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雍澄軒買家一鑊熟

2013-02-28  NM
 
 

 

長實上週火速售罄葵涌雍澄軒三百五十九個酒店房間,買家以為執到寶,豈料中招,被一份「酒店營運合同」綁死。本刊取得合同全文,律師看過後,發現條款如緊箍咒,買家拱手將酒店房管理權交給長實管理,想招呼朋友入住,並非如長實執行董事趙國雄所說般輕易。

約五十多歲的陳氏夫婦買入一個雍澄軒兩房單位,他們從事外貿生意,經常有外國客人來港,辦公室就在雍澄軒附近。「如果有個馬來西亞客來香港,我同佢講,『你來我間酒店住』,幾威呀。又近我懐office,傾生意又方便。同埋又唔係貴,三百幾萬就買到一間。」陳生滿不在乎道。上週五買家陸續簽署正式買賣合約,但原來合約附帶一份形同賣身契的「酒店營運合同」。這份合同非常神秘,很多買家並不知情。記者到中環長江中心索閱文件,有中英文版本,當中有很多法律詞彙,惟長實限定只能現場閱讀。記者閱讀期間,陳氏同時殺上長實質問職員,「我鮋律師同我講鰦七個要點,話契約入面有好多苛刻鮋地方,好似泳池咁,業主要再俾錢先用得,但租客就唔使,點解咁奇怪?仲有,而家酒店拆開來賣,我懐使唔使俾拆契費?」職員支吾以對。陳太提高聲量不滿道:「我真係雍澄軒鮋買家,依家我就鈬要簽約,但咁多問題,你又答唔到我,點搞啊?」隨後職員邀請陳氏夫婦入會議室傾談,約半小時後離開。記者問他們是否知悉有一份「酒店營運合同」?他們反問記者:「我懐無見過呢份文件,點解你知?」

要求延期簽約

陳生皺覑眉說:「由簽臨約到正式買賣合約,只得五日時間考慮,但好多文件都睇唔切,所以頭先去長實要求延期,順便將我個律師列出鮋七個要點問番長實。」後來長實通知他,可延至三月四日才簽約。上週日,另有兩位買家到警署備案,指長實未有交代買賣風險。記者接觸到其中一位報案人鄧女士,她跟兩位朋友各買入一間酒店房作投資用途。她們跟律師簽約時,律師要求他們簽署「免責聲明」,「份№話第日律師行有咩損失,都要向我懐追索番,嘩!咁我懐咪好大鑊!」鄧女士本週一也要求長實延遲簽約期,獲長實延至本週內簽約。「唉,而家係簽又死,唔簽又死,都唔知可以點做?」

合約掣肘多多

雍澄軒酒店房間以平過住宅作招徠,但糖衣背後有很多限制。一般住宅買賣,主要以大廈公契為規管範圍。本刊翻閱雍澄軒買賣合約條文,發現酒店房間受到「鐵三角」規管,包括:大廈公契(Deed of Mutual Covenant)、分契(Sub-Deed)及酒店營運合同(Hotel Operation Agreement)。雍澄軒與毗連的雍雅軒屬同一份大廈公契,列明空間的地權、使用權、維修費等由誰負責,在此公契上,兩幢服務式住宅及一幢酒店,共有七萬零八百四十三份不分割份數,而雍澄軒當時仍為統一業權,不分割份數為二萬一千一百九十份,即佔整個項目約三成。至一一年五月,長實獲得地政總署批准分契,此分契詳列了每間房各自所佔的業權份數,至去年十二月底,與長實有生意往來的楊漢源林炳坤律師事務所合夥人葉建昌,買下首個酒店房間,並簽下此分契作實,為拆售踢埋門一腳。

由於各酒店房間不可能各自營運,而要符合批地要求,所有房間只可以作酒店用途,故長實就度了一條好橋,就是用「酒店營運合同」把三百六十個業主一起捆綁。這三份文件猶如鐵三角,買家在簽訂正式買賣合約時,就要連隨簽下授權書,委任長實旗下的HORIZON HOTELS & SUITES LIMITED為酒店營運人,把單位的自主權奉上。看過整份酒店營運合同的立法會議員涂謹申及梁家傑均認為,酒店營運人的權力很大,「業主就如簽下授權書叫營運人全權代表自己去做所有行為,條文內仲要寫明業主無得扭計,一扭計就違約。」梁家傑指,合同內業主唯一的權利是可以自定房價,「不過,安排房間次序的實權,又落回營運者手中。」涂謹申則謂:「長實為保障自己間酒店可以運作落去,把營運人的權力寫到好大,咁佢先可以有權去管住晒咁多個不同業主,才可以保障唔會因為有人想自住或犯規,而連累整間酒店吊銷牌照。」

酒店營運人大晒

記者再找來專門處理物業買賣的律師鍾卓成研究合同,他指合同一開始就講明,酒店營運人可以隨時隨意改動酒店營運守則;而被鍾氏形容為小業主的唯一權利是:「業主可自行找旅行社、經紀等『市場代理』搵房客。」然而,搵到客人也要酒店營運人配合,皆因酒店營運人全權負責房間出租安排。「就算可以自己定價、自己搵客,要入住指定房間,則要同營運人好有默契才可以安排到,不過,呢鱓默契鮋№,點會鰠文件度白紙黑字寫出鈬。」最令鍾卓成嘆為觀止的是,酒店營運人講明日常運作上,若與業主有利益衝突,業主不可追究,「咁多個單位一齊搵客,總有先後之分,未租得出的業主自然覺得唔公平,相信係防止有呢鱓情況才加埋落去。」另外,鍾氏提醒業主,酒店對設施、設備、服務等都有較高的要求,「好似壞鰦部?咁,住宅、商廈都可以慢慢傾點維修,但酒店唔同,只要營運人覺得壞鰦部?會影響酒店的運作或服務,那就可以話整就整,話換就換,找數的當然又係業主啦。」

還有,營運人只要認為可能出現赤字,就可以隨時修改酒店營運預算案,業主無聲出。而且,酒店營運人的酬金並不便宜,每年最高可達酒店營運支出的一成,當然管理公司自有方法計算營運支出。就算對酒店營運人如何不滿,業主亦要啞忍十五年,皆因委任期至二○二八年,其間不論表現如何,業主亦不可以將其炒魷換人。其後要換人,則要集齊七成半酒店業權份數(公用面積及公用設施業權份數不計在內),並且要有另一間合資格的酒店營運公司接手,才有機會成事。

銀行律師行落閘

雍澄軒為市場新產物,而且單位沒有獨有享用權(exclusive possession),所以大部分銀行都為安全計而不承造其按揭,「除了業權與一般物業買賣唔同外,其實一般酒店房最多估值至二百多萬,雍澄軒賣到四百萬一間,好多銀行根本做唔到呢個估值,他日業主要轉按、加按、出售等都好難。」一名銀行按揭主管謂。長實找到星展、富邦及交通銀行為一手買家提供按揭,隨覑契約問題逐漸浮面,有兩間銀行已收緊按揭要求。記者本週一致電星展,職員稱只能為一手雍澄軒買家作出最高四成按揭,按息以P減2.5釐,實際利率為2.75釐。交通銀行亦開始腳軟,會向第一手買家提供最高五成按揭。若買家有其他按揭或收入來自海外,則只能借到四成,息口與星展睇齊。富邦銀行最為進取,向一手買家提供五成按揭,按息最低為2.5釐。

