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跨省占補平衡解禁,缺地城市調控房價添底氣

補充一線城市土地供應,國務院“下及時雨”。

國土資源部日前發布的《2016年第四季度全國主要城市地價監測報告》(下稱《報告》)顯示,有22個城市的住宅地價同比增速超10%,北京、上海、廈門、南京、合肥更是超過了20%。

顯然,一二線城市去年上半年的火爆樓市帶動了地價的快速上漲。為了穩定預期,防止地價進一步帶動樓市上行,全國至少已有16個熱點城市出臺三年宅地供應計劃,但北京、上海、深圳缺席。

事實上,缺地一直困擾著不少一二線城市,這也使得這些城市在抑制樓市泡沫方面受到限制。2016年中央經濟工作會議要求促進房地產市場平穩健康發展,並要求落實地方政府主體責任,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。

所幸,新華社23日受權播發的《中共中央國務院關於加強耕地保護和改進占補平衡的意見》(下稱《意見》)在跨省占補平衡方面提出,探索補充耕地國家統籌。這就為缺地的熱點城市解決住宅用地供應開了一扇窗。

五城市地價漲幅超20%

與房地產市場類似,住宅地價的熱度也出現了分化。

《報告》顯示,一線城市和部分熱點城市的地價仍處於高速增長態勢,大部分三線城市的地價處於溫和上行態勢。具體來說,2016年第四季度住宅地價同比上漲的城市達到92個,較上一季度增加7個;增速超過7%的城市達到34個,較上一季度增加10個。

值得註意的是,全國有22個城市住宅地價的同比增速超過了10%,包括北京、天津、青島、鄭州、上海、南京、杭州、福州、廈門、廣州、合肥、唐山、張家口、廊坊、安陽、溫州、嘉興、珠海、汕頭、佛山順德、東莞、中山等,有過之嫌。其中,北京、上海、廈門、南京、合肥的住宅地價增速超過了20%。

對於地價的走勢,《報告》認為,一是國際經濟複蘇動力與壓力並存,國內宏觀經濟穩中向好;二是2016年市場回升動能依然存在,資金充沛,部分城市市場熱度較高,房企補倉需求旺盛。

《報告》指出,2016年四季度,貨幣政策基本穩健,但社會融資規模同比快速增長,M2(廣義貨幣)與M1(狹義貨幣)增速差略有收窄,仍處於較高水平,企業資金依然充沛。2016年11月末,社會融資規模同比增長13.3%,流動性充裕,為不動產市場量價上漲提供了資金支撐。

統計數據顯示,2016年1~11月,房地產開發企業到位資金中,個人按揭貸款同比增加49.3%,處於歷史較高水平。年內熱點城市房地產市場量價齊升,銀行信貸支撐資金流入房地產市場,帶動了企業庫存去化和資金回流,企業在熱點城市補倉土地需求旺盛,進一步加大了競地力度。

不過,隨著金融監管部門對房地產融資嚴格管控,2017年房地產開發企業到位資金增速將有所降低,熱點城市開發投資節奏將有所放緩。

中原地產首席分析師張大偉表示,2016年第四季度全國有11個城市土地出讓金超過300億元,其中杭州最高達到了517億元。整體看,雖然土地市場成交額處於高位,但在系列調控政策的影響下,出現了土地溢價率逐漸平穩的跡象。

各類調控手段出臺

自去年四季度以來,為了調控趨於過熱的房地產市場,不少城市祭出了多種手段。除堅持分類調控、精準施策外,熱點城市的調控也繼續升級,限購限貸力度加大。

2016年10月份以來,一線和二、三線熱點城市,先後密集出臺政策,從提高購房門檻、調整信貸公積金政策、加大土地供應、加強市場監管、強化信息公開和輿論引導等方面收緊調控。

在土地供應環節,多城市靈活設置競買規則,通過“雙限雙競”、“限地價、競配建”、提高自持比例、設置土地競拍最高限價等方式引導理性競價,防止異常高價地塊擾亂市場預期。

天津、廣州、合肥、濟南、南京、杭州、無錫、蘇州、濟南、鄭州、武漢、福州、廈門、成都、青島、佛山等多個熱點城市依據市場需求情況編制、公布了2017~2019年住宅用地供應三年滾動計劃,調整土地出讓節奏,穩定住宅用地供應預期。上海、廣州、南京和杭州等嚴格監管土地競買資金來源,防範資金違規流入土地市場,保障市場規範運行。

