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長租公寓生與死

2017年12月29日，上海，鏈家自如出租廣告牌。（東方IC/第一財經日報/圖）

（本文首發於2018年3月8日《南方周末》）

長租公寓是過去一年最火熱的產業風口之一。這個舞臺上，不斷有人上場，也不斷有人離場。地產系、創業公司系、酒店系、中介系，誰能唱到最後？

這似乎是長租公寓行業最好的時候。

2018年2月26日，長租公寓公司蛋殼公寓對外稱已完成1億美元B輪融資；幾乎是同時，杭州的長租公寓品牌鼎寓宣布獲得千萬融資；更早時的1月16日，分散式長租公寓龍頭自如宣布完成40億人民幣的A輪融資，這是業內所知最大規模的單筆融資。

不止於此。自2016年以來，在“房住不炒”的政策東風下，已有約十家知名房企大舉進入長租公寓市場，建立了自己的公寓品牌，耳熟能詳的諸如萬科的泊寓、旭輝的領寓、龍湖的冠寓，以及2017年年底才入場的碧桂園BIG+碧家國際社區。

但硬幣的另一面，卻是早期創業公司的相繼退出。深圳的Color公寓、V客青年公寓，西安的好熙家公寓等公司，紛紛在2017年退出市場。它們的離場，或因經營不善，或是資金鏈斷裂，或被更大的玩家收購。

作為新興行業，長租公寓的舞臺上不斷有人進場，也不斷有人離場。誰能唱到最後？

小創業公司之死

2018年2月2日，快到而立之年的朱金衡走進中科大廈上班。

這里是深圳市南山區高新科技園。朱金衡在這座大廈的一家科技公司做產品研發。很少人知道，一年前的他，是在旁邊一棟樓里做公司老板。

這個現在已經消失在深圳的長租公寓品牌叫“Color公寓”，隸屬於深圳市邁芒網絡科技有限公司。朱金衡和他的高中同學熊強，2015年共同投資創建Color公寓，2017年初因資金鏈斷裂關停。

朱金衡和熊強在進入長租公寓行業前已經有過一輪成功的創業經驗。他們首次創業在武漢做手遊，這個項目讓當時的投資人獲得了收益。因此同一撥投資人迅速下註他們的第二次創業。

2015年Color公寓進入市場的時候，長租公寓在深圳還是新鮮事物。“當時深圳市場上長租公寓還比較少。”朱金衡說。

長租公寓是近年房地產三級市場的新興行業，運營公司通常要從業主處將房屋租賃過來，租期一般為6—8年，由運營公司對房子進行裝修改造，配齊家具家電，以單間或者整租形式出租。有人將其生意模式稱為“二房東”模式。

Color的房子是從深圳南山科技園附近拿起。距離科技園只有一個街區坐落著三個小區，大沖城市花園、大沖都市花園和大沖新城花園，呈三角分布，將南山外國語學校包裹起來。這三個小區是由深圳的城中村改造而來。

通過小區里公開招租的電話或者原大沖村民的親戚朋友介紹，Color在這三個小區先後拿了三四百套房子。

由於經過精心的裝修，並且主打年輕人社區和專業的保障服務，Color公寓的租金要高於周邊同類房屋。賺取價差，是目前長租公寓公司的主要毛利來源。

但即使是回遷房，拿房的成本也不低，因而團隊一直在醞釀去做集中式租賃模式，通過整棟改造批量出租，“集中式相當於批發零售”，朱金衡認為這樣會利潤高一些。而舊廠房或者自建房是成本最低的一種房源。

2016年下旬，Color團隊在福田、南山等地管理的公寓規模達到約1000間。那是他們最好的時候。與此同時，他們以極低的價格談成了寶安區兩個造紙廠的五六千平方米的廠房，打算將之打造成Color公寓的旗艦店。

正在他們雄心勃勃準備大幹一場的時候，寶安區的一場大火澆滅了他們的希望。

2016年8月底，沙井街道的一個公寓樓里發生火災，導致7死多傷。這場意外的直接後果是，2017年1月10日，深圳市寶安區安全管理委員會印發通知，規定“無論在用、在建、完工的廠房改公寓、酒店均堅決予以查封、恢複原功能或拆除”。所有的廠房改公寓項目全被叫停了。

