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吳英案:是與非、生與死的糾結

http://www.capitalweek.com.cn/article_23149.html

2012年4月20日,最高人民法院裁定不核准吳英死刑,將案件發回浙江省高級法院重新審判。在進入司法程序5年後,吳英案峰迴路轉,但圍繞吳英案的爭議卻遠未結束。

吳 英是原浙江本色控股集團有限公司法人代表,因涉嫌非法吸收公眾存款罪,2007年3月16日被逮捕,2009年12月18日金華市中級法院作出一審判決, 以集資詐騙罪判處吳英死刑,剝奪政治權利終身,並處沒收其個人全部財產。吳英不服一審判決提起上訴。2012年1月18日,浙江省高級法院二審宣判,裁定 駁回吳英的上訴,維持原判。

此次,最高法院覆核認為,吳英集資詐騙犯罪事實清楚,證據確實、充分,一審判決、二審裁定定性準確,審判程序合 法。吳英主觀上具有非法佔有的目的;在集資過程中使用了詐騙手段;非法集資對象為不特定公眾。最高法院認為,被告人吳英集資詐騙數額特別巨大,給受害人造 成重大損失,同時嚴重破壞了國家金融管理秩序,危害特別嚴重,應依法懲處。吳英歸案後,如實供述所犯罪行,並供述了其賄賂多名公務人員的事實,綜合全案考 慮,對吳英判處死刑,可不立即執行。

在吳英案的定性上,吳英的辯護律師從一審到二審都堅持為吳英作無罪辯護;某著名刑辯律師也認為「吳英案不是該死不該死的問題,而是有罪還是無罪的問題」。然而一、二審法院均認定吳英犯有集資詐騙罪,最高法院死刑覆核也認為一審判決、二審裁定定性準確。

由於吳英是因集資詐騙罪而被判處死刑,在二審判決後,在社會上引起很大爭議。雖然最高法院未核准吳英死刑,但吳英罪與非罪的爭論並因此而消除。

因此,有必要對《刑法》192條規定的集資詐騙罪三個構成要素、吳英案審理過程中控辯雙方爭論的焦點,以及法院的認定作一分析,同時也對該案量刑問題作一點探討,這對釐清民間借貸合法性邊界以及考量如何制止非法集資將有積極作用。

爭論

爭論一:

吳英集資是否以非法佔有為目的

檢察機關認為:吳英借貸利息高達100%甚至400%,而2008年世界金融行業最高盈利率也不過17.5%,因此本色集團不具有還貸能力。

辯 方律師認為:是否具有非法佔有為目的,要滿足是否明知沒有歸還能力而大量騙取資金、肆意揮霍騙取資金等條件。而吳英投資本色集團,是不可能知道自己的經營 就一定會失敗,不屬於「明知沒有歸還能力而大量騙取資金」;另外,吳英購置大量高級轎車的行為是用於公司經營,不屬於肆意揮霍。

有人士認為:借新債還舊債,其目的性十分明確,就是借錢還債而不是非法佔有。「借雞生蛋」、「借船出海」,是典型的企業經營行為,與非法佔有並無邏輯推導關係。即使是銀行商業貸款,借款人也經常出現無力償還的情況,總不能因此推斷借款人在借款時出於「非法佔有的目的」吧!

二 審法官認為:吳英主觀上是以非法佔有為目的。一是明知自己沒有歸還能力仍大肆高息非法集資。二是以高額利息或高回報率為誘餌進行非法集資。三是並未將集資 款用於生產經營活動,除了將少部分非法集資款用於註冊傳統微利行業的公司以掩蓋真相外,絕大部分集資款並未用於生產經營。包括為了造成守信譽和巨富的假 象,騙取更多的錢款,將部分集資款用於支付前期集資款的本金和高額利息,以及肆意揮霍集資款。

最高人民法院覆核認為:吳英主觀上具有非法佔 有的目的。吳英在早期高息集資已形成巨額外債的情況下,明知必然無法歸還,卻使用欺騙手段繼續以高息(多為每萬元每天40-50元,最高年利率超過 180%)不斷地非法集資。吳英將集資款部分用於償付欠款和利息,部分用於購買房產、車輛和個人揮霍,還對部分集資款進行隨意處置和捐贈。

爭論二:

吳英集資是否使用了詐騙方法

檢察機關認為:吳英明知本色集團的經營狀況不可能負擔如此高額利息,仍向債權人大量借貸用於償還利息,明顯屬於詐騙。

辯方律師認為:司法解釋中關於詐騙方法的定義是,行為人採取虛構集資用途,以虛假的證明文件和高回報率為誘餌,騙取集資款的手段,吳英將集資款用於歸還本色集團經營所欠債務,並沒有虛構集資用途,也沒有編造虛假證明文件,不構成使用詐騙方法。

有 人士認為:吳英並沒有偽造虛假的證明文件,也沒有編造實際上並不存在的企業或項目,借款時只是聲稱做生意或者企業經營缺少資金。此外,吳英一案的債權人, 即高利貸掮客,他們借錢給吳英,是出於投機獲利的慾望,由此產生的風險自然應該由掮客們自己承擔。雖然吳英借款時承諾了高回報率,但高利貸掮客們本來就是 以高息為借款條件的,其目的就是為了追逐高回報率,可以說這是借貸雙方的合意,而且是真實的意思表示,並非吳英一方拋出的誘餌。

二審法官認 為:吳英採取虛構事實、隱瞞真相併向社會公眾作虛假宣傳的方法非法集資。包括集資時,均虛構投資商舖、做煤和石油生意、炒期貨賺錢、資金周轉等各種虛假理 由;在公眾面前製造暴富假象,矇騙集資對象及他們的下線;提供大堆虛假購買房地產協議和用詐騙款購買的房產證,從而使得為數眾多的受害人對吳英的財富信之 不疑,「自願」將巨額款項投給她。

最高人民法院覆核認為:吳英在集資過程中使用了詐騙手段。為了進行集資,吳英隱瞞其資金均來源於高息集資併負有巨額債務的真相,並通過短時間內註冊 成立多家公司和簽訂大量購房合同等進行虛假宣傳,為其塑造「億萬富姐」的虛假形象。集資時,其還向被害人編造欲投資收購商舖、爛尾樓和做煤、石油生意等 「高回報項目」,騙取被害人的信任。

爭論三:

吳英集資是否屬於非法集資

檢察機關認為:吳英與大部分集資對象之前並不認識,應該歸入「社會公眾」的範疇。

辯方律師認為:起訴書認定吳英的集資對象只有11人,這些人有些是吳英的親朋好友,屬於特定人員,不屬於「社會公眾」。

有 人士認為:吳英只應對其從直接上家處借款行為負責,而不應對直接上家以外的其他人的借款行為負責。舉例說,如果商店店員收取的價款來自於毒品販子,商店是 否也要捲入毒品案而承擔責任呢?嚴格來說,掮客的下線人員本不應認定為吳英的集資對象。況且吳英的集資對象都「非法吸收公眾存款」定罪,為什麼要將吳英以 集資詐騙定罪呢?

二審法官認為:吳英案的直接受害人雖只有11人,但其中僅4名受害人的集資對象就有120多人,而這些人的下線就更多了,能認定為向社會公眾集資。況且吳英也是明知集資對象及下線的款項是從社會公眾吸收而來。

最 高人民法院覆核認為:吳英非法集資對象為不特定公眾。吳英委託他人為其在社會上尋找「做資金生意」的人,事先並無特定對象,事實上,其非法集資的對象除林 衛平等11名直接被害人,還包括向林衛平等人提供資金的100多名「下線」,也包括數十名直接向吳英提供資金因先後歸還或以房產等抵押未按詐騙對象認定的 人。在集資詐騙的11名直接被害人中,除了2人在被騙之前認識吳英外,其餘都是經中間人介紹而為其集資,並非所謂的「親友」。林衛平等人向更大範圍的公眾 籌集資金,吳英對此完全清楚。

羅列上述三點爭論中不同角色的不同論點,是為了使大家能夠更全面地瞭解吳英案的是非曲直,能夠給出自己的獨立判斷,而不是人云亦云。

判斷

為了能對該案的分析更客觀些,在研判吳英案時,考慮以下兩個前提是必要的:一是吳英的身份。 對吳英集資行為的定性應當以其商人的身份為基礎,不能以非商人的心態去判斷吳英的集資行為。二是對集資行為目的性的認定應當以集資行為的外在表現為標準。 判斷某一行為的目的,不是對行為人心裡的揣測,而是從行為人客觀表現去推測,因為行為人內心的真實想法外人是無法揣測到的,即使是行為人自己說出的想法, 外人也無法斷定其真假。所以說對目的性的認定只能是外在的,不可能是內在的。以這兩個前提為基礎,再分析上述三方面爭論的問題,可能相對客觀些。下面針對 上述三方面爭論的問題給出我的判斷。

判斷一:

吳英集資具有非法佔有為目的的特徵

我認為,解析該爭論主要應從集資款的用途去考量。吳英集資款中相當一部分是用於償還以前所欠的舊債,有人說借新還舊屬於正常的經營活動,不能認定為以非法佔有為目的。該說法值得商榷。

首 先,將新借來的錢用於歸還借債,那麼這部分新借來的錢就屬於舊債主了,借款人就失去了對這部分款項的控制權,也不可能再要回來。所以說用於還債的錢不可能 像投資那樣可以取得回報,不可能像放貸那樣可以收回本金和利息,不可能像放在銀行或者公司賬戶上那樣可以隨時使用。當吳英準備用新借來的錢用於歸還借債的 想法產生時,她已經具有了把別人的錢當作自己的錢給處置掉的心態,這實際上就是一種變相非法佔有。

其次,借新還舊的現象雖然在許多企業發生 過,但是多數情況下是舊債款用於投資後尚未產生預期的收益,如果在舊債到期時債務人突然終止投資會造成更大的損失,因此就產生了借新還舊的方式。這種方式 既可以避免因不能歸還舊債而產生的違約責任,還可以保證通過使用舊債的投資收益來償還新債。需要特別說明的是,借新還舊有個前提,那就是舊債的投資收益一 定要大於新債的利息,如果屬於這樣的情形,那麼借新還舊就是屬於可以理解的經營活動;反之如果舊債的投資收益少於新債的利息的話,那麼對於一個理性的商人 來說,他寧願對舊債違約,也不會花高於舊債收益的代價去舉借新債。如果一個商人花高於舊債收益的代價去舉借新債,那麼他肯定存有借債不還的念頭,這就是推 定以非法佔有為目的外在標準。

綜上,認定吳英以非法佔有為目的集資從事實上應當沒有問題,至於吳英集資款是否有用於個人揮霍的部分,主要看法院對事實的認定。如果證據確鑿,其目的性自然就顯現出來,無需再著墨分析。

判斷二:

吳英集資具有使用詐騙方法的特徵

通常來講,判定詐騙的標準應當有兩條,一是行為人直接提供虛假信息;二是行為人故意隱瞞真實信息。根據吳英的行為,再對照這兩條標準可以認定吳英是使用了詐騙方法集資。

其 一,作為一名商人,吳英應當知道自己所投項目的回報率不可能達到年化180%,她給出如此高的集資利率,本身就是一種假信息。儘管她沒有編造假項目,儘管 她可能不清楚她的投資是否會成功,但是她一定會知道她所投資行業的回報率;即使她不作盈利預測其實也是一種詐騙,你不測算怎麼會給出如此高的集資利率呢?

其二,吳英並未告訴集資對象集資款的一部分是用於償還以前的欠債,或者至少未如實告知集資對象她為什麼不能用以前的借款還債,而必須借新款還舊債。如果真是那樣的話,許多集資對象就會望而卻步。

其三,集資對象的自願上當並不能否定吳英提供虛假信息、隱瞞真實信息的事實。如果甲告訴乙,給我一筆錢我把月亮摘給你,而乙信以為真居然給了甲這筆錢,能說甲沒有騙乙嗎?

