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台銀賤賣北市精華地 潤泰花8千萬暴利48億

2010-06-24  TNM





馬政府爆發公營行庫賤賣土地圖利 財團弊案,整個案子形同元大一品苑翻版!

潤泰集團以19億8,888萬元向台灣銀行標得台北市中正區的精華地,再以土地向台銀質押貸款19 億800萬元,亦即潤泰僅出資8千萬元,就取得1,244坪土地,規劃推出總銷案量達65億元建案,獲取暴利高達48億元。

尹衍樑 小檔案

生日 1950年8月16日

學歷 文化大學歷史系學士、台大商學碩士、政大企管博士

家庭 妻子王綺帆為潤泰全球董事長,育有1子1女

現職 潤泰集團總裁,跨足紡織(潤泰全球)、營建(潤泰創新、潤泰營造)、量販通路(大潤發、喜士多便利店)、醫療教育(尹書田紀念醫院、北京大學光華管理學 院)等事業

陳水扁時代,土地銀行將緊鄰總統官邸的九百多坪土地,賤賣並高額貸款給元大建設興建二十三樓的一品苑,引發外界質疑扁政府利益輸 送元大,但接任的馬政府也不遑多讓。

貸款九成六 逾行情

二○○八年十月間,台灣銀行標售緊臨植物園、距總統官邸僅二百公尺的 一二四四坪土地,最後由與藍營關係甚佳的潤泰集團旗下建設公司潤泰創新,以十九億八千八百八十八萬元得標。離譜的是,隨後台銀又同意潤泰創新將標得的土地 抵押回台銀,並同意給予土地售價近九成六、總金額十九億零八百萬元的貸款。

潤泰集團仿元大一品苑模式操作,得標後立刻將土地質押 回台銀取得貸款,等於只需出資八千萬元,相較於一般民眾以不動產向銀行設定抵押,最多不過七成的市場行情,台銀明顯有圖利財團、賤賣國土之嫌!

長 期擔任立法院經濟委員的立委潘孟安直言,這是國民黨圖利財團、官商勾結的典型案例!他表示,這個案子正凸顯馬英九和財團的關係,眾所周知潤泰集團總裁尹衍 樑和藍營關係深厚,他更是馬英九的大金主,馬政府一面由行政院長吳敦義站出來宣布打壓房市,卻又同時縱容財團圈地;更過分的是,即使是八八水災的受災戶要 申請各項貸款,都得面臨政府機關的層層關卡,但財團向公營行庫借錢,卻如此輕而易舉,政府這種作法只會害慘公營行庫。他擔心過去國民黨執政時,公營行庫逾 放比過高,最後靠金融重建基金打消呆帳的歷史會再重演。

一品苑翻版 監委批

監察院調查時也發現,相較土銀以十五億二 千餘萬元賣地給元大,再給予十三億餘元高額貸款,台銀作法更離譜,將原本接收自日產的原屬公有土地,以十九億八千多萬元賣給潤泰創新,卻又同意將同一土地 抵押貸款十九億八百萬元,等於潤泰創新只花了八千萬元購地。

監委認為,「這根本是財團只要出押標金,就形同無償取得大面積稀有的公有土地, 再獲得暴利。」監察院調查報告中強烈質疑,公營行庫有協助建商以財務槓桿操作,力助建商炒作房地產價格競飆之嫌。

國土凍賣後 顯珍貴

這塊土地形狀完整,位置絕佳,座落在台北市中正區最精華的博愛路上,臨博愛特區,距離總統官邸只有二百公尺,更緊貼綠意盎然、占地達八公 頃的植物園,鄰近又有中正紀念堂,因此業者莫不視這塊土地是「精華區中的絕世精品」。

潤泰創新在馬英九上任之初,於二○○八年十月十四日標 下這塊土地,其後行政院長吳敦義宣布不再標售台北市區內五百坪以上的國有土地,更讓這塊大面積住宅用地顯得奇貨可居。

房地產業者估算,潤泰 創新以平均土地單價一百五十九萬元的極低價格取得土地,如扣除計畫道路用地,實際是以總價十七億六千零三十四萬元標得,平均每容積坪單價更僅約八十六萬 元。以近期台北市土地公開標售價格每坪超過四百萬元來看,業界粗估,就算潤泰集團什麼都不做,將這塊土地標售轉手,至少可淨賺三十億元,若興建豪宅,則每 坪售價將可輕易突破三百萬元。

暫定十層樓 弭維安

二○○九年四月間傳出,潤泰創新將依原訂都市計畫,在博愛路大門旁 開闢八米道路,自推建案,此舉將使植物園內的「裸子植物區」因此限縮一百多坪,引來附近居民和環保團體抗議,潤泰集團因而修改都更案。台北市政府都市計畫 委員會已悄悄地在今年三月間,通過潤泰創新提出的都市計畫變更案。

因馬英九擔任台北市長時,同意元大以停車獎勵方案取得五百多坪容積,得以 蓋起二十三層高樓,引發總統官邸維安爭議,此次,台北市政府都委會明確表示,潤泰創新的案子不適用停獎要點,但將原本潤泰打算開闢八米道路的用地變更為公 園用地,也同意潤泰在基地南側的私有土地下闢建八米道路,並捐贈台北市政府,而這近五百平方公尺的道路用地容積,就可移轉到建案上。

依現有 住三容積率,潤泰創新約可興建十層樓高,未達國安單位維安疑慮高度十一層樓,因此在北市都委會審查此一都市計畫變更案時,列席的國安局官員表達沒有意見。

舊宅換容積 暗增高

只是,潤泰集團的企圖當然不只十層樓高。據知情人士透露,潤泰創新今年四月間將相關建案送台北市政府都審時,不 同於一般業者標得公有土地後,立即將老舊建物拆除,反而向台北市文化局主動申請,要求將三棟日據時代的台銀員工宿舍列為歷史建物。未來只要文化局認可列 管,歷史建物的容積將可移轉至建案上,則潤泰創新可望再加高樓層,目前文化局正加緊審查作業中。

市府官員估計,潤泰創新會將建案樓層至少上 揚到十三、四層樓,以符合經濟效益。

依據潤泰創新規劃,整個建案總銷案量將達六十五億元,預計今年取得建照,年底到明年初推案。看來,潤泰 集團不只在中央和馬英九關係甚佳,和郝市府間亦頗有交情,才能打通中央到地方的任督二脈,以獨到眼光笑傲業界。

潤泰創新 近期建案

1. 鐵南港與松山車站BOT案:2011年興建、2013年底營運,可收租金50年。

2. 重站與內湖站捷運聯合開發案:2010年推案、2012或2013年完工。

3. 和圓通寺的潤泰曉山青案:先建後售的住宅案已全部完工,總銷案量35億元。

4. 華與中華電信合建的萬囍案:推出時創下萬華地區預售案的最高單價,總案28億元。

5. 物園豪宅案:2008.10.14以19.8888億元標下1,244坪土地,總銷案量65億元。

6. 莊副都心住宅案:土地是集團內興業建設持有數十年的土地,總案量44億元。

台銀:只貸潤泰創新8成

台銀副總經理楊豊 彥表示,依台銀內部規定,標購行有地最高借款8成,所以台銀貸給潤泰創新的金額應該是15.9億元,監察院調查報告顯示的9成多貸款金額,可能是土地登記 謄本的最高限額,將設定的15.9億元再加2成,才會出現9成多的貸款額度,造成監院誤會。

潤泰創新總經理簡滄圳說,潤泰創新是貸款8成, 銀行怎麼敢放貸到9成多。現在潤泰創新已不在靠近植物園的西側開路,也放棄申請停車獎勵容積了,就配合政府政策和地方民意。

不過,監察院調 查報告清楚載明,潤泰創新於2008年10月14日以19億8,888萬元標得植物園旁台銀土地,隨即再抵押回台銀獲得最高限額19億800萬元貸款,實 有協助建商財務槓桿操作,助長建商炒作房產地促使價格飆高之嫌。立委潘孟安也指出,就算潤泰創新向台銀貸得8成,也比一般民眾優惠許多,整個賣地、貸款模 式,確如元大一品苑翻版。



臺銀 賤賣 北市 精華 潤泰 泰花 千萬 暴利 48
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南山人壽第二回合競標年底揭曉 中信、博智、潤泰 誰將勝出?

2010-11-22  TWM




南山人壽標售大戲堂堂進入第二回合,其中,尹衍樑來勢洶洶,挾其珍貴的中國保險業經驗,恐怕無人能出其右;而中信金為了搶得一張保險執照,也信誓旦旦。這 場耗時最久、也最坎坷的標售案,誰將勝出?

撰文‧劉俞青

南山人壽的標售案,正式進入第二回合延長賽,根據消息人士透露,目前已經赴美與美國AIG高層面試過的共有三組人馬,一是以潤泰集團總裁尹衍樑為首的團 隊,一是中信金,另一則是上一回合被金管會駁回的博智金融,而這場耗時超過一年的標售案,應該在十二月底就會有明朗的結果。

這場史上耗時最久、標售金額最龐大,也是過程最坎坷的南山人壽標售案,在金管會擋下博智後,進入第二回合延長賽。為了順利標售,這一次,金管會與AIG之 間取得默契,金管會只在乎必須要能清楚掌握﹁買主是誰﹂,而其餘的買賣細節,包括金額、買賣方式,金管會一律尊重AIG的決定。

也因為雙方溝通清楚,市場人士表示,十一月初,AIG執行長班默榭接受CNBC專訪時明確指出,﹁希望在一到二個月內找到南山人壽新買主﹂,也就是在今年 十二月底前可望拍板定案,這個承諾,應會如期兌現。

目前為止的三組買家中,博智金融仍不放棄,但無論從社會觀感或實質審核上,除非博智能提出耳目一新的企畫,否則不易勝出。至於另外兩組買家,據悉在面試 時,都展現勢在必得的實力,其中又以尹衍樑來勢洶洶。

早在二○○一年,台灣的美商安泰人壽被荷商ING集團購併,當時尹衍樑持股安泰大約兩成股權,也一併賣給ING,這筆資金轉出之後,就一直在市場上找尋標 的。其實這九年期間,尹衍樑一直未離開保險業,根據中國媒體報導,尹衍樑在○五年以凱雷投資集團旗下私募基金的名義,投資中國第三大保險公司太平洋人壽, 持有一五.三九%股權;而他原本在台灣安泰人壽的大將潘燊昌,也在○六年為凱雷所聘用,出任太平洋人壽經營管理委員會主席,至今潘還在太平洋人壽任職高階 主管。

此外,過去前台灣安泰人壽副總經理、和潘燊昌同樣是尹衍樑旗下大將的陶孟華,則是太平洋安泰人壽︵中國太平洋人壽與ING合資成立︶的負責人。根據中國媒 體報導,尹衍樑在太平洋安泰也持有小部分股權。如果尹衍樑在中國保險業的布局傳言為真,這一次若再標下南山人壽,將來兩岸連成一氣,尹衍樑極有可能超越國 內保險業龍頭國泰人壽,成為兩岸保險第一人。

此外,中信金實力也不容小覷,辜家大公子辜仲諒為了搶得保險業一席之地,勢必卯足全力爭取,但以南山標售金額之龐大,中信金勢必得找盟友,讓標案再添變 數。對南山人壽保戶及員工而言,能盡速找到適當的經營者接手,才是最大的期望。


南山 人壽 第二 回合 競標 年底 揭曉 中信 博智 、潤 潤泰 誰將 勝出
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大潤發香港上市 母公司仍有祕密武器 買南山 台灣潤泰股價添新火?

2011-1-17 TWM




潤泰全和潤泰新除了轉投資中國大潤發,如今又多了南山人壽這隻大金雞,來自轉投資的收益勢必更加可觀。當中國大潤發掛牌、母以子貴題材減弱後,南山人壽將是兩家母公司的另一層收益來源

撰文‧周岐原、林讓均

在台股之中,憑著轉投資題材大漲的個股,持有中國大潤發的潤泰全、潤泰新是其中代表。

當大潤發準備在香港掛牌之後,市場普遍認為,飆漲一大段的潤泰全和潤泰新,可能跟著利多出盡。不過隨著尹衍樑以兩家公司為主體,拿下南山人壽經營權,潤泰 全和潤泰新的重要性也跟著凸顯出來。未來這兩家公司在同時握有南山、大潤發兩隻金雞母、正式成為控股公司後,加總收益將十分可觀。

號稱潤泰集團金雞母的中國大潤發,預計在二○一一年第三季,以Sun Holdings Greater China Ltd.為主體公司,在香港掛牌上市。這個「金字招牌」對母公司股價的影響力極為驚人。

大潤發中國奪冠 母公司股價直飆以實際持股比率來說,潤泰全、潤泰新對中國大潤發的持分實在不高,分別只有一四.七%和九.六%。但成為中國第一大外資量販店後,「大潤 發」招牌宛如燙金,為兩家母公司股價點火。例如○九年起,持股比重較高的潤泰全股價,就從十九.一元漲到一○年的一○八.五元,漲幅達五六八%,遠遠超過 加權指數的七成。

至一○年底,大潤發已在中國五十七個城市開出一四五家店,今年上看兩百店。值得注意的是,大潤發單店年營收金額平均達新台幣十五.七億元,勝過沃爾瑪與家 樂福的十一億元與九.一億元。預計一○年總營收可再成長二五%、達到人民幣五○六.五億元(約新台幣二二八○億元)水準。

營收以超過二成年成長率穩定成長的大潤發,為潤泰全、潤泰新帶來的獲利也相當不錯。法人預估,大潤發對潤泰全稅後獲利的貢獻,將從○九年的新台幣八.六九億元增加到一○年的十二.七六億元,EPS(每股稅後純益)貢獻達一.七九元。

黃明端讓大潤發經營坪效勝過對手潤泰全、潤泰新能夠連二年上演「母以子貴」大行情,頭號功臣是中國區執行長黃明端。在他的精密管理下,原本勉強搭上量販業 末班車的大潤發,從○一年起,就以平均每年開店逾十家的速度擴張;讓大潤發得以後發先至,在○九年第一季就打敗法國量販品牌家樂福,成為中國量販霸主。

提早布局二、三線城市據點的大潤發,比對手更早取得消費者的品牌認同。黃明端曾指出,只要城市人口規模達二十萬,大潤發就敢展店。

大潤發提高戰力的祕訣,是力行「中央採購」原則,八成以上商品都由中央統一採購、盡可能壓低價格。因為中國大潤發和合作夥伴、法國量販業者「歐 尚」(Auchan)的採購量實在太大,公司不僅養出了一整條量販供應鏈,且為了供應當季水果,還包下中國各地的果園,採契作生產。

另一個祕訣,是大潤發大量聘請當地人才為店長,授權他們端出對應當地市場的獨家商品,就連促銷品項也放手讓分店彈性定價。就這樣,中國大潤發曾有一天超過三百萬人進店的紀錄,每天經手現金流高達人民幣一五○億元!

對於中國前景,一○年十一月底黃明端難得回台現身演講,他對大潤發的前景連番點頭說「看好」。他表示,一一年剛啟動「十二五規畫」的中國,有「城鎮化」、 「城市群」與「所得倍增」三張王牌;這不只加強他讓大潤發搶當「中國沃爾瑪(Wal-Mart)」的信心,還樂觀預期中國將有第二個,甚至第三個沃爾瑪出 現。

一切向沃爾瑪看齊,說明中國大潤發的經營野心。攤開沃爾瑪的經營數據:全球分店數量超過八六○○家,市值五.六七兆元。如果未來能逐步複製這種營業規模, 大潤發的股價勢必「轟動武林」。而台股投資人當前最關心的問題,首先就是大潤發掛牌,對原本題材十足的潤泰全和潤泰新,可能帶來何種影響?

市值能達市場期待的百億美元?

