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恒隆轟政府益港鐵不滿地皮輸送對發展商不公平

2008-10-04 AppleDaily


【本 報訊】身兼香港地產建設商會副會長的恒隆地產（101）主席陳啓宗，罕有地在最新的恒隆年報內，解釋公司近年不在香港買地的原因時，暗批政府過去30年以 物業收益補貼港鐵（066）經營鐵路，令港鐵「很懂得如何擠壓合作夥伴（即發展商）」，「並須把最大份額的利潤留給港鐵」；意指遊戲不公平。記者：高淑嫻

陳啓宗指出，公司現在不在香港買地，除了是時機問題，主要因為政府不熱衷賣地，反而先讓港鐵向發展商批出合作項目。港鐵以市場「折讓價」從 政府手上取得土地後，再與恒隆等私人發展商合資發展項目，然後「瓜分利潤」。恒隆於70至80年代曾與港鐵合作，包括九龍灣及金鐘港鐵站上蓋項目。但陳啓 宗表明，現在已經拒絕參與，原因是市場競爭激烈，令這類交易缺乏吸引力。

指港住宅市場正萎縮

他指出，發展商與港鐵合作，須承 擔所有風險，「並須把最大份額的利潤留給港鐵」，換言之，地產商要承擔發展商的風險，但只可獲得承建商的回報；意指遊戲不公平，政府明益港鐵。要動用資金 也是恒隆拒絕再玩的另一原因。陳啓宗講到明，公司在內地有更多更好的地方來運用資金，應集中發展這個龐大兼利潤豐厚的市場。而且他認為，香港住宅市場正在 萎縮，雖然二手市場於過去一年甚為活躍，但發展商並無任何得益。陳啓宗今次透過年報暗抨政府與港鐵，並非無的放矢。政府數年前開始不向當時的兩鐵批出土地 作補貼，西港島線亦只以現金資助，但今年初再以物業補貼港鐵發展南港島線，便引來個別地產商反對，指發展商目前難買地，政府將貴重地皮批予港鐵，對其他公 司不公平。

港鐵項目分紅比例高

此外，港鐵在發展項目中分紅比例高，也是公開的秘密。舉例說，市場普遍估計，港鐵07年入賬的 售樓收益約50億元，主要來自調景嶺站城中駅，但結果有83.04億元，反映港鐵在該項目的分紅比例較市場估計高。新世界發展（017）執行董事梁志堅曾 經透露，長實（001）數年前投得的將軍澳日出康城一期首都，當時新世界投標時，建議分紅九成予港鐵都未能投得。這反映長實的分紅比例相當小，市場估計， 長實在首都僅獲利10億元，料其旨在拋磚引玉，之後取得二、三期，分紅比例可能較高。

上海实业借世博转做发展商

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http://www.21cbh.com/HTML/2009-9-2/HTML_WVHIJ175KD0G.html


在接连出售联华超市、光明乳业、微创医疗和中芯国际等四项非核心资产后，9月1日，上海实业控股(HK.0363 下简“上实控股”)发布了一份还算不错的中报。净利润14.03亿港元，同比上升6.7%；每股盈利约1.302港元，上升6.3%。

上实控股董事长滕一龙在中期业绩会上表示，上半年上实控股成功出售多个非核心资产，并陆续启动大规模房地产扩展项目，下半年将通过收购兼并加大投资力度，打造强势房地产及基建核心业务。

调整主营业务

上月，上海实业曾提出打造强势房地产及基建业务为核心业务的计划，引起投资者的极大关注。

中报业绩会上，滕一龙在回答本报记者提问时表示，上实决定在上海世博会之前退出非核心业务，以便使下一阶段的核心业务与上海世博会以及建设金融中心和航运中心刚好契合。而上实前8个月出售四个非核心资产权益后，共套现约50亿港元。退出后，上实控股的投资组合得以优化。

在核心业务扩展方面，上实今年已分别落实20亿元人民币收购世博园区尚海湾住宅项目，以及从母公司上实集团以15.25亿元人民币购入青浦区优质低端的土地储备。

8 月13日，该公司在公告中称，此项收购交易包括上海青浦区的两处地块，占地面积947,000平方米，总楼面面积473,000平方米。平均交易价格约为 人民币1,500元/平方米。滕一龙在公告中表示，此项收购交易价格很有吸引力，表明母公司对其房地产业务给予了大力扶持。

滕一龙透露，除上述地块外，上实控股还购入了另外两块地，目前正在法律程序当中，不能透露具体情况。

他认为，上海的房地产市场属于健康状态，虽然房价较高的房源确实出现了供需之间的矛盾，但接下来的供应量将主要是普通商品房和廉价房。

“上海市政府已投入了217万公顷的住宅用地。房地产价格高有点和面之间的关系，在短时内相对高价的房销售了以后，房价较高是正常的，但相对长的时期各种价位的房销售以后，房价则会稀释。”他说。

事实上，基建业虽在上实控股的投资业务中占比较少，但其为集团业务净利润的贡献度却很高。

2009年中报披露，基建设施业务盈利贡献约3.33亿港元，同比上升24.8%，占集团业务净利润的约22.9%。而2008年，其基建设施业务的净利润较2007年大幅增长约223.7%。

机构预期乐观

难得的是，各研究机构对上实控股产业集中后的举动普遍看好。

野村证券在研究报告中称，此项收购交易具有增值潜力，投资者可能将把关注重点从重组转移到公司在中国房地产市场中的竞争力上来。

海 通证券(香港)投资咨询部副总裁郭家耀表示，通过出售非核心资产，使上海实业得以更集中发展公路及地产业务。由于业务更集中，可望降低控股公司的资产净值 的折让。公司于上海发展房地产亦有地理优势，当有更多土储收购行动，市场可能会给予估值重估。现时上实的估值亦合理，股价可展现不俗的抗跌力。

摩根大通指出，随着上海实业执行能力改善以及在上海房地产市场的竞争优势，预计公司通过获注入公司资产的方式扩大收费公路和房地产业务，从而拉升其2009年和2010年年报的利润率，预计分别上调24%和27%。