判斷三:

吳英集資具有非法集資的特徵

根據刑法 規定,是否屬於非法集資主要看集資對象是否是特定的。如果單從吳英是向11名特定對象的集資行為看,不應當認定為非法集資。但是需要特別注意的是,吳英十 分清楚這11名集資對象的經濟狀況,也清楚其中有的集資對象是採取非法吸收公眾存款的方式籌集的資金,所以吳英的集資行為屬於間接非法集資。有人以買賣不 問來源的例子為吳英辯護,我覺得這種理由並不充分。因為買方可以不問賣方錢物的來源,但是如果買方知道了賣方的錢物是贓款、贓物的話,那麼在一定條件下, 買贓人也要承擔相應的責任。

綜合上述判斷,我認為吳英案的一、二審判決在認定吳英犯有集資詐騙罪問題上沒有錯誤。那些認為吳英無罪的觀點, 至少在事實和法律上的理由並不充分。至於有人認為吳英無詐騙故意、無非法佔有目的、無肆意揮霍、無詐騙行為、無虛假宣傳、無公眾集資,其中前「五無」都屬 於主觀故意的範疇。主觀故意實際上有兩種類型:一種是造成社會危害是他內心願望(即他有意識的目標);另一種是在實施行為時明確知道行為所造成的危害必定 會發生。就吳英案而言,認為吳英無罪的人主要是指以第一種類型為標準來判斷吳英是否屬於故意,而忽視了第二種類型的標準。實際上,任何一個理性的商人都會 判斷以吳英開出的高利率,肯定會出現不能償還借款的後果。吳英在明知不能償還借款的情況下仍然大肆借款,主觀上存在非法佔有和詐騙故意是確定無疑的事實。

量刑

最高法院未核准吳英死刑的理由是基於吳英如實供述所犯罪行及賄賂多名公務人員的事實。但是假設如果吳英沒有上述情節,是否可以免除一死呢?能否根據《刑法》第37條規定,在法定刑下判處刑罰呢?我認為下面幾個因素需要考量。

考量一:

死刑的目的性因素

目前世界上關於死刑目的性有兩種理論,一種是威懾理論,也稱為功利理論,它強調的是預防,即對一個人處以刑罰是為了說服一般社會成員將來遠離犯罪行為;另一種是報應理論,它強調當有過錯者自由選擇違反社會規範的時候,刑法就是應得的。

就對死刑的態度而言,報應理論認為,對最嚴重的謀殺形式施以死刑是公正的,但是死亡對於沒有殺人的罪行來說是不相稱的。相反,威懾理論認為非謀殺的其他罪行也可以施以死刑,只要死刑的威懾價值與其人力和經濟花費相當。

回 到吳英死刑案來說,目前反對將吳英判處死刑的人的觀點,特別是那些非法律專業的人士的觀點大都是基於報應論,他們認為中國有句古話,殺人償命,欠債還錢。 現在吳英既沒有殺人,為什麼要殺她。這就是典型的報應論。如果法院倚重於報應論,那麼吳英就不會被判處死刑,而且其他那些非暴力犯罪也不會被判處死刑。

看 來要判處吳英死刑,適用威懾理論是合適的。但是在非法集資案件中,死刑的威懾作用的效果如何呢?由於判處吳英死刑的威懾作用將死刑判決生效後才能顯現,那 麼只能先看一下先前已經生效的與吳英案相似死刑案的作用如何。我們可以通過一組數據進行觀察。僅浙江一省近幾年來因集資詐騙罪被判處極刑的案件就不在少 數:2009年,麗水市的杜益敏因集資詐騙罪7億元被終審判決死刑,溫州市的高秋荷和鄭存芬均因集資詐騙1億多元被判處死刑;2010年,紹興市趙婷芝因 非法集資2.7億元被判處死刑緩期執行;台州市的王菊鳳因非法集資4.7億元被判處死刑;溫州市的陳少雅因非法集資5億元被判處死刑緩期執行;2011 年,麗水市的銀泰公司非法集資55億元,主犯被判死刑……重刑仍然阻擋不了非法集資的愈演愈烈,溫州最新版「吳英案」施曉潔又因涉嫌非法集資7億元、非法 承兌匯票5億元,被檢察機關批准逮捕。溫州立人集團民間借貸案最終走進了司法程序,董事長被刑拘,涉案額可能達22億元。雖然殺了不少人,但是非法集資類 案件仍呈現逐年上升趨勢,2010年全年,浙江省共立非法集資類案件達206起。上述情形表明,對非法集資者處以死刑的威懾作用其實並不明顯。非法集資屢 禁不止還有更深層次的原因。

根據上面分析的死刑目的性的理論和實際效果,我認為在考量死刑目的性因素時,既要考慮報應理論與威懾理論兩種選用的取捨,同時也要預測威懾理論的實際效果。

考量二:

加重與減輕因素

在考量是否要判處罪犯 死刑時,除了要考慮是否符合法律規定的死刑標準外,還有兩個因素應當考慮:一是罪犯是否有加重情節;二是罪犯是否有減輕情節。就非法集資犯罪而言,所謂加 重情節是指擬要判處死刑的非法集資行為是否屬於比那些不適合判處死刑的非法集資行為更為嚴重。當然在考量是否判處死刑時惡意不能作為加重情節,因為所有的 死刑犯罪都有惡意;所謂減輕情節,就是可以不判處死刑的理由。一般來講,被告人的生平和生活環境在考慮是否應判處死刑的過程中應當得到審查。此外,像美國 著名的洛基特死刑判例確定的免於死刑的原則中就包括:凡是被害人教唆或幫助實施罪行的,屬於減輕情節,不適用死刑。

雖然我國刑法未明確規定 將被害人的過錯作為減輕處罰罪犯的情節,但是我國的民事立法已有關於被害人過錯可以減輕侵權人責任的規定,如《侵權責任法》第26條規定:「被侵權人對損 害的發生也有過錯的,可以減輕侵權人的責任。」具體到吳英案,其實一些被害人過錯是很明顯的,他們想方設法托門子、找關係主動要求吳英向他們集資。他們是 一些要求吳英對他們實施「詐騙」的集資對象。從這個角度講,吳英案具有減輕處罰的情節。

考量三:

財產權與生命權比較因素

前面提到,死 刑的目的之一在於威懾,也就是說是為了預防他人在未來實施同樣的犯罪。具體而言,判處像吳英那樣的集資詐騙犯罪死刑是否具有威懾作用,有兩個問題值得深 思:一是判處吳英死刑能否對其他集資犯罪產生威懾?二是,為了威懾是否必須採用死刑?如果能用其他方法能夠制止住集資犯罪的話,那麼是否還有必要採用最為 嚴厲的刑罰——死刑呢?

就威懾作用而言,前面通過數據分析已經得出明確的結論,即死刑對非法集資犯罪行為的威懾作用實際上並不明顯。那麼就 替代以死刑制止集資的方法而言,許多人給出了有價值的建議,如拓寬中小企業的融資渠道、給民間資金合法的理財渠道等,如果有了正當渠道,那麼非法集資的生 存空間就會被大大壓縮,犯罪行為會大大降低。據瞭解,浙江台州民間融資總額達1000億元,溫州民間資本估算大概超過8000億元。在吳英集資過程中,有 的集資者為了把錢送到吳英手中,還要開後門、托關係,這也是眾多集資詐騙案中司空見慣的情節。所以僅用死刑是堵不住集資犯罪的,對民間資本的運用不能採取 堵的辦法,而要採用疏的辦法,給以正當的渠道。因此判處吳英死刑,並不能從根本上解決集資問題。

綜上,假使吳英沒有如實供述所犯罪行及賄賂 多名公務人員的事實,吳英也不應判處死刑。因為保護人的財產權是一種價值取向,保護人的生命權也是一種價值取向。當財產權與生命權相衝突時,生命權應當優 先於財產權,這正是人類發展趨勢的必然要求。在一個以人為本的社會裡,應當將生命權放在優於其他任何權利的地位。具體到吳英案,一、二審的判決過多地考慮 了對財產權的保護,而對人的生命權的考量並未放到應有的高度。當制止集資犯罪措施有多種選項時,將剝奪人的生命作為最後的選項,體現的是一種人道的選擇。 眾多的人呼籲免於吳英死刑,是一種人道的呼籲,是一種破除金融壟斷給予民間資本以出路、給予中小企業以正當融資來源的呼籲。而最高法院未核准吳英死刑的裁 定正是順應了當前社會大多數人認同的價值觀。

作者為法學博士


吳英 英案 是與 與非 非、 、生 生與 與死 死的 糾結
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資源枯竭城市生與死

http://www.infzm.com/content/89731

至2011年,中國共有資源枯竭型城市69座。

等到真正枯竭再轉型就已經晚了,「要在紅燈前轉彎」。

命運迥異

城市在對抗資源枯竭的鬥爭中,大抵有三種命運。

一是礦枯城衰。依靠著五大湖地區豐富的礦產,底特律曾一度成為美國式工業的代表。底特律工人一度躋身為這個國家的中產階級,最多時城市人口一度達180萬。然而資源的枯竭與經濟形勢的轉變使得如今的底特律人口減少過半,10年前售價45萬美元的房產如今僅為2300美元。

工廠倒閉、城市荒廢、失業率上升使得底特律成為美國的「罪惡都市」,2013年,這座曾經的夢想之城甚至被《福布斯》雜誌評為「美國最悲慘城市」。

二是人去城空。誕生共和國成立後第一口油井的玉門,隨著資源的枯竭,2010年後人口由十餘萬降到不足3萬。這裡也成為中國房價最低的城市之一,市區一套80平米的房子僅需4000元,而且還賣不出去。

三是涅槃重生。除了著名的德國魯爾、日本北九州等轉型成功案例外,河南焦作也是為數不多的轉型成功者。1995年後,由於礦產資源日益枯竭等一系列原因,焦作全市資源型企業效益下滑,下崗失業人員增多。到1999年,全市GDP比上年下降了13%。隨後,焦作轉而投資發展旅遊業。僅十年時間,云台山遊客人數和門票收入已經超過故宮,成為全國第五大旅遊景區。

焦作還利用高達35.4億立方米的地下水儲量,聯合緊鄰的山西晉城市發展煤電產業,並成為全市工業的新支柱。

「從祝福到詛咒」

英國經濟學家理查德·奧蒂認為,由於對資源的過度依賴,過度發展的資源產業壓縮其他產業的生存空間,大自然的「祝福」將會變為「詛咒」,反而制約了自身發展。

在中國第一個資源枯竭型城市轉型試點市遼寧省阜新市,2000年後下崗失業人員曾一度達15.6萬人,城鎮登記失業率7%,居遼寧之首。這催生了不穩定因素。阜新市經濟轉型辦公室的一份情況介紹顯示,2000年一年內,阜新共發生4次攔截國家鐵路事件,封堵市區主幹道事件12起。遼寧省公安廳將阜新列為該省「最不穩定的地區」。

儘管資源枯竭如達摩克利斯之劍般高懸在中國69座資源枯竭城市頭頂,但出於對GDP和政績的追求,部分城市仍是遲遲不願真正地走上轉型之路。

上世紀八九十年代,由於重開發不重治理加上管理混亂,湖北大冶地區出現了嚴重的私挖濫采現象。過度的開採使得尾礦越來越多,庫壩越建越高,給礦區百姓生命帶來巨大隱患。另外採礦造成大面積地表塌陷,而選礦加入的藥劑滲透到地下,大片農田無法耕種,水塘無法養魚。

時任黃石市委書記的王建鳴在分析當時大冶轉型的經驗教訓時稱,資源型城市普遍面臨「增長恐慌」,擔心增長速度放慢會影響到社會評價,政府有「戀稅情結」,企業有「戀礦情結」。