“調控政策密集出臺,效果初步顯現。統計數據顯示,2016年11月份,15個一線和熱點二線城市房地產市場迅速降溫,房價走勢明顯趨穩。”《報告》稱。

2016年四季度,房地產用地價格受市場前期看漲預期的慣性效應影響,環比、同比增速仍有所上升。但從住宅地價來看,調控收緊一定程度上發揮了作用,一、二線城市住宅地價環比增速出現回落跡象。而市場分化顯著,多數庫存較大的三線城市的地價處於溫和上行態勢,地價基本穩定。

張大偉也表示,隨著各地政策出臺,從資金、需求、信貸等多方面約束收緊了地王出現的可能性。目前看,二線城市的政策加碼舉措依然在進行過程中。

“2016年12月以來,全國土地市場成交數據降溫,合計成交超過10億元的109宗,其中溢價率超過100%的只有23宗,相比之前高溢價率地塊頻繁出現的市場有明顯的降溫。”張大偉說。

增加住宅用地供應潛力

按照國土資源部要求,一些房地產市場熱點城市近日陸續出臺2017~2019年三年住宅用地供應計劃,以求穩定市場預期。然而,截至第一財經記者發稿,除廣州外,四大一線城市中,北京、上海和深圳均未發布三年住宅用地供應計劃。

雖然尚未公布三年住宅用地供應計劃,但北京、上海和深圳日前均對調控樓市作出表態。

北京市委書記郭金龍在上月召開的中共北京市委十一屆十二次全會上稱,要清醒看到,房價已經過高,積累了風險,而且增加了社會焦慮,也是對城市可持續發展與和諧穩定的巨大挑戰。要擔負起主體責任,嚴格落實中央關於調控房價的部署和要求,堅決保持房價平穩。

新當選的上海市市長應勇20日表示:“我們不希望看到上海的房價太高,這會影響年輕人的發展,影響城市的活力和創新能力,也不利於城市長遠發展。”

“對經濟而言,樓市泡沫是危險的。”針對深圳市場普遍關註的“樓市限價令升級”,深圳市委書記許勤20日表示,“政府的調控政策,是在市場失靈情況下,或者市場本身遠遠背離市民期望值的情況下進行調控。”

事實上,中國經濟發達地區往往因為“缺耕地”,也使得住宅用地成了稀缺資源;然而,一些耕地大省往往“少資金”。這種背景下,松綁跨省耕地占補平衡政策成為雙方的共同訴求。

根據去年底召開的中央經濟工作會議,房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應,提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。而23日發布的《意見》正好解決了這一矛盾。

在跨省占補平衡方面,《意見》提出,根據各地資源環境承載狀況、耕地後備資源條件、土地整治新增耕地潛力等,分類實施補充耕地國家統籌。

具體而言,有兩類情形能夠享受跨省占補的“政策優惠”,一是耕地後備資源嚴重匱乏的直轄市,新增建設占用耕地後,新開墾耕地數量不足以補充所占耕地數量的,可向國務院申請國家統籌;二是資源環境條件嚴重約束、補充耕地能力嚴重不足的省份,對由於實施國家重大建設項目造成的補充耕地缺口,可向國務院申請國家統籌。

但也有擔憂認為,一旦放開跨省占補平衡,是否會出現東部省份由於減輕了補充耕地的壓力,而又出現建設項目大肆占用耕地的情況?

對此,《意見》強調,要嚴格控制建設占用耕地,充分發揮土地利用總體規劃的整體管控作用,從嚴核定新增建設用地規模,優化建設用地布局,從嚴控制建設占用耕地特別是優質耕地。實行新增建設用地計劃安排與土地節約集約利用水平、補充耕地能力掛鉤,對建設用地存量規模較大、利用粗放、補充耕地能力不足的區域,適當調減新增建設用地計劃。

