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店面篇《鎖定蘆洲、三重 「凡有站必留下痕跡」 蘆洲王秉持四大祕訣 獵好店成贏家

2012-5-21  TWM

「人潮帶來錢潮!」這是所有想買店面、想開店的人最奉行不悖的準繩,正因為如此,匯集人潮的捷運站口,成了 店家搶破頭的標的。但捷運店面金額高風險大,加上屬性特別,進場評估得更嚴謹,縱橫新北市蘆洲一帶店面多年 的張榮隆,累積豐厚經驗,分享不傳之祕,教你第一次在捷運周邊獵店就上手。
撰文•李建興 母親節過後第一個上班日,剛剛休完假的張榮隆,一早就被電話聲吵醒。電話那頭傳來殷切的請求,「『蘆洲王』,拜託啦!快來幫我看看這個店能不能買?」挨不過對方一再請託下,他睡眼惺忪地趕到捷運蘆洲線上的徐匯中學站。一到場,四、五位店面投資客其實早已恭候多時,而張榮隆則氣定神閒,時而觀察出入的通勤族穿著打扮,時而目測站前馬路人車的動線流向。

算準天時 卡位時機要準,三年買店、一年開店十分鐘後,這群投資客不約而同地將眼光投向張榮隆,像初出茅廬的小朋友,問了一句:「可以買嗎?」而在他投以肯定的眼神後,這行人精神立刻亢奮起來,開始計算著出資的比率,準備搶下捷運站旁的黃金店面。

這樣的場景,讓其中一位才剛加入這個投資團隊的新手納悶:「明明成員看來個個都是市場老將,怎麼全都聽一 個人發號施令?」只見其中一位買主堅定地說:「反正,買店面,跟著﹃蘆洲王﹄就對了!」其實,這群豪氣的獵 店族,對張榮隆的崇敬其來有自,畢竟這位不到五十歲的店面達人,二十多年來,一路在蘆洲、三重一帶看店、買 店以及開店,直至今日,其操作過的店面更是不知凡幾。正由於其精準的眼光,使得許多投資客都紛紛捧著錢請他 代操。據了解,曾讓張榮隆操作房地產而獲利的人,在三重、蘆洲就有上百位,難怪許多投資客都稱他為「蘆洲王」。

隨著捷運蘆洲線開通,秉持「人潮為獵店王道」的張榮隆,火力則集中在蘆洲一帶的捷運店面,目前在捷運行經 的徐匯中學、三民高中和蘆洲站,都各擁有一家店面,可說是「凡有站必留下痕跡」,讓許多粉絲都想挖掘他在捷 運周遭看店選店的「不傳之祕」。

一談起自己的「獨門看店術」,張榮隆總是語帶玄機地說:「店好不好,得看店和捷運的『八字』合不合!」細 究其私房之說,其實指的是「天時、地利、人情、軸線」,這也正是幫助他獵捷運好店的關鍵。

張榮隆看過太多捧著大把大把鈔,票要店東割愛的例子,但最後買到的,真的寥寥無幾,更遑論是眾人搶破頭的 捷運店。因此在他的眼中,「拿捏時機」絕對是成功的第一步。而多年的經驗告訴他,「三年搶店、一年開店」是 卡位的最佳天時。

掌握地利 出口屬性有別,近未必好、人氣是關鍵張榮隆表示,由於店面的價值、外觀和人潮息息相關,因此「搶店,就得在最糟的時期介入!」他認為,捷運的施工期通常五到六年,到了施工第三年,是工程最混亂的時期,層層圍籬、龐大的重型機具,總讓沿線的店家受不了蕭條而關店;但這反而是最好介入、撿便宜的時機。

但同樣是店,張榮隆認為,「開店和買店﹃眉角﹄不同!」他提醒,由於門市一開就得支付可觀的費用,因此他 建議要在捷運站附近開店的人,「開張不能太急!」得選在捷運通車前一年內。

以徐匯中學店為例,當初店家早在通車一年多前就確定承租,不過當時就察覺到,原本車水馬龍的蘆洲中山路,因為捷運施工蕭條至極,不少商家是開一天店賠一天錢。因此徐匯中學店則聰明地選擇按兵不動,直到政府確定了蘆洲線要在一○年的十一月通車,才在同年的三月開始裝潢,同時算準捷運通車前半年,會正式拆除圍籬,屆時捷運站浮出枱面,商圈將重新復活,才是開店好時機,一直忍到了五月才正式開幕。

而在蘆洲線通車後,張榮隆經友人介紹,看中幾間位於三民高中站的店面。由於該站緊鄰蘆洲區公所,又是蘆洲 生活圈的核心地帶,價錢早已水漲船高,其中一處位於捷運出口僅三十公尺的四層樓店面,更從捷運施工時的二千 八百萬元,叫價到近七千萬元。但當所有人搶破頭進場時,他站在三民高中站各大出口觀察幾天後發覺,這人人眼 中的黃金店面,雖然離出口很近,但中間卻隔了一座加油站,幾乎所有人避開加油站改道而行,因此人潮一出站就 散了。