而Color團隊的錢已全部投進廠房項目。通知之後，廠房也無法轉租出去。“資金鏈就斷了，而且房子也轉不出去了。你想啊，這房子還能用來幹嘛。”朱金衡回憶。此時距離他們最巔峰的時候，只有三四個月。

目前Color公寓的官方網站上漂著孤零零的幾行字，標題為“也許今日的離別，是為了明日更好的相見”。

但Color公寓的租客們可能再也不會在長租公寓的市場上與這個團隊相見了。在中科大廈樓下的餐廳里，朱金衡告訴南方周末記者，以後即使再創業，也不會選擇公寓行業了。

房源困境

沒能撐到2017年的政策紅利期，又趕上寶安區禁止“廠改住”的政策調整，看上去Color團隊是運氣差了些，朱金衡並不否認這點。但是在他看來，即使沒有這場意外導致的政策調整，長租公寓的創業公司也依然有更深層的困境——房源。

拿房的困難超出朱金衡最初的預想。由於目前創業公司的主要毛利來源就是租金價差，所以能夠拿到成本低、位置好、交通便利的房子幾乎是一個團隊首先應該具備的能力。

“拿房是第一位的。其實做包租，在拿到房源，簽訂合同的時候，這個項目賺不賺錢就已經註定了。”微家公寓創始人李樹德告訴南方周末記者。

與Color團隊不同，微家團隊對於房地產市場的經驗要更豐富。在創辦微家公寓之前，李樹德曾經在深圳做了六年房屋代理，為一些大公司找寫字樓、員工宿舍等房源。

這樣的從業經歷使李樹德在開始做公寓的時候，不僅在房源上的資源更勝一籌，其做生意的直覺也更加靈敏，“廠房項目我們不太敢拿。”李樹德避開了朱金衡團隊遭遇的意外。

微家的規模與巔峰時期的Color類似。據李樹德介紹，微家目前也管理深圳市場約1000間房源，一直到目前，微家依然在靠租金差的毛利平穩前進。

一般而言，只要能比較好地解決房源問題，小型創業公司依然可以慢慢發展下去。

能活下來的創業型公司都是能夠解決房源問題的。一位業內人士告訴南方周末記者，深圳另一家發展態勢良好的品牌公寓Warm+也是通過本地資源來解決房源問題的。

據說Warm+的創始人里有寶安西鄉本地人，“這樣他們就能夠通過親戚朋友去拿房，既能拿到優質的房源，而且成本也低。”但是這種渠道也有地域局限性，“他們向寶安外擴張的話，就面臨同樣的困難。”

盈利迷局

讓一眾創業公司耿耿於懷的房源問題，似乎對於接二連三進場的開發商來說是迎刃而解的。畢竟不管是租還是賣，房地產生意怎麽看都是開發商的地盤。

但事實可能並非如此。開發商的優勢是自持的重資產物業，但租賃的行業共識是前期投入大而回報周期漫長。對於追求快周轉的大型開發商來說，這筆賬應該怎麽算？

龍湖地產上海冠寓發展部負責人張日芳非常肯定地告訴南方周末記者，龍湖不會大比例用自持的重資產去做冠寓。這也就意味著，龍湖冠寓的運營模式和市面上品牌公寓公司的“二房東”模式並無不同。

不動用自己的優勢重資產，那麽房企的租賃怎麽幹？“作為開發商我們有很多社區，未來也會有很多冠寓。所有這些都是人的入口。”張日芳說。換句話說，開發商更多是把租賃看作是入口級的生意。

碧桂園也有這樣的考量。碧桂園長租公寓公司總經理楊鵬對南方周末記者說，租賃是一個生活場景，可以帶動相關產業鏈，像裝修、金融、鳳凰優選、鳳鳴空間等。這里有一系列未來盈利模式可以去探索和期待。

盈利空間低是運營長租公寓企業難以回避的問題，目前業態普遍是前期投入都較高，融資成本高，盈利周期長，資產收益率低。

盡管盈利模式尚有待探索，但做大規模似乎是房企目前的一致思路。

2017年底，後來者碧桂園一出場就語驚四座。碧桂園總裁莫斌在長租公寓項目發布會上宣布，碧桂園要在未來三年內完成一百萬間目標。

不過，日前剛剛獲得40億融資的自如，用了快七年時間也不過管理約50萬間房源。作為租賃行業布局較早的房企，郁亮在2018年的第一次萬科股東大會上稱，萬科泊寓目前也僅僅開業3萬間。

