ZKIZ Archives


虧損百億燒到本業 面板夢一場空 八十四歲不拚了 許文龍放手奇美電 僵持兩年多的奇美電兩大股東爭執大戲,終於在許文龍家族全面退出奇美電董事會後,畫下句點。宣布退出後的第三天,許文龍在自家宅邸拉琴、宴客,透露出他的好心情。他很清楚,無法再為奇美電打拚,只能選擇放手。 撰文‧賴筱凡 五月十八日,就在奇美集團創辦人許文龍捐贈博物館的那個下午,一場小型演奏會緊接著在許文龍家上演。琴聲如訴,緩緩自小提琴弦上滑出,就好像許文龍這天的好心情一般,在他心裡,企業是一時的,唯有博物館與醫院之於社會的貢獻,才能長存。 這是奇美實業宣布全面退出奇美電董事會後的第三天,許文龍表現平靜,「最困難的時候,已經過了。」貼近許文龍身邊的人士透露,奇美電與群創合併走一遭,經歷整合問題、美國反壟斷訴訟案,乃至於龐大的債務問題,五月十五日奇美實業全面退出奇美電董事會後,許文龍心中的大石終於放下。 據了解,許家不得不壯士斷腕,從去年奇美實業年報可窺一二。過去石化業有「北台塑、南奇美」兩強,奇美實業更是公認的幸福企業,但去年在龐大轉投資的業外損失拖累下,竟繳出五十年來最大虧損成績單,在本業獲利僅七十一.九七億元,不若前三年的逾百億元水準,認列投資損失達一一九億元,最後每股稅後虧損達二.二一元,原來奇美電大虧六四七億元的那把火,已經燒到奇美實業。 幸福企業五十年首見虧損 二○一一年,面板業的景氣蕭條,等不到面板報價回穩,奇美電大虧六四七億元,時任奇美電董事長的廖錦祥,為了奇美電銀行聯貸,擔心到耳中風,「他們都很清楚,聯貸案這關不過,奇美實業也會被拖下水,光看他們手上奇美電股票幾乎都質押,就曉得壓力有多大。」知情人士透露,即使奇美電與群創合併,但給許文龍家族的壓力未減。 眼看奇美電虧損累累,奇美實業只好進行內部大瘦身,「只要資源重疊的部分就整合,cost down再cost down。」奇美實業的員工私下抱怨,「虧錢的明明是(奇美)電子,卻連(奇美)實業也要一起苦。」對於奇美實業五十餘年的幸福企業員工來說,「打從○八年金融海嘯,奇美電大虧開始,奇美實業就不再幸福。」確實,過去一年來,奇美實業的營運費用大幅削減,以前一年營業費用得支出一四八億元,去年縮減到八十六億元。「(奇美實業總經理)趙令瑜上台後,整頓得很厲害,但一切還在常軌。」貼近許家身邊的人士不諱言,趙令瑜節省支出不遺餘力。 一頭灰白頭髮,面對記者追問,趙令瑜總是秉持著低調原則,一貫的笑容、快步離開,但奇美實業上下都知道,這位從基層做起的總經理,採購人員在他眼皮底下,很難搞鬼。 如果年輕三十歲 就跟它拚不過,奇美電的虧損壓力越來越大,即使奇美實業的塑化本業撐住,卻挺不住轉投資的虧損一再擴大。 甚至,奇美電兩大股東之間的矛盾,還倒打奇美實業一巴掌。 奇美電內部人士透露,在群創班底進入奇美電之後,奇美電董事長段行建把採購、財務等大權一手攬,過去奇美實業提供奇美電需要的塑化原料,可是,去年奇美實業送去的報價,居然被打回票。 這看在老奇美人眼裡,幾乎是大忌,「或許兩家公司的關係不若以往,但面對奇美電這種態度,奇美實業能忍嗎?」對此,奇美電發言人陳彥松回應,任何採購案都有其程序,奇美電不會因供應商不同而有差異,實在無需擴大解釋。 隨著外界不斷用放大鏡檢視奇美電兩大股東的關係,許文龍家族與鴻海之間的裂痕更大。就在奇美電董事會召開前兩周,許文龍家族的代表直接向段行建開口,決定全面退出奇美電董事會。段行建馬上表達挽留之意,卻已留不住許家要退出奇美電的決心。 「我很清楚,如果今天年輕個三十歲,還可能跟它(面板)拚,但我已經八十四歲,能做的有限。」許文龍曾私下和身邊的人如此透露。 最終,奇美實業不得不放手,「或許(許文龍家族)退出,對奇美電好、對奇美實業也好,許董、廖董都比以往寬心得多,所以還能釣魚、拉琴,心情也不像去年跟著銀行聯貸起伏。」知情人士說。 面對外界猜測是否要將股權轉手中資,或讓奇美電引入其他策略聯盟對象,許家人揮了揮手,「許董的立場很清楚,他是重然諾的人,答應銀行團的(對奇美電)增資都會繼續做,其他的就留給段總安排。」許文龍八十四歲的人生,從石化業起家,拓展到電子產業,要投入面板業時,他曾問當時奇美實業總經理何昭陽一句:「賠了,會不會影響到奇美實業?」何昭陽很明確地回答,「不會。」然而,時光移轉,面板景氣不再如他們當年所想,奇美電的百億虧損終究還是燒到奇美實業門口,為奇美電、也為了奇美實業好,許文龍的面板大業最終還是一場夢。

