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石梅灣魔咒,華潤15年30億投資仍未完工

來源: http://www.yicai.com/news/2015/04/4604783.html

石梅灣魔咒,華潤15年30億投資仍未完工

中國房地產金融 蔡燕蘭 2015-04-10 21:10:00

海南石梅灣項目的前任開發商——瓊能源,在斥以巨資之後,改頭換面悄然敗走。而該項目的現任開發商——華潤,在開發了15年之後,等待它的依然還是未知的問號。

繼4年前被媒體曝光出海南爭議項目之後,時隔4年,華潤置地再次因為這一項目成為媒體關註的對象:一個地產項目開發了近15年,至今還未完工,且項目完工時間遙遙無期。伴隨著這條新聞標題之後的,則是有關華潤置地董事會原主席吳向東被調查、辭職的一系列新聞鏈接。

套用經濟學家們當下使用頻率最高的一個詞:新常態。或許不少市場人士都想知道,新常態下,華潤旗下的石梅灣項目到底什麽時候能完成?或者能不能完成?

華潤石梅灣九里工程

15年了,還在開發

按照百度百科的記錄,石梅灣,由兩個形如新月的海灣組成,長達六公里的碧海銀灘,為植被茂密的低緩山坡所環抱,被世界旅遊組織專家贊譽為海南現存未開發的最美麗海灣。區內自然資源豐富多彩,碧海、青山、白沙、奇石、島嶼、椰林、溪流於一體,山清水秀,景色怡人,充滿原始的熱帶原生態自然風光。

沿海灣綿延數十公里的茂密青皮林帶,則是從清朝就立碑保護的目前世界上發現的第二個也是面積最大的海灘青皮林,至少已有4000年歷史,現列為省級自然保護區。據不少曾經前往過當地的親歷者介紹,這里四季無冬,陽光充足,空氣清新,適合觀興遊覽,長假療養。加之水清沙純,風平浪靜,石梅灣被不少開發商認定為適合開發成一個以世界熱帶“海洋文化”為主題的海上遊樂、旅遊度假區。

按照《石梅灣旅遊度假區總體規劃》顯示,華潤為石梅灣的規劃年限為15年,共有3個開發階段:近期2002~2007年,中期2007~2012年,遠期2012~2017年。在拿下整個石梅灣灣區的前十年中,華潤先後投入30億元,進行各種基礎設施的建設,如道路、管線、汙水處理、生活配套、度假配套等。

2010年,海南國際旅遊島建設正式啟動,海南樓市再次被點燃。不少媒體報道,當時華潤決定啟動石梅灣的住宅開發,並於2011年底開盤銷售。根據華潤置地的歷年年報,華潤石梅灣項目2011~2013年的銷售額分別為4.12億元、13.92億元、10.87億元,而平均售價卻一直在下降,由2010年的27971元/平方米,下降到2013年的21090元/平方米。

到底是什麽原因,阻礙了石梅灣項目整體開發的步伐?使得華潤從2010年開始,連續三年宣布推遲該項目的完工時間?。不少當地房產商告訴媒體,在海南當地諸如華潤這樣囤地推遲開發的現象較多,一方面地塊內部留有較多歷史遺留問題,另一方面外部大環境惡化也著實為這些房企帶來的不小的開發壓力。

石梅灣舊主

據媒體報道資料顯示,早在1992年,石梅灣就被列為海南省五大重點旅遊開發區之一。就在1993年初,當海南地產迎來一系列地產投資熱潮之際,石梅灣也迎來了它的第一任主人——海南新能源股份有限公司(以下簡稱“瓊能源”)。這個海南省的第一家上市公司以3800萬元的價格從萬寧市政府手中取得了石梅灣2700畝海邊灘塗地的產權。

瓊能源到底是一家什麽樣的公司,為何會有如此魄力拿下石梅灣如此多的土地?既然如此財大氣粗,為何會將這一前景頗為看好的項目再次轉手給華潤?