抓緊軸線 出口屬性有別,逆不如順、陰不如陽反觀另一出口,受惠於地近蘆洲傳統市場,這座大市場早上是早市,晚上是夜市,加上市場內暗藏許多蘆洲在地名店,許多外地人都慕名而來,而成了人潮最多的出口。最重要的是,雖然夜市離出口三百多公尺,但這一路動線,人氣綿延,符合了店面投資術語中常講「陽面」︵路的兩側,人潮、店面較 多者︶哲學。後來他挑了一個雖然離捷運二百公尺之遙,卻在捷運通往夜市動線上的店,價格比眾人眼中的黃金店 少了三成多。

「好店不在近,而是有沒有在人潮動線上!」張榮隆另有一套「逆不如順、武不如文」的理論。張榮隆表示,由 於國內的捷運站口,多半採地下道模式立於人行道上,若店面設在出口的逆向面,就算緊鄰著是站口,人潮也未必 會折返光顧,因此「逆不如順」,選擇在出口順向比逆向還優。

順應人情 行業八字要合,武不如文、大不如小在店面投資客的江湖術語中,另有文市、武市之分。武市指的是位於「車多於人」的主幹道上,多以講究停車便利、店觀︵店的門面︶龐大的汽車展示中心、熱炒店、量販店為主;相對而言,文市則為位於「人多於車」,而道路寬度約莫在三十五公尺以內的中小道路上,由於路寬較小,容易「結市」,店面多半針對步行逛街的通勤族而設,如速食店、便利商店、簡餐店、文具店等。

「捷運店面就是典型的『文市』!」張榮隆斬釘截鐵地說,出入捷運的十之八九是通勤族而非開車族,在捷運開 店,切記「武不如文」!因此,縱然在人潮洶湧的捷運站開店,也得要順應人情,選擇「八字相合」的業種,也就 是要投通勤族之所好,選對行業。而投射到投資者身上,更切莫砸下巨資買坪數過大的大店,畢竟面積大的店,除 了資金壓力大,多半又屬武市店面,並不適合捷運站附近,「別賠了夫人又折兵!」搶店算天時、買店靠地利、選 店抓軸線,開店則要順人情,借鏡張榮隆的經驗,你也可能是捷運店面的大贏家。

張榮隆 出生:1965年 成就:買賣加代操的房地產數百間,店面數十間,有「蘆洲王」之稱。 擅長標的:捷運附近店面
最適合在捷運站開業的5大行業

◎速食餐廳、簡餐店 通勤族通常為外食的上班族,簡單輕便又價廉的速食店特別熱絡。
◎便利商店 趕時間的捷運族常須在便利店解決生活瑣事。
◎房仲公司 因應逐捷運而居現象,房仲最能在捷運附近撈到目標客群。
◎平價服飾店 通勤族通常為小資一族,價位合理的服飾店或精品店,大受歡迎。
◎咖啡廳 捷運亦是約會、洽公的相約之地,孕育了咖啡廳的潛在客層。 專家給店面投資客的3個提醒
1.避公園 部分捷運出口設於公園內,這對自住客好,但由於人潮易散,不易結市,反而不適開店。
2.搶共構 捷運店面多半無人轉讓,卡位極難,建議可找捷運共構的新案,在預售時期即可及早進場。
3.莫巨額
捷運店面通常為天價,但過高的價位不但造成龐大的資金負擔,也由於無人可承接,反而造成有行無市。
住商不動產 企研室主任 徐佳馨



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開站必看》如何把粉絲數變金流? 四大電商專家 親授靠網路大賺心法

2016-06-27  TWM

臉書已成為最熱門的電子商務行銷管道,但為何用力貼文,得到的回應數,卻遠遠不如過去?

很多人還停留在用粉絲數、按讚數評估網路行銷成效的時代,卻不知道臉書早已悄悄調整了遊戲規則。在新的規範下,所有人的貼文要通過更嚴格篩選,貼文才會被認定是粉絲關心的內容,出現在粉絲的專頁上。

同樣地,在跨境電商、手機電子商務領域,也都出現新的趨勢。四位出身電子商務公司的專家,告訴你現在的趨勢是什麼?怎麼做才會賺錢?

Facebook大中華區電子商務總經理 周雁冰:光衝臉書粉絲數 不會幫你賺最多錢第一步可以先經營臉書粉絲團,這是臉書行銷的基礎。如果想經營粉絲團內容,比起文字,多用圖片、影片更能創造吸睛的效果,除了創意,還要多利用數據分析,測試不同的貼文方法。

但是,臉書是靠內容和讀者的相關性,決定要不要把內容放上粉絲的頁面,建議他們閱讀。臉書上成立的社團越來越多,越來越競爭,光靠經營粉絲團,不見得就能把你的訊息傳遞給消費者。而且,你的粉絲數目,也不代表目標客戶的數目。

如果要用廣告把訊息傳給目標客戶,不要想把訊息傳給所有人,成功的網路行銷,要先釐清行銷目標,有時候是要增加購買量,有時候是衝APP下載量。不同目標,粉絲頁的執行方法也不同,你要先精準設定目標客戶群,臉書就能幫你找到誰曾經參加過相關活動,買過類似商品,再不斷地根據網友回應調整,提高廣告的ROI(投資報酬率)。