2012-5-28 TWM




僵持兩年多的奇美電兩大股東爭執大戲,終於在許文龍家族全面退出奇美電董事會後,畫下句點。宣布退出後的第三天,許文龍在自家宅邸拉琴、宴客,透露出他的好心情。他很清楚,無法再為奇美電打拚,只能選擇放手。

撰文‧賴筱凡

五月十八日,就在奇美集團創辦人許文龍捐贈博物館的那個下午,一場小型演奏會緊接著在許文龍家上演。琴聲如訴,緩緩自小提琴弦上滑出,就好像許文龍這天的好心情一般,在他心裡,企業是一時的,唯有博物館與醫院之於社會的貢獻,才能長存。

這是奇美實業宣布全面退出奇美電董事會後的第三天,許文龍表現平靜,「最困難的時候,已經過了。」貼近許文龍身邊的人士透露,奇美電與群創合併走一遭,經 歷整合問題、美國反壟斷訴訟案,乃至於龐大的債務問題,五月十五日奇美實業全面退出奇美電董事會後,許文龍心中的大石終於放下。

據了解,許家不得不壯士斷腕,從去年奇美實業年報可窺一二。過去石化業有「北台塑、南奇美」兩強,奇美實業更是公認的幸福企業,但去年在龐大轉投資的業外 損失拖累下,竟繳出五十年來最大虧損成績單,在本業獲利僅七十一.九七億元,不若前三年的逾百億元水準,認列投資損失達一一九億元,最後每股稅後虧損達 二.二一元,原來奇美電大虧六四七億元的那把火,已經燒到奇美實業。

幸福企業五十年首見虧損

二○一一年,面板業的景氣蕭條,等不到面板報價回穩,奇美電大虧六四七億元,時任奇美電董事長的廖錦祥,為了奇美電銀行聯貸,擔心到耳中風,「他們都很清 楚,聯貸案這關不過,奇美實業也會被拖下水,光看他們手上奇美電股票幾乎都質押,就曉得壓力有多大。」知情人士透露,即使奇美電與群創合併,但給許文龍家 族的壓力未減。

眼看奇美電虧損累累,奇美實業只好進行內部大瘦身,「只要資源重疊的部分就整合,cost down再cost down。」奇美實業的員工私下抱怨,「虧錢的明明是(奇美)電子,卻連(奇美)實業也要一起苦。」對於奇美實業五十餘年的幸福企業員工來說,「打從○八 年金融海嘯,奇美電大虧開始,奇美實業就不再幸福。」確實,過去一年來,奇美實業的營運費用大幅削減,以前一年營業費用得支出一四八億元,去年縮減到八十 六億元。「(奇美實業總經理)趙令瑜上台後,整頓得很厲害,但一切還在常軌。」貼近許家身邊的人士不諱言,趙令瑜節省支出不遺餘力。

一頭灰白頭髮,面對記者追問,趙令瑜總是秉持著低調原則,一貫的笑容、快步離開,但奇美實業上下都知道,這位從基層做起的總經理,採購人員在他眼皮底下,很難搞鬼。

如果年輕三十歲 就跟它拚不過,奇美電的虧損壓力越來越大,即使奇美實業的塑化本業撐住,卻挺不住轉投資的虧損一再擴大。

甚至,奇美電兩大股東之間的矛盾,還倒打奇美實業一巴掌。

奇美電內部人士透露,在群創班底進入奇美電之後,奇美電董事長段行建把採購、財務等大權一手攬,過去奇美實業提供奇美電需要的塑化原料,可是,去年奇美實業送去的報價,居然被打回票。