也有的城市轉型成功,擺脫了資源的「詛咒」。吉林省遼源市在煤炭資源枯竭後,轉而發展新材料產業、選礦設備製造等優勢產業。在中科院發佈《2009年中國城市競爭力藍皮書:中國城市競爭力報告》中,遼源綜合增長競爭力列全國294個地級市第5位。

同為資源枯竭城市的棗莊則把重點放在打造旅遊業上。2008年後棗莊市將台兒莊古城、微山湖濕地公園、冠世榴園等重點景區打包銷售,重點推介,使得旅遊業成為經濟的新增長點。2009年,棗莊全年過夜遊客量一躍增至15萬人,而在此之前,棗莊每年接待過夜遊客不足萬人。

要在紅燈前轉彎

「等到真正枯竭(才轉型)就已經晚了。」吉林大學哲學社會學院教授徐曉海對南方週末記者說。徐認為即便沒有枯竭的時候也要未雨綢繆,要提前轉型,才能不付出更大的代價。

根據國家發改委《資源型城市經濟結構轉型》課題組統計,我國118座資源型城市涉及職工一千餘萬人,其中失業人數佔職工比重7.2%,較全國城市平均水平高2.3%。118座城市正共同面臨著涉及「生死」的產業轉型問題。

即便是被譽為世界性轉型成功模板的魯爾地區如今也存在著種種問題。德國杜塞爾多夫《經濟週刊》主編布龍認為魯爾區已經錯過了上個世紀60年代初主動轉型的時期。

1993年魯爾區內的多特蒙德還花費6.5萬歐元建成一座世界上最為先進的煉焦廠,但是僅僅7年之後便被迫關門大吉。

對於眾多資源枯竭城市來說,匹茲堡也許是個更好的例子。匹茲堡是在大型鐵礦、煤礦開發基礎上而興起的城市,美國的鋼鐵市場曾以它為中心,實行「匹茲堡基點加價制」。但這座實力雄厚的礦城,在20世紀70年代,因資源枯竭出現了嚴重的衰退,企業倒閉,工人失業,社會問題叢生,市區人口大量下降,成為美國衰退最嚴重的大城市之一。

當地隨後開始了城市轉型,關閉、調整了大批市政設施與礦區工廠。為實現轉型,匹茲堡主動放慢了經濟增長速度,關停大工廠,開辦各種小型企業並發展高科技產業。匹茲堡還主動削減了50億美元的經營稅以營造良好的經營環境。

在實現轉型的過程中,匹茲堡曾付出了近20年經濟增長相對緩慢的代價。財政部財政科學研究所研究員韓鳳芹認為,只有適當弱化對資源枯竭城市GDP總量等指標的考核,才能為轉型發展創造更有利的外部條件。


資源 枯竭 城市 生與 與死
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周生生與達利奧 名人堂

http://investhof.blogspot.hk/2013/04/blog-post_20.html
黃金「黑天鵝」,高盛(GS)事先張揚的「偷桃事件」,結結實實地拆了保爾森(John Paulson)和不少基金經理的「祠堂」。今天一早出旺角逛書局,金舖逼過投注站。電話接個不停,上個牛市自己猛推朋友買周生生(116),博中了那段股值重估,眾友自然劈頭就問,買金好唔好? 六福(590) 、周生生撈唔撈得過?

事情複雜,但周中極忙,三言兩語說不清的。怕害人輸錢,用了拖字訣。現在分析。

先借助對新沖基金之王達利奧(Ray Dalio)的獨門「麥樂雞」投資心法,去拆解金舖股的營運模式。本地有雜誌文章寫過,先搬字過字,重點概念,我改成粗體:

全球最大對沖基金Bridgewater掌門人達利奧(Ray Dalio)(詳見本欄482期),一九七一年時,尚是初出茅廬的大學畢業生,在紐約股票交易所當個文員,大概就是《大時代》中,劉青雲剛進華人會時,擔任的高級跑腿「後生」。同年八月中,總統尼克遜公告天下,官方停止接受美元兌換黃金。廢除布雷頓森林協定,意味廿多年來貨幣相對穩定的年代告終,可以算是近代金融的頭等大事。

睇住電視直播,達利奧心想:「廢除金本位?銀紙無價值,天下大亂喎!」第二朝一早,他便抱着這個想法,在交易大堂紥行馬步,等候股市大瀉。哪知道杜瓊斯指數一下子便爆升4%,金價當然亦同時猛上。這段走勢,後來被稱為「尼克遜大漲」(Nixon Rally)。於此一役,並沒有達利奧當時輸贏的記載,況且以當時一介打工仔之身,也不會下甚麼大注。反而真正賺到的,是價值連城的教訓。

達利奧明白到,自己雖然初具新聞觸覺,「天下大亂」的基本判斷,也屬正確,可是這個「亂」字,如何影響不同資產的上落,看法卻是滿盤皆錯,咁搞法是難以搵錢。他隨後深入鑽研美元貶值與股市上升的關係,發現脫離金本位,或許對於同一代人而言,是石破天驚之舉;但一輩子的經驗(實際與金融操作有關的年份,當然更短),相對於歷史的長河,實在太短。所以單憑一己經驗,是很難想像出適當的宏觀走勢模式。

例如貨幣貶值,以往也曾多次出現,而當時不同資產類別的走勢,上落方向大致相同,規律性更絕對超越國界和時代。由此出發,達利奧將經濟看成一台大機器,只要大概知道哪組機件,在何種情況下會運行,便可以知道機器的動作。拆解愈細緻,結局「出其不意」的機會就愈低。

將問題拆細的做法,達利奧亦延伸至幫助於個別公司,於實體經濟中運作。當時他除了自己炒商品、外匯,還為客戶提供風險管理的建議,其中一名是麥當勞MCD)。話說老麥準備推出麥樂雞,主要成分當然是雞肉。如果[雞肉]來料價升,一是加價,一是賺少咗,兩者皆不欲,惟有作對沖。但係金融市場只有豬腩肉期貨,卻無雞肉期貨。達利奧將「雞肉價」此一問題拆細,發現佔比又大、又波動的成本,根本不在雞隻本身,而是作為飼料的玉米、大豆。達利奧遂找上老麥的雞肉供應商,協助它們按比例購入期貨[對沖玉米、大豆價格波動],回頭與老麥以固定價格,簽訂合約。

達利奧發現,回到虛擬經濟中,同樣可以照辦煮碗。例如國債,可以分解為實質利率加通脹元素;企業債則是兩者再加信用元素,如此類推。經過仔細分解後,按這些「零件」的分布,來構建組合,會分散得更為理想。
不執着於短期經驗,凡事皆可拆解,是達利奧最值得學習之處。在資訊爆炸、雜音交錯的時代,更覺重要。

     [達利奧原文下載連結]

簡而言之,達利奧「麥樂雞」投資心法的要旨,是將一項投資,先拆解成不同的組成部(componentparts)然後再分析每一組成部分的驅動因(Any return stream can be broken down into itscomponent parts and analyzed more accurately by first examining the drivers ofthose individual parts)

原理就像我們去見工,衡量一份工作有無前途﹑應該應該接受offer時,會將薪水分拆成底薪﹑加班補水﹑佣金﹑花紅﹑年假以及福利。然後逐個逐個」因素去衡量,例如多唔多機會加班賺補水? 公司是否賺大錢(公司虧錢出花紅機會自然低)? 有沒有升職機會(升職底薪或會大幅上調)?

六字記之曰:「先拆細,後分析」

現在就用「麥樂雞」心法來分析金舖的營運模式

假設我們去周生生買一件金器,你會發現發票上會有三個數字: 金價﹑佣金和工資(俗稱手工)。這就是金鋪收入的組成部。佣金是金價的2%,固定不變。手工視乎款式的複雜程度,無一定百分比。至於金價,是按賣出當日的牌價為準,乘以金器的實際重量。換言之:

金舖盈利 = 金價 + 佣金 + 手工

金價是金舖股盈利波動的最大來源,因為金器不像壽司,即做即賣。店中的金器存貨,是之前三個月買入的足金金條,制造而成,實際成本是取決於三個月前的金價

假如現時的金價比三個月前高,當中的差價,金舖便袋袋平安。金價持平,金舖便只能賺2%佣金和手工。金價下跌,賺了佣金﹑手工,蝕了金價

分拆了盈利的組成部,便可以分析驅動因。用一個簡單的例子,便能說得清清楚楚

假設我們去周生生買一隻淨金價值$2,000的金戒指(連佣金和手工的零售價為$2,060)金價在過去三個月上升了3%,公司的毛利金額是多少?

金價差價= $2000 * 3% = $60
佣金(固定2%) = $2060 * 2% = $41.2
手工(固定金額) = $20

上述例子,周生生的總毛利是$60+$41.2+$20= $121.2,其中一半的毛利,來自黃金升值毛利率是$121.2/$2060=5.88%

那黃金持平,毛利變化如何呢?

金價差價= $2000 * 0% = $0
佣金(固定2%) = $2060 * 2% = $41.2
手工(固定金額) = $20

金價不升不跌,總毛利是$0+$41.2+$20 = $61.2,下跌近一半。毛利率是$61.2/$2060 = 2.97%

如果黃金下跌了3%,毛利變化又是甚麼款式呢?

金價差價= $2000 * -3% = $-60
佣金(固定2%) = $2060 * 2% = $41.2
手工(固定金額) = $20

$-60+$41.2+20=1.2。毛利率為0.06%。近乎白做。

表一總結了上述計算:



過去三個月黃金下跌約了20 %,套回之前的公式,毛利和毛利率是多少?



一個簡單的例子,足以說明了金價的輕微起伏,已足以大幅影響金舖毛利率像這兩周的暴跌,金舖基本是蝕到「眼坦坦」的

但金價不會永恆下跌,跌浪總有盡時,只是一次性的「黑仔」,股價又跌了那麼多,理應很值博我的看法是,值博與否,取決於未來金價的長期走勢,會是V型或是L型。如果是長期的V型上升,牛市未死,金舖又可以像過去十年般,食埋金價升幅,值博率自然高很多

但萬一低位L型橫行一段長時間,單靠賺佣金和手工,銷售量要提升很多,才能抵消以往來自金價升值的利潤。但金舖何時才是最人頭湧湧的? 就是金價暴跌時,萬一金價一潭死水,金舖會否長期像近日般「插針都插唔落」,請自行判斷

值博率取決於盈利變化外,價格夠平的話,足夠抵消N個不利因素自己翻過了大行報告,六福和周生生現時的估值,絕對不是「跳樓價」的水平就算2013年盈利不跌(即是下半年金價大幅回升兼且潛在購買力沒有在低位消耗殆盡),現價$20.05的周生生歷史市盈率為13倍,其實跟歷史平均水平只是相若。以市帳率去計,也如是

結論: 估值不是絕低,盈利能見度低(誰人能預測金價是V型或是L型反彈,甚至繼續破底),除非閣下是黃金特大好友,不然我不會輕言建議硬接飛刀。博中應該不會贏一個開」,但輸三至五成也非奇談。自己會選擇等六福出完業績後到時才重新審視是否值博

希望這兩隻前愛股,不會步兩年前味千拉麵(538)的後塵阿彌陀

[附錄: 本地有關達利奧事跡文章連結。]

投資策略的「聖杯
http://blog.yahoo.com/_77GK6N7WKU3VBY3SHD7VO5FCL4/articles/620805

宏觀對沖王的誕
http://blog.yahoo.com/_77GK6N7WKU3VBY3SHD7VO5FCL4/articles/620802

對沖基金長賺長有
http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=23142
周生 生生 生與 與達 利奧 名人堂 名人
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=54762

黃宏生與時間賽跑 東方愚

http://www.zhanghua.cn/?p=5294

因為要將上市公司「一拆三」,創維自2013年伊始,就成為家電行業關注的焦點。在創維的整個業務版圖中,彩電所佔的比重超過8成,緊接著便是數字機頂盒和液晶器件。年初的時候創維即發佈公告稱,兩塊業務將分別在A股和H股上市,方式分別為收購一間A股上市公司和在港IPO(首次公開募股)。

57歲的創維幕後掌門黃宏生從監獄裡出來已經四年了。他為什麼要現在分拆上市?從商業的角度考慮,分拆能夠明晰各業務板塊的責權利,避免厚此薄彼,而兩個或三個獨立的融資平台,也更利於未來發展;另外,創維人如今像和尚唸經一樣天天嘮叨著「2015年500億,2020年1000億」的營收目標——黃宏生回母校時被問到自己的「中國夢」時甚至也是談的這個——分拆上市無疑能夠起到強心劑的效果。

其實另外兩個「迫不得已」的因素更值得一提。一是2015年後國內的有線機頂盒將消失,互聯網革命讓硬件選擇推出舞台或是變身軟件服務商,要知道創維機頂盒業務在全球市場中的份額是22%,必須盡快謀變。二是黃宏生在獄中就提出來要分拆手機業務上市,目的是為了激勵中高層,通過打造一個或多個內部創業平台來提振士氣。當然創維手機業務越做越差,後來乾脆賣掉了。但黃老闆的承諾大家都聽到了。當年分拆事大,得等他老人家出獄後通盤運籌,大夥兒幾乎望穿秋水,終於,創維靚麗的2012財報出來了,總營收378億港元,增長34%,機頂盒和液晶器件業務增幅分別超過30%和18%。時機成熟了!

