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老謀深算的沙國石油部長納米 他捍衛王室財富 發狠啟動低油價大戰

2015-01-19 TWM  
 

 

撰文‧乾隆來

高齡八十歲,已經擔任沙烏地阿拉伯石油部長長達二十年的納米(Ali Al-Naimi),是全世界最具權勢的石油大亨。由於他的決策,讓國際油價在半年之內腰斬,把每個月數百億美元的巨額利益從產油的波斯灣,歸還給中國與歐洲的石油消費者;更造成俄羅斯盧布貶值一半、委內瑞拉經濟搖搖欲墜,全球股市更因為油價的波動而劇烈震盪。

一出手就撼動全球

動向迂迴 跌破分析師眼鏡如今,全世界的金融市場都仰望著納米,他在二○一四年下半年所展現的力量,實際上已經遠遠超過美國聯準會前主席柏南克(Ben Bernanke)或是現任主席葉倫(Janet Yellen),超過德國總理梅克爾(Angela Merkel),連中國國家主席習近平、俄羅斯總統普丁(Vladimir Putin),都急著探詢納米的意旨,研擬油價下跌所造成的金融與政治大地震。

但是納米老神在在,窩在他的辦公室內,非必要絕對不見客。因為,他的決策已經做了,市場也已經反映,他撼動了全世界所有人的荷包,甚至有人要因此喪失政權,這些卻都不在他的算計之內。

他要讓油價下跌,跌到把競爭者趕出市場為止,這是沙烏地的利益;納米,只是為了沙烏地著想而已。

當大家等著納米的新聖旨,他擔任董事長的沙烏地國營石油公司(Aramco)在一月六日宣布,將會調高對亞洲客戶的供油價格,但是同步調低對歐洲客戶的供油價格。

Aramco對西歐與北歐客戶的二月供油價格,再度調降每桶一.五美元,創下二○○九年(金融海嘯後)的新低;但是對於占公司出口一半的亞洲客戶,原本每桶兩美元的折扣減少到一.四美元,實質調高了對亞洲客戶的售油價格。

納米的聖旨一出,全球的石油分析師又引起一陣騷動,報告意見分歧,摸不清楚納米以及石油王國最新的「歐洲降、亞洲漲」的油價策略,是否意味著殺價策略已經開始轉向。

就在大家還在捉瞎當口,國際油價再度下跌,由於納米調降歐洲客戶售價後,北海布蘭特原油與沙烏地原油的合約價差拉高到四.六五美元,因此造成北海布蘭特原油價格重挫,在一月九日跌破每桶五十美元的大關,當日震盪幅度超過三%,原本快速反彈的美國股市,也受牽累大跌一%。

一肩扛起掌櫃重擔

精密算計 要鞏固龍頭地位八十歲的納米,其實有個老驥伏櫪的辛酸。沙烏地阿拉伯的國王阿布都拉(Abdullah bin Abdulaziz),今年已經高齡九十歲,身體狀況江河日下,去年十二月三十一日的除夕夜,還因為呼吸困難被緊急送醫。

沙烏地皇室的繼承,原則上採取兄終弟及,阿布都拉是在○五年以高齡八十歲坐上皇座;先前的法赫德(Fahd)國王從一九八二年一直做到二○○五年,與納米並肩作戰數十年,兩人共同經歷無數次的石油震盪,緊緊維繫著沙烏地石油帝國的光榮。阿布都拉顯然已經無法長久在位,排名第一順位的沙門親王也已經高齡七十八歲,而且還有早發性癡呆的疾病。

一九三二年阿齊茲國王建立沙烏地阿拉伯王國,根據《國家基本法》的規定,沙烏地阿拉伯是由阿齊茲國王後代子孫所統治的君主制國家。關鍵是阿齊茲國王與嬪妃們總共生了四十五個兒子,阿齊茲國王出生在一八七六年,他早在一九五二年過世,因此即使是最年輕的兒子也有七十歲了,整個衰老的沙烏地王室如何能夠千百年代代傳承,最重要的石油資產如何發揮永遠的影響力,艱鉅的任務就落在納米一人的肩上。

更重要的是,沙烏地阿拉伯是回教大國,人口數高達兩千七百萬人,而且與絕大多數的石油輸出國一樣,必須高度仰賴石油的收入。

沙烏地的優勢是幾乎取之不盡的石油蘊藏,高達七千四百億桶的蘊藏,可以確保未來兩百年都能穩居產油國的龍頭;但兩千七百萬人民食指浩繁,開銷極大,根據沙烏地今年的財政預算,在每桶七十五美元的油價收入下,國家的財政赤字已經高達國內生產毛額(GDP)的九%,美林證券分析師沙里巴估算,如果全年平均油價跌至每桶五十美元,沙烏地的赤字占GDP比重將暴增至二○%。

同樣作為石油大國,俄羅斯因為油價大跌而發生盧布貶值一半、金融體系近乎崩潰的危機,在沙烏地並非全然免疫。

一九九八年石油價格暴跌,一度跌破每桶十美元時,沙烏地政府也同樣面臨赤字不斷飆升,債務最高突破GDP一○○%的危機;過去十年油價持續維持在高檔,讓沙烏地的國家財政快速改善,目前已經成為零負債的國家。

一場慘烈的零和戰爭

耐心等待 非得撂倒競爭者如今,全世界所有重要的人都在追著納米,但是他老人家依舊文風不動,甚至在石油輸出國組織(OPEC)會議後也拒絕接受訪問。

倫敦《金融時報》報導,納米在會議中陳述:「我們根本不在意國際油價跌到每桶二十、四十美元,或者五十、六十美元。」「我們的策略不是為了眼前,而是未來國際原油市場的供需,我們看得很長!」納米認為,即使油價下跌了,俄羅斯也不會減產,OPEC必須維持市場占有率,堅持不減產,一直到競爭者退出市場為止。

一五年的油價戰爭,是八十高齡的納米部長人生最重要的一戰,他必須為王室與沙烏地近三千萬人民的永續鋪墊康莊大道,他必須確保沙烏地阿拉伯未來十年、二十年,乃至他身後,都能夠繼續坐莊領導產油國。

他既要迫使美國頁岩油業者退出市場,又要與美國總統歐巴馬(Barack Obama)聯手打倒胡亂開採石油的普丁政權;還要讓巴西放棄深海鑽探,讓西非沒錢開採,讓已經簽約的北極海油田胎死腹中。

納米從一九九五年接任沙烏地石油部長已經二十年,如果回溯到一九八五年他出任國營石油公司Aramco總裁,他已經主導沙烏地的石油產銷長達三十年,是實至名歸全球石油業的沙皇。

納米與他的波斯灣同盟國如今有充沛的資金、零負債的財政,以及相對極低的開採成本;只要沒有意外(例如戰爭),他們矢志繼續壓低油價兩三年,直到把競爭者擠出市場為止。

(本文作者為紐約大學金融碩士,曾任金控公司副總經理)納米(Ali al-Naimi)

出生:1935年

現職:沙烏地阿拉伯石油部長經歷:沙烏地阿拉伯石油公司執行長學歷:史丹佛大學地質碩士、

賓州理海大學地質系

一夫當關 低油價能撐多久?