「大潤發(股價)怎麼走,潤泰全和潤泰新就跟著怎麼走,」一位經理人私下表示,只要時程確定,眼前就有大好題材的潤泰全、潤泰新,可望展開另一次比價行情。

但隨著掛牌時間接近,從上述兩檔個股撤走的資金,可能也將越來越多。「想買大潤發的人會全部轉向,造成資金排擠效應。」這位經理人說,由於這兩家公司本身實力平平,除了大潤發之外,實在沒有太多亮點;所以大潤發掛牌後的業績和股價發展,將決定這兩檔股票的未來方向。

第二個關鍵是,大潤發市值到底有多少?市場盛傳的「一百億美元」數字,是否可能成真?根據二家法人研究部提供的公式推算,卻得到否定答案。例如比照沃爾 瑪、用單店平均市值回溯推估,則今年底將擁有二百家分店的大潤發,市值約為四十四億美元,就算再加五成溢價,市值仍不到七十億美元。

另一個方法,是用市值營收比(Price-to-Sales Ratio)估算大潤發的可能市值。在國際通路同業當中,沃爾瑪的市值營收比是○.四七、德國量販商麥德龍(Metro AG)是○.三○、好市多(Costco)則是○.三八,三家同業的股票總市值,都不及營收的水準。在此情況下,即使讓大潤發享有一倍市值營收比,一○年 營收五百億元人民幣的中國大潤發,市值也只有七十五億美元,與百億美元的「市場期待」仍有落差。

一位法人也提醒,大潤發上市前的準備工作,有一項是合併歐尚的四十家據點。在歐尚績效不如大潤發的情況下,雙方能整合到何種程度,對大潤發又能產生多少效益,都還有待評估。

不過在人民幣持續升值的情況下,大潤發將營收換算成美元,數字將會持續增加,同時握有中國內需和人民幣升值兩大題材的大潤發,勢必成為法人關注的焦點。而 潤泰新和潤泰全,雖然因為大潤發上市,各自擁有新台幣三二七億元和二一三億元的潛在貢獻,不過預料走勢仍將回歸理性,成為單純的收益股。

同時擁有兩隻金雞母

「可以買兒子的時候,媽媽的吸引力就降低了。」原本法人普遍認定,大潤發上市之日,就是潤泰新和潤泰全題材結束之時。不過當尹衍樑操刀,由潤泰新和潤泰全拿下南山人壽,兩家公司的格局頓時截然不同。

根據計算,南山人壽不僅是國內公債的最大投資人,也握有九百多億元的未實現金融利益;在此同時,南山還能再投資房市的金額超過五千億元,股市則逾四千億 元。即使未來可能需要增加提列準備金,南山人壽也能為潤泰全及潤泰新帶來大量收益。若日後南山能成功在台上市,兩家母公司又多增添一層想像空間。

因此,在同時握有南山人壽及中國大潤發之後,潤泰全和潤泰新的發展,仍值得持續關注。

中國大潤發

成立時間:1998年

資本額:約1.11億美元負責人:黃明端(執行長)

主要業務:流通銷售

店數:145家(截至2010年底)營運節節上升 中國市場奪冠——大潤發營收獲利穩定成長

時間 年營收

(億元人民幣) 稅後純益

(億元人民幣)

2008年 335.46 10.4 2009年 404 12.9 2010年 506.5* 17** *為自結數字 **為預估數字 製表:林讓均


潤發 香港 上市 母公司 仍有 有祕 祕密 武器 南山 臺灣 灣潤 潤泰 股價 添新 新火
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潤泰債太多 迎娶南山再生變

2011-4-4 TCM




三月二十八日,中信金決議以一億八千萬美元(約合新台幣五十三億元)、約○.五七的價格淨值比購併台灣大都會人壽全部股權,代表這家全台銀行保險通路龍頭,正式搶進保險事業灘頭堡。

就在南山人壽後,今年最受矚目的外商壽險標售案落幕之際,台灣保險業因此掀起的戰局新變化,才剛要開始。

因為○八年銀行保險就以五二%初年度新契約保費(FYP)市占率,首次超過傳統業務員通路,隔年市占更達六三%,穩居台灣壽險業最大通路。

中信金開啟新局! 保險通路王自己賣起保險

事 實上,全台最會賣保單的中信保經(中信金子公司),去年一千三百億元的FYP,只輸給冠、亞軍國泰與富邦,位居第三。政大風管系助理教授彭金隆觀察,儘管 大都會人壽目前九百多億元資產規模,約僅南山二十分之一,但至少確立銀行加保險的經營模式,「只要有資源支持,變中型保險公司不是不可能。」

「再小,總比沒有好,怎麼說也是家保險公司,」一位財顧公司高層說得直接,居銀行保險通路王,卻無自己保單可賣的中信銀,等於跛了一隻腳,加上著急其他保險公司大陸已有策略夥伴,跨足保險不但吸金速度快、又是沒流動風險的長期資金,可說好處多多。

只不過,一旦短期內中信的銀行保險通路獨賣自家保險商品,就等於排擠既有合作保險公司的生意。最明顯的是國內去年FYP排名第五大的安聯人壽,有近三成保單透過中信銀通路銷售,將受到不小影響。

因此,中信金總經理吳一揆在雙方正式簽訂股權購買契約的記者會場合二度強調,「不會尋求急速成長,都由大都會上架,會採開放式平台。」

但中信金買大都會,仍須通過金管會審核。事實上,除去年四月國票金臨時董事會通過買下台灣大都會人壽,先引發內訌,後又遭金管會質疑,其不具經營保險公司的專業與財務能力,駁回購併案。

為爭取金管會青睞,吳一揆一開口也不忘宣示此購併案全為自有資金、員工全數留用,更承諾全體保戶保障不變,希望該購併案快速核准生效。

南山案再掀波瀾! 被要求提供三百億現金

隨著大都會購併案大勢底定,現在外商壽險撤出台灣的風潮,焦點聚集在南山人壽。

就 在中信金買下大都會前四天,金管會再度要求潤成對南山二次補件。表面上,由於南山人壽擁有一兆七千億元資產、四百萬保戶與四萬名員工,金管會因此提出六大 要求,包括要求潤成提供新台幣三百億元現金或等值資產於保管帳戶並持有南山股權百分之百交付信託,且未來負債比也不得超過目前四八%水準等。

原本,潤成買南山案,一位外商保險公司總經理觀察,「這次的氣氛看來,應該會過。」沒想到,金管會此時做出罕見要求,令國內金融界感到訝異。

據了解,主管機關這次的六大要求,真正關切的是潤泰集團背後,各公司間交叉持股,以及質押(編按:用股票等有價證券抵押獲得融資)過高。

金管會積極關切! 憂心潤成增資力與負債比

依 據公開資訊觀測站公告資料,截至今年二月,持有潤成控股四三%股權的兩大股東,潤泰全、潤泰新兩家公司相互交叉持股。以潤泰新為例,它的單一最大股東為潤 泰全(持股二八.○四%),但其持股的質押比為四八.一四%;同樣的,潤泰全的大股東潤泰新的持股,也有七三.六二%進行質押。

亦即潤泰全、潤泰新本身融資比率已相對高,更讓主管機關擔心未來這兩家公司對潤成後續的增資力與負債比率。

事實上,尹衍樑在潤泰全、潤泰新兩家公司中,沒掛名任何職務,同時也沒掛名潤成任何職銜。但身為潤泰全、潤泰新的實際主導者,卻讓主管機關沒有法源上監督空間,才會要求補充的「文件」越來越多。

潤成想在短期吞下南山這隻保險金雞,恐怕還有得等。

【延伸閱讀】南山案輸家博智,因禍得福

爭奪國內南山人壽案,最積極的三家公司裡,除得標的潤成控股,仍為南山案,與金管會進行「文件往來」外,兩次競標失利的中信金,如今改買只有南山二十分之一的美商大都會人壽,遠離南山主戰場。

原本在第一次競標中,打敗中信金的私募基金博智,在歷經近一年半的南山爭奪戰中,最後雖然失去南山,但卻在大陸的保險市場大有收穫。

博智原本宣稱,購併南山後,將與其在大陸所投資的新華人壽合作,進軍大陸。但去年八月底,金管會否決博智入主南山後,博智就在去年十一月底、中國新華人壽增資案前,以每股人民幣三十多元的價格轉讓手中四.五%持股。

依據中國《第一財經日報》報導,博智握有的新華人壽持股,是由明治安田生命保險公司在○六年五月,以每股人民幣三.二元轉讓股權。對照三十多元的賣出價,四年不到博智在大陸保險公司獲利少說進帳十倍。

【延伸閱讀】融資比過高,恐影響現金流 —潤泰集團旗下公司交叉持股現況


潤泰 泰債 債太 太多 迎娶 南山 生變
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膨脹二十六倍的失算! 高鑫延後上市 揭開潤泰、歐尚矛盾

2011-7-25  TWM




有大陸量販店獲利王稱號的中國大潤發,原本打算七月十五日風光在香港掛牌,沒想到卻在上市前一天爆出財報烏龍,甚至連南山人壽交易案都被掃到颱風尾,背後有著不為人知的角力故事。

撰文‧林讓均、梁任瑋

七月十四日,對潤泰集團總裁尹衍樑而言,恐怕是他在商場上最五味雜陳的一天。

上午,台灣金管會通過潤成投資取得南山人壽九七.五七%股份申請案,尹衍樑還來不及開香檳慶祝;不到幾個小時,下午,香港證交所就要求高鑫零售(SUN ART)須重提財報,延至二十七日上市。

高鑫掛牌、拿下南山,原是尹衍樑「大陸零售王」與他重返台灣金融業新里程碑,未料,一個數字失誤,讓這件雙喜臨門蒙上陰影。

財報錯誤延誤上市計畫

原本打算以中國零售龍頭之姿,在香港風光掛牌的高鑫,在十五日掛牌前夕臨時喊卡,主要是香港交易所接到投訴,高鑫零售招股書中的EPS(每股稅後純益)計算有問題,經過調查,港交所在最後一刻要求高鑫暫停掛牌。

高鑫零售七月上旬開始在市場募集資金,就取得逾四十一倍超額認購,凍結市場資金逾三四○億港幣,轟動兩岸證券業。如今發生這種離譜的錯誤,令中國大潤發、 歐尚高層發飆,「負責的會計師事務所(「畢馬威事務所」)不僅要抓起來打屁股,還應該要扣錢才對!」根據高鑫十四日當晚聲明,公司曾在今年六月底進行股本 重組,把一股拆成二十六股,但高鑫招股書內過去三年EPS,都是以重組前股數計算,也就是去年EPS要從人民幣四.八八元修正為○.一九元,差了近二十六 倍。

相差二十六倍的財報錯誤,震撼業界,呂張投資團隊總經理張献祥表示,中國大潤發與中國歐尚兩大集團合併,之間的股權整合與營收計算可能過於複雜,才會出現這種不該犯的錯。

這個財報烏龍也點出高鑫零售募集三四○億港幣資金背後,兩大股東潤泰與歐尚長期以來存在的衝突與矛盾。

兩大股東對上市不同調

十五年前,尹衍樑在台灣成立大潤發,面臨財務和轉型問題,歐尚適時伸出援手,雙方成為事業夥伴。當時大潤發將三分之二股權出讓給歐尚,潤泰只持股三分之一,之後又以合資形式發展中國大潤發和歐尚品牌賣場,使得大潤發與歐尚多年來都是生命共同體。

搭上中國內需成長,中國大潤發獲利躍進,五年前尹衍樑就計畫中國大潤發赴港掛牌,但香港聯交所認為中國大潤發與歐尚交叉持股,中國大潤發若單獨上市,則有向非上市公司輸送資金之嫌,因此要求中國大潤發與歐尚一併上市。

歐尚反客為主,成了中國大潤發赴港掛牌的成敗關鍵,但歐尚母集團經營策略保守,對於上市興趣缺缺,雙方對上市與否不同調。

不過,尹衍樑仍不斷加快展店腳步,近三年大舉在二、三線城市攻城掠地,只要有二十萬城市人口就開店。○九年以四百億人民幣營收,打敗原中國量販龍頭家樂福,成為中國量販店新霸主,每年營收都有二○%以上的成長。

為了大力扶植中國大潤發這隻金雞母,尹衍樑更加積極進行掛牌計畫,甚至不惜對歐尚做出讓步,儘管歐尚在中國只有四十一家店,但尹衍樑還是讓歐尚在高鑫零售 持股達五一%,大潤發僅持有四九%。不只如此,連未來高鑫零售的執行長都讓歐尚中國董事長梅思勰(Bruno Robert Mercier)當,做足面子裡子給歐尚。

尹衍樑的兩個讓步,終於讓歐尚點頭答應上市。但中國大潤發綁歐尚上市,在市場卻有雜音,因兩者獲利能力有別,卻整併為「高鑫零售」掛牌,張献祥分析,這不僅加深了投資人分析的困難度,而且連最基本的獲利數字都發生錯誤,短期恐怕會讓投資人卻步觀望。

南山人壽投資案受牽連

根據高鑫七月十四日公布配股結果,中籤率高達六成,等於抽兩手就可中一手,並沒有外界傳聞般搶手;不過,受到延後掛牌影響,逾一.七萬名散戶須於七月十八 日至二十日確認是否繼續認購。香港券商表示,「已接到不少台灣客戶反應『還沒上市就出槌,氣不好,』考慮要放棄;高鑫打掉重認的機率滿高的,未來若洽特定 人認購,充滿很大想像空間。」另一個讓投資人卻步的是,香港新股認購可向銀行與券商融資,成數最高達九成,延後兩周上市的空窗期,投資人還是要照繳利息, 「投資人還沒賺到蜜月期甜頭,就要先拿錢出來繳利息,實在是『虧很大』。」香港券商指出。

對於投資人的疑慮,大潤發表示,目前中國大潤發有一五六家店、歐尚有四十一家店,兩者合計一九七店,預計到今年底,中國大潤發將擴增為兩百店;也就是今年底前,高鑫零售集團至少將再擴增四十四家店,前景依舊可期。

不過,計畫趕不上變化,高鑫零售上市喊卡的時間點,剛好遇上潤成投資購買南山人壽的節骨眼,金管會要求潤成提供三百億元現金或等值資產,存放於主管機關認 可的銀行保管帳戶,且十年不能動用;潤成提供潤泰集團持有六.八八%高鑫持股做擔保,因此,高鑫延後兩周上市,也將成為尹衍樑吃下南山人壽的最大變數。

高鑫零售

資本額 :24.67億港幣 (新台幣91.44億元)董事長: 鄭銓泰(潤成董事長)首席執行官兼執行董事:Bruno Robert Mercier (梅思勰,歐尚中國董事長)募集股數:11.43億股發行價格:每股7.2港幣募集金額:82.36億港幣 (新台幣305.28億元)高鑫零售股權結構複雜!

潤泰高層個人股東 10.67%潤泰 49% 吉鑫 51% 歐尚18.91% 59.16% 11.26%

高鑫零售

100% 大潤發大賣場

100% 歐尚大賣場

資料來源:高鑫零售


膨脹 二十 十六 六倍 倍的 失算 高鑫 鑫延 延後 上市 揭開 潤泰 泰、 、歐 歐尚 矛盾
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遠東、潤泰、統一超 拉攏結盟搶大餅 三大集團火併一年三百億紅利點數商機

2011-8-29  TWM




過去紅利點數不是吸引人的生意, 但隨著市場商機擴大,愈來愈多競爭者加入,包括潤泰集團、統一超商和遠東集團,三家重量級的公司進場卡位,紅利點數大戰即將引爆。

撰 文‧朱景文

今年初,一家才成立三年,員工人數不過二十人出頭的台灣網路公司里斯特資訊(Richtor),擊敗全球上百家新創公司,榮獲有 「矽谷創投聖經」美名的趨勢雜誌《紅鯡魚》(Red Herring),選為「二○一○年全球科技一百強」,讓他們脫穎而出的,並非什麼高深技術,正是「點數交換」這個別出心裁的點子。

里 斯特

有大潤發實際金援力挺

就在里斯特獲選「二○一○年全球科技一百強」後,今年六月擁有兩岸最多家量販店的潤 泰集團,旗下創投決定投資里斯特三千萬元,取得二○%股權,這意味著,里斯特將擁有大潤發上百萬名會員的紅利點數,成為台灣點數交換市場的強力競爭者。

不 只潤泰集團看到這塊大餅,其他業者也搶進卡位。有「點子王」稱號的悠遊卡公司董事長劉奕成,也進場暖身。

去年五月劉奕成上任悠遊卡董事長 後,將悠遊卡與統一超商的icash卡結合;今年,他啟動另一項大計畫,就是五月底找上中華電信與統一超商,合資成立點數交換的點鑽整合行銷公司。

究 竟點數交換的市場有多大?若將其分為三塊:由各家金融機構所發行信用卡產生的紅利點數,實體通路如在大潤發、統一超商與全聯社消費產生的紅利積點,以及網 路遊戲或電子購物產生的紅利點數,一年合計至少超過三百億元,即使只能分到其中的一成,都是筆可觀的數字。

那消費者對於點數交換的需求又有 多大?想像一下,在A信用卡消費累計的點數,可透過交換平台,兌換成B量販店的點數進行消費,如此一來,各種紅利積點就可互相流通,不需要在特定商店或單 一信用卡慢慢累積。

「我們等於挖掘各種點數的閒置產能,大幅提升加值空間。」里斯特營運長戴季全解釋。隨著網路與金融業的發達,各種線上虛 擬貨幣與紅利點數不勝枚舉,有了如里斯特的點數交換公司,就能活化消費者已有的虛擬貨幣與紅利點數,透過點數交換系統增加價值。里斯特第三季會正式上線, 落實點數交換商機。

點鑽

有三大超強股東撐腰

推動點鑽的劉奕成,也是相同思惟,他 表示,「虛擬點數背後代表的意義,就是錢。」點鑽這個平台,為的就是要把平常民眾不知道該怎麼使用的點數,變成更有價值的貨幣。

據了解,在 劉奕成幾經奔波之下,點鑽除找齊中華電信、統一超商與悠遊卡三大強力股東外,劉奕成的老東家國泰金,也已率先答應加盟點鑽,並將把銀行信用卡的紅利點數, 全部轉換到點鑽,讓點鑽這個點數交換平台,未演先轟動。

點鑽的股東陣容,包括中華電信、統一超商與悠遊卡這三家,幾乎是國內消費者每天都會 「消費」到的,加上國泰世華銀行發行的SOGO百貨聯名卡,實力驚人。

面對點鑽如此強勁的對手,已有大潤發實際金援力挺的里斯特,則選擇 「螞蟻雄兵」策略,除積極拉攏中國信託、安泰銀行與台新銀行等發卡銀行外,在特約商部分,積極洽談MOMO購物、GOMAJI團購網、國賓影城、神來也麻 將,與擁有三千多家廠商的開店123開店平台網站,算是以量取勝。

觀察兩家競爭,一位網路業者認為,「誰能走得越快,誰勝出的機會就越 大。」畢竟點數交換的概念很好,但要克服的細節還很多,「如果自己沒有大起來,要讓平台間彼此銜接是很困難的。」

快樂購

有 遠東集團的豐沛資源

此外,不管里斯特或點鑽,都將碰上遠東集團所發行的「Happy Go快樂購」紅利集點卡。事實上,「Happy Go快樂購」是跨越紅利集點門戶概念的始祖,只不過,「Happy Go快樂購」能一戰成名,全拜遠東集團的觸角極廣,「光整合旗下資源,就已吃不完。」不像里斯特或點鑽,是以第三方身分來串連各個合作夥伴。

攤 開「Happy Go快樂購」紅利集點卡的陣容,包括遠東百貨、太平洋SOGO百貨、愛買量販店、遠企購物中心、遠傳電信、遠東商銀、遠銀保代、亞東證券與遠東飯店等,全 是遠東集團旗下公司;近年來還陸續加入威秀影城、金石堂書店、全家便利商店、台塑生醫Forte與福懋、西歐、台灣優力加油站。

為閒置的紅 利點數找尋「出口」,說穿了,就只是一個簡單的概念,不過,這簡單概念的背後,卻是上百億元的龐大商機;也難怪,大潤發願意以每股超過百元的價格投資里斯 特,也難怪會破天荒出現統一超商、悠遊卡、中華電信三個「台灣第一」合組成的一家新公司。

雖然台灣點數交換市場尚待證明,但隨著大集團的加 入戰局,彼此間的角力戰已正式開打。

大戰開打!