十年練一劍。創維是第一家老闆出事但企業運營平穩的中國大型上市公司。2004年黃宏生被捕時,離創維發生「陸強華事件」(總經理陸強華帶領創維團隊核心成員及片區經理共逾百人集體離開)才4年時間,儘管黃宏生因此逐漸意識到自己專斷、傲慢的性格,並於2002年拿出1億股股票期權分配給管理層及骨幹員工,但彼時並沒多少人——甚至包括黃宏生、林衛平夫妻自己——對創維的未來有信心。可「奇蹟」還是發生了。

若說「黃宏生應該感謝牢獄之災」可能有些損,但假設黃宏生沒有被捕,而一直任董事局主席至今,很難說創維的成績單比現在我們看到的要優異多少。一個有著超強控制慾且高高在上的人,即使意識到了自己的性格缺陷,你希望他能夠在較短的時間裡成功控制自己的控制慾,可能只能有兩種辦法,一是讓他的夫人或情人制服他,二是把他關到籠子裡,一般而言,後一種辦法比前一種更奏效。

黃宏生是個幸運兒。如果完全說成「時勢造英雄」並不貼切,但鐵窗生涯確讓他以比較高的效率完成了自我革命。

最有意思的是按照香港法律,黃宏生出獄後並不能夠馬上重掌創維帥印。這在一定程度上限制了其專斷脾性的「報復性反彈」的可能性。他已經能而且也只能像《締造蘋果神話》一書作者傑弗裡•揚描述當年經歷了風浪後的喬布斯一樣「不再是一位站在河邊根據自己的命令改變河流流向的『統治者』,是一艘順流而下的小船的船長,他引領著這條船的前行,他的身後是喊著號子拚命加油的船員」。

不能回創維當董事,卻能到南京做金龍客車的董事長。黃宏生出獄後還佈局新能源客車,並很快有了實際行動;那麼,如果創維公司能夠一年內完成「一拆三」,加上2014南京青奧會將給新能源客車的契機,外加黃宏生以私人名義投資的地產業,一個架構清晰、多維立體的黃氏帝國已現雛形。

但他絕非高枕無憂。2013年8月6日,創維機頂盒業務借殼上市的事情終於有了實質進展。不過尷尬的是,一週後,創維宣佈推遲液晶器件在港上市計劃。原因無非是市場低迷,投資機構對這一行業態度謹慎且不看好這個時候融資。也就是說,「一拆三」暫時變為「一拆二」。而即使現在如火如荼的機頂盒業務,除了要和政策及時間賽跑外,值得思考的是,我們看到的創維不管如何重組,卻依然是一個硬件公司。現在面對樂視、小米等互聯網公司推出的「盒子」產品,儘管創維也曾推出「酷開TV」以迎合「云時代」的潮流,但無論是在資本投入、合作方式以及商業模式上,它都沒有引起足夠重視。再大氣的電視、再清晰的屏幕,如果沒有好的內容支撐,被拋棄的幾率也是比較高的。

這又得回到黃宏生個人經歷上。對於出生於1950年代、經歷過文革的那批中國企業家來說,他們對實業的感情非常深厚——充其量加上房地產業。就算麾下高手如雲,但如果舵手擁抱互聯網的意願並不強烈,你也會幹著急沒辦法,因為於舵手而言,那是一個不可捉摸的全新世界。從創維作為一個「後來者」殺入白電業就可見一斑:「黑白配」可以理解為產業佈局,但選擇2010年這個時刻,更多的可能是看到了白電的高利潤率可以為創維的「千億大計」貢獻能量。這是不是一種盲目的多元化?莫衷一是。但顯然創維人以及黃宏生現在需要經常自問一句俗不可耐的諺語:不要走得太快而忘了為何而出發。

黃宏 生與 時間 賽跑 東方
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中國房地產的生與死-房地產行業剖析

來源: http://xueqiu.com/3069737339/27051748

三十年前,中國又髒又土,泥烘烘的地,車子經過還在褲管上濺一身的泥。那時候的中國開始了激盪三十年的旅程,路途漫漫,摸著石頭過河。現今的中國,只能用「潮爆」來形容了,在這三十年間彷彿改朝換代,直接從農耕主義社會跳到世界化大工廠,那白色的煙囪象徵著工業化的時代來臨,密密麻麻的各具後現代主義建築佔領了胡同,裡弄和騎樓。中國在這二十年,成了「Cheapand chic」的代名詞,各種依賴進出口並處在微笑曲線底端的工廠都很自豪,因為產品到達了彼岸,就成了各種時髦的代名詞了。

     但是中國始終是中國,即使所有建築挫骨揚灰,在推土機中倒下,但新佇立的各種地標充滿了法西斯哲學的美,霸氣、征服,並且統一到形狀上。另一方面,隨著各種古舊建築的消逝,城市出現了另外一個風景,就是「拆」字滿天飛,這個字,如果通過研究中國房地產的歷史,你會發現這一切就是房地產的「生」。今天的這篇文章,既有懷念那躊躇滿志的三十年,也有理性的房地產分析。中國房地產行業,承載著中國人的「鄉土」夢,我們的本質是屬於炎黃子孫,深深植根於大地,所以我們為什麼經常說「土」,那中國最厚重,最關鍵的部分就是和大地連結在一起,賽珍珠的《大地三部曲》讓我們看到中國人對於「家」和「黃土」的熱愛和深沉,房子就是家,是中國人集體無意識的投射。

中國房地產主義的生:朱鎔基總理的理想和抱負

        中國在二十年前的背景,可以用內外交困來形容。首先從1980年起,中國那時候的經濟還是處於「初級」階段。舉個典型的例子來說,一個出生在1988年的人,那時候父母還在領「月票」去買菜。這種典型我們叫做「計劃經濟」,雖然這是蘇聯時期留下來的遺風,但是在初期的中國的確有著非常好的效果。政府將這種管治的思路發展下來變成我們所說的「計劃市場」:「計劃經濟」和「計劃市場」是有差別的,「計劃經濟」是中央政府掌握著各種資源的控制權力和調配權利,而「計劃市場」往往是一種用政府的「各級」權利來分配資源,從而到市場將利益最大化。「計劃經濟」的出現,就成了壟斷和「內部圈子」的資源分配了。1989年後,中國也經歷了經濟危機,那時候通貨膨脹高企,大批民眾失業,並且人民需要更多的訴求。中國政府必須穩定經濟。

      中國的房地產行業是被「計劃經濟」來的,無論是經歷了90年代的單位分房政策轉變到00年後的單位購買商品房,也是「有計劃」的進行。97年經歷了亞洲四小龍的「金融風暴」,中國的外貿行業遭受重創:「進出口貿易總額在1996年出現了自1978年以來的首次負增長,全社會消費品零售總額、居民消費支出、國家財政收入全都從93年94年的兩位數增長(以2、3打頭的兩位數增長)跌落到一位數增長。,1998年時,6146萬平方米空置商品住宅連同空置商業用房辦公樓,壓佔了資金6000億,壓佔資金等於1995年全國國有單位的職工工資總額,相當於1997年國家財政收入的69%。」

      中國就像現在一樣,急需一個新的增長點。那時候和2014年的今天幾乎是一模一樣:出口企業大幅受挫,內部經濟出現衰退的現象,房地產積壓,不要忘記了在1992年那一年出現過房地產泡沫:海南泡沫導致了海南銀行的破產並且由中國四大行來接管。而且由於高端房地產過剩到1997年基本上還沒有消化完。此時對外「推銷」產品基本是不可能的,所以只能「出口轉內銷了「。對比2007年的金融風暴到今天的2014年,借古鑑金,彷彿是一個輪迴。1997年,朱鎔基總理提出了「住房商品化」戰略。同年1月,全國住房制度改革工作會議召開了,朱鎔基在大會上明確提出「在低工資條件下,房價搞高了,就實現不了住房商品化」。 他呼籲要確保國家安居工程等經濟適用住房,優先出售給中低收入住房困難戶。他不無擔心地提醒:「各地區、各部門要十分警惕,千萬不要讓過去的房地產熱在加快住房建設的名義下復活」。「千萬別把我們強調的建設經濟適用住房、為老百姓解決切身利益的問題簡單化為房地產熱。」

       朱鎔基總理的確是有理想和抱負的,1998年就出台23號文件:對不同家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或地位提供的廉租住房;中低收入家庭購買經濟適用住房;其他高收入的家庭購買、租賃市場價商品住宅。但諷刺的是,後來這個政策變樣了,上海的第一批保障房確是在2010年才建好。而且在那時房價那麼高的情況下,政府才不得不提出再建立保障房。



地方政府是如何0成本轉讓土地的?

