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绿城猛追万科:发力绿建效仿富士康模式

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赶超万科,代建制或是一条路子。

虽说绿城集团10月份有好几个新盘开盘,但从前8个月的销售额来看,要赶超万科,貌似还要下狠功夫。

9月底,绿城集团常务副董事长寿柏年在杭州宣布成立绿城房产建设管理有限公司(以下简称“绿建”)时,业界一片哗然。

很多人以为发展代建业务是绿城规避高负债率,继续扩大规模发展的选择。更有媒体将绿城这条战略道路戏称为“富士康”,以表示对其战略的质疑。

然而,今年6月份曾为“绿建”做内部组建方案的兰德地产策略咨询机构总裁宋延庆却向记者透露,绿城现在提出的代建合作模式,主要是出于战略上的考虑,为企业发展道路寻找突破口,并非为突破宏观调控带来的影响。

业内人士都记得,2009年年底,绿城集团董事长宋卫平发出赌咒:3至5年内赶超万科。

如果不寻找突破口,宋卫平上述豪言壮语估计只能成明日黄花,随风飘逝于西子湖。

“绿建”的成立,或是绿城寻求突围的一道新招。

“绿建”出世

据了解,“绿建”已注册成立,由绿城集团执行总经理曹舟南出任总经理,主要提供品牌输出与建设管理服务。

绿城决定“不出钱,不出地”,用“代建”的方式,规避和突破自身资金以及土地方面瓶颈。

绿城代建有三种模式:其中一种是与已经取得土地证的企业对接,由合作方承担全部或部分资金,绿城建设承担开发任务。

有分析人士认为,如果代建方不能提供资金,中小开发商没有丝毫与其合作的必要性。在宏观调控下,资金问题是中小开发商最急需解决的问题,如果不能解决这个问题,还不如将项目卖掉。

兰德咨询总裁宋延庆则认为,一个项目,中小房地产企业做下来获得的利润是20%,而绿城是30%,绿城从中赚取7%的管理费,应该是没有问题的。

绿城集团副董事长罗钊明在接受笔者采访时透露,现在找绿城合作的中小开发商特别多。“我们将对这些企业进行多项调研,并做区域市场调查。”罗钊明如是说。

宋延庆认为,绿城需要作出一个可行性的合作模式,要对合作方进行一系列的调研,包括资金状况,就像是风投找项目搞调研一样。

绿城另外一种代建模式是与外部资本对接,通过成立平台公司募集资金。绿城负责开发建设,并与投资方共享收益。

对 于这个模式,罗钊明表示,绿城主要是参与和发起成立基金,拓展融资渠道。这被认为是绿城与资金对接的一个方式,如果在“绿建”的大池子里面,既有合作方提 供的代建项目,又有希望进入房地产投资的基金,“绿建”这个代建公司生意才会做好。否则,单纯拿钱去做代建,绿城本身紧绷的现金流不能支撑。

第三种模式是与政府安置房建设对接,由绿城的专业团队承担项目开发任务。绿城将根据项目的销售额或利润额提取7%-8%的分红。

对于相关媒体报道的“7%-8%的分红”,罗钊明澄清说:“保障房利润没有那么高,也就是在3%-5%左右”。

宋延庆则认为,保障房利润的高低关键在于如何与地方政府“谈条件”。“获得7%-8%的利润是很有可能的。比如,一个项目,60%用来建保障房,配建40%商品房,还有车库、车位和商铺,别说7%-8%,15%的利润都是有可能的。”宋延庆如是说。

宋延庆表示,开发商做商品房是为了利润,做保障房则是为了现金流。开发商做保障房,只要不赔钱就达到目的了。

“绿建”的成立,根本上是想为绿城另辟一条快速做大营业额的路子,希望能够除自身开发业务之外,找一条快速发展的道路。

宋延庆认为,成立基金其实就是想做大营业额。绿城有“雄心壮志”,想做行业老大,赶超万科。

未完的赌局

2009年底,绿城销售额达到了425亿元,并且斥资购买了17块地,土地储备达到3000万平方米。

当时,宋卫平认为,绿城土地储备和销售增长速度都远超过万科,以这样的速度,3至5年内超过万科,做行业老大,是没问题的。

为此,绿城2010年销售目标初步定在了900亿元,随后又改为670亿元,近期在眼看无法完成销售目标的情况下,再度将年度销售目标下调到了500亿元。

如果再继续下调,将接近2009年的425亿元,几乎没有什么增长。

看来,宋卫平在2009年底发起赌局的时候,并没有料到2010年4月份会出台“国十条”调控政策,绿城2009年大肆购买土地,不但没有实现快速开发,反而因为高额的土地出让金形成了负担。与此同时,国内银行紧缩开发贷,绿城资金链紧绷,8月份负债率已经高达158%。