──納米近期對OPEC產油政策的發言2014.11.12 與墨西哥探討天然氣議題,宣布阿拉伯將會加倍量產天然氣2014.11.27石油輸出國組織(OPEC)會議結束後,確定不減產,被視為對抗美國頁岩油公司2014.12.18對國家通訊社說低油價只是暫時性的,OPEC國家不應偷偷減產以提升價格,否則將會失去OPEC的市占率2014.12.21認為應該讓最具效率的產油區產油,持續堅持沙國不會減產2014.12.22接受《中東經濟調查》雜誌採訪表示,不管石油的價格降得多低,一桶20美元、40美元,OPEC都不會減產

整理:吳沛璇

負債歸零 有本錢打持久戰──沙烏地阿拉伯政府負債占GDP比重1998年油價暴跌,一度跌破每桶10美元,沙國政府債務占GDP比重向上突破100% 近10年來的高油價,讓沙烏地阿拉伯的國家財政快速改善,達到零負債,也蓄積了後續打價格戰的雄厚本錢

 
老謀 謀深 深算 算的 的沙 國石 部長 納米 捍衛 王室 財富 發狠 啟動 油價 大戰
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IBM宣布造出世界首個人造納米隨機相變神經元

據外媒報道,IBM蘇黎世研究中心宣布,他們制造出世界上首個人造納米尺度隨機相變神經元,可實現高速無監督學習。目前,IBM已經構建了由500個該神經元組成的陣列,並讓該陣列以模擬人類大腦的工作方式進行信號處理。

該技術突破具有重要意義,首先,隨機性意味著在相同的輸入信號下,多個相變神經元的輸出會有所不同。此外,由於其尺寸最小能到納米量級,因而信號傳輸速度極快,同時功耗較低,這就使得隨機相變神經元具有生物神經元的特性。

據介紹,IBM相變神經元的整個架構包括輸入端、神經薄膜、信號發生器和輸出端,其中輸入端類似生物神經元的樹突,神經薄膜類似生物神經元的雙分子層,信號發生器類似生物神經元的神經細胞主體,輸出端類似生物神經元的軸突。而神經薄膜是整個神經元產生作用的關鍵物質,它類似生物神經細胞中的液態薄膜,當能量吸收到一定程度時就會產生信號並向外發射。這些信號經過輸出端(軸突)傳導,然後被其他神經元接收,以此循環形成信息處理過程。

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從化妝品到抗腫瘤藥 揭秘 “納米王子”富勒烯

富勒烯是1985年天文學家在研究宇宙星雲的構成時意外發現的。當科學家在實驗室模擬了宇宙星雲的高真空、高能量環境,利用高能量激光濺射放置在真空室環境中的石墨時,意外發現了一種具有超穩定結構的類似足球形的全碳分子,由五元環與六元環組成——這種材料就是後來被稱為“納米王子”的富勒烯。

1996年,發現富勒烯的三位科學家Smalley、Kurl和Kroto榮獲諾貝爾化學獎。自被發現以來,富勒烯一直在納米科學界廣受關註,尤其是因為其穩定的結構和獨特的物理化學特性在多個領域具有廣泛的應用,比如潤滑油添加劑、太陽能電池、磁共振造影劑等,甚至在生物工程基因運載體、軍用激光防護鏡等方面也有用武之地。

生物領域應用

由於富勒烯有獨特的電子特性,可以高效率淬滅自由基,比維生素抗自由基能力高出成百上千倍,堪稱自由基海綿,這為富勒烯抗氧化產品提供了思路。

近年來,富勒烯作為一種極強的抗氧化物在皮膚抗氧化衰老、促進毛囊生長等領域的應用備受關註。在日本,人們利用富勒烯能消除自由基的功效制備化妝品,甚至有人將其做成富勒烯水,當成保健品來喝。

在上周舉行的南京新材料技術峰會上,中科院化學所的王春儒研究員向《第一財經日報》記者透露,他的團隊正在開發金屬富勒烯抗腫瘤藥物,已經開始準備材料申請臨床試驗,這種抗腫瘤藥物有望在未來幾年上市。此前,富勒烯已經被證明在延長小鼠壽命、攻擊惡性腫瘤附近血管內皮細胞等方面具有作用。不過,王春儒表示,由於研究金屬富勒烯的門檻較高,量產較難,因此市場化仍然面臨瓶頸。

王春儒團隊曾在實驗室里做過富勒烯與生物細胞相互作用的實驗,發現加入水溶性富勒烯的細胞顯示出更強的生物活性。另一位高能所的研究員趙宇亮也曾試圖利用金屬富勒烯治療癌癥,他將極微量的富勒烯註入患有癌癥的小鼠體內,結果發現富勒烯能將小鼠的腫瘤細胞殺死,而對正常細胞沒有毒害作用。

“這也間接證明了富勒烯在生物毒性、生物安全方面是很友好的材料。”王春儒對《第一財經日報》記者表示,“過去十幾年,富勒烯的主要應用就是在生物醫藥化妝品領域,目前全球十幾個品牌的化妝品都含有富勒烯成分。放眼未來,富勒烯抗腫瘤藥物潛力無限。”

根據國家納米科學中心的官方網站,在一篇《高效低毒抗腫瘤納米藥物的研制及其作用機制的研究》文章中具體解釋了富勒烯衍生物抗腫瘤作用及其機制。文章指出:“不同修飾的富勒烯衍生物可抑制腫瘤新生血管的生成、降低胞內氧化自由基水平、增強機體的抗氧化能力和免疫能力,具有高效低毒的特點。基質金屬蛋白酶在腫瘤轉移和血管生成中發揮重要作用,富勒烯可在溶液中形成團簇,選擇性地與基質金屬蛋白酶(MMP-9)的疏水區域通過氫鍵和疏水作用形成特異性結合。這些工作進一步闡明富勒烯衍生物作為一類新型抗腫瘤納米材料,在生物醫學領域具有廣闊的應用前景,並為腫瘤治療提供了基礎數據,拓寬了研究思路。”

制備瓶頸

“未來在相當長的一段時間內,對金屬富勒烯的研究將是我們課題組的主流研究方向。”王春儒對記者表示,“其中一個方向是將金屬富勒烯的應用做起來,尤其是富勒烯和金屬富勒烯的產業化。在國內,我們已經聯合一些公司開始推進噸級富勒烯和公斤級金屬富勒烯的生產。同時,也在聯合開發基於富勒烯的化妝品、工業潤滑油、有機太陽能電池等。”

金屬內嵌富勒烯具有許多空心富勒烯所沒有的特殊性質。將順磁性金屬離子嵌入到富勒烯的碳籠後,既不會影響金屬離子的電磁特性,同時又可以將重金屬離子很好地包裹在碳籠當中從而避免對人體的傷害。例如含有金屬Gd的金屬富勒烯可以作為高效低毒磁共振成像造影劑,並用於腫瘤的早期診斷。這種造影劑極有可能取代目前商業化的產品,成為下一代臨床應用的磁共振造影劑。

王春儒談到的另一個發展方向,是金屬富勒烯的基礎研究方面。他表示非常感興趣去發現一些新奇結構的富勒烯並研究其應用。他說:“目前,金屬富勒烯的實際應用還受到一些限制,主要受制於金屬富勒烯制備的瓶頸急需突破。現在,金屬富勒烯的產量還停留在克量級。這主要是因為金屬富勒烯的合成機理還沒有完全明確,現有合成條件需要在四五千攝氏度的高溫,由碳原子組成的分子碎片通過自組裝完成並在此過程中將金屬離子包入籠內,而在這種條件下外在的人為調控基本是不可能的,這就給金屬富勒烯的大規模生產提出了很大挑戰。”

不過鑒於富勒烯在自由基捕捉、光吸收、超導、完美結構、DNA親和、電子受體、高效吸附和內嵌分子等多方面的優點,應用前景非常廣泛。

富勒烯和金屬富勒烯的主要應用領域還包括量子計算機、生物傳感器、激光防護、國防、譜學研究、光電器件等。當然也有持懷疑態度的人士,認為目前富勒烯的應用都只是基於猜想和假設,並沒有充分的科學證據。