        此處涉及三方:第一是市土地局,第二是由政府操控的三大開發房地產公司,第三是財政局。首先是三大房地產開發公司(陸家嘴,金橋,外高橋有限公司)出具支票給財政局,然後開發公司便可以到土地局兌換成片土地。就這樣地方政府的支票空轉了一圈,就可以入股兼賣地了。實際上他們空轉了一圈,直接以0成本的價格購買中國的土地。當然了,這些土地是怎麼來的當然是通過徵收的方式,通常徵收土地只需要低價的補償和「七通一平」費用(建築學術語)。但是這些費用都不會超過賣地的五分之一。讓人震驚的是,即使從2005年到現在,土地轉讓金(房地產商從地方政府購買)佔商業住宅的售價都是非常低的,去除通貨膨脹率簡直就是「大白菜」價格。土地出讓金即使是在全國房價每年都攀升的情況下只是佔平均售價的10%-15%,真實情況可能比這個更低那是因為當年購買的土地只是拿來儲備享受升值,開發商和房地產商可能會使用已經囤積的土地來開發新的房地產,所以這個圖標只是粗略估計,實際的比例會比這個更低。

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查看原图 圖(1)土地出讓金佔全國商品房售價平均值

數據來源:搜房網

中國建造房屋的真實成本:


       在中國所有的建造房屋的都包括以下幾部分:(1)土地成本(土地轉讓金,七通一平費用)佔售價的10%到15%(2)根據王煉利老師的研究,建設安裝工程費由直接費和間接費,利潤和稅金組成。在上海,直接費指土地購置費用、前期工程費(勘察費、規劃設計費、審圖費、監理費);城市建設配套費、建設安裝工程費、政府行政性收費、住宅維修基金費等費用,間接費指開發商管理費用(一般為直接費的3%)、銷售費用、財務費用(主要指借款利息)等。兒根據最新的調研結果,最新的工程安裝費大概在2000元/平方左右。(3)城市建設配套費是按樓面平方米計算的,比起房屋的平均造價,這筆費用不菲,2006年時每平方米680.5元。如今也未見有大漲。「城市建設配套費」由住宅建設配套費、自來水配套費、生活污水排放配套費、供電配套費、燃氣供應配套費、通信設施配套費、人防設施配套費、公共建築配套費組成,其中,住宅建設配套費佔47%,供電配套費21%,公共建築配套費佔12%。而現在這個價格也沒有太大的漲幅。利用2013年的房屋數據和A股房地產上市公司的平均利潤率來計算房地產成本的各個部分佔比,發現真正的成本才佔房屋售價的40%,而在2013年中,房地產上市公司平均利潤13%,比前些年都要低。而在稅收方面,地方政府一直都是給予房地產非常優惠的稅收:房地產公司一般採用預提的方法,按照開發項目總價的1%,集體土地增值稅,但是過去十多年,這部分沒上繳。所以在最近沸沸揚揚的房地產欠稅中其實這個是地方政府和房地產之間的「約定」。

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土地財政模式的終結-房地產高存量時代的來臨:

       中國房地產也像股市一樣有著兩個二級市場, 一級市場類似於股票的發行,需要對土地的價格進行評估,此時土地轉讓金和轉讓土地的成本就是開發商主要擔負的費用。由上面的圖(1)我們知道,其實真正的土地轉讓金佔總體的銷售價格不過10%-15%之間。二級市場是將從一級市場得來的土地使用權實施轉讓、出租、抵押的市場。在二級市場,土地交易美其名曰「轉讓」,這裡,「交易」的活動是發生了,但這是個「賣方市場」,誰有土地所有權可賣誰說了算,包括價格,這對買方而言是不公平的;不過,由於買賣雙方都見到了巨大的利益所在,就都奔這個買賣而來——買方是奔著利益,而不是奔著「不平等」而來(新浪王煉利老師專欄)。房地產商利用二級市場早在90年代的時候加速囤地,然後一邊繼續在一級市場上拿地,一邊在二級市場上轉讓、出租、抵押土地。這種手法幾乎是所有商家都會用的「計謀」在成本低廉的時候用「權力」拿地,然後坐等升值再轉手賣出。所以政府用「拆遷」來製造商品房需求,而房地產商用「囤地「來製造」需求」。從圖(2)可以看出從2001年到2010年這10年間,開發商囤地的速度越來越瘋狂,因為自身有著土地的「使用權」,就可以任意地操控價格,以達到控制市場的目地。

查看原图 圖(2)未開發土地佔已開發土地的面積比例

查看原图圖(3)房地產未開發土地和房地產已開發土地


數據來源:國家統計局

             地方政府在一級市場中通過轉讓土地來獲得當地財政的利潤,根據世界與中國研究所的研究,地方政府的確通過土地轉讓獲得了豐厚的財政收入。其中在文章中披露了兩個重要的數據,第一是1992年到2009年全國土地出讓金,第二是2004年至2009年全國土地出讓收入與地方本級收入對比的數據。從圖(4) 可以看出,土地財政自住房商品化政策開始,除了北京奧運會2008年受到金融風暴的影響,一直有上漲的趨勢。從1992的全國平均出讓金100億到2009年的16000億翻了160倍。如果考察圖(6),那個土地出讓金佔整個地方財政的50%以上(平均值)。所以如果明白這點,就知道為什麼國家調控屢次都不成功的原因了。當地政府為了獲得土地財政的豐厚利潤,無所不用其極,那些低廉的土地出讓金只是幌子,說不定底下還有無數的灰色收入,這樣的特色是以「權力」來尋租,而不是通過市場來調控。而當一個政府用土地來牟利的時候,尤其是佔了所有收入的50%以上的時候,會捨棄已經含在嘴裡的肥肉嗎? 

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圖 (4) 中國土地出讓金額

數據來源:世 界 與 中 國 研 究 所

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全國土地出讓收入與地方本級收入對比

圖 (5) 全國土地出讓收入與地方本級收入對比

數 據 來 源:世 界 與 中國 研 究 所

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圖 (6) 我 國 土 地 出 入 與 地 方 本 級 收 入 的 對 比 結 構 圖

 數據來源: 世界與中國研究所

政府如何通過動遷來製造房地產的「需求」:

        清華大學中國經濟數據中心發佈中國城鎮化調查大型數據。數據顯示,中國戶籍城鎮化率非常之低,非農戶籍人口占全國總人口的比例僅為27.6%,約有16%的家庭在最近一波的城鎮化過程中遭遇過徵地、拆遷。具體而言,承包地被征後,在補償款、就業安置和城鎮社會保障方面得到補償的受訪者分別佔79.5%、3.9%和10.1%;宅基地被征後,在就業安置和城鎮社會保障方面得到補償的受訪者分別佔8.5%和28.1%(補償款在調查中未提問);房屋被拆後,在以上三方面得到補償的受訪者分別佔94.2%、1.8%和20.6%。總體來說,隨著社會的發展和輿論的監督,在拆遷後得到的補償政府現在是大部分都做到的。但是根據研究,大部分居民都是「被動的」拆遷或者「被動」城鎮化。根據2013年《中國青年報》報導,清華大學人文社會科學學院院長李強表示,在國家統計局第六次人口普查數據中,戶籍城鎮化率是27.7%,與清華調查數據基本吻合。李強在接受中國青年報記者採訪時表示,以往城鎮化裡有一個缺點,就是被動城鎮化突出。地方政府推進,大規模拆遷改造。當地居民並沒有動力,只是被動接受,還有很多人不願意接受,產生很多矛盾。而且這個過程中產業結構沒有得到很好調整,就業機會缺乏,這往往會造成「空城現象」。

          所以政府在這個過程中,只是單一推出「商品房」來解決這種動遷的問題,而且也沒有做好就業和其他「軟性」的配套工作。所以很多人就「吊死」在一棵樹上,一輩子困在「商品房」的牢籠當中。政府在強制性讓「居民」大動遷當中,其實有政府在其中有著雙重動力,第一是通過土地出讓金來提高財政收入,並且將中心城區的高的級差地租土地進入囊中;第二是,通過大動遷來給高房價來尋找一個支撐點。所以第二個理由的確是給房價提供一個所謂現在的磚家提出的「剛性」支持:就在10年前, 一般住在上海裡弄,北京四合院的人,是不會主動去購買所謂每平方平均房價為六、七千元的商品房的。所以必須在動遷住房補貼在四、五千元,加上居民自己的補貼,居民才有購買「商品房」的需求。所以高房價能維持多久?可能是當有一天不再強制動遷居民。

         所以根據之前的研究,在地產商囤地的同時,如果加上大量的空置房面積,那麼中國居民真正對於「商品房」需求是真的大打折扣了。根據國家統計局的數據,從2003年開始,全國住房的空置率每年都以一定增幅上升,2003年到2006年的平均值是1億平方米,其實到了2008年,國家統計局以住房空置率的統計方法有爭議為由,在2009年後就沒有再公佈去去全國住房空置量的數據。如果把這個建好的全國住房空置量加上房地產的囤地,那麼在單在2009年,全國的空置房和開發商待開發的土地總共合計有10億平方米之多。

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圖(7)全國住房空置量 (數據來源:國家統計局)

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圖(8)實際未開發&房地產開發空置面積



房地產帶動了中國的產業發展?

             很多分析師都認為,房地產行業都能帶動很多行業的發展,至少在社會上基本都能呼風喚雨的。因為房地產從產業鏈上來看,首先是上游企業的鋼筋水泥,到中游的房地產開發商,到下游的家具行業。都無一不和房地產有關,但是事實真的是這樣的麼?衡量一個行業是否在社會上具有影響力在產業經濟學上有兩個非常重要的指標,第一是影響力係數,第二是感應度係數。影響力係數是指國民經濟某一個產品部門增加一個單位最終產品時,對國民經濟各個部門所產生的生產需求波及程度,影響力係數越大,說明該部門對其他部門的拉動作用越大(MBAlib)。感應度係數指國民經濟各部門每增加一個單位最終使用時,某一部門由此而受到的需求感應程度,也就是需要該部門為其他部門生產而提供的產出量。係數大說明該部門對經濟發展的需求感應程度強,反之,則表示對經濟發展需求感應程度弱(MBAlib)。通過OECD數據庫下載經過全球標準統一的投入-產出數據庫,並且通過計算影響力公式(計算方法在附錄)。可以看到中國和美國的比較,房地產行業(不是建築行業,房地產行業(RealEstate Activities)專門指在土地上已經完成的各種房屋例如公寓,而建築行業包括公路,公共設施例如醫院等等)的影響力指數排名中均在中國和美國排在非常後的位置。在OECD統計的37個行業中,房地產行業在中國排名第35名(0.57)。在美國,房地產行業排名第37位(0.57)。

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圖(9)美國與中國影響力係數排前五名的行業

數據來源:OECD

讓我們再看看37個行業之間的感應度係數,是衡量行業跟行業的相關性。通過OECD的數據庫(更新到2012年,3月的數據)並且通過計算直接消耗係數來計算敏感度係數(計算方法在附錄),得出房地產行業只是在37個行業裡面排名第34位(0.0053)。在中國的敏感度係數中,排名前五位的分別是基礎金屬、食品和煙酒行業、木材行業、煉油行業、橡膠行業。所以綜合以上兩個行業的投入產出衡量的係數,得出房地產行業在總體產業鏈的地位和重要性程度不及媒體所宣傳的那麼重要。而且通過行業相關性矩陣分析,中國房地產和銀行業和金融行業有非常高的相關性,而且這樣的特徵曾經出現在2008年和2010年美國的產業結構當中。所以在這一點,中國務必要警惕,雖然美國是因為衍生產品的槓桿太高出現了金融的大崩潰,中國的槓桿雖然低,但是涉及基礎性行業(銀行業和地方債務),如果這兩方分別在房地產行業投放得太多,就會出現致命性的缺陷,就是風險不能有效的分散。在之前研究中國上市銀行的貸款行業比例的時候,發現中國上市銀行的全樣本的行業分佈在2008年到2010年曾經到達頂峰佔所有行業的15%,而在美國這個比例是佔10%。

中國的四萬億貨幣,包括大部分的中國人存款都用在「房地產」上了,政策要激活「內需消費」基本是沒可能的。渣打銀行經濟學家王志浩做的亞洲家庭負債佔比,在所有的國家當中,中國的房屋貸款佔80%佔所有亞洲國家最高,亞洲的平均值是50%,高出30%。而同時,在香港、台灣、新加坡同時出現高出標準(benchmark).可以看見中國老百姓在房地產上的擔負有多高了。



對中國房地產的反思:

         究其根源,中國的房地產還是基於人性的貪婪所造成的。而遏制這種貪婪,是基於一種有效自由市場和可靠公正的法律的機制來維持的。如果政府不增加透明度,並且在自己的權力範圍內尋租,那麼這個後果是權力所帶來的財富會造成社會的貧富懸殊極度分化從而引起社會的動盪。這種從上而下的金字塔信息極度不對稱的模型是時候需要改變了。因為這種社會的發展模式,無論你囤多少地和資金最終都是害人害己。對於上層來說,如果搜刮大量的財富和資金,雖然自己大可以一走了之,但是會造成市場的效率低下,創新不足,再大的公司也會因為懈怠面臨各種危機。另一方面,一方的極度強大會造成社會的動盪。而對於底層的人,不但看不到希望,而且還要背負各種各樣改革的陣痛,而對於中國人來說,我們內心植根於那種不安全感無非是因為外在環境無法達到一種連續的,穩定的政策改革。所以我們在沒有外在人身保障,卻把我們的唯一寄託在純粹的物質消費當中。但是在我們的內心,潛意識當中,這種東西無論消費如何的奢華,多麼讓人激動人心或者能夠瞬間滿足你的虛榮和好奇,那種不安全感會一直都在,所以中國人的集體「不安全感」被人利用來滿足某些利益集團的暴利。