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多部委明開發布會 是否放開耕地跨省占補受關註

2004年就被中央叫停的跨省域耕地占補平衡,能否松綁明日將見分曉。

國新辦定於2017年1月24日(星期二)上午10時在國務院新聞辦新聞發布廳舉行新聞發布會,請國土資源部部長姜大明、副部長曹衛星和中央農村工作領導小組副主任韓俊、農業部副部長余欣榮介紹《中共中央國務院關於加強耕地保護和改進占補平衡的意見》有關情況,並答記者問。

近年來,各界對於放開跨省耕地占補平衡的呼聲不斷,中央部委也開始將之納入政策研究範圍。

近期出現的一個重大信號是,去年12月5日召開的中央全面深化改革領導小組第三十次會議,審議通過了《關於加強耕地保護和改進占補平衡的意見》。

會議強調,加強耕地保護和改進占補平衡,要堅守土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損三條底線,堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度。要堅持耕地數量、質量、生態“三位一體”保護,堅持耕地管控、建設、激勵多措並舉保護,嚴格控制建設占用耕地,推進耕地質量建設,健全耕地保護補償機制。對跨地區補充耕地等重大舉措,要嚴格程序、規範運作。

這也是中央層面近幾年來首度提到“跨地區補充耕地”。

目前,除跨省異地占補平衡被國家限制尚未開展外,跨縣域和市域的異地占補平衡比較常見。隨著補充耕地異地化的逐步推行,發達地區在省域內部調劑指標越來越難,要求開放跨省占補平衡限制的呼聲越來越高。

經濟發達地區往往“缺耕地”,耕地大省往往“少資金”,這種背景下,松綁耕地占補平衡政策成為雙方的共同訴求。

在2016年全國國土資源工作會議上,一位東北耕地大省國土廳官員就曾提出建議推動實現跨省異地占補平衡。

2016年8月份,國土部在“關於探索在全國範圍統籌農田占補平衡的提案複文摘要”中稱,建設占用耕地占補平衡作為耕地保護的重要措施,取得了顯著成效,將積極探索國家統籌補充耕地。

“對於京津滬等資源嚴重匱乏的地區,為適應十三五期間國家區域發展戰略和新型城鎮化、農業現代化、生態文明建設等對耕地保護提出的新要求,我部會同農業部、中央農辦正在研究加強耕地保護和改進占補平衡政策,提出整合使用耕地開墾費、新增建設用地土地有償使用費等資金,加大補充耕地資金投入,在嚴格控制建設占用耕地的前提下,由國家統籌補充耕地等政策思路,實事求是解決補充耕地難題。上述政策文件正在抓緊研究起草中。”國土部稱。

我國之所以要實行占補平衡政策,保護耕地是根本目的。官方數據顯示,截至2015年年底,全國31個省(區、市)耕地總面積為20.25億畝,與2014年底相比,全國耕地凈減少89.2萬畝。

我國耕地面積的減少,建設占用是最大原因。如2011年減少的532.7萬畝耕地中,建設占用耕地485萬畝,占比為91%。

國土部數據稱,“十二五”期間,建設占用耕地1710萬畝,補充耕地2561萬畝,補充耕地中有1415萬畝建成高標準農田,落實了占一補一、質量有提升。

近年來,占補平衡政策在實際操作過程出現不少新問題。如地方時常占優補劣,占多補少,甚至有地方在占用城郊優質的耕地資源後,將山上的土地“開發”成耕地資源,用來完成占補平衡指標。

此外,實行占補平衡要求地方擁有一定的耕地後備資源,這樣占用之後才有能力去補。但我國東部沿海、轄區面積較小的直轄市和個別省份,耕地後備資源已近枯竭,落實耕地占補平衡困難,個別省市出現了難以足額落實耕地占補平衡的情況。

在國土部上月28日舉行的“全國耕地後備資源調查評價結果新聞發布會”上,國土部地籍管司副司長馮文利表示,匯總結果顯示,全國耕地後備資源總面積8029.15萬畝。從區域分布看,耕地後備資源主要集中在中西部經濟欠發達地區,其中新疆、黑龍江、河南、雲南、甘肅等5個省份後備資源面積占到全國近一半,而經濟發展較快的東部11個省份之和僅占到全國15.4%。

此外,集中連片耕地後備資源集中在新疆(不含南疆)、黑龍江、吉林、甘肅和河南等5個省份,占69.6%。而東部11個省份之和僅占全國集中連片面積的11.0%。

“這反映出,經過多年持續開發利用,經濟發展快的地區後備資源稀缺甚至枯竭,在省域內實現占補平衡越來越難。”馮文利說。

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各地快遞業務量大比拼:7省占比超7成 廣東獨占全國1/4