律師行則較為保守,要求買家簽免責聲明的譚潘葉律師行及劉永寧律師行,記者致電查詢,譚潘葉的職員以「太多客,做唔切」為由拒絕再接雍澄軒買家生意;劉永寧律師行的職員,則指不會再做雍澄軒的樓契。另外兩間做雍澄軒樓契的分別是李全德律師事務所,及雍澄軒首位買家葉建昌任合夥人的楊漢源林炳坤律師事務所,前者上週五已表明「唔做o架啦!」律師行業界人士指出,「全行得三幾間細行做,其實做呢單生意,收得一萬幾千蚊,但就要✈上被客告的風險,再唔係就要客簽免責聲明,咁只會做臭個朵,所以大部分行家都寧願唔接,犯不覑呀!」除了雍澄軒,長實可拆售的酒店包括馬鞍山海澄軒;紅磡灣海韻軒及海灣軒,四間酒店合共四千八百三十三個房間,估計全數出售,可套現約三百億元。其中海韻軒於一○年已分契,隨時可以出售。

測量師學會建築測量組副主席龔瑞麟表示,酒店當住宅賣,覑數得多。首先地積比率上,「酒店地積比率達十二倍,住宅一般只有八倍。」另外,酒店因應營運而需要貨倉,辦公室等支援設施,「所以酒店通常會有百分之三至五的可豁免樓面面積,甚至有些特別例子有更多。」至於住宅方面,「按當年情況,可能可豁免的面積只有看更室,佔整體的百分之一都沒有。」而且,酒店所補的地價與住宅不一樣。故此,假如以酒店用途來建築,結果又能以住宅形式出售,發展商實在肥過肥仔水。長實能夠將酒店變住宅賣,全因○三年前的酒店地契,沒有列明「不可拆售」的條款。本刊翻查十多間○三年前的酒店舊契,發現有不少酒店舊契沒有列明「不可拆售」,政府修例後,有些酒店於修改項目大綱內容時被地政總署「落閘」,加入不可拆售的條款。

政府落閘阻拆售

以大角咀的西九龍絲麗酒店為例,其最舊的地契雖在一九六八年發出,當中並無不可拆售的條款,「但間酒店鰠○四年做鰦一個補地價鮋動作,地政總署就鰠呢份新契上加入條款防止酒店拆售。」龔瑞麟解讀說,該條款限制酒店分拆(restriction on alienation of hotel),除非為了酒店發展,否則發展商不得轉讓、抵押、批租或轉租酒店的其中任何部分,或訂立任何協議與權益,必須視酒店為一整體。另外,興建中的廣東道、華懋旗下的薈賢居,○一年獲城規會批准興建酒店,但酒店在○七年有改建要補地價,地政總署在新契中清楚加入不可拆售的條款,「除非得到書面同意,否則無論以任何方式,發展商也不得擅自將酒店的部分分割並轉讓。」政府於九十年代批准用工廈改建服務式住宅,原意是工業區與住宅區之間的緩衝。發展商瞄到可以拆售的好處,長實早於二千年亦拆售金鐘星街的「匯星壹號」。長實再下一城把雍澄軒散貨後,鋪路出售其他酒店。時至今日,市面上有幾多酒店可以拆售,只有政府才知道。長實今次打響了如意算盤,成功向政府挑機,一批做白老鼠的業主卻後患無窮。

自住有法

註:HO為酒店營運人Hotel Operator之簡稱

 
雍澄 澄軒 買家 一鑊 鑊熟
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雍澄軒引發的官商大戰 - 信報二月二十八日 迷宗, 迷思

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雍澄軒引發的官商大戰

長實分拆雍澄軒住宅式酒店地契把單位發售予小投資者,滿城風雨,有人說酒店不能長租或月租出去也。
筆者小時見不少本地賓館時租酒店都會在外牆或招牌寫上「長居短住,無任歡迎」,今之豪華跨國五星服務式住宅式酒店,如四季酒店管理之中環四季匯,房間就被不少遊走世界的商賈豪客長期租下。
什麼自住或租住不可連續超過28天的評論,真不知從何說起。
今次事件之重點,實是長實究竟賣了什麼給小投?有否誤導?退一步,小投真確知自己在投資酒店,但業權分散,猶如作一公司小股東,大小股東的權利?義務、衝突、分得清,搞得通嗎?
分散酒店業權發售,在投資界不是什麼新事。外國有,國內也有。大業主多會提供一條龍營運管理服務,甚至回報保證,形式也五花八門,更有衍生結構如timeshare,其形式也可各有不同。普遍的是與其他投資者共享集團名下各地不同的渡假酒店。這實似會員制的渡假村多一點,是題外話了。回來香港,九七前後前明珠興業也曾嘗試分拆在西環水街的酒店,但後來遇上金融風暴,不用再說了;而今次長實早在去年已取得地政總署同意分契,分售既不是新事也非不合法吧。
究竟有否違規?
看政府高調處理,說長實違規,筆者覺得是有人認為這樣售樓,給人避開特別印花稅的印象,也跟政府替樓市降溫的政策對着幹,是故非整不可!政府沒說錯,他可按旅館業條例第十八條,隨時進入酒店檢視營運狀況,但真是擾民了!業權變了,但酒店管理人不變,酒店營運模式又豈會馬上變天?物業狀況會馬上變得不安全嗎?況且業權交易還未完成啊!
有人說業主自租自住是違規,但各項關於酒店的法例也無此規定。而所謂廿八天的大限,按旅館業條例C章,是說物業中如所有單位的租住方式都是以廿八天為基準(即月計),就會豁免於旅館業條例的規管。這其實是避免干擾一般民間住宅的租務市場,否則,一般業主把單位放租也要申請賓館牌照了。
故雍澄軒只要有一個房間不是月租,就得按條例由一酒店管理公司申請酒店牌照來營運,這也滿足了原批地條件。這跟四季匯並無分別,只是物業業權結構不同而已。雍澄軒房間由不同小業主擁有,而四季匯業權則統一由新地、恒地和煤氣公司的一間合營公司持有。
你或會問,這豈非讓物業徒具酒店之虛名,走法律隙。但法治就是如此,以行政手段來干擾,就是法家箝制人民自由之邪術了。筆者剛見一內房主席,共同看法就是:長實不正是增加了住宅供應嗎?香港自由市場靈活創新可愛之處就在此嘛!
政府要做的,是要查清長實有無誤導買家。趙國雄先生前言不對後語,售樓書更有細字說投資者買下的單位,是沒有獨家享用權。這跟我們一路的置業概念完全不同了。哪,這是timeshare 形式嗎?業主們是否要按時互換居住單位,以符合本港的酒店法例呢?
小業主到底買了什麼?公民黨幾位大狀開記者會說他們不知道。長實說會跟小業主簽管理合同,作為小業主的代理人去管理酒店,這是滿足旅館業條例的要求了。看來酒店業主是只有入住權,但管理權甚至內部裝修權利也全在管理公司手裏。這是按旅館條例、消防條例等來保障住客安全。這是否就是長實所謂的「沒有獨家享用權」而非按時轉單位呢?
管理合同的疑慮
還有,酒店公共地方和設施的保養,成本會比普通住宅高吧。長實作為大業主,實力遠超小業主,談判條件時會否公平,有無利益衝突呢?這樣看來,購入雍澄軒更似是投資和合營生意。如是以有限公司或上市公司形式合作,有公司法、上市條例去監管。四季匯有三個業主,權利和義務分配就按公司章程和條例來闡釋和分配。雍澄軒就只靠一標準的雙邊管理合同和大廈公契,這樣的安排,保障一定不會比公司法嚴謹和公平,第一,管理合同是長實單方面所草擬,小業主只有接受或不接受的份兒;第二,公契本身根本不是用來規管合營生意的。
長實創新猷,政府緣何要打壓?梁特首及局長們是要從保障投資者的角度去解決事件吧!但個人覺得事情發展已不單是灰色地帶的問題,更似是官商大戰!小弟都是隱居於四季匯好了。
雍澄 澄軒 引發 官商 大戰 信報 二月 十八日 迷宗 迷思
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雍澄軒前傳假商廈真住宅揭李嘉誠保鑣大本營

