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中海物業10月23日掛牌 物管行業迎上市潮

來源: http://www.yicai.com/news/2015/10/4697189.html

中海物業10月23日掛牌 物管行業迎上市潮

一財網 吳斯丹 2015-10-14 20:41:00

截至2014年末,國內在管總建築面積超過5000萬平方米的物業管理公司有接近20家。越來越多的物業公司企圖擴張,中海物業將面臨不小的挑戰。

迎著物業管理O2O風口,中海物業的上市計劃最終敲定:其將於10月23日登錄港交所,成為繼彩生活(01778.HK)後第二家在香港上市的內地物業公司。

10月14日,中海物業向港交所提交了上市文件,它將從中海地產(00688.HK)中分拆出來,以介紹方式上市,並不涉及新股發行。中海物業股份代號為02669,預計將於10月23日開始在港交所買賣。

作為物業管理行業的標桿之一,中海物業在上市之後將獲得更便利的融資渠道,率先占位。

很多開發商也蠢蠢欲動。萬科、碧桂園等龍頭開發商已公開表示要分拆物業上市,物業管理領域即將迎來一波上市潮。

物業管理第二股

與彩生活IPO不同的是,中海物業選擇了介紹方式上市。

根據上市文件,中海地產將以實物分派方式向合資格股東分派中海物業全部已發行股本,即32.87億股,不涉及新股發行。

分拆上市完成後,中海物業會成為中國海外集團的非全資附屬公司,在層級上與中海地產平行。中國海外集團將持有中海物業61.18%股份。

截至今年5月31日,中海物業管理的物業類型包括住宅社區、商用物業和政府物業,管理的住宅社區數量達341個,商用物業數量達31個,政府物業12個,業務覆蓋50個城市,合計管理建築面積約6760萬平方米。

由於過去依附於中海地產,中海物業接近90%的管理建築面積來自控股股東及同系聯營公司。近年來,中海物業除了內生增長外,也嘗試通過收購方式進行外延式擴張。2012年~2014年,中海物業的物業管理總建築面積分別為3410萬平方米、4590萬平方米、5640萬平方米。

中海物業在公告中表示,將尋求繼續增加現有及新市場內物業管理總建築面積及數目,從而擴展業務。

與絕大部分物業公司類似的是,中海物業的業務為物業管理服務和相關增值服務,不過當前的收入來源還是以物業管理服務為主。2014年及2015年前5個月,物業管理服務收益分別占總收益的96.1%及95.3%。而增值服務收益分別占總收益的3.9%及4.7%。

值得一提的是,中海物業具有良好的盈利能力。2012年~2014年,中海物業的收益分別為港幣(下同)14.45億元、18.44億元、21.64億元,複合年增長率為33.4%;公司股東應占溢利分別為6150萬元、8550萬元、9710萬元,複合年增長率為25.7%。2014年及今年前5個月,中海物業的毛利率保持在19.2%相對穩定的水平。

同時,中海物業提到O2O平臺對未來增長至關重要。目前主要通過管理處或電話服務熱線提供社區租賃、銷售及其他服務。

藍海or紅海?

經過30多年發展,中國物業管理行業的公司超過10萬家,未來“整合”、“O2O”將成為行業關鍵詞。

彩生活上市之後,通過並購與全委的方式迅速擴張,其管理面積從2013年底的9100萬平方米增長到2014年底的2億平方米,其目標是到2020年覆蓋10億平方米的小區。

萬科物業也在今年走向市場化,在全國各地收購項目,第一年就要新增7000~8000平米的管理面積,其目標是要在2017年實現5億平方米的管理面積覆蓋。

克而瑞研究中心分析師房玲認為,中海物業的未來發展方向有兩個方面:一是通過收購實現擴張;二是不斷發掘O2O潛在價值,而這兩個方向在未來都需要大量的資金支持。由於彩生活的成功,港股平臺對於物管企業及社區O2O的故事較為親睞,因此赴港上市也是中海物業打通資本市場並且較符合企業需求的一條路。