電商的迅猛發展帶動了物流快遞行業的發展,快遞數據已成為電子商務的重要風向標。

國家郵政局數據顯示,2016年全國快遞服務企業業務量累計完成312.8億件,同比增長51.4%;業務收入累計完成3974.4億元,同比增長43.5%。

分區域來看,盡管近兩年中西部、東北地區的快遞業增速跑贏了東部,但是東部沿海發達省份仍然占據絕對主導。2016年,東、中、西部地區快遞業務收入的比重分別為81.1%、10.7%和8.2%,業務量比重分別為80.9%、11.9%和7.2%。

與去年同期相比,東部地區快遞業務收入比重下降了0.8個百分點,快遞業務量比重下降了1.1個百分點;中部地區快遞業務收入比重上升了0.4個百分點,快遞業務量比重上升了0.7個百分點;西部地區快遞業務收入比重上升了0.4個百分點,快遞業務量比重上升了0.4個百分點。

從快遞業務數量來看,有7個省份的快遞數量超過了10億件的大關,分別是廣東、浙江、上海、江蘇、北京、福建和山東,全部是東部沿海發達省份。第一財經記者統計發現,這7個省份的快遞業務件總量占全國的75.3%。

其中,廣東的快遞業務數量達到了76.7億件,占全國的四分之一。作為外貿依存度最高的省份,廣東在2008年金融危機中所受的沖擊最大,轉型升級也開展得最早,目前已初見成效。尤其是在外貿出口增長受阻的情況下,借助電商的快速發展,廣東工業產品的市場開拓力度不斷加大,內銷占比進一步提升。

數據顯示,2016年,廣東規模以上工業內銷比重進一步提升到75.6%,同比提高了2.5個百分點。

由於電商可以突破地理空間的制約和地方貿易壁壘,對輕工業發達的地區更為有利。中山大學嶺南學院財稅系主任林江分析,廣東的制造業基礎和優勢是全國最好的,這幾年珠三角各地對電商發展也高度重視,如東莞在2013年就專門制定了電商發展規劃,支持力度相當大。

在分城市排名中,廣州以28.67億件的業務量位居全國各城市首位,深圳以20.45億件位居第三。東莞位居第七,達到了10.69億件。

在廣東之後,另外一個制造業大省浙江以59.88億件位居第二。就省域而言,浙江電子信息經濟最為突出。尤其是這幾年浙江主打智慧經濟、智慧產業,用新一代互聯網技術來推動“浙江智造”的發展,產業轉型升級成績比較突出。

在擁有義烏小商品批發市場的地級市金華,去年該市軟件與信息服務業營業收入近500億元,同比增長30%以上。目前,金華轄區內有電商企業6.86萬家,軟件與信息服務業企業5264家,規模以上電子信息制造企業近240多家,金華全市共有活躍零售網店15.35萬家,電子商務為金華市直接解決就業崗位39.14萬-40.88萬個,間接帶動就業崗位106.69萬-111.44萬個。

在快遞業務前十名的城市中,浙江同樣有3個城市入圍,其中杭州和金華分列五、六位,溫州位列第十。

與粵浙相比,第二經濟大省江蘇的快遞業務量僅有28.38億件,僅相當於廣東的38%,浙江的的47%。而且在增幅上,廣東浙江均略微領先全國水平,而江蘇快遞業務量增幅只有23.9%,不到全國平均水平的一半。

2016年沿海七省份快遞業務量及收入

單位

快遞業務量(萬件)

增幅(%)

快遞收入(億元)

收入增速(%)

全國

3128315.1

51.4

39743601.3

43.5

廣東

767241.6

53

8802789.8

42.9

浙江

598770

56.3

5412544.6

41

江蘇

283823.2

23.9

3391633.5

16.7

上海

260274.4

52.4

7095143.5

55.9

北京

196029

38.6

2565681.3

41.2

福建

128985.8

45.3

1348336.3

33.7

山東

120533.9

64.2

1389811.2

43.2

數據來源:國家郵政局

2016年快遞業務量前十名城市

排名 城市 快遞業務量(萬件) 1 廣州 286698.2 2 上海 260274.4 3 深圳 204503.2 4 北京 196029 5 杭州 180473.3 6 金華 168962.4 7 東莞 106895.6 8 蘇州 85093.3 9 成都 61463.1 10 溫州 58652.7

