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地產潮文:成功需「父幹」

1 : GS(14)@2015-03-29 13:28:21









香港已經告別了上世紀八、九十年代那種「肯做機會一定有」,做小販都能養妻活兒、置業安居的光景。今時今日只靠自己賺錢就有能力買樓的人越來越少,不少能幸運上車的八十後、九十後,背後總有個廿四孝父親或母親。事實上,獲得家人照顧而順利置業,是一大福份,除了子女要珍惜,為人父母的也應該細心分析。要置業,首先要有第一桶金。除了首期、律師費、厘印費、佣金及印花稅外,還有裝修費、水電按金等雜項收費。除非大家擁有百萬年薪兼知慳識儉,或者像練仙那樣不吃不穿的境界,否則難免要靠有錢父母、親戚、男/女朋友等資助才能成事。不少育有兩名或以上兒女的父母,即使擁有高薪厚職和豐厚資產,仍要為資助子女置業的問題煩惱,不少人還會把已供滿的物業加按套現,以騰出首期,可見年輕一代的安居困難,隨時牽動兩代甚至三代人,日本的「一百年房貸」將來會否在香港出現,實在難料。付出了第一桶金,還要每月供款(富貴到有本事full pay樓價者另計),穩陣的話更應該預留小量資金作短期投資或應付突發需要。大家除了要過了銀行的「壓力測試」以外,還看大家需要支付的家用、飲食、保險、日常維修等開支。子女「長進」賺得夠多固然美滿,但父母也要有隨時支援子女的心理準備。特區政府搞到香港得番金融、地產、旅遊比較興旺,不少工種需要「靠關係」、「走後門」才有保障,普遍打工仔的前途較以往差天共地;加上官商同謀推高樓價租金,變相令百物騰貴,動輒將打工仔難儲錢歸咎於年輕人「浪費」,確實膚淺。為人父母的,資助子女時當然要衡量子女的供樓能力,這點十分重要;為人子女的,更要因為父母這份心意而感恩,皆因「父幹」已成為在今天香港生存的必需品。地產小子
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地產 潮文 成功 父幹
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地產潮文:現階段命苦的一群

1 : GS(14)@2016-06-06 03:00:31

香港安居難,最命苦的一群並不是人工最低、就業前景較暗淡的一群,而是一眾備受忽略的「夾心階層」。話說近日筆者與一眾友人遠足,落山途中看見數幢新落成公屋,他們都說公屋比私樓還要優勝(實情是新樓設計太不堪入目,無法長住),部份300呎單位更可間三個有窗睡房(雖然客廳會變成無窗),他們認為抽到公屋有如中六合彩,勝過搵到政府工。一名任職EO的女性友人有感她這群人「高不成低不就」,雖然她月薪有兩萬餘,但她不符合申請公屋居屋的資格,加上新制公務員的房屋福利也較舊制少,面對仍然高企的私樓樓價,置業安居對她已是遙不可及。面對「夾心階層」的安居困難,政府與政客議員似乎較少理會,也許是大眾認為這群人最終能儲夠錢買樓,未必像最窮階層那般需要政府協助安居。假如樓價持續高企,按揭成數仍未放寬,相信這批人仍要捱私樓貴租,面臨每兩年被業主加租逼遷的困局,苦處不足為外人道。安居問題困擾港人,但一眾大學學生會多年來主要甚少談及。除了學生福利,近年大學學生會只談及六四事件、雨傘革命、學聯去留、「香港民族論」、甚至中國血汗工場等政治社會議題,但這些議題根本不及房屋和土地問題切身,也無法引起主流大學生的興趣。假如大學學生會多談論切身的社會議題,並提出具建設性的政策倡議,也許能挽回大學生對大學學生會的認同和信任。



地產小子
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地產 潮文 現階段 命苦 一群
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地產潮文:香港公屋已是豪宅

