湯文亮：升市現銀主盤乃不祥之兆
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GS(14)@2017-05-18 02:12:40紀惠集團行政總裁湯文亮於fb發表網誌，指在樓市爆升時候，近月突然出現多間銀主盤，對市場而言是不祥之兆，甚至是樓市下跌先兆全文如下：中原指數連升三個月，令到買了樓的人都非常亢奮，如果升勢持續，兩三年內樓價番一番都唔出奇，在樓市爆升時候，突然間出現銀主盤，而且數量增加得很快，對市場有觸覺的人就會感覺到這是不祥之兆。一般來說，在樓市下跌時出現銀主盤絕對不出奇，因為欠債太多的業主會認為放棄物業比繼續持有化算得多，但在樓市爆升時候出現就事不尋常，以不祥之兆來形容其實是非常抽象，嚴格來說，這是樓市下跌先兆。我相信很多人不同意我的見解，認為這是個別事件，其實，他們不明白，現在是地產商積極賣樓時間，當然唔希望有銀主盤出現，因為銀主盤是提醒打算買樓的人要量力而為，最好是不要採用高成數按揭，否則，所買單位很容易變成銀主盤，如果沒有買家採用高成數按揭，新樓銷情一定沒可能好似現在咁熾熱，甚至會被冷卻。所以，地產商是絕對不希望銀主盤出現，但債仔唔還錢，銀主將物業變成銀主盤是唯一選擇，而業主明知道樓市在上升中，點解可以自己揸主意賣樓，任由物業變成銀主盤，這才是大家要關注的地方。在物業變成銀主盤之前，業主是有時間賣樓，一般來說，在樓市暢旺，樓價上升中，業主可以很容易將物業賣走，物業根本不會變成銀主盤，而事實上樓價雖然屢創新高，但成交量是非常之少，業主要以市價賣走物業亦不容易，最終變成銀主盤。當物業變成銀主盤後，銀主的要求很低，只需要收回借出去的款項就可以，所以，一般來說，銀主盤的售價都不會太高，由此可見，樓價雖然屢創新高，承接力其實是很薄弱，大家只是以樓價屢創新高來認定樓市升勢持續，這未免太過武斷，持續上升樓市中出現低價成交銀主盤是對樓市一個警號，不祥之兆或者是有點誇張，但警告實力不足的人應考慮清楚才入市則毋庸置疑，說到底，銀主盤本身就是一個警號。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170515/20022020
大潭道洋房現銀主盤 2.18億放售
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GS(14)@2017-09-27 10:40:30http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9223&issue=20170927
【明報專訊】雖然樓價持續上升，但港島南區洋房卻出現罕見銀主放盤個案，其中大潭道12至16號一幢洋房，剛淪為銀主盤，最新以2.18億元放售，成為市場上鮮有的南區洋房銀主貨，該洋房實用面積3350方呎，折合每實呎叫價65,075元，較屋苑兩年前一宗成交實呎約6.9萬元低約5%。業主於2009年以1.55億元購入，現叫價較8年前高6300萬元或40%。
東旭苑銀主盤叫價908萬 挑戰全港居屋新高
此外，筲箕灣居屋東旭苑C座東曉閣中層1室，實用面積650方呎（建築829方呎），剛淪為銀主貨，最新以908萬元（連地價計）放盤，實呎13,969元（建呎10,953元），未補地價放盤價則為718萬元，實呎11,046元（建呎8661元），連補地價放盤價將挑戰全港最貴已補地價居屋紀錄。原業主早於2001年180萬元（未補地價）購入。資料顯示，現時全港最貴已補地價居屋，為旺角富榮花園9座一個實用面積592方呎（建築694方呎）的G室，當時成交價881.8萬元，實呎14,895元（建呎12706元）。
事實上，東旭苑C座一個實用面積同為650方呎的高層5室，今年7月同淪為銀主盤，當時叫價高達1100萬元（已補地價），惟最終以780.8萬元（未補地價）售出，實呎12,012元，未能成為全港最貴居屋戶，但成交價及呎價亦創全港未補地價居屋次高。
租置公屋連環現銀主盤恆安邨業主押樓借百萬爆煲
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GS(14)@2017-10-15 16:27:32【本報訊】物業斷供情況持續，租置公屋成銀主盤重災區之一。目前全港最少有7伙租置屋因業主欠債，淪銀主盤或法院令物業，其中馬鞍山恆安邨連環出現兩伙租置屋銀主盤，其中一伙加按百萬爆煲，另一個單位驚見「12按」。記者：朱連峰