2009年中期的高负债率景象,再度出现。而这次宋卫平能否平安过关,还不得而知。绿城自2006年登陆香港资本市场后,也罕有再融资动作,在绿城负债率再度攀升的时候,绿城集团还没有成功募资为其解困。

“当一个开发商资产规模做到500亿的时候,就很难再做下去了,” 宋延庆表示,即使没有赶超万科的目标,绿城发展到销售500亿元的时候,也要面临一次重要的转型问题。

万科总裁郁亮也曾对媒体表示,万科年度销售额到500亿元的时候,也进行了一次重要的管理体制改革,而万科目前销售额达到800亿元,接下来要做1000亿元的管理体制调整。

万科的内部管理之严密,在业内早有口碑,而绿城并没有像万科那样做专业、科学的内部管理体制改革。

对于绿城这种成立“绿建”的特别“超车”方式,业内人士也看法不一。

其实,绿城并不是第一个吃螃蟹的人。早几年前,阳光100、中体奥园等房地产企业就已经在做品牌输出,有的打出了名气,有的却没有发展起来。

绿城到底能挖得金矿,还是徒劳一场?

笔者发现,绿城高管在提及代建业务的过程中,一直强调的就是“绿城不出钱”。其实绿城自己也很清楚,代建方如果提供资金,一旦房子卖不出去,就会陷入呆坏账的境地。

如果不提供资金不提供土地,绿城主要做的也就是品牌输出了。

罗钊明指出,绿城在选择合作方的时候,有三个条件:第一,土地的权属证明必须是取得的。第二个就是对方对房产的开发理念和对产品的要求基本吻合绿城的定位。第三,必须具备非常好的资金条件。

宋延庆透露,阳光100早期做的品牌输出,主要是捆绑社会资本金,用别人的钱做自己的事。现在阳光100已经独立发展,品牌输出方面涉及得比较少。

“我们在2005、2006年的时候也帮中体奥园做过这方面的咨询服务,当时他们要做的是纯粹的品牌输出,”宋延庆说道,中体奥园就是想走捷径,不需要任何付出,单纯赚取管理费。所以到现在没有发展起来,而且品牌授权估计也快要到期了。

罗钊明表示,在代建合作中,绿城将参与开发全过程,从前期管理、规划设计,一直到工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付,以及到最后的物业管理。

宋延庆认为,绿城的输出品牌与中体奥园不一样,他参与开发全过程,再加上绿建是独立核算,流动资金多,不会存在什么问题。


綠城 猛追 萬科 發力 綠建 效仿 富士康 富士 模式
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猛追巨大 搶占公路車霸主 冠名贊助不手軟 三年砸7.5億 美利達的反攻大計

2015-08-31  TWM

電影《破風》票房賣座,首席贊助商美利達同享掌聲;事實上,美利達三年來每年投入二.五億元,贊助一級職業車隊「藍波–美利達」,冠名贊助讓美利達在公路車界聲名鵲起,也提升了營運含金量。

撰文.鄧 寧

由彭于晏領銜主演的運動電影《破風》,自八月七日上映至今三周,全台票房突破六千萬元、中國更越過一億人民幣門檻,等於兩岸超過兩百萬人透過《破風》,認識Merida這個品牌,對首席贊助商美利達來說,這筆兩千五百萬元的投資算盤怎麼撥都划算。

贊助《破風》,其實是美利達爭搶公路車市場有成的普羅代表作。

在此之前,美利達冠名贊助歐洲一級職業公路車隊「Lampre Merida」(藍波–美利達)已經兩年,今年堂堂邁入冠名贊助第三年,去年底更簽下台灣自行車好手馮俊凱,將他送進藍波–美利達車隊,成為台灣第一位進入一級車隊的車手,境遇宛如彭于晏飾演的仇銘翻版。