        家庭對於中國人來說是一種特別的情結,家的含義不單是房子那麼簡單,其實人們在深處更懷念的是,是那種鄰居,鄉里之間濃濃的人情味。但現在,那種溫情消逝在拆遷的塵土中,取而代之的是西方看似冷漠理性,但又同時充滿著霸氣的建築風格。建築不單單是城市的地標,不單是只是實用性和可觀賞性得結合,而是一座城市的評論和活的靈魂。我們那麼渴望自由,西方國家的文明與民主是從雅典遺留下來的,而中國的「鄉土情結」是西方國家沒有的,中國的自由,中國的民主必須由中國人內心去尋找而不是純粹的接受西方的鼓動,中國人就要有自己「中」的精神,美國人有的東西,在我們的內在幾千年前已經存在。

特別鳴謝:《中國房地產之厄》的作者王煉利老師,提供非常詳實的寫作材料和思路,文章中也有對王煉利老師採訪的一些觀點。



附錄:


1.     名詞解釋

七通一平
:七通一平是建築行業術語,它指的是土地(生地)在通過一級開發後,使其達到具備給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、以及場地平整的條件,使二級開發商可以進場後迅速開發建設。

微笑曲線:微笑曲線分成左、中、右三段,左段為技術、專利,中段為組裝、製造,右段為品牌、服務,而曲線代表的是獲利,微笑曲線在中段位置為獲利低位,而在左右兩段位置則為獲利高位,如此整個曲線看起來像是個微笑符號。微笑曲線的含意即是:要增加企業的盈利,絕不是持續在組裝、製造位置,而是往左端或右端位置邁進。

2.     資料來源:

          王煉利老師鳳凰網博客:http://lianli1208.blogchina.com/

          搜房網:http://www.soufun.com/

          世界與中國研究所:http://www.world-china.org

          OECD:http://www.oecd.org/unitedstates/

          國家統計局:http://www.stats.gov.cn/

3.     計算方法:

          影響力係數:         http://wiki.mbalib.com/wiki/%E5%BD%B1%E5%93%8D%E5%8A%9B%E7%B3%BB%E6%95%B0 

        感應度係數:

http://wiki.mbalib.com/wiki/%E6%84%9F%E5%BA%94%E5%BA%A6%E7%B3 
中國 房地產 房地 的生 生與 與死 行業 剖析
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國際短片節 – 生與死 Raging Bull

來源: http://hkcitizensmedia.com/2014/12/22/%E5%9C%8B%E9%9A%9B%E7%9F%AD%E7%89%87%E7%AF%80-%E7%94%9F%E8%88%87%E6%AD%BB/

今年贊助了會長夫人和一班對電影有濃厚興趣的年青人,拍一部短片參加國際短片比賽。上星期贊助的短片在油麻地百老匯戲院上影,連同兩部國際的短片一齊播出,三齣戲都以父親為題材。

第一部短片是來自俄羅斯,片名是「父親」。故事發生在俄羅斯一個山區,一個年青人無緣無故的被警察拘捕。接著鏡頭就是被捕年青人的父親,一位老人,他帶著剛屠宰的羊,送給警察,希望能把兒子保釋出來,但得不到要領。老人回山區家時,發現一個逃兵,飢寒交迫,出於好心收留了逃兵。老人想下,如果他拘捕逃兵,交受軍隊可以得到5千美元的報酬,他可以用這筆錢,救他兒子。於是他把逃兵打暈,關了起來,接著就入城通知軍方捉人。

老人回到家裏竟然發現兒子已經被釋放了,既然兒子已經獲釋,他也不需要舉報逃兵的錢,於是他就放了逃兵。當軍方車到時,把5千美元報酬交給他,老人對軍隊說,逃兵已經跑掉。當然士兵發覺是老人放走逃兵,但沒有出聲。軍隊離開後,老人找逃兵,把寒衣給他,幫助他逃走。但當老人再回到家裏時,他竟然發現一個大包裹,打開才發現是他兒子屍體。他以兒子的生命來換逃兵的生命,短片是對暴政的控訴,劇情緊扣心弦,相當有水準。

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第二部短片是來自荷蘭,但實在是伊朗製作,片名是戰爭。故事發生在1982年,伊拉克侵略伊朗。伊朗抵抗伊拉克攻擊西部重鎮,霍拉姆沙赫爾Khorramshahr,伊朗保衛國家的英勇戰事。片一開始就在戰壕內,伊朗士兵開戰前早禱,按什葉派傳統,戰士要打自己胸膛,念經,求真主阿拉賜予勇氣,戰勝敵人。 祈禱完畢士兵去攻打伊拉克敵軍,主角穆罕默德發現一個怕得要死的士兵,不停在顫抖。穆罕默德安慰他,說真主會照顧他。下一個鏡頭,怕死的士兵被炮擊中,腸破血流。穆罕默德安慰他,為真主及國家犠牲,將入天堂。跟著,士兵就在穆罕默德手中死去。 伊朗軍隊傷亡慘重,幾乎死了一半士兵,需要後方新血補充。穆罕默德在新兵中,竟然發現自己13歲的兒子來到前方參軍。穆罕默德責罵他的兒子,不準他打仗,一定要他回家。他兒子反駁,為了真主,他一定要參加聖戰,不會理會父親的命令,如果戰死沙場,他會升入天堂。穆罕默德沒有辦法向兒子說明,戰爭的可怕,死亡是完結,真主根本不理會人的死活。最後一個鏡頭是穆罕默德和他13歲兒子一起參加開戰前早禱。這齣戲是關於生和死,真主和生命的意義,戰爭的殘酷,雖然是短片,卻十分動人。

最後一齣戲是香港製作,描寫一個現代典型父親的故事。開始是主角參加老闆的生日派對,他和五歲兒子表現。主角在一間玩具公司做設計,工作15年,忠誠為僱主工作。老闆夫人叫他要兒子參加多項活動,例如小提琴,遊泳,至少四項活動,令到兒子一點空閒時間都沒有。下一個鏡頭老闆無情的炒他,說他沒有創意。被炒的主角全力投入為兒子找小學,帶兒子去學琴,遊泳等。另一方面老闆是建制派,但他的成年兒子支持佔中,不停和他爭執。最後主角找到新工作,喜劇收場。最後一幕,兩夫婦見小學校長。小學校長讚他們準備好,但校長問兩夫婦,到底他們想兒子長大,成為一個怎樣的人?兩夫婦竟然不知道怎去答,顯示香港教育及家長的膚淺。

看完這三齣戲感覺好深,一個人的藝術成就,反映自己生活的背景。當一個要面對生與死的抉擇時,自然會感受到生死的衝擊,寫出動人的故事。當一個人生在繁華的香港時,耳濡目染,只能夠關心到的是兒女入學,雨傘運動等。香港的創作,只能反映香港社會的膚淺。繁榮穩定的社會,最關心是兒女的教育,或者是去那裡旅行,日圓滙率等等,藝術家不能表達到對生命的渴求,生死的問題,不能夠寫出動人的故事,或者創作。生於亂世,面對生死,才能有心中的說話。生於太平盛世,只可以流於表面浮華。香港就是這樣的社會,藝術家也只能反映社會的局限。

 

Ragingbull

國際 短片 8211 生與 與死 Raging Bull
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IPO的生與死

又收不到律師費。白做。

上司Eric 整個上午都神經兮兮,一早回到辦公室即鬆開領帶,滿頭大汗。他平日最喜歡出來周圍八卦吹水,今天卻一直把自己關在房裏。最離奇的是,秘書放在他桌上的那片blueberry cheese cake 他居然一口也沒有吃過(Please,請不要問我為何一個嚴重超重的人仍會每天吃cheese c ake 做早餐,我拒絕評論這種自我毀滅的行為)。整個上午,Eric 只不停的講電話,一時對電話陰聲細氣(想必是在乞求客人付律師費);一時對電話咆哮(大概是在欺負比他「弱小」的人來發洩吧);有時候則望窗外的浮雲發呆,似乎受了相當大的打擊。

So you see 「追數不遂」和「追求不遂」給男人帶來的創傷,其實不相伯仲。不,到了Eric 這種三十歲末期的階段,金錢要比女人重要得多。「追女仔」不過是青春期小男生的玩意,這個遊戲之所以令小男孩患得患失,是因為他們還未參透出一個道理──女人是不用追的。只要有錢,女人便會自動飛撲過來。何止不用去追,就是趕她們也不願意走。

說起來,Eric 在我們律師行升做合夥人的時間說長不長,說短也不短,老練之中帶點青澀,穩重之中又帶點戇居,正是徘徊於「成熟」與「幼稚」之間的尷尬期。然而, Eric 這段不長不短的合夥人資歷,已足夠讓他坐上equity partner 的位置,亦即是擁有股份的合夥人。另有一種合夥人稱為salaried partner,其實不過是掛名扮老細而已,收入並不特別高,責任倒是多了一大堆。這種吃力不討好的職位之所以仍然有人肯做,除了因為掛名扮老細總勝於連扮都未扮過,也因為部分salaried partner 在若干年後有機會升做equity partner,算是能對自己的將來有少許期盼,這樣做人就有了奮鬥的目標,對律師來說已是相當不錯的人生了,what else do you expect

儘管身為equity partner Eric 表面風光,但要跑數的時候,心裏其實也很慌。公司每年給他一塊錢,他最少要幫公司賺回四塊錢。以他在我們律師樓的地位,一年的收入大概78 百萬元吧,那即意味他最少要幫公司賺回3 千多萬元。

雖然3 千萬在今時今日已不算什麼,但我們現在說的是港幣,而不是冥通銀行的鈔票。市況暢旺的時候當然可以順利過關,但在市場陰雲密布的時候,要跑3 千萬談何容易?跑數失敗的話則隨時可能被踢出局,更莫說總部無時無刻都在向你施壓。

聽聞Eric 最近接連被幾個客戶拖延律師費,我們都密切注意他的精神狀態,準備一有什麼風吹草動馬上閃去安全的地方,免得殃及池魚。

「辛苦你了,Eric,你先休息一下吧!」我從Eric 的門縫聽到客人在speaker phone 這樣對他說。現在讓我來翻譯一下: 「辛苦你了」即是「現在沒你的事了」。至於「你先休息一下」即是叫你「早」,這單IPO 要擱下來了,律師費將來得閒出來飲茶再慢慢計,如果本大爺有心情跟你飲茶的話。做人最好還是學懂去聽潛台詞,否則人家想你「早」,你卻戇居居勇往直前,借用前特首董建華的名言,就是為老闆「添煩添亂」。

話又說回來,這些IPO 一直進行得如火如荼,我們一班律師還在一個月內被扔到上海六次,何以突然在中途煞住「休息一下」呢?因為所謂「如火如荼」其實只是一個假象而已。上市這種玩意,可以形容為「建立偉大企業王國的高端商業行為」,但說穿了其實只為兩個字──籌旗。而這單IPO 須擱置的理由很簡單,因這隻股票根本不會有人買!