一中证券认为，受上海物业销售稳定增长带动，相信上实的利润可持续增长，全年盈利亦可维持强劲预期上半年扣除特殊项目盈利按年增29％。

發展商骨灰場鬥法富貴度假屋與陰宅為鄰

2010-8-5  NM

政府今年初公布的新界北新市鎮計劃，還未「起錨」，發展商早已率先向鄉紳廣收土地插旗，興建數千萬元洋房大宅，上水古洞一帶頓成富豪度假樂園。 其中以信和最快手，御林皇府、St.Andrews Place先搶頭啖湯，今年三月才開售的上水Goodwood Park，呎價更全部超過一萬一千元！ 買家不乏港島區金融界、專科醫生及國內商人。 不過樓盤對面一塊村地地主，就準備興建四萬個龕位的骨灰場，近日更在空地放置棺材「種生基」，村屋內還放置一包二包無人認領的骨灰，甚為嚇人！ 位於上水古洞坑頭路，由信和發展的Goodwood Park樓盤，正門對面貼着兩大張宣傳海報，聲稱地主計劃在空地興建多達四萬個骨灰龕位，命名為「靜土閣」，並可免費為找不到骨灰龕的先人提供龕位。從鐵 閘望進空地，有數座簡陋的鐵皮頂平房，其中最近路邊的一座，一副西式棺材就放在裡面。據了解，棺材擺放了約一個月，由於居民投訴，近兩星期才用竹簾遮蓋， 但竹簾不時會打開，途人及對面Goodwood Park居民都不難察覺。 該地段由兩名婦人袁鳳鳴及陳瑞梅擁有，兩人是原地主梁源的大媳婦與妻子。雖然二人擁有該地業權，不過真正話事人卻是梁源兩名從事殯儀業逾三十年的兒子梁東 及梁輝。記者上週找他們查詢有關骨灰場及棺材一事，大哥梁東大方展示他們申請興建骨灰場的理據，並邀記者到場內參觀。 「做我哋呢行，不時都會有啲灰（骨灰）無人認領，部分係先人已經無親無故，街坊夾錢做儀式後，無人願意領走骨灰，部分就連後人都過埋身，又或者白頭人送黑 頭人，認為有忌諱等等，總之就要我哋自己處理，有啲行家會掉咗佢，但咁做太殘忍喇，而且有一日有人話認領點算？」場內有三間由豬場改建的骨灰場，目前有二 十多個骨灰盅放在層架上，前面有一個大香爐。另一房間則放有一個金塔埕，裡面骨灰的數量絕非來自一副骸骨，狀甚恐怖，「一百個人都有呀！係啲行家搞出嚟 嘅，呢啲正式撈亂骨頭喇。」梁東稱要等靜土閣主持做完儀式再處理。 棺材放八袋骨灰 「呢度原本放咗三百多包灰骨，早前裝修運走之後，而家陸續運番嚟安放。」梁東一邊解釋，一邊拿出一疊用來確認骨灰、有火葬場蓋印的骨灰紙，日期最早是一九 九○年。弟弟梁輝補充：「我哋和合石個辦公室前幾年火燭，其實最早一袋骨灰係八十年代，當時有個舞女幫自己六歲兒子辦完喪事後，話就嚟結婚，骨灰遲啲先攞 走，點知一擺就三十年。」梁東激動地大吐苦水，指骨灰一直放在自己地方都相安無事，自從對面興建豪宅，政府又要求存放骨灰要申請牌照，卻被人聯想成見錢眼 開。 問到高調在空地擺放棺材一事，梁東直言是他找來的「靜土閣」主持易居士用來種生基，棺材內放有八個裝有骨灰的布袋，以及一些指甲、頭髮等，需要在這裡 「曬」一百零八天，再覓地方安葬。但記者致電易居士，他卻矢口否認，「自從陳振聰事件之後，人人都以為種生基係壞事，我而家都唔同人種……種生基唔可以俾 人知，如果唔係會對種嘅人不利。」 豪宅業主憂 而附近的村民，一直以為地主靠嚇，得悉住所附近竟然放有種生基的棺材後，更感到非常愕然及憤怒。而「對到正」的Goodwood Park已批入伙紙，但賣出的五間都尚未入伙，所有業主都以三千多萬入貨。在港島區任職專科醫生的黃先生表示，買樓前已知骨灰場的存在，他說：「發展商俾 我嘅訊息係佢哋原本想買埋呢塊地（骨灰龕所在地），但地主出價太高，所以之後放棄咗。」但他並未知骨灰龕已在運作中，更不知現正進行有關種生基法事，得悉 後即半帶憂心說：「如果係咁……對於個盤聲譽、估價、居民都好有影響。」 另一開設醫務中心的業主張先生，今年四月斥資三千四百萬買了一間Goodwood Park，他亦有留意到骨灰龕招攬善長的橫額和以竹簾遮掩的鐵皮屋；得知放棺材一事後他說：「搞呢啲嘢都係想要錢啫！」他表明買下了距離靈灰位較遠的單 位，窗戶景觀全然望不到骨灰場，「我個窗口對住草原同小山丘，都無咩影響！我搵咗風水師睇過，師傅都話影響好小，放個擺設鎮一鎮就無事！」被問及擔心前景 與否，他也無奈地說：「都無辦法，已經交咗樓，俾咗二千萬喇，最初都有諗過半投資，不過附近環境都幾好，自己住都得。」 梁東、梁輝及其他兄弟、堂兄弟等近十名家庭成員從事殯儀業多年，已故名填詞人黃霑、剛因心臟病逝世的樂壇教父戴思聰的葬禮也是其家族成員安排。弟弟梁輝最 早入行，八一年跟師傅學藝，九四年在坑頭村寓所開設石廠，至九八年因興起火葬，石碑業式微而結業轉開棺材鋪。用地前兩年出租作廢車場，至本年初才收回裝修 成「靜土閣」。 史泰祖斥資收購 「我哋三月時被古惑仔騷擾，重案組阿sir嚟視察兼落口供時講咗一句：『你第一轉（火化儀式）賺咗人錢啦，有能力咪整好少少，當做吓功德囉。』幾兄弟決定 夾二十萬裝修，等啲『老闆』住得舒服啲。」梁東稱，早於○六年對面收地時，梁東曾主動聯絡發展商信和，報稱這裡有骨灰場，但不獲受理；至○八年豪宅動工， 在當時的廢車場門外貼出告示，亦無人主動聯絡，直至今年三月樓盤開售，卻有人主動向梁氏提出收地，而那個人竟然是○七年夥拍葉劉淑儀參加立法會補選的皮膚 科醫生史泰祖，令人揣測他代信和出頭。 從一張曾經撕爛的簡單合約中看到，史泰祖於本年三月二十七日曾以呎價六百多元，即合共八百多萬元收購該幅逾萬呎的地皮，並付上五千元訂金，上面除了有史泰 祖簽名，還有梁東後母陳瑞梅簽署，但另一業主、梁東妻子袁鳳鳴一欄則留空。梁東對此表示十分不滿，認為史泰祖沒有與兩名業主商量，便提出買地不合情理。問 到他心目中賣地價錢，他說是一千萬元。 廿億陰宅商機 對於令人聯想牽涉土地糾紛，史泰祖激動地說：「有關呢單交易，我無同任何一個信和職員聯絡過，唔好有太多聯想呀！」他憶述當時有村民表示有人想賣地，他了 解過有關土地不能建屋，但可進行社會服務，便打算買來發展社企，可惜後來對方嫌開價不夠吸引而不了了之。他表示，自己一家一直喜歡田園生活，在坑頭村的別 墅旁，近年亦購入五千呎農地種果樹，現種有七十多棵木瓜樹，是本港最大木瓜林。 信和接受本刊查詢時表示，從未主動洽購梁氏土地，但本週二，梁氏就向規劃署申請在地段上興建「靈灰安置所」；Goodwood Park靠近「靜土閣」的單位仍未售出，而除了信和，附近還有新地發展的天巒，一共逾三百個洋房準備推出市場。相信在八月廿四日限期前有關發展商要提出意 見，如梁氏兄弟成功申辦靈灰安置所，四萬個骨灰龕位，以五萬元一個出售，涉資二十億，利潤和味過豪宅！