——三大紅利點數公司各擁山頭成立時間 股東 點數商 特約商點鑽 100/5 統一超商悠遊卡

中華電信 統一超商

國泰世華銀行 中華電信、統一超商與悠遊卡等鼎鼎聯合行銷(Happy Go快樂購) 93/10 遠東集團 遠東百貨、太平洋SOGO百貨、愛買量販店、遠企購物中心、遠傳電信、遠東商銀、遠銀保代、亞東證券與遠東飯店等 威秀影城、金石堂書店、全家便利商店、台塑生醫里斯特 96/6 潤泰集團之初創投 中國信託、安泰銀行與台新銀行、遊戲橘子、PChome等 全家、萊爾富、OK等


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潤泰盟友 法國最富有的「華麗一族」 歐尚 稱霸中、俄的神祕零售帝國

2011-9-12  TWM




與潤泰合資高鑫零售的歐尚集團, 市場橫跨全球十二國,去年營收高達一.七八兆新台幣。

這個名氣遠不如沃爾瑪、家樂福的零售巨擘,究竟是如何從法國一家祖傳紡織廠,成為宰制 當今兩大新興市場的零售之王?

撰文‧周岐原

店面開張的時候,衣著樸素的傑拉德.穆利(Gérard Mulliez)正忙著招呼;這家由廢棄工廠改裝而成的一百多坪店面,無論怎麼看前景都不甚光明。為了讓新賣場更顯眼,傑拉德刻意選擇「A」開頭的店名, 好讓客戶查詢電話時,容易由前面的字母排行找到;但當時二十九歲的他沒想到,有一天自己會成為世界級零售商的董事長。這是一九六一年,這一年,現任美國總 統歐巴馬出生,台灣證券交易所正式成立。

半個世紀之後,傑拉德竟然成功了。他一手打造的零售通路,在全球擁有逾一三○○家門市、二十六.二 萬名員工,去年營收高達四二五億歐元(約一.七八兆新台幣)。這就是和潤泰集團共同成立高鑫零售的另一大股東──歐尚集團(Auchan)。

論 經營版圖,傑拉德一手打造的歐尚集團,足以和沃爾瑪(Wal-Mart)、家樂福(Carrefour)、特易購(TESCO)、麥德龍(Metro) 等,並列世界級的跨國零售品牌;但歐尚的知名度,卻遠遠不如上述這些公司,最主要的原因,就是穆利家族長年的低調作風。

低調生活 為保隱私狀告貝努瓦根據估計,穆利家族目前持有的資產總值逼近六千億元新台幣,是當前法國最富有的「華麗一族」。除了歐尚集團之外,穆利家族另外投資世界 最大的運動用品通路迪卡儂(Decathlon),汽車維修通路諾拉托(Norauto),以及信用貸款公司等事業,投資領域相當廣泛。但外界對這個豪族 的認識,卻和他們的身價極不相稱。穆利家族鮮少在媒體前曝光,曾有一位經濟學家貝努瓦(Benoit Boussemart),打算出版一本介紹穆利家族的專書,結果引來傑拉德對貝努瓦提告;雖然最後訴訟不成,但可見穆利家族對保護隱私的重視,幾乎到了寸 步不讓的程度。

其實,傑拉德原本協助家人經營祖傳的紡織業,直到五○年代晚期,歐洲紡織業面臨轉型,傑拉德無意間發現,剛剛在北美洲興起的 大賣場頗受歡迎,前景似乎十分看好,這才讓他對零售業產生興趣。

傑拉德設想:位在市郊、附設大型停車場的自助式商店,遲早會橫掃傳統雜貨 店,成為消費者選購商品的主流通路。於是在籌得經費後,傑拉德在法國北部的盧貝(Roubaix)開設第一家歐尚賣場,不過開業初期,歐尚的生意卻頗為慘 澹。傑拉德一邊苦思改善之道,一邊尋求外界意見;在友人建議下,傑拉德決定改採薄利多銷的折扣銷售模式,果然讓歐尚一炮而紅。

策略見效後, 傑拉德立即乘勝追擊,把「單價越低、營收越高」的信條奉行到底,連售價相對較高的威士忌商品也不例外,一律大打價格戰。結果在不久時間內,歐尚便一躍而成 整個盧貝市生意最好的折扣商店,從此走上擴張之路。

儘管已經貴為千億身家的大老闆,傑拉德看起來仍是當年那位小生意人,言談謙虛,生活樸 實,甚至帶點小氣。正因如此,傑拉德被外界冠上「法國山姆.華頓(Sam Walton,沃爾瑪創辦人)」的綽號。經營事業時,傑拉德力求降低負債,平時則習慣儉約度日。他奉行的生活態度,深深影響整個穆利家族。曾經專訪傑拉德 的作家古邦(Betrand Gobin)就比喻:「你絕不會見到他們去地中海邊度假,也看不到他們競拍高價藝術品來收藏。」回憶起和傑拉德見面的經過,古邦印象深刻。他指出,傑拉德 的辦公室陳設簡單,只擺設幾張廉價桌椅,桌面滿布灰塵,連暖氣也沒裝;而在長達五個小時的採訪中,傑拉德幾乎講完全場,身為客人,古邦不僅沒時間上廁所, 連一杯水也沒被招待。由此不難想像,傑拉德的「儉樸」達到什麼程度。

低調經營 堅持股票決不上市事業一律不上市,是穆利家族從未改變的堅持。自從二○○六年,高齡七十五歲的「長老」傑拉德正式退休,這個幾乎「隱形」的家族即啟動接班 計畫,推派成員接任各事業的高層位置。穆利家族曾協議,允許成員交易彼此名下股權;由於事業眾多,而連同旁系親屬在內,整個家族人數逼近六百人,因此想賣 股權者並不難找到買家。

家族唯一的明文限制,是任何股東不得將持股轉讓給無親屬關係者。他們的想法是,對家族生意感興趣的人往往只想賺一 筆,盡快獲利了結;既然開放很難帶來正面效益,不如乾脆﹁關上大門﹂。目前看來,設下這條「家法」,確實維持了經營權的完整性。

儘管穆利家 族嚴防外來資金,他們對待員工卻十分大方。自一九七七年起,歐尚集團對員工實施利潤分享制,開放部分股權給同仁認購。去年度財報顯示,在中國、法國、俄羅 斯等九國任職的員工,一共持有歐尚一一.八%股權,總人數多達十三.七萬人,相當於集團員工數的五二%。

在傑拉德掌舵,與家族通力合作下, 歐尚的零售通路已經在全球十二個國家扎根。雖然在中國市場,歐尚量販店的數量或知名度都不如大潤發,台灣投資人對歐尚更頗為陌生,但集團的全球布局策略, 其實十分綿密。除了在法國本土有五十年穩固的經營基礎,歐尚最重要的擴張策略,就是往消費動能較大的新興市場拓展事業。目前,集團已有半數營收來自海外市 場,尤其是俄羅斯和中國這兩塊「金磚」,更是歐尚布局的關鍵所在。

低調擴張 默默吃下東歐市場在中國市場,歐尚、大潤發合組的高鑫零售,已經成為中國最大的量販事業體;在中國量販店滲透率仍偏低的情況下,後續成長力道仍十分可觀。 但這只是外界對歐尚版圖的部分認知,其實在俄羅斯,以至於整個東歐市場,歐尚也已經默默取得主導地位。

經過近十年奮鬥,歐尚成為全俄羅斯最 大外資量販店,年營收近二千億新台幣。其他世界級量販通路中,沃爾瑪與特易購並沒有進駐俄羅斯,家樂福則在○九年時,黯然宣布從當地撤資。歐尚採取遍地開 花策略,在烏克蘭、匈牙利、羅馬尼亞、波蘭等地陸續開店,打算「通吃」東歐市場的意圖相當明顯。

五十年,從一家廢棄工廠改裝的商店,躍居橫 跨全球、營收近二兆元的零售帝國。極端儉樸的傑拉德,和低調神祕的穆利家族,連手把歐尚打造為具有世界競爭力的消費通路,以穩固的股權結構、和專注新興市 場的經營腳步來看,歐尚傳奇勢必還會持續下去。

歐尚、家樂福 龍爭虎鬥50年儘管同是法商,創業時間只差兩年,歐尚與家樂福這兩個雄踞零售業的老牌集團,經營理念卻十分不同。連商標顏色,兩者都恰巧選擇一紅一藍,宛 如軍事演習對抗的「紅軍」與「藍軍」,非分出高下不可。

比較版圖,家樂福毫無疑問占了上風,透過特許加盟、直營與合資等多元模式,家樂福經 營近一萬個銷售據點,員工人數接近50萬人。總共只有一千多個據點的歐尚,看似落後於人,不過論賺錢的基本功,硬底子的歐尚卻將家樂福遠遠拋在身後。

從 集團財報分析,去年歐尚總營收425億歐元,僅僅是家樂福一半不到;然而,歐尚的稅後純益卻有7億歐元,也就是1.6%的稅後淨利率,這相當於家樂福的4 倍之多。如此驚人的獲利成果,有80%以上全由大股東穆利家族分享,也難怪他們不僅拒絕讓股票掛牌,還拚命維護個人資訊,繼續低調賺大錢!

法 商兩大量販巨擘戰力比較創立時間 經營版圖 銷售據點 員工(萬人) 2010年營收(億歐元) 2010年稅後純益(億歐元)歐尚 1961年 12國 1331 26.2 425 7 家樂福 1959年 32國 9500 47.5 901 4

資料來源:歐尚、家樂福


潤泰 盟友 法國 富有 華麗 一族 歐尚 稱霸 中、 、俄 俄的 的神 神祕 零售 帝國
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從五十元以下的非電子股找機會 張國立:看好三大利多 重押潤泰新


2011-12-12  TWM

 


過去十五年,張國立用徹底研究公 司價值的方法選股,不僅賺進逾一百倍報酬,也讓他成為財務自由的投資人。今年他賣出永大,創造二倍以上報酬,之後轉向觀察兩年的潤泰新。

他 強調,唯有找到可以複製、適合自己的投資方法,才能帶來豐碩的獲利果實。

撰文‧周岐原

進入股市十六年來,我幾 乎每年持股比重都是滿檔。」投資達人張國立(化名)說。雖然今年台股先盛後衰,接受採訪前一日,指數更創下六七四四點的兩年新低,但在張國立臉上,看不出 一絲憂慮的神情。

曾在︽今周刊︾七四二期封面故事出現的張國立,其「價值投資法」經過十多年實戰經驗印證,在過去十六年中創造百倍獲利,早 已是打敗加權指數的大贏家。今年,他更選擇告別職場,成為自由投資人,準備應用這套方法,獲取更可觀的報酬。

全年進出次數只有個位數的張國 立,能在今年大盤波動劇烈之下賺錢,更顯示他是禁得起考驗的股市高手。

例如,○九年中布局的永大,張國立陸續在五十元以上獲利了結,報酬率 達二倍以上,就是今年的代表作。但嚴格說來,張國立的投資思惟絕非單純地「買進、持有」,而是不理會指數變化,只以「Bottom-Up」︵由下而上︶法 則分析;若持有股票一年,能為自己帶來三成以上報酬率,確認有此潛力,他才會著手買進這檔股票。

投資以一年為單位 長線布局然而,這種專注研究個股的投資法,並不容易學習。第一個難處是,投資人不容易準確分析個股的實際價值,是否已經低於股價?再者,短期訊息與市場變 化,也不斷考驗持股信心。張國立就說,他曾見識一個與機會多次失之交臂的故事。

「○七年,大盤漲到九千多點,一位朋友問可以買什麼股票?當 時我建議佳格、全家或是山隆,但他沒有採納。」張國立回憶,「○九年他又問,我說永大值得觀察,他還是沒動作。」張國立略顯惋惜地說,「即使那時買那三檔 股票,至今也幾乎沒賠錢(編按:佳格、全家股價均遠高於○七年,山隆還原權值後,股價亦高於當時),可見大盤和你的損益不一定相關,只是,人要改變不容 易。」投入市場時,張國立只是個從一百萬元起家的郵務員,他非常了解散戶在市場所處的弱勢地位。但他強調,散戶的小資本,其實也是一種優勢,「法人沒看 到,你有看到,就是你的機會。」張國立主張,投資只要「站在比較大的機會,承受比較低的風險」,長久下來,勝率勢必大幅提高,而學習徹底研究公司內在價 值,就是散戶敲開賺錢大門的入門磚。

轉投資高鑫掛牌 價值量化張國立強調:「不要care(在意)自己的本錢是幾十萬元或一百萬元,要深究這家公司的價值在哪裡?你到底為什麼買它?」他建立自身優勢的方法, 就是摒除變化快速、難以掌握營運前景的電子股以及新上市股,只從股價五十元以下、較接近淨值的非電子股裡找機會。今年,張國立挑選出來的潤泰新,就是他相 當看好的標的。

今年以來,潤泰新股價表現不算亮眼。從技術面看,明顯是一浪低於一浪,基本面又因為轉投資的高鑫零售掛牌,出現資金轉移效 應,導致股價在近期大盤修正中,顯得比大盤更為弱勢。無論透過技術面或基本面選股,一般投資人不太可能將它列入投資考量。

張國立坦言,這些 訊號他也全看在眼裡,但與研究結果一一對照後,他依然認為這些訊號並不值得擔心。因為對潤泰新這檔個股,他已追蹤兩年,分析過各種優劣因素,確認有利之後 才布局。

張國立主張,投資至少應該以一年為單位,因為短期內反覆決策,多半無法為個人財務帶來太大幫助。「不應該care明天,或三、五個 月後發生的事,這個情況假如沒改變,成為贏家的機會還是微乎其微。」張國立舉例:「就像今天︵十一月二十五日︶潤泰新跌停,收在二十九.九五元,但是不到 一個月前,它是三十八元,短時間內就差了兩成,難道公司在這段期間有什麼重大改變?沒有!」所以他認為,下手投資之前,「一定要用數字來印證你的想法。」 在張國立的分析中,評估潤泰新擁有三大相對優勢:第一,轉投資高鑫零售,握有約九.六%持股。這雖是眾所皆知的利多,但高鑫掛牌絕不是利多出盡,而是得以 量化的有利因素,「假設其他獲利都是零,它持有高鑫的市值,就相當於一股三十二元!」張國立解釋,高鑫掛牌前,市場對於潤泰新的受益程度只能憑空猜測,難 免缺乏具公信力的評估標準。如今高鑫在香港掛牌上市,總市值超過新台幣四千億元,這代表潤泰新持有的九.六%高鑫股票,相當於每股有新台幣三十二元價值。 而且,高鑫目前還在中國快速拓展量販據點,以這股明確的成長趨勢,高鑫未來仍有上檔機會,股價在三十二元以下的潤泰新,也就有了可觀的防禦空間。

張 國立回憶,早在○九年參訪中國大潤發時,他就對業績火熱的大潤發留下深刻印象,而潤泰全、潤泰新也就是他中意的標的。不過比起股價逾四十元的潤泰新,當時 張國立還持有二十元以下買進的永大,明顯更有成長空間,所以他選擇持續觀察潤泰新,耐心等待更理想的價位來臨。

南山營運若轉好 勢必受惠潤泰新透過持有二五%的潤成控股,轉投資南山人壽,是張國立眼中的第二個利多。因為南山人壽未來營運轉好,甚至掛牌上市,潤泰新勢必跟著受惠。

「南 山股東權益有一千多億元(編按:去年南山人壽股東權益為一五一四億元,今年八月底止為一三九○億元),它只用六百多億元就買到,還包含商標、品牌,應該是 一樁划算的交易。」最後,鮮少為人關注的營建本業,更是張國立看好潤泰新的重點所在。

「過去十年,潤泰新本業大概只賺了二十億元,說真的, 乏善可陳,」張國立坦言,「但未來爆發力將非常大。」十年來營業利益累計只有二十億元的公司,有什麼轉機?張國立微笑說:「答案就藏在上半年財報裡。」 「半年報出來後,我的看法就非常篤定,所以我從七月開始陸續布局。」張國立指出,在潤泰新半年報的存貨明細中,藏著一組相當可觀的數字,「看在建存貨,成 本是二十六億元,但估計市價是一二三.七九億元!」若將財報數字解構,市價減去成本,約有九十七億元的利潤,以潤泰新增資後,股本九十七億元計算,代表公 司營建本業的潛在獲利超過一個股本。張國立認為,存貨評估能有如此高的市價,主要是其位於台北市植物園附近建案帶來的貢獻。

營建本業潛在獲 利 不容小覷張國立指出,台北市植物園地塊是潤泰新於民國九十七年十月間,以約二十億元價格標下。當時房市受金融海嘯影響急凍,廣達一二四四坪的土地面積,每 坪售價僅約一六○萬元,以台北市中心而言,取得土地的代價不算過高。所以未來推案時,利潤空間也將相當可觀。

「即使未來房地產跌下來,頂多 賣價沒有那麼好,只是價格相對高低而已。」張國立肯定地說,尤其公司還有南港、松山車站BOT開發案正在施工,未來投入營運後,潤泰新業績不排除有更上層 樓的機會。

張國立勤做功課,由轉投資高鑫、間接持股南山,分析到營建本業的潛在獲利,他十分肯定這是一檔值得長期持有的股票,目前個人持股 已超過二千張。

張國立發現,在持有南山人壽及大筆營建本業獲利實現前,潤泰新在去年八月,股價一度逼近六十元高價,考量日後潛力,最近公司 股價表現不振,反而是難得的布局良機。「你要買有一個利多的公司(高鑫),還是有三個利多的(潤泰新)?」張國立提出的問題看似簡單,卻值得讓人深思。

張 國立認為,即使明年市場將有一番動盪變局,但是,若能複製成功經驗的方法,足讓投資人以不變應萬變。

張國立說:「買股票,一定要雪中送炭, 不宜錦上添花,找到一種可長可久的投資方法,才是成功之道。」

張國立

出生:1964年

現 職:自由投資人

學歷:專科畢業

2011年贏家3 心法

1.不計較大盤變化,專心 研究個股潛力,釐清機會與風險。

2.仔細比對目前股價,潛在報酬率達3成以上才布局。

3.摒除電子股、高價股,從不起眼、缺 乏市場關注的個股找機會。

對2012年景氣看法

1.營運較不樂觀的「四大慘業」,目前研判仍無好轉跡象,對電 子業而言,可能仍是營運壓力較吃緊的一年。

2.除非當局對於外來人口、商務人士的居住政策有明顯變化,否則大台北地區的房地產應將呈現緩步 空頭。

看好潤泰新的3大理由

1.握有高鑫零售持股9.6%,中國量販事業的成長趨勢明確,未來前景看好。

2. 以潤成投資持有南山人壽25%,長期有機會成為投資收益的重要來源。

3.營建本業握有台北市植物園附近建案,以及南港、松山車站BOT案, 未來收益潛力佳。


從五 十元 以下 的非 電子 股找 機會 張國立 張國 看好 三大 利多 重押 押潤 潤泰 泰新
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潤泰集團總裁談如何找出生技黑馬 尹衍樑:找對的人 來做對的事!