中海物業也在上市文件中表示,公司將尋求繼續增加在現有及新市場內物業管理總建築面積及數目,從而擴展業務。分拆上市將為公司提供獨立的集資平臺,增加融資靈活性。

O2O方面,雖然概念炒得火熱,但業內真正落地的盈利模式並不多。中海物業在上市文件中重點提及了O2O,但並沒有太多讓人耳目一新的產品。該公司還表示,其O2O平臺是一個相對較新的平臺,正處於不斷蛻變的階段。由於公司對有關新產品及服務的經驗有限,不能保證有關產品及服務將得到住戶的正面響應。

房玲還表示,中海地產目前的項目主要以中高端為主,因此在中海物業服務的大量物業中中高端偏多,業主素質較高,因此收繳物業費難度低、管理難度也相對低。未來企業在擴張過程中的收購難免參差不齊,物管服務水平下降或是物業糾紛都很容易影響到中海地產及中建的業務開展,而且各地的人力成本差異較大,企業能否保持較好單產的同時提高毛利率水平還有待驗證。

而越來越多的物業公司企圖擴張,中海物業將面臨不小的挑戰。截至2014年末,國內在管總建築面積超過5000萬平方米的物業管理公司有接近20家。

編輯:彭海斌

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中海 物業 10 23 掛牌 物管 行業 上市
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萬億社區服務"蛋糕":大物管忙"跑馬圈地" 中小物管欲守住陣地

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-11-22/1164061.html

每經記者 郭榮村 每經實習記者 吳抒穎

對於眾多物管企業而言,它們正面對著一個巨大誘人的"蛋糕"。

2016年11月,商務部、發改委、工信部等10部門聯合發布的《國內貿易流通"十三五"發展規劃》顯示,到2020年社區服務市場規模可達到13.5萬億元。而物管公司把控著巨大的線下流量入口,這一資源還有更多可供想象的空間,例如社區商業、社區金融。

在一大批物業管理公司叩開資本市場的大門後,“互聯網+”和增值服務的故事已經不再新鮮,精明敏銳的投資方需要行之有效的規則和思考來支撐他們投資物管企業的邏輯。

《每日經濟新聞》記者註意到,在此背景下,"跑馬圈地"成為很多大型物管企業的選擇。與此同時,很多中小型物管企業也認識到了流量入口的價值。在面對被吸收、被並購的局面之時,它們並不輕易退讓,"大魚"與"小魚"之間的合作與競爭,各有各的考量。

圖片來源:視覺中國

大宗並購潮湧

此前彩生活服務集團有限公司執行董事、首席執行官唐學斌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時曾表示,“用戶數量增加以後,平臺的價值才會增大。越多用戶使用我們的平臺,越有價值的供應商服務才會進入,雙方才能夠形成良性互動。”獲取更多用戶,這是很多大型物管公司不斷向外擴張的原因之一,而大宗並購則是能夠快速實現這一目標的途徑之一。

彩生活是大宗並購的踐行者。2017年11月14日,花樣年與彩生活聯合宣布,計劃通過一系列交易擬以20.13億元作價轉讓深圳市幸福萬象投資合夥企業100%的受益權及萬象美管理有限公司(以下簡稱“萬象美”)100%股份予以彩生活。本次交易完成後,萬象美將成為彩生活的附屬公司。

實際上,這宗收購始於更早。2016年8月,花樣年物業聯合體以20億元價格收購萬達物業(現為“萬象美”)100%股份,但之後一直以基金持有,並未並入其財務報表。彩生活表示,預計交易完成後,公司的營收及管理面積將得到大幅的提升和擴張。

已經赴港上市的中海物業,也在近期收入了來自母公司的資產包。2017年10月20日,中國海外發展有限公司發布公告稱,其擬將中信物業服務有限公司以1.9億元售予中海物業管理有限公司。

再往前追溯,2017年7月,綠地集團發布公告宣布,將其全資子公司上海綠地物業服務有限公司100%股權轉讓給雅居樂,交易對價為10億元。此後雙方宣布,雅生活與綠地集團達成戰略合作關系,綠地集團以10億元入股雅生活,取得雅生活20%的股份,成為其長期戰略性股東。

