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從五十元以下的非電子股找機會 張國立:看好三大利多 重押潤泰新


2011-12-12  TWM

 


過去十五年,張國立用徹底研究公 司價值的方法選股,不僅賺進逾一百倍報酬,也讓他成為財務自由的投資人。今年他賣出永大,創造二倍以上報酬,之後轉向觀察兩年的潤泰新。

他 強調,唯有找到可以複製、適合自己的投資方法,才能帶來豐碩的獲利果實。

撰文‧周岐原

進入股市十六年來,我幾 乎每年持股比重都是滿檔。」投資達人張國立(化名)說。雖然今年台股先盛後衰,接受採訪前一日,指數更創下六七四四點的兩年新低,但在張國立臉上,看不出 一絲憂慮的神情。

曾在︽今周刊︾七四二期封面故事出現的張國立,其「價值投資法」經過十多年實戰經驗印證,在過去十六年中創造百倍獲利,早 已是打敗加權指數的大贏家。今年,他更選擇告別職場,成為自由投資人,準備應用這套方法,獲取更可觀的報酬。

全年進出次數只有個位數的張國 立,能在今年大盤波動劇烈之下賺錢,更顯示他是禁得起考驗的股市高手。

例如,○九年中布局的永大,張國立陸續在五十元以上獲利了結,報酬率 達二倍以上,就是今年的代表作。但嚴格說來,張國立的投資思惟絕非單純地「買進、持有」,而是不理會指數變化,只以「Bottom-Up」︵由下而上︶法 則分析;若持有股票一年,能為自己帶來三成以上報酬率,確認有此潛力,他才會著手買進這檔股票。

投資以一年為單位 長線布局然而,這種專注研究個股的投資法,並不容易學習。第一個難處是,投資人不容易準確分析個股的實際價值,是否已經低於股價?再者,短期訊息與市場變 化,也不斷考驗持股信心。張國立就說,他曾見識一個與機會多次失之交臂的故事。

「○七年,大盤漲到九千多點,一位朋友問可以買什麼股票?當 時我建議佳格、全家或是山隆,但他沒有採納。」張國立回憶,「○九年他又問,我說永大值得觀察,他還是沒動作。」張國立略顯惋惜地說,「即使那時買那三檔 股票,至今也幾乎沒賠錢(編按:佳格、全家股價均遠高於○七年,山隆還原權值後,股價亦高於當時),可見大盤和你的損益不一定相關,只是,人要改變不容 易。」投入市場時,張國立只是個從一百萬元起家的郵務員,他非常了解散戶在市場所處的弱勢地位。但他強調,散戶的小資本,其實也是一種優勢,「法人沒看 到,你有看到,就是你的機會。」張國立主張,投資只要「站在比較大的機會,承受比較低的風險」,長久下來,勝率勢必大幅提高,而學習徹底研究公司內在價 值,就是散戶敲開賺錢大門的入門磚。

轉投資高鑫掛牌 價值量化張國立強調:「不要care(在意)自己的本錢是幾十萬元或一百萬元,要深究這家公司的價值在哪裡?你到底為什麼買它?」他建立自身優勢的方法, 就是摒除變化快速、難以掌握營運前景的電子股以及新上市股,只從股價五十元以下、較接近淨值的非電子股裡找機會。今年,張國立挑選出來的潤泰新,就是他相 當看好的標的。

今年以來,潤泰新股價表現不算亮眼。從技術面看,明顯是一浪低於一浪,基本面又因為轉投資的高鑫零售掛牌,出現資金轉移效 應,導致股價在近期大盤修正中,顯得比大盤更為弱勢。無論透過技術面或基本面選股,一般投資人不太可能將它列入投資考量。

張國立坦言,這些 訊號他也全看在眼裡,但與研究結果一一對照後,他依然認為這些訊號並不值得擔心。因為對潤泰新這檔個股,他已追蹤兩年,分析過各種優劣因素,確認有利之後 才布局。