這看在老奇美人眼裡,幾乎是大忌,「或許兩家公司的關係不若以往,但面對奇美電這種態度,奇美實業能忍嗎?」對此,奇美電發言人陳彥松回應,任何採購案都有其程序,奇美電不會因供應商不同而有差異,實在無需擴大解釋。

隨著外界不斷用放大鏡檢視奇美電兩大股東的關係,許文龍家族與鴻海之間的裂痕更大。就在奇美電董事會召開前兩周,許文龍家族的代表直接向段行建開口,決定全面退出奇美電董事會。段行建馬上表達挽留之意,卻已留不住許家要退出奇美電的決心。

「我很清楚,如果今天年輕個三十歲,還可能跟它(面板)拚,但我已經八十四歲,能做的有限。」許文龍曾私下和身邊的人如此透露。

最終,奇美實業不得不放手,「或許(許文龍家族)退出,對奇美電好、對奇美實業也好,許董、廖董都比以往寬心得多,所以還能釣魚、拉琴,心情也不像去年跟著銀行聯貸起伏。」知情人士說。

面對外界猜測是否要將股權轉手中資,或讓奇美電引入其他策略聯盟對象,許家人揮了揮手,「許董的立場很清楚,他是重然諾的人,答應銀行團的(對奇美電)增 資都會繼續做,其他的就留給段總安排。」許文龍八十四歲的人生,從石化業起家,拓展到電子產業,要投入面板業時,他曾問當時奇美實業總經理何昭陽一句: 「賠了,會不會影響到奇美實業?」何昭陽很明確地回答,「不會。」然而,時光移轉,面板景氣不再如他們當年所想,奇美電的百億虧損終究還是燒到奇美實業門 口,為奇美電、也為了奇美實業好,許文龍的面板大業最終還是一場夢。

 
虧損 百億 億燒 燒到 本業 面板 夢一 一場 場空 八十 十四 四歲 歲不 不拚 拚了 文龍 放手 奇美 僵持 兩年 年多 多的 電兩 兩大 股東 爭執 大戲 終於 在許 44 `44  =| @ 44 44 畫下 句點 宣布 退出 後的 的第 第三 三天 自家 宅邸 拉琴 宴客    44 44  7 | 34 接著 上演 琴聲 如訴 緩緩 自小 提琴 弦上 上滑 滑出 好像 許文 Q4 24 困難 時候 經過 貼近 身邊 人士 透露 電與 R4 14 不得不 不得 壯士 斷腕 去年 實業 年報 可窺 窺一 一二 過去 石化 業有 北臺 S4 04 的逾 逾百 億元 水準 認列 投資 損失 達一 一一 一九 九億 最後 每股 稅後 達二 七億 時任 董事長 董事 的廖 廖錦 錦祥 為了 銀行 聯貸 擔心 到耳 V4 給許 家族 壓力 未減 眼看 累累 只好 進行 W4 五十 餘年 幸福 企業 員工 來說 打從 年金 海嘯 電大 虧開 瑜上 上臺 臺後 整頓 得很 厲害 一切 還在 常軌 許家 Z4 採購 人員 在他 眼皮 底下 很難 搞鬼 如果 年輕 三十 十歲 就跟 跟它 它拚 不過 在群 群創 班底 進入 之後 段行 行建 建把 Z5 關係 不若 以往 面對 這種 態度 能忍 忍嗎 對此 與鴻 鴻海 之間 裂痕 更大 就在 董事會 召開 前兩 兩周 Y5 但我 已經 能做 做的 有限 私下 X5 跟著 起伏 知情 外界 猜測 是否 要將 將股 股欀 a4 W5 安排 歲的 人生 起家 拓展 電子 產業 V5 電的 的百 終究 還是 門口 電、 、也 d4
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=34041

我,25歲不花一毛錢 當包租婆

2013-10-07  TWM
 
 

 

一份夢想提案有多大的威力?二十五歲的小資女Oma,靠著一本企畫書,向八位股東募資,沒有出半毛錢,就變身為房東,更讓她的月薪「進擊」到五十K,她是怎麼辦到的?

