悼念公民廣場已死，象徵大家毋須再對公民廣場開放抱任何期望。召集人區諾軒表示，7.1會以添美道為終點，目前正向警方申請不反對通知書，但添美道過往只要遊行人數稍多，人潮便湧出馬路，而公民廣場是市民最直接向政府表達訴求之地，體現政府「門常開」，但拒絕開放之舉更顯示港府不聽民意。他補充，候任特首林鄭月娥曾公開稱考慮重開公民廣場，但7.1是她的履新日卻仍未成事，可以預視林鄭背後受西環勢力所掣肘。他續指，新政府內部仍有大量梁粉如陳茂波等人，又有基本法委員會委員饒戈平的人大釋法要常態化之論，「我諗新一屆政府要證明自己點樣唔係西環治港」。他呼籲市民參與7.1遊行，表明西環集團應滾出香港的意願，同時促請林鄭未來重開公民廣場。■記者袁楚雙2017果籽繼續認真知味。識買惜用。行以求知。好事多為。重修舊好。緊貼果籽報道，即like：http://fb.me/AS.AppleDaily




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170617/20058878

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終點是進步 陳豪 2017-10-20

1 : GS(14)@2017-10-23 03:47:12

https://www.am730.com.hk/news/%E ... %b3%e8%b1%aa-100220
陳豪(阿Mo)，是鎮台「師奶殺手」之一，演過不少深入民心的角色，縱也有反應不似預期的負評劇集，總不能否定他是演得之人。入行23年，從起初抱是是但但的心態，到用心鑽研演技，阿Mo形容自己是極端的人，一旦決定要做，便全情投入，無論演戲、操肌健身或做個Family man亦如是。4年前封盤做人夫的阿Mo，在生育率持續低企的世代，反其道而行，問他緣由，一句「是愛情嘛！」伴隨冧爆微笑，三年抱三，無得輸；談到教養子女之道，技法一生學不完，唯要抓緊心法，「我倆深信兒女是我們生，但不屬於我們，每個子女都是獨立個體。」為人父母，最重要是讓子女學習自決和承擔責任。
文：許惠敏
圖：陳奕釗



技癢演反派
很多人認識陳豪，始於TVB劇集，縱然他是憑《洛神》演反派曹丕而廣獲認同，回看17年作為當家小生之路，阿Mo多演正派角色；近年，只有《天與地》和《心戰》的角色較偏鋒深沉，自言技癢已久的阿Mo，終於等到在《使徒行者2》再演大反派，一心想著要剷青紋身為觀眾送上最激的陳豪，誰知編導們直指「古惑仔式」的黑幫大佬已經過時，今時今日的社團話事人，外表都像西裝骨骨的生意人，「起初是有點失望，做斯文人看似沒太大難度。」不過，仔細解構角色之後，發現魏德信(Victor)的角色立體，實是演技大挑戰，「他有海軍陸戰隊背景，本應是嚴守軍紀，做黑社會老大卻是隨己意行事，殺人不眨眼，但對著自己深愛的女人，又很羅曼蒂克，簡單中見複雜，不容易拿捏。」在揣摩角色方面，感情戲是手到拿來，最難處理是在溫文儒雅的包裝下，流露狠毒冷血的一面，「今次看了不少CEO的訪問，從海軍陸戰隊格鬥短片，研究他們的神情表現，因為只能靠眼神或細微動作，展現出奇不意的殺氣，同時帶出詭秘感。」談到最深刻的場口，阿Mo首推一場「秒殺」戲，「就是以一支槍在一秒內殺死10-12個人，導演用了慢鏡頭，感覺像Mark哥那樣，很有電影感。」
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是但演 搵快錢
劇集開播以來，城中熱話，除了誰是卧底與黑警之外，便是陳豪角色的「大叔頭」髮型，阿Mo直認敗筆，唯有懇請觀眾原諒，語帶無奈，仍不失幽默。這次髮型惹的禍，或多或少影響觀眾對角色的評價，令再奪視帝之路遇阻滯，問他可感失望？「一直知道名利容易令人沖昏頭腦，真的對獎項看得很淡，娛樂圈向來是『偏門』行業，努力與收成不一定成正比，食得鹹魚抵得渴，只能盡量去做，千萬別忘記，付出必有回報，這不一定是事業成就或金錢，可能會提升你的能力，總要謹記進步才是終點。」阿Mo語重心長，只因經歷讓人成長。早在1994年，他已憑首齣電影《晚九朝五》的大膽演出嶄露頭角，模特兒出身，不愁沒機會，瞬間名利雙收，他坦言，「當時根本不想做演員，有戲就接，演出是是但但，不演也沒所謂，只想搵錢。」那些年爛玩爛蒲的舊事，已不算甚麼秘密，曾經迷失於名利世界，錯失很多機會，由主角淪為不起眼的大配角，終醒悟世界沒奉旨，少年得志，沒保證永隸屬人生勝利組，「人生有很多事情都要逐少逐少儲回來，最緊要有耐性，咬緊牙關自我裝備，別要失去自信。」在影圈深沉6年後，阿Mo簽約TVB重新開始，演藝事業才穩步上揚，直闖視帝之路。