張國立主張,投資至少應該以一年為單位,因為短期內反覆決策,多半無法為個人財務帶來太大幫助。「不應該care明天,或三、五個 月後發生的事,這個情況假如沒改變,成為贏家的機會還是微乎其微。」張國立舉例:「就像今天︵十一月二十五日︶潤泰新跌停,收在二十九.九五元,但是不到 一個月前,它是三十八元,短時間內就差了兩成,難道公司在這段期間有什麼重大改變?沒有!」所以他認為,下手投資之前,「一定要用數字來印證你的想法。」 在張國立的分析中,評估潤泰新擁有三大相對優勢:第一,轉投資高鑫零售,握有約九.六%持股。這雖是眾所皆知的利多,但高鑫掛牌絕不是利多出盡,而是得以 量化的有利因素,「假設其他獲利都是零,它持有高鑫的市值,就相當於一股三十二元!」張國立解釋,高鑫掛牌前,市場對於潤泰新的受益程度只能憑空猜測,難 免缺乏具公信力的評估標準。如今高鑫在香港掛牌上市,總市值超過新台幣四千億元,這代表潤泰新持有的九.六%高鑫股票,相當於每股有新台幣三十二元價值。 而且,高鑫目前還在中國快速拓展量販據點,以這股明確的成長趨勢,高鑫未來仍有上檔機會,股價在三十二元以下的潤泰新,也就有了可觀的防禦空間。

張 國立回憶,早在○九年參訪中國大潤發時,他就對業績火熱的大潤發留下深刻印象,而潤泰全、潤泰新也就是他中意的標的。不過比起股價逾四十元的潤泰新,當時 張國立還持有二十元以下買進的永大,明顯更有成長空間,所以他選擇持續觀察潤泰新,耐心等待更理想的價位來臨。

南山營運若轉好 勢必受惠潤泰新透過持有二五%的潤成控股,轉投資南山人壽,是張國立眼中的第二個利多。因為南山人壽未來營運轉好,甚至掛牌上市,潤泰新勢必跟著受惠。

「南 山股東權益有一千多億元(編按:去年南山人壽股東權益為一五一四億元,今年八月底止為一三九○億元),它只用六百多億元就買到,還包含商標、品牌,應該是 一樁划算的交易。」最後,鮮少為人關注的營建本業,更是張國立看好潤泰新的重點所在。

「過去十年,潤泰新本業大概只賺了二十億元,說真的, 乏善可陳,」張國立坦言,「但未來爆發力將非常大。」十年來營業利益累計只有二十億元的公司,有什麼轉機?張國立微笑說:「答案就藏在上半年財報裡。」 「半年報出來後,我的看法就非常篤定,所以我從七月開始陸續布局。」張國立指出,在潤泰新半年報的存貨明細中,藏著一組相當可觀的數字,「看在建存貨,成 本是二十六億元,但估計市價是一二三.七九億元!」若將財報數字解構,市價減去成本,約有九十七億元的利潤,以潤泰新增資後,股本九十七億元計算,代表公 司營建本業的潛在獲利超過一個股本。張國立認為,存貨評估能有如此高的市價,主要是其位於台北市植物園附近建案帶來的貢獻。

營建本業潛在獲 利 不容小覷張國立指出,台北市植物園地塊是潤泰新於民國九十七年十月間,以約二十億元價格標下。當時房市受金融海嘯影響急凍,廣達一二四四坪的土地面積,每 坪售價僅約一六○萬元,以台北市中心而言,取得土地的代價不算過高。所以未來推案時,利潤空間也將相當可觀。

「即使未來房地產跌下來,頂多 賣價沒有那麼好,只是價格相對高低而已。」張國立肯定地說,尤其公司還有南港、松山車站BOT開發案正在施工,未來投入營運後,潤泰新業績不排除有更上層 樓的機會。

張國立勤做功課,由轉投資高鑫、間接持股南山,分析到營建本業的潛在獲利,他十分肯定這是一檔值得長期持有的股票,目前個人持股 已超過二千張。

張國立發現,在持有南山人壽及大筆營建本業獲利實現前,潤泰新在去年八月,股價一度逼近六十元高價,考量日後潛力,最近公司 股價表現不振,反而是難得的布局良機。「你要買有一個利多的公司(高鑫),還是有三個利多的(潤泰新)?」張國立提出的問題看似簡單,卻值得讓人深思。