樓宇質素和發展商品牌 脫苦海

http://notcomment.com/wp/%E6%A8%93%E5%AE%87%E8%B3%AA%E7%B4%A0%E5%92%8C%E7%99%BC%E5%B1%95%E5%95%86%E5%93%81%E7%89%8C/

網上經常有某發展商樓宇的不利言論，亦有另一發展商是信心保證的言論，然後又會有人行出黎提出相反的意見。經多年的發展，香港各主要發展商樓宇的質素已充份地獲得時間的洗禮及考驗，是龍是鳳自有公論。思考問題的根源，可從香港樓宇建築業的分判制度及發展商的售後服務入手。

香港建築業是奉行分判制度，即發展商把建築工程交給總承判商(main contractor)，總承判商又分判給分判商(sub-contractor)，分判商會繼續分判落去，直到工序拆散到落手落腳做的人手上為止，據說有分判到五層之多。這種制度的目的是減低管理成本及減低固定成本，缺點是增加了品質控制的難度及工人欠保障。事實上除了引入外勞外，幾乎所有樓宇均是來來去去那批細判頭及中工大工做的，因此樓宇質素參差並不是工藝或技術問題，往往是成本及監管問題。

分判商要食飯，工人又要食飯，加上「價低者得」的分判原則，再加上業內「茶煙飯炮」的陋習，層層分判的結果是實際用於建築的金額越判越少，結果是樓宇質素要依賴嚴格的監管制度。如果發展商本身有建築公司，無形中少了一層分判，同時會較嚴格地執行監管；如果完全引判，成本上可能較有競爭力，亦可以透過加強管理提高水準，但容易外行領導外行。

另一個影響樓宇口碑的是售後服務，某些發展商收樓時會提供一段較長的保用期，某些則局限小業主需要在幾天之內完成申報執漏，然而有些問題並不是數天之內可以發現，例如窗台漏水可能要雨季才能發現，往往這類問題又會引起爭拗。苦主未能與發展商解決，訴諸傳媒便成雙輸之局。某些發展商會私下與小業主協議，以不向傳媒披露為條件私下解決，結果是大眾的印象不一定與實際相符。

如發展商自行興建樓宇，旗下的建築公司傾向以解決問題為本，以免影響公司聲譽；如是分判商或判頭，以「盡快甩身」為原則也無可厚非。當然，世事無絶對，發生相反的事情也說不定。

因此，選擇購買樓花時，不一定要全盤接受傳媒或網上的言論，但最好事前能詢問曾購買該發展商新樓的親友過往的經驗，所謂「一次不忠，百次不用」，往績欠佳仍然要試，事到臨頭只能怪自己。

2017第一戰強國發展商賤招爭龍頭新地開錯價捱打

2017-01-12  NM

過去多年來的龍頭盤，主要都是本地大孖沙長地（1113）、新地（16）、恒基（12）、又或新世界（17）之爭。但隨着內企趕着走資盲搶地，2017年第一仗，演變成本地薑大戰過江龍，結果是，後者偷襲成功。由新鴻基地產發展的Grand YOHO，將元朗荒地變成黃金雞地，去年八月推售一期時，收過萬張票，套現近一百億。食髓知味、本月推2期霸龍頭位時，殺出了程咬金。由內企中海外（688）發展的啟德1號II期，突然撲出賣樓。市區地加上有另一內企海航墊高「麵粉價」，Grand YOHO反而「襯托」出啟德1號更抵買！結果Grand YOHO只收得八百票，郭炳江頭馬雷霆惟有低調宣布「惜售」，保留部分單位現樓再賣。有行內人士指，中資發展商殺入本地市場，往往不計較價錢或形象打游擊：爭龍頭、霸靚地、語出驚人，連垃圾房都賣！已為本地薑帶來沉重壓力。人無恥、便無敵，原來賣樓都係。

回帶至二○○一年，時任新地副主席兼董事總經理郭炳江，公布投資逾一百億元，落實在原先賣雞賣鵝的元朗雞地，發展「十年大計」。十年後，這個計劃終於收成，相繼發展成YOHO Town、YOHO Midtown等物業，每次開賣都能大收旺場，亦帶挈元朗樓價大升，將雞地變成「黃金雞地」。到上年八月，新地推出Grand YOHO一期，以平均呎價萬二元，低於二手成交價搶灘。新地副董事總經理雷霆形容：「熱切期待價」，結果八日收逾萬六票，超額五十二倍，成為九七後新票王。食髓知味，四個月新地再開樓盤二期，雷霆今次一樣形容是「優惠價」。不過記者翻開價單，平均呎價折實要萬四元，比一期首批價單足足貴了兩成一。單位又以三、四房為主，一房最平入場價要五百多萬，價錢夠買市區兩房。

兩大死因

剛宣布推盤時，同區經紀本來都相當興奮，幾百人排隊爭睇示範單位，但最終反應不似預期，暫時收票八百張，有經紀嘆：「又食穀種。」其中一個死因，是新地錯判形勢。二期開售時間與一期相距太近，只有短短四個月。去年一期賣出逾一千一百個單位，幾乎是賣清所有單位，已吸乾同區購買力。市區客嫌遠，同區客又嫌貴！在該區居住的葉小姐指：「我自己都比較鍾意市區樓，都唔會住喺元朗。依家大陸人多咗，逼咗好多，呢個價喺呢區真係貴咗少少。」祥益地產營業董事謝澤銘也稱，客人對新地開價都表現愕然：「好多客同我反映好貴，呢個價不如買市區樓！」其次，現時主流賣「納米型」上車盤，新地推大單位自然更難sell，謝澤銘說：「呢批客本來就比上車客少，加上依家有新辣招，佢哋換樓會更加謹慎。而且同區二手市場，好似YOHO Midtown，呎價都係一萬三千左右，依家去到萬四，選擇自然多咗好多。嚟緊荃灣西又有好多盤源，好多客都會去比較，等緊機會。」

新地進退失據

事實在這四個月間，外圍變化太大：特朗普當選、美國加息、新辣招、以及內地嚴防走資，已不可同日而語，城市大學建築科技學部高級講師潘永祥，便點出新地進退失據的原因。他指，上年尾樓價回升後，發展商有意製造「依家唔買，第日仲貴」的氣氛，但這次失效：「舊年呢招都OK，但最近大家都擔心嚟緊加息步伐會唔會加快，對經濟信心一般。」Grand YOHO計錯數，竟造就了中海外乘勢而起。中海外發展的啟德1號II期，剛拿到預售樓花同意書即推，無懼與Grand YOHO正面對撼。此項目屬「港人港地」項目；港人項目由內地發展商投得，已經吊詭。如吃了「誠實豆沙包」的中海外地產董事總經理游偉光，在I期開售時更拋出一句：「無講話可以合理價錢比香港人買到。」到今次開賣II期，折實呎價要一萬七千元，較I期高兩成一（升幅與Grand YOHO又一樣），游偉光一樣反問：「咁點樣先唔進取？」