撰文‧劉育菁

每天早上叫醒你起床的是什麼?這位二十五歲的小女生──Oma,曾經有三百個日子,不管前一天多忙,她都在清晨六點醒來,叫醒她的不是鬧鐘,而是「夢想」。

去年六月剛進入職場,Oma的薪水只有三萬元,但她卻立下「三個月內要買下人生第一間房子」的目標;讓人豎起大拇指佩服的是,她不僅沒有從口袋裡拿出一毛錢,甚至把不動產可槓桿及現金流的特性發揮到極致,最後當起上班族都羨慕的包租婆。

「不用出錢,就當房東」的超高目標,乍聽像是一場投資騙局,但小女孩的方法其實很單純,只要寫好一份夢想提案,找到股東投資,最後把利潤分享給大家,就能幫助別人。

到今年四月,足足十個月,Oma已達成第一個計畫,她靠著這間房子,每個月替自己多賺兩萬元,加上她原本的三萬元薪水,她的月收入就有五十K(五萬元),比社會新鮮人的二十二K多出一倍以上。

九月三日,Oma接受本刊的獨家專訪,她開心地分享自己的故事;然而,我們並非鼓勵年輕人要把買房子當成唯一的夢想,尤其在房價高漲、前景不明的當下,買房更應審慎以對。我們要強調的是,任何人都可以學習Oma勇敢追求夢想,且不放棄的積極態度。

許下心願, 兩個月買房「我想在二○一三年一月、也就是二十五歲生日,收到第一筆租金。」Oma是典型的都會年輕人,從小生長在台北,大學念的是德文系,研究所考取國防大學政戰學院政治研究所國際關係組。第一眼見到她,很容易被她的單純與笑容所吸引,怎麼看,Oma都不像一位畢業後會把買房子當成志向的小資女。

Oma的爸爸是退休公務員,媽媽是一般上班族,雖然不是生長在富貴家庭,但從小她想要的物質生活,一樣都不缺。幸福的家庭關係,讓她天生樂觀,「我的生活比窮人更享受,更比有錢人自由。」襯衫搭著牛仔褲、典型學生裝扮的Oma感恩地說。

至於為何一開始就想買房子?Oma說,現今房價高漲,年輕人愈來愈買不起房子,有一天和媽媽聊天時,媽媽說:「畢業只能領二十二K的新鮮人,恐怕買不起房子。」還有一位朋友,因為結婚而買房子,把爸媽支付頭期款當成理所當然,甚至還要求爸媽支付房貸。

社會價值觀的扭曲,以及對年輕人能力的不信任,激起Oma在畢業後要先買一間「能夠賺錢」房子的強烈動機,她打算靠著這間房子的獲利,快速累積購屋基金。

然而,夢想人人都有,有些人光說不練;但對Oma來說,事情的難易,不在問題大小,而在於自己是否能全力以赴。

在研究所畢業前兩個月,Oma勇敢踏出第一步,同學帶她參加提高財務智商、把現金變成資產的富爸爸現金流遊戲。「第一次下場玩,我都跳脫不了老鼠賽跑(工作、加班、賺錢買房子)的困境。」這讓Oma眼界大開,進一步想學習有錢人如何用錢賺錢。

兩個月後,在一次投資分享聚會中,有一位前輩對她說:「你要相信『宣告』的力量,如果想完成一個目標,記得要寫下日期。」回到家,她默默許下「我想在二○一三年一月、也就是二十五歲生日,收到第一筆租金」的願望,然後她畫出了一條時間序往前推算:要收租金,一二年十二月得開始招租;要招租前,房子總得要裝潢,工程期算三個月,最慢一二年十月要開工;這代表九月要去找工班,八月底前要把房子買到手。

Oma掐指一算,她只剩下六十天可以努力!她永遠都無法忘記那一天是一二年六月十八日,當時她不過是剛踏出校門的研究所畢業生。

善於規畫,寫下夢想提案十七頁的企畫書中,運用照片、表格,證明自己的計畫可行,最後再用數字說明股東可分配的利潤。

夢想要成真,設定目標是不夠的,必須有短、中、長期行動計畫。這對Oma一點都不難,這樣的訓練來自大學二年級,她曾經到德國當交換學生。

「小時候,我的夢想是當外交官,大二到德國當窮學生時,一有空檔就拎著背包自助旅行,西歐、南歐都有我的足跡。」談到旅行,Oma的臉上不由得開心起來。

背包客的日子,影響Oma做事的態度。她安排行程時一關卡一關,因為在國外旅行,飯店、機票都有早鳥優惠,但只要一改行程,都會加收高昂的手續費,「我把做計畫變成一種習慣。」說著說著,Oma拿出今年五月到北歐自助旅行一個月的旅行計畫,在密密麻麻資料中,可看出她縝密的思考邏輯。因為善於做計畫,日後在執行買屋計畫時,她也是照著過去的經驗,訂出嚴密的計畫表。