2012-2-20  TWM




布局投資生技產業長達十年以上的 潤泰集團總裁尹衍樑,只要是他投資的公司,都成為矚目的焦點,儼然成為華人生技產業的投資教父。

他的生技投資密碼該如何解讀?︽今周刊︾獨家專訪尹衍樑,暢談投資生技產業的心路歷程。

撰文‧燕珍宜

台灣新首富、潤泰集團總裁尹衍樑近年來積極布局生技產業,從新藥開發、愛滋病新藥、植物新藥、CRO(臨床試驗機構)到保健食品都有,他更與全球知名生技 創投The Frost Group的大股東佛斯特(Phillip Frost)合資一億美元成立私募基金。尹衍樑儼然成為華人生技產業投資教父,他的生技投資密碼究竟該如何解讀?︽今周刊︾獨家專訪尹衍樑,暢談投資生技 產業的心路歷程。

為何選擇生技產業?尹衍樑表示,「生技是一門好生意,可以幫助人少生病,健康快樂,又幾乎沒有受害者,這樣的事業一定可長可久。」相較於電子業大起大落的 產業特性,生技產業十年磨一劍的沉穩特質,更吸引尹衍樑的青睞。

「生物科技一項藥品的發展,往往需要十年的時間,從機制、動物實驗、人體實驗到上市,至少需要十年。」尹衍樑解釋,相較電子業快速的產品週期,生技新藥的 投資邏輯大不相同,生技投資不但獲利時間是一條漫漫長路,甚至連產品都不一定看得到。那麼,要如何慧眼選擇生技產業裡的千里馬?

三種能力

找尋能改變生命密碼的人

「最關鍵的是人!」曾經在台大財金研究所擔任兼職副教授的尹衍樑,很清楚理論與實務的差別,「任何一份業務計畫書、財務計畫書,越是假的、看起來就越像真 的。」他進一步解釋:「未來總是無法事先探究,所以要找對的人來做對的事,通常若人是對的,把時間拉長就會做對,不能太短的時間,要有長期的心理準備,我 會找到好的人才來長期相處、信任。」「在生技這項產業裡,華人世界有足夠的科學背景、訓練、做研究、行銷、能找通路、找資本市場,這樣的人大概不到二十 位,而且絕大部分都與台灣有關聯。」尹衍樑表示,生技產業的成功關鍵在人,領導的人必須具備三種能力:一是研究能力,要有出色的生技專業知識;第二必須有 從事行銷的能力,第三則是要有從資本市場募集資金的能力。如此從頭做到尾、「全能型的生技領袖」,尹衍樑認為全世界只有二十位華人,「他們都有改變生命密 碼的能力。」其中,抗愛滋病權威何大一,即是擁有改變生命密碼能力的第一人。尹衍樑與何大一的緣分,來自於中研院「基因體研究中心」大樓的興建。

當時基因體研究中心的主任正是現任中研院院長翁啟惠,後來翁啟惠與何大一積極爭取的愛滋新藥TMB-355計畫,尹衍樑於其間成為天使投資人︵編按:指提 供創業資金,以換取可轉換債券或所有權權益的富裕個人投資者。︶

生技產業具高度不確定性

投資之前 必定先觀察人品如何判斷是否投資宇昌?尹衍樑認為,「任何行業都一樣,看業務、財務企畫很多都是假的,人才是真的。人品、過去的紀錄都是很好的參考。人品 這種東西,有所謂直覺感應,投資前會觀察互動。」尹衍樑說明,「所以二○○八年投資宇昌前,我一定要和何博士見面,聽他的承諾、視野以及想法。事後證明, 我是對的,與何博士合作是很舒服的事情。」何大一所創辦的中裕新藥,兩次取得比爾蓋茲公益基金會的贊助,金額高達九八二萬美元,甚至得到美國國家衛生研究 院的支持,贊助皮下注射的臨床試驗。

正因為何大一在生技產業的成績與權威地位,才讓中裕新藥能夠事半功倍,其治療愛滋新藥TMB-355,可望成為台灣第一個通過美國食品暨藥物管理局(U. S. Food and Drug Administration,FDA)認證的新藥。

「一家生技公司要成功,從投資、科學、臨床、管理到領導,都要是最棒的人。不是念個博士學位就可以,因此要找有成功經驗的人,經過社會的認證,就比較容易 被信賴與成功。」尹衍樑認為,在高度不確定的生技產業裡,過往的成功經驗,會是很好的參考指標。

一年時間苦讀二十二本專業書籍

成為台灣生技島重要推手

因此,尹衍樑所看好的華人生技之星名單裡,包括一手創辦IVAX與OPKO兩大藥廠的藥界女王許照惠、有兩次創業成功紀錄的台灣浩鼎董事長張念慈,而天 福、明生生技的趙宇天所創辦的華生製藥,更是名列美國第三大學名藥廠。他們在生技業都已經有了輝煌的成績。

生技產業的成功,除了人要對之外,還要有開發多種藥的能力。尹衍樑表示,「一家公司只有一種藥、一種製程、一個配方,太單薄了,成功機率只有萬分之一。所 以一家公司必須在不同的階段有很多種藥,這樣才有比較高的存活率,藥的成功機率也比較大。」十年前,因為好友中天生技董事長路孔明的引介,尹衍樑一頭栽入 生命密碼的世界。他請一位教授幫他開了二十二本生技相關的書,苦讀一年,把蛋白質、遺傳基因學等相關專業都搞懂,也讓他後來與科學家溝通時能夠沒有障礙。 「我樂於幫助很多科學家夢想成真,幫助別人的夢變成真,也是我的夢想之一。」打造台灣生技島,尹衍樑扮演幕後重要推手。

尹衍樑探尋生命密碼的敲門磚1. 《達爾文大震撼》(天下文化)「最適合者」還是「最優秀者」才能生存?究竟人類是進化或退化?本書解開了達爾文學說的祕密。

2. 《蛋白質的一生》(商周)蛋白質是生物細胞的最重要組成,本書用擬人化的方式介紹蛋白質的生成、成長與死亡,精妙的譬喻,讓人了解蛋白質的重要性和運作方 式。

3. 《基因聖戰》(天下文化)科學家正發動一場追獵致病基因的聖戰,矢志搜尋出三千種遺傳疾病的基因缺陷,這場戰役,關係著你我以及下一代的未來。

4. 《DNA的語言》(天下文化)以語言結構如字母、文句、段落,來比喻DNA的運作,讓人了解分子生物科技的威力與潛力。

5. 《胚胎大勝利》(天下文化)每個人都是經由單一受精卵細胞而來,胚胎發育是生物界中一項輝煌的勝利,本書揭開了生命如何形成的謎團。

跟著尹衍樑的腳步投資生技轉投資公司 負責人 主力產品 持股人 持有股數

(比率) 2/10股價

(元) 市值

(億元)

上市櫃

(台灣) 中天生技 路孔明 治療癌症、免疫性、癒合傷口新藥 詮宇投資 3,643(1.62%) 40 1.4 泉盛生技 林衛理 抗過敏單株抗體新藥 中天生技 68,864(45.91%) 42 —合一生技 林文源 植物新藥、糖尿病傷口癒合藥 潤泰全 11,250(11.25%) 23.35 2.6 潤泰新 11,250(11.25%) 23.35 2.6 中裕新藥 黃秀男 治療愛滋新藥 匯弘投資 19,150(10%) 44 8.4 潤泰全 12,060(6.2%) 44 5.3 潤泰新 12,060(6.2%) 44 5.3

上市

(美國) Optimer 張念慈 新型抗生素 潤泰集團 未揭露 13.54* —OPKO 許照惠 癌症及傳染病新藥 潤泰集團 未揭露 5.14* —未上市 台灣浩鼎 張念慈 乳癌新藥 匯弘投資 6,000(6%) — —天福 趙宇天 臨床試驗服務(CRO) 潤泰集團 28,800(36%) — —註:*美元 資料來源:各公司 整理:陳兆芬


潤泰 集團 總裁 如何 找出 生技 黑馬 尹衍 衍樑 找對 對的 的人 來做 做對 的事
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老闆篇 》潤泰集團總裁挑千里馬的私房祕法 尹衍樑:會頂撞的人才是擴張型戰將


2012-6-18  TWM




管理全球約二十三萬名員工,企業王國遍及兩岸三地的潤泰集團總裁尹衍樑,他坐鎮台灣,卻能號令天下,靠的就是一批能征善戰的將才。

他將人才分為四品,這些人要如何選?如何用?

口述‧尹衍樑 整理‧燕珍宜我時時刻刻都在看人。企業最寶貴的資源就是人,企業的「企」,把人拿掉就是停止的「止」。企業拿掉人,就什麼都沒了,剩下破大樓、破電腦和車子而已!總之,企業主體就是人,企業沒有人,就會停止、關閉。

因此,經營者的工作就是要會識人、用人,且樂於被人所用。用人要得其所,否則企業就會衰敗,就跟國家一樣。

有一個故事,國王與聖人,曾經有一段對話。國王問聖人:「我喜歡美食會導致亡國嗎?」聖人回答:「吃喝不會亡國。」國王又問聖人,「我愛女色會亡國嗎?」 聖人回答:「好色不會亡國。」國王問聖人,「那如何才會亡國?」聖人回答:「不知人才在哪會亡國;知道人才在哪不用也會亡國;用了人才卻不得其所會亡 國。」很多經營者抱怨沒有人才,其實問題是出在他把人才當奴才一樣看待、使用,犯了「不知人才在哪」的錯。其實,千里馬滿街跑,但伯樂很少。因此,經營者 最重要的任務,就是要找到千里馬,然後,讓他能夠盡情奔跑、發揮。

好的千里馬,有兩件事最重要:一、對內是操守;二、對外是能力。沒有操守,根本不用談能力。

說謊就是犯天條 能力再強也開除最基本的品德操守,可從孝順父母、友愛兄弟看出端倪。此外,恭、寬、信、敏、惠等五種品德,應用在公司治理或職場上,就是謙恭地對待顧客、 股東與供應商,寬厚地對待員工,時時以誠信為本,反應敏銳、做事才能顯出成效,待人慈惠,別人就願意為你做事。

只有具備良好操守的人,才能贏得別人的信賴與敬重,才能有舞台盡情發揮才能。品德操守不好的人,無法被人信賴,沒有經營者會聘用一個自己無法信任的人。

五種品德中,又以誠信最為重要。在我們公司,如果說謊作假,就是犯了天條,包括善意的謊言。因為一旦說了假話,就要不斷的圓謊,以至於不知哪一句是真的、哪一句是假的,很浪費彼此的時間與力氣。因此我們都要用真面目示人,錯的可以改,但絕不能講假話!

此外,金錢是對品德操守最好的觀察點,看他處理金錢清不清楚。做大事的人,帳一定要清楚。我有這樣的例子,金錢不清楚,即便他能力再強,我也會請他走,偷工減料、撒謊,就是開除。

我找的千里馬,要對工作有熱忱,真心誠懇、配合度最高、最願意奉獻心力,不管給多少錢,都盡心盡力工作的人。

我自己每天六點十五分進辦公室開第一堂會,每天工作十二小時以上,我快樂得不得了。我休假超過三天,就會很想趕快回來工作。我對工作的熱情來自我對人生的熱情,我最怕的就是淡漠的態度,凡是有大成就的人,無不是熱情洋溢的人!

任何工作皆機遇 懂得感恩能吸貴人如果員工覺得工作是一種負擔、犧牲,甚至是「賣身」,「公司付我多少錢我做多少事」,老是抱持「賣身」的想法,最後就真的會讓自己變成只有那個薪水的價值。

像我第一份工作月薪只有三百元,我還是全力以赴,沒有去計較錢,我認為工作就是機遇,機遇就是福源,就是福氣的來源,如果你把工作推掉,或者放棄幫助別人的機會,就如同你把自己的福氣推掉一樣。

我有一位長輩,年輕時在郵輪工作,薪水、小費很高,是一般社會新鮮人的三、四倍;但是,工作十年後,他的朋友們可能都已經當上總經理、甚至老闆,他卻仍然只是服務生。

因此,我希望年輕的朋友,不要太注意眼前的利益,要注意長期、未來的發展空間,把頭抬起來,年輕的時候辛苦一點,倒吃甘蔗,才是人生,不要老來後悔。

另外,要有正面思考的能力,吸引正向能量、不要壞的。感恩就是一種正面思考,要抱持感恩的心,很多人得不到別人幫助,就是因為他不懂得感恩。感恩會吸引更多幫助和福氣,最終來講就是「種因得果」。

抱怨是負向的能量,使你聚焦在你不要的事情上面。如果你擔憂、恐懼,就會吸引更多的擔憂和恐懼。

我們通常都希望別人先給我們機會,其實好的機會是要自己先「修身以待天命」。一個負面思考、態度不良的人,機遇對他是沒有用的,只有勤奮、積極、正面思考的人,才能將機遇變成真正的機會。簡言之,態度決定高度,高度決定格局,格局決定命運。

同仁與公司都需要有不斷充實自我,才能成長進步。我栽培同仁的方式,就是允許他們做錯事,犯錯是最好的學習。我一生都是利用犯錯來學習,我犯了比任何人更多的錯,但我會從中記取教訓,避免重複的錯誤,絕不在相同的地方跌倒第二次。

有話就要直接講 懂溝通才是好夥伴除了品德操守、能力外,良好的溝通,也很重要。能夠幫助彼此充分掌握資源、了解狀況,討論就是良好的溝通。溝通不是要舌粲蓮花,我對很會 講話的人,反而會有戒心,我比較喜歡平心論事之人。自由討論是最直接的方法,如果我們之間不能討論,就很難成為好的工作夥伴。

還有,像是不能團隊合作、學問太高、自視甚高、不能向別人低頭的人,也不能用。常常學歷愈高,病徵愈嚴重。例如,脊椎骨鈣化症:不能跟別人認錯,也無法跟 別人低頭。四肢不勤症:人變得很懶惰,又沒有容人的肚量,也沒有承擔風險的肩膀,還失去偉大的創意,這都是失敗的教育把人塑造成這樣。

此外,如果有人常常job(工作)換來換去,我也不太願意用他。那種跳躍式的游牧民族,太容易轉換目標,做兩個月就跑掉了,定力不好。年輕人找job一定要很慎重,要認定這個job是將來career(事業)的一部分,這樣能量與經驗才能夠累積。

總而言之,企業經營需要四種人才:「 鎮山之虎」、「叼肉的狼」、「保護的傘」、「看門的狗」。每位同仁要了解自己屬於哪一種人,經營者則要能夠分辨夥伴是屬於哪一類型的人才。例如,會頂撞 你、質疑你的、會提問題、會倒過來要求你的,通常就是「叼肉的狼」,這種人會幫公司帶進利潤與擴張,就應該好好重用。

《韓非子.八經》有言:「下君盡己之力,中君盡人之力,上君盡人之智。」最差的經營者,認為員工都是笨蛋,事必躬親,把自己累得半死。最有智慧的經營者, 則是找來千里馬或叼肉的狼,發展團隊並且敬重、信賴、授權,加上良好溝通,及時予以協助,讓他們盡情發揮,並適時獎勵,分享成功的果實,公司自然就會愈來 愈壯大!