天價垃圾房

最賤者，是竟然破天荒將垃圾房納入實用面積。翻開樓書，啟德1號I及II期合共四十個一梯一伙單位，均把電梯大堂旁的垃圾房，納入實用面積出售，以II期低層十一座一樓單位為例，實用面積千五呎，而該垃圾房約七呎多一點，以折實平均呎價最低一萬四千八百八十九元及最高二萬二千二百四十元計算，中海外賣每個垃圾房，即賺多十萬至十六萬元。游偉光對此繼續寸嘴本色：「設計係鼓勵業主做垃圾分類。」並指大家同意不同意，接受不接受，見仁見智。街坊吳生吳太便指，萬七元一呎實在貴，更批評垃圾房事件為：「離譜！賺得太盡！」不過你有你鬧、我有我賣。由於啟德被吹捧為「新九龍站」，又有內企海航高價投兩地托底，加上新地高價賣「郊區盤」，相對反映出啟德1號抵買。有意幫仔女出手、購入一房單位的梁女士，便看好啟德發展前景，認為該盤仲有升值潛力。「價錢都係預六百幾萬左右，有工返就唔使擔心樓價會跌啦！」截至本週一，啟德1號II期已累收千六票，中海外並有計劃加價加推。

對撼陸續發生

本地薑大戰過江龍，此類戲碼將陸續上演。事關過去兩年，內房為走資或向外發展，投地的數目驚人，部分地區更只有中資投得地皮，如高銀金融以六十三億投得何文田地王、連街坊區石硤尾，亦由世茂房地產以七十億奪得地皮。按過去兩年投地記錄計算，除了啟德區外，大埔區及屯門區亦會上演中港大戰，多個中資港資樓盤對戰，正面對撼。對於不少內地發展商爭先搶佔香港地盤，承建商惠記副主席單偉彪並不驚訝：「已經對香港發展商造成好大壓力。但我認為係好現象，基本上起樓需要咁大筆錢，香港細地產商根本做唔到，變相得五大、六大（香港地產商）做到，所以佢哋以前打橫行都得啦。」他解釋，國內地產市場競爭同樣大，促成愈來愈多大陸地產商南下搶地。「國內地產商對利潤要求無咁高，起碼唔會覺得要賺一倍先肯起。」中原集團主席兼總裁施永青亦指，中資在港投地會成為新常態：「內地發展商規模大過香港好多，萬科一年起嘅樓，多過香港發展商加埋啦，佢嘅管理能力、營運效益都強過香港。依家香港發展商大部分係第二代、第三代，守到業已經叫交到功課。」他續指：「我見你哋先話發展商壟斷，加入新競爭者係好事嚟o架，公開市場多競爭先至有進步。」對於地價搶高會否導致樓價上升，他指：「要睇市場承接能力，唔係話開咩價就賣幾多，做生意唔係實賺。」又補充中海外不是「寸爆」：「你咁問人（問題），人哋都可以覺得你好寸啫。」

質素成疑

內企入侵引伸的是質素問題。啟德1號與公屋啟晴邨只有一路之隔，有着「千絲萬縷」關係。二○一五年，香港爆出鉛水事件，部分公共屋邨、居屋、私人屋苑、醫院及教育機構無不中招，由中國建築（3311）承建的啟晴邨正正是受害地方之一；而中國建築正是中海外的關聯公司，亦正正是啟德1號的承建商母公司。本刊統計過去一年涉及中海外或中國建築的「質素」問題，當中包括中海外發展的「星鑽」，驗樓時發現石材有極多銹漬及石窿。以及「喜點」驗樓時發現主人房天花有明顯滲水，懷疑外牆或天台滲漏所致。而中國建築承建的水泉澳邨，鑽開廁所的石屎地台後，發現石屎層不是堅硬的石屎，而是鬆散的沙石。水泉澳邨商場的天花，亦出現嚴重滲水。現時租樓自住的陳生直言：「對內地發展商都會無信心o架，因為大陸承建商始終質素差啲，覺得佢哋監管無咁好。」資深驗樓師詹濟南驗樓無數，他以經驗指中海外單位質素較飄忽，難一概而論。「某些單位如於鴨脷洲、屬豪宅的『南區•左岸』卻比意料中好，可達八至九十分。但好似由中國海外及市建局合作發展嘅『星鑽』咁，我驗過數十個單位，整體得到五至七十分，咩問題都有，例如油漆較差，帶好多空心牆同空心磚。」買大陸發展商的樓盤，看來要膽搏膽。

Grand YOHO火併 啟德1號

交通Grand YOHO暫勝

Grand YOHO由元朗站前往中環，要經西鐵轉駁至南昌站轉車，車程約需40分鐘。而出元朗市區，就需步行15分鐘，或乘10分鐘輕鐵。若需出入內地，元朗西鐵站附近有專線巴士往返落馬洲及深圳灣口岸，尚算方便。但要留意部分單位鄰近高速行車公路及西鐵架空路軌，樓書內未有提及加裝隔音屏障，低層業主要考慮嘈音問題。

至於啟德1號，目前出入只能靠巴士。其未來潛力，在於兩年後才通車的沙中線，啟德站在樓盤旁，聲稱5分鐘可到達車站。以為等兩年就可做到其宣傳的「貫通東西南北」、只需五個站11分鐘直達會展？起碼要多等四年；大圍至紅磡段雖將於兩年後通車，但紅磡至金鐘段最快也要二○二一年才正式通車。在通車前居民須先乘搭沙中線往何文田，轉乘觀塘線到旺角，才再往金鐘，轉車兩次，預計時間起碼20分鐘。不過，還未計及港鐵可能的延誤。

配套Grand YOHO勝

Grand YOHO鄰近設有大型商場YOHO MALL，分為兩期，總面積達110萬平方呎，主要對象為本地客，金鋪及藥房不多，以時裝服飾及食肆為主。惟食肆價錢偏貴，商場亦暫時缺乏大型戲院，要等到年中商場IMAX戲院開幕。而元朗市中心區內設有平民食肆、街市等，入夜後內街頗為幽靜，近年「南亞幫」入侵元朗問題，亦引起不少人關注。

環觀啟德十一塊地，除了旁邊正興建的居屋外，其他還是空地及地盤，沙塵滾滾，基本上除了地盤工人外就渺無人煙。啟德1號的配套與交通同一命運，也是等。其位置雖然處於啟德發展區核心地帶，但配套卻像回到農村，當區擬建的地下購物街及車站廣場與沙中線未看到曙光。居民入伙後的衣食住行，須依賴旁邊的公屋商場，最快也要步行10分鐘前往啟晴邨才可購買日常用品。

校網啟德1號完勝

Grand YOHO校網屬74區，中規中矩。相反啟德1號精彩得多。拖着小孩現身示範單位的陳太表示，樓盤近小朋友現時就讀的學校，並指：「萬七元一呎比某啲區算係平。」的確，啟德發展區坐擁34小學校網及九龍城中學傳統名校網之利，單是小學已經有被稱為九龍城至強女校的協恩中學附屬小學，其餘熱門名校包括有香港培正中學、喇沙書院及拔萃男書院。

會所Grand YOHO勝

Grand YOHO與啟德1號管理費一樣，都是每呎$3.3。Grand YOHO賣點，是設有「王者」會所，連戶外園林面積逾十七萬平方呎，包括五個室外泳池及一個室內泳池、閱讀室、健身室及休閒農莊等。而屋內電器牌子以西門子、TGC為主，未算頂級。