張 國立認為,即使明年市場將有一番動盪變局,但是,若能複製成功經驗的方法,足讓投資人以不變應萬變。

張國立說:「買股票,一定要雪中送炭, 不宜錦上添花,找到一種可長可久的投資方法,才是成功之道。」

張國立

出生:1964年

現 職:自由投資人

學歷:專科畢業

2011年贏家3 心法

1.不計較大盤變化,專心 研究個股潛力,釐清機會與風險。

2.仔細比對目前股價,潛在報酬率達3成以上才布局。

3.摒除電子股、高價股,從不起眼、缺 乏市場關注的個股找機會。

對2012年景氣看法

1.營運較不樂觀的「四大慘業」,目前研判仍無好轉跡象,對電 子業而言,可能仍是營運壓力較吃緊的一年。

2.除非當局對於外來人口、商務人士的居住政策有明顯變化,否則大台北地區的房地產應將呈現緩步 空頭。

看好潤泰新的3大理由

1.握有高鑫零售持股9.6%,中國量販事業的成長趨勢明確,未來前景看好。

2. 以潤成投資持有南山人壽25%,長期有機會成為投資收益的重要來源。

3.營建本業握有台北市植物園附近建案,以及南港、松山車站BOT案, 未來收益潛力佳。


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不到二年搞定萬華七十六位地主 潤泰新從最難的下手 拿下千坪都更地

2012-7-30  TWM




台北市地價居高不下,都市更新成為中小型建商開發土地的重要管道,但是曠日廢時的整合過程,也讓很多建商視都更為畏途,而潤泰創新卻能在此時突破重圍,在萬華區完成台北市面積逾一千坪、開發時間最短的都更案。

撰文‧梁任瑋

「終於等到這一天了,我們一定住得到新厝!」五月十九日上午,台北市萬華區東園國小旁一處都市更新案舉行動土典禮,幾位七旬老翁看著自己頹圮的老家即將進行改建,掩不住激動的心情,握著彼此的雙手互道恭喜。

就在不久前,這裡還是一片雜亂,荒廢的老房子野草蔓生;如今透過都更,已整理得煥然一新,更將在兩年半後變身為一棟規畫一百八十五戶、樓高二十六層,擁有五百餘坪大片花園、步道的嶄新大樓「萬花園」。

如果說,「樓低、屋老、地方正」是很多建商做都市更新的篩選標準,這個條件若放在有六三%的房子屋齡都已超過三十一年的台北市萬華區,顯然處處都是機會。

但在很多建商眼中,該區因房價偏低,並非首選。台北市政府都更處統計,近十年,萬華都更申請案五十三件,但核定的僅三件,六%的核定比率在各行政區中為倒數第一。

就在外界不看好中,萬花園卻異軍突起,只花一年十個月就整合完所有地主,創近五年北市都市更新面積超過一千坪開發時間最短的案例。幕後推手,正是都更新兵潤泰創新。

靠地緣關係拉近距離

擅長開發豪宅、投標台鐵BOT與聯合開發案的潤泰創新,這幾年在商用不動產市場布局大有斬獲。目前手頭上有松山車站與南港車站BOT案、捷運內湖線內湖站 及新莊線三重站的聯合開發四大開發案。七月十九日,潤泰集團轉投資事業南山人壽更以二六八.八億元標下信義計畫區世貿二館,刷新國內地上權總價、每坪價格 新高,惟獨都更腳步落後。

近五年,潤泰參與過的都更案超過十個,但進度不一,「要讓社區裡所有住戶達成改建協議,並不是件容易的事!」潤泰創新總經理簡滄圳坦言,沒想到,最令人驚訝、且最快完成的個案,竟是面積廣達一千兩百六十四坪,有七十六位地主的萬花園案。

時間回到二○○七年夏天,當時潤泰與中華電信合作開發台北市萬華區德昌街住宅案「萬囍」,由於建材、施工品質高檔,預售當時每坪成交價站上六十萬元,創下萬華地區新高價。這個建案吸引隔壁萬大路地主吳德龍的注意,主動找上潤泰整合他們的土地。