同一天參加南京新材料技術峰會的中易碳素創始人CEO李平對《第一財經日報》記者表示:“自由基那套說法似是而非,從原理到機制都很難讓人信服,連自圓其說都算不上。富勒烯作添加成分的化妝品究竟有多大的效果,也很難用科學實驗來證明。所以應用也最多是個概念。” 根據新材料在線引用的數據,關於富勒烯在清除自由基方面的功效目前已有近3萬篇論文被發表,近3000個專利獲得認可。

化妝品 化妝 抗腫瘤 揭秘 納米 王子 富勒
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癌癥早期預警不是夢!中國科研人員制備出新型納米藥物載體

13日從合肥工業大學獲悉,該校科研人員制備出了一系列多功能“診療一體化”高分子納米藥物載體,使得癌癥的早期預警和幹預治療成為可能。據中新社報道,相關研究成果已分別刊載在國際著名期刊《診斷治療學》和《大分子》。

據介紹,確保藥物分子能夠順利穿透腫瘤細胞細胞膜進入細胞核,是利用高分子納米藥物體系實施腫瘤治療的關鍵。但由於細胞膜的生物屏障作用,很多高分子物質難以進入細胞內,從而極大地限制高分子作為藥物載體在臨床治療上的應用。目前有效介導載體高效進入細胞的“細胞穿膜肽”,雖然可以實現對細胞膜的有效穿透,但由於其結構固定,進一步功能化修飾困難較大。

為解決這一難題,合肥工業大學化學與化工學院科研團隊,通過人工合成的高分子材料模擬細胞穿膜肽的功能,有效實現了納米載體對細胞膜的快速、高效的穿透。

細胞水平實驗結果證實,這一新型納米載體在20分鐘內即可順利跨膜,穿透速度比常規無規高分子鏈提高近十倍。

同時,該團隊還將染料分子與抗癌藥物包裹在納米載體內部,設計並制備了一系列多功能的能同時有效負載藥物和造影劑的具有“診療一體化”功能的納米載體。

“目前廣泛采用的熒光手段無法精確反映腫瘤的位置、範圍和細胞繁殖情況,對腫瘤發展情況判定不夠準確。而通過這一新型體系攜載造影劑,通過光聲成像可以精確觀察腫瘤部位,甚至腫瘤毛細血管的擴張,從而更加精準地判定腫瘤生長情況,並提前做出預警。”團隊負責人殷俊副教授介紹說。

在此基礎上,該研究在實現高精度成像診斷的同時,實現了癌細胞內環境觸發下的藥物程序控釋釋放,使得癌癥的早期預警和幹預治療成為可能。

癌癥 早期 預警 不是 中國 科研 人員 制備 出新 納米 藥物 載體
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捷克研制出新型納米電池 已開始試生產

捷克研究人員利用納米技術研制出一種新型電池,具有體積更小、效能更高、安全性更高等特點,將主要用於汽車行業及太陽能發電儲存。

據新華社報道,納米技術將增大電池電極的表面積,使它們像海綿一樣,在充電過程中吸收更多的能量,最終增強電池的能量存儲能力。

負責研制新型納米電池的捷克HE3DA公司科學家普羅哈斯卡在位於布拉格的實驗室介紹說,與普通電池相比,這種電池體積更小、效能更高、供電時間更長、價格更低廉、重量更輕而且安全性能更高。新型納米電池目前已經在布拉格實驗室試生產,並將很快在卡爾維納落成的新工廠投產,新工廠有5條生產線。

普羅哈斯卡指出,新型納米電池將主要用於汽車行業及太陽能發電儲存。目前,世界各國環保壓力越來越大,將越來越重視電動車的推廣使用,電動車電池的需求也會越來越大,因此新型納米電池的應用發展前景巨大。

捷克 研制 出新 納米 電池 開始 試生產
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有樓萬事joke(四):納米之都


呢集算係搞笑版《星期X檔案》:CCTVB唔講唔知,原來我城人均居住面積150呎,劏房戶人均48呎,而俾「真・港豬」住的豬欄就有50至80呎!
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有樓 萬事 joke 納米 之都
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對抗納米樓靠石膏板間房玩懸浮提升空間感

2017-06-01  NM

近年發展商不斷推出俗稱劏房盤的納米單位,吸引一眾心急上車的年輕人,發展商賺盡之外,連帶裝修相關行業商機處處。三十一歲的劉志衡(Penny),家族經營裝修行業多年,坦言「由細到大好憎呢行」,但因近年劏房盤湧現,令他對設計產生興趣,在五年前更決定自立門戶,成立PL Interior Design,專幫一眾年輕人設計細單位。Penny的公司至今已接獲三十多單生意,最擅長是用多種方法,解決劏房盤各種問題。但他就指,近年建築工人薪金颷升,加上遇到不少麻煩客人,都對他的生意構成壓力,他又如何拆解?

Penny接受訪問後,立即帶記者到完工的單位訪問。其中一間「成名作」,就是位於荃灣中心、實用面積三百七十七呎的單位,由一對母子居住。兒子Elvan就指:「一入到嚟已經好殘舊,畢竟呢度都好多年。」最後用了二十多萬,將客廳打造成連酒吧的空間:「我自己同媽咪嘅朋友,都覺得好似酒店式。我有時都會請朋友上嚟飲酒,播放啲音樂,真係已經好似酒吧一樣。」記者見單位以白灰色為主調,牆身用上各種花紋。特別之處莫過於客廳裝上大型酒櫃及吧枱,而吧枱內原來是用來放鞋,一物二用。Elvan更笑指日後結婚,都會搵Penny設計家居。近年二手樓市冰封,新樓的裝修成為各設計公司的主要「戰場」,一眾設計師都要想盡辦法搶佔年輕客人市場。Penny本身家中從事裝修行業,中學畢業後就跟隨父親到工場。他坦言一開始「覺得工場好污糟,成日都想離開呢行,一開始完全無好感。」但他愈做愈感興趣,加上身邊不少朋友都開始成家立室,不少都搬進劏房盤找他裝修,於是他五年前決定修讀設計課程,再自立門戶:「嗰時老豆無咗我幫手都有啲失望,但係佢做熟客多,年紀都有番咁上下,我自己就想做年輕客人多啲。」

開店即遇麻煩客

由於Penny多年來都是在工地埋頭苦幹,當獨立出來面對客人,少不免經常「撞板」。他指公司創辦不久就遇上麻煩客人:「成個工程一路都無問題,但去到臨完工,收尾數時,佢會提出好多普通客人唔會要求嘅問題,例如磚與磚之間嗰條縫嘅顏色,唔係百分百佢所想,唔想俾剩餘費用。之後我同爹哋傾,佢就話個客同你講咁多嘢,都係想你俾優惠。」他心灰道:「你對人好,都唔係個個客可行……」

兩招吸劏房盤客

Penny續指,為了吸納更多年輕客人,除了在Facebook宣傳之外,更與賣樓app合作,希望「買樓裝修」一條龍。現時公司有一半生意都是四百呎以下的單位,由於年輕人購買劏房盤比例愈來愈多,他表示:「好多二百至三百呎嘅單位,屋主都想好似住喺四、五百呎單位一樣。」他經驗所得,有兩招在他設計中經常使用。