根據世紀21網頁資料顯示，昨再新增5伙銀主盤，若由本月3日起計，短短七天新增銀主盤數量達16伙，住宅屬重災區，佔11伙或69%。早年低價買入的租置公屋亦淪銀主盤，目前最少7伙於市場放售，大部份買入價僅10多萬元，最貴僅66萬元。涉及屋邨包括馬鞍山恆安邨、天水圍天富苑、屯門山景邨、青衣邨、沙田博康邨及元朗朗屏邨。其中恆安邨恒月樓高層1室，實用381方呎，銀主於自由市場開價380萬元，呎價9,974元。上述銀主盤業主原為此公屋租戶，於1999年向房委會以租置身份買入本身租住公屋，買入價20萬元有找，只是16.87萬元，呎價443元，並獲匯豐銀行提供16萬元按揭上會，首期8,700元便能成為業主。租置公屋也變銀主盤，一切因加按而起。該恆安邨公屋業主於2013年至2016年期間，先後三度向銀行及私人財務公司加按及借貸共122萬元；包括2013年10月向「財仔」借貸45萬元，去年5月向信達財務再借20萬元，利息高達38厘﹔之後疑無力還債，去年6月被頒令破產。
朗屏邨現四按銀主盤
另恆安邨恆山樓高層7室，業主亦為租置人士，1998年僅以19.19萬元買入公屋，但在2004年至2015年期間，先後12次向「財仔」借貸共125萬元，每次借4萬至23萬元不等，最終淪銀主盤，明天拍賣，居二市場開價188萬元，較買入價高9倍。朗屏邨亦出現「四按」銀主盤，為悅屏樓高層15室，業主於2006年10月以租置身份買入單位，成交價10.69萬元，呎價僅306元，當年買樓首期2,500元。該公屋曾錄加按及借貸紀錄，包括於2015年2月向香港物業按揭私人借貸5萬元，利息28厘。單位已被銀主收樓放售，自由市場叫價265萬元，居二市場叫價175萬元。環亞物業拍賣董事總經理兼拍賣師曾傑俊表示，銀主盤有增加迹象，目前全港約有100至110伙銀主盤，較過去一年平均徘徊約80至100宗為多，居屋及公屋佔約15%，部份涉及未補地價的租置公屋；未補地價公屋加按屬違法，業主因而向財仔以私人貸款抵押形式借貸，最終無力供款，再由財務公司向法庭申請沒收物業後所出售的物業，俗稱「法院令物業」。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171010/20178123
綠悠雅苑首現銀主盤
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GS(14)@2018-01-15 02:56:40【本報訊】首個資助房屋置安心計劃青衣綠悠雅苑，出現入伙以來首個銀主盤，據世紀21網頁顯示，2座低層C室單位，面積542方呎，銀主叫價780萬元，每方呎14,391元。土地註冊處資料顯示，買家2013年以320.1萬購入，業主2016年登記有破產紀錄。私樓樓價上升，資助房屋造價跟隨大市向上，新界再誕下居屋王。馬鞍山新盤雲海開售之際，區內居屋錦豐苑錄得一宗補地價高價成交，造價達830萬元。代理表示，錦豐苑C座中層8室，實用647方呎，連地價以830萬元成交，實用呎價12,828元，銀碼貴絕新界居屋，創歷史新高。目前全港最貴居屋紀錄保持者是大角嘴富榮花園，去年4月該屋苑9座高層G室，實用592方呎，以881.8萬元售出，呎價14,895元。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180113/20273223
蔚然首現銀主盤 叫價5,200萬
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GS(14)@2018-01-22 05:42:00【本報訊】西半山豪宅新貴蔚然首現銀主盤。消息指中層B室，實用1,589方呎，銀主開價5,200萬元放售，呎價32,725元。單位由公司持有，公司董事包括胡漢明及馬淑卿，2011年向太古地產以4,595萬元一手買入。胡馬二人於2011年亦以3,336萬元購入跑馬地紀雲峰一個豪宅，去年11月亦已淪為銀主盤，開價4,000萬元放售。
天璽銀主盤反價成交
消息指，九龍站天璽星鑽璽高層B銀主盤，屬屋苑逾一年來首間銀主盤，底價2,150萬元，剛反價至2,245萬元成交。原業主為內地客，2010年以1,460萬元經二手市場入市，曾向私人財務公司借二按。太古地產趁近期豪宅火熱拆售山頂加列山道Eredine共7伙，消息指出，本月已經連續沽出兩伙，最新成交4樓C室，實用2,836方呎，成交價1.1億元，呎價38,787元。太古地產2010年以7,800萬元購入此單位，賺3,200萬元。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180119/20279368