尹衍樑

出生:1950年

現職:潤泰集團總裁

經歷:潤泰紡織負責人、台大土木系教授學歷:政治大學企業管理博士

最討厭的NG行為

1.太常換工作、跳躍式的游牧民族,穩定性不夠。

2.舌粲蓮花、很會講話、揣摩上意,不值得信任。

3.不能團隊合作、自視甚高、不能向別人低頭。

老闆 潤泰 集團 總裁 千里馬 千里 私房 祕法 尹衍 衍樑 頂撞 人才 擴張型 擴張 戰將
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不到二年搞定萬華七十六位地主 潤泰新從最難的下手 拿下千坪都更地

2012-7-30  TWM




台北市地價居高不下,都市更新成為中小型建商開發土地的重要管道,但是曠日廢時的整合過程,也讓很多建商視都更為畏途,而潤泰創新卻能在此時突破重圍,在萬華區完成台北市面積逾一千坪、開發時間最短的都更案。

撰文‧梁任瑋

「終於等到這一天了,我們一定住得到新厝!」五月十九日上午,台北市萬華區東園國小旁一處都市更新案舉行動土典禮,幾位七旬老翁看著自己頹圮的老家即將進行改建,掩不住激動的心情,握著彼此的雙手互道恭喜。

就在不久前,這裡還是一片雜亂,荒廢的老房子野草蔓生;如今透過都更,已整理得煥然一新,更將在兩年半後變身為一棟規畫一百八十五戶、樓高二十六層,擁有五百餘坪大片花園、步道的嶄新大樓「萬花園」。

如果說,「樓低、屋老、地方正」是很多建商做都市更新的篩選標準,這個條件若放在有六三%的房子屋齡都已超過三十一年的台北市萬華區,顯然處處都是機會。

但在很多建商眼中,該區因房價偏低,並非首選。台北市政府都更處統計,近十年,萬華都更申請案五十三件,但核定的僅三件,六%的核定比率在各行政區中為倒數第一。

就在外界不看好中,萬花園卻異軍突起,只花一年十個月就整合完所有地主,創近五年北市都市更新面積超過一千坪開發時間最短的案例。幕後推手,正是都更新兵潤泰創新。

靠地緣關係拉近距離

擅長開發豪宅、投標台鐵BOT與聯合開發案的潤泰創新,這幾年在商用不動產市場布局大有斬獲。目前手頭上有松山車站與南港車站BOT案、捷運內湖線內湖站 及新莊線三重站的聯合開發四大開發案。七月十九日,潤泰集團轉投資事業南山人壽更以二六八.八億元標下信義計畫區世貿二館,刷新國內地上權總價、每坪價格 新高,惟獨都更腳步落後。

近五年,潤泰參與過的都更案超過十個,但進度不一,「要讓社區裡所有住戶達成改建協議,並不是件容易的事!」潤泰創新總經理簡滄圳坦言,沒想到,最令人驚訝、且最快完成的個案,竟是面積廣達一千兩百六十四坪,有七十六位地主的萬花園案。

時間回到二○○七年夏天,當時潤泰與中華電信合作開發台北市萬華區德昌街住宅案「萬囍」,由於建材、施工品質高檔,預售當時每坪成交價站上六十萬元,創下萬華地區新高價。這個建案吸引隔壁萬大路地主吳德龍的注意,主動找上潤泰整合他們的土地。

這塊地原本是鄭姓前台北市議員家族與另一大家族陳家的祖厝,隨著後代開枝散葉,蓋起公寓陸續賣給不同住戶。

簡滄圳接手後發現,這件案子背後頗為複雜。原來,早在二十年前即有建商陸續介入整合,也已插旗購入土地近百坪,如何以合理價格購回其土地,這是第一難。

此外,在潤泰整合之前幾個月,另一家新介入的建商已和其中最大的鄭姓地主簽了合建契約,占全案同意門檻近三○%,如何統合開發權利是第二難。

但是,「找人是最難的。」簡滄圳說,很多房屋破舊到連屋主都住不下去了,早就已經搬去他處,如何找出分散在各處的地主,深深考驗潤泰土地開發人員的功力。

正當簡滄圳苦思解決方法之際,他突然想起,公司內土地開發部建築師李安憲從小就住在萬華,透過他來整合,或許是一把開啟地主心房的鑰匙。

李安憲是老萬華人,現在還住在萬花園隔壁的「大都市花園」,巧合的是,他與吳德龍是許久沒聯絡的小學、國中同學,這層地緣關係拉近了潤泰與地主之間的距離。

「萬華人比較團結,找到關鍵地主居間撮合很重要。」李安憲說,他打聽到,代表陳家的地主葉喬松,是全案的關鍵人士,便透過吳德榮牽線,直接找葉喬松談。

以誠意打動關鍵地主

今年七十歲、家族在萬花園基地共擁有一百二十九坪土地的葉喬松,見識過許多知名建商來談都更,「有的建商一來就要我去餐廳吃飯,吃完飯就把合約書拿出來 簽。都更不是去便利商店買礦泉水耶!打打電話、吃頓飯就想要我們拿出好幾百坪的土地給你蓋,未免也想得太簡單了!」葉喬松對建商的猴急頗不以為然。

但潤泰的作法令他改觀,「一個禮拜跑七趟,與一個禮拜跑一次,就是不一樣。」葉喬松說,有些建商談一談,發現很難,遇到挫折就打退堂鼓,只有潤泰最勤快,一家一家挨門挨戶去談,把誠意拿出來。

除了動之以情,更重要的是幫地主創造價值。簡滄圳表示,都更地主分配的權利價值有「協議合建」及「權利變換」兩種,潤泰採兩案並行,讓地主選擇對他最有利 的方式來做權利價值的分配,「這是對地主的讓步及尊重。」地主也不必擔心因為整合期太長,導致增值的利益均被建商拿走。

而且,潤泰不只將土地交付銀行信託,也採用營建資金專款專用及續建協助的信託機制,透過等同銀行履約的保證,完全保障地主權益。

尤其,當時「萬囍」案已開始預售,簡滄圳說,萬囍是中華電信與潤泰創新合建案,至今仍為萬華第一棟使用隔震工法的住宅,種種創新的規畫,讓地主重新思考, 「連中華電信都選擇潤泰,為何地主不能?」另一方面,為了重新定位萬華區的房價,潤泰向地主提出,萬花園在結構工法上會採用「柱螺旋箍筋及一筆高耐震專利 施工」,這項潤泰的專利,可達到灌漿扎實和耐震效果,不僅為地主資產帶來增值效益,也讓住戶住得安心。

同時,潤泰與原來整合約四○%的建商理性溝通,最後以高於市場價格的金額買下對方土地。

○七年八月,潤泰與萬花園地主第一次簽約就逾五○%,一年一個月之後,○八年九月潤泰完成整合作業,九五%地主全部簽約完成,並將全案送到台北市政府,進行事業計畫及權利變換計畫審議。

這段通常要耗費三至四年才能達成的工作,潤泰創新只花了三分之一的時間就完成。

須配合天時地利人和

「一個都更案要成功,要天時、地利、人和到位。」葉喬松語重心長地說,二十年前,他們這些地主正值五十歲壯年,每個人有不同的考量,房子也沒有改建的誘 因;現在大家都七十歲了,彼此有共識,必須要整合,但「就像搓圓仔,兩粒一搓要一樣大,不能一大一小。」萬花園如果沒有大家互相信任、各退一步,不可能那 麼快完成。

今年一月,萬花園基地終於搭建起大型接待中心對外預售,讓房價也跟著鹹魚翻生。原來東園街周邊房價每坪僅約四十萬元,在萬花園銷售完畢後,成功把售價推升至每坪七十萬元,也帶動周邊房價水漲船高。

萬花園案也打響潤泰都更的名號。五月,潤泰創新一口氣拿下建中眷舍、六張犁派出所兩件公辦都更案,成為切入台北市公辦都更案的贏家。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說,公辦都更案的獲利空間較小、利潤有限,過去很多建商不願參與,但是隨著台北市土地開發的難度愈來愈高,公辦都更土地有政府完成前期的整合流程,相對於一般都更案較為單純,這塊市場的競爭也愈來愈激烈。

其實,不論公辦或民間參與都市更新案,都必須地主間懂得相互合作、放棄私利,願意在相同的時間內做一件共同的事,「只有地主與建商都肯退讓,才能讓台灣的都更之路繼續走下去。」簡滄圳為當前都更面臨的困境下了最好的注解。

不到 二年 搞定 萬華 七十 十六 六位 地主 潤泰 泰新 新從 從最 最難 難的 下手 拿下 千坪 坪都 都更 更地
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容積移轉藏玄機 黃金地段變身鑽石地段 潤泰天價拿下黑松土地的背後盤算

2012-10-08  TWM




九月底,潤泰新以每坪將近六一○萬元的天價標下黑松位於微風廣場旁的千坪土地,引起外界譁然,到底潤泰私下打的是什麼算盤?這筆交易真是買貴了嗎?

撰文‧李建興、梁任瑋

眾所矚目的黑松微風停車場一三四五坪土地,潤泰創新在九月二十八日以八十一.九九億元的價格標下,每坪單價高達六○九.六萬元,創下住三土地(微風停車場 土地使用分區為住三)的歷史新高,而且足足比底價五十七.八八億元高出四一.六五%;潤泰手筆之大令人咋舌,也為沉寂許久的台北房市,投下了一顆震撼彈。

只是許多人不解,何以潤泰會在政府積極打房、土地建築融資不易,甚至房價盤整修正之際等利空因素下,還以極高的天價買下這筆土地?

另外,這次市場上推算潤泰的建案成本,普遍以黑松土地的容積率只有二二五%來計算,因而推估潤泰推案價須站上一九○萬元以上才能回本,但若以目前微風周邊預售案成交價皆未超過每坪二百萬元的情況來看,這似乎會是件「賠本生意」!

看似虧錢實則划算的投資

然而,潤泰這樁看似虧錢的買賣,地產界專業人士卻一致認為這是一門「划算的投資」。「很多人都忽略黑松土地所擁有的『容積移轉』隱藏價值!」宏大不動產估價師事務所執行長郭國任,一語道破了外界錯估黑松土地容積率的狀況。

他解析,由於黑松土地位在捷運忠孝復興站五百公尺內,根據北市府規定,對於捷運站周遭五百公尺內的開發案,可適用容積移轉辦法(對於移出容積和接受容積的 土地,都有條件規定),也就是假使潤泰手上握有來自其他土地的容積移轉額度,可以轉至黑松土地使用,未來就可蓋更多樓層來銷售。

國內使用容積移轉降低土地成本的知名案例包括信義計畫區的「皇翔御琚」、「亞太會館」,就因受惠於容積移轉,而分別多了二五.二五%與四○%容積率。換言之,目前手上握有容積移轉額度的潤泰,一旦將其他土地的容積移轉給黑松土地使用,將會大幅提升該案投資價值。

郭國任精算,依現況規定,黑松土地一經容積移轉,容積率可再增加五成。

所以,若潤泰操作得宜,可將原本僅有二二五%的容積率,提升至三三七.五%,也就是原本每坪只可蓋二.二五坪樓地板面積的土地,後來可加蓋到三.三七五坪 樓地板面積;另外再加上未計入法定容積範圍,但仍可進行銷售的樓地板面積。例如大小公設、地下室、停車場,及每坪二十六萬元的造價,潤泰建案成本其實只有 一三五.四六萬元,與這次市場上認知的一九○萬元有極大的落差。

另外,就算再加上市場上普遍忽略掉的每坪容積移轉成本十三萬元,以及一五%的管銷、利息費用,實際上,潤泰未來推案每坪至少要賣一七○.七萬元才能夠回 本,這也還是低於一九○萬元。郭國任進一步推算,以目前建商推案獲利會抓一五%利潤,因此推估未來潤泰每坪開價應該會在一九六萬元以上。

「潤泰的算盤,別的建商也會打,這也就是何以黑松微風案有多家建商爭相競逐的原因了!」據透露,此次投標者除了潤泰之外,還包括皇翔、富邦、微風廖家、基泰、豐泰地產等多家業者。

世邦魏理仕台灣分公司總經理林俊銘表示,這次每一筆競標價格的差距在千萬元以內,約僅五%的價差,甚至第二高標出價為八十一億元,與潤泰的出價更只差了一%,顯見這塊地以每坪六百萬元得標是建商認同的合理價格。

消費者是否買單才是關鍵

另外,潤泰願意出高價買黑松土地,也與台北市土地資源稀少,奇貨可居有關。住商不動產企研室主任徐佳馨就比喻,土地就像建商的原料,沒有原料就不可能有產 品和業績,因此,建商在大台北地區搶地已成常態。例如以往宣稱只看五百坪以上土地的昇陽建設,礙於土地難尋,尺度就放寬至二、三百坪了。

郭國任表示,潤泰這次出手搶標的價格是「刀口價」,但這塊地如果是其他小建商得標,可能無法塑造高房價;不過,潤泰品牌知名度強,加上基地條件夠漂亮,隔 壁又緊鄰微風廣場支撐生活機能,若引進國際建築團隊規畫先建後售,四年後以精品豪宅推出,房價站上每坪二百萬元不成問題。

郭國任指出,黑松土地創住三最高價,主要是產權單純,格局方整的素地,其他產權複雜的都更土地,想喊天價但不見得會有人買單。

但仍有業者對於目前房市景氣低迷,尤其黑松土地鄰高架橋旁,該區開價與實際成交行情有差距,潤泰能否在黑松土地案獲利,持保留態度。

對於黑松土地的規畫與推案的房價,潤泰創新董事長簡滄圳在接受本刊記者查證時指出,「目前產品未定,所以也不會有定價。」不過,潤泰近年推出幾個建案,皆 已成功刷新區域高價;如萬花園、萬囍等建案成交價創萬華地區的歷史新高。而目前興建中,位於松山的「松濤苑」更喊出每坪三百萬元以上天價,顯見潤泰對於買 下黑松土地,早已老神在在,但結局如何,就看消費者買不買單了。

黑松土地

地點:台北市市民大道四段、八德路二段366巷口

面積:1345坪

得標者:潤泰創新

得標總價:81.9999億元得標單價:每坪609.6萬元使用分區:住三、住三之二

容積率:225%

建商大幅降低土地成本的利器近年來,常可聽到土地標售創新高的消息,許多人都誤以為建商的土地成本很高,但其實不然,主要是因為這沒有把公設、虛坪等面積 計算進去,而這些所謂的「大公」、「小公」、地下室、停車場??等都不算在容積,卻都可出售獲利,最重要的是,建商還可以運用「容積移轉」或「容積獎勵」 增加容積率,讓原建物得以多蓋一些樓層,如此一來就可大幅降低土地成本。

所謂「容積移轉」即在政府規定條件下,建商若參與一些有容積移轉條件的案子,如面臨老舊的歷史建築、開放空間、農地或政府規範之特殊用途土地,可以將上述 未用盡的容積率部分或全部移轉至另一宗可建築土地使用,例如宏普建設用一億多元買下嘉新水泥在台北市新生南路上清真寺的容積,移轉到大直重劃區推出的建案 使用等。

至於「容積獎勵」也就是政府因都市發展或政策性考量,而容許某些在獎勵範圍內的土地,可依獎勵的幅度擴增容積率,如部分區域容積得以加碼3成,也就是原先 住三的土地容積僅為225%,經獎勵後,就變為292.5%,即原先1坪土地只能蓋2.25坪,後來可以蓋到2.925坪,將大幅提升建商可銷售的面積或 戶數。 (李建興)

 
容積 移轉 玄機 黃金 地段 變身 鑽石 潤泰 天價 拿下 黑松 土地 背後 盤算
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尹衍樑讓潤泰雙雄股價翻倍絕學

2013-01-21  TCW
 
 

 

二○一二年台股有一對兄弟檔潤泰全、潤泰新,年漲幅分別高達四五%和八五%,在集團股中表現名列前茅。特別的是,潤泰雙雄的獲利有八成來自業外,且都來自集團企業中國大潤發和南山人壽。

買不到兒子,只好買媽媽

仔細分析這兩波股價上漲的共同軌跡,都是「打造龍頭企業,然後掛牌上市,為母公司股價添柴火。」

首先,打造產業龍頭,創造現金流。潤泰集團旗下中國大潤發,是中國最大量販賣場龍頭,而南山人壽也力拚台灣壽險業第一名,對母公司的獲利、股價產生槓桿倍數的利多效果。

接著,籌備掛牌上市,拉抬「母以子貴」的身價。在高鑫(中國大潤發)赴港上市前,投資人因為「買不到兒子,只好買媽媽」,先壓寶潤泰全和潤泰新。潤泰全股價從二○○九年初的十九.一元漲到破百元,短短一年半漲了四.六倍;潤泰新同期也大漲二.二倍。

而南山人壽計畫二○一四年上市,為符合規定,南山人壽勢必要連續三年交出亮眼的獲利,也讓持有南山人壽的潤泰雙雄股價充滿想像空間。

不過,雖然二○一二年南山人壽賺逾九十三億元,但對潤泰雙雄只是財報上認列的數字,仍無法獲得盈餘分配,因為當初潤成(潤泰雙雄與寶成等合資)接手時,南山人壽累計虧損逾兩百億元。南山人壽財務長許妙靜表示,到二○一二年年底,賺到的錢仍未能填平過去虧損。

精明交易,南山股價已翻倍

凱基證券金融產業分析師曾繁仁表示,南山人壽掛牌上市,不見得能複製大潤發行情,因為保費收進來就是負債,有別於大潤發每天有現金入袋。不過,當初潤泰新、潤泰全以每股十元參與潤成增資,目前南山人壽未上市股價約二十三元,已經翻倍。

潤泰集團總裁尹衍樑的事業版圖橫跨通路、營建、水泥、壽險、生技等,旗下潤泰新、潤泰全「左擁中國大潤發,右抱南山人壽」,這種母雞、小雞互惠的股價鍍金術,堪稱股市一絕。

【延伸閱讀】2隻金雞,拉抬母雞潤泰全

高鑫在港2011年7月掛牌上市的前一年,已帶動潤泰全股價破百元南山人壽帳面獲利與上市題材,讓潤泰全股價2012年爬高

註:高鑫即中國大潤發資料來源:XQ全球贏家

尹衍 衍樑 樑讓 讓潤 潤泰 雙雄 股價 翻倍 絕學
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潤泰集團總裁 尹衍樑︰文憑只管用三天 第四天起就看態度

2013-06-17  TWM
 
 

 

口述.尹衍樑 整理.孫蓉萍編按:從問題學生成功變身千億元集團總裁,尹衍樑創下很多的不一樣。曾經,他是要被感化的頑劣分子,如今他不僅有成功企業,還在兩岸設立獎學金,甚至在去年成立一個「諾貝爾獎」級的唐獎。一次接著一次,他做得比別人想像得還要多。