不過,安排自助旅行計畫畢竟是單純的,但想要製作一份買房子的「夢想提案」,複雜度遠高於行程規畫。

Oma第一次寫企畫書時,設定購屋總價七百至八百萬元,若加上裝潢費約兩百萬元,總成本要控制在一千萬元內;而她計畫籌資三百萬元,若每間套房以租金一萬元計算,租金報酬超過六%。

原先她規畫每股二十萬元,找八至十位股東,在出租期間,每年保證收到六%報酬。兩年後,若房價上漲一成,且成功脫手,獲利部分股東還能共享。若以一股二十萬元計算,兩年下來,每股投資報酬超過三成。

由於這是一份「找股東」與「房屋頭期款」完美計畫,因為若未先向股東籌資,案子也無法執行。因此,從寫企畫書、說服股東、看屋、裝潢等,整整半年時間,讓Oma吃足不少苦頭,體重直直落。

首先,Oma的存款只有五位數,買房子必須貸款,以她的條件,是連銀行都想拒絕的女孩,去哪裡找資金。「第一時間我只想到找小股東。」她說,《富爸爸窮爸爸》的核心觀念是,只要能創造現金流,房子就能從負債變資產,達到「用錢賺錢」的最高境界,但Oma要先克服自己的「心魔」。因為媽媽從小教育她「千萬不能向朋友借錢」,對父母言聽計從的Oma,得先與媽媽的價值觀拔河,最後她只好瞞著家人偷偷進行。在過程中當挫折來臨時,Oma也曾質疑所為何來,一度瀕臨放棄。

然而,回到初衷,她告訴自己,「不花錢買房子,能帶給別人不一樣的火花;即使最後失敗了,也能分享失敗經驗,告訴別人,不要跟著我走冤枉路。」拚命找房, 60天看50間鎖定離台北市近、人口密集的中永和,為了拉高租金,也撇開價格太高的華廈,鎖定三十多坪的老公寓。

畢竟,看房子是一場耐力賽,特別是對沒有實務經驗、六十天要買到房子的小女孩,更是體力的挑戰。

一開始Oma在大台北地區到處亂看,只要有物件必定排除萬難去看。「記得有一天,預約看七間房子,正值夏天,我在中永和來回穿梭街頭,衣服溼了又乾,乾了又溼。到了捷運站廁所,看到鏡子中蓬頭垢面的自己,臉上布滿灰塵,劉海也因為風吹與汗水而凌亂不堪。」看著鏡中狼狽的樣子,正巧朋友來電相約喝下午茶,但房仲下午四點半到永和看屋的簡訊一震,讓她心情又跌到谷底,「當下拒絕朋友邀約,情緒很低落,反問自己為什麼不能喘口氣、喝杯茶?」「還有一次到中和看屋,一場又急又大的雷陣雨來襲,走在馬路上,水已淹到小腿肚,半條褲子都溼透了不說,走一走,鞋子還漂走。」Oma好氣又好笑地說。

然而,一切的努力終究沒有白費,當看過二十間房子以後,Oma已經懂得釐清需求,請房仲事先過濾物件。先撇開負擔不起的台北市,她優先鎖定距離台北市近、人口最密集的中永和,為了把租金收益拉高,也撇開價格太高的華廈,鎖定三十至三十五坪的老舊公寓。

到八月初,她共計看了約五十間房子,對「有機會」成交的物件,她會事先做幾項重要功課:首先,她去調閱不動產產權資料,確保交易安全;上網查詢,試算到捷運站、公園、學校等距離,調查未來的公共建設,確保房子的增值潛力;此外,也親自到現場觀察小環境等,想像自己是租客。

因為要創造現金流入,房子買進後,必須分割成獨立出租套房,她預計未來買進房子後,要隔成五間,包括格局圖、家具配置、租金行情比較、裝潢風格、工程預算等,她不假手他人、自己摸索學習。

舉例來說,在找到屬意的房子後,Oma會先畫格局圖,下載免費畫設計圖的軟體,自己規畫坪數,並決定家具的擺設。「畫格局圖時要注意房子的柱子,因為樑柱不能動,柱子的位置將決定整個房子的隔法。」談到裝潢與布置,Oma又像個熟練的設計師,這個階段很多人會失心瘋,讓成本無法控制。Oma在請教專家後,將每一間套房的成本設定在三十二萬至三十五萬元;在房間風格設計上,她套用旅遊概念,有希臘、南歐、北歐等不同風情。