做大規模、實現上市,這也是許多物業管理公司的資本考量。在雅生活和綠地物業的合作中,雙方的表述中多次提到“希望雙方努力推動雅生活集團進一步做大做強,為業主提供最優質服務,成為物業管理領域的標桿企業。”目前雅生活就申請雅生活股份於聯交所主板上市及獲準買賣,已向聯交所遞交上市申請表格。

多元輸出模式

發起大宗收並購僅僅是物管公司對外擴張的模式之一。包括萬科物業、金地物業和彩生活等在內的企業,均有著不同的擴張模式。

以彩生活為例,在唐學斌宣布不再進行大宗收購後,其對外擴張的主要模式即是通過小股操盤來實現。

唐學斌曾向記者介紹這種模式的運作方式,即是彩生活購入相應合作方股權,從而對外輸出品牌、平臺、管理經驗和模式。“盡管收購的是小股,比如5%、20%,但是他的整個運作和模式,包括財務、人力資源等,必須按照彩生活的模式來進行,這是一個強制性要求。”

對於彩生活而言,“這種模式的好處是可以加速平臺服務用戶擴張,與社區垂直門類服務供應商構建社區服務生態圈。”唐學斌認為。

彩生活的數據顯示,2017年上半年,彩生活已與蘭州城關物業服務集團有限公司、江蘇中住物業服務開發有限公司、湖北雲帆物業服務有限公司等28家物業管理公司達成戰略合作。

與彩生活不同,萬科物業的對外擴張則主要是通過合夥人制度來完成。

萬科物業相關工作人員向《每日經濟新聞》記者介紹,萬科物業與合作方之間的合作主要包括兩個方面,一是以合夥人機制建立管理中心,其中管家、管家系統負責人、合夥人為萬科派駐,派駐成本由項目承擔;二是以萬科物業名義搭建客戶與服務中心作為員工的工作平臺,即“睿服務”。

萬科物業的數據顯示,截至2017年8月底,萬科物業的合同面積超過3.9億平方米。而2016年年底,萬科物業的合同面積為3.5億平方米。

實際上,不少物管公司對外擴張的最終目的是為了增加資產規模。正走在IPO路上的碧桂園物業,其總經理李長江也曾公開表示,未來幾年碧桂園物業的規模將快速增長,而其擴張的方式則包括全委物業承接、項目托管代管、公司股權合作等。

據記者不完全統計,目前包括港股和新三板在內,已有超過60家物業管理企業完成上市。

中小物業的權衡

一個事實是,中國目前的物業管理行業仍然是一個低集中度的行業。由中國物業管理協會發布的最新一次物業管理行業普查數據顯示,截至2014年底,全國物業服務企業約10.5萬家,較2012年的7.1萬家增長了約48%。中指院的數據指出,目前全國百強企業管理面積均值達2725萬平方米,市場占有率僅三成。

這為大型物管公司提供了並購、收購的機會外,中小型物管公司也同樣在尋求合適的運營模式。中國物業管理協會會長沈建忠指出,“很多中小企業通過加盟、股權合作、戰略合作等方式,用資源換技術,使這些技術成果得到普惠和共享,顛覆了過去的運營管理模式。”

《每日經濟新聞》記者在與數名小型物管公司的人士交流中得知,目前多數小型的物管單位采取的仍是相對粗放的管理模式,它們對於物業管理的理解大部分只停留在“雇人打掃衛生、東西壞了找人修修”的階段。而大部分小區在物業管理方面的配備大部分都是:保安、保潔、維修工和綜合管理員等。

和大型物管公司的合作能夠為它們提供一些精細化管理的思路。在最近的一次物業管理博覽會上,不少中小型物管公司的代表都在向大型物管公司詢問合作的模式並評估收益。多名參會人士向記者提到,他們選擇合作對象的一個標準是口碑,“和管理水平受到認可、技術水平較為成熟的物管公司合作能夠提升我們的知名度。”