雖然沒有工科教育背景,但清華大學日前頒給尹衍樑名譽工學博士學位。六月八日,他也把生平第一次大學畢業典禮的演講,獻給了清華大學,與即將步出校園的學子分享自己充滿挫折的經驗。

我從小學、大約十歲時就常常打同學,幾乎每天下午都在訓導處前面罰站。初中以後變本加厲,成群結隊,拿刀子、棍子整天和人打架;光是初中就念了六所學校,最後沒學校可念,只好被送到彰化進德中學,這是一所管訓學校。我永遠記得到進德中學那一天,是民國五十三年十月十四日,因為這是我重生的一天。

被管訓學生 考進政大博士班很多人都說,「你現在做得有模有樣,為什麼要提以前的慘綠歲月?」但我之所以有現在的成就,完全是因為當年的感化教育。我不好意思地說,初中畢業,我只認識英文字母,數學幾乎沒學過。到彰化進德中學那一年,又鬼混了一年,但是我有一段巧遇。

這所學校是一所軍事管理的學校,上課會出操、踢正步、操槍,把你的精神體力完全耗盡;新生訓練長達一個月,和新兵訓練一樣。兩個禮拜後我就大病一場,可能因為水土不服,腹瀉不止,兩、三天沒吃東西,人變得很瘦。當時一位老師叫于敦德,他甚至端麵走四百公尺到宿舍給我吃,讓我很感動。所以身體好了以後,我就申請到進德中學的實習工廠做工,學土木畫圖。

因為在這兩年半的管訓生活中,我學到一技之長,我是一個很好的木匠,後來成功轉進土木工程業。因為我會看圖、會畫圖,懂2D、3D,甚至4D空間,我的空間好像比一般人多兩個維度。

高一時,我還在和同學打架。有一天傍晚,我一個人和兩個同學打,肚皮上被劃了一刀,傷口長達十五公分。我去找當時在進德中學教書的王金平(現任立法院院長)老師幫忙,他幫我消毒、包紮,並且到宿舍拿乾淨衣服給我換穿。

那所學校鬥毆要關禁閉,關在一個一公尺多高的籠子,像猴子一樣,一關就是一個禮拜。王老師沒有舉報我,而是責罵我:「身體髮膚,受之父母,不可損傷,以後不要這樣了。」他說:「你逞凶鬥狠,是不是要吸引別人的注意?」我說:「有一點是。」他說:「你這樣和毒蛇、野狗有什麼不一樣?別人只是怕你而已。你為什麼不努力,讓別人敬你、愛你呢?」我說:「老師,我願意這樣,但要怎麼做?」「要好好念書,好好幫助人,好好做事,這樣可以贏得別人的友誼,贏得尊敬。」「老師,我英文只認得字母。」「沒關係,只要你開始有心,每天多念三個生字,懂得詞類變化、時態變化……,你的英文就會趕上了。」「老師,那數學呢?」「沒關係,我親自教你。」後來我的英文和數學都追上了。我考政大博士班的時候,英文系單獨出題,題目非常艱澀,考上的人英文平均是三十一分,我那一年的英文成績是六十一分,是狀元。我體會到事在人為、厚德載物、自強不息的道理。後來我在政大會計系和台大財務金融研究所當副教授,而且我還有四百多項專利,儘管沒有工學背景, 我還成了台大工學院的兼任教授。

挫折是禮物 過一關就進一階二十八歲後,我就發了很大的願。第一,辦最好的管理學院,這個願望已經達到,我辦了北京大學的光華管理學院。第二,辦最好的醫院,這個也做到了,我和一個好朋友共同捐贈,協助成立東方肝膽醫院。第三,辦一個諾貝爾級的獎,就是唐獎;或許不能說已經做到,不過董事會已經成立,也準備評選,明年六月十八日大唐開國紀念日,就要公布提名。

在受教育的過程中,我常遇到挫折。首先是我高中開始好好念書時,沒有初中的底子,非常辛苦;接下來是上大學以後交女朋友,她知道我過去的流氓背景,就毅然決然離我而去,這也是挫折。當時我就對自己說:「某某某小姐,妳現在棄我於不顧,將來妳會後悔。」當時她棄我不顧,反而變成我上進的力量。

大學畢業後,當完兩年兵,父親給我一萬美元和一張單程機票,他說:「讀萬卷書,不如行萬里路。」於是我就背了一個大帆布袋到義大利。有時住YMCA(基督教青年會)、有時睡火車站;流浪了半年,到過中南美洲、美國、加拿大,最後剩五十美元回台灣。增廣見識後,回台灣那一天開始,我就好好工作。

我第一份工作是設立機械工廠,供自己工廠的染整部門使用,但兩年後倒閉。接下來我又設立染料廠,土法煉鋼,先用一公斤的小鍋試做,成功以後擴大一千倍,用一千公斤的鍋;沒想到第三次就爆炸了,不但把屋頂炸穿,鍋蓋還飛到五十公尺外的田裡,幸好當時沒人傷亡,但三千萬元就泡湯了。三十幾年前的三千萬元是很大的一筆錢。

這兩次連續失敗對我是很大的挫折,但父親只淡然地說:「衍樑,恭喜你,年輕時就有挫折失敗的經驗。」出社會後,我也常遇到人在我背後指指點點,說這傢伙當年是個流氓;後來我念了台大碩士和政大博士班,徹底讓他們了解,我和過去不同,我面對挫折的態度和一般人不一樣。一路走來都有挫折,但我把挫折當作上帝的恩典,把它當作上進的動力。

文憑是光環

也可能是恥辱

大學教育「德智體群美」都要兼顧,不是只追求知識。我公司前後有一、兩百位博士生,約有一半的淘汰率。同樣拿到一張名校的畢業證書,為什麼有人成功、有人失敗?差別就在態度。

第一個態度是能不能繼續學習?能不能樂於接受別人的命令,並且好好執行?能不能解決問題?能不能和別人協調?能不能承上啟下?在企業裡,文憑只有進去的前三天有用,第四天開始就要看你的態度。我一個好朋友說「態度決定高度」,我講得更深入一點,態度不但決定高度,態度更決定命運。希望各位畢業生進入社會後,要有好的態度。

此外,各位還要有感恩的心。我特別要表達一件事,就是我認為我是一個幸運的人,我有最好的父母、兄弟姊妹、老師、同學、夥伴、員工、客戶。

很多人做事得不到別人的幫助,是因為他從來不知道要感恩。感恩的心情會招來更多幫助、更多機會。

我從月薪三百元的第一份工作開始,無時不是超值、超時工作,不怕煩、不怕髒、不怕苦。很多畢業生要求既要清高又怕窮,錢多事少離家近,睡覺睡到自然醒,數錢數到手發軟;但現實生活裡沒有這樣的事,現實生活充滿髒亂、充滿無趣、充滿挫折;我們領導別人前,要先學習接受這些。我希望、也相信各位畢業生都會有很好的態度,因為態度就是各位的命運。

文憑可以是各位的光環,也可以是各位的恥辱,完全由各位的態度決定。最後祝福各位,前程遠大,未來發展一片光明。

尹衍樑

出生:1950年

現職:潤泰集團總裁

經歷:潤泰紡織負責人、

台大土木系教授等

學歷:政大企管博士、

台大商學院碩士

 

潤泰 集團 總裁 尹衍 衍樑 文憑 管用 三天 四天 起就 就看 態度
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潤泰尹衍樑、永豐餘何壽川、東洋林榮錦 透視三大生技投資教父布局心法

2013-09-02  TWM
 
 

 

生技三大投資教父尹衍樑、何壽川及林榮錦,在吸引人才、投資方式、策略佈局上各有差異,不過三人的投資績效如今都大獲全勝,值得投資人仔細研究並跟著學習。

撰文‧林宏文

談到國內生技新藥產業,有三位喊水會結凍的投資大戶,包括潤泰集團總裁尹衍樑、永豐餘集團董事長何壽川以及東洋集團董事長林榮錦,他們三位不僅主導了國內八成以上生技新藥投資案,而且投資心法各有不同,相當值得投資人仔細研究,作為尋找投資機會的最佳參考。

以投資金額來計算,尹衍樑肯定名列三大生技新藥投資大戶之首,根據估算,尹衍樑投資國內外生技新藥公司的金額,至少已超過兩百億元,遙遙領先其他大戶。

尹衍樑研究深、口袋也深 收攏「海龜派」浩鼎生技董事長張念慈說,幾年前尹衍樑曾向朋友透露,他將會投資六百億元於生技產業,當時他聽到後哈哈一笑,覺得「聽聽就算了」;但沒想到尹總裁真的砸了那麼多錢,如今已經沒有人會懷疑他的企圖心了。

其實,尹衍樑的生技投資,如今回報率已相當豐碩。若只計算尹衍樑投資的中裕、浩鼎、合一、泉盛、中天五家上市櫃公司,潤泰集團及尹衍樑個人的投資金額大約不到五十億元,但五家公司目前市值就超過七百億元,至於尹衍樑個人的獲利在五、六倍左右,確實很驚人。以這樣的獲利基礎,顯然尹衍樑的投資是不可能縮手的。

尹衍樑的投資如此成功,主要是鎖定華人在海外的生技大咖,包括浩鼎董事長張念慈、潤惠生技創辦人許照惠、泉盛高級顧問張子文、天福生技董事長趙宇天、中裕顧問何大一,以及中研院院長翁啟惠等人,都是尹衍樑重金禮遇及投資的對象。

其實,海外歸國的「海龜派」,之所以願意與尹衍樑合作,主因是尹總裁自己對生技產業研究深,又禮遇這些歸國學人,而且口袋很深的尹總裁,可以忍受的投資期也很長,尹總裁若看好你,可以不斷地參與增資,這對至少要十年才能開花結果的生技新藥來說,是相當關鍵的因素。

台灣新藥產業晉陞國際一流舞台在投資新藥公司大獲全勝後,尹衍樑也乘勝追擊,投資案風險一個比一個高,例如與張念慈一起投資的潤雅,或鑽石基金投資的醣基,都是很少人做過的嘗試。其中潤雅是做肉毒桿菌,是P3等級蛋白質藥廠,目前全球不到十家廠房符合此規格,;醣基則是自中研院院長翁啟惠移轉多項醣類專利,在全世界也都保持領先優勢。

另外,浩鼎不像一般公司在三期臨床就採取授權出去並取得權利金的模式,而是決定自行完成三期臨床,並在中國、亞洲甚至美國等市場,獨立進行行銷工作;這些投資大案,都讓台灣新藥產業的層級晉陞到國際一流的舞台。

何壽川謹小慎微

成國內創投最大贏家

至於早期與尹衍樑同為永豐金控大股東的何壽川,兩人在永豐金拆夥後,由於理念不同,在生技投資上也各自發展。業界人士都很清楚,尹總裁與何董事長永遠「王不見王」,兩人分屬「不同掛」,例如何壽川主導的台灣研髮型新藥發展協會(TRPMA),尹衍樑旗下的生技公司就沒有全部參與。

相對於尹總裁的海派,何董的投資就比較謹慎小心,凡事都要求用很少的錢,做出大成績。例如將於八月三十日在興櫃掛牌交易的太景生技,創立至今十餘年,用募來的四十億元就做出三種新藥,而且每個都有不錯的進展。

請專業人才管理創投基金

何壽川很早就看好生技產業,成立上騰管理顧問公司,請來衛生署前副署長、健保局前總經理張鴻仁,擔任上騰董事長兼總經理,並管理上智創投及中小企業基金,張鴻仁也不負所託,讓上騰的績效表現相當突出。

目前上騰旗下的基金,已累計投資近三十家公司,從台微體、智擎、基亞、太景到永昕,遍及海外學人與本土創業家,而且許多案子入股成本極低,帳面上獲利相當驚人,讓上騰成為國內創投業受惠生技熱潮的最大贏家。

林榮錦妙手鍊金 「土鱉」、「海龜」通吃至於以產業策略佈局見長的林榮錦,則是另一位令人刮目相看的生技大咖。相較於何壽川是名門之後,林榮錦完全是白手起家,從台灣市場逐步建立一個生技王國;若對比旗下都是「海龜派」的尹衍樑,林榮錦投資對象則以本土創業家為主,可以說是生技產業「土鱉派」教主。

林榮錦畢業於台北醫學院藥學系,本身是科班出身,二十年前靠著接手虧損纍纍的東洋起家,但林榮錦靠著聚焦及精簡的改造策略,讓東洋轉虧為盈;其後又接手一度面臨倒閉危機的晟德,重新聚焦經營,深耕液劑市場,讓林榮錦成為改造生技企業的高手。

科班出身 成為改造生技企業高手如今,東洋集團已是台灣最大的特色劑型新藥集團,包括東洋、智擎、永昕、晟德及東生華等掛牌公司,創造市值總計也超過五百億元,傲視所有生技新藥集團。

也因為林榮錦妙手鍊金術大為成功,如今也成為許多生技創業家希望拉攏的對象,例如國內首家切入蛋白質藥的永昕,就取得晟德的入股。

永昕二○○一年成立時,就帶著一群團隊創業的永昕總經理溫國蘭說,永昕創業前期經歷漫長一段辛苦過程,直到一○年,林榮錦將晟德的資金及資源帶進來後,營運才逐漸步入坦途。

不過,林榮錦成功改造企業的名號,也讓「海龜」一個個歸順,例如○三年成立的智擎,就吸引到海外回國的智擎總經理葉常菁;此外,原本受邀回台管理政府大型生技創投基金的張有德,如今在政府生技基金跳票後,也決定與林榮錦另行成立益安創投,投資基金規模就達一五○○萬美元。

值得投資人注意的是,在生技三位教父的投資組合中,每年都會有力捧的年度小金雞,與過去電子業的投資情況相當類似。例如東洋集團去年是智擎,今年是永昕;潤泰中天集團去年力推合一,今年則是泉盛;至於尹衍樑旗下,今年則以浩鼎為主;永豐餘集團下半年將力推旗艦公司太景生技等,都是投資人應該注意的產業動態。

跟著三位大老闆投資生技

潤泰尹衍樑集團

公司 代表人物 主要發展 近日動態

中 裕 何太一

張念原 愛滋病新藥研發 與國際大廠商談授權事宜潤 雅 張念慈 新藥研發及獨家技術製造 投入10億元資金,打造台灣首創的「P3等級蛋白質藥廠」(7月)

潤 惠 許照惠

顧曼芹 生物技術服務業 去年年底,與國衛院簽約「RSV人類呼吸道融合病毒疫苗」開發泉 盛 林衛理髮展世界級抗免疫疾病與抗癌症單株抗體新藥1.與大陸石藥集團簽訂新藥合作意向書(8月)2.與英國葛蘭素史克(GSK)簽訂抗體新藥與保密協定(8月)中 天 林衛理治療癌症、免疫性、癒合傷口等疾病為主之新藥開發 與大陸石藥集團共同宣佈簽訂全面性新藥合作意向書。兩岸生技醫療產業搭橋以來,規模最大的合作案 (8月)合 一 柯逢年 台灣本土優勢藥材到手香系列新藥的創新研發 與大陸石藥集團簽訂新藥與產品合作意向書(8月)

台灣浩鼎 張念慈

黃秀美 乳癌等癌症藥物開發 乳癌疫苗獲FDA核准,且進度超前

鑽石生技

創投 路孔明 主要從事生技相關投資 與中研院合資成立醣基

永豐餘何壽川集團

公司 代表人物 主要發展 近日動態太 景 許明珠 傳染病、癌症及糖尿病的併發症相關的新藥開發將於8月30日興櫃市場掛牌;新藥奈諾沙星授權大陸浙江醫藥,取得800萬美元之授權金 (2012年)台微體 洪基隆 藥物傳輸系統研究及新藥開發授權美國藥廠SciClone 在大陸、港、澳銷售新藥Proflow (6月)台灣基因 郭東源 提供基因檢測產品致力於新生物技術的開發,以研究開發診斷疾病及治療之相關產品為主要目標

上騰生技

顧問 張鴻仁 主要從事生技相關投資,管理上智及中小企業基金等 至今已投資近30家國內外生技公司

東洋林榮錦集團

公司 代表人物 主要發展 近日動態永 昕 溫國蘭 蛋白質藥物開發 與歐洲藥品公司完成簽訂生物藥品委託開發契約書(2月)晟 德許瑞寶 內服液劑開發 遠東財富入股晟德製藥9.386億元,持股14%(8月)東生華 陳俊良 慢性疾病藥物開發改良劑型降血脂藥落脂膜衣錠已通過健保局內部核定(6月)智 擎 葉常菁 癌症治療藥物開發受惠策略夥伴Merrimack胰臟癌新藥MM398收案進度順利,明年9月可望取得藥證,估計有7500萬美元的權利金可認列益安醫材 張有德心導管術後止血裝置相關醫材 預計投入1500萬美元

整理:黃家慧、賴筱凡

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後IFRS時代 資產負債表比EPS重要 潤泰獲利暴衝背後的兩堂投資課

2013-11-25  TWM
 
 

 

撰文‧周岐原

潤泰全、潤泰新該怎麼認列獲利?EPS(每股稅後純益)到底是多少?成為當前股市最熱門的話題。

十一月十四日,潤泰全、潤泰新在盤後公告,依三十一號公報以市價認列轉投資高鑫零售獲利,損益表上的獲利隨之暴增,前三季EPS分別高達五十四.一九元、二十八.八三元。驚人的獲利數字讓市場訝異不已,因為潤泰全的表現,甚至超越前三季EPS繳出四十六元的股王大立光!