1 : GS(14)@2016-07-09 06:33:37

九龍灣迷你倉大火,政府只強調巡查監管,無視香港市民居住空間過狹小這社會問題。李兆波先生提到,港人居住面積已狹小得容不下雜物,唯有將個人物品存放在迷你倉。在荃灣區租個實用面積約24呎的迷你倉,呎租約27至41元,呎租不遜同區劏房(呎租約41至50元)。人均居住面積縮小,是官商同謀的傑作。政府無意增建公屋,令輪候時間屢創新高,增加業主將單位間成劏房的誘因,壓縮基層市民居住空間;另政府逐步縮細新建公屋單位面積,五人單位由和諧式公屋約465呎(人均約93呎);縮至今天構件式公屋約376呎(人均約75呎)。有人說公屋已是「豪宅」,皆因私樓縮細得更嚴重。地產商為維持「實用呎價一萬元」的底線,盡量劏細單位以維持高樓價與利潤。二、三百呎的「劏房」,即使兩口子居住亦感壓逼,更遑論生兒育女,儲物空間當然欠奉。現時香港人均劏房、公屋及私樓居住面積分別約62.4、140和175呎,遠低於台灣、新加坡、深圳與日本等亞洲地區,令人憂慮。政府應參考新加坡(人均300呎居住面積)的標準,制定最低人均居住面積,改善港人居住環境;並善用市區閒置土地、棕地、部份港鐵上蓋及沿線項目、及市區重建局項目,與其將這些住宅用地賣給地產商建豪宅、予強國客丟空,不如用作興建公營出租或出售房屋,滿足更多市民的安居需要。地產小子
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地產 潮文 香港 公屋 已是 豪宅
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地產潮文:鄉郊大廈不如村屋

1 : GS(14)@2016-08-07 01:09:15

參觀元朗新盤嘉年華,除咗睇電纜與保育區、睇花草樹木、睇靚女經紀、飲飽食醉、換取記事簿外,最重要嘅當然係聽吓其他睇樓客對樓盤嘅評價。眾所周知,該樓盤的發展商除了與睇樓客做訪問外,還會派員工暗中筆錄睇樓客對單位的評價。該樓盤開放現樓單位以來,參觀人數眾多但反應迴異。最普遍嘅評價包括:「間隔幾四正,放到床和衣櫃」、「位置咁隔涉,好彩有村巴」、「將來有商場餐廳,加上有村巴去西鐵站,應該方便吧」等。不過,世事當然唔會盡如人意。居於同區村屋多年的俊誠和美英表示,單位用料高級,廚櫃設備齊,廁所也有窗,但始終無法接受大廈式居住環境。「我哋鍾意村屋有花園嘅居住環境,得閒可以種花養狗開派對,擺個戶外貯物櫃或泊架車都仲得,自由自在;呢度就冇呢支歌仔唱喇」。代理嘗試推銷,「呢度會所有泳池、大草地和宴會廳,開派對可能有另一種感覺,而且露台都可以種花」,美英有點失望。「況且住得元朗,點都想有鄉村式居住環境嘅,如果都係住大廈,咁同住市區有乜分別?」代理唯有轉移視線:「其實買呢度都係睇長線嘅,好多買家都係放租。我手上仲有兩三個錦田村屋盤,都係700呎連花園,今日有冇時間睇?我帶你參觀。」很多選擇住在鄉郊的人,寧願忍受交通不便之苦,以換取低密度、接近大自然的居住環境。假如選擇居於鄉郊的大廈,必須接受樓盤的優點和缺點。地產小子
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地產 潮文 鄉郊 大廈 不如 村屋
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地產潮文:住劏房已算幸福?

1 : GS(14)@2016-08-11 06:07:27

近日筆者和某公關飲茶,話題難免談及港人現時居住情況。「香港人有得住177呎劏房已好幸福,你知道而家啲劏房有幾細?我最近見到葵涌有舊樓300呎單位一劏四,最細的廁所劏房長闊度分別只有1.55米及1.35米,面積約30平方呎,有廁所有睡房,不過間房無窗……」「咁誇張?咁成年人瞓得咪難以伸直雙腿?」「月租兩千蚊仲想點?」公關指近年日本有種類似太空艙的住所,只有半層高和一個床位的闊、深度,分別設有男生、女生樓層。太空艙除了有床頭,還有大燈、電視等,可滿足基來需求。至於浴室、洗衣機等都設於公家地方。公關表示不少日本人都長居於此,很懂得善用空間。「其實,香港也有類似居所多年,就是為人熟悉的籠屋」。聽到公關提到籠屋,心裏不禁嘩然「但社會唔係應該不斷進步的嗎?97前住鐵皮屋嘅人就逐漸上樓,住公屋嘅就居屋私樓咁樣換上去,而家倒退晒……」「四叔幾年前講咗將來啲新樓會以一兩百呎為主打。而家樓價租金越來越貴,以前三百萬買到嘉湖三房,而家同樣價錢只能買開放式。特首要增加房屋供應,啲樓稍為起高少少班政棍又反對,假如將新盤分間成幾十呎房間,甚至建太空艙,增加單位數目,未必係壞事……」公關如是說。香港人前世做錯甚麼?為何今世要被如此壓榨?地產小子
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地產 潮文 房已 已算 幸福
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地產潮文:私樓怎會賣得平