Yahoo台灣及香港電子商務事業群副總裁 王志仁:靈活搭配賣法 就能殺出紅海市場台灣傳統廠商想在網路上做生意,挑戰比原來在實體上更大,因為台灣廠商的觀念是,產品好就自然會賣出去,並不太重視行銷,結果搬到網路上,消費者碰不到產品,就要比誰會行銷,而這正是台灣廠商的弱項。

即使產品再好,仍然要消費者感覺得到,願意購買。反過來說,如果有行銷能力,即使在產品競爭的紅海裡,也能找到機會。

一位高雄的相機廠商,曾向我抱怨網路讓相機變得太薄利,他本來把銷售重心放在賣相機的機身上,我問他,在高雄,他有沒有獨家的產品。他說,有兩個品牌的相機腳架,在高雄只有他代理。於是我建議,可以擴大獨有商品的特色,把相機當成帶進客人的產品,獲利重點放在腳架上,將兩樣產品搭配銷售,就能提高毛利率。行銷手法,是傳統廠商轉型電商的關鍵能力。

優達斯總經理 黃文貴:

跨境做生意 先從免費平台試水溫做電子商務要靠產品的差異化賺錢,像鼎泰豐這樣的品牌,就很少看到它做廣告。就算是在網路上賣番茄,也可以從產品的CP值、包裝設計、營養成分等,經營出產品特色。

如果要投放廣告,先別急著買廣告,從內容和搜尋引擎最佳化(SEO)開始,因為你今天為產品寫的故事、拍的照片,以後會永遠留在網路上,變成找得到的資產;就算你決定買廣告,這些資訊也會強化你的廣告說服力。

如果想買廣告,關鍵字廣告是首選,因為不管在哪個國家,一般人想買東西的第一個動作,都是先搜尋關鍵字,這樣最能直接接觸到有購買需求的消費者。現在,網紅(網路紅人)經濟盛行,也是可以考慮的廣告模式,讓網紅替你創造內容,可大大提高產品詢問度,會讓投放的廣告在搜尋時更早跳出;再來才是考慮臉書、Instagram等其他平台。

如果想嘗試跨境電商,同樣可以從免費平台開始,先觀察所有商品上架後,不下廣告的銷售狀況,對照台灣的銷售狀況,找出潛力商品。

如果在台灣每月可賣一千個商品,搬到海外銷售,是不是能有相對更好的銷售成績?如果可以,便可觀察值不值得再投資,找到產品的銷售潛力。

91APP董事長 何英圻:從買廣告變買「人」 即時成交正夯以前電子商務下廣告的方法就是買版位,指定你的廣告在網站的哪個位置播放,但是現在技術進步了,廣告可以跟著人走。你點過一次的廣告,不管在平板、電腦上,你看不同的網站,廣告都會跟著你出現,花廣告費買的已經不是版位,而是買目標客戶的注意力。

既然廣告隨時隨地可包圍消費者的注意力,網路的下一步勢必將進入全通路時代。不管消費者用的是手機、平板,當廣告勾動他的購買欲時,就應該要有通路能即時幫他完成交易。我們發現,網站變成吸引新客戶上門的地方,當成為熟客後,交易卻多半在手機上進行,未來這種跨裝置、跨軟體平台的交易會越來越盛行。

進軍電商,5件事先搞定電商經營依產品、品項和目標客戶而有所不同,台灣電子商務創業聯誼會共同創辦人周振驊認為,大致經營通則如下:Q1平台選擇 該選擇網路商城平台,還是自建官網?

產品少、規模小的業者,可先用網路商城平台,降低切入市場的風險。

規模擴大後,可考慮投資建立網站或App,發展自己的跨平台系統。但大平台抽成高,難取得消費者的資料,是值得注意之處。

Q2產品選擇 該選擇市場大、競爭激烈的大眾商品,還是定位特殊、競爭者少的利基產品?

選擇銷售品項時,應先估計市場的規模,要找到市場夠大,但需求尚未被滿足的產品,同時想清楚,為什麼消費者要在網路上買這項產品,怎麼買?

Q3促銷活動 銷售下滑,要不要降價促銷,拉高產品銷售量?

網路上價格競爭激烈,降價促銷後,會讓產品價格長期難以拉升,建議可以先思考其他不影響價格的行銷手法,如抽獎活動、贈送試用品的方法拉抬人氣。

Q4付費流量 要不要付錢買網路廣告?

要仔細評估每次網路廣告曝光後,能夠換到的訂單數量,例如投資100元廣告費,能得到多少訂單,不斷調整,才能找到有效的網路廣告模式。

Q5免費流量 要不要投資經營粉絲團?

臉書修改演算法後,光靠寫內容做免費病毒式行銷越來越困難。

粉絲團是培養客戶關係的工具,短期未必能換到大量訂單,但長期可建立自有的發聲管道。

撰文 / 林宏達

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