一般來說,bankers 會在公司進行正式招股前陪同公司管理層到處做road show,在兩星期內環遊世界,不斷與各地投資者見面,向他們推介這家公司的股票,這個動作稱為「book-building」。新加坡、倫敦、法蘭克福……最後可能在紐約結束。有些超大型的IPO 甚至會兵分幾路去進行路演,為了方便也為了排場,有時還會租用私人飛機。
 
做完road showbankers 就會問投資者打算買多少,亦即叫投資者「落飛」,所以book-building 廣東話叫「圍飛」,並不是搭飛機「周圍飛」的意思。如果投資者反應熱烈,就會有人在報紙放風超額認購。但若然圍飛不足,又或突然有什麼冬瓜豆腐出現「抽飛潮」,這間公司便無法如期上市了,也就是律師「休息一下」的時候。

你也許會問:上市不是有承銷商包底嗎?用不擔心賣不出去呀!如果你真的以為包銷商會包底,就等如相信香港終會一人一票普選特首,簡直「天真及傻」。I bank 要甩身有成千上萬個合法的理由,就等如男人要撇掉一個女人的時候,也能隨便數出一千幾百個教人無可辯駁的原因。

有時候,bankers 明知以眼前的市況,某些項目根本無法如期上市,他們也會硬做,一手執起狼牙棒,大力鞭策律師、會計師等趕命似的去做,好讓他們能向客戶交代,到時無法上市就賴天賴地賴恐怖襲擊。再說,bankers其實於同一時間處理多個項目,一棵樹倒了還有整個森林,於是他們總是力推,心存僥幸博市場突然出現戲劇性反彈,趁勢把新股一推,就能利用短暫的窗口賺取暴利,而這種短暫的戲劇性反彈以往確曾出現過。當然,曇花一現的股票比比皆是,他們在漆黑裏閃一閃又重歸寂靜,剎那光輝並不代表永恆,但那閃一閃就已經賺大錢了。

說到這裏,我相信大家心裏都會有個疑問──因為沒有人買這隻股票而須要擱置上市計劃,是律師的錯嗎?沒有人買你的東西關律師鬼事?你想娶老婆,找裁縫做了禮服和婚紗,然後那個女的不肯嫁給你,裁縫有罪嗎?你就可以一毛錢也不付裁縫嗎?真要怪誰的話,都應該怪那個拿大葵扇的阿嬸,是她拍心口說「包生仔」的,如今新娘子卻不肯上花轎呢。當然,那個男人也應該照照鏡,反省一下自己為何不受女性歡迎。

「上市計劃要擱下來」成了客人拖欠律師費的藉口。 這時我又從門縫裏聽到客人在speakerphone Eric 說:「我們公司一定會捲土重來!」卻不知要「捲」到什麼時候。這副「I will be back!」的姿勢也未免顯得太卡通了吧。

當我聽得入神,Eric 竟突然從房裏衝出來!我嚇了一跳,以為他壓力太大要爆炸了,誰不知他一邊用紙巾擦額角的汗,一邊向我擠出微笑,而那笑容因為太虛假而看來非常核突,他說: Daisy,你馬上去找Stella,我們今晚一起去請鄧總吃飯!我們平日沒什麼機會跟客戶溝通,現在應該聯誼聯誼……Obviously,鄧總就是其中一個拖欠律師費的渾蛋。

Eric 這蠢才以為找兩個女律師陪客吃頓晚飯,人家就會清還律師費了,世上還有沒有人天真到這個地步?說是請人吃飯,其實是請人吃冰淇淋!我當場拒絕。但我Daisy 做人很有義氣,不會讓Eric 默默死去而袖手旁觀,所以我幫他約了Stella

看見Eric 這副樣子,我才不稀罕做合夥人呢!即使專業的「大耳窿」,接二連三地追數不遂也會帶來不少精神壓力。換了是我,最少須要買十個八個手袋才能撫平心靈的傷口啊。(撰文:王迪詩/逢星期六刊於《信報》http://world-of-daisy.blogspot.com/
IPO 的生 生與 與死
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長租公寓生與死

來源: http://www.infzm.com/content/133963

2017年12月29日,上海,鏈家自如出租廣告牌。(東方IC/第一財經日報/圖)

(本文首發於2018年3月8日《南方周末》)

長租公寓是過去一年最火熱的產業風口之一。這個舞臺上,不斷有人上場,也不斷有人離場。地產系、創業公司系、酒店系、中介系,誰能唱到最後?

這似乎是長租公寓行業最好的時候。

2018年2月26日,長租公寓公司蛋殼公寓對外稱已完成1億美元B輪融資;幾乎是同時,杭州的長租公寓品牌鼎寓宣布獲得千萬融資;更早時的1月16日,分散式長租公寓龍頭自如宣布完成40億人民幣的A輪融資,這是業內所知最大規模的單筆融資。

不止於此。自2016年以來,在“房住不炒”的政策東風下,已有約十家知名房企大舉進入長租公寓市場,建立了自己的公寓品牌,耳熟能詳的諸如萬科的泊寓、旭輝的領寓、龍湖的冠寓,以及2017年年底才入場的碧桂園BIG+碧家國際社區。

但硬幣的另一面,卻是早期創業公司的相繼退出。深圳的Color公寓、V客青年公寓,西安的好熙家公寓等公司,紛紛在2017年退出市場。它們的離場,或因經營不善,或是資金鏈斷裂,或被更大的玩家收購。

作為新興行業,長租公寓的舞臺上不斷有人進場,也不斷有人離場。誰能唱到最後?

小創業公司之死

2018年2月2日,快到而立之年的朱金衡走進中科大廈上班。

這里是深圳市南山區高新科技園。朱金衡在這座大廈的一家科技公司做產品研發。很少人知道,一年前的他,是在旁邊一棟樓里做公司老板。

這個現在已經消失在深圳的長租公寓品牌叫“Color公寓”,隸屬於深圳市邁芒網絡科技有限公司。朱金衡和他的高中同學熊強,2015年共同投資創建Color公寓,2017年初因資金鏈斷裂關停。

朱金衡和熊強在進入長租公寓行業前已經有過一輪成功的創業經驗。他們首次創業在武漢做手遊,這個項目讓當時的投資人獲得了收益。因此同一撥投資人迅速下註他們的第二次創業。

2015年Color公寓進入市場的時候,長租公寓在深圳還是新鮮事物。“當時深圳市場上長租公寓還比較少。”朱金衡說。

長租公寓是近年房地產三級市場的新興行業,運營公司通常要從業主處將房屋租賃過來,租期一般為6—8年,由運營公司對房子進行裝修改造,配齊家具家電,以單間或者整租形式出租。有人將其生意模式稱為“二房東”模式。

Color的房子是從深圳南山科技園附近拿起。距離科技園只有一個街區坐落著三個小區,大沖城市花園、大沖都市花園和大沖新城花園,呈三角分布,將南山外國語學校包裹起來。這三個小區是由深圳的城中村改造而來。

通過小區里公開招租的電話或者原大沖村民的親戚朋友介紹,Color在這三個小區先後拿了三四百套房子。

由於經過精心的裝修,並且主打年輕人社區和專業的保障服務,Color公寓的租金要高於周邊同類房屋。賺取價差,是目前長租公寓公司的主要毛利來源。

但即使是回遷房,拿房的成本也不低,因而團隊一直在醞釀去做集中式租賃模式,通過整棟改造批量出租,“集中式相當於批發零售”,朱金衡認為這樣會利潤高一些。而舊廠房或者自建房是成本最低的一種房源。

2016年下旬,Color團隊在福田、南山等地管理的公寓規模達到約1000間。那是他們最好的時候。與此同時,他們以極低的價格談成了寶安區兩個造紙廠的五六千平方米的廠房,打算將之打造成Color公寓的旗艦店。

正在他們雄心勃勃準備大幹一場的時候,寶安區的一場大火澆滅了他們的希望。

2016年8月底,沙井街道的一個公寓樓里發生火災,導致7死多傷。這場意外的直接後果是,2017年1月10日,深圳市寶安區安全管理委員會印發通知,規定“無論在用、在建、完工的廠房改公寓、酒店均堅決予以查封、恢複原功能或拆除”。所有的廠房改公寓項目全被叫停了。

而Color團隊的錢已全部投進廠房項目。通知之後,廠房也無法轉租出去。“資金鏈就斷了,而且房子也轉不出去了。你想啊,這房子還能用來幹嘛。”朱金衡回憶。此時距離他們最巔峰的時候,只有三四個月。

目前Color公寓的官方網站上漂著孤零零的幾行字,標題為“也許今日的離別,是為了明日更好的相見”。

但Color公寓的租客們可能再也不會在長租公寓的市場上與這個團隊相見了。在中科大廈樓下的餐廳里,朱金衡告訴南方周末記者,以後即使再創業,也不會選擇公寓行業了。

房源困境

沒能撐到2017年的政策紅利期,又趕上寶安區禁止“廠改住”的政策調整,看上去Color團隊是運氣差了些,朱金衡並不否認這點。但是在他看來,即使沒有這場意外導致的政策調整,長租公寓的創業公司也依然有更深層的困境——房源。

拿房的困難超出朱金衡最初的預想。由於目前創業公司的主要毛利來源就是租金價差,所以能夠拿到成本低、位置好、交通便利的房子幾乎是一個團隊首先應該具備的能力。

“拿房是第一位的。其實做包租,在拿到房源,簽訂合同的時候,這個項目賺不賺錢就已經註定了。”微家公寓創始人李樹德告訴南方周末記者。

與Color團隊不同,微家團隊對於房地產市場的經驗要更豐富。在創辦微家公寓之前,李樹德曾經在深圳做了六年房屋代理,為一些大公司找寫字樓、員工宿舍等房源。

這樣的從業經歷使李樹德在開始做公寓的時候,不僅在房源上的資源更勝一籌,其做生意的直覺也更加靈敏,“廠房項目我們不太敢拿。”李樹德避開了朱金衡團隊遭遇的意外。

微家的規模與巔峰時期的Color類似。據李樹德介紹,微家目前也管理深圳市場約1000間房源,一直到目前,微家依然在靠租金差的毛利平穩前進。

一般而言,只要能比較好地解決房源問題,小型創業公司依然可以慢慢發展下去。

能活下來的創業型公司都是能夠解決房源問題的。一位業內人士告訴南方周末記者,深圳另一家發展態勢良好的品牌公寓Warm+也是通過本地資源來解決房源問題的。

據說Warm+的創始人里有寶安西鄉本地人,“這樣他們就能夠通過親戚朋友去拿房,既能拿到優質的房源,而且成本也低。”但是這種渠道也有地域局限性,“他們向寶安外擴張的話,就面臨同樣的困難。”

盈利迷局

讓一眾創業公司耿耿於懷的房源問題,似乎對於接二連三進場的開發商來說是迎刃而解的。畢竟不管是租還是賣,房地產生意怎麽看都是開發商的地盤。

但事實可能並非如此。開發商的優勢是自持的重資產物業,但租賃的行業共識是前期投入大而回報周期漫長。對於追求快周轉的大型開發商來說,這筆賬應該怎麽算?

龍湖地產上海冠寓發展部負責人張日芳非常肯定地告訴南方周末記者,龍湖不會大比例用自持的重資產去做冠寓。這也就意味著,龍湖冠寓的運營模式和市面上品牌公寓公司的“二房東”模式並無不同。

不動用自己的優勢重資產,那麽房企的租賃怎麽幹?“作為開發商我們有很多社區,未來也會有很多冠寓。所有這些都是人的入口。”張日芳說。換句話說,開發商更多是把租賃看作是入口級的生意。

碧桂園也有這樣的考量。碧桂園長租公寓公司總經理楊鵬對南方周末記者說,租賃是一個生活場景,可以帶動相關產業鏈,像裝修、金融、鳳凰優選、鳳鳴空間等。這里有一系列未來盈利模式可以去探索和期待。

盈利空間低是運營長租公寓企業難以回避的問題,目前業態普遍是前期投入都較高,融資成本高,盈利周期長,資產收益率低。

盡管盈利模式尚有待探索,但做大規模似乎是房企目前的一致思路。

2017年底,後來者碧桂園一出場就語驚四座。碧桂園總裁莫斌在長租公寓項目發布會上宣布,碧桂園要在未來三年內完成一百萬間目標。

不過,日前剛剛獲得40億融資的自如,用了快七年時間也不過管理約50萬間房源。作為租賃行業布局較早的房企,郁亮在2018年的第一次萬科股東大會上稱,萬科泊寓目前也僅僅開業3萬間。

正是因為資本雄厚,房企才會認為未來的盈利模式想象空間很大。一家地產系長租公寓公司負責人告訴南方周末記者,土地價格仍是限制長租盈利模式的重要因素。碧桂園等地產商在探索舊村改造、舊城改造等多種模式。

但李樹德對此比較悲觀,他認為目前整個市場還沒有看到真正有超出租金差之外的毛利。

在這個新興的市場,充滿挑戰的不僅是未來各家的玩法,更是人才的戰爭。這個行業迎來了前所未有的人才流動。

魔方生活服務集團副總裁金喆告訴南方周末記者,由於魔方是行業內相對成熟的公寓公司,最近不斷有房企試圖挖人,“他們在找我們的一些人。”

朱金衡也提及,在這次創業結束之後,有深圳一家知名房企找他去做公寓項目,不過他還是拒絕了。

武漢一家長租公寓的樣板間。(東方IC/圖)

輕重之辯

做輕生意還是做重生意?