2013-03-07  NM
 
 

 

長實上月突然拆售葵涌雍澄軒酒店房,套現十四億,有市民以為執到寶搶買平價「住宅」,結果報警收場,地監局上週共收到六宗買家投訴,不過由於有關地契並沒有列明不可拆售物業;面對長實挑機,政府內部鑽盡空子,可惜至今仍是無計可施。

長實出招將非住宅物業包裝成住宅出售,其實早有前科。本刊發現長實旗下位於香港仔的匯賢大廈,在入則建樓時明明盡地積比率興建寫字樓,但到頭來卻以「高於商廈、低於住宅」的呎價發售,這幢海景「商業大廈」今天成為區內熱門「住宅」樓盤,部分單位更被徵用為鲔喀宿舍,成為李嘉誠保鑣大本營。

「呢幾架車係誠哥o架,佢懐鮋車先可以泊粛呢度。」記者上星期跟地產代理到香港仔石排灣道匯賢大廈睇樓,大廈門外行人路泊了一部寶馬房車及一輛三菱四驅車,地產代理直言,不少由長實聘用的鲔喀保鑣及司機,都是住在這幢大廈內,而根據查冊,該兩部房車分別由「Transland Limited」及「Concordo International Limited」擁有,車輛登記地址同為長江中心。記者連日觀察,這幢樓高廿六層的商業大廈,的確有不少鲔喀出入,而經常接載李嘉誠長子李澤鉅的房車、以及為李嘉誠開路的電單車,亦不時停泊在大廈門外。事實上,由香港仔石排灣道的匯賢大廈開車至李嘉誠位於壽臣山徑的大宅,只需九分鐘;駛往其深水灣大宅更只需七分鐘,位置非常方便,即使誠哥急call,鲔喀保鑣亦可極速趕到。根據土地註冊處資料,匯賢大廈合共有一百八十二個單位,長實旗下公司共持有當中四十九個單位,其中包括九至十六樓全層,及個別分布於其他層數的單位。記者於匯賢大廈採訪多日,發現大廈十樓全層是健身室,設有洗衣房,不時有鲔喀出入做gym,而其餘層數的單位門外,大部分都掛了藏式的宗教幡旗。記者曾到其中一個由長實持有的單位拍門,應門的是一名尼泊爾女子,她直言跟尼泊爾籍丈夫同住該單位數年,稱自己是租戶,但當記者追問她每月要交多少租金時,她卻表示不清楚。

盡地積比

匯賢大廈雖然被長實徵用為鲔喀宿舍及保鑣大本營,不過,原來匯賢大廈根本不能用作住宅用途。翻查地政總署資料,匯賢大廈所在的石排灣道55至61號地皮,雖然屬於「非限制性用途的舊契」,理論上可以興建任何建築物,而該地段在規劃上亦容許興建住宅單位;不過,早在一九九四年,長實及其士國際集團合組了「Springrun Limited」公司,以一億一千七百萬元購入地皮,然後向屋宇署入紙申請興建商業大廈。本刊翻查當日的圖則,入則文件清楚列明該幢為商業大廈,而且建築師更幾乎用盡了商廈地積比的上限(即15倍)來興建可發展的總樓面面積,不過圖則顯示每個寫字樓單位有獨立廁所及鋅盆,與一般商廈有別。香港測量師學會成員陳華偉指出,由於非住宅建築物的地積比率及上蓋面積百分率都比住宅建築物為高,把商業大廈變作住宅,發展商必定大賺。他以六十一米以上的建築物為例,非住宅建築物的地積比率是15倍,但住宅建築物僅得8倍,以此推算,現時總樓面面積達6,036平方米的匯賢大廈,若果在入則時以住宅計算,總樓面面積只能有3,219平方米。匯賢大廈的則師曾在九五年、匯賢大廈尚未落成時,先後兩次向屋宇署申請,希望把大廈改建成酒店,但卻未有獲批。本刊亦取得屋宇署在一九九六年向匯賢大廈發出的入伙紙,亦清楚列明全幢匯賢大廈單位,均只可用作「非住宅用途的辦公室(offices for non-domestic use)」,換言之,長實將單位當作鲔喀宿舍,明顯違法。

長實枉法商廈變住宅

事實上,匯賢大廈在九七年入伙後,早已成為區內熱門「住宅盤」。地政總署在九八年曾接獲匯賢大廈改成住宅的投訴,但署方當時卻未有積極跟進,縱容業主違法,而長實當年回覆傳媒查詢時亦表明,「集團與大廈一手買家簽訂買賣合約時,合約內已訂明該大廈只能作商業用途。」把責任推向小業主身上。翻查資料,早在九七年樓市高峰期,長實將匯賢大廈的樓價定於介乎商廈與住宅之間,當時同區的住宅平均呎價約為$4,468,而商廈平均呎價則為$2,345,但匯賢大廈的開售平均呎價卻是$3,287,較住宅價平一截;不過,時至今日,匯賢大廈的呎價早已「住宅化」,平均呎價高達六千一百多元,與同區住宅六千八百元呎價相差不遠。其實,地產經紀雖然明知匯賢大廈是商業大廈,但早已將這幢大廈視為住宅盤。記者曾到香港仔的地產公司表示想租住匯賢大廈,經紀隨即指匯賢「好搶手、好好租」,並帶記者參觀一個月租八千元、三百五十九呎的低層單位。臨行前又提醒:「你知道佢(單位)係開放式設計嗎?即係無房,因為佢係商業大廈鈬鮋……」她更說:「大廈單位全部都係用鈬住鮋,無№o架,由入伙到而家十幾年都係咁……單位好多買賣o架,完全唔需要擔心,唔驚o架!你望纒個水牌,都係得幾個做商業,唔會有好多閒雜人出入,管理又好好,lobby好靚,除鰦商業大廈唔可以明火煮食,基本上都係同住宅一樣。」

千年地契

翻查地政總署資料,匯賢大廈所處的香港仔田灣石排灣道地皮,在1888年批出,地契年期為999年,幾乎等同永久私有。原來此等「千年地契」,是本港開埠初年的歷史產物;曾於地政總署任職多年的永利行測量師有限公司董事蕭亮鴻指出,在1868至1898年,殖民地政府為爭取怡和、渣甸等大商行融資進行公共建設,曾批准將港島及界限街以南的九龍地皮以「千年地契」的形式批出,以保障商行長久發展的利益。此項政策至1898年租借新界後廢黜,此後批出的地契分別只有75、99或150年不等,回歸後更跟隨內地制度,地契一律只批50年。蕭亮鴻指,「千年地契」多集中於電車路沿線及維港兩岸,著名地段包括中環礇豐總行、太古城、百德新街一帶及尖東星光行等。由於此類舊契對物業的規管近乎零,發展商多爭相收購,「當年根本未有汽車、高樓,現代地契大部分的規限如停車位數量、建築密度或地積比上限等統統不存在,鰠呢種地段只要唔觸犯建築物條例及城規會指引,地產商可以起到盡,乜都可以起!」另外,因地租課稅金額亦是早在百多年前便已經定下,即使今日價值千億的地段如干諾道中、雲咸街等,按舊契每年地租亦只不過一千幾百,千年不變。