啟德1號則設2.5萬呎會所及5萬呎住客花園，惟啟德1號II期及I期是兩個獨立新盤，所以II期住客與I期會所將分開使用，但同設三十七米長園林泳池、卡拉OK室、模擬飛行艙等設施，而II期屋內電器牌子，則跟Grand YOHO採用的相同，如西門子、TGC及美諾等。

撰文：梁延宇、黃綺敏攝影、攝錄：財經組協力：黃嘉慧插圖：祝健中[email protected]

發展商一按不是賭而是博

就最近有發展商向買家提供一手按揭，欄友渾水認為買家不單與發展商在對賭，而且更是賭命。若日後樓價大跌令物業變成負資產，發展商隨時可「call loan」，若業主無力支付差額(即貸款餘額減當時樓價)，樓盤頓成「地主盤」，發展商可回收重售賺多筆。有人讚渾水兄夠膽講真話，亦有人說他危言聳聽，瓜瓜也來湊熱鬧說一下想法。

首先是與發展商對賭問題。賭有一個重要特徵，就是雙方必有輸贏(平手另計)。若套用在物業買賣上，就會解讀成發展商預期未來樓價下跌，所以趁現在把樓盤賣出。相反，業主認為，樓價將會上升，因此把握時機現在入市。

於買家而言，若果動機是炒賣圖利無疑是賭，即使純粹是自用不打算放售，其實一樣是賭。無他，樓花有著期貨特性，若未來樓價上升，買家不用捱貴樓就是贏，若樓價下跌，變相買貴咗，買家自然是輸。

至於發展商就複雜一點，今天把樓花放售未必是看淡未來樓價，還有很多其他原因，如讓資金提早回籠以改善現金流及降低借貸成本。此外，發展商靠賣樓搵食，即使預期未來樓價上升，今天寧願少賺也要推出新盤，務求做到貨如輪轉，若一味囤積居奇，每年如何向一眾股東交代？更重要的是，發展商出售樓花是必賺的，因買地起樓，然後成功出售，當中已賺取利潤，問題只是賺幾多。既然一方必贏，那就不是賭而是博了。正如玩21點是賭，因莊閒雙方有機會贏或輸，但六合彩和賽馬則是博，因莊家必贏。

其次是發展商提供按揭問題。如日後樓價上升，買家當然歡喜，相反若樓價大跌，而且令物業淪負資產，發展商call loan與否目前無法得知。但肯定的是，發展商做生意而不是開善堂，一切決定都是利字當頭。若買家決定借發展商錢上車，選擇即供期較穩陣，只要收入穩定且還款紀錄良好，相信發展商不會貿然call loan，畢竟樓市大跌，收回來的樓盤也不值錢，即使留下來待價而沽，坐貨成本也不輕。

比較擔心是選擇建築期付款的買家，若上會時碰巧樓價大跌，導致估價不足，買家便須另籌資金以完成交易。不要以為到時可撻訂了事，當年97金融風暴，一批買了嘉湖山莊但無力上會的買家，就給長實追收差價。

發展商提供一手按揭並非新鮮事，美國於2008年出現次按危機後，銀行借貸變得嚴謹，很多民眾因信用紀錄轉差，銀行拒絕批出貸款。當年不少發展商看中市場需求，紛紛向這類買家提供融資以促成交易，這種安排就是賣方融資。據美國一個網站資料，於2009年至2014年，美國的賣家融資宗數持續增加。但近年房地產市場回暖，借貸利率低企加上借貸供應充裕，賣方融資宗數已回落至金融危機前水平。相比之下，香港情況很特別，不是買家信用轉差而借不到錢，而是在政府一次又一次辣招下，無奈變成「財力不足」人士。發展商要做生意，相信直接提供一按漸普遍。根據報道，發展商一按市佔率已由去年11月的2.37%急增至今年2月的21.68%，升勢明顯。

