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發展商一按不是賭而是博

就最近有發展商向買家提供一手按揭,欄友渾水認為買家不單與發展商在對賭,而且更是賭命。若日後樓價大跌令物業變成負資產,發展商隨時可「call loan」,若業主無力支付差額(即貸款餘額減當時樓價),樓盤頓成「地主盤」,發展商可回收重售賺多筆。有人讚渾水兄夠膽講真話,亦有人說他危言聳聽,瓜瓜也來湊熱鬧說一下想法。

首先是與發展商對賭問題。賭有一個重要特徵,就是雙方必有輸贏(平手另計)。若套用在物業買賣上,就會解讀成發展商預期未來樓價下跌,所以趁現在把樓盤賣出。相反,業主認為,樓價將會上升,因此把握時機現在入市。

於買家而言,若果動機是炒賣圖利無疑是賭,即使純粹是自用不打算放售,其實一樣是賭。無他,樓花有著期貨特性,若未來樓價上升,買家不用捱貴樓就是贏,若樓價下跌,變相買貴咗,買家自然是輸。

至於發展商就複雜一點,今天把樓花放售未必是看淡未來樓價,還有很多其他原因,如讓資金提早回籠以改善現金流及降低借貸成本。此外,發展商靠賣樓搵食,即使預期未來樓價上升,今天寧願少賺也要推出新盤,務求做到貨如輪轉,若一味囤積居奇,每年如何向一眾股東交代?更重要的是,發展商出售樓花是必賺的,因買地起樓,然後成功出售,當中已賺取利潤,問題只是賺幾多。既然一方必贏,那就不是賭而是博了。正如玩21點是賭,因莊閒雙方有機會贏或輸,但六合彩和賽馬則是博,因莊家必贏。

其次是發展商提供按揭問題。如日後樓價上升,買家當然歡喜,相反若樓價大跌,而且令物業淪負資產,發展商call loan與否目前無法得知。但肯定的是,發展商做生意而不是開善堂,一切決定都是利字當頭。若買家決定借發展商錢上車,選擇即供期較穩陣,只要收入穩定且還款紀錄良好,相信發展商不會貿然call loan,畢竟樓市大跌,收回來的樓盤也不值錢,即使留下來待價而沽,坐貨成本也不輕。

比較擔心是選擇建築期付款的買家,若上會時碰巧樓價大跌,導致估價不足,買家便須另籌資金以完成交易。不要以為到時可撻訂了事,當年97金融風暴,一批買了嘉湖山莊但無力上會的買家,就給長實追收差價。

發展商提供一手按揭並非新鮮事,美國於2008年出現次按危機後,銀行借貸變得嚴謹,很多民眾因信用紀錄轉差,銀行拒絕批出貸款。當年不少發展商看中市場需求,紛紛向這類買家提供融資以促成交易,這種安排就是賣方融資。據美國一個網站資料,於2009年至2014年,美國的賣家融資宗數持續增加。但近年房地產市場回暖,借貸利率低企加上借貸供應充裕,賣方融資宗數已回落至金融危機前水平。相比之下,香港情況很特別,不是買家信用轉差而借不到錢,而是在政府一次又一次辣招下,無奈變成「財力不足」人士。發展商要做生意,相信直接提供一按漸普遍。根據報道,發展商一按市佔率已由去年11月的2.37%急增至今年2月的21.68%,升勢明顯。

政府與其呼籲買家入市須審慎,倒不如想辦法提供幫助,畢竟上車需求殷切,再次加辣或期望樓價將自動調整都不是負責任做法吧?

原文刊於:am730 2017-06-23

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發展商 發展 一按 不是 而是
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