管理公司有責

區內另一名地產代理則向記者講明:「(買賣)銀行按揭造唔足o架,最多造到五成左右!」他又力銷指單位甚具升值潛力:「呢度近三個月都有五、六個成交,上年尾講緊二百一十萬,今日已經叫價二百五十萬;就算放租都收到八、九千一個月,好過你買兩個車位啦!」對於匯賢大廈由商廈變成住宅,律師何傳經指出,入伙紙是政府批予匯賢大廈的最後土地用途指示:「如果寫到明係non-domestic use,而家當做住宅就係違反使用目的,屋宇署可以出warning俾業主,最嚴重鮋政府可以收番土地使用權。」何又指,匯賢單位買賣時,風險會全數轉向買家:「買家一定知係買緊商業單位,佢鮋代表律師亦一定會解釋,係買賣雙方有默契去買賣,所以賣家係無責任,買家要自己承擔風險,他日有可能被收番使用權。」不過他亦指,由於政府根本難以入屋搜集證據,所以政府收回土地使用權的機會很微:「政府可以話係無符!」匯賢大廈的公契訂明,若業主要改變大廈用途,必須先得管理公司同意,不過匯賢大廈的管理公司是長實旗下的港基物業管理,猶如長實自己管自己。大財團長實覷準有法不依的無能政府,損害香港市民利益,地政總署回應本刊查詢時竟然表示,由於匯賢大廈的地契並沒有限制用途,故不會作出任何行動,而屋宇署則於截稿前未有回覆。長實回覆本刊查詢時更避開保鑣違規入住商廈的問題,只答:「經本公司租出之單位租約條款已清楚列明物業只可作辦公室用途。」即是把責任推向租客。

御用發水高手操刀

負責設計匯賢大廈的建築師樓,是藝達建築設計有限公司,大股東是凌顯文、亦即長實執行董事吳佳慶的丈夫。現年五十多歲的凌顯文,正是李嘉誠及長實近年御用的「發水高手」。近年作品包括發水超過一倍的李嘉誠深水灣道大宅、將九百呎室內空間發水至二千二百呎出售的四季雅苑。其他作品還有斬伐前水警總部一百五十一棵樹而興建的尖沙咀商場1881以及「平台花園大宅」變地下的馬鞍山天宇海。

商廈自住屢見不鮮

除匯賢大廈外,原來全港各區都有這類具有「長住潛質」的工商廈;如上環的四海通銀行大廈、金煌行、大角咀的SOLO及葵涌的維京科技商業中心等,地產代理更力銷這類「住宅」樓價比同區樓盤平近三成。早在○九年,政府曾推出「活化工廈」措施,當時嘉華地產大股東呂志和家族私人持有的大角咀必發道工廈樓花項目SOLO,便極速「打茅波」以「活化工廈新典範」作招徠,推出有獨立廁所、浴室及冷氣設施的工廈「住宅盤」。當時,嘉華國際副董事(營業及市場策劃)陳玉成更講到明單位可以住人︰「如果做№做到好夜,都會通宵留鰠公司啦!」另外,由小型發展商立怡發展有限公司興建、在○四年落成、鄰近雍澄軒的維京科技商業中心,雖然位處工廠區,又講明是「商業大廈」,但配套卻媲美大型樓盤,不但擁有八千平方呎會所,而且更設有室內泳池。記者本週一相約地產代理前往睇樓,甫見面,代理即「話中有話」地向記者指出該單位只屬寫字樓,並非租住單位︰「呢度唔算係正式住宅,不過過夜休息就好自由鮋、大廈亦可以廿四小時出入,咁你明啦!」他更指大廈管理嚴密,租戶出入都要靠拍卡感應才能進入電梯,「好過唔少私家樓!」

睇死政府無能

他更安排記者參觀八樓一個五百八十呎的單位,單位租金叫價七千五百元,室內不但放有梳化、電視及組合櫃等大型傢俬,甚至更間出睡房及衣帽間各一,浴室更已安裝好全套電熱水爐、企缸及洗衣機,而露台亦改裝成小型廚房,儼如一個標準住宅單位。若論間隔布局,甚至比匯賢大廈更四正、更像家居,現時正租用該單位的李姓住客更大讚單位實用,「個廳好四正,飱飱新年親戚拜年,仲開到兩䒷麻將!」又指租用單位已兩年多,只因合約完結才遷出,入住以來從未收過投訴,更直言︰「前後左右好多人都係咁住,邊有人會告!」對於坊間不少工廈、商廈變住宅,擺到明違法,香港測量師學會成員陳華偉批評:「建築物條例指引其實寫到明,如果風險唔高,唔屬於『須優先取締』鮋項目,屋宇署係唔會做№。寫字樓轉做住宅單位,危險性唔係太高,好多時都係就咁記錄在案就算;地政總署有權叫你改變番個土地用途,最終撒手騐就係將你幅地收番,但咁多年鈬根本就無咁做過!」

 
雍澄 澄軒 軒前 前傳 傳假 商廈 住宅 李嘉誠 李嘉 保鑣 大本營 大本
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雍澄軒開殺戒 超人祭旗

2013-05-16  NM
 
 

 

長實向梁振英政府「挑機」拆售雍澄軒,酒店當住宅賣,最終被證監會將此定性為「集體投資項目」後,長實被迫取消交易及退款,被視為李嘉誠商業王國近年輸得最慘痛的一役。香港國際貨櫃碼頭(HIT)爆發長達四十日的工潮,引致本港勞資矛盾加深,對梁振英政府施政無能的不滿升溫,觸發中共兩名領導人不足二十日內,兩次向香港商界表達北京支持梁振英繼續做特首的強烈訊息,尤其警告反梁力量勿繼續對着幹。倘若北京放話令李氏父子在工潮作遲來的讓步,是代表球證發出的口頭警告,雍澄軒事件更肯定收大開殺戒的震懾效果,顯示如有人再不收斂,隨時被罰紅牌離場。長實今次慘被北京祭旗,李氏集團恐要對梁振英政府虛與委蛇,否則一浪又一浪狙擊潮,肯定不斷殺埋身。

上月廿七日,主管港澳事務的全國人大委員長張德江,在北京會見經民聯成員時,主動提出社會太多爭拗「搞垮」香港經濟後;再由全國政協主席俞正聲接力,他本週一接見中華總商會訪京團時指,香港不應該凡事都政治化,特區政府縱有缺點,亦希望大家提出有建設性批評,但勿讓矛盾激化。張、俞二人強調,港人須積極支持配合梁振英和特區政府依法施政。京官接連放話,旨在表達北京挺梁態度堅定不移,矛頭更直指CY上任後對其全不賣賬的李嘉誠父子。事實上,自張德江接見經民聯成員後,政界早已流傳北京曾找人傳話予李嘉誠,要求盡快解決碼頭工潮;今次監證會出手打殘長實,兩份親北京報章本週二發表社論,不約而同突出長實息事寧人及以和為貴態度,能有利社會和諧及政府施政,其中一份更重提張德江早前警示港人須放下爭拗,集中發展經濟的言論,令人覺得長實今次罕有的退讓做法,完全是北京施壓下的結果。雍澄軒事件無疑令李嘉誠縱橫商場多年,苦心孤詣練成的不敗金身毀於一旦,但如非北京短時間內連環發功,恐難令李家首肯讓步。