政府與其呼籲買家入市須審慎，倒不如想辦法提供幫助，畢竟上車需求殷切，再次加辣或期望樓價將自動調整都不是負責任做法吧？

原文刊於：am730 2017-06-23

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發展商「佔領」公共空間

2017-08-03  NM

香港土地問題嚴重，一到假日不少公園都擠滿人，搵個地方hea吓真係咁難？事實上不少酒店、屋苑、商場範圍內都暗藏一大片土地，大家都有權使用，這叫公共空間。 現時，全港私人發展項目中的公眾休憩空間約有六十二個，合共超過三十萬平方米。雖然總有一個在左近，然而市民卻「得地無所用」！ 香格里拉集團旗下，新開張位於紅磡的嘉里酒店一、二樓估計近萬呎的平台原來是公共空間。本刊發現，公共空間標示牌被暗藏在花盆邊的牆上，並不顯眼，記者多次前往發現不但甚少市民使用，而一樓更被酒店佔用搞收費活動，二樓則被鐵馬圍住，記者拍攝更被保安員驅趕。 事實上，審計署三年前曾列出十個使用率低的公眾休憩空間，記者再走訪這些地方，情況依然未有改善，有的更是重門深鎖。公共空間，是發展商為獲得更多豁免計入總樓面的面積，而劃出予市民使用作為交換。 然而實際情況是在發展商諸多阻撓下，市民根本不容易用到這些空間。 位於紅磡碼頭附近的香港嘉里酒店今年四月開幕，這塊臨海靚地是一一年由香格里拉擊敗長實及新地等多個大財團，以逾二十三億元奪得，更是香格里拉集團繼「港格」、「九格」及今旅酒店之後，旗下相隔近十年後再開設的新酒店。酒店找來已故賭王傅老榕孫兒傅厚民（André Fu）設計，大玩urban resort style，sell空間感，更有一個連接海岸線的infinity pool。 酒店的四間餐廳和一間酒吧，全部都有戶外用餐區。一、二樓亦有一個估計近萬呎的綠色平台，站在這個露天平台上放眼遠望，是維港景色。天色晴朗，微弱的海風拂面，踏着腳下的小片草地，配上藍天白雲，打卡一流，是帶小朋友嬉戲、情侶散步的好地方。記者多次前往這個「秘密花園」，遊人稀少，偶有酒店住客行來行去。而事實是這個露天平台花園，你和我理應不用花費一分一毫，都可以享用。 標示暗藏花盆邊 酒店二○一三年向城規會申請規劃許可時，建議把一樓和二樓平台開放給公眾，城規會批准申請時亦列明條件，指酒店應依照建議，於合理時間內向公眾開放。記者翻查酒店地契，發現並沒有把平台花園列明為公共空間（open space），只當作公用平台花園（communal podium garden）及公用空中花園（communal sky garden）。作為公用平台或空中花園的好處，是可獲豁免計算入總樓面面積。記者現場觀察發現，告知市民這是公共空間的提示極少。酒店地下有扶手電梯可進入平台花園，扶手電梯旁的牆上刻有指示，標示平台上有酒店的餐廳，但並沒有提到平台上亦是公眾休憩空間。記者四圍望，終於找到唯一一個標示，原來就在扶手電梯旁的樓梯左右兩排花盆邊的牆上！然而指示只列出開放時間及寫着「一樓休憩空間」，並沒有「公共」二字，意思含糊。另一個近華信街的出入口的外牆上，更只有列出酒店各個餐廳及設施，沒有提及公共休憩空間。在酒店附近上班的謝先生，經常經過酒店附近，卻不知道原來酒店平台有一個公眾可使用的花園，「我以為呢度（指平台前樓梯）上去全部都係酒店嘅範圍，冇諗過係公共空間。」事實上，在這個大面積的公共空間內，草地上連一張椅子也沒有，對市民來說，十分不便。 公共空間被佔用 上週六，記者再次前往嘉里酒店，公共空間卻被酒店據為己用。其中，一樓草地放置了一個超大型充氣笨豬跑裝置，小朋友在上面彈吓彈吓，想玩的話需要付至少一千六百八十八元，購買酒店的夏日住宿套票，或是成為酒店住客，才有資格玩。同屬公共空間的二樓平台，更被鐵馬圍封。記者闖入鐵馬範圍、走進這個「被私有化」的二樓平台，牆上寫着「公眾休憩空間」的牌，記者開始拍攝不久，便被保安員阻止，指平台是未開放，要先申請才可拍攝。奇怪的是，記者於同日下午再到訪時，這個平台又再「變」成開放空間，職員變臉指：「係呀，呢度係開放o架，你可以坐o架。」然而，鐵馬卻一直未被移走，記者只能自己移開鐵馬走進這個二樓平台。記者曾致電酒店，以市民身份查詢，職員指二樓平台將留予餐廳自用。關注公共空間的民間組織「拓展公共空間」副秘書長黃佳能指，市民不應當私人物業中的公共空間是恩賜，因為這些設計本是政府與發展商之間的公平交易。公共空間政策由八十年代開始，原意是為了在滿布高樓大廈的城市中留有公共空間，於是與發展商協商，以獲取更多發展面積作為鼓勵，要求發展商劃出公共空間的部分，讓發展商有好處的同時，市民又可在密集城市中有舒展的空間。發展商熟悉遊戲玩法，黃佳能指很多時地契可能只寫上要「容許（permit）」公眾進入公共空間，並沒有列明細節，容易出現灰色地帶。市民不易使用其公共空間，因可減輕管理的責任及支出，對發展商來說自然是好事。記者曾向酒店及地政總署查詢，但截稿前未有回覆。 柏濤灣消失的公共空間 自○八年時代廣場被踢爆將公共空間出租圖利後，地政總署及屋宇署曾公布在私人發展項目內的公共空間名單。但公共空間被佔用的情況沒有太大改善，政府遂在二○一一年制定一份《私人發展公眾休憩空間設計及管理指引》，列出公共空間的要求，包括一般情況下需開放不少於十三小時、公共空間的標示須清晰顯眼等。惟此指引並無約束力，作用不大。長實的西貢柏濤灣，由高衞物業管理有限公司管理。根據地政署資料，屋苑內有約逾萬六平方米的公共休憩空間，比兩個標準足球場的面積還要大。一四年審計署曾發表報告，不點名批評十個公眾休憩空間使用率低，柏濤灣是其中之一。報告指，多次到訪都發現通往行人徑和公眾休憩空間的入口閘門均關上，閘門上還有鐵鏈鎖上。事隔三年，記者再次前往上址。從三育書院沿柏濤徑走了不久，出現一個半開的閘門，其中一塊告示牌寫着「攜帶狗隻使用公共休憩空間注意事項」，原來這裡就是通往公共空間的行人通道。記者走進閘門再一直往前走，通道像行山徑，地上有落葉和掉落的樹枝，左邊是屋苑的鐵絲網圍欄，裡面是個小斜坡，沿路半個人影也沒有，只有雜草和樹木。上週三十七度高溫之下，記者走了十分鐘，滿頭大汗，終於看到「公共休憩空間」的指示牌，滿心歡喜以為到達，卻發現又有一道被鐵鏈鎖上的閘，根本不能內進。記者向保安查詢公共空間位置，保安稱屋苑是私人地方，不准外人進入，更指有關其公共空間被霸佔的報導為「錯誤報導」。但地契列明，該公眾休憩空間需於任何時候向公眾開放，屋苑涉嫌違反地契。想知這個消失的公共空間是什麼？根據地契所列的公共空間範圍，從衞星圖所見裡面大部分是長滿雜草和大樹的空地，完全未能發揮公共空間的意義。 會員優先 創價學會 即使公共空間入口沒有上鎖，公眾也未必容易使用。早前被指疑涉慈善機構董事違規支薪的宗教團體香港國際創價學會，九三年向政府交出舊有大埔山南路地段，並補地價五千四百七十一萬元獲得這個四萬三千多平方米的新地段作為文化康樂中心，有面積約一個標準足球場的公共空間，提供如運動場、燒烤爐、遠足徑等設施，可說是康樂設施最多的公共空間。 記者曾於平日下午視察，大閘開放，閘旁的牆上貼了數個牌子，包括門牌和寫着「不准單車內進」及「不准攜帶犬隻入內」的標示牌，中間還有一塊字粒密密麻麻的牌，走近一看，才知原來這塊牌是「公眾使用開放範圍及戶外設施的行政及管理守則」。現場所見，有兩個燒烤爐，但沒有椅子，記者曾嘗試預約上週日BBQ，但職員指已被會員租用。 記者星期日下午三時多到訪，大閘已關上，職員指星期六日是會員優先使用，不會對外開放。不過記者見活動已完結，職員亦拒開放，「呢度六點都閂啦。」但根據閘門外的守則及地政總署文件，星期日的開放時間是上午十時至下午六時。然而中心守則列明，學會有使用公共設施的優先權，如中心經理認為設施使用人數已滿額，有權阻止任何人士進入設施，市民權利就是如此容易被剝削 荷李活華庭走160級樓梯才到 儘管公共空間位於市區，要到達也不是件易事。位於上環的私人屋苑荷李活華庭，由房協發展，內有約一千四百平方米的公共空間。這個空間位於第五層及第六層，想去這個公共空間，就要點腳骨力了。其中一個位於皇后大道中的入口，升降機因維修費高昂停用十多年，只有從升降機旁邊的樓梯走一百六十多級才可走上去。即使你有腳骨力，也未必去得到，因為樓梯旁也沒有任何有關公共空間的指示牌，要差不多走到頂後，才有一塊牌證實這裡是公眾休憩空間，證明你沒有走錯地方。氣喘吁吁的走到了這個平台，先坐下歇息一會。這裡有些桌椅，亦有遮陰的地方，風吹來的時候頗為涼爽，有些清潔工人乾脆坐在地上乘涼。除了他們，就只有一個居民坐在這裡整理剛買的東西。其實這平台的出入口連接荷李活道，在出入口的牆上貼了「休憩公園」的指示牌，但荷李活道人流較少，花園使用率也不高。反而附近的急庇利街休憩處和荷李活道兒童遊樂場，面積都比荷李活華庭的花園少一半，但兩處的使用人數都比較多。 新城市廣場第一期石屎中的高爾夫球場 沙田新城市廣場的三樓平台有個「史諾比開心世界」，吸引不少人經常前來與史諾比、查理布朗拍照。但原來除此之外，廣場還有個甚少人知道的「秘境」：根據地政總署文件，新鴻基地產旗下的新城市廣場有四層綠化天台，均為公共空間，分別位於三樓、五樓、七樓和九樓 平台。 當全港的康樂設施供不應求，位於新城市三樓的「遊樂場」卻冷冷清清。所謂的遊樂場本是網球場，現在只餘一塊空地，地上畫有跳飛機的框框，場邊有十多張長椅，空無一人，連指示牌也沒有標示。上到五樓平台，右面是一片綠化天台，分為兩層，鋪滿人造草皮，面積相等於兩個籃球場，平時放學時間會有些學生使用。五樓平台的另一邊，就是一個高爾夫球場，面積比一個籃球場略大，但記者多次前往，都未發現有人打波。 廣場的七樓平台節日時偶爾會有擺設，平台設有不少長椅，平時亦可上去閒坐，但採訪當日所見人流並不多。至於九樓平台，則要經由七樓平台角落的樓梯才可到達，但平台並沒有任何設施，只像一個普通的天台。商場中亦沒有足夠的指示，標明公共空間的位置，若不夠八卦，也不會知道原來除了「史諾比開心世界」外，還有如此多的空間。 撰文：鄭靖而 攝影：林金展、葉漢華 資料：資料組 [email protected]