因為買房子最終目的是出租,對於租金的掌握,Oma更細膩到「做租金測試」,確保房子一定租得出去。

她的作法是,先到租屋網站留下假的物件地址及照片,再記錄每一位有興趣租客的需求,藉此判斷物件吸引力,以及評估裝潢風格是否符合目標客層需求。「這個動作對說服股東能大大加分。」Oma有條不紊地解釋,每一個個案的評估表,至少都花上四至五小時製作。

尋找股東,用心贏得信任第一次被虧是「詐騙集團」;第二次對方答應考慮;直到第三次,對方一口答應,甚至拿出存摺要她去領錢。

當然,整個計畫最困難的部分是,資金必須先到位,Oma才有錢付頭期款。考量風險分散及維持投資穩定,她細細評量股東成員背景,初期她把目標鎖定收入較高且穩定的族群,並把獲利分享的概念,當成企畫書的最大賣點。

在企畫內容中,她甚至特別設計一套每個月保證配息的概念。「因為這是我的第一個案子,在房屋出租期間,我保證所有股東每月有六%的收益;房屋售出後,自己保留獲利的三分之一,其餘三分之二,股東按照投資比率分享。」接下來是找股東,Oma連找什麼樣的股東,都事先想過。因為爸媽被蒙在鼓裡,親戚被排除在外,她把目標放在收入穩定的公務員,或在房地產課程中認識的朋友。「前者屬保守投資人,月領六%利息對他們應該有吸引力;後者是對房地產有興趣的人,只要我找的產品條件夠好,未來有獲利空間,就能吸引房地產同好來投資。」整個籌資過程,又可分成三個階段,每一個階段的目標是一百萬元,共需三百萬元;更大膽的是,Oma為了搶時效,在募到第一個一百萬元時,就進場買房子,剩下的兩百萬元,她打算「邊做邊找」。

為了說服股東,Oma精心製作「小資女買屋日記」企畫書,總共有十七頁的企畫書,看起來有模有樣。翻開第一頁,上頭開宗明義寫著「賺錢原動力」來自幫助別人、愛自由及愛旅行;接著秀出很多照片,說明自己心中屬意的房子;再用數張表格,證明自己的計畫是可行的;最後再用數字說明股東可分配的利潤。

第一次Oma鎖定研究所的學長,將他當成募資的對象,從台北到台南前後親自拜訪三次,每次都還細心帶著一份伴手禮。

「第一次學長聽到這個計畫,直虧我這絕對是『詐騙集團』的作為;第二次當我認真拿出一份十七頁的企畫書後,學長答應再考慮;直到第三次,他一口答應,甚至還拿出存摺要我去領錢。」「這種被信任的感覺,讓我十分感動。」Oma坦白說,隨即她鎖定曾經在房地產課程認識的一位公務員,基於彼此在課程上已小有認識,加上投資理念相同,兩人一拍即合。在兩筆總共一百萬元資金到位後,Oma的人生頓時充滿著希望,「當時我開心得快飛了起來!」接連受挫,一度萌生退意「你的案子很不錯,但金額太小了。」「未來脫手是否有問題?」面對投資人的拒絕,她幾乎要崩潰。

因為前兩位股東沒讓Oma遭遇太大的困難,以至於她天真地以為,只要再找到一位在不動產分享會上認識、資本雄厚的老闆,一切就能搞定!

然而,天不從人願,Oma回憶第一次抱著忐忑不安的心情去向這位老闆簡報,緊張得直發抖。在去之前,她想像有錢人因為看過太多房子,懂得如何從中賺取不動產的利潤,於是她把簡報重點放在六%報酬率,「但偏偏大老闆的想法,跟我們不一樣。」「你的案子很不錯,但投資金額太小了。」這位老闆很委婉地拒絕;接著她拜訪另一位投資顧問,他問:「未來脫手是否有問題?」兩人最後都沒有參與投資。但小女孩不但沒被挫折擊倒,甚至鼓起勇氣向前輩請教:「這份企畫書還有哪些需要加強的重點?」她終於發覺,大老闆重視風險勝於報酬,對每一分錢的效率,謹慎衡量。就這樣在第三筆資金到位之前,她足足被拒絕了八次。

面對每次投資人的拒絕,她用最謙卑的心態去學習,對每位拒絕者問相同的話,做相同的事,那就是需要再加強哪些計畫書的內容,甚至把所有投資人曾經問過的問題,整理成一份「問與答」。

比如說,投資人若詢問後續的房屋管理,Oma會很直接回答:「後續房屋將交由代租代管公司負責,每月成本是月租金的一○%;但出租糾紛無法避免,只能預防,事先篩選優質租客才是重點。」這當中曾因第二個百萬元資金仍沒著落,但下一期工程款四十二萬元就快到期,手上只有十萬元現金的她,幾乎信心全失。因此,決定南下尋找兩位可能有興趣的朋友,一位她有九成把握,另一位有六成把握。