CY攞晒彩

官場中人指出,事件源於證監會收到正式投訴,經調查後「揸正嚟做」;相反,一直跟梁振英政府「撐到行」的長實,在不認同證監法律觀點的情況下,仍然願意取消交易,並向買家退回訂金及有關利息,與一萬元律師費等費用支出,可謂梁振英新班子上場後最大勝仗。六年前,長實旗下百佳超級市場出售油魚事件,全城嘩然,但李嘉誠死撐沒有誤導消費者,百佳對食環署的檢控亦採取絕不妥協態度。一名當年曾參與處理事件的前官員說,百佳堅持「唔認衰」,縱使食環署經常與百佳對簿公堂,但長實完全不給政府面子,「連少少姿態上讓步都冇」,故此對長實今次如此合作,感到嘖嘖稱奇。然而,梁振英政府得到北京力撐取得甜頭,依然「攞彩攞到盡」,不斷搞小動作,包括證監會發出與長實達成和解方案的新聞稿,罕有地白紙黑字註明「長實各方不同意證監會觀點」,但指最終因證監會擬展開法律程序,故長實自行決定取消交易,完全要起「落長實面」效果;本週一,發展局局長陳茂波回應事件時再補一腳,指有關部門可能仍有其他法律行動跟進,意味消費者交易問題解決後,梁政府或再對長實秋後算賬。

買家態度轉「辣」

長實現率先要面對的,是難纏的買家,因為不是所有買家都「咁易話為」;早在二月底報警求助、聲稱受長實執董趙國雄誤導的買家鄧女士,為免嘥律師費,已多次親筆寫信到長實,「我次次都自己攞上長實總部,前後上咗去十次,要求取消交易,佢哋一直好強硬話唔得!話會保留臨約的權利,但又無咩進一步行動。」自二月中簽下臨約後,她只放低二十萬作細訂,至今沒多付過一蚊,「最後一次上去,大約係四月中,我又寫咗封信俾佢哋,事隔成個月,完全無回音。現時話取消交易,我未敢話鬆一口氣,始終都困擾咗我幾個月啦!」本週一晚,她已收到代表長實一方的律師樓職員所派發的函件;取消交易可謂如她所願,惟她卻「仲諗緊點處理」。而以三百多萬元買下一個雍澄軒單位、打算招待生意伙伴的貿易公司老闆陳先生,本週一知道長實宣布取消交易後,「扯晒火」說:「詳細係點唔知喎!我都係聽收音機講咋,賠得一萬蚊律師費﹖講真成件事搞咗咁耐,咁多文件往來,律師究竟收我幾錢我真係唔知,但一萬蚊一定唔夠啦!最煩係又要搞過另一樣投資,唉,好麻煩呀!」他並且堅決要長實賠雙倍訂,陳先生至今已付了兩成訂金,「長實咁樣好輸打贏要啫!我唔完成交易就要殺訂賠錢,佢(長實)唔完成交易就退番錢就算。一係跟市場慣例囉,十萬蚊訂賠廿萬,呢啲賠法好平常啫!」截至本週二中午,陳生仍未接獲長實一方通知要取消合約,他謂最想繼續交易,「我唔覆佢,跟番原本個時限去完成交易都得喎!」

涉摸貨更複雜

律師梁永鏗指,買家的確可以無視長實與證監會簽訂的協議,堅持繼續交易,「交易係兩方的,買方(買家)可要求遵守原有合約,只是賣方(長實)有機會因為證監會提出訴訟,而影響單位的交付,買方一樣有風險。」陳生聽過律師意見後,不在乎地謂:「買樓不嬲都有風險o架啦!」若然氣憤的陳先生採取法律行動,長實將相當頭痕;事關證監會同意「現階段」不展開法律程序,建基於長實取消所有買賣合約;要是雍澄軒買家「拖拉」不肯罷休,《證券及期貨條例》這把「寶劍」,隨時可以出鞘。若然肯接受長實的取消合約建議,買家下一步則是和長實簽訂「和解協議」,但一樣可以要求更多賠償。梁永鏗看過正式買賣合約後稱:「根據雙方簽訂的正式買賣合約第十八條條文,買賣雙方都要執行原本交易,否則作出賠償。即係買家有權向長實索償,包括期間的樓價升幅、摸貨賺取的利潤、提早結束按揭向銀行支付的罰款,以至交易涉及的法律費用、其他相關的財務安排等。總之,每個買家都可以個別同長實傾賠償金額及細節,甚至連達成此和解協議所花嘅一萬幾千蚊律師費,都可以追。」若然涉及摸貨,接摸貨者要直接向摸出者追討,「因為長實所指的『買家』,只限與其有直接交易關係的買方。」他提醒摸出單位的買家,與長實商討時,緊記要將接摸貨者所有可能出現的索償加入和解協議中。更複雜者,是政府在長實拆售後四日,推出從價印花稅及提前徵收非住宅物業印花稅,要求酒店買家簽訂買賣合約後,即時繳交相關印花稅,估計買家最多要繳納約十八萬元。根據土地註冊處顯示,牽涉的摸貨單位有二十六個,這又是另一批的潛在法律訴訟。據知,一眾立法會議員,正落力拉攏各買家組織「苦主大聯盟」,屆時「煩死」長實。

「鷹派」盤踞證監會

贏得漂亮的證監會,前主席方正及其家族,向來與李嘉誠關係友好;他曾任羅兵咸永道會計師事務所資深審計合夥人,去年起該會計師樓成為長實集團的核數師。不過,梁振英去年七月出任特首,三個月後宣布由「梁粉」唐家成接替已任主席六年的方正,過去長實和證監會「河水不犯井水」,偏偏今次栽在對方手上,以擁有全港最具規模法律團隊的長實而言,實在非常罕見。前「畢馬威一哥」唐家成早於一一年四月出任監證會董事,當時外界一直盛傳他將接任主席一職,除了做事投入,唐的最重要任務是加強監管工作,向來被會內人士視為「鷹派」代表。有熟悉其作風的人士指出,唐家成認為須對違規者施加刑事責任,才可收更大阻嚇作用,故早已預期證監會面對大財團,肯定絕不手軟。唐氏一直被視為「梁粉」,除了在特首選舉中曾提名梁振英並替他站台外,八十年代擔任立法局議員及區議員的兄長唐家榮,更在CY競選期間捐款一百萬元,是梁的主要金主。唐家成對下的證監會行政總裁歐達禮(Ashley Alder),及掌管法規執行部執行董事施衞民(Mark Steward),同樣是作風強硬的「打虎之士」,其中○六年九月加入證監的施衞民,更有「打虎英雄」的美譽。主張去年中國高精密(0591)以「國家機密」為由不肯讓畢馬威核數而停牌,後港交所「放生」其復牌,不足三星期,便再被證監勒令停牌,並對其作出調查。此外,他在雷曼事件、電盈(0008)私有化等事件上表現強硬;洪良(0946)向股東「回水」十億元回購股份,亦是施衞民一手促成,博得市場不少掌聲。

營運權各有爭拗

民主黨立法會議員涂謹申形容,雍澄軒事件是長實近年在商場上遭遇到的最大滑鐵盧,「相信係攞法律意見出現蝦碌,可能佢哋以為賣樓,搵做地產嘅團隊搞,冇諗過係投資計劃。」他估計,長實覺得死撐會有危險,因為一旦被判違例罪成,董事需要面對牢獄之災。「如果有罪,有冇人可以代趙國雄坐監?俾埋安家費都唔掂啦!」大律師陸偉雄亦指出,集體投資計劃在《證券及期貨條例》第一○四條已有清晰定義,簡單而言,任何人邀請公眾把資金投入生意或資產,參加者無參與日常營運,安排其他人代為管理,並一同分享收入及得益,便須遵守集體投資計劃的規定。違反上述法例者一旦被定罪,最高可被判罰款五十萬元及入獄三年。根據雍澄軒銷售的大廈公契、分契及酒店營運合同,業主要簽下授權書,讓酒店營運人全權代表自己去做所有行為,條文內還寫明業主無得扭計,一扭計就違約。而酒店營運合同中,業主唯一的權利是可以自定房價,不過,安排房間次序的實權,卻又落回營運者手中,這次長實可謂「斷正」。過往證監會亦曾「叫停」未經認可的集體計劃,○三年七月證監會發現有二人及一間公司在未獲得證監會認可下,向包括公眾人士發出推銷文件,推介投資一項集體投資計劃——Glanmore Property Fund,故對其作出譴責及分別罰款四萬至十萬元。而在完成銷售後證監才「出聲」的案例,過去並沒有;梁永鏗指,今次算是各讓一步,「如果話你犯法,照理就無得話還原番就無事嘅,唔通你偷咗嘢俾人捉到,可以還番俾人就當無犯過法咩,只不過,今次可能證監同長實都唔想搞到打官司。」