毫無意外,訊息發布隔日,兩檔個股就吸引大批買盤進駐、股價均告漲停,令它們的市值在短短一個交易日內,增加約九十五億元。

然而,潤泰全、潤泰新的營業現狀和獲利,實質上並未改變,因此休息一個周末後,投資人情緒恢復冷靜,十一月十八日的股價,又雙雙回檔超過三%,引發市場對IFRS(國際會計準則)實施後,應如何認列獲利的關注。

EPS超越大立光

只是帳面數字

「這個案子,真的讓外界摸不著頭緒,」一位四大會計師事務所高層私下說。他指出,本案的性質是認列轉投資獲利,和其他公司在IFRS實施後,以市價不動產認列價值不同,可說沒有前例可循。

出現這個罕見的「利多」,原因與答案都藏在高鑫零售的股權架構裡。由持股分布來看,法國歐尚集團(Auchan Group)與潤泰集團共同持有吉鑫控股,持股比率分別為五一%及四九%,吉鑫控股則持有高鑫約五二%股權;因此可以說,法國歐尚集團是高鑫「最終的控制股東」,對於這個上市主體,具有實質控制力。

而歐尚集團自二○一四年起,財報將適用IFRS制度,因此在一三年八月十四日,歐尚與潤泰集團重訂股東協議,視為不具控制力的潤泰集團,於是依照規定認列高鑫的轉投資獲利,才出現這次的EPS大幅躍升。

但重大訊息內容中,潤泰集團此次認列獲利,並未處分高鑫股權,這也令證交所高度關注,究竟潤泰與歐尚的新協議,有無影響潤泰對高鑫的控制力?「我想,主管機關最關注的是,若只有『換約』,能不能認列這麼大的利益?」會計師說。

其實,兩家公司獲利暴衝只能算是帳面數字,並沒有帶來實際現金流,如果要依據此EPS預期公司能配發高額股利,絕對不切實際。不僅如此,見到數字就搶進的投資人,未來還得面對風險。

此次潤泰全、潤泰新分別認列三九○、二五八億元獲利,不過未來,高鑫股價若呈現永久性下跌,兩家公司可能也需要提列減損。影響所及,不但當期損益表可能出現重大投資損失,反映在資產負債表中的淨值部分,也有可能出現巨幅減少。

事實上,國際間已採用的新版本,就是為了修正台灣現行舊版本所造成的上述風險,其差別,在於新版本不再認同「失去控制權就必須一次認列價差損益」的概念,簡單的說,無論控制權是否有變動,只要屬於長期投資,都仍維持每年固定認列投資損益的作法。

新遊戲規則

要留意資產負債表變化

其實早在三年前,第七二六期《今周刊》就率先發出提醒,IFRS這項影響投資決策巨大的「新遊戲規則」,已悄悄在台股發酵。當時震撼散戶的企業,是上市公司藍天。

當年十一月藍天公告,依IFRS評估後,投資性不動產公允價值將提高每股淨值,從十三元大增至六十五元,增幅接近四倍。消息發布後,股價果然在兩天內大漲六%。

這個案例,後來讓金管會出面喊話,表示公司揭露IFRS相關影響時,必須將有利、不利的資訊共同揭露,避免「報喜不報憂」。觀察這個三年前的經驗,可見小股東除了觀察損益表呈現的獲利高低,還得留意資產負債表的資產品質,以及附註內揭露的資訊,才能確認公司財務狀況。

令人玩味的是,潤泰集團公告訊息隔天,在香港掛牌的高鑫零售,股價並未受到前三季稅後純益增長近三成的利多消息支持,反而以大跌六.五六%作收;而且,當日高鑫成交股數多達三千五百萬股、創二個多月來最大量,與台股市場中潤泰全、潤泰新爆量漲停、受到追捧的境況,恰恰相反。

市場人士解讀,這個現象可能來自投資人擔心,潤泰集團認列轉投資獲利的動作,無形中宣告,高鑫的主導權將劃歸歐尚;而在董事長黃明端帶頭衝刺下,中國大潤發每年開出兩位數新據點的好成績,日後或許無法重現。

無論如何,此案已經讓市場充分感受到,財報適用於不同會計準則時的「震撼教育」,未來投資人應多關注企業資產負債表,才不會被數字迷惑。

高鑫零售股權結構

公眾 17.90%

歐尚 9.89%

51.00% 吉鑫控股 51.94% 高鑫零售 95.00%歐尚中國大賣場潤泰 49.00% 95.26%大潤發中國大賣場

16.60%

個人股東 3.67%

註:數字代表持股比率 資料來源:高鑫零售網站

 
時代 資產 負債表 負債 重要 潤泰 獲利 暴衝 背後 的兩 兩堂 投資
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假郵件詐匯款 土銀裝瞎 潤泰尹二姊 失金2千萬

2013-12-26  TNM  
 

 

由財政部主管、以經營保守著稱的土地銀行,竟爆發離譜的存戶轉帳詐騙案!歹徒透過冒名電子郵件,成功指揮理財專員,在不到1個月內,將存戶近2千萬元資金分9筆匯到6個海外帳號,受害失金的潤泰集團總裁尹衍樑二姊尹衍桓向本刊爆料,直指土銀理專裝瞎,疑似與歹徒勾串,把她的存款「五鬼搬運」到國外。

國內詐騙集團手法不斷翻新,但這回被詐騙的對象不是小老百姓,而是一天到晚要經手大筆資金、需要各類專業證照的銀行理財專員,很難想像,歹徒僅憑著幾封假的電子郵件,就能騙走幾千萬元,其中不可能沒有內鬼。

基金遭贖回 錢匯海外

這起巨款轉匯到國外的詐騙事件,苦主是兩岸三地總資產將近一千五百億元的潤泰集團總裁尹衍樑的二姊尹衍桓。長年旅居美國的她七月間回台,意外發現自己帳戶裡的錢已被搬光。

本刊根據尹衍桓提供的資料調查,不論從相關匯款文件、通聯紀錄,以及匯款審查程序,可謂漏洞百出,完全不符一般銀行匯款程序,但負責審查的土地銀行竟渾然不知,出包後處理態度也十分消極,尹衍桓至今不知為何土銀的安全審核會完全失靈。

尹衍桓旅居美國鳳凰城超過三十年,她告訴本刊,弟弟尹衍樑最近幾年一直力勸她「落葉歸根」,她才貸款買下潤泰在台北市萬華蓋的萬囍大樓其中一戶,平時用來支付房貸及各類雜支的戶頭,就開在土銀敦南分行,土銀找了一名理專吳勤文幫她理財,雙方約定以電話或電子郵件連繫,若有買賣基金,就由理專填單,再由負責在台灣保管她印章的潤泰營造協理李肇祥用印,補足動錢的程序。

過去二年,尹衍桓在吳勤文遊說下,共買了八筆基金理財,總值共一千八百多萬元。離譜的是,這些基金在不到一個月內,全數被提前贖回,轉換成美元,分別轉匯到中國、新加坡及澳洲等六個不同帳戶。

假帳號下令 專員未覺

「原來人沒接到詐騙電話,銀行戶頭也會被搬光,太可怕了!」尹衍桓說,她七月十一日從鳳凰城返台,李肇祥到桃園機場接機,在路上還主動提起匯款到國外的事,當時她覺得納悶,因為她根本就從未要求土銀把錢匯出國。

回到台北後,尹衍桓隔天拿提款卡到銀行提錢,才發現帳戶只剩下二十萬元。她質問土銀,土銀竟宣稱都是依照她的郵件指示匯錢;她向土銀調閱匯款資料,才發現帳戶裡的資金,從六月十三日到七月十日間,短短不到一個月就匯出九筆資金,共六十五萬九千一百美元,將近新台幣一千九百八十萬元。

本刊取得雙方往來要求基金贖回、匯款到海外的文件,發現下指令給土銀的Gmail寄件者帳號,從六月十一日起開始發信給吳勤文,郵件往來超過一個月,吳竟然未發現聯繫的人並不是尹衍桓,實在令人匪夷所思。

土銀理專聲稱匯款都是接到尹衍桓指示,但相關郵件都是發自yincesall及yincessal二個帳號,與尹衍桓本人yincesal的帳號名稱有些微出入,吳勤文卻未察覺,還乖乖依照電郵指示,把錢往六個國外不明帳戶匯出。 警查無不法 提仲裁

離譜的是,吳勤文過去與尹衍桓電子郵件往來,都是以中文溝通,但要求匯款的假帳號指令卻都是以英文書寫,而且牽扯總額近二千萬元,吳勤文卻從未以電話主動聯繫尹衍桓。

尹衍桓得知帳戶裡的錢幾乎人間蒸發,七月十七日在李肇祥陪同下,到大安分局報案,控告土銀涉及背信及業務侵占。雖然事態嚴重,但因警方查不出理專有任何犯罪事實,土銀也無法立即賠款,雙方爭執不下,尹衍桓後透過律師向中華民國仲裁協會聲請仲裁。

尹衍桓向本刊說,知道她在台灣有這個帳戶的,除了土銀就是李肇祥,可能牽涉這起詐騙案的關係人,「就是這幾個人」。

李肇祥接受本刊訪問時嚴詞否認涉案,他接受尹衍桓委任律師訪談錄音,也明確表達都是理專拿著各類表格找他要求用印。他強調,從來沒看過那些要求匯款的電子郵件,那是尹二姊的錢,怎麼用他不會過問,只要確認來找他蓋章的是吳勤文就好,「都是她們二個在聯絡,我也覺得滿方便的。」

尹衍樑阻訟 願給錢

奇怪的是,縱橫兩岸商場的尹衍樑,一向給人霸氣外露的印象,但他得知二姊銀行戶頭有近二千萬元被匯到國外後,竟要姊姊不准打官司,以免事件見諸媒體,並要求她尋求司法以外的仲裁管道解決,還傳簡訊說「會補土銀的不足」,李肇祥也傳話給尹衍桓「不准說我們有親戚關係」,令尹衍桓質疑,整起事件是否有潤泰的人牽涉其中。

姑且不論主謀者是否與潤泰有關,但號稱把關最嚴密的公營行庫理財專員,處理客戶的資金竟如此輕率不堪。最離譜的是,財政部旗下的公股銀行出包,未來面臨數以千萬元的賠償,相關失職人員可能頂多只是被革職,到頭來,被詐騙失金的豈不都是納稅人的荷包。

回應 土銀:判負責就賠錢

本刊向土銀查證,土銀財務管理部坦承,對於客戶在不知情下,帳戶資金被匯到國外,確實是內控出了問題。土銀內部資深幹部表示,這名理專形同被「鬼遮眼」的脫序認證,有無內情,還需要調查,但出了這麼大的紕漏,只要仲裁結果判定土銀必須負責,「我們一定會把錢賠給客戶。」

金管會則表示,日前已經針對土銀理專作業缺失部分,依違反銀行法做出行政裁罰,處以200萬元罰款。 尹衍桓 小檔案

年齡:68歲

家庭:尹書田次女,弟弟為潤泰集團總集尹衍樑,育有2女

現職:僑委會僑務諮詢委員、「台亞科技與專業交流學會」會長、中華民國空軍F16飛行官榮譽指揮

 
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潤泰賠上億 卻贏得住戶安心 台灣首例 建商扛責重建海砂屋

2015-02-02  TWM
 
 

 

一棟二十四年前興建的大樓,被原建商主動發現為海砂屋,為了對住戶負起責任,建商開啟一段整合重建之路,讓一樁可能成為彼此互控的糾紛,變成重建家園的美事。

撰文‧梁任瑋

如果發現自己二十四年前蓋的房子是海砂屋,建商會如何處理這棘手的案子?潤泰集團旗下的潤泰創新,兩年前就遇到這種情況。不同於外界認為,建商一定避而不見,潤泰主動出面整合住戶簽約重建,目前已預定今年六月拆屋,即將成為台灣首樁原建商重建的海砂屋案例。

二○一二年夏天,潤泰創新在社區例行性檢查中發現,坐落在台北市汀州路與辛亥路口的「潤泰雙子星大樓」有多處混凝土脫落、鋼筋外露現象。工務人員當下懷疑,鋼筋腐蝕可能是含有高氯離子的海砂所引起,也就是說,這棟潤泰在一九八八年興建的社區大樓很有可能是俗稱的「海砂屋」。

訊息第一時間回傳到潤泰總公司。集團總裁尹衍樑立刻召集一級主管討論,當時也參與會議的潤泰創新董事長簡滄圳坦言,潤泰內部出現兩種不同的聲音。一派認為,這棟建物已過結構體保固十五年的法律追訴期;況且,二十四年前政府尚未制定海砂檢驗標準,就法律面來說,潤泰創新不須承擔任何責任。

但另一派的想法是,建築物鏽蝕情況愈來愈嚴重,住戶等於住在危樓中,即便重新做結構安全補強,這棟建築物仍會被貼上海砂屋標籤,對房價有不利影響。

「這是良心問題!」會議上,尹衍樑當場拍板定案,他做了一個關鍵決定,由潤泰出面整合住戶產權,投入資金協助重建安全的新大樓。而且依照《台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例》,給予住戶原樓層、原方位、原權狀面積的條件,住戶不用為資金、技術、人力而煩惱。

賠錢也要做

尹衍樑:以安全為優先

目前高十二層的潤泰雙子星大樓,若依海砂屋重建容積獎勵,新的建築物可蓋到十五層,再扣除給原住戶的分回面積後,潤泰可分到的只剩三個樓層,實際分得比率約二○%。就本案營建工程成本、搬遷、租金、稅費、貸款利息差額等各項補貼、大量人力物力的投入,整個案子重建下來,入不敷出,預估潤泰在此案可能會有上億元以上虧損。

「海砂屋就像是身體先天有缺陷的孩子,但建商身為父母,有責任再重新生一個新的身體給孩子。」尹衍樑說,一想到住戶的生命安全就心不安,所以大樓重建是當務之急,賠不賠錢反而不是關鍵。然而,潤泰即使有心出面整合重建事宜,事情的推展仍然困難重重。

「最困難的關卡不是房屋拆或不拆,而是如何告訴住戶鑑定結果,讓住戶理性接受事實。」尹衍樑說。

一如預期,當潤泰主動告訴雙子星大樓的住戶海砂屋鑑定結果後,各種質疑聲音湧現而來,「潤泰是不是想藉機開發土地?」「怎麼可能會有這麼好康的事,建商居然願意免費幫我們重建?」潤泰一開始就展現極大的誠意,讓重建案從一三年十一月四日開始簽約,兩個月內就讓全部一○六戶所有權人中,六十戶同意戶簽完。

被罵也沒關係

協商透明,熱心住戶相挺任何重建整合都是愈到後頭難度愈高,住戶郭昌文說,最明顯的,就是每戶住戶對自己在重建案中的損失,主觀感受不盡相同,如頂樓住戶因為有增建,重建後價值等於歸零,室內面積也會減少。此外,許多近幾年才剛裝潢的住戶,等於裝潢使用沒多久就要拆除,心理抗拒很大;還有一樓店面,依照新的建築法規必須增設逃生梯,店面得一分為二……等。

此外,在這四百天整合過程中,還因為牽涉到有一戶是國產署無人繼承的產權,須專案申請同意,以及其他暫不同意戶的各自困難處理,整合協調過程仍走走停停。住戶楊維新說,潤泰團隊以誠待人、以忍處事、以勤溝通的態度加上社區住戶的團結與理解,讓許多原本持反對意見的住戶終於體認到,大樓鄰居彼此是生命共同體,堅持走一條正確的路是必要的,愈晚簽約壓力愈大。

潤泰的誠意成功地爭取到部分住戶的認同,而這些住戶主動出面說服其他人才讓大樓重建成為可能。

而潤泰雙子星大樓重建委員會主任委員謝美麗也扮演關鍵角色。熱心的她是學校退休老師,一開始就義務擔任重建委員會主委,與其他十餘位委員利用晚上時間不斷拜訪住戶參與重建,「很多原本對公共事務冷漠的鄰居,也在重建過程成為好朋友。」潤泰在一四年十二月十四日完成最後一戶同意戶簽約,前後只花費一年一個月、共約四百天的時間整合。

潤泰預計今年六月一日拆屋動土興建,希望在二十六個月後可以完工交屋,讓住戶在一七年的下半年重回家園。

潤泰創新向來以「售後服務」自豪,房子即使完工,也會定期到社區巡邏維修。潤泰雙子星大樓就是在例行維修中意外被發現是海砂屋,然後建商又主動積極協助整合住戶做大樓重建,成就台灣第一件由當初蓋的原建商出面再重建的海砂屋案例。

而建商願意解決問題、並與住戶溝通協商的態度,也讓一樁可能彼此互控的糾紛轉為重建家園的美事。

全部住戶點頭才能動工

海砂屋重建法條太嚴苛

潤泰改建海砂屋的故事只是台灣眾多海砂屋當中其中一件,根據統計,目前台北市政府列管的海砂屋共有56件、2678戶,實際上尚未申報的海砂屋恐怕遠遠超過這個數字。

然而,根據《台北市高氯離子混凝土建築物善後處理自治條例》,必須取得百分之百住戶的同意才能進行重建,讓重建案的推動增加許多困難。事實上,台北市《都市更新條例》只要同意戶達到80%即可申辦,沒想到涉及安危的海砂屋竟更嚴苛。

如何能讓人民免於居住在海砂屋的陰影之中,不僅需要政府更多的智慧,更需要法令上的配套,以及遇到有良心負責任的建商肯參與,才能讓整合過程更加有效率。

只花400天,

全部住戶同意拆屋

— 潤泰雙子星重建大事紀

1988

潤泰建設(現更名為潤泰創新)完工,土地面積561.44坪,戶數106戶2012 / 07 / 18 潤泰發現大樓多處混凝土脫落、鋼筋外露2012 / 11 / 14 聘請台北市結構技師公會鑑定2013 / 04 / 13 鑑定報告完成,召開第一次住戶大會報告結果,住戶表决通過拆除重建2013 / 08 / 09 台北市政府公告潤泰雙子星為海砂屋、函令限期停止使用2013 / 11 / 04 潤泰開始整合所有權人進行重建2014 / 12 / 14 簽約完成106戶改建契約

