http://www.infzm.com/content/67320
1月5日,江西省住房和城鄉建設廳召開新聞發佈會宣佈,從2012年起,江西省將停止新建經濟適用房和限價商品房,廉租房、經適房與公租房保障對象將統一納入公共租賃住房保障範圍。
根據大江網發佈的消息,在停建經適房的同時,公租房的覆蓋面將擴大到城鎮常住人口,包括新就業人員和農村進城就業、創業人員,申請條件不受戶籍限制。
廉租房、公租房、經適房是保障性住房的「三駕馬車」。目前,江西省是全國首個正式宣佈停建經適房的省份,也是首個將三種保障房「並軌」為公租房的省份。
經適房分配:亂象叢生
與承租者沒有產權的廉租房和公租房相比,經適房的本意是讓一部分低收入者實現居者有其屋,擁有房屋的部分或完全產權。然而,在巨大的利益誘惑面前,如何公平地分配經適房成了一個難題,各地都曾曝光過不少申請者造假,「開奔馳買經適房」的案例。
最近的一個例子是西安市一大型國企慶安集團申請者「集體」造假。據西部網
消息,2011年10月,在西安市網上公示了經適房申購者的信息3天後,網友「有倆酒窩」爆料稱西安市慶安集團員工申購經適房資格造假。他通過公示的申請者的身份證號碼查詢其公積金,發現大部分來自慶安集團的申請者,在申請表中填寫的上年工資都在1萬元左右,而公積金中的月繳基數卻都在2500元以上。而因為公積金的繳存基數理論上是接近本人上一年度的月均工資的,所以這些申請者的收入明顯存在造假嫌疑。
在商品房價格暴漲的情況下,經適房常被用來違規出租或繳納少量「轉商」費用後出售,一轉手往往就是數十萬的利潤。《法制晚報》消息,全國人大委員吳曉靈認為,由於經濟適用房能上市交易,即使補交了土地增值收益仍有巨大的增值空間,真正夾心層難以享受到此政策。
北京是最早也是推出最多經適房項目的城市之一。1998年底,北京推出回龍觀、天通苑等首批19個經適房項目。正是在北京,違規出租經適房等亂象被央視等媒體多次曝光。
2007年,《北京市經濟適用住房管理辦法(試行)》明確規定經適房不得出租。然而,過去好幾年了,為何經濟適用房出租依舊?
《每日經濟新聞》一則報導用了一名中介的話揭示了「禁租」政策的不可操作性:「隨便一個理由就能說過去,難不成你說是親戚還得拉你去驗DNA嗎?」
對於部分人高價轉賣經適房牟利的現象,有人曾建議經適房只能由政府部門回購。
但是,正如《新京報》 引用中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞所言,經適房家庭是擁有部分產權的保障房。住房保障的目標是解決中低收入家庭的住房困難,但如果住經適房 的家庭收入資產出現了變化,不再屬於中低收入階層,再想讓他們退出,目前法律上還是空白。而且由於擁有部分產權,從實際操作上也很難。
經適房還常被詬病為公務員的變相「福利房」,成為腐敗的高發區。據《京華時報》報導,全國人大前副委員長成思危在2011年的中國房地產50人論壇2011北京夏季峰會上曾表示,一些公務員「近水樓台先得月」,他們既掌握分配權,又掌握了優先選擇權。由於經濟適用房是一塊財富,有的人會想辦法用各種不正當的手段來謀取,這就是為什麼出現「6連號」的原因。
公租房能讓他們落戶嗎?