一大早,Oma搭著六點多火車到高雄,滿懷希望地優先拜訪有九成把握的朋友,但不幸地,朋友不久前才被倒帳,已沒有多餘資金,只好對她說抱歉;在難過之餘,她打起精神,告訴自己「天無絕人之路」。

沒想到,另一位朋友也傳來「今天中秋節長官來訪,無法赴約」的簡訊,「頓時有一種跌到地獄的感覺」。當Oma接連被一位老闆、一位投資顧問、六位朋友拒絕後,終於崩潰了。

當時Oma心想:「我的家境過得去,家人也不缺錢,為什麼要如此拚命地買房子,我不需要那麼累……。」在回台北的火車上,為了避免招來異樣眼光,她躲在車廂角落,眼淚不自覺地湧出,停也停不下來。

重燃鬥志,為目標找方法她重新修改企畫書,加強風險提醒,以及增加股東獲利的試算,果然獲得不錯的回響。

「只有在逆境中看見的風景,才是最美麗。如果不下雨,要怎麼看見彩虹呢?」這是宅神朱學恆鼓勵年輕人的一段話,他說,如果你不想做一件事,會找出一百萬個理由;但如果你真心想做一件事,你會找到一個方法!

Oma轉念一想,「現在放棄,先前努力不就白費了?」「該如何向信任我的股東交代?」擦乾眼淚後,正巧一位曾經指導Oma的房地產前輩來電,關心她的近況後,這位前輩願意給Oma一個機會,讓她可以在一個不動產課程結束後,有五至十分鐘的時間,向學員分享自己的投資案。

當天晚上她重新修改企畫書,加強風險提醒,以及增加股東獲利的試算,製作簡報直到凌晨兩點多。之後果然獲得不錯的回響,第二、第三籌資階段的小股東,有一半都從這個分享會而來。

在房地產投資分享會認識,最後成為股東之一的Priya說,自己曾接觸過幾個投資案,但很少有人像Oma能快速回答案子的細節,對報酬與風險完全透明。幾個月前,Priya比預期更早拿到六%投資收益,不僅讓她欣喜若狂,對Oma的做事態度,也百分之百放心。

解決最大的資金難題後,等於克服七成的困難,剩下的三成就是裝潢、設計、布置、找租客等瑣事。雖然,在裝潢期間Oma也曾因為小部分的違建,而被檢舉遭到拆除,墊高投資成本;但今年二月Oma開始招租,只比原先目標落後一個多月,也算圓滿達成目標。

此外,也因為Oma事先曾做過租客來電紀錄,了解上班族才是主力客層,因此,她很細心地在每個房間設定一個旅遊主題,除了「全配」的硬體設備,如乾溼分離的浴室、液晶電視、沙發、小茶几及網路等;在軟體方面,她把房間的主牆當成主視覺,再細細挑選床單、家飾、燈飾等,而主題風格的設定,正對了上班族的胃,兩個月後,五間套房就滿租。

目前新北市中和老公寓的頭期款加裝潢款約三百萬元,貸款七百萬元,房貸利率二%,只還息不還本,每月房貸利息約一萬二千元;若把空置期計入,保守估計每月租金收入五萬二千元,在扣除固定分配給股東六%,約一萬五千元,加上代租代管公司及維修成本,約五千元。換算下來,Oma每月有兩萬元的現金收入。

兩年後若房價漲一五%,扣除仲介費、土增稅及交易成本等,估計約可獲利一百萬元;依合約約定,Oma可分紅淨獲利的三分之一,也就三十三萬元。總計Oma只花兩年就能存下超過一百萬元(加計薪水結餘),這是很多人三十歲都沒有的存款數字。

由於台灣房市大多頭已過,從最壞的角度來看,兩年後,若房價下跌,該怎麼辦?面對投資人的疑慮,Oma表示,目前中和公寓每坪成本不到三十萬元,到內政部實價登錄網查詢後,略低於市場行情,這是本案的優勢之一;最壞的情況是不幸房子跌破成本價,只要租客夠穩定,她打算進行長期抗戰,先穩穩賺進六%報酬。

懷抱著感恩的心,Oma今年五月起回到大學時曾擔任義工的台北醫學大學,每周固定抽出一天到此彈琴一小時,減緩病患就醫的緊張氣氛,「從小爸媽教育我,富有的人,才有能力付出。」Oma特別強調,「富有」未必是存摺上的數字。