唐學斌介紹,小型物管公司與彩生活的合作中,彩生活能夠給到對方平臺,還有一些管理、培訓的技能,以及資金和技術,“幫助他改善原來的物業服務品質,提高物業服務效率,增強物業服務的盈利能力。”

但提高管理水平僅僅是他們考量的一個維度。對於中小型物管公司而言,即使很多物管公司的管理水平在它=他們之上,但如果引入的合作方參與管理過多,他們也不會考慮。在他們看來,物業管理行業仍是一個誘人的大蛋糕,未來可作為的還很多,不能夠輕易引入合作方。

“業主數據我們不想給出去,要把握住這個流量入口。我們不想讓合作方參與管理,我們只想要買下這個軟件,向他們學習一些經驗,提高我們的物業管理能力。”一名小型物業公司代表在咨詢了多家大型物管公司的產品後表示。

《每日經濟新聞》記者咨詢多家物管公司後得知,目前在對外輸出平臺服務方面,多數公司可以選擇僅僅接入互聯網服務平臺的方式,輸出平臺方並不參與管理。例如金地物業旗下的享家、享當家App,即是通過這種模式合作。

萬億 社區 服務 蛋糕 大物 物管 管忙 跑馬 圈地 中小 管欲 欲守 守住 陣地
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多元化出擊下的冷思考:提升客戶滿意度成物管企業痛點

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-11-22/1164081.html

每經記者 郭榮村 每經實習記者 吳抒穎 每經編輯 魏文藝

社區服務市場的巨大商機,使物業管理行業成為關註熱點。當社區增值服務的概念在資本市場上被炒得火熱之時,物業管理服務於不動產、為資產保值增值的本質正在被更多物管企業所重視。

與之相對的卻是,物業管理行業的客戶滿意度仍有待提高。可供印證的數據是,上海市消保委發布的《上海市民用物業管理現狀調查》(以下簡稱“上海物管調查”)中指出,上海消費者對於物業管理公司的總體滿意程度僅為69.7分。

《每日經濟新聞》記者註意到,針對造成業主滿意度不高的“物業管理收費不公開透明”等因素,不少大物管企業已經在作一些新的償試。同時,不少物管企業將智能化平臺視作是改變這一局面的關鍵。

圖片來源:視覺中國

收費透明化難在哪兒?

上海物管調查指出,表示對物業公司服務不滿意的消費者中,29.0%的人表示物業公司支出不合理,26.5%的人表示物業支出不透明,這是業主不滿意度最高的兩個選項。

實際上,為了解決這一問題,官方部門早已多次強調,物業管理收費應公開透明化管理。包括上海、深圳等在內的城市,也已經從監管方面和實操層面提出了多項要求。

物業管理收費公開透明對於服務提升有諸多好處,為什麽大部分物管公司仍然做不到?

北京市盈科律師事務所海峽兩岸法律事務部華南區主任陳德福在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出,“這部分收益屬全體業主所有,如果公開則需要接受業主的監管,這包括收入了多少、支出了多少、結余了多少、使用是否合理、確定收入的定價是否公允等。這是大部分物管公司不願對外公開賬本的原因。”

有部分物管公司在這一方面作了一些嘗試。彩生活相關負責人向《每日經濟新聞》記者介紹,目前彩生活的業主可以通過智能分賬系統查詢到小區物業的收入和支出。“打個比方,小區的電梯如果出現故障,從報障到報價及支付,都會在平臺上進行公開。”但效果如何,該負責人並未提及。

萬科物業正在推進“陽光物業計劃”,將物業服務費之外的公共廣告收入、場地租賃收入等向業主公開,業主可以通過萬科物業旗下的App查詢到所有的信息。據萬科物業提供的數據,目前陽光物業板塊已在1076個小區全部或者部分落地。

但一些客觀因素阻礙了“透明化”。一些小型物業公司向《每日經濟新聞》記者坦言,除非是酬金制,否則如果選擇了包幹制,則物管公司沒有對業主公開賬本的義務。

陳德福提醒,即使是包幹制,其僅僅是對物業管理費的包幹,“物管公司所從事的物業管理活動包括本體維修基金的收支、公共收益的收支情況等,這些不僅要向業主公開,業主還有權要求對該部分收支情況進行審計。”