一封信變催命符

引爆雍澄軒拆售觸礁的「超級炸彈」,源於三月四日發出的一封投訴信。當時長實拆售酒店因合法合情,政府只能出口術,「完全奈佢唔何」。然而,公民黨法律界議員郭榮鏗忽發奇招,去信證監會行政總裁歐達禮,要求跟進長實出售雍澄軒單位是否屬集體投資計劃,並且是否受《證券及期貨條例》相關條例及證監會監管。當日傳媒未作大篇幅報導,連正在北京出席兩會的長實副主席李澤鉅,仍然堅持做法合法合情,當時根本無人想到一封投訴信,日後可成為長實向政府「挑機」功虧一簣的催命符。郭榮鏗接受本刊訪問時憶述,當時想到去信證監會的一着,主要是○三至○五年他曾參與有關證監法例的工作,加上詳閱雍澄軒的相關文件後,覺得和集體投資計劃的性質類似,於是再與熟悉證監會運作的法律界友好,以及來自會計界的公共專業聯盟成員甄文星討論,大家都一致認為雍澄軒銷售是疑似集體投資計劃。「我發信後四日,證監會便致函回覆會跟進,跟住已經再無任何交代,佢哋公布達成解決協議,我都係睇新聞報導才知道。」郭榮鏗認為,證監會和長實能夠達成協議,對買家較為有利,因他們難以有足夠財力和發展商打官司。他坦言,不少小投資者的權益仍未獲充分保障,更擔心他們未來索償時遇到不少阻滯。

超人威力不再

長實被祭旗,在在反映李家在政商界的影響力今不如昔,霸氣亦減了不少。以往誠哥只有「我告人」、永無「人告我」,最經典案例可說是九八年,入稟控告當時的區議員陳偉業誹謗。事發於九七年,一群小業主買入天水圍嘉湖山莊美湖居,翌年交吉時撞正金融風暴,樓價狂瀉,銀行估價大跌,買家難以上會,被迫撻訂放棄百萬元首期,還遭長實以取消合約帶來損失為由,追收差價;陳偉業當時身為區議員,為苦主出頭,在電台及報章上公開譴責長實,又多番指摘政府與長實「官商勾結」,結果被長實入稟高等法院控以誹謗,要求道歉及賠償。事件拖拉十二年,終在一○年十月,長實代表律師突然向陳偉業提出和解,願意賠償三百萬元律師費,陳偉業接納建議,平息干戈。近年大仔李澤鉅接手,處事受盡詬病,而以往誠哥遍及政商界、為誠哥「搭通天地線」的「特務」,都告「隱退江湖」。如堪稱「長江一號」的前港交所主席及前行政會議成員李業廣,既是誠哥御用律師,其胡關李羅律師行亦承接大量長實樓盤生意,就連今次出事的雍澄軒亦由該行作為賣方代表。李業廣現時已淡出政壇,獲長和委任為獨立非執董。曾任胡關李羅律師行合夥人的夏佳理,亦是誠哥之友,從前他是立法會議員、行政會議成員、港交所主席,活躍於政界,又擔任盈科的法律顧問,不過自梁振英上台後,已不獲新一屆行會留任。事實上,大部分誠哥自己友已由高位退下,如鄉議局主席劉皇發已部署退休,而繼續為其效力的「特務」,如陳國強、梁伯韜、馬時亨等,近年已轉趨低調,看來李氏力牆威力大減,難以如以往般隻手遮天。福無重至、禍不單行,長實與世界自然基金會(WWF)合作發展、毗鄰米埔的豐樂圍項目,WWF本週二突然宣布因尚存疑慮,決定和長實「斬纜」,即時擱置合作關係。WWF發言人表示,這次決定並沒有受到政府壓力,「六月係最後submission(指向城規會申請),但喺保育方面,我哋達唔到共識。」對於項目拉倒會否影響將來與李嘉誠合作,發言人只說:「要俾多啲時間、空間俾公眾同埋其他parties。」


雍澄 澄軒 軒開 殺戒 超人 祭旗
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雍澄軒事件 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20130518/18263264

長實附屬公司Pearl Wisdom Ltd(PWL)在2月18日出售雍澄軒酒店房間,共三百六十個,三日內售罄,當時大量買家、投資者、炒家在晚上逼爆銷售現場,可見該項目大受歡迎。香港地,買樓自住也好,投資放租也好,炒賣摩貨也好,你情我願,絕無有人揸枝槍指住你要買之事。聲稱受資訊誤導而入錯貨,買錯樓之人,幾十年來,只係極少極少數。大抵香港啲樓以施永青講得最啱,覺得冇升值機會就冇人買,即使呎價好便宜!二○○三年之時人人悲觀,樓價低殘,但無殼蝸牛唔肯買樓喎,七年後樓價大升,無殼蝸牛就上街示威抗議樓價太高嘞!呢類故事三十年來不斷重演,但政客從來唔肯承認事實:樓價真係下跌之時,係冇乜人敢買樓嘅。
特區政府對PWL賣雍澄軒,廣受歡迎,惱羞成怒,隨即在2月22日推出雙倍印花稅(DSD),BSD,打擊商業性買賣,即時凍結咗雍澄軒之轉售市場,打殘地產代理生意至今,但政府對PWL拆售雍澄軒之事默認合法,發展局、地政署、屋宇署冇具體嘢講,無行動阻止。多得大律師郭榮鏗議員(可能與公民黨班大狀深入研究後)在3月4日致函證監會指出雍澄軒房間出售與「集體投資計劃」可能有關,證監會於是審視有關條例,向長實各方表示擬根據「證券及期貨條例」第213條在原訟法庭展開法律程序,向法院申請頒令取消該銷售項目,並向買方退回所有訂金及所有部份付款。
PWL及長實各方唔同意證監嘅法律觀點,你來我往之下,長實各方與證監卒之達成在5月13日宣佈之協議,取消雍澄軒酒店房間之銷售,因達成協議,證監會避免了展開法律程序。好嘞,已買入房間嘅人士,可取消買賣合約,取消上會供樓,向PWL攞番利息(P+2計),實際上並無金錢損失,較為複雜嘅係據報有38個房間已經轉咗手,二手買家與一手買家及PWL要個別傾掂佢,相信問題不大,因現時樓價普遍下跌,銀行估值亦跌,買家話要追討樓價差異根本不可能,要追雙倍訂金,PWL聲明買賣合約內並無雙倍賠訂之條款,想追討呀,或者搵郭榮鏗傾吓先啦。

雍澄 澄軒 事件 左丁 丁山
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雍澄軒兩爆玻璃 長實焗租客住爛屋

2014-01-30  NM
 
 

 

有讀者租住長實旗下家居式酒店「雍澄軒」,一心以為可免去裝修及維修煩惱,惟簽約後卻被迫住爛屋,不能換房亦不可退租,更離譜是廚房玻璃兩度爆裂,酒店居然辯稱該玻璃不能受熱,反要求租客賠償一千元。