但Oma還有一個沒說出口的心願是,「希望還能得到上帝眷顧,讓好運可以跟著來」,因為兩年後,她期待中和公寓能順利脫手,把獲利所得當成自備款,完成三十歲前買一間真正屬於自己房子的大大夢想。

Oma

出生:1988年

現職:網路公司行銷企畫

學歷:東吳大學德文系、國防大學政戰學院政治研究所國際關係組

目前正職薪水:3萬元

3大原動力催生

月薪「進擊」50K企畫書

愛自由

愛幫助別人

愛旅行

設定時程 300天買屋作戰計畫—— Oma從許願到滿租計畫表2012年6月 立下志願買房子2012年8月底前 買到房子2012年9~10月找工班並開工2012年12月 開始招租2013年1月 收到租金,並於4月滿租設定年賺6% 招募股東投資—— Oma買房投資案獲利試算

總投資金額:300萬元

持有時間:2年

利息給付:年利率6%

分配頻率:月付或年付

報酬試算:以投資30萬元為例 300000×6%=18000元(年) 18000÷12=1500元(月)

評估房屋條件

精算成本與報酬率—— Oma欲購入物件分析

基本資料

位置 新北市中和區連城路交通 鄰近3所學校、工業園區,未來有環狀捷運線

屋齡 30年公寓

樓層與使用坪數 5樓35坪三房屋主開價 850萬元,每坪單價24.3萬元

成本與預估報酬率

購屋成本加裝潢費用 約1000萬元貸款金額 700萬元,頭期款300萬元,利率2%每年貸款利息金額 14萬元預計每月租金 5萬~6萬元預估投資報酬率 6%~7.2%

資料來源:Oma

慎選股東 分散風險 單位:%

集資買房

股東結構科技業(2人) 40 公務員 (2人) 33.3

公司職員(3人) 20

設計師(1人) 6.7

資料來源:Oma

股東投資30萬 2年可賺9.7萬—— Priya股東實際獲利試算Priya股東出資30萬元,占1成股份,合約保證股東依照出資金額,每年可拿回6%收益1萬8000元,採每年給付。因此,Priya每月有1500元收入。

兩年後若順利脫手,扣除保留1/3後,有67萬元獲利依股數分配股東;Priya占1成股份,房屋脫手後可再分紅6.7萬元。Priya投資30萬元,兩年後不計入本金,可賺9.7萬元,投資報酬率達32%。

項目 兩年收入 小計

租金報酬 1500元 × 20月 約3萬元出售獲利 67萬元 × 10% 約6.7萬元總計 3 + 6.7=9.7萬元投資報酬率9.7╱30=32%註:兩年租金收入採取20個月保守估算。 整理:劉育菁薪資加投資獲利 2年累積百萬資金—— Oma兩年可存款金額試算薪資結餘2萬元 × 20月 約40萬元租金收益 2萬元 × 20月 約40萬元出售獲利 100萬元 × 1╱3 約33萬元

總計 113萬元

註:兩年薪資結餘、租金收入採取20個月保守估算。 整理:劉育菁

集資購屋

先了解風險與權益再下手

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,台灣不動產已上漲10年,未來下跌的機率比再漲一波高;加上銀行對房地產貸款趨緊,購屋人已不易貸到2%以下的低利。

雖然集資購屋可用小錢參與房地產上漲的機會,但2年後,若房屋沒有順利脫手,而寬限期已過,貸款將進入還本階段,利潤勢必減少;甚至房地產下跌,也可能造成股東退股等不利因素,這就是現在集資購屋的最大風險。

從權益角度來分析,漢唐地政士事務所地政士柯玉秋表示,若房屋所有權只協議登記在其中一位股東名下,其他出資股東未登記為房屋共有人,為了確保將來出資額能夠順利取回,出資股東可透過「抵押權設定」,以及「預告登記」來保障權利。

「抵押權設定」是指,債權人和債務人向地政事務所就不動產登記設定抵押權,如果債務人未來沒有依約還錢,債權人就可以向法院聲請拍賣該筆不動產,而抵押權人能優先取回資金。

「預告登記」可保全不動產物權,類似房屋被假處分的概念,如果房子想脫手,屋主必須取得預告登記人的同意,才能賣出。要辦理預告登記,申請人要填寫申請書及登記清冊,並取得土地及建物所有權人同意書、土地及房屋所有權狀、所有權人印鑑證明等,委由地政士辦理。

25 歲不 不花 花一 一毛 毛錢 包租
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=76393

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019