不過,在目前不少城市的戶籍管理仍然與房產密不可分的客觀情況下,部分人士認為經適房仍有其存在的意義。
據《廣州日報》報導,2011年8月,廣州市政協委員曹志偉曾透露,廣州有關部門也正在研究停建經適房。消息一出,立即引起強烈爭議。
在眾人曆數經適房分配過程中存在的種種不公及腐敗外,合富輝煌首席市場分析師黎文江認為,雖然停建經適房應是未來的方向,但現在還不能說停就停,「從目前來看,沒有自己一套有產權的房子,辦理子女入學等事情都會比較困難」。
黎文江的話指出,在不少大城市,房子的產權與戶口往往捆綁在一起。沒有一套有產權的房子,對於數以十萬計的城市外來人口來說,就意味著無法讓自己和子女落戶,無法讓孩子入讀公立學校。
《南方週末》早前報導指 出,在廣州等一線城市,一個外地大學畢業生進入一個新城市工作,一般只能以「集體戶口」的方式落戶。這類戶籍的奇特之處是,想結婚,就必須把戶口遷走。而 如果集體戶口者沒有在這個城市擁有房產或直系親屬,他的戶口能遷到哪裡?而如果沒有價格相對低廉的經適房,外來人口要落戶,只有購買商品房一條路。
壁壘的鬆動出現在有數十萬集體戶口人員的廣州。據《信息時報》報導,只要是廣州集體戶口,就可落戶公租房具體房號內,小孩就讀問題也迎刃而解。廣州市教育局有關人士透露,如果公租房租戶可以將戶口落到具體房屋內,可以儘量就近解決、就近協調這批租戶小孩學位問題。
江西停建經適房統一建設公租房後,能讓承租者落戶,能讓他們的孩子上學嗎?江西出台的新規中並沒包括戶口的內容。不過,根據規定,公租房按照「先租後售、租售並舉、自願購買、有限產權、規範管理」的原則實行租售並舉。承租公租房的城市中低收入家庭,可自願申請購買其承租的公租房。
《中國青年報》的一則署名評論指出,江西省宣佈停建經適房,至少釋放了兩個信號:其一,一些地方政府向低收入人群提供的住房保障,只限於讓他們「居有其所」或「住有所居」,而不再包括讓他們「居有其屋」。其二,儘管該不該取消經適房在理論層面仍然爭執不休,但在實踐層面,減少、停建經適房,將可能成為更多地方政府的選擇。
評論稱,2010年和2011年,武漢市連續兩年沒有下達新建經適房的計劃;鄭州市委書記曾明確要求,鄭州市2011年保障性安居工程建設要大量減少經濟適用房,大幅增加公租房;近年來北京市也將保障房建設重點放在了公租房上。
據前述《廣州日報》報導,廣州市國土房管局有關負責人表示,廣州現在已經逐步降低經適房、限價房所佔的比例,並正在研究更加嚴格管理已售經適房和限價房的轉手交易。
盛宴結束了,大宗商品的漫漫熊市對中國是好是壞,不能簡單論斷。企業利潤 不一定會因原料成本的下降而馬上上升,而通縮可能因此加劇◎ 財新記者 丁鋒 李雨謙 文 dingfeng.blog.caixin.com|liyuqian.blog.caixin.com 盡管全球經濟複蘇來得比人們期冀的要緩慢且脆弱,但可能很少有人相信,世界會重返2008年那樣的恐慌時期。然而,在大宗商品的世界里,石油、鐵礦石、玉米等多種主要產品正在經歷2008年大宗商品暴跌以來最黑暗的日子。今年以來,包括食品、能源、金屬等19種大宗商品在內的湯森路透 / 核心大宗商品 CRB 指數(TR/CC - CRB Index)已經從6月底的310點左右降到12月的250點邊緣,降幅近20%。在最近兩周,這種趨勢更有加速跡象。其中,國際油價的降幅最為引人矚目。從2014年6月底到現在,布倫特原油近月合約已經從年內高位的115美元/桶一路跌至不到70美元 / 桶,跌幅逾40%。在石油輸出國組織(OPEC)11月末宣布不減產後,國際原油更是在隨後的不到10個交易日跌至五年新低。富達投資(Fidelity Investment)全球配置基金經理恩學海告訴財新記者,過去十年,由新興市場,尤其是中國經濟高速增長驅動的大宗商品盛宴正在走向終結, “各種跡象都顯示,所有利於大宗商品價格上漲的因素正在發生逆轉,包括供給增加、需求減弱、美元走強等,機構投資者正在從大宗商品的資產配置中退出” 。