居於荃灣的廖小姐去年二月賣樓,由於未找到新居,遂與家人租住長實位於同區的家居式酒店「雍澄軒」。廖小姐看過示範單位,決以月租一萬三千四百元,租住一個面積約六百平方呎的兩房單位一年,以為可享受酒店式裝潢及管理。

但廖小姐收房後卻發現單位殘舊,地磚出現裂紋,但店方拒絕換房,「酒店諸多理由,無心整好間屋,如果要整,我又唔可以入住,當時已搬離舊屋,一個月前又簽好租約,我無得揀。」廖雖感無奈,卻被迫接受。豈料一天在客廳突然聽到「啪」一聲,廚房吧台上的玻璃突然爆裂,留下一道約二十厘米長的裂痕,店方雖然換上新玻璃,怎料一個月後,該玻璃又再出事,但店方今次卻推說屬人為破壞,更要求廖支付一千元才維修,「我唔肯俾就拖咗一個月唔換,用料差仲要個客幫你俾錢維修,酒店推卸責任!」

跟進設計出事 酒店有責

曾於上年掀起拆售風波的雍澄軒,於○九年落成,為長實旗下四間「家居式酒店」之一,租期由一個月至一年,月租一萬三千元至一萬七千元不等,不包清潔、電費及上網服務。記者上週到事主單位了解,廚房吧台上的舊玻璃已被拆走,只是以膠紙封住,地磚的裂紋仍清晰可見。

記者其後陪事主致電查詢,職員強調因維修費用未有共識,故不會更換玻璃,又指玻璃是因過熱而爆裂,事主須為此負責,「今次塊玻璃係熱嘅,但點解塊玻璃係熱嘅,我相信你哋最清楚,因為有塊玻璃喺你住緊嘅期間爛咗,就一定會收番塊爛玻璃錢」,事主隨即表現氣憤,強調自己只用作擺放餐具,屬正常使用,酒店亦沒有不能擺放熱餐具的指引,認為店方強詞奪理。

理工大學機械工程學系工程師盧覺強認為,該玻璃既然設於廚房,理應能承受一定熱度,如一般使用都令玻璃過熱而爆裂,明顯設計上有問題,店方若然知道該玻璃不能受熱,就不應設於廚房的吧台上,「佢話熱到爆,咁當時有幾多溫度呢?如果唔擺得熱嘢,就要同客講個precaution,唔係對個客都唔公平。」

租住酒店限制多

記者亦曾到雍澄軒放蛇查詢租務細則,職員帶領記者參觀示範單位,表明單位維修全包,又強調會先把單位翻新才再出租,惟這些承諾明顯與廖小姐的遭遇不符。律師何傳經則指,入住服務式住宅類似租住酒店,比租屋有更多限制,前者住客沒有絕對使用權,但一般情況下住客無責任維修,店方如需住客賠償,須有足夠證據。

回應繼續卸責

雍澄軒回覆時繼續推卸責任,不但推說是事主向職員提及曾把熱煲放在玻璃上,又指玻璃邊有被人敲鑿的痕跡,所以認為事件涉及人為疏忽,堅持要事主承擔費用。(李詠珊)

壹判官

話廚房玻璃唔放得熱餐具,長實簡直強詞奪理,酒店理應負責維修!劣劣劣劣(五個劣為最嚴重)

雍澄 澄軒 軒兩 兩爆 玻璃 長實 焗租 租客 客住 住爛 爛屋
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雍澄軒引發的官商大戰 - 信報二月二十八日


雍澄軒引發的官商大戰

長實分拆雍澄軒住宅式酒店地契把單位發售予小投資者,滿城風雨,有人說酒店不能長租或月租出去也。
筆者小時見不少本地賓館時租酒店都會在外牆或招牌寫上「長居短住,無任歡迎」,今之豪華跨國五星服務式住宅式酒店,如四季酒店管理之中環四季匯,房間就被不少遊走世界的商賈豪客長期租下。
什麼自住或租住不可連續超過28天的評論,真不知從何說起。
今次事件之重點,實是長實究竟賣了什麼給小投?有否誤導?退一步,小投真確知自己在投資酒店,但業權分散,猶如作一公司小股東,大小股東的權利?義務、衝突、分得清,搞得通嗎?
分散酒店業權發售,在投資界不是什麼新事。外國有,國內也有。大業主多會提供一條龍營運管理服務,甚至回報保證,形式也五花八門,更有衍生結構如timeshare,其形式也可各有不同。普遍的是與其他投資者共享集團名下各地不同的渡假酒店。這實似會員制的渡假村多一點,是題外話了。回來香港,九七前後前明珠興業也曾嘗試分拆在西環水街的酒店,但後來遇上金融風暴,不用再說了;而今次長實早在去年已取得地政總署同意分契,分售既不是新事也非不合法吧。
究竟有否違規?
看政府高調處理,說長實違規,筆者覺得是有人認為這樣售樓,給人避開特別印花稅的印象,也跟政府替樓市降溫的政策對着幹,是故非整不可!政府沒說錯,他可按旅館業條例第十八條,隨時進入酒店檢視營運狀況,但真是擾民了!業權變了,但酒店管理人不變,酒店營運模式又豈會馬上變天?物業狀況會馬上變得不安全嗎?況且業權交易還未完成啊!
有人說業主自租自住是違規,但各項關於酒店的法例也無此規定。而所謂廿八天的大限,按旅館業條例C章,是說物業中如所有單位的租住方式都是以廿八天為基準(即月計),就會豁免於旅館業條例的規管。這其實是避免干擾一般民間住宅的租務市場,否則,一般業主把單位放租也要申請賓館牌照了。
故雍澄軒只要有一個房間不是月租,就得按條例由一酒店管理公司申請酒店牌照來營運,這也滿足了原批地條件。這跟四季匯並無分別,只是物業業權結構不同而已。雍澄軒房間由不同小業主擁有,而四季匯業權則統一由新地、恒地和煤氣公司的一間合營公司持有。
你或會問,這豈非讓物業徒具酒店之虛名,走法律隙。但法治就是如此,以行政手段來干擾,就是法家箝制人民自由之邪術了。筆者剛見一內房主席,共同看法就是:長實不正是增加了住宅供應嗎?香港自由市場靈活創新可愛之處就在此嘛!
政府要做的,是要查清長實有無誤導買家。趙國雄先生前言不對後語,售樓書更有細字說投資者買下的單位,是沒有獨家享用權。這跟我們一路的置業概念完全不同了。哪,這是timeshare 形式嗎?業主們是否要按時互換居住單位,以符合本港的酒店法例呢?
小業主到底買了什麼?公民黨幾位大狀開記者會說他們不知道。長實說會跟小業主簽管理合同,作為小業主的代理人去管理酒店,這是滿足旅館業條例的要求了。看來酒店業主是只有入住權,但管理權甚至內部裝修權利也全在管理公司手裏。這是按旅館條例、消防條例等來保障住客安全。這是否就是長實所謂的「沒有獨家享用權」而非按時轉單位呢?
管理合同的疑慮
還有,酒店公共地方和設施的保養,成本會比普通住宅高吧。長實作為大業主,實力遠超小業主,談判條件時會否公平,有無利益衝突呢?這樣看來,購入雍澄軒更似是投資和合營生意。如是以有限公司或上市公司形式合作,有公司法、上市條例去監管。四季匯有三個業主,權利和義務分配就按公司章程和條例來闡釋和分配。雍澄軒就只靠一標準的雙邊管理合同和大廈公契,這樣的安排,保障一定不會比公司法嚴謹和公平,第一,管理合同是長實單方面所草擬,小業主只有接受或不接受的份兒;第二,公契本身根本不是用來規管合營生意的。
長實創新猷,政府緣何要打壓?梁特首及局長們是要從保障投資者的角度去解決事件吧!但個人覺得事情發展已不單是灰色地帶的問題,更似是官商大戰!小弟都是隱居於四季匯好了。
雍澄 澄軒 引發 官商 大戰 信報 二月 十八日
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雍澄軒買家 企硬成交向長實挑機