1 : GS(14)@2016-09-01 06:20:52

最近某只供港人購買的樓盤,以接近奧運站及九龍站的二手價開售。發展商高層坦誠表示樓盤價格合理,港人港地並無要求以合理價錢售予港人。他們了解該區的未來發展,現在賣的是願景,即使天價亦大把人搶購。一房單位盛惠500、600萬,兩房單位更要700萬,樓盤為哪些港人而建,昭然若揭。至於企業社會責任?當然沒有相關要求啦!政府聲稱近年努力覓地,也致力提供多幅私人住宅用地,當中不少土地設有「限呎」、「限量」等條款,而發展商也很「識做」地透過劏細新樓以增加單位數目,導致一手私樓在數字上供應上升。新建私樓宜居度亦越來越低,加上港人「上咗車先講」嘅優良傳統,發展商即使將新樓劏剩80呎左右,只要將樓價壓低至兩百萬以下,也大有市場。立法會選舉論壇提及土地房屋問題,眾候選人只談及覓地選擇,如棕地、填海、軍事用地、郊野公園等。供應增加或低價批地能否壓抑樓價升幅?答案是否,將軍澳每呎地價即使低見3,000幾蚊,但發展商仍以每呎逾萬一蚊開售,升斗市民難以負擔。優化土地供應策略是否德政?大家有目共睹。當傳統方式無法控制樓市,要紓緩民怨。除了增建公營房屋和重推租務管制,必需考慮引入資產增值稅、囤積土地稅、空置物業稅、或多重物業稅等稅項,只豁免市值低於2,000萬的自住物業,打擊物業投機和囤積土地,壓低因租金衍生的營商成本,才能真正令市民安居樂業。地產小子
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地產 潮文 私樓 樓怎 怎會 會賣 賣得 得平
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地產潮文:港人想生仔都唔敢

1 : GS(14)@2016-09-09 05:05:38

上周日除了是投票日,還是一二手樓價創新高的日子。一手方面,港人港地樓盤即使天價開售都收票逾萬張,3小時就賣出過百伙,逾四分一是一併買入兩伙;元朗新盤即使均價累計加幅逾17%仍大有捧場客;華懋新樓盤收票量逾9,000張,大量市民冒雨站在楊屋道等候。二手方面,二手樓銀行估價亦創年內新高,準買家要入市就只能追價。有雜誌在婚紗展中訪問新人,他們對置業取態迴異。有的認為開放式與一房單位只適合新婚夫婦,如想孕育下一代,就要考慮地方是否合用,也有市民直言「想生都唔敢生」。事實上,新樓開放式廚房設計對小朋友帶來安全問題;小朋友充滿好奇心,廚房是他們的「禁地」,但大部份開放式廚房與客飯廳之間都沒有門阻隔,而且較難重新加建欄河,容易造成家居意外。該雜誌亦建議準新人先選擇市區樓齡較高私樓居屋或單幢式兩房單位上車,舊樓單位間隔較新樓實用,管理費亦較相宜,但要留意維修開支,以及預計將來轉售時保值能力或會較藍籌屋苑遜色。樓價持續高企,除了造成有樓者越富、無樓者越貧的現象,還令年輕一代難以參照上一代辛勤工作便可安居無憂的方程式,組織家庭逐漸成為奢望。香港人失去希望,不單因為政客只為私利無視民生;還有政府將高地價政策推向極端,導致港人無法安居兼生兒育女;加上政府和政客優先照顧每天150個單程證新來港人士,怎會不令港人心酸?地產小子
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地產 潮文 港人 想生 生仔 仔都 都唔 唔敢
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地產潮文:住劏房要能屈能伸