正是因為資本雄厚，房企才會認為未來的盈利模式想象空間很大。一家地產系長租公寓公司負責人告訴南方周末記者，土地價格仍是限制長租盈利模式的重要因素。碧桂園等地產商在探索舊村改造、舊城改造等多種模式。

但李樹德對此比較悲觀，他認為目前整個市場還沒有看到真正有超出租金差之外的毛利。

在這個新興的市場，充滿挑戰的不僅是未來各家的玩法，更是人才的戰爭。這個行業迎來了前所未有的人才流動。

魔方生活服務集團副總裁金喆告訴南方周末記者，由於魔方是行業內相對成熟的公寓公司，最近不斷有房企試圖挖人，“他們在找我們的一些人。”

朱金衡也提及，在這次創業結束之後，有深圳一家知名房企找他去做公寓項目，不過他還是拒絕了。

武漢一家長租公寓的樣板間。（東方IC/圖）

輕重之辯

做輕生意還是做重生意？

從2015年1月住建部發文首次提出租購並舉，2017年7月中旬，住建部、發改委等九部委發文要求加快大中城市住房租賃市場的發展，到2017年10月租購並舉寫入十九大報告，這些相繼出臺的文件都表明發展住房租賃市場是未來解決房地產供需問題的重要手段。

幾乎與上述政策同步，開發商、機構投資者、創業團隊等在這些時間節點上開始在租賃項目上布局。目前長租公寓市場上大致有幾個流派：地產系，以知名房企為代表；創業公司系，以魔方、優客逸家為代表；酒店系，以雅詩閣為代表；中介系，以自如為代表。

此前各個市場主體幾乎都是輕資產運營，而由於房企入局，天然攜帶重資產資源，那麽是否要做重資產生意就成為行業內的重要問題。

據楊鵬介紹，以美國市場為例，做公寓行業利潤最好的是做自持的企業，排名前十的公寓企業里超過一半是地產商，前三里面有兩家是地產商。

但自如CEO熊林認為，輕、重資產模式都可能跑通，關鍵看運營。租賃行業的核心競爭力是運營能力。

正因為如此，自如始終將自己定位為一家註重運營能力的科技公司，“自如是一家提供居住產品，同時也是提供生活服務的科技公司。”熊林反複跟南方周末記者強調，自如最強大的是自己的運營能力。

熊林不認為房企入局會與自如產生競爭，相反他認為未來的合作機會可能更多。“我們積累運營能力，是未來可以為這個行業更好更快的發展起到一定作用。不是說有絕對的競爭關系。未來肯定是合作大於競爭。”

但開發商做租賃也確實有自己的無奈。一些業內人士告訴南方周末記者，近期各家房企都面臨拿地困難的處境，或者一些拍賣的地塊一般都要求自持一部分。

隨著城鎮化的演進，中國房地產市場規模將持續增長，但受宏觀經濟整體增速放緩、結構調整及房地產調控政策趨向繼續從緊的影響，房地產企業將面臨戰略抉擇或發展模式抉擇。

租賃很可能是房企轉型的第一塊敲門磚。咨詢公司羅蘭貝格的一份研究報告顯示，未來房企的轉型方向無非兩種，一種是與地方政府合作，參與城市的開發、建設、運營等，做城市綜合運營商，另外一種則是根據自身規模，做細分領域的領頭羊。

開發商都在這樣的轉型中尋找自己的定位。

龍湖選擇了尋求與地方政府的合作。龍湖地產上海冠寓發展部負責人張日芳告訴南方周末記者，未來的冠寓希望能夠更多與國企或者地方政府合作。據她介紹，由於武漢出臺了百萬人才計劃，武漢一個區政府已經從武漢冠寓預訂了九百多套房源，用做當地的人才公寓。

此前也有報道稱，旭輝集團與華東師範大學合作推出長租公寓項目，共同建設留學生公寓和教師公寓。

在2018年2月底的萬科股東大會上，萬科董事會主席郁亮說，萬科泊寓已經與深圳人才安居集團簽訂合作協議。隨後，深圳市人才安居集團總經理包四明向南方周末記者證實了這一說法。