招數一:石膏板砌臨時房

近年石膏板被視為建築業界「恩物」,因為裝嵌較傳統磚牆容易,加上厚度較薄、可隔音、防火,施工期較短,適合用在劏房盤中間房,Penny表示:「有啲客住兩年就走,可以用嚟間房,因為佢唔似傳統磚牆要做批盪,泥水係要用時間乾,一個單位去計,砌磚連人工大約一至兩萬,石膏板就可以平一半或以上。」他表示,現時大部分細單位都用上石膏板,而這材料可自行剪裁合適的大小:「依家假天花都會用到,當然無磚咁耐用。」

招數二:玩懸浮加空間感

傳統櫃枱都是以座地為主,Penny稱沒有變化之餘,放在細單位上更見侷促,所以近年就興起懸浮設計:「由地下度上嚟,六至八吋左右,令到整體空間感擴闊,喺櫃底就會安裝LED燈。」而有新興的床亦用上懸浮技術:「承托係可以嘅,視乎自己的體重,張床雖然係懸浮,但佢都有承托腳架。」

不斷加薪留員工

二十六歲就開設自己的公司,難免被一眾前輩級工人看低,他就指創業初期聽過不少冷言冷語:「比起老師傅,我真係算一個初哥,佢哋經驗豐富,我不時都會到單位監工,我就試過提吓啲師傅點做,佢就話呢啲嘢我梗係知,唔使你去提!甚至臨施工時話唔做,我都試過。」他就「點都要忍」:「當同佢哋關係打得好嘅時候,所有問題都能夠解決。」Penny的設計公司雖然已上了軌道,但仍要面對員工問題,因近年建造業界不斷加薪,自己都要用各種方法留住員工:「成日都要花心思去了解佢哋情況,或者多啲同佢哋聚會,留住佢哋嘅心,希望佢哋唔好轉工,因為出面都俾好高人工,起碼成二千蚊一日,令我哋做小生意嘅都非常困難。」Penny打算在今年內結婚,雖然工作期間經常接觸劏房盤,但他直言沒有買該類單位打算:「唔會考慮啦""我想組織一個家庭,可能有兩三個小朋友,我驚唔夠住。」

創業錦囊設計公司易賺錢?

做了十多年裝修的Penny就指,現時行內缺乏新人,導致人工不斷上升:「即使乜都唔識,新人入行已經有六、七百蚊一日,做到半年左右就會加人工,一加都係加五十蚊左右,如果醒目嘅話五年就做到判頭。」現時裝修及設計公司如雨後春筍,加上不少公司只以網店發展,令競爭更加激烈:「如果出嚟做判頭,生意就逐單計,一單小工程幾千至一萬不等,但最主要都係要打好關係,同埋手工及售後服務係非常重要。」至於有不少設計師獨立出來開公司,他就指與三行出身各有利弊:「設計師畫圖、對客經驗就會多啲,但喺報價方面,就要好小心,如果三行出身嘅話,呢方面問題會少啲。」

開業資料(5/2012)

租金:$120,000裝修設計:$80,000雜費:$50,000工具及材料:$100,000總計:$350,000(二按一上)

營業資料(4/2017*)

營業額:$375,000人工#:$150,000工程用料:$40,000訂造傢俬:$100,000雜費:$5,000盈利:$80,000*工程以每單計算,此為按月比例#七名散工

撰文:梁延宇攝影:梁正平ed_bn@nextdigital.com.hk

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回歸成就:發水樓及納米樓(2017/7/13)林本利

2017-07-13  NM

香港回歸中國20年,經歷三位特首的房屋政策,樓市為市民製造財富,亦蒸發了不少財富。但整體而言,小市民始終是輸家,只肥了一小撮地產商和炒家。

九七回歸前,大量資金從內地湧入香港,炒高樓價慶回歸。最為人熟悉的是「豪宅大王」秦錦釗,以數十億元在半山掃貨,買入帝景園、陽明山莊、地利根德閣等屋苑近一百個單位。九七回歸後亞洲金融風暴爆發,加上董建華推行八萬五房屋政策,豪宅價格急插,秦錦釗負債纍纍,要賤賣豪宅。後來金管局查核秦錦釗的貸款和銀行賬目,銀行高層向廉署舉報秦錦釗詐騙,並向他的公司追討欠債,秦錦釗「豪宅大王」的神話被徹底打破,變身成為階下囚。九七回歸前,不少地產商以超高價購入政府土地,藉此托高樓價。小市民看見地價颷升,擔心日後樓價更高,恐慌性入市認購青衣、天水圍、將軍澳等地區的新盤。當然亦有買家是出於貪婪,以為可以短炒樓盤獲取豐厚利潤,料不到董建華上台後樓價急插一半,炒家輸掉全副身家。董建華為了打救地產商,除了動用公帑購入它們的股票外,還停止賣地,停建停售居屋,幫助地產商散貨。最離譜的是讓地產商以興建馬路、巴士站、環保設施、公共空間等為由,免補地價額外多建樓面,即把樓面「發水」。過去1,000呎建築面積的住宅單位,實用率有八成,甚至九成以上,實用面積超過800呎。但在董建華管治下,實用率屢創新低,一般低至六成至七成。個別新界獨立屋,建築面積2,000呎,實用率只得三、四成,可以居住的面積不足800呎,即發水一倍多,其餘是天台、露台、地庫、停車場、花園,大部分是免補地價送給地產商,地產商再以高價出售給買家。

由於「發水樓」湧現,令樓宇密度增加,影響日照和通風,產生熱島效應。到2005年曾蔭權上台後,決定收緊「發水樓」,但發水面積仍可以達到一成。之後曾蔭權又制訂法例,規管一手樓宇買賣,地產商只能以實用面積計算樓價,但露台、工作平台、冷氣機房、電梯位,甚至厚厚牆身,也可以計入實用面積內。由於二手樓宇亦改用實用面積計算樓價,之前從地產商購入「發水樓」的小業主自然蒙受巨大損失。2012年梁振英上台,推出「白居二」房策,推高二手居屋價格。以「港人港地」名義批出啟德用地,地價5,000多元一呎,售樓價則要15,000元一呎以上,為內地地產商創富。梁振英任內樓價飛升,較九七回歸時高出六成,甚至近倍。新界樓動輒萬多元一呎,市區樓要二萬元,甚至三萬元以上,完全脫離港人購買力,市民被迫認購只得百餘呎的「納米樓」,室內可用面積(扣除牆身)較車位面積還要細。在收緊按揭和連串辣招下,小市民想換樓,改善生活環境亦不容易,政策全部是方便地產商和炒家散貨。沒有人能預知樓市何時爆煲,但小市民切勿上當,誤信樓價只升不跌的言論,以超高呎價購入「納米樓」。要謹記九七回歸前後「豪宅大王」的故事,以及一旦樓市下滑,政府政策只幫高價投地的地產商,不會幫高價接收「納米樓」的小市民。

林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(www.livingword.edu.hk)

作者網誌 - lampunlee.blogspot.com

回歸 成就 發水 樓及 納米 2017 13 本利
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納米布汽車「面膜」 媲美打蠟鍍膜 每次不到40元

1 : GS(14)@2016-09-09 05:18:25

【明報專訊】很多愛車之人為了令心愛座駕長期保持亮麗,都會光顧打蠟或鍍膜服務。不過,這兩種服務頗花時間,每次動輒需要幾小時至十多小時,而且收費並不廉宜。近期,就有港商從台灣引入一種外觀有如濕紙巾的「納米鍍膜打蠟布」。只要在洗車之後,以它揩抹車身和玻璃,其防塵、防污、疏水、抗酸、抗UV和光澤效果等,就幾可媲美打蠟或鍍膜,但其售價廉宜得多,而且使用方法簡單省時,每次所費不到40元。