1 : GS(14)@2016-09-17 16:11:28

途經藍田代理舖,看見兩個90年代入伙的中產屋苑被形容為「東九龍經典豪宅」,500餘呎的「上車首選」兩房單位,低層單位成交價也接近600萬元。樓價越貴,市民惟有越住越細。發展商將單位越劏越細(最細152呎),挑戰人類可接受極限。古巨基《錢錢錢錢》歌詞中一句:「情在兩百呎空間發揮,但願別逼到下世」,正好是今日蝸居的寫照。劏房新盤如何盡用空間,可從多方面分析。例如北角新盤較私家車位細,選用掛牆式傢俬提升空間感是唯一選擇,住戶需每天打掃才不會阻礙空間,有助提升自理能力;西營盤新盤闊度約4.3米,有條件加建睡房,但客飯廳四個角位分別建有大門、浴室門、露台門和工作平台門,想在客飯廳加建地台貯物存在一定困難。馬鞍山新盤無法同時放置衣櫃、床、工作枱及小型梳化等傢俬;筲箕灣新盤工作平台門設於企缸內,衣物晾乾後容易再度沾濕,就可以培養住戶淋浴後抹乾企缸的好習慣,減少細菌滋生的機會。元朗新盤露台面向鄰居牆壁,而側窗亦對望另一單位的露台,有助鄰里之間的溝通;將軍澳新盤放置睡床後要留意走動空間,正好考驗住戶空間分配的智慧。而狹小單位可提高市民日後換樓的動機,激發市民的上進心。雖醫學會會長蔡堅指,若長期在狹窄環境下居住,住客會感受到「被壓逼感」,從而引發「狹窄環境恐懼症」,他亦建議居民要每天外出感受陽光。然而,地產商盡力「協助市民上車」、「提升個人能力」、「激發市民上進心」的苦心,又有多少人明白?地產小子
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地產 潮文 房要 要能 能屈 屈能 能伸
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地產潮文:如果我是劏房業主

1 : GS(14)@2016-10-13 08:07:23

如果我是劏房業主,今天是我最輝煌的一天。無論購入舊樓間成劏房收取高回報,或購入新樓的三、四房單位分租都是好選擇。舊樓改間隔限制較少,較易改建成多個套房出租;至於新樓除了現有的房間和儲物室,只要將客廳間成房間,便可增加分租房間數目,套廁與睡房一併出租,客廁廚房留給租客共用,飯廳放置梳化茶几,與走廊形成common area,供所有租客使用,就好像大學宿舍。劏房租金指數過去一年就升了13.6%,較差估署細單位租金指數7.4%的升幅高得多,劏細單位或分房出租利錢極度豐厚,舊樓劏房甚至康城站分房出租的情況已經說明一切。縱使現時社會對劏房口誅筆伐,但無人會和錢作對。至於政府嘛,有高官早與大財團地產商高層建立人脈,退休後只準備到大企業地產商任管理層搵真銀,亦有高官自己經營劏房,政府怎會改善安居斷自己人米路?打擊劏房只是做騷,增建公屋也是點到即止。政府不會推跌樓價租金,以減少賣地印花稅收入,更不會得罪大財團令自己退休後無着落。只要放置傢俱並間中使用物業,物業空置稅基本上徒勞無功。至於租金管制和政府補貼租金電費也不難攻破,還可壓低名義上的房間租金,然後收取額外水電煤氣費、廚房浴室公家地方使用費。有齊以上絕招,人類已經不能阻止業主發財。地產小子
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地產 潮文 如果 我是 業主
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地產潮文:瞓浴室變可悲潮流

1 : GS(14)@2016-10-20 08:04:03

比潮流走得更前,有時未必有好結果。4年前一名香港大學文學院畢業的兒歌天后,曾將調景嶺站上蓋住宅單位的廁所加建木板床,成為傭人睡房,引起全城聲討,結果要道歉解畫收場。最近有群替發展商打工的年輕建築師,聲稱「唔畀發展商話晒事」,憑着將洗手間與睡房置於同一空間的概念,獲得香港建築師學會「創意青年住宅設計比賽」冠軍。他們的概念源於「共住」,住戶踏出單位,就可共用圖書館、放映室;同時在高層設靜思空間,而低層則設有大排檔、咖啡店,迎合不同住戶需要。蝸居單位的設計概念,是將一個150平方呎的空間設計成讓年輕人暫住的地方(註:即係不能長住),希望設計引起社會關注。單位分三款:第一款是複式單位,上層睡房下層起居與浴室,將空間打孖上;第二款供輪椅人士居住,有考慮無障礙因素;而最受爭議的設計就是床與廁所合併,上層是床下層是浴室的設計。浴室通常都是細菌溫床、加上濕氣重兼有夜來香味,環境令人窒息,觀塘30呎廁所劏房月租2,200元已經不算新聞。這類劏房之所以有人租,全因為政府建公屋點到即止,兼着力增加豪宅供應,租客無出路俾業主㩒住搶,而並非租客接受到這類環境。事隔4年,這種「洗手間架上床」的設計由被全城聲討變成獲獎設計,可悲定可笑,大家心中有數。而這群年輕建築師竟忽略最基本的衛生問題,難免予人「一代不如一代」的印象。假如兒歌天后看到這段新聞,又會否慨嘆自己的「創意工程」生不逢時呢?地產小子
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地產 潮文 浴室 可悲 潮流
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地產潮文:港鐵只為豪宅增值