「冠名贊助的費用,比設備贊助高出許多,包含自行車與現金,我們每年得花兩億五千萬元,才夠資格在職業選手的車衣上露出『Merida』名號。」美利達副總經理鄭文祥說。

換言之,最近這三年,美利達透過冠名贊助投入運動行銷的費用,至少超過七.五億元。

相較之下,自行車業龍頭巨大,雖從一九九二年起就開始贊助歐洲一級車隊,但僅扮演設備贊助商角色,直到去年一月才與日本大廠禧瑪諾攜手冠名贊助包含三支隊伍的「Team Giant–Shimano」(捷安特–禧瑪諾車隊),車衣正面這才有「Giant」露出。

由於世界三大自由車賽事「環法賽」、「環義賽」與「環西賽」都屬於公路車比賽,在電視轉播賽況時,評論員會不停地報出車隊名稱,對打響知名度有高度助益。

贊助職業車隊 比巨大快狠準《單車誌》總編輯陳柏如即指出,巨大耕耘公路車市場已二十餘年,其公路車雖在車迷中享有高度評價,但也遲至去年才拉高高度到冠名贊助。美利達則是「快、狠、準」,一切入職業公路車賽事就冠名贊助。

大手筆的冠名贊助,加上藍波–美利達車隊在主要賽事中皆取得單站冠軍的好成績,帶動了歐洲當地買氣。

美利達協理王隆進進一步表示,一○年時「Merida」自有品牌公路車僅占歐洲營收的一成,但今年已成長到三成,且公路車售價是登山車的兩倍,若是碳纖車款,價差更達三倍之多。

在加重發展公路車之前,美利達被譽為「登山車之王」,○二年起便成立國際職業登山車隊MMBT(Multivan Merida Biking Team),借助賽事曝光與選手反饋,幫助其在登山車的知名度節節爬升。

另一方面,登山車也帶動美利達的中國內銷市場高度成長,一三年中國銷售數量突破一百萬輛,占了集團四成以上銷量,也明顯帶動獲利提升,讓美利達這一年的EPS正式超越十元關卡。

可以說,登山車款幫助美利達打下了穩健基礎,讓集團有充足銀彈,得以投身一級職業車隊的高度競爭市場。以營收規模而論,十年前,巨大已有二六五億元、美利達僅八十億元,而去年,巨大約六百億元水準,美利達則增至二七二億元,相當於十年前的巨大。

美利達思考未來成長的下一步,搶食公路車市場,必然是關鍵策略。

《破風》紀念車款 賣到缺貨雖然歐美市場表現不錯,但在現實世界裡,自行車業經營正遭遇來自中國的強大逆風。

一四年受到中國景氣下滑,以及官方政策打擊奢侈品影響,整體中國的自行車總市場衰退一六%,銷量足足少掉四百萬輛,而美利達則是小幅下滑八%至一百萬輛,「我們在中國高階市場的占有率仍維持在三三%左右,其他新興國家的成長,多少能彌補中國的緊縮。」王隆進強調。

確實,美利達來自中國的營收占了三成,但今年上半年集團合併營收達一三二億元,年成長六.四%,仍再創歷史新高,可見中國買氣下滑雖然影響銷量,但是美利達改善產品組合、提高產品售價的努力有成效。

「美利達在中國公路車發展較慢,我們希望占比能從○到五%、五到一○%這樣一路擴張。」王隆進說,如今隨著藍波–美利達車隊和《破風》電影帶動兩岸業績, 先前推出的《破風》紀念車種,首批一萬五千輛已賣到缺貨,美利達品牌的公路車確實聲勢大振,「長期目標,則是讓公路車在總體的營收占比從一成提高到三 成。」鄭文祥雄心萬丈地說。

套用劇中主角仇銘的名句「風在前,無懼」,在自行車市衰退的這股逆風中,美利達在運動行銷手腕上,反而更大膽,借助《破風》同時在台、中、港、韓上映的聲浪,美利達應也能成功衝線。

美利達

成立時間:1972年

董事長:曾崧柱

資本額:29.9億元

主要業務:自行車製造、銷售2015年上半年營收、獲利、EPS:132.34億元、12.89億元、4.31元

更正

本刊974期「冷凍食品大佬桂冠 跨物流當老大」一文,第82頁圖表「2014年熱銷產品」誤植「桂冠蛋餃」市占率60%,正確應為「桂冠魚餃」市占率60%,特此更正。 編輯部


猛追 巨大 搶占 公路車 公路 霸主 冠名 贊助 手軟 三年 年砸 7.5 美利 達的 反攻 大計
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