Glamor Design Tech Company創辦人王智遠透露,他最初是經朋友介紹,認識研發和生產MC-995「納米鍍膜打蠟布」的台灣公司,在去年5月成為其香港代理商。僅僅一年多,已在香港開拓了74個零售點,包括:27個Shell的加油站、4個ESSO的加油站、8個合作的洗車場,以及汽車精品店等。

洗車後使用 效果幾近打蠟

所謂MC,是代表Magic Clean,而995是「救救我」(國語發音)的意思。MC-995的外觀有如濕紙巾,每片底面均可使用,一片已足夠抹一架七人車。王智遠指出,MC-995的賣點是,只要在洗車之後,以它揩抹車身和玻璃,其防塵、防污、疏水、抗酸、抗UV和光澤效果等,就幾可媲美汽車打蠟和鍍膜服務。但其售價卻廉宜得多,每盒5片只賣198元,即每片還不到40元。

而每次抹勻全車,亦只需大約10分鐘。即使加上之前的洗車時間,也不超過30分鐘。由於MC-995「納米鍍膜打蠟布」適用於金屬、塑膠、玻璃、碳纖維、玻璃纖維等多種物料的表面,因此可應用於整部汽車的不同部分,包括車身、車頂、玻璃、轆軨等。

施工10分鐘 有效兩星期

至於有效期方面,王智遠表示,每次使用MC-995之後,那些防塵、防污、疏水、抗酸、抗UV和光澤效果,可以維持大約兩星期。即是說,只要每2星期洗車一次和使用一片MC-995,就可保持汽車表面在良好狀態。他和一些車主更曾經試過,最多4至5星期後,才再洗車和抹上MC-995。

因此,台灣生產商將使用MC-995比喻為替汽車「敷面膜」──只要做得比較頻密(相對打蠟和鍍膜來說),同樣可以令汽車長期保持亮麗。

王智遠指出,傳統汽車打蠟和鍍膜服務除了收費較昂貴、需時較長之外,亦需要專業人士配合特別器材施工,這乃是一大限制。但MC-995卻不同,其施工方法簡單,毋須特別器材,車主大可以隨時隨地自己動手(只要現場有水便行),為心愛座駕作護理。這特別適合一些非常愛車、平日喜歡自己洗車的車主。

至於不喜歡自己洗車的車主,可以光顧那8個和該公司合作的洗車場。這8個洗車場不但有銷售MC-995,還可以代車主施工。在MC-995的售價之外,洗車塲每次只加收30元或50元的代工費(視乎汽車大小),這已包括洗車及抹上MC-995,非常大衆化。

自2014年初推出之後,MC-995「納米鍍膜打蠟布」已在全球賣出超過18萬盒(每盒5片)。現時,MC-995已打入多個市場,除了台灣之外,還包括:香港、澳門、北京、馬來西亞、新加坡、文萊、夏威夷、日本等。

獲油站分銷 本地銷量飈

王智遠表示,MC-995在香港的銷量最初不算很多,但由6月開始出現突破,7月和8月的銷量比之前一年的銷量還要多。其中一個主因是,由6月1日開始,Shell有27個加油站成為MC-995的零售點。不過,這也是靠之前努力累積的成果。原來,在Shell決定分銷MC-995之前,該公司已向Shell提供了一批MC-995,讓它試用了大約4個月。

靠示範建立口碑

而他自從取得香港代理權之後,就不斷的為一些車主和汽車會會員做示範和拍照,然後將相片上載至MC-995的香港facebook專頁。這樣的示範,至今已做了大約300部汽車。現時,每星期仍然以10餘部汽車作示範。

「以一盒零售價不到200元的產品來說,相信很少代理商會親身做這麼多示範。我最多試過一日為7部車作示範;亦曾經有一名車主成為顧客之後,再介紹了7名朋友光顧。」王智遠說。就是透過車主的口碑以及facebook專頁來傳播,再加上些少facebook廣告,而逐漸令MC-995為本地車主所知。

明報記者 薛偉傑

攝影 鍾林枝

[行銷攻略]


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納米布 納米 汽車 面膜 媲美 打蠟 鍍膜 每次 不到 40
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納米樓及十大屋苑租值走勢

1 : GS(14)@2017-03-22 00:33:37

來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170321/19965079
納米 樓及 十大 屋苑 苑租 租值 走勢
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單身族住屋需求勁 豪華劏房搶手 租值升 納米樓跑贏十大屋苑

1 : GS(14)@2017-03-22 00:33:38

■差估署估值指,曉悅一個193呎單位租值升至10.4萬元。



【差餉估值】【本報訊】本港樓市持續上升,但差估署最新差餉重估結果顯示,不少傳統豪宅和十大私人屋苑的應課差餉租值均普遍按年下跌或未有升跌。不過,近年為上車族趨之若鶩的「納米樓」租值卻在淡市中錄得升幅,如其中恒基市區樓盤曉悅一個不足200平方呎單位,租值按年升7%,市場人士分析細價樓需求有增無減,料升勢會繼續跑贏十大屋苑。記者:鍾雅宜譚靜雯



差估署按去年10月1日租值,重估應課差餉租值。全港約321萬個物業業主,本月底至下月初將收到2017/18年度最新差餉及地租通知書。差估署指出,公私營住宅物業差餉租值平均加0.2%,不過,在私人住宅方面,實用面積752平方呎及以下的細單位租值錄得升幅達0.9%,其餘中型及逾千呎大型單位的租值均下跌。


曉悅嵐山升幅勁


本報抽查3個面積少於200平方呎納米樓單位的樓盤差餉租值,發現多個單位均錄得升幅,其中升幅最多的為恒基旗下長沙灣樓盤曉悅,一個中層僅193平方呎單位租值按年升7%至10.4萬元,另一個同樣屬恒基旗下的九龍城樓盤曉薈,一個低層166平方呎單位的租值亦按年升5%至9.12萬元。長實大埔嵐山兩個分別位於中層及低層的196及165平方呎細圍單位租值均分別按年上升3%。反觀本港十大屋苑租值則普遍不變或下跌,如將軍澳新都城一個高層逾500平方呎單位租值下跌5%至13萬元;港島杏花邨一個中層近千呎單位,租值更下跌4%至31.2萬元,而上年度按年租值升一成的鴨脷洲海怡半島,以及太古城、鰂魚涌康怡花園及美孚新邨等多個大型屋苑部份單位租值均不變,僅屬新開通的觀塘延綫沿線樓盤紅磡黃埔花園可倖免,其低層一個800多平方呎單位租值錄得3%升幅。


傳統豪宅表現差


至於傳統豪宅租值亦大部份錄得跌幅,如九龍站君臨天下一個中層近1,500呎單位、凱旋門一個逾1,300平方呎單位及擎天半島一個近2,000呎單位,按年租值均分別下跌3.3%,倚巒一個4,000呎獨立屋租值則不變。消息透露,納米樓租值升幅高於十大屋苑,主要是租值相對較面積大的單位便宜,「租金冇太大跌幅,即使係同一個屋苑,呢一類納米單位租金,比大嘅單位平,就會多人租」。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇亦認為細價單位需求殷切,「?家單身人士嘅住屋需求強烈,有唔少係高收入嗰班,市區嘅細價樓尤其搶手,呢類『豪華劏房』就梗係越租越貴」。他指相對地4人家庭的住屋需求較少,而十大屋苑供應的普遍為較大單位,故其單位租值升幅放緩,他估計黃埔花園的租值上升或多少因港鐵開通帶動,又預料未來細價樓租值將繼續跑贏十大屋苑及傳統豪宅。2017/18年度的估價冊及地租登記冊將由即日起至5月31日開放予公眾查閱,市民可到長沙灣政府合署15樓辦事處查閱,或可登入差估署網站(http://www.rvd.gov.hk)或物業資訊網(http://www.rvdpi.gov.hk)查閱資料。若任何人欲就新差餉租值提出反對,可於5月31日前向署方提交修改應課差餉租值建議書。【話你知】新一份差餉又公佈估值唔啱水心點上訴?
http://bit.ly/2nroC8w