1 : GS(14)@2016-10-27 06:01:16

從前,地下鐵路為市民帶來便利;今天,港鐵(066)只為豪宅增值。港鐵觀塘延線近日通車,新增何文田與黃埔兩站,不過原本預期的掌聲並無出現。區內住宅和商舖業主推高樓價租金,令小商戶難以經營;何文田站位置亦偏離愛民邨與何文田邨等基層居民的住處。何文田站A3出口由月台步行上忠孝街,樓梯級數達562級,相當於約25層樓,需時約20分鐘。以城門水塘登針山頂約1,700級樓梯計算,走畢A3出口就等於登上約三分一個針山。將來港鐵可以參考針山十登越野跑比賽的模式,舉辦「十登何文田站A3出口」跑步活動,推廣運動風氣。但對愛民邨與何文田邨居民來說,去何文田站要不斷上斜落斜,大熱天時還會汗流浹背,難怪港鐵主席馬時亨也要勸街坊「平時咪搭港鐵」。鐵路伴隨物業的模式已在香港運作多年,鐵路站附近的前公屋地更屢建豪宅,惟市民只能望樓興嘆。除北角站附近的前北角邨項目,還有屯門站上蓋前新發邨項目、何文田站附近前山谷道邨等項目,前黃竹坑邨項目(現址為黃竹坑站)亦將建豪宅與大型商場。鐵路上蓋或沿線的超級豪宅如雨後春筍般出現,街坊越來越難享受鐵路之便,令人質疑鐵路是為誰而建,營運鐵路的公司又有否克盡企業社會責任。地產小子
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地產 潮文 港鐵 鐵只 只為 豪宅 增值
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地產潮文:小市民是樓市輸家

1 : GS(14)@2016-11-10 08:01:30

政府上周五公佈樓市新辣招,劃一將印花稅提升至15%,壓抑投機需求。但強國資金流入,加上港人揸磚頭的傳統智慧,藉提升買家交易成本以冷卻樓市的效力已遞減,猶如食抗生素醫傷風感冒,越食越無效。從將軍澳某新盤的銷售反應來看,入市者都堅信樓市不會下跌,首次置業者認為始終要有地方住,投資者就表明錢閒置無出路,買樓較保值。更有財經分析員認為,很多本來想換樓的人都會不想換樓;上車的人就繼續上唔到車。某著名財經專欄作家朋友表示,地產商沒有因為樓市新辣招怨聲載道,是個非常重要的指標。有政府「方便營商」的旗幟護航,香港地產商從來都是樓市大贏家,市旺時地價成本約3,000蚊一呎,發展商以1.3萬蚊一呎賣樓仍大把人爭住買;市淡時要求政府批出額外樓面或提供優惠以攤薄成本。投資者就賺租金,在升市時順便賺埋升值。至於小市民,長遠都是輸家。本專欄的讀者心水清,知道今次辣招,業主只要買樓後大幅加租就能收回有關成本,說明樓市辣招並非「萬靈藥」。如加拿大卑斯省今年8月推辣招,向非加國買家開徵15%物業轉讓稅,擊退海外炒家,但該地區平均樓價未見顯著回落。樓市新辣招是爭取連任的必殺技,還是轉移市場焦點的虛招,很快就有答案。地產小子
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地產 潮文 小市民 小市 樓市 輸家
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地產潮文:室內設計關鍵元素