油價下跌對資源依賴進口的新興經濟體而言,比如仍處於工業化階段的中國、印度等,受益程度超過歐美、日本等經濟發達體。中信證券首席經濟學家諸建芳認為,原油熊市不失為一個“餡餅” 。 “油價下跌將帶來中國產出缺口減少和部分行業成本下跌,預計原油價格下降20% 到50%,將在未來一年提升中國GDP增速0.14到0.36個百分點;原油價格下降30%,將在未來一年提升中國GDP增速0.21個百分點。 ”然而,在需求疲軟背景下,油價下跌帶來的成本下降,能在多大程度上增加企業利潤並刺激企業加大投資,效果存疑。瑞銀財富管理亞太首席投資總監浦永灝對財新記者說: “油價下調背後一個重要原因是需求放慢,包括來自中國的需求放慢。這種情況下,成本下降雖好,但售價下調的幅度如果快于成本下調的幅度,毛利率會進一步收縮。 ”野村證券則更直白地認為如果原油持續熊市,中國會是“輸家” ,因為這會加劇通縮壓力,從而使得經濟增長繼續承壓。供求拉鋸從歷史上看,油價的大幅波動並不罕見,最近的一次暴跌就發生在2008年。2008年是國際油價動蕩的一年。那年,先有投行喊出石油的預期價位是200美元 / 桶,但到當年7月,國際油價沖至147美元 /桶之後就迅速回落,半年後跌至46美元 / 桶,跌幅達75%。大宗商品價格急轉直下的理由十分好理解,歐美金融危機爆發,使得整個世界都覺得經濟正徘徊在崩潰邊緣。當前的世界經濟,盡管與繁榮相距甚遠,但比之2008年,前景要明亮很多。因此,盡管油價下跌並非完全出乎意料,但多少讓人有些措手不及。在多數分析人士看來,相對於2008年油價下跌緣于需求猛然崩塌,此次油價大跌,發達國家油氣供應過剩因素不容忽視。興業證券宏觀分析師王涵認為,從供需結構變化看,原油市場短期內仍將供大於求。從供給端看,受益于頁岩油氣技術的發展,美國原油產量持續上升。美國能源信息局數據顯示,在10月初的一周內,美國日均生產原油高達888萬桶,為1986年以來最高水平。11月27日,石油輸出國組織(OPEC)產量會議決定將產量維持在2011年12月定下的每天3000萬桶水平。目前,OPEC12國原油產量約占全球石油市場份額的三分之一。王涵認為,雖然原油價格不斷下跌,但主要產油國家並不打算減產以提價,這顯示了原油市場的競爭性加劇。一方面,原油生產國擔心降產將失去原有市場份額,因此選擇降價維持產量,同時也維護國家財政平衡;另一方面,OPEC 拒絕減產,也是對美國頁岩油業的某種回擊。因為只有油價足夠低,才能凸顯頁岩油的成本之高,逼退對開采頁岩油的持續投資。需求方面,王涵稱,當前市場對原油需求仍偏弱。人口老齡化和石油替代性產品上升導致長期需求下降;同時,歐元區和中國這兩個原油主要需求國經濟基本面仍疲弱,導致兩大經濟體對原油需求短期難以出現大幅上升。中國海關總署統計數據顯示,10月中國進口原油2409萬噸,較9月減少了349萬噸。國際能源署(IEA)不久前將2014年全球石油需求預估從每日9155萬桶下調至9147萬桶,將2015年全球石油需求預估從每日9289萬桶下調至9271萬桶。“2008年油價大跌那次,是全球經濟進入衰退,特別是歐美國家,是需求帶動的。這次油價下跌,則是需求與供給同時起作用,需求放慢的同時,供給大幅上升。 ”浦永灝說。傳導途徑對中國來說,油價下降最直觀的體現是進口額的下降。今年來,正是由於大宗商品價格的拉低作用,中國多個月進口總值低於出口總值。目前中國每年進口原油量約3億噸,信達證券研究開發中心副總經理郭荊璞在接受財新記者採訪時測算,3億噸就是21億桶,一桶價格降30美元,即中國每年進口原油少支出600億美元,再說具體一點,進口石油的兩家主要公司中石油、中石化將少支出600億美元。省的這600億美元會體現在哪裡?郭荊璞說,小部分以國家借低油價之機提高消費稅的形式,進入到國家財政裡面;一部分進入到普通消費者口袋里; 還有一大部分是進入到整個工業、製造業里。