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單身族 單身 住屋 需求 豪華 搶手 租值 值升 納米 樓跑 跑贏 十大 屋苑
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廖偉強:納米樓有存在價值

1 : GS(14)@2017-04-10 23:32:11

【明報專訊】兩年前佔中事件,令香港分為兩大陣營,撕裂程度嚴重,至今仍然未能修補!相信要待時間慢慢淡化,希望不久將來可再次融合,重拾和諧,團結香港。筆者相信,只有和諧,才能令政府當局及社會大眾齊心去達成不同的發展決策,社會才能變得更完美。

最近,樓價不斷上升,有樓的人士歡喜若狂,仍未有樓的市民則不斷抱怨,這是正常的現象,相信任何城市或國家都可能會有。香港雖是彈丸之地,但並非完全沒有土地可以供應,只是政府的決斷力,及不同市民的不同觀點,導致不斷的爭拗,令政策推行上困阻重重,影響土地開發進度!

另外,香港人的居住形式正在不斷改變,由以往三代同堂的大家庭組合,到今天以核心家庭為主導。今天的父母,為了下一代的自由空間,寧願早些資助子女置業,讓他們擁有自己的小天地。

發展商有見及此,將推出的單位愈建愈細,以迎合市場口味,亦衍生今天所謂的「納米樓」。不過,納米樓並非今天才有的新產品,只是今天用實用面積計算,面積感覺比較細小,其實很多二手屋苑,以前的建築面積就是今天實用面積的納米樓。

令人更易上車 踏上置業路

筆者認為納米樓完全沒有問題,只要市場有需求,便有存在價值。皆因沒有人一入市便可以購買大單位,向來都是慢慢由細屋換大屋。納米樓是不少市民踏上置業路的首關,第一步就是要令人人都能夠擁有自己的居所,之後,才慢慢考慮增建更大及更多的理想單位,一步步去實現市民的置業夢想及日後換樓的希望。

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6095&issue=20170410
廖偉強 廖偉 納米 樓有 存在 價值
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【馮仁昭四圍超】莊思敏納米樓關到廁門

1 : GS(14)@2017-04-14 11:12:58

莊思敏(右)噚日到中環出席陳君宜嘅點心店試菜活動,日前佢以近630萬買入何文田新樓盤單位,早前曾有報道指新樓盤細單位係納米樓,坐喺馬桶關唔到門,莊思敏話:「我買嗰個係260幾呎一房單位,有睇過示範單位廁所門係關到嘅。」因首次喺香港置業免受辣招影響,但呎價仍要兩萬三千元,莊思敏話層樓係用嚟投資,明年年尾收樓,覺得地點喺旺區有吸引力。撰文:馮仁昭




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170414/19989574
馮仁 仁昭 四圍 思敏 納米 樓關 關到 到廁 廁門
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市建局倡新式納米樓 設儲物倉 洗衣房 指小單位湧現因家庭結構改變

1 : GS(14)@2017-05-01 11:38:55

■韋志成認為可在重建項目加入共用設施等新構想。



【本報訊】近年「納米盤」湧現,被批壓榨港人生活空間。市建局行政總監韋志成認為納米盤日增,其中一個主因是家庭結構改變,小家庭大增令細單位需求殷切,細單位無可避免成供應主流,更大膽提出在大廈設共用儲存空間或自助洗衣設施以盡用空間,有團體狠批說法不負責任,指因樓價太高令市民買不起大單位,「有邊個特別想住細啲?」記者:鍾雅宜韋志成昨日在網誌提到近年實用面積少於200平方呎的「蚊型盤」或「納米盤」如雨後春筍,他認為供應源自需求,其中一個主因是本港家庭形態出現結構改變,如政府去年中期人口統計數據顯示2006年至2016年間,全港一至二人家庭數量由90多萬大增至近113萬戶,小家庭及有經濟能力的單身族有置業需要,形成對細單位需求殷切。韋志成指在地價和樓面呎價高企下,為迎合市場需求和市民購買力,故發展商增建較多細單位;市建局面對龐大住宅需求和重建項目無增加地積比空間的兩難局面,細單位無可避免地成為主要供應,市建局早年已要求發展商在合作發展的地盤內,扣除露台和工作平台後單位實用面積不得少於260平方呎,但他認為可在項目加入新構想。韋建議,在樓宇內為住客提供共用設施,包括在平台或地牢設立共用儲存空間,讓住戶把季節性物件,例如衣物、被褥、暖爐及抽濕機等存起,省卻租用迷你倉等開支,亦可釋出住宅空間;另一構思是在大廈設置自助洗衣設施,因現時具開放式廚房的住宅,洗衣機均裝在廚櫃內,但廚房欠儲物空間,如能加設自助洗衣房,以成本價供住客使用,可騰出室內空間作其他用途。



研引進機械式家具

他強調此「實而不華」建議仍需配合大廈消防設施等,而《建築物條例》亦無相應樓面面積寬免,在項目總樓面面積不變情況下,若提供共用設施便要犧牲部份樓面面積。韋志成又指,近年市場出現集多功能於一身的機械式家具系統,如融合電視櫃、電腦桌、儲物櫃和床鋪等家居設備,該局正就在細單位內引進機械式家具作研究,正構思在市建局項目內的開放式或一人單位的示範單位,嘗試使用機械式家具增加單位空間的設計概念,看其可行性和用家接受程度。本土研究社成員陳劍青批評其說法不負責任、本末倒置,認為因樓價太高,令市民買不起大單位,不能將此歸咎於市場需求,「有邊個特別想住細啲?」他指發展商的廣告經常鼓吹「住細啲」如同新的居住模式,市建局附和「係另一種洗腦工程,令人覺得至少搵個地方住都可以,(細單位)有價有市唔代表真係好想住,係冇得揀」。陳劍青又認為市建局應檢討其角色,包括提供公營房屋的角色。


識睇睇留言

Peter Lai:是否教人違反大廈公契?擺個鞋架在門口都俾管理公司叫搬返入去,在平台有搭建物又會俾屋宇署釘契,你而家在教人犯法嗎?
Silver Silk:「納米盤」是人民沒選擇、沒計之下的選擇,懂嗎?
Yiukei Lo:共用浴室、公廁,又要陪家姐去冲涼(的)時代又再來臨。
DeeDee Ooz:香港應該立法規限最細樓宇面積,否則隨時成社會炸彈。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170501/20007318
市建 建局 局倡 新式 納米 設儲 儲物 物倉 洗衣房 洗衣 指小 單位 湧現 家庭 結構 改變
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【有片:納米樓氾濫】港樓愈建愈細 Miele:度身訂做迎合市場

1 : GS(14)@2017-07-27 16:43:02

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8784&issue=20170727
【明報專訊】德國家電品牌Miele曾與不少發展商合作,為各大新盤提供家電。Miele & Cie. KG執行董事Markus Miele表示,隨着單位愈建愈細,開放式廚房成為主流,家電亦要度身訂做,才可迎合香港市場。