智能管理難解服務痛點

物管服務的另一個痛點是,多數物管公司的基礎服務水平低。在上述上海物管調查中,有25.5%的受訪者表示,對於物業的不滿來自於基礎服務不到位。

不少物管企業將智能化平臺視作改變這一局面的關鍵,包括彩生活、萬科物業等在內的企業,都已經有不少嘗試。“我們采取的辦法是,通過把物業管理的相關服務全面互聯網化,通過平臺服務,也可以代替一部分工作人員,例如收費的員工。”彩生活服務集團總裁唐學斌曾介紹。

但據《每日經濟新聞》記者與多名已經接入智能化平臺的業主交流時發現,即使是有平臺的存在,但他們都極少使用這個平臺。“平常我們和物業管理的聯系僅限於詢問事情、報修水電,打電話不是更快,為什麽要通過平臺?”一名彩生活的業主說。

記者綜合多家物管公司和物業管理協會針對業主的調研問卷後發現,對於業主而言,他們對於物管公司的服務維度考量主要集中於以下幾方面:人員服務、環境管理、秩序維護和設施管理等,而這些又主要通過保潔、保安、維修和客服等人工服務組成,因而歸根到底,物業管理服務其實是“人”的服務。

對於物業管理公司而言,人工成本的確是支出的大頭。此前龍湖董事會主席吳亞軍曾在股東大會上表示,按照物業公司目前的模式,人工成本占到了全部的75%,並且每年的人工費用都在上漲。

在這種情況下,通過智能化平臺來節省人工成本能否保證物業服務的質量?多名從事物業管理服務的業界人士告訴《每日經濟新聞》記者,目前做智能化平臺的物業管理公司都沒有達到能夠用智能設備代替人工的程度。因此在現實中,確實存在很多因為過分優化人員定編,而導致服務品質下降的案例。“業主對於物管服務存在實際的問題需要解決,並不是單純用機器能夠實現的。”

此前彩生活也曾因此備受詬病。彩生活服務集團有限公司執行董事、首席執行官唐學斌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,目前彩生活針對這些問題已經作出了相應對策。彩生活所采取的辦法是將物管所有信息,例如保安、維修等的滿意度信息全面透明化,搭建一個業主、供應商和員工交互的平臺。“只有將彩生活的工作和服務信息作為管理的重要依據,才能夠采取相應的措施去解決問題。”

“服務口碑好與否,和節省人工沒有必然聯系,而是和人有關。物業行業的升級一定不是靠一個系統就可以的,一定是人先升級。只有人員的素質得到提升,才能夠帶來管理模式的轉變。”一名物業管理業內人士指出。

 

 

多元化 多元 出擊 下的 的冷 思考 提升 客戶 滿意度 滿意 成物 物管 企業 痛點
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殺戮職場:物管的壓力

1 : GS(14)@2012-06-06 21:51:12

http://www.sharpdaily.hk/article/sup/20120605/97689
提高最低工資一事,通常反對的都會是老闆或管理層,怕的是會增加營運成本,不過聽任職物業管理的朋友T說,負責物管的管理階層並不抗拒基層的「看更」加人工。
為何如此?原因是基層保安員加了人工,在水漲船高下,對上的管理層都會加薪,反正羊毛出於羊身,加管理費是合情合理無法阻止的事,即使大廈立案法團亦無可奈何。
做物管的T向我訴苦,說近年新加入做物管的人手年輕化,但這班年輕大學畢業生誤以為物管只是做「看更」阿頭,卻不知背後的責任壓力有多大。T告訴我,他試過因爆水管而深夜急趕回去,通宵守候;又試過因電梯事故連續工作36小時。
T說:「有時聽到電話響起就恐懼,晚上經常都睡得不好。」有同事就是因工作壓力而要找心理醫生求助,最後也辭職收場。
T奉勸年輕人別看輕物管的責任,稍稍疏忽很易導致大問題。當然,不同的物業有不同的管理方式,工商業大廈跟住宅管理就很大差別,住宅還要分私人屋苑與公共屋邨,T說管理公屋,單是接投訴及被無理街坊指罵已不易忍受。
「那些富貴私人屋苑不是很好管理嗎?」我問。
T笑着回答:「你以為肥水會流到別人田地嗎?還不是大地產商多開幾間物管公司來管理!」