發展商心急 搶勾九龍塘地 不等政府主動賣 趕搭發水樓尾班車

1 : GS(14)@2010-10-01 18:32:32

http://www.hket.com/eti/search/a ... 4-136653&category=m
我都想住呢度，周圍都是學校，墳景因為矮，應該見唔到....






柴灣地因位置欠佳流拍收場，惟豪宅靚地繼續受到追捧，當中九龍塘延文禮士道豪宅用地，剛以17.16億元勾出，每呎7,542元，扣除8折因素後，每呎底價約9,428元，較今年8月長實（00001）投得同區地皮每呎10,399元略低，反映政府批出勾地鬆手，以填補柴灣地流拍的空缺。

扣除8折 呎價9428元

剛獲發展商成功勾出的九龍塘延文禮士道地皮，將於11月3日（周三）拍賣，雖然該地為今年政府主動拍賣的6幅地皮之一，惟發展商等不及政府主動推出，已搶先申請試勾。

原因之一，為該地皮須於明年3月底前取得屋宇署批出的圖則大綱，才可享原有發水條款，故發展商急急提出勾地申請，以趕搭「發水樓」尾班車，爭取最高利潤。而連同上月獲勾出的義德道3及5號，區內已有先後有兩幅地皮獲勾出拍賣（見另文——「6九龍豪宅地 聲勢力壓港島」）。

延文禮士道位於香港創意書院及民生書院間，地皮面積7.58萬平方呎，限作住宅（丙類）用途，地積比率3倍，可建樓面面積約22.75萬平方呎，物業高度限制為主平基準67米，即不得超過10層高，地皮處於小學41校網及中學九龍城網，亦毗鄰九龍仔公園，業界估值高達30億元，料日後售價每平方呎最少可達 1.75萬元。

毗鄰墳場 設計遷就

現時比鄰地皮屋苑的二手成交呎價介乎8,000至1.3萬元，其中區內新盤懿薈成交呎價則達1.6萬元。

雖然延文禮士道地皮附近為華人基督教永遠墳場，不過測量師不擔心會再出現柴灣地皮流拍情況，一則地皮是被勾出，即發展商接受勾地價，其次墳場面積不及哥連臣角道大，再加上地皮後方香港創意書院，已遮擋了大部分的墳景，而測量師彭兆基指出，地盤面積達7.58萬平方呎，有足夠空間讓發展商透過規劃圖則避開墳景，而若興建獨立屋，只要地皮四周種植大樹已可解決，所以估計地皮成交價最少達27億元，即每平方呎1.2萬元。

再有豪宅地皮勾出，發展商普遍表示歡迎，恒地（00012）執行董事黃浩明指出，九龍塘延文禮士道地皮並不是由該集團勾出，但集團對有關用地具有興趣，並且會積極研究參與競投。

九龍塘多幅貴重地皮供應，亦帶動區內豪宅成交，市場消息透露，興勝創建（00896）旗下九龍塘One LaSalle 8樓B室，面積3,251平方呎，連2,055呎天台，獲買家以8,500萬元洽至尾聲，呎價2.62萬元，挑戰區內呎價新高紀錄。其次，何文田半山壹號半山徑17號高層，面積1,491平方呎，剛以1,900萬元易手，呎價約12,743元。
撰文:胡雪盈

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建築師揭偽豪宅化妝術 發展商賺到盡　建露台大過天

1 : GS(14)@2010-10-08 12:33:55

2010-10-05

【明報專訊】近年香港新樓盤的宣傳和銷售，偷換概念的歪理突然大行其道，普通住宅區變成半山區、康樂設施變成宮廷式會所，樓盤廣告再看不見合家歡，只有洋妞舉杯淺嘗歎世界；儘管種種落差之大令業主要睡窗台，自欺欺人的港產偽豪宅繼續全城天天熱賣。然而，並非天下人心盡黑，4名香港土產良心建築師不畏地產霸權，站出來揭露香港偽豪宅的製作過程。
明報記者　陳健佳

接受訪問的4名建築師吳永順、解端泰、黃啟聰和Peter（假名），全都在本地行內有逾20年經驗。吳、解仍從事建築師工作，黃啟聰已轉任室內設計，Peter則轉投發展商工作，故不方便披露身分受訪。

「令買家感富貴　縱使蝸居睡窗台」

吳永順形容，豪宅的「包裝紙」是「打扮成貴族、宮廷式會所，令單幢樓因此可以賣貴些，令你自覺住在富貴地方，縱使你買的單位只是蝸居，還要睡窗台」。發展商一般會建樓底特高的大堂，少不了水晶燈、雲石。氣派不凡，不過，未必個個發展商肯花錢用靚料，有些所謂「豪宅」，適逢經濟低迷時興建，建築經費有限，只能用廉價材料，解端泰說﹕「瓷磚是6元一塊的貨色，廚櫃是發展商的舊款倉底貨，貼上名牌貼紙魚目混珠。」還有更「慳皮」方法，Peter稱，「找個出名的設計師，設計一個靚的示範單位，即使沒有電器，買家也覺得單位較有品味」。

為建露台犧牲廚房售單身族

住宅交到建築師手上，又如何打扮成豪宅？吳永順稱，任何美學設計、用料、建築物的形態、用色，都要遵守發展商兩大原則「炒盡面積」和「呎價最高」。所謂「炒盡」，就是盡用建築面積，現時發展商興建露台、工作平台、窗台，都不計算入政府批出的建築面積，但買家必須付錢購買，發展商可以「淨賺」。因此，發展商便會要求建築師盡量建露台、窗台，「一幢樓建100個單位，比建80個好，因為前者有多20個露台......即使對著後街，也要建一個露台」。於是則師要盡建300多呎的單位，連廚房也容不下，「發展商改為迷你的開放式廚房，包裝成單身貴族單位。但這些單位依然有露台，去到咁，真係好mean（刻薄）呀。」吳永順說。