逾百年歷史的德國家電品牌Miele,目前由家族第四代Markus Miele營運。他表示,集團上一個財政年度(2015年7月1日至2016年6月31日)錄得37億歐元營業額。香港作為眾多海外市場之一,過去多年營業額不斷增長,單計過去5年已增長一倍,其中最受歡迎的產品為蒸焗爐,佔本港銷售額約三成。

廚櫃無柄慳位增空間

Markus Miele表示,相比德國及其他歐洲國家,香港單位面積較細,是一個充滿挑戰的市場,家電尺寸要有所調整,才可進駐屋內。隨着近年迷你戶愈建愈多,開放式廚房比比皆是,廚房家電設計亦有所調整。他又稱,開放式廚房多為客飯廳一部分,產品除了不可佔用太多空間,外形及用色亦要更加時尚,以配合起居空間的整體設計風格。如近年廚櫃流行無柄設計,旗下家電亦要移除手柄,裝嵌時才可與廚櫃融為一體。

傲璇如圓塔 電器設計考功夫

品牌進駐本港市場已有廿載,在港的營銷模式亦有所轉變。Markus Miele稱,最初進入香港市場,主要與發展商合作,隨着品牌知名度提升,開始零售產品,現時批發及零售的營業額各佔一半。被問及最難忘的地產項目,Markus Miele表示,「當然是傲璇(OPUS)」,項目如圓塔,層層佈局不同,某些地方呈圓狀,要保證產品尺寸可與廚房配合,極具挑戰性。

內地營業額料見雙位數增長

為了加強集團在港的零售市場,旗下銅鑼灣利園體驗中心由一層擴建至兩層,總面積由約65平方米增至約350平方米。事實上,公司於10年前已開始進軍內地市場,現在上海、廣洲及北京均設辦公室,料內地營業額於來年財政年度會有雙位數字增長。

明報記者 方可兒
有片 納米 氾濫 港樓 樓愈 愈建 建愈 愈細 Miele 度身 訂做 迎合 市場
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謝偉銓﹕納米樓何去何從?

1 : GS(14)@2017-08-29 01:48:52

【明報專訊】在政府對樓市實施多項「辣招」調控政策下,上車客成為現時樓市的支柱,發展商「就價」起樓,在「開則」上動腦筋,居住單位面積愈建愈細;如此,入場門檻相對較低,利便一般上車客的能力。

總價低呎價高 未必真廉宜

回顧上世紀中,大量內地移民湧入香港,板間房及劏房應運而生,政府為解決居住問題,容許唐樓騎樓(露台)改作居住。時至今天,香港人居住環境未因社會、經濟進步而有大改善,近年更是一直在倒退,納米樓湧現外,工廈劏房及貨櫃屋等亦因樓價高企,成為部分市民居所,小市民難以容身的境况屢見不鮮。

香港不少年輕人希望有自己的小天地,過獨立生活,故上車成為他們的夢想之一,加上相信炒樓可致富,買入第一層樓後待樓價上升,又可以換樓改善生活,促使更多年輕人希望盡早上車,刺激納米單位的需求。年輕人不再介意居住單位的面積細小,發展商在商言商,自然針對需求,迎合市場來設計。因此近年發展商推出的新盤單位,愈見細小,面積只得約150至200平方呎的開放式,廚房欠奉。單位面積狹小,只適合單身人士居住,若要結婚生子,便需要換樓。細心留意,上車盤的樓價真的廉宜嗎?以呎價計,過去數年有加無減,呎價動輒逾兩萬元,一個納米一手單位相較二手屋苑兩房或三房單位,呎價往往是最高,「總價低,呎價高」,正正是納米樓的特色。

不少上車客在樓花期購買納米樓,收樓才發現單位如此「迷你」,管理費動輒每平方呎4元或以上,連同其他差餉及使費支出,供樓負擔不輕。因此每次新盤賣樓,亦會出現一些「撻訂」個案,因此若盲目入市,最終無力供樓,將白白損失首期,是否值得呢?

制訂「最細居住面積」非治本

過往政府賣地要求「限呎」,促使發展商多興建較多細單位以供上車之用,今天,市場又出現另類聲音,要求定出最細居住面積,以免日後出現百呎也不足的超級納米單位;但若限制發展商必須興建較大面積的單位,也不代表樓價會回落。若要減輕香港市民置業困難,治本還是政府迎難而上,加大力度建屋,增加資助房屋階梯和供應,否則香港納米樓只會有增無減,樓價亦只升多跌少。

思籌知路召集人

[謝偉銓 銓誌言]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9783&issue=20170822
謝偉 納米 樓何 何去 去何 何從
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城‧點折實288萬起 首批全低於600萬 即日收500票超額9倍 近期反應最勁納米盤

1 : GS(14)@2017-08-30 12:07:06

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7493&issue=20170830

【明報專訊】資本策略(0497)旗下樓花期約25個月的屯門啟發徑城·點,是屯門過去一年第6個新盤,首批50伙全部折實低於600萬元,實用面積227方呎開放式戶,折實288.3萬元起,以九成按揭計,首期低見28萬元。市場消息指,即日收約500票,超額9倍,為近期市場反應最勁的納米新盤。

明報記者 謝穎怡、林可為

近月納米新盤反應熾熱,其中麗展(0488)太子基隆街逸新首日收近100票,豐資源負責銷售的葵涌豐寓首日收逾120票,兩盤均能極速近售罄。是次城.點首日更收約500票,反應超越上述兩盤。資本策略執行董事方文彬表示,城·點首批折實平均呎價為「城中焦點價」,項目昨日起接受收票,首批50伙以定價計市值2.5億元。

九成按揭首期低至29萬

城·點首批50伙價單,佔全盤單位總數204伙近兩成半,首批分佈於G、H及L室,當中有17伙為實用面積227方呎開放式戶,33伙為實用面積320及332方呎的1房戶;以定價計,平均實呎17,197元,發展商提供最高12%即供折扣(照售價減9%、印花稅優惠3%),另提供可直減樓價2萬元的鐵路乘車優惠,整批單位折實實呎由12,700元至17,490元。

首批最低入場費單位為實用面積227方呎6樓G室開放式戶,定價329.8萬元,扣除最高12%折扣及鐵路乘車優惠後,折實價288.3萬元,折實實呎12,700元。值得留意的是,項目首批50伙全部折實均低於600萬元,其中17伙開放式戶折實價更低於400萬元以下,發展商是次未有提供高成數按揭,自住買家可透過按揭保險計劃,最高承做八成至九成按揭。若以首批最廉的實用227方呎開放式戶為例,買家承做九成按揭,首期僅需28.83萬元,每月供款9358元。

實呎1.5萬貴絕新界西北新盤

不過,整批折實平均實呎15,065元,較新地(0016)元朗Grand YOHO第2期今年初首批折實平均實呎14,488元貴近4%,若以呎價計,除貴絕新界西北新盤,亦較同區二手屋苑屯門市廣場、瓏門等平均實呎12,562元至13,708元高約一成。

新世界鄉事會路項目獲批預售

另外,繼城‧點昨日公布首批單位的價單後,新世界(0017)旗下樓花期長約1年的屯門鄉事會路88號全新住宅盤,市場消息指剛獲批出預售樓花紙;項目總共提供100伙,標準戶型涵蓋2至4房間隔、單位實用面積約400至800餘方呎;由於單位面積較大,相信上述新盤的目標客源,是以家庭換樓客為主,預料最快9月上載樓書和公布開售詳情。
2 : GS(14)@2017-08-30 12:07:49