1 : GS(14)@2013-06-20 01:44:56

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130619/18304022

                  長實至今拒絕回應雍澄軒有多少單位已取消交易,但土地註冊處資料顯示,雍澄軒暫錄約216宗取消交易登記,佔全數360伙的六成。長實售樓部高層黃思聰其中一伙亦已取消,不過有小業主仍然企硬。
有雍澄軒摩貨買家批評長實「玩嘢」。的士司機李先生以344萬元購入雍澄軒11樓一個摩貨單位,已分三期共付68.8萬元定金,今午12點前是完成交易限期。他表明若非有合理賠償,包括賠償雙倍定金等,否則企硬成交,昨天已委託律師樓將按買賣合約今日如期成交,並放低兩張分別寫上100萬元及175.2萬元的本票。

長實律師拒收票

                至於若然長實無法交樓,李稱將報警求助:「錢已經畀晒,但交唔到貨畀我,可以告佢行騙嗎?」代表李的律師,已多次去信代表長實的律師樓,表達會如期成交的訴求,及希望了解交收安排,惟對方一直沒有理會,相信是與買家玩心理戰,博部份欠實力的投資者無法抬錢成交,長實可反咬買家未能履行合約而殺定。
同樣撐到底的還有58歲中醫師香國成:「我撻定就要賠雙,佢(長實)撻定又唔使賠,長實係咪咁霸道啊?我要堅持交易,攞番個公道。」他昨晨特意攜242萬元的本票,直闖代表長實的胡關李羅律師行「挑機」,要求交易,律師樓一名主任推卻說:「你畀我,我哋都會退票!」香反問:「咁係咪毁約?」對方只回應:「你咪採取法律行動囉!」
兩人僵持20分鐘後,香國成委託另一間律師樓轉交本票予長實,但他已心中有數,對方不會接受交易,已準備對簿公堂。育有兩子的香國成,97年擁有10個物業,遇上金融風暴,經歷十年負資產,每天在醫館朝九晚十一工作,六年前才還清債。

長和申拆售酒店

                                    2月18日他得悉雍澄軒拆賣單位消息,撲去搶貨,「5千幾蚊一呎咁抵,一個月又可收返一萬蚊租」,當日購入一個303萬元單位,支付60萬元首期。一個月前他將自己兩個物業加按套現300萬元,當中200多萬元準備作交易,豈料長實突然宣佈交易取消,令他大失預算:「當初又話冇問題,而家又唔交易。」他說就算不退休,也要孤注一擲跟長實拼過。
律師梁永鏗指出,根據《證券及期貨條例》第103及104條,列明任何集體投資計劃,須經證監會認可方可向公眾推廣,「長實同業主簽臨時合約,證監會已經可以告佢」。
另據立法會文件顯示,發展局指地政總署至今收到4宗有關分拆酒店轉讓申請,全為長和系旗下酒店,雍澄軒及紅磡海韻軒海景酒店已獲批,待批中的青衣華逸酒店及靑逸酒店。
2 : GS(14)@2013-06-20 01:45:13

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130619/18304026


【長實兩難】
對於有買家拒絕長實回購雍澄軒建議,證監會昨回應本報查詢時表示,會密切留意回購情況,暫無進一步資料補充。消息指出,就算所有買家接受條款,長實未獲認可推銷集體投資計劃,事後仍可能被追究,意味包括李澤鉅在內的多名長實董事或要負上刑責,最高刑罰為罰款50萬元及監禁3年。
熟悉監管條例人士表示,根據證監會早前發出聲明,長實今次向雍澄軒買家提出回購,主要是避免由證監根據《證券及期貨條例》第213條在原訟法庭展開法律程序,向法院申請頒令取消雍澄軒銷售項目,並向買方退回所有定金和所有部份付款,倘若最終有買家拒絕接納長實建議,則可能仍要根據《證券及期貨條例》,由法院作出裁決。
趙國雄言論或被追究

不願具名資深律師指,長實董事趙國雄推銷雍澄軒時的言論,實際上與推銷集體投資計劃無異,倘有買家拒絕接受長實回水建議,則更令整個集體投資計劃成立,預料證監會追究。
港大法律學院助理教授張達明表示,若雍澄軒買家堅持成交,而長實未能按買賣合約如期交易,已等同毀約,買家可向長實追討一切損失。因屬「必買必賣」,買家可入稟法院,要求法庭頒令長實繼續成交,即使最終法庭不頒令繼續成交,而根據一般樓宇買賣,法庭亦可頒令要求對方作出一切賠償,以代替成交責任。他又指,買家堅持成交絕對是「高招」,這一招會令到長實十分頭痛,因為若最終上到法庭,相信長實不可能向法官稱,其不完成交易的抗辯理由是因為希望「以和為貴」。
資深大律師湯家驊指,若買家繼續成交,日後將承擔很大風險,不但購入後不住得,所有營運由長實指定營運商處理,賺蝕亦不可過問,又不知有多少機會賺錢,因此他一直公開呼籲市民,如進入這些買賣,對市民利益構成很大風險,看不到雍澄軒是一項好的投資項目。
《蘋果》記者
3 : 龍生(798)@2013-06-20 15:00:34

根本就係有心玩長實的
俾佢害的人都多了
呢鑊就真係若然未報, 時辰未到....
4 : cody9(14279)@2013-06-20 17:13:37

無嘅,當賠1球1間都喺2億幾啫,又唔係比唔起。不過就肉痛死囉!陰功豬smiley
5 : GS(14)@2013-06-20 22:42:36

3樓提及
根本就係有心玩長實的
俾佢害的人都多了
呢鑊就真係若然未報, 時辰未到....


有無料爆多d
6 : greatsoup38(830)@2013-08-14 14:46:20

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130814/news/ec_ghb1.htm
雍澄軒買家入稟 促長實履約
  2013年8月14日

【明報專訊】長實早前拆售葵涌雍澄軒酒店單位,因證監會出手干預,結果取消所有交易並賠償買家損失。兩名雍澄軒買家不滿長實取消交易,日前入稟高院要求長實履行買賣合約,同時向長實追討賠償。

原訴人鄭懷偉及李劍伊於入稟狀透露,他們曾於今年2月25日與被告雍澄軒酒店發展商、即長實旗下Pearl Wisdom Ltd.簽訂正式買賣合約,購入雍澄軒36樓1號房。

被告:損失屬實必賠償

鄭懷偉昨接受有線電視查詢時表示,長實應考慮市值後計入賠償之內,他購入上述單位除了投資外,更打算留給訪港客人及朋友住宿,惟他不知自己根本無權管理租務。

Pearl Wisdom Ltd.昨發表聲明重申,所有買家因取消買賣涉及的合理損失,若證明屬實後,必定會獲得足夠賠償;由於有關個案已進入法律程序,故不便評論,但長實未有回覆有多少買家已接受退款安排。

早前有雍澄軒「摩貨客」遭入稟索償。該「摩貨客」以312.1萬元購入33樓一單位,後來他以330.1萬元轉售單位,並向新買家收取80萬元訂金。惟長實通知「摩貨客」取消交易,但新買家堅持完成交易,故入稟要求「摩貨客」清還訂金,以及按協議賠償33萬元。

【案件編號﹕HCA1479/13】
雍澄 澄軒 買家 企硬 成交 長實 挑機
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283087

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