1 : GS(14)@2016-11-17 11:15:25

樓市好淡爭持,發展商暫時放慢售樓進度,二手業主仍抱着「唔到最靚價唔賣」的姿態。由於賣出物業的時間較長,居於同一單位的時間較以往長,用家如想改善生活質素,惟有翻新現居單位;因此對室內設計的要求逐漸提高。有室內設計師大賣電視廣告說是度身訂做、也有室內設計公司只着重售賣他們的既有的家具。最近筆者聽了一個講座,講者是一位業內有名的室內設計師。他認為室內設計有如做西裝,首重貯物空間;其次是可行性;美觀只排第三。用家裝修後可能住上十年或更長,因此他在物料、用色和佈局上也因應小朋友成長與長者日後健康狀況等因素調整。他指如室內設計未能滿足業主的貯物和起居要求,就是失敗。筆者最深刻的設計,就是睡房加建地台後,床板位置再升高,使用家起床後雙腳能平穩放在地台,方便落床。筆者想起近日有建築師承諾設計由用家出發,他們的得意作就是以活動趟門分隔廳房,可拉開以連接兩個空間;浴室亦設扇門分別通往睡房與客廳(註:該樓盤部份浴室內設衣櫃)。但客飯廳和睡房始終需要足夠牆身放置家具,門位太多會阻礙擺位。且附設露台與工作平台的房間,需要預留更多通道出入,不利於建地台增加貯物量。不論建築師還是發展商,真正由用家出發,開則時應考慮用家的長住需要。地產小子
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地產 潮文 室內 設計 關鍵 元素
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地產潮文:郊野建屋誰最得益

1 : GS(14)@2016-11-24 07:35:11

近日一段推廣香港旅遊的宣傳片,以三位韓仔做主角,玩盡沙灘、遠足徑,並在山上與香港夜景selfie,好評如潮,令大家重新認識香港郊野公園與自然風景的吸引力。剛過去的周末是一年一度的樂施毅行者,筆者有幸完成100公里路程。今年綠色毅行固然是焦點,更重要是帶出愛護郊野公園的訊息,並欣賞麥理浩徑沿途風光,如鹹田灣與背靠的蚺蛇尖、馬鞍山與西貢雙重遠景、從飛鵝山外望的港九維港夜景、從針山頂俯瞰城門水塘、大帽山一帶的芒草與及錦田大埔遠景等,都是香港旅遊特色。郊野公園除了能吸引四方遊客,也維持生態平衡與生物多樣性。香港的山勢陡峭,到處隱藏滑坡的危機,隨意在山裏建屋是漠視地理條件和製造事故。郊野公園普遍遠離道路、食水、電力、煤氣、電訊、排污渠道等基建,還有作為生活關鍵的就業機會,要在郊野公園建屋遠比其他增加土地的選項,成本更高兼效益更細。當地產財團囤積海量農地和棕地,土地儲備甚至遠勝政府,亦有不少哥爾夫球場、前公屋變豪宅地等只供少數有錢人享用的土地之時,特首梁振英、發展局局長陳茂波與南豐CEO梁錦松等人曾先後提及未來可能撥出部份郊野公園用地建屋,到底此舉最終誰得益?筆者不知道,但肯定不是你和我。提倡開發郊野公園的人是否真正為香港着想,為國家減少麻煩,大家心中有數。地產小子
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地產 潮文 郊野 建屋 屋誰 誰最 得益
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地產潮文:北水無懼辣招真相

1 : GS(14)@2016-12-01 08:01:48

近日代理不斷傳來WhatsApp訊息,指新辣招(劃一將印花稅提升至15%)於11月5日實施以來,不但車位與工商舖炒風熾熱,就連預期會冷卻的住宅市場亦依舊熾熱;新盤仍錄不少成交,強國客依舊來港搶購新樓,他們無懼新辣招,稅照付、樓照買,政府、地產商與投資者一如預期般成為大贏家。這種風氣也許與近日強國出現的走資傳聞有關。大家也許會認為強國人與香港人一家親,也喜歡買樓保值,只是香港樓的品質與價值較有保值,令他們無懼新辣招的影響。這個想法也許不夠全面,人民幣持續貶值,強國資金加速買香港樓以保住資產,有江湖傳聞指某買家兩日花兩億買樓,間間過千萬元,買家背景是強國資金用香港人名走資。無獨有偶,有傳媒指每美元現可兌約6.9人民幣(約7.75港元)。在強國工作的友人認為人民幣在可見將來只有貶值的空間,港元幣值快將重新超越人民幣。當大家對強國走資傳聞了解更多,也許會明白為何屏山露天貨倉旁的零私隱黑廁洋房盤,賣2,000萬元都有人承接吧。彭定康近日回應梁天琦提問時指,以為港獨可行是自欺欺人。這說法未必全錯,無論香港變成點,都不能與強國完全切割。即使立法禁止強國人買香港樓,他們也可以請香港「首置客」或香港公司代勞。從政者應要有全盤應對強國熱錢的政策,全方位監控才是上策。