具體來看,油價下降會拉低運輸成本,公共運輸、機械、施工車輛等用油成本下降,會使整個工業、製造業都受益;刺激消費需求這方面,車主得到實惠後可能出行變得更加頻繁、旅遊更多;此外,因油氣聯動,油價下降也可能動搖天然氣價格,繼而使得石油下游企業、以天然氣為燃料的一些工業企業受益。除了通過成本影響經濟,油氣下降傳導至經濟的另外一個重要途徑,是改變企業預期以及投資行為。目前,市場對油價的預期,已從此前的100美元/桶左右降到七八十美元/桶左右。郭荊璞說,這會對該領域的投資產生很大的影響。一類是,比如原來想做“煤改氣” ,但受制于天然氣價格高的,現在就可以做;第二類,原本瘋狂地想去採油、采氣的,可能也要重新考慮。像最近一段時間,油服類公司的企業兼並與股價下跌就是預期變化的表現。處於行業鏈上游的石油開采行業,常常被認為是油價下跌中受損的一方。不過,對中國的三大石油公司來說,郭荊璞認為,因中石油與中石化的上下游一體化做得比較好,國際油價在70美元 / 桶到110美元 / 桶之間,它們的利潤並不會受到太大影響。中海油因下游很小,可能稍微吃虧。在中國現代國際關係研究院世界經濟研究所原所長陳鳳英看來,大宗商品價格下跌給中國帶來長遠的好處,體現在它為中國能源的要素價格改革及國企改革打開了窗口,拓寬了國際合作、國際投資的空間等。比如,鐵礦石價格下降使中國有機會與澳大利亞就鐵礦石定價問題展開談判。通縮之憂油價大幅下跌給中國通脹水平帶來顯著下行壓力。中金認為,油價不僅向下游行業傳導,還會通過替代效應向其他能源和糧食價格傳導。由於中國食品消費比重較高,油價對農產品價格的影響比發達國家更加重要。從理論上看,油價及大宗商品價格下降,對多數處在油氣產業鏈下游的企業多有助益,但問題是,企業成本是否真的會因成本下降而利潤上升?一位從事化工品貿易多年的人士告訴財新記者, “我們並不希望上游大宗商品進入價格下降通道。客戶從來都是越漲越買。每當油價下跌,客戶總會打電話來詢問化工產品是否也會降價,然後多會採取觀望態度。此外,價格下降還會使客戶的違約率提高。 ”郭荊璞也指出,突然的成本下降其實對製造業並不是特別好的事。比如說,中國的很多製造業都是買來原料加工後再售出成品。油價下跌之後,產品價格也會下降,而且需要先消耗高價庫存,受益的可能就是成本下降價格下調之前一段很短時間。此外,很多企業的收入按毛利率定價,毛利會隨著價格下降而下降。長遠來講,製造業企業希望自己的成本緩慢上升,產品價格也能緩慢上升,這樣利潤的調節等會容易些。在價格水平整體下移的過程中,只有那些定價能力強、需求剛性的行業存在擴大利潤率的機會。野村證券的研報稱,盡管大宗商品進口國會從貿易、財政、低通脹帶來的貨幣政策空間等幾方面受益于價格下降,“但是,先別急著樂觀,因為大宗商品價格下降本身反映出的就是歐元區及新興市場經濟,尤其是中國的需求疲弱” 。中國的實體經濟的確不容樂觀,各項經濟數據均顯黯淡。製造業PMI 雖仍處擴張區間,但已于10月、11月連降兩月,預示經濟下行壓力加大,多家機構已紛紛下調明年中國經濟增長預期。野村證券預測,由於房地產市場調整、潛在經濟增長率下降以及結構調整,中國2015年的 GDP 增長率可能降到6.8%。但在全球需求不足使大宗商品廣泛下跌的情形在2015年還將持續的情況下,中國GDP增速可能降至6.0%。疲弱的經濟增長加上低迷的大宗商品價格,引起的輸入型通縮還將持續。野村認為,中國進口需求會減少,出口也會因外需不振受到影響。國家統計局數據顯示,10月 CPI同比1.6%,持平于年內低點; PPI 同比 -2.2%,連續32個月負增長,超過上一輪通縮周期。中金測算,油價下跌20%,影響 CPI 約0.2個百分點,影響 PPI 約1個百分點,並將導致 CPI 和PPI分化擴大。中信證券分析認為,輸入型通縮下降從兩個方面影響宏觀政策:一方面貨幣政策趨向放鬆以防止通脹水平過快下降,而當利率水平較低時,積極的財政政策也是合理選擇;另一方面,石油價格下降,對於中國的貿易均衡產生影響,導致貿易順差上升,從而產生匯率升值預期和基礎貨幣供給增加。