嵐山迷你戶首現銀主盤 叫價368萬
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GS(14)@2018-10-28 11:54:02https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3232&issue=20181027
【明報專訊】樓市持續回落，大埔鳳園嵐山首現迷你戶銀主盤；上述為屋苑第7座中層A室，實用180方呎，最新由銀主叫價368萬元放售，實呎2.04萬元。據悉，上述銀主盤原買家於2015年以約190萬元購入，同年由永隆銀行承做按揭，直至2016年再由康業資本承做70萬元二按，但早前淪為銀主盤。
比同類7月成交價低8%
資料顯示，嵐山一個實用181方呎8座中層A室，7月曾以401萬元售出，實呎2.21萬元，即上述銀主單位放售呎價較高位低約8%。
德福兩房呎售1萬 低市價兩成
二手交投持續疏落，續有業主減價促銷。代理消息表示，九龍灣德福花園T座低層4室，屬實用474方呎兩房間隔，原業主叫價690萬元，累減190萬元或28%，至500萬元易手，實呎10,549元，較市價低逾兩成。
另中原城市領先指數CCL最新報184.77點，按周跌0.16%，連跌4周即約一個月共0.98%；反映大型屋苑樓價走勢的CCL Mass報187.87點，按周跌0.19%，連跌4周共0.56%。
新界港島樓價指數均跌
分區樓價指數方面，新界西CCL Mass報171.27點，按周跌0.33%；可留意的是，早前新界西指數連跌八周、即約兩個月共4.67%，其後回升三周，但升勢未能持續，今周再下跌，預示新界西樓價未能止跌回穩，整體樓價可能有新一輪下跌。
另新界東CCL Mass錄194.31點，按周跌1.09%；港島CCL Mass報190.69點，按周跌0.47%；只有九龍CCL Mass錄升幅，報186.12點，按周升0.57%，連升兩周共0.94%。
天鑄首現銀主盤 5600萬放售
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GS(14)@2019-05-21 08:31:29https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3656&issue=20190521
【明報專訊】何文田豪宅天鑄出現首間銀主盤，市場消息指，天鑄1座低層戶近日以銀主盤形式放售，實用面積2019方呎，叫價5600萬元，即銀主意向呎價為27,737元，單位屬四房連雙套房間隔，另設工人套房及儲物房。
曾8次抵押多間財務公司
土地註冊處顯示，原業主於2016年以3613.01萬元一手購入上址後，將單位8次抵押予多間財務公司，至近日被收樓並淪為銀主盤，是次放售價較3年前買入價1986.99萬元或1.8倍。同位於何文田的皓畋，近日則出現業主「蝕使費」易手個案，單位為6座中層F室，兩房間隔，實用面積587方呎，以1,250萬元沽出，實呎21,294元，原業主2016年10月以1220.7萬元購入，轉手需繳10%額外印花稅，經磋商後由新買家支付，原業主帳面僅賺約29.3萬元，即使購入上址時屬「首置」，仍須支付約45.8萬元印花稅，估計連洗費蝕約20萬元離場。
市傳前東華三院主席邱木城及其相關人士，近日以1.1億元沽出南區玫瑰園雙號屋，實用面積3314方呎，實呎約3.32萬元，邱氏07年以8380萬購入上址，帳面升值約31%。物業曾於2014年被人爆竊，據報當時損失總值35萬元首飾及現金。
市區屋苑亦現矚目成交，筲箕灣東欣苑高層20室，實用面積211方呎，剛於399萬元於已補地價易手，實呎18,909元，創港島居屋呎價新高。原業主2012年176萬元連補地價購入，帳面升值約1.3倍。
東欣苑實呎逼1.9萬 港島居屋新高
另美聯首席高級營業經理鍾家豪表示，荃灣中心18座頂層連天台戶，實用面積290方呎，連251方呎天台，獲上車客「零議價」以490萬元承接，實呎16897元，創屋苑歷史新高。
租賃方面，美聯高級營業經理余汶釗指，南昌站匯璽2期3B座中層G室，實用272方呎，開放式間隔，以月租1.53萬元獲預租，呎租約56元。原業主2017年以582萬元買入，租金回報3.2厘。
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