《中國房地產金融》了解到,1992年11月23日,作為中國第一家上市的民營企業,同時也是海南第一家上市公司,瓊能源在深圳證券交易所正式上市。上市當年,便創下每股46元多的高價。公司總資產也由剛上市時的4.7億元猛增到1993年的9.1億元,成為當時海南乃至全國房地產業的佼佼者。據不少老股民介紹,當時瓊能源的廣告語“投資新能源,穩操勝券”,在國內證券市場幾乎無人不知,無人不曉。

1993年6月,國務院發布《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》,一夜之間,銀根緊縮,幾乎所有房地產企業都遭遇寒流,而此前一度炙手可熱的海南房地產熱頓時被打入冰窖。此時,瓊能源的股票也開始大幅下挫,受其影響,石梅灣項目被迫停工。此後,瓊能源便一蹶不振,僅在石梅灣上建了3.8萬多平方米的爛尾樓。

但隨著整體經濟形勢的惡化,從1998年到2002年期間,瓊能源不但股價一路下挫,且接連被易主。公開資料顯示,1998年瓊能源主業全面停業,到1999年股票被實行特別處理。2000年雖然扭虧保牌成功,但時隔2年後,股東方海南潤達向恒大集團轉讓了瓊能源26.89%的股權。此後,河南人許家印執掌的恒大集團成為瓊能源的大股東,“瓊能源”也一度更名為“恒大地產”。

然而,此後的事實證明,恒大集團入主“瓊能源”後,僅僅只是借助這一上市公司空殼,完成了一次漂亮的跳板過程。2005年7月,恒大地產工商檔案遷出海南,瓊能源成為第五家“北飛”的海南上市公司。2006年5月,恒大地產更名為綠景地產。

雖然前任舊主改頭換面,並且再也不見蹤影,但遭遇擱淺的石梅灣項目卻並未就此銷聲匿跡。

華潤海南折戟?

1999年,海南省開始處置積壓房地產項目的工作,石梅灣也迎來了第二任主人——華潤。據媒體報道,華潤通過資產置換的方式獲得了石梅灣2700多畝土地的使用權。同年,華潤在海南註冊了全資項目公司——海南華潤石梅灣旅遊開發有限公司(下稱“華潤石梅灣”),負責石梅灣旅遊度假區12平方公里的開發和建設。

2002年,華潤專門聘請了英國的偉信顧問,完成了對該區域的整體開發規劃。按照當時的規劃,目標是建成以酒店為主要產品的旅遊度假區,其中不僅有多家五星級酒店,同時還配備多項高端旅遊度假標配,比如遊艇碼頭、直升機停機坪、高爾夫球場等。

六年後,石梅灣區內,同時也是萬寧108公里海岸線上第一家五星級酒店——艾美酒店,正式建成開業。但此後,規劃中的其他酒店、高爾夫球場、遊艇碼頭等,至今未見身影。不僅未見規劃中的配套項目,就連原本待開發的旅遊用地也年複一年地放在那兒任其長草。僅石梅灣九里住宅項目在當地有著良好的口碑,且銷售業績較為樂觀。

不過,華潤置地2014年財務業績報告顯示,即便在石梅灣這一旅遊天堂,石梅灣艾美酒店的租金收入也已出現衰退跡象。2014年全年,石梅灣艾美酒店的租金收入為8157.4萬港元,相比去年同期的1.08億港元,租金收入下滑超過20%。

但一個投資數十億,開發周期長達十幾年的黃金項目,卻遲遲無法完工。這背後的緣由,似乎顯得撲朔迷離。有業內人士分析認為,這是整體宏觀環境下滑所致,也有觀點認為,海南房產樓市泡沫嚴峻,華潤或許只是持幣觀望,等待良機。

隨著近期媒體曝出華潤集團副總經理蔣偉被帶走,華潤置地董事會原主席吳向東被調查等消息後,華潤系和它的海南石梅灣項目,也再次被置於風口浪尖。甚至有業內人士擔心,華潤是否會重蹈深圳老牌房企佳兆業目前生死不明的軌跡?

好在,截至稿件出刊之前,華潤置地方面表示對該項目不予置評。或許,對華潤系而言,此時沒有答案,便是最好的答案。

編輯:姚逸霄

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