數據來源:國家郵政局

各地 快遞 業務量 業務 大比 省占 占比 比超 廣東 獨占 全國
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國土部起草“耕地跨省占補”辦法 將專項督察

中央出臺相關文件之後,國土部門正在抓緊制定補充耕地國家統籌政策的具體實施辦法。

近日,國土資源部副部長曹衛星就《中共中央國務院關於加強耕地保護和改進占補平衡的意見》(下稱《意見》)的貫徹落實情況赴浙江開展調研。

關於改進耕地占補平衡,曹衛星強調,落實占補平衡要算好大賬,以縣域自行平衡為主、省域內調劑為輔、國家適度統籌為補充。對於資源環境條件嚴重約束、補充耕地能力嚴重不足的省份,由於實施國家重大建設項目造成的補充耕地缺口,要理性、務實、規範、實事求是地做好補充耕地的國家統籌。國土部會同財政部等相關部門正在研究起草耕地後備資源匱乏省份補充耕地國家統籌管理辦法等相關配套制度,下一步將征求地方意見,共同推動《意見》落實。

今年1月23日,《意見》下發,在跨省占補平衡方面提出探索補充耕地國家統籌。

我國之所以要實行耕地占補平衡政策,保護耕地是根本目的。官方數據顯示,截至2015年年底,全國31個省(區、市)耕地總面積為20.25億畝,與2014年底相比,全國耕地凈減少89.2萬畝。

我國耕地面積的減少,建設占用是最大原因。如2011年減少的532.7萬畝耕地中,建設占用耕地485萬畝,占比為91%。

國土部數據稱,“十二五”期間,建設占用耕地1710萬畝,補充耕地2561萬畝,補充耕地中有1415萬畝建成高標準農田,落實了占一補一、質量有提升。

近年來,占補平衡政策在實際操作過程出現不少新問題。如地方時常占優補劣,占多補少,甚至有地方在占用城郊優質的耕地資源後,將山上的土地“開發”成耕地資源,用來完成占補平衡指標。

此外,實行占補平衡要求地方擁有一定的耕地後備資源,這樣占用之後才有能力去補。但我國東部沿海、轄區面積較小的直轄市和個別省份,耕地後備資源已近枯竭,落實耕地占補平衡困難,個別省市出現了難以足額落實耕地占補平衡的情況。

國土部地籍管司副司長馮文利近日曾表示,匯總結果顯示,全國耕地後備資源總面積8029.15萬畝。從區域分布看,耕地後備資源主要集中在中西部經濟欠發達地區,其中新疆、黑龍江、河南、雲南、甘肅等5個省份後備資源面積占到全國近一半,而經濟發展較快的東部11個省份之和僅占到全國15.4%。

此外,集中連片耕地後備資源集中在新疆(不含南疆)、黑龍江、吉林、甘肅和河南等5個省份,占69.6%。而東部11個省份之和僅占全國集中連片面積的11.0%。

“這反映出,經過多年持續開發利用,經濟發展快的地區後備資源稀缺甚至枯竭,在省域內實現占補平衡越來越難。”馮文利說。

除了缺少後備資源,經濟發達地區近年來補充耕地成本也越來越高。統計數據顯示,北京市2011年至2013年共補充耕地4.17萬畝,畝均成本3年增長了一倍多;天津市2009年至2013年共補充耕地30.02萬畝,畝均成本5年增長了2.5倍。

東部耕地後備資源近乎枯竭,這種現狀也逼迫耕地占補平衡政策作出應對,跨省統籌成為一種“大勢所趨”。

目前來看,通過國家統籌的方式來實現跨省占補平衡有望成為現實,但這也會提高監管難度。

一位土地專家在接受第一財經記者采訪時表示,目前政府在耕地占補平衡問題上的制度建設和監管力度都在加強,對操作環節上的要求非常嚴格。

第一財經記者獲悉,國土督察部門正在謀劃加強耕地保護和改進占補平衡專項督察。

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