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地產 潮文 北水 無懼 辣招 真相
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地產潮文:房署脫節造成浪費

1 : GS(14)@2016-12-08 08:15:26

傳媒揭發秀茂坪安達邨有人丟棄簇新洗碗盆及廁所門連門鎖,全屬房署以公帑買入送給新入伙公屋戶的標準屋宇裝備,住戶卻覺得不合用,當垃圾拋棄。房署近年大賣廣告叫人舉報浪費公屋資源,但對現存漏弊視而不見,沒考慮人性化制度及執行公營房屋政策,實在可悲。既然林鄭月娥對香港輸給新加坡感到不甘心,更應參考新加坡長處。新加坡建屋局為組屋買家提供彈性裝潢單位方案,因應買家自身需要,就各樣配備作出選擇,減省重複裝拆設備所需人手、時間與金錢。香港公屋經年演變,廚房與浴室已縮細至20、30方呎,住戶都用盡牆身建廚櫃,收納家電和煮食設備;但房署交樓的廚房鋅盤不但太細兼有漏水風險,擺位亦妨礙安裝嵌入式煮食爐和加建曲尺廚櫃。另一方面,很多浴室都建有洗手盆櫃和鏡櫃貯物,潔具亦會遷就浴室門;但房署交樓的浴室卻僅能安置最基本潔具,浴室門打開亦會「妨礙淋浴或擋着馬桶」,如想在浴室建櫃,就要將洗手盆和鏡拆除,極不環保。上述問題反映了公屋廚廁的交樓配備與時代脫節,房署有必要因應住戶的生活習慣,檢討交樓廚廁設備;同時應讓公屋住戶選擇,入伙時是否需要房署提供廚房及廁所設備。房署亦應該設置倉庫儲存剩餘的廚房及廁所設備,狀況良好的可供將來落成的公屋優先使用,採購前亦應該先檢查庫存以控制成本,節省金錢。地產小子
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地產 潮文 房署 脫節 造成 浪費
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地產潮文:香城被進佔之後

1 : GS(14)@2016-12-30 02:05:20

今天要講一個寓言故事。由於居民生活艱苦,香城的有錢人已經外遊,甚至移民他邦;留下的都是窮人。香城被新宗主國(簡稱宗國)管治四十年後,宗國大財團逐漸取代了香城大財團的霸權角色,主宰香城居民生活每個細節,與香城政府一同監控居民。在一個電視節目中,香城居民向記者訴苦,宗國地產商用數以萬億元計資金,盡取香城的住宅用地、重建項目,宗國資金彷彿無窮無盡,變相令新樓問題日益嚴重,居民既擔憂亦無奈。數十年前香城居民雖然生活困難,但至少住得安心。今天,香城居民要辛勤三代才可供滿房子,加上宗國地產商對樓宇質量的要求不高,新建樓宇的漏水與食水含鉛問題已是家常便飯,豆腐渣工程更不是新聞,最近還接連有樓宇倒塌。加上香城政府大力推行舊區重建,強制樓齡滿四十年的樓宇必須拆卸重建,令原有樓宇被危樓取代,居民日益提心吊膽。香城政府高官與宗國財團高層關係撲索迷離,面對樓宇質素危機引發的多件維權事件,香城政府只會拘捕居民,從來沒有正視問題,更遑論改善監管樓宇質素和懲辦劣質地產商。香城市長大選即將舉行,近日被視為最後希望的「香城淑女」,也令香城居民對政府失望。這個故事教訓大家,幸福非必然。新的一年快到,祝願大家身體健康,新年進步。



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地產 潮文 香城 進佔 之後
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地產潮文:港鐵須改官僚作風