將戲滲出來
當年從大銀幕跳進公仔箱，是截然不同的演戲經驗，阿Mo感受尤深，「電影主要是靠導演，能夠將普通演員變成優質演員，帶來更力的影響力。」當年初拍電影便擔正，全賴導演將他無戲變有戲，電視劇則剛好相反，「拍劇通常時間較長，同時應付很多鏡頭，很靠演員本身的拿捏，要時刻提緊角色的性格與轉變，否則便將自己的優點和缺點全暴露！」換言之，決心留在演藝圈的阿Mo，幾乎是從零開始，「我是很極端的人，沒有中間線，決定要做一件事，便會all the way 投入，不容許隨便停下來，盡力花時間、精神去研究，追求箇中知識的精髓，否則就不做。」從是但演變為認真鑽研演技，推動力源於他發現戲劇的力量，從此愛上演戲，「人生與演戲分不開，戲劇不純是提供娛樂，更要勾起觀眾喜怒哀樂的情緒，所以，我常說演戲不單是背對白，更不用出盡力去演，只要能融入角色，戲自然會慢慢滲出來，我希望能成為一面鏡，讓觀眾從我的演出，映照自己的人生，感到入肉有共鳴。」查實，上一齣由阿Mo擔正的電影，已是3年前的小品《點對點》，他的表現絕對亮眼，問到可有計劃重返影圈「坦白說，已做了電視多年，也想有些新嘗試，看看自己在大銀幕的演出，但始終要視乎機遇。」在娛樂圈打滾打年，阿Mo已學懂隨遇而安。
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學習做父母
從演戲談到人生，不得不提陳豪的幸福家庭。2013年與陳茵媺結婚，在人人視生兒育女為負擔的年代，兩人誕下兩子一女，「是愛情嘛！」臉上掛著甜到漏的笑容的阿Mo，自言家庭觀念甚重，早已期待結婚生仔，只是待Miss Right 出現，「在工作、財務、人生最穩定的時候，才有小朋友，是上天給我的最佳的時機。」結婚4年，談到相處之道，阿Mo提起愛妻，露出冧爆笑容，「我跟她是Prefect match，雖難免有意見不合，但未試過大吵，若對管教孩子的方式，各有看法，我們會停一停，待冷靜下來才繼續討論，尋求解決方法。」為人父母，是一門終身學習的高深學問，對教養孩子，夫婦已有共識，「我倆深信兒女是我們生，但不屬於我們，每個子女都是獨立個體，我們的責任是照顧和扶助他們成長，讓他們學習自決和承擔責任。」大原則屬心法，自問仍是初哥的阿Mo，從長子到幼女，不斷練習技法，「開始估到孩子的想法，他們會扭計、試底線，明白父母要給予清晰指令，讓孩子知道後果，絕不能對孩子說謊，隨著小朋友年紀不同，還要學習新事物，才可以有話題溝通。」今年9月，阿Mo的長子開始上學，可擔心自己成為怪獸家長？他不諱言，「香港教育環境的競爭性較大，若周圍都是怪獸家長，即使你不想，但為孩子選學校要應付面試，有些東西必須要知，這是事實。」不過，阿Mo不忘補充，「首要是讓孩子開心學習，他們有興趣才會繼續追求知識，但最緊要是心智健康、思想成熟、視野廣闊、有開放的態度，做一個好人。」



以健身為生活模式
阿Mo的瞓身，也包括為演戲而操肌，年初他為台慶劇《跨世代》的拳手角色，在短短兩個月內，練出六嚿腹肌43吋胸，極為吸睛，他自言向來都有操練，只是錯用方法，「全靠認識張繼聰，才知健身的正確方法，當中有很多專業學問去鑽研。」他直言，起初必定辛苦，須靠毅力和很強的自律性，「我是刻苦耐勞的人，當清晰知道要怎樣做便會去做。」話雖如此，藝人生活忙錄，拍劇往往是日以繼夜，阿Mo還要照顧家庭，如何堅持？「人人都忙錄，24小時全看你如何分配，我們總有時間做自己喜歡的事，我喜歡健身，便會自願調節Life style，目前飲食習慣是少糖少鹽少油，每餐計卡路里，以及蛋白質、碳水化合物、脂肪等比例，配合適當運動量。」以健身為生活模式，是阿Mo練得Fit 爆身形的心得。

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