從2015年1月住建部發文首次提出租購並舉,2017年7月中旬,住建部、發改委等九部委發文要求加快大中城市住房租賃市場的發展,到2017年10月租購並舉寫入十九大報告,這些相繼出臺的文件都表明發展住房租賃市場是未來解決房地產供需問題的重要手段。

幾乎與上述政策同步,開發商、機構投資者、創業團隊等在這些時間節點上開始在租賃項目上布局。目前長租公寓市場上大致有幾個流派:地產系,以知名房企為代表;創業公司系,以魔方、優客逸家為代表;酒店系,以雅詩閣為代表;中介系,以自如為代表。

此前各個市場主體幾乎都是輕資產運營,而由於房企入局,天然攜帶重資產資源,那麽是否要做重資產生意就成為行業內的重要問題。

據楊鵬介紹,以美國市場為例,做公寓行業利潤最好的是做自持的企業,排名前十的公寓企業里超過一半是地產商,前三里面有兩家是地產商。

但自如CEO熊林認為,輕、重資產模式都可能跑通,關鍵看運營。租賃行業的核心競爭力是運營能力。

正因為如此,自如始終將自己定位為一家註重運營能力的科技公司,“自如是一家提供居住產品,同時也是提供生活服務的科技公司。”熊林反複跟南方周末記者強調,自如最強大的是自己的運營能力。

熊林不認為房企入局會與自如產生競爭,相反他認為未來的合作機會可能更多。“我們積累運營能力,是未來可以為這個行業更好更快的發展起到一定作用。不是說有絕對的競爭關系。未來肯定是合作大於競爭。”

但開發商做租賃也確實有自己的無奈。一些業內人士告訴南方周末記者,近期各家房企都面臨拿地困難的處境,或者一些拍賣的地塊一般都要求自持一部分。

隨著城鎮化的演進,中國房地產市場規模將持續增長,但受宏觀經濟整體增速放緩、結構調整及房地產調控政策趨向繼續從緊的影響,房地產企業將面臨戰略抉擇或發展模式抉擇。

租賃很可能是房企轉型的第一塊敲門磚。咨詢公司羅蘭貝格的一份研究報告顯示,未來房企的轉型方向無非兩種,一種是與地方政府合作,參與城市的開發、建設、運營等,做城市綜合運營商,另外一種則是根據自身規模,做細分領域的領頭羊。

開發商都在這樣的轉型中尋找自己的定位。

龍湖選擇了尋求與地方政府的合作。龍湖地產上海冠寓發展部負責人張日芳告訴南方周末記者,未來的冠寓希望能夠更多與國企或者地方政府合作。據她介紹,由於武漢出臺了百萬人才計劃,武漢一個區政府已經從武漢冠寓預訂了九百多套房源,用做當地的人才公寓。

此前也有報道稱,旭輝集團與華東師範大學合作推出長租公寓項目,共同建設留學生公寓和教師公寓。

在2018年2月底的萬科股東大會上,萬科董事會主席郁亮說,萬科泊寓已經與深圳人才安居集團簽訂合作協議。隨後,深圳市人才安居集團總經理包四明向南方周末記者證實了這一說法。

租公寓 生與 與死
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「五四」的德先生與賽先生 雷鼎鳴

1 : GS(14)@2013-05-07 01:37:21

http://www.skypost.com.hk/column ... 5%88%E7%94%9F/92169
前天是「五四運動」的94周年。1919年的這一天,3,000名北京大學及其他大學的學生抗議喪權辱國的「二十一條款」,遊行至趙家樓,要揪出北洋政府的漢奸曹汝霖、章宗祥、陸宗輿,遂引爆了中國近代史上第一次真正意義上的學生運動。
我在芝大本科二年級時,修過政治學家鄒讜教授及當時仍年輕但後來成了名的社會學家巴里斯(William Parish)共開的「中國共產運動」課,其中課本之一是威斯康辛大學周策縱的巨著《五四運動》,初次接觸到對此事巨細無遺的史實考證。周策縱下筆千鈞,使人讀時仍感義憤填膺,對一本純學術著作而言,真是異數。
「五四運動」影響深遠,非同等閒。它集中體現中華民族受帝國主義欺凌的憤怒及尋找救國路的熱切。鄒讜老師有言,毛澤東、周恩來都是五四時代中人,要到他們去世,「五四時代」才算結束。事實上中國共產黨建立,與「五四運動」便有莫大關係。但「五四」的影響,又遠不止政治。其後「新文化運動」、「打倒孔家店」、使用白話文等,都把「五四」變成是一立體思潮。
上述種種雖然都十分重要,卻又未必比得上「五四」衍生出的兩位「先生」,即「德先生」與「賽先生」。「德先生」是指民主(democracy),「賽先生」是指科學(science)。這兩位先生一直是近代中國要求的目標。從德先生與賽先生可以並稱,我們可看到五四前輩是很有慧根的人。科學與民主其實在一定條件下,是一對可互相依存的矛盾對立統一體。


民主科學 互相依存


民主內涵雖豐,但核心是人人平等的一人一票。這平等中又蘊含着內在的不平等,即少數要服從多數。科學卻是不平等的,真理被發現時,只有極少數人能夠領會,其他人可能大力反對。你找一萬位「牛頭角順嫂」去投票決定哪位大學校長學術成就最高,其可靠性遠比不上查詢一位內行教授意見。但科學的不平等中,又包容着絕大的平等。是否真理,不是哪一位權威說了算,是有無經過嚴格科學論證及經得起證據的考驗。在物理學界,無論某一專家提出的理論如何漂亮嚴謹,甚至幾乎為所有同行所接受,若他的理論尚未被實驗證明,他便不可能得到諾貝爾獎!
懂得把科學的領域與民主的領域分開,是需要智慧的。例如人口若持續老化,社會中必有很多人支持「全民退休保障」等議題,這算是民主決策範圍。但若問此等方案是否行得通不會爆煲,這立時變成個科學問題,多少人的支持或反對,都比不上一個以事實為根據的專家意見。
但民主與科學又絕非毫無關係,在民智受窒礙的社會,人民對理性論證並不熱衷,議會中更感興趣的是黨同伐異,相互攻訐,對科學論證毫無興趣,那麼就算體制如何民主,最終結局還是會為社會帶來災難,從而打擊民主制度的認受性。沒有科學精神作根基,民主制度會走向自己的反面,甚至重回獨裁。
沒有民主的平等精神,科學發展一樣會有困難。在學術界中,權威意見雖較受重視,但學術爭議中,大家卻不會說某某意見因是某人所說,所以一定是對。歸根究柢,大家還是同意以事實證據為依歸。
香港目前政局充滿謾罵與歪理,當然很難使人把它與科學拉上任何關係,港人不懂同時追求德先生與賽先生,實比不上「五四」的先賢。
(本欄逢周一、三、五刊登)
五四 德先 生與 賽先生 雷鼎 鼎鳴
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一代日本動畫大師殞落鹽山紀生與妻同葬火海

1 : GS(14)@2017-04-15 23:28:00

1940-2017■日本動畫界大師鹽山紀生與妻子前日在寓所同葬身火海。



日本動畫界昨日傳來噩耗,上月剛度過77歲生日的著名動畫家鹽山紀生傳出死訊,根據日本傳媒報道,鹽山紀生及其85歲太太時子於火災慘劇中,同葬身火海,震驚日本動畫界。前晚凌晨在埼玉縣三鄉市發生一宗大火慘劇,於屋村8樓一單位內一對年邁夫妻逃避不及,消防員在單位內發現二人屍體,由於其中男死者的姓名與年齡跟昔日動畫大師鹽山紀生完全脗合,網民隨即把消息廣泛流傳,前日已有當地網媒報道其死訊,亦開始有動畫界人士在網上悼念鹽生老師。直到昨午,日本《產經新聞》獲當地警方確認,死者是鹽山紀生及其太太時子。



■前晚凌晨在埼玉縣三鄉市發生火災慘劇,警方正調查起火原因。

■《裝甲騎兵》是鹽山紀生的代表作之一。


警方調查原因

動畫圈中人前日開始已在twitter上留言稱《裝甲騎兵》的鹽山紀生在火警中離世,動畫界人士谷田部勝義更指兩死者的住址、年齡及名字也一樣,隨即引來大批動畫迷轉載及悼念。消息指,兩人居住的單位相信在廚房首先起火,警方現時正調查起火原因。鹽山早於60年代加入動畫界,參與過大量經典動畫的作畫工作,既與安彥良和合作電影版《亞利安》,他又替《超力電磁俠》、《太陽之牙》等擔任作畫總監,不過論到其代表作則是兼任人物設定的80年代動畫《裝甲騎兵》及《鎧甲聖鬥士》,鹽山在退休前就為動畫版《犬夜叉》擔任原畫工作。撰文:哥羅




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170415/19990420
一代 日本 動畫 大師 殞落 鹽山 紀生 生與 與妻 妻同 同葬 火海
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「中大生與八九民運相連」

1 : GS(14)@2017-06-10 12:17:17

【本報訊】中大學生會六四28周年前夕發聲明,指集體悼念需劃下休止符。中大學生會前會長張秀賢稱,中大學生會的歷史與八九民運相連,對現屆學生會的言論感遺憾。


學生會被指只破不立


張秀賢批評現屆學生會言論不恰當、無知,「因為中大學生會喺八九民運有一定角色,包括參與北京入面嘅運動,去到支援學運,以至之後嘅黃雀行動,好多紀錄都講咗中大學生會嘅參與」。他又指,當年中大學生會是唯一一個因保護八九學運領袖,而遭中共喉舌《人民日報》點名批評的香港院校;2010年象徵學運的民主女神像之所以入主中大,「都係因為當年學生會同學生爭取」。張秀賢續指,現屆學生會在六四前夕僅發一紙聲明,也是另一種行禮如儀,就算不認同支聯會的綱領,亦可繼續另辦活動,「令自己想講嘅嘢講出嚟」,現時則未能向公眾解釋其理念。張又指,一、兩次六四悼念活動雖未必有任何實質進展,但至少可豐富公眾對六四的討論。同屬中大學生會架構的中大學生報編委會,昨於維園燭光集會派發八九民運特刊;總編輯黃永熙稱不認同學生會幹事會聲明,質疑其「已刊於史書為由,不用再悼念」的說法未能反映現實,擔憂將來若不再悼念六四,或出現認知斷層,況且他「唔太睇到幹事會有做其他抗爭去取代悼念」,作為中大學生會幹事會,不應只破不立。■記者羅智堅、葉偉東



97年主權移交至今,香港前進還是倒退?「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁:http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20170605/20044888
中大 生與 與八 八九 民運 相連
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