底在哪裡過去十年,可謂是大宗商品的繁榮時代,而今,一切都在逆轉。浦永灝說,年初時,瑞銀已經把大宗商品從戰略配置裡面去除了。 “總的來說,我們覺得大宗商品在美元強勢的情況下,不可能有什麼更好的表現了” 。恩學海也說,在金融危機中受到重創的機構投資者,面臨著巨大的政治及公衆壓力,正逐步從大宗商品的資產配置中退出。2008年油價急劇下跌後,維持在低價的時間並不長,隨著各國逆周期刺激政策的出台,國際油價很快反彈回100美元 / 桶。但這次,油價的命運可能會有所不同。 “價格是有周期的,2002年到2008年是一個周期,這個周期已經是長周期了,所以說大宗商品的盛宴結束了。現在每個國家都要轉型,回不到危機前那種非理性繁榮了。另外最大的問題是美元周期也結束了,美元資產開始值錢,以美元計價的大宗商品肯定會與美元反向而行。 ” 陳鳳英告訴財新記者。不過,她認為油價倒也不會跌到三五十美元 / 桶這種水平。 “如果油價到這個水平,不僅產油國出問題,消費國也要出問題。另外,石油的投資周期比較長,現在的供求關係出問題就是因為過去十年湧入大量投資。現在狀況下會有一些企業逐步退出投資,這樣過幾年後,供求關係變化,油價會開始回升。 ”油價將會穩定在什麼程度?瑞銀財富對油價的預測是,短期內,美原油期貨將跌至60美元 /桶附近,布倫特油價將跌至65美元 / 桶,但中期來看,兩種價格將持穩在75美元以及80美元附近。恩學海認為,通過原油期貨價格曲線來看,市場在該價位的情緒並不是十分悲觀,似乎預期油價會在現在的水平上穩定下來,甚至未來會小幅上升。不過,今年以來油價大幅動蕩的時間才幾個月,生產量的改變需要更長的周期。生產者要調整他們的預期和行為,還得需要一段時間。到2015年上半年,人們可能會看得更清楚。 |
大市氣氛差,上市公司公告也少了,整個創業板的通告也是寥寥可數,可見市況之淡靜。雖然如此,最近因股份回購而需發出的翌日披露報表卻比平時更常見,每天都有不少上市公司進行回購,探險家也想談談有關回購的財技。
股份回購是指公司按一定的程式購回發行或流通在外的本公司股份的行為。教科書傳統告訴我們回購是有幾個好處的。首先,上市公司回購股份後,該批股份會被註銷,也就是說股票的供應量會減少。從供求角度分析,回購股份是有利股價表現的行為。
其次,從基本面看,由於回購後的股份會被註銷,每股盈利將會提升,使市盈率下降。如果上市公司手中有多餘現金,同時又沒有良好的投資機會時,通常會考慮進行回購或選擇派息以回饋股東。從散戶角度看,若然是派息,一般證券行或銀行皆會收取手續費,在美國更會收取股東股息稅率,散戶不能全數收取。但若然是回購,由於香港沒有資本增值稅,即使股價因回購而上升,散戶卻可以直接獲利。
雖然回購這個財技看似十分正面,但其實背後也有一些缺點,有時候更會被大股東利用。上市公司的首要工作是要增加股東的股本回報,提高回報率。公司若然手中有多餘現金,理應尋找一些有潛力的項目進行投資,以提高未來投資回報,而不是把錢花在回購上。雖然回購意味著每股盈利可以提升,但這只是短期作用。長期而言,如果公司持續沒有新項目,每股盈利也難以大幅上升。以往確實有上市公司先進行配股,集資以便發展未來項目,誰知配股後股價每況愈下,公司卻把配股集來的資金花在回購上,把資金用光。
另外,回購所用的資金是用上市公司內的現金,與大股東直接增持不同,後者是自己用真金白銀買的。當大股東買入股份增持後,若然股價下跌,大股東便有誘因令上市公司回購股份,以穩定股價,減低賬面虧損。同樣地,如果大股東有意賣出股票,但同時擔心賣出時會拖累股價,也可在賣出股票的同時,叫上市公司進行回購減低股票的供應量,回購淪為幫大股東護駕的工具。
更多文章詳見於:
「股市探險家」專頁:https://www.facebook.com/stockadventurer/
(以上純屬個人意見,並不構成任何投資建議或勸誘。)
探險家