資料來源:潤泰創新

 
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潤泰轉讓三千張股票 爆翁啟惠女兒浩鼎大股東

2016-03-24  TNM

生技股王浩鼎上月因乳癌疫苗新藥解盲失敗,股價直落,轉移浩鼎技術的中央研究院長翁啟惠,不顧研究者的中立身份,發言力挺浩鼎,引發爭議。

本刊接獲爆料指稱,潤泰集團董事長尹衍樑四年前曾透過兩家旗下的投資公司,在上興櫃前,以每股三十一元低價,轉讓三千張浩鼎持股給翁郁琇,市場人士估算翁郁琇因此獲利十多億元。

本刊查閱浩鼎二○一四年上櫃公開說明書,翁郁琇名列浩鼎第十大股東。翁啟惠以及中研院多次指稱翁並未持股浩鼎,但他女兒的高持股,難脫未迴避利益衝突之嫌。身為國家最高學術研究機構領導人,翁啟惠及主管機關應對社會大眾說清楚。

三月七日,立委曾銘宗在立法院財委會質詢時,要求金管會主委王儷玲徹查中研院院長翁啟惠,因為翁多次發言評論浩鼎非常不合適,「把學術研究與浩鼎的商品化完全搞混!」

上週五,曾銘宗接受本刊記者採訪時直言,台灣一千多家上市櫃公司當中,沒有人這樣搞的。翁啟惠身為中研院長,卻多次對單一公司發言,非常不適當,因此他要求金管會針對翁啟惠的發言是否涉嫌違反證交法第一五五條意圖影響股價,以及是否涉嫌內線交易等四大疑點,進行調查。金管會承諾一個月內就會將浩鼎案調查完畢,消息曝光後各界高度矚目。

潤泰轉讓 穩賺不賠

無獨有偶,就在曾銘宗開砲的同時,本刊接獲讀者爆料指出,翁啟惠的女兒翁郁琇在二○一二年十二月浩鼎興櫃前一週,取得潤泰集團旗下的投資公司─長春投資四○○張和原弘投資二六○○張,總共三○○○張的浩鼎股票轉讓。浩鼎董事長張念慈對本刊證實,當時轉讓價格是三十一元。

根據公開說明書的資料顯示,二○一四年八月浩鼎上櫃掛牌,翁郁琇雖已賣掉一0六七張股票,持股張數仍有一九三三張,名列第十大股東。去年股東會的年報上,翁郁琇被玉山創投的股數超越而退出前十大股東,因此,她究竟還有多少持股,有沒有在解盲前後賣股,外界只能靜候相關單位調查。

法人估算,翁啟惠的女兒投資浩鼎獲利可能高達十幾億元,因為這四年來,浩鼎的股價從四○元一路飆漲,最高一度達到七五五元,翁郁琇可說是怎麼賣、怎麼賺。

知情人士透露,浩鼎在興櫃前大量以四○元價位釋股,轉讓對象多為參與研究的臨床醫生、生技專家以及潤泰集團高層主管,主要目的是藉此綁住專業人才以及拉攏人脈。實際上,浩鼎在興櫃市場掛牌後的股價從未低於四○元,因此拿到股票認購權的人,可以確定穩賺不賠。

在這一次的釋股當中,浩鼎董事長張念慈就拿到二六○○張,浩鼎執行長許友恭拿到二○○張,中裕董事長陳志全八○六張,至於潤泰集團董事長尹衍樑的妻子、潤泰全董事長王綺帆,則拿了三二二張。

窮女畫家近億買股

但翁郁琇既非潤泰集團主管,也不是生技業的專家,年僅三十九歲、畫家背景的她,卻拿到三〇〇〇張浩鼎的股票,並高居這次釋股名單的榜首,關鍵究竟是什麼?

三〇〇〇張的浩鼎股票,以三十一元的認購價計算,也要拿出近億元才能買單;二〇一二年九月翁啟惠受訪時談到女兒還說,翁郁琇是個窮畫家,怎麼才隔三個月就可以拿出近億資金認購股票?

翁啟惠對外宣稱自己沒有浩鼎持股,結果自己的女兒卻涉入浩鼎這麼大的利益;浩鼎解盲失敗,他還多次背書力挺;堂堂中研院長,放任清譽捲入炒股疑雲,實在踐踏尊嚴。

新加坡管理大學教授康榮寶對本刊表示,這裡面確實有說不清楚的事,因為證券交易法第一五五條第六款規定,對於在證券市場交易的有價證券,不得意圖影響集中市場有價證券交易價格,而散播流言或不實資料。康榮寶說,「嚴格來說,翁啟惠已經觸犯這項規定,現在就看主管機關以及法院如何處理。」

業界人士表示,多數公司上市前,會洽特定人土釋股,如果利益小一點,大家不在意,現在利益大,又牽涉到炒作,問題就複雜了。

一名市場大戶不滿的指出,二〇一四年基亞的肝癌新藥解盲失敗,股價連十一根趺停,從四〇〇多元殺到一〇〇元附近。浩鼎(解盲失敗後)之所以撐在四〇〇多元那麼久,翁啟惠影響股價的發言當然很關鍵。」

技轉浩鼎關係密切

而且,未來投資人還是要面臨下次浩鼎解盲的風險,一名翁啟惠的前同事質疑,「如果浩鼎的乳癌新藥真的可行,為什麼都已經研發十幾年還是沒有結果?」但也有醫界人士力挺,認為新藥研發非短時間可成。

其實,翁啟惠與浩鼎的關係本來就很密切。翁啟惠和張念慈是在美國麻省理工學院念書時認識,情誼長達三〇年。兩人一九九八年在美國成立OptimerPharmaceuticals公司,當時,翁啟惠將他鑽研多年的醣分子自動化合成技術轉移給Optimer,然而,由於醣分子當時還無法運用到藥物,Optimer因此虧損累累,籌資困難。

二〇〇二年翁啟惠回台在中研院主持基因體研究中心,張念慈也跟著回台籌資,由Optimer在台轉投資,設立子公司浩鼎。

當時,中研院基因體研究中心正在建造,常到工地視察的翁啟惠,總會看到一個戴著帽子、圓圓眫眫的人在指揮,起先他以為這個人是工頭,進一步交談後才知,原來是負責建造工程的大老闆尹衍樑,兩人因此建立交情。

經過翁啟惠的介紹,尹衍樑認識張念慈,由於尹衍樑早年投資生技股時,每投必敗,損失好幾千萬美元,後來張念慈幫尹衍樑評估建議投資案後,「從此每戰必勝。」尹衍樑投資的生技公司包括中裕,F-泰福獲利可觀,張念慈便成為尹衍樑投資生技的頭號軍師。

二〇一〇年,翁啟惠研究團隊研發的第二代轉移性乳癌疫苗,由中研院技轉給浩鼎,面對外界質疑是否涉及利益衝突,他透過中研院發表聲明,一概不收取相關股票,不持有任何其他上市、上櫃及未上市生技公司的股票,也未擔任任何公司的董事。

經營之爭尹衍樑挺

由於Optimer的乳癌疫苗市場商機高達兩百億美元(六千多億元台幣),二〇一二年,美國Optimer董事會要求張念慈把浩鼎乳癌疫苗技術所有權拿回美國,張念慈拒絕,Optimer便解除他的董事長職務。

張念慈與尹衍樑連繫後,尹衍樑挺身而出,向Optimer提議買回該公司所持有的浩鼎四十三%股權。一開始Optimer並未接受,但由於獲利實在不佳,現金也快燒完了,當年十月Optimer同意賣股,尹衍樑以每股一美元、出資六千萬美元(約十八億台幣),買下Optimer持有的浩鼎全部股權,入主浩鼎。

浩鼎的乳癌疫苗新藥技術,主要原理是當細胞發生癌病變時,表面會有大量多醣體抗原Global H,可以拿來做疫苗,打入人體後可產生抗體,活化免疫作用,並鎖定癌細胞進行攻擊,因此有可能根治乳癌。

翁啟惠的團隊甚至認為,相關技術對於肺癌、攝護腺癌、胃癌、卵巢癌、腦癌以及胰臟癌等八種癌也有療效,未來發展空間大到令人瞠目結舌。只下過,基於經費和市場考量,浩鼎剛開始只針對乳癌進行研究。

二〇一四年,翁啟惠由於醣分子的研究被肯定而獲頒沃爾夫化學獎,浩鼎的股價也從前一年底的二二七.五元漲到當年的最高價四五五元,因為沃爾夫化學獎被認為是諾貝爾獎的前哨站。

解盲失敗發言惹議

去年,信心十足的浩鼎團隊決定將原本今年三月底進行的新藥解盲,也就是公布對病患施打浩鼎乳癌新藥的結果,提前今年二月進行;在外界高度期待下,浩鼎股價衝高到七五五元,榮登生技股王。未料,解盲結果不如預期,也就是臨床試驗結果主要療效沒有呈現統計學上的意義,浩鼎的新藥只能重新設計臨床實驗,至於重新設計的藥療效究竟如何,現階段難以預判。

然而,翁啟惠不但在浩鼎解盲前表示,發現癌細胞有特殊醣分子後,「這件事(癌症疫苗)不再是夢想」,還說若解盲失敗,「也別急著灰心,設計疫苗的途徑有很多種,科學理論上可行,只是設計疫苗的方法上還需調整,醣分子治療癌症仍大有可為。」解盲失敗後更說「這跟試驗設計有關,就疫苗角度來看,逾八成病人有免疫反應,成效良好。」、「我從未看過這麼漂亮的數據。」

出身嘉義縣義竹鄉的翁啟惠,家裡九個兄弟姊妹之中,排行老七。他台大農化系畢業後,進台大化學系教授王光燦實驗室,一待就是八年,還跟著王光燦進入中研院當基層助理,三十一歲才到麻省理工學院攻讀博士。

翁啟惠的太太劉映理原是北一女美術老師,結婚生女後跟著先生到美國,在家相夫教子。翁啟惠的一雙兒女都是麻省理工高材生,女兒翁郁琇念生物,後來走藝術之路,成了畫家;兒子翁郁榮讀物理,曾拿到茱麗亞音樂學院的入學資格,最後成了軟體工程師。

砸八千萬購買豪宅

翁啟惠二〇〇六年從諾貝爾化學獎得主李遠哲手中接下第九任中研院院長職務,今年十月將期滿卸任。其實,翁啟惠與生技業者密切的爭議下只浩鼎一樁,二〇一二年,蔡英文競選總統時,爆出在行政院副院長任內協助核准成立宇昌生技(今中裕新藥),卸任後擔任宇昌董事長,後將股份轉給尹衍樑。當時外界攻擊甚烈,翁啟惠跳出直言:「輿論對蔡英文不公平,宇昌案不該牽連無辜。」翁啟惠自己也因此案遭約談。

翻開監察院公職人員財產申報表,翁啟惠夫妻曾投資中天生技及穩達生技。依據二〇一二年底資料,翁啟惠及妻子劉映理有現金存款約一五〇〇萬元,以及台積電、中鋼、中華電、富邦金、台泥、台塑和統一等龍頭股股票。

翁啟惠名下除了原本就持有的嘉義縣和美國加州房產,二〇一三年五月新增台北市中正區的房產,土地與建物價格為八四〇〇萬元;而原本名下沒有債務的翁啟惠,還多了一筆二二一八萬元房貸。

至於他持有的Optimer股票,依規定交付信託,Optimer在二〇一三年被國際知名藥廠Mcrck公司併購,翁啟惠已隨同出脫所有該公司持股。

針對外界質疑翁啟惠是浩鼎大股東,中研院曾發聲明澄清,翁啟惠目前名下未持有台灣任何生技公司的股票,但現在卻爆出他在中研院長任內,潤泰集團轉讓三〇〇〇張浩鼎股票給他的女兒翁郁琇,其中是否有交易內幕,翁啟惠必須說清楚講明白。

潤泰 轉讓 千張 股票 爆翁 翁啟 啟惠 女兒 浩鼎 鼎大 股東
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重磅 | 潤泰首度回應:阿里、騰訊和蘇寧都在洽購大潤發!

在零售市場低迷之際,作為一家近20年不關店的公司,大潤發屬於超商業界的堅挺者。

就在近期,有傳言稱,阿里巴巴有意洽購大潤發。

對此,潤泰集團總裁尹衍梁對媒體表示:“高鑫零售(06808.HK)旗下的大潤發姑娘要出嫁,追求者有3家!”洽談的不僅有阿里巴巴,還有騰訊和蘇寧,但是面對三大電商的“求婚”,究竟價格如何?最終花落誰家?一切都還沒有定論。

第一財經記者采訪獲悉,由於高鑫零售中的歐尚與大潤發交叉持股,因此關於這部分股權如何處理是一大問題。而這一切也預示著阿里等電商正加速進行O2O新零售步伐。

諸多“追求者”

對於近期的洽購傳聞,阿里巴巴方面非常低調,其表示無法評論。

相對而言,大潤發方面稍明朗一些。尹衍梁對媒體表示,大潤發在2016年經營業績超過預期,其實想與高鑫零售合作的不僅有阿里巴巴,還有騰訊和蘇寧。

受上述消息影響,高鑫零售今早高開2.7%,開盤後股價迅速拉升,盤中最高漲幅一度超8%,截至記者發稿時,最高報價8.88港元,創2014年以來新高,成交額3.40億港元。

有市場消息稱,阿里巴巴早在2014年即與大潤發談合作,但因當時先購買蘇寧的股權而延後了與大潤發的談判進程。

第一財經記者從知情者處獲悉,其實這些年來,找大潤發洽談各種合作的商家非常多,有希望入股大潤發的,也有希望被大潤發收購的,但是大潤發對此一直十分謹慎。

公開資料顯示,大潤發是由潤泰集團投資創辦,2011年與歐尚公司共同組成高鑫零售公司,並於2011年7月在中國香港上市。高鑫零售目前旗下有大潤發超市、飛牛網以及歐尚品牌店,是近年來國內少數傳統零售中大部分時間保持正增長的企業之一,而大潤發也是極少數維持高頻開店而不是關店的傳統零售之一。

複雜股權如何處理

知情者透露,在洽購談判中,有兩大難點,一是價格,二是大潤發與歐尚的交叉持股如何處理。

據凱度數據機構檢測顯示,截至2016年12月,高鑫零售在中國零售市場的份額為7.8%,高於第二名華潤萬家的6.2%、第三名沃爾瑪的5%、是第四名家樂福的兩倍多。截至2016年年底,大潤發在中國全年新開門店31家,門店總數達到365家。

“可見大潤發是目前零售業界難得的優質資產,所以估值不會低。價格也一直沒有辦法敲定。”知情者透露。

而最麻煩的問題可能是交叉持股。

根據高鑫零售招股書顯示,吉鑫共持有高鑫零售59.16%的股權,歐尚和潤泰集團還分別持有高鑫集團11.26%和18.91%的股份,余下10.67%為個人股東。此前有報道稱,雖然吉鑫公司的股權比例是歐尚占據51%,而潤泰占據49%,但在整個高鑫零售中,個人股東中那部分主要是潤泰高層持有,潤泰及潤泰高層持有大約占到高鑫零售60%股權,高鑫零售則100%持有大潤發和歐尚在中國大陸市場的資產。歐尚總體持股高鑫零售應該在40%左右。

“如此複雜的股權結構,尤其是還有歐尚的股份在,如果買家要收購,那麽歐尚的股權如何退出或者如何做其他方式的處理,這些都是問題。而這也是讓買賣雙方的談判進行有所拉長的主要因素。”知情者指出。

市場原先臆測此合作案的架構,包括服務項目異業聯盟之外,還有高鑫出售相當例股權及雙方交叉持股等。

對此,尹衍梁對媒體表示,這三種都有可能,甚至還有第四種換股的可能!因雙方的進展和變化都太快速,所以四種洽談方向同時進行;不管最後采取哪種模式,對於潤泰方面都是一大利多,當然最後也可能不合作。

新零售時代的各方訴求

究竟大潤發花落誰家,目前還沒有定論,又或許如尹衍梁所言,最終大潤發誰也不“嫁”!

但無論是何種結局,說明大家都有各自的利益訴求。

“從大潤發角度而言,我們看到這幾年其一直在發展飛牛網電商平臺,可見大潤發也是極力要推進在線業務進程,可惜實體零售業者做電商還是會有流量、產品、獲客、物流等方面的瓶頸,所以實體零售商做電商普遍會遭遇大量燒錢卻收效甚微的窘境。我們可以想象,大潤發應該希望借助阿里之類的大型電商獲得流量、技術、平臺和渠道等方面的支持。”資深零售業專家丁浩洲分析。

第一財經記者了解到,阿里目前已經迫不及待地大力拓展新零售O2O,包括此前阿里已經與銀泰有資本、線上線下的各類合作,而銀泰系創始人沈國軍和阿里系創始人馬雲也是走動頻繁。近期,阿里系入股三江購物後,更是使得三江購物一下子拉動了10多個漲停板。就在日前,去哪兒創始人團隊的莊辰超和張澤也“殺入”了零售業界。

“從阿里等電商平臺角度而言,他們必須滲透線下,只有擁有更多的實體資源,接近零售終端,才能更好地掌握供應鏈,甚至今後開拓供應鏈金融等商機。”丁浩洲進一步指出。

不過,要真正做好新零售業並非易事,此前還有不少零售業者進行線上線下合作,但在後臺整合與業務開展方面並不十分順利,甚至還一度拖累了業績。比如,沃爾瑪整合1號店就並不太成功,所幸有京東接盤合作,讓雙方都各取所需。因此,大潤發與“追求者”是否可以“共結連理”,並且過上“幸福的日子”還未可知。

頗為戲劇性的是,就在2月17日晚間,針對洽購大潤發的說法,騰訊方面向第一財經記者表示“從未接觸過,也根本不合邏輯。”

重磅 潤泰 首度 回應 阿里 騰訊 蘇寧 都在 洽購 潤發
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