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9146&issue=20170830
【明報專訊】以開放式戶折實入場費約288萬元作招徠的資策(0497)城‧點,除是屯門逾1年來第6個全新推售樓盤,亦屬同區1年來折實入場費最低全新盤;據統計,早前已開售的5個新盤合共累售近1200伙、總吸金額估計約62億元,其中南豐豐連(370伙)、建灝18逸品(18伙),兩盤全部單位已清袋。

豐連去年7月折實均呎8826元

近年新盤供應重鎮之一的屯門,去年7月開始、連同昨日開價的城‧點,逾1年來共6個新盤登場;當中豐連去年7月首推折實平均低至8826元,實用面積253方呎開放式戶,折實僅197萬元起,全部370伙即日幾近清袋。

另3個去年底相繼推售新盤,儘管未清袋,但累售單位分別達項目單位總數逾70%至90%;其中會德豐(0020)掃管笏NAPA、香港興業(0480)寓,於去年10月開盤,折實入場費分別475萬元(460方呎2房戶),及310萬元(274方呎開放戶)。另新地(0016)今年4月開售的珀御,328方呎1房戶折實395萬元起。

城‧點地皮3年前呎價5307元

至於城‧點所處的仁政街地皮,是資策2014年8月以4.27億元投得,每方呎樓面地價約5307元,雖然為當時屯門市中心中高密度地皮新高,但如今項目首推折實1.5萬餘元,即使扣除建築費等開支,估計仍獲不俗利潤。
點折 折實 288 萬起 首批 批全 低於 600 即日 500 超額 近期 反應 最勁 納米
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勢輕微影響納米樓樓價

1 : GS(14)@2017-09-17 13:45:31

【本報訊】政府計劃推出的港人首置上車盤,粗略估算上車盤價錢可能是市價的一半;美聯測量師行董事林子彬指出,首置上車盤的定位在私樓與居屋之間,料會影響現行「納米樓」樓價,但影響輕微。


無礙二手居屋巿場


他解釋指,現時購買納米樓的用家,部份是一些會供得「掹掹緊、好辛苦」的自用年輕家庭,而政府推出的首置上車盤,不但售價較納米樓便宜,單位面積也會是較納米樓大的小家庭單位,「呢啲掹掹緊用家,就會改為購買首置上車盤,一定會影響咗納米樓樓價,但因為比例唔大,影響會好輕微」。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇稱,根據現時掌握首置上車盤資料,料不會影響現時私營巿場的樓價,最主要原因是政府會嚴格限制首置上車盤單位轉售,「只係可以回購畀政府,唔可以喺巿場買賣,咁就影響唔到私樓價格」。他續稱,二手居屋的主要對象是綠表公屋買家,他們不會選擇不能在巿場自由買賣的首置上車盤,故不會影響二手居屋巿場:「我關心嘅係政府首置上車盤對象,唔好夾硬幫一啲根本無能力買樓嘅年輕人上車,畀個陷阱佢哋踩,買咗之後供唔到樓」。■記者蔡朗清




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170908/20146319
輕微 影響 納米 樓價
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發展商趁勢急推納米盤吸客

1 : GS(14)@2017-10-15 18:27:13

■主打一房戶的土瓜灣翰畋料月內開售。馬泉崇攝



【本報訊】施政報告後,中產一族驚覺上車還是要靠自己,紛紛撲入市搶樓,誘使多間中小型發展商密謀急推出多個主打納米戶的新盤望分一杯羹吸上車客。


土瓜灣翰畋或賣「啟德價」

當中主打一房戶的土瓜灣翰畋料月內開售,全盤92伙悉數為一房戶,實用面積僅200餘方呎起。翰畋前身為土瓜灣公務員合作社,由「保齡球大王」楊氏家族收購並重建成單幢樓,已獲批預售樓花同意書。發展商指最快下周公佈價單,且明言價錢參考啟德區新樓,目前啟德新樓呎價近2萬元。至於長沙灣元州街310號單幢盤悅雅,發展商雅仕圖遠東置業過去主要從事印刷及出口業務,同樣首度涉足住宅市場。悅雅全盤僅104伙,開放式及一房戶佔七成,最細單位實用面積低見170方呎,估計本季內會推售樓盤。上述兩個樓盤的發展商早前出席活動時,不約而同強調不擔心首置上車盤對樓盤銷情造成影響。另外,近年着力發展劏房新盤的宏安地產,部署短期內推出最新作品大圍薈蕎,早前已經向代理進行推廣,據悉全盤336伙有多達九成屬中小型單位,開放式單位面積300方呎內。■記者陳東陽




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20171015/20183566
發展商 發展 趁勢 急推 納米 盤吸 吸客
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發展商趕年底出貨 三納米盤爭客專家料樓價再升一成

1 : GS(14)@2017-11-05 15:54:18

■新地深水埗匯璽II待批售樓紙,有機會於年底前開售。資料圖片

【本報訊】納米樓繼續推,今年底前料有3個備有納米樓元素的新盤推出,市民為上車或一窩蜂入市。今年首10月一手成交金額已破2,000億元,創1996年有紀錄以來歷史新高。業內人士估計,樓價升勢將持續,料至少再升一成。記者:葉煜燊


利嘉閣地產研究部數據指出,10月全港共錄1,541宗一手住宅買賣登記,涉及總值達157.62億元,雖較9月的2,403宗及234.3億元分別回落36%及33%,惟首10個月累計一手登記已達16,569宗,金額更高見2,031.3億元。


新地兩新盤成焦點

而今年底前料至少有5個新盤推出,包括宏安地產(1243)大圍薈蕎、新世界(017)元朗洋房柏巒第2期柏逸、由雅士圖遠東置業、匯駿置業及居安置業合作的長沙灣悅雅,以及高譽投資馬頭角翰畋,而新地(016)兩大新盤料將成市場焦點,分別為北角海璇及深水埗匯璽II(待批售樓紙),涉及近2,200伙年尾前爭客。祥益地產行政總裁汪敦敬指,美國宣佈上個月開始每月縮表100億美元後,至今未有行動,資產規模甚至增多。在資金充足、負債少的情況下,料樓價不會大跌甚至處於升浪之中,故在半年內樓價仍有10%至20%上升空間。汪表示,樓價不斷攀升,令市民主攻樓價較平的納米盤,相信納米盤會跑贏大市。他指發展商眼見納米樓銷情好,過去數年紛紛將大單位分間成2至3個納米樓盤迎合市場,在政策不變、換樓鏈斷裂的情況下,未來發展商仍很大機會繼續主推納米樓。汪敦敬指,大多數發展商土儲不夠,所以賣樓時求價不求量,不再追求「一Q清袋」,最好是賣淨三分一或三分二,當首批單位沽清後,再提價加推少量單位,而價錢就一浪比一浪高。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,料今年樓價全年升11%至12%,但預期明年最多只升5%,因未有利好因素支持。他稱英國央行加息及美國下月加息,雖然美國加息幅度溫和,但踏入加息周期後,打工仔將受影響,按息升多1.5至2厘就會「入肉」,加上短期供應量多,對樓市有壓力,而近年市場已吸納大量購買力,交投放緩,難以支持升勢。珠海學院商學院院長何濼生直言,樓價有機會下跌,他指雖然現時未有因素令樓市向下,但美國已踏入加息周期,加上本港購買力日漸消耗,兩大因素影響下,樓價下跌壓力將日漸累積,相信未來會下跌10%至20%,其中對納米樓影響最大。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171105/20204957
發展商 發展 年底 出貨 納米 盤爭 爭客 專家 樓價 再升 一成
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=343737

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