1 : GS(14)@2017-01-06 02:06:30

講開物業管理,難免觸及港鐵(066)。港鐵物業管理近期醜聞多,單計將軍澳區,就有緻藍天泥頭費貴市價逾倍、領都泳池多處漏水兼封池、都會噔天價會所合約等。港鐵管理的物業幾乎遍佈全港各區,購入鐵路上蓋或沿線物業,每月都要進貢港鐵,怎不膽顫心驚?據了解,大部份物業管理前線員工都非常盡責,問題主要落在管理層與公司政策。據講有管理公司趁居民未及成立法團或業委會的「空窗期」,與承辦商簽訂天價服務合約,再根據大廈公契收取經理人酬金。亦有管理公司拒絕向小業主開誠佈公,令小業主無從理解何謂合理市價,開支任由管理公司演繹;加上港鐵處理投訴的官僚作風令人髮指。作為公營機構,港鐵絕對有做好榜樣的道德責任,主動向小業主解釋開支細節、商品服務的規格及理據、容許小業主以合理價錢取得標書副本及軟複本,盡力解答小業主一切疑問;又應積極處理維修問題,確保發展商修妥樓宇問題,否則須向發展商追討損失,甚至將有關單位列入黑名單。港鐵也應該在將來的招標物業,加入強制要求發展商十年內妥善跟進維修的條款。現時法例並無要求物業管理公司履行社會良心,圍標問題正好反映漏洞,政府要求物業經理主任發牌,而拒絕成立樓宇維修監管局監管物業管理公司與承辦商,只是推物管從業員去死,無助解決問題。至於小業主權責,將於下星期再講。地產小子
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地產 潮文 港鐵 鐵須 須改 官僚 作風
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地產潮文:小業主要認清權責

1 : GS(14)@2017-01-12 08:07:26

上星期講到港鐵物業管理要點改善,今集就講小業主在困境中如何自救。近期翠湖花園與太和邨的天價工程令小業主對樓宇維修信心盡失,不少人認定物業管理公司、法團與承辦商都是騙取小業主血汗錢的。小業主想自救,首先要認清權責。要參與大廈管理,首先要求知。畢竟建築物管理條例(第344章)的十三章中,第二至十一章涉及業主和法團的權力、責任與工作程序,小業主應該熟悉。此外,小業主如對招標合約內容有疑問,除了向管理公司問清楚,最好向律師和核數師等專業人士索取第二意見。另外,服務合約雖然大多是價低者得,但最低價不一定令維修或服務有效進行。建議小業主委託獨立專業顧問進行勘察和統籌工程,與及評估工程預算,作為評審標書時的參考,市建局的樓宇維修綜合支援計劃亦提供類近免費服務。市建局的「正價監工、正價施工」理念有一定參考價值,更可以測試法團主席及委員有否堅守廉潔原則,以整體業主利益為先。隨着資訊發達,除了公開登報外,小業主亦應該善用市建局「樓宇復修資訊通」中的招標公告刊登招標工程公告;工程標書方面,應顯示可量度的工程項目數量供投標者參考,並要求標書隱藏顧問身份。市建局亦有責任透過多個途徑宣傳現有資源;執法機構更應該盡一切努力保護小業主免受滋擾。地產小子
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地產 潮文 小業 主要 認清 權責
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地產潮文:買樓最緊要睇心理

1 : GS(14)@2017-01-26 18:18:27

親情何價?自從加辣後,親情在部份人眼中多了用途,就是避稅。當中啟德發展區新樓盤一位富爸爸幫助子女,揚言年輕人要買樓「最緊要識投胎」;荃灣區新樓盤亦有一名持有三個物業的買家透過父親名義入市,中國人孝感動天,真係唔到你睇少。這位富爸爸認為年輕人不買樓就會一直懶散,只有及早買樓才會感到幸福,這說法也許只對了一半。華人社會追求有樓有舖,所以這名富爸爸沿用了上一代的成功方程式,期望子女與他一樣,透過供樓累積財富,但對子女來說是否最好,不能一概而論。這位富爸爸有資源,他的子女較其他年輕人多了「置業」這個選擇。但每個人的志願不同,根據倫敦政經學院的研究指出,要供樓的人通常會從事較穩定的職業,盡量避開收入不穩的行業,亦未必願意為創業背風險,影響事業選擇。雖則有名家表示,?家買樓只要夠平就買得過,唯一需要擔心的是能否揀到樓。現時香港特首選舉競爭激烈,當選者親大財團還是親共產黨都是未知之數;亦有評論員表明特朗普上場或會打破常規進行滅赤,影響中港經濟與息率走勢。友人說得有道理,買樓最緊要睇心理,盡量以平常心面對樓市波動,亦不要執着最佳入市時機。雞年快到,不少人會被親戚問及幾時結婚生仔買樓,這類問題就真係可免則免,新年最緊要當然是和氣生財吧!地產小子
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地產 潮文 買樓 樓最 緊要 心理
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