電郵:mcwriter@sharpdaily.com.hk

作者:CK Leung
職場掙扎20年,做過boy又做過老闆,才知豬與狼都不易做。
逢周一、二
2 : 亞力士(1473)@2012-06-07 23:06:24

呢行好似入得喎 橫掂香港都無乜實際產業
3 : GS(14)@2012-06-07 23:40:46

辭職唔掂就做呢樣
殺戮 職場 物管 管的 壓力
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綠城宋衛平物管公司擬港上市

1 : GS(14)@2015-12-24 02:12:05

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151223/news/eb_ebc1.htm



【明報專訊】綠城中國(3900)主席及前大股東宋衛平旗下的綠城物業公司上市進入直路。綠城服務集團近日向聯交所提交申請,擬短期上市,集資開發及發展園區O2O業務。這是繼彩生活(1778)和中海物業(2667)後又一家大型內房物業管理公司在港上市。

根據公司上載的初步文件,綠城服務由創辦人宋衛平、夏一波夫婦,以及壽柏年共同擁有51%的股份。宋衛平等人此前將大部分綠城中國股份售予中交建集團,並淡出綠城中國管理。

內房分拆物業管理成風

文件顯示,截至9月底止,綠城服務總管理合同建築面積為7400萬平方米,23%為綠城旗下項目,76.8%為其他房企項目。2014年收入為22.05億元人民幣,按年增長32%,淨利潤為1.49億元人民幣,按年增長81%,毛利率為16.47%,而花樣年(1777)分拆的彩生活毛利率為逾70%。

目前公司佔比最大的仍是物業管理服務收入,佔比為72%,園區增值服務佔比僅為7.9%。和不少物業管理公司一樣,綠城服務亦於去年9月開始發展園區O2O平台,截至今年9月底園區覆蓋率為44%。此次上市,亦主要為發展O2O平台,幫助增值服務業務收入增長。

對內地開發商而言,物業管理已經由曾經的「雞肋」成為具潛力資產,花樣年成功分拆彩生活之後,眾多開發商開始謀劃分拆物業管理業務上市,其中中海外(0688)率先分拆中海物業,而萬科(2202)、碧桂園(2007)等亦都公開表示擬分拆相關資產上市。
綠城 衛平 物管 公司 擬港 上市
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祈福新邨物管擬港上市

1 : GS(14)@2016-08-17 07:31:07

【明報專訊】祈福新邨曾經是不少港人購入度假屋勝地,為其提供物業管理服務的祈福生活服務,昨日便剛向港交所(0388)遞交上市申請;同日申請於主板上市的還有吉林九台農村商業銀行。

祈福新邨坐落於廣州番禺,鄰近長隆歡樂世界及水上樂園等遊樂場所,因此深受港人愛戴。祈福生活服務主要為包括祈福新邨在內的12個住宅區,提供物業管理、零售及餐飲等多元化服務,甚至連校外教育服務及職業介紹服務亦一手包辦。截至去年年底的12個月,公司共錄得1億元(人民幣‧下同)毛利及逾3400萬元純利,每股盈利34.85元;今年首5個月毛利及純利分別錄得4558萬元及1150萬元。目前該集團旗下擁有包括超市、生鮮市場及便利店等18間不同規模的零售店,並營運19間餐飲店。

吉林九台農商銀行申主板上市

此外,吉林九台農村商業銀行乃中國銀聯會批准設立的東北地區首家農商銀行,截至今年6月底,該行已經控制並合併5間由該行所收購並重組而成的農商銀行,以及32間由該行設立及收購的村鎮銀行。截至今年6月底的半年,該行錄得20.6億元淨利息收入,期內純利達8.67億元。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7797&issue=20160817
福新 物管 管擬 擬港 上市
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