這塊地原本是鄭姓前台北市議員家族與另一大家族陳家的祖厝,隨著後代開枝散葉,蓋起公寓陸續賣給不同住戶。

簡滄圳接手後發現,這件案子背後頗為複雜。原來,早在二十年前即有建商陸續介入整合,也已插旗購入土地近百坪,如何以合理價格購回其土地,這是第一難。

此外,在潤泰整合之前幾個月,另一家新介入的建商已和其中最大的鄭姓地主簽了合建契約,占全案同意門檻近三○%,如何統合開發權利是第二難。

但是,「找人是最難的。」簡滄圳說,很多房屋破舊到連屋主都住不下去了,早就已經搬去他處,如何找出分散在各處的地主,深深考驗潤泰土地開發人員的功力。

正當簡滄圳苦思解決方法之際,他突然想起,公司內土地開發部建築師李安憲從小就住在萬華,透過他來整合,或許是一把開啟地主心房的鑰匙。

李安憲是老萬華人,現在還住在萬花園隔壁的「大都市花園」,巧合的是,他與吳德龍是許久沒聯絡的小學、國中同學,這層地緣關係拉近了潤泰與地主之間的距離。

「萬華人比較團結,找到關鍵地主居間撮合很重要。」李安憲說,他打聽到,代表陳家的地主葉喬松,是全案的關鍵人士,便透過吳德榮牽線,直接找葉喬松談。

以誠意打動關鍵地主

今年七十歲、家族在萬花園基地共擁有一百二十九坪土地的葉喬松,見識過許多知名建商來談都更,「有的建商一來就要我去餐廳吃飯,吃完飯就把合約書拿出來 簽。都更不是去便利商店買礦泉水耶!打打電話、吃頓飯就想要我們拿出好幾百坪的土地給你蓋,未免也想得太簡單了!」葉喬松對建商的猴急頗不以為然。

但潤泰的作法令他改觀,「一個禮拜跑七趟,與一個禮拜跑一次,就是不一樣。」葉喬松說,有些建商談一談,發現很難,遇到挫折就打退堂鼓,只有潤泰最勤快,一家一家挨門挨戶去談,把誠意拿出來。

除了動之以情,更重要的是幫地主創造價值。簡滄圳表示,都更地主分配的權利價值有「協議合建」及「權利變換」兩種,潤泰採兩案並行,讓地主選擇對他最有利 的方式來做權利價值的分配,「這是對地主的讓步及尊重。」地主也不必擔心因為整合期太長,導致增值的利益均被建商拿走。

而且,潤泰不只將土地交付銀行信託,也採用營建資金專款專用及續建協助的信託機制,透過等同銀行履約的保證,完全保障地主權益。

尤其,當時「萬囍」案已開始預售,簡滄圳說,萬囍是中華電信與潤泰創新合建案,至今仍為萬華第一棟使用隔震工法的住宅,種種創新的規畫,讓地主重新思考, 「連中華電信都選擇潤泰,為何地主不能?」另一方面,為了重新定位萬華區的房價,潤泰向地主提出,萬花園在結構工法上會採用「柱螺旋箍筋及一筆高耐震專利 施工」,這項潤泰的專利,可達到灌漿扎實和耐震效果,不僅為地主資產帶來增值效益,也讓住戶住得安心。

同時,潤泰與原來整合約四○%的建商理性溝通,最後以高於市場價格的金額買下對方土地。

○七年八月,潤泰與萬花園地主第一次簽約就逾五○%,一年一個月之後,○八年九月潤泰完成整合作業,九五%地主全部簽約完成,並將全案送到台北市政府,進行事業計畫及權利變換計畫審議。

這段通常要耗費三至四年才能達成的工作,潤泰創新只花了三分之一的時間就完成。

須配合天時地利人和

「一個都更案要成功,要天時、地利、人和到位。」葉喬松語重心長地說,二十年前,他們這些地主正值五十歲壯年,每個人有不同的考量,房子也沒有改建的誘 因;現在大家都七十歲了,彼此有共識,必須要整合,但「就像搓圓仔,兩粒一搓要一樣大,不能一大一小。」萬花園如果沒有大家互相信任、各退一步,不可能那 麼快完成。

今年一月,萬花園基地終於搭建起大型接待中心對外預售,讓房價也跟著鹹魚翻生。原來東園街周邊房價每坪僅約四十萬元,在萬花園銷售完畢後,成功把售價推升至每坪七十萬元,也帶動周邊房價水漲船高。

萬花園案也打響潤泰都更的名號。五月,潤泰創新一口氣拿下建中眷舍、六張犁派出所兩件公辦都更案,成為切入台北市公辦都更案的贏家。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說,公辦都更案的獲利空間較小、利潤有限,過去很多建商不願參與,但是隨著台北市土地開發的難度愈來愈高,公辦都更土地有政府完成前期的整合流程,相對於一般都更案較為單純,這塊市場的競爭也愈來愈激烈。

其實,不論公辦或民間參與都市更新案,都必須地主間懂得相互合作、放棄私利,願意在相同的時間內做一件共同的事,「只有地主與建商都肯退讓,才能讓台灣的都更之路繼續走下去。」簡滄圳為當前都更面臨的困境下了最好的注解。

不到 二年 搞定 萬華 七十 十六 六位 地主 潤泰 泰新 新從 從最 最難 難的 下手 拿下 千坪 坪都 都更 更地
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