墊高整幢樓　低層價更高

「炒盡面積」後，便要做到「呎價最高」，例如海景單位呎價可高兩三成，則師便要令最多單位面向海景，但後遺症是屏風樓頻現。高層單位呎價又較低層高，於是盡量把整幢樓「墊高」，興建空中花園、停車場、會所等

用透明家俬　示範單位「更寬敞」

示範單位也成為吸引買家的虛招。黃啟聰曾參與設計示範單位，他指出，最常見是家俬透明、沒有櫃門，營造寬敞感覺。發展商市場部要求單位內的衣櫃，深度不可超過兩呎，縱使他覺得與真實的衣櫃距離太大，但又不敢拒絕市場部要求。因為整個銷售樓盤的過程，市場部已經成為最具影響力的部門，甚至凌駕建築師，在私人地產商工作的Peter表示，以前項目經理角色最大，樓盤建好後，才交給市場部銷售。現在倒轉由市場部先「度橋」，項目經理要跟隨；甚至是畫則的專業項目，市場部也會干預。

建築師嘆被市場部凌駕

樓盤包裝除了靠外觀，也要靠虛招，例如﹕名稱、地點，要令人聯想似皇宮、有霸氣。「以前叫乜乜花園、大廈、邨、軒、閣、居，都與住屋有關，現在只講氣勢。」吳永順繼續舉例，牛池灣被包裝成飛鵝山、西營盤升格西半山、大圍變成香港正中心等。解瑞泰慨嘆，市場部的包裝手法已凌駕建築師的專業，「不幸地，（樓市）瘋癲的狀況下，建築師也是受害人」。



建築師吳永順相信豪華包裝的物業，某天會反璞歸真。「好多人未必鍾意返屋企就似入皇宮……想要的可能是優閒、恬靜、舒服，有回到家的感覺。發展商會反思一個回到家感覺，簡約設計，吸引買家。」（余俊亮攝）



曾任建築師的現任室內設計師黃啟聰﹕「豪宅講感覺，收樓時有禮賓師給你一個錦盒，放齊單位內的鑰匙、冷氣遙控，連廁所板都繫上絲帶，令你覺得零舍不同。」（陳智良攝）



建築師解端泰﹕「豪宅化現象不能返回頭，宮廷式、金碧輝煌，都是要迎合大陸人口味。」（智良攝）




凡樓如何變毫宅

1. 「露台、工作平台、窗台」等不計算入政府批出的建築面積，買家必須付錢購買，盡量建大，發展商「淨賺」
2. 刻意間格設有大窗台的廳房，即使無法安放家俬，總之窗台越大越好
3. 單位面積細，寧放棄廚房，包裝成單身貴族單位出售，但堅持有露台，出現「有露台，冇廚房」的怪現象，而此舉又可增加單位數目
4. 高層必須打通多個單位製造「特色單位」，再以高價發售，營造樓下單位售價「較平」，同時又發揮拉高整幢樓價的妙效
5. 越高層、景觀越少遮擋越值錢，於是刻意興建空中花園、停車場、會所等底層樓層，務求「墊高」整幢物業，住宅最低層位處 3 樓，往往已是鄰近舊式物業的 10 樓。整幢物業變相造出更多「高層開揚樓」，呎價更高
6. 海景最值錢，畫則時，爭取最多單位面向海景，導致屏風樓也在所不惜
7. 力爭每幢樓興建最多單位，因可藉此興建更多露台，此舉既符合政府批出的建築面積，又可出售更多樓面
8. 以前低層單位無人問津，現透過加高「樓底」，包裝成低層獨立層，吸引買家
9. 交樓時有禮賓師款待，鑰匙放入精美錦盒送交業主，連廁所都繫上絲帶
10. 附送貴價名牌電器，即使牌子冷門，日後維修欠佳都「照送」
11. 如沒有名牌電器，設計時代品味的示範單位，吸引買家
12. 物業地點，山腳大膽形容為半山、採用風馬牛不相及的歐洲景觀，來形容本港物業，總之產生「高格調」的心理聯想最緊要
13. 物業名稱，名字講派頭、講氣勢，浮誇不要緊

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2 : abbychau(1)@2010-10-08 18:52:28

有冇咁易呃

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3 : 加量熱狗(10)@2010-11-04 14:47:20

都冇人話過香港D樓要黎住…

我發覺我有好多新樓盤個名唔識讀

其實我想問投資移民係咩黎
早排見過灣仔某蚊型唐廈重建
咁細個位做到一梯四伙
D間隔衰到不得了，好好奇係咪真係有人肯長住
呢D會唔會就係專比人炒個種樓？

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發展商支持「限呎地」 供應量無共識

1 : GS(14)@2011-02-12 15:29:58

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110212/News/eb_ebb2.htm

【明報專訊】樓價長期高企，面對社會強烈呼籲港府增加用以興建中小型單位的地皮，以及多推「限呎地」(規定相關地皮興建的單位，面積必須局限於某範圍內)，發展商基本上表示支持，並認為此舉有助穩定香港社會的民心。不過，對於每年新單位供應量是否應該增加至3萬個，地產界卻明顯未有共識。

長實(0001)執行董事趙國雄說：「(港府)無論是增加土地供應，抑或多推出興建中小型單位的地皮或『限呎地』，都係好事，最緊要係可以協助市民，特別係70後、80後的社群上車。」

元朗首幅限呎地 最大戶640呎

事實上，本月18日截標的元朗安寧路地皮(毗鄰西鐵朗屏站)，就是港府推出的首幅「限呎地」；地皮面積13.3萬方呎，將可提供66.4萬方呎樓面，但規定中標發展商只能興建35至60方米(370餘至640餘方呎)的中小型單位。

趙續稱，集團會積極研究入標元朗此幅「限呎地」，惟被問及每年若有3萬個新單位應市會否影響樓市時，他卻沒有正面回應。

中小型發展商方面，泛海(0129)執行董事關堡林認為，政府增加土地供應可令樓市更健康；至於應否增加「限呎地」，關回應指﹕「多推限呎地對地產商影響不大，因業界會迎合市場，興建最受市場歡迎的單位。」至於每年應否有3萬個新單位供應，關認為若真的有此供應量，相信有助穩定民心。

嘉里(0683)代理市務部總經理吳美珊則表示，若落實每年有3萬個新單位供應，顯示港府目的是要穩定樓市，避免樓價急升。不過，華懋營業部經理吳崇武雖表示支持定期賣地、勾地制並行，但卻指香港目前每年的新單位吸納量為1.8萬至2萬個，若每年有3萬個新單位供應，數量上會稍多。

置地：3萬伙供應量 要賣地配合

置地香港住宅部主管黎漢群表示，每年若有3萬個新單位供應，數目雖不算太多，但土地供應屬長遠策略性政策，所以港府制定政策時，必須要避免出現(土地)資源供應失衡的現象；她認為，在中小型地皮、港島區地皮方面，都可考慮增加供應。

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