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“新江湾档次高”会德丰称没换亏


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http://company.nbd.com.cn/newshtml/20090416/20090416033400562.html


每经记者  杨羚强  发自上海

        昨日本报报道的地王互换引起了各方强烈关注。

        在等待了 近18个小时后,海港企业的控股公司之一——九龙仓(会德丰子公司)于昨日向《每日经济新闻》发来了电子邮件,强调与绿城中国所做的“地王互换”交易,符 合海港企业集团的商业利益。绿城的新江湾项目,属高档次项目,与周边的项目不能作直接比较,集团会根据市况,掌握推出项目的最理想时机。

帮助绿城股权融资?

        “为协助绿城中国完成其计划的股权融资交易,包括杭州公司的100%权益,海港企业同意与绿城中国合作透过该协议根据一项股份互换安排。”在电子邮件中,会德丰再次强调互换的动因仅仅是为了协助绿城中国的股权融资。

        海港企业的董事认为,透过该协议把握机会订立股份互换安排以撤回一个项目的40%权益来换取另一项目的全资拥有权符合海港企业集团的商业利益,借此可整合及巩固其管理控制权。

        此外,海港企业及会德丰的董事均认为海港企业集团根据该协议收购的上海公司100%权益为一项切实可行的投资,可巩固或补充海港企业集团的发展土地储备,因此对海港企业集团有所裨益。

周边项目无法直接比较?

        “上海新江湾项目属高档次的项目,与周边的项目不能作直接比较。”这是会德丰对上海新江湾项目的评价。

        此前,众多的地产分析师曾认为,会德丰拿杭州蓝色钱江项目40%的股权换上海新江湾100%的股权,换亏了。蓝色钱江的赢利空间显然要比上海新江湾大。

        对上述质疑,会德丰给出的答案是,新江湾项目档次高,周边项目不能直接作比较。事实上,新江湾周边包括仁恒、铁狮门、华润等知名地产商,且附近在售的华润橡树湾等项目已经属于高品质住宅。其中,仁恒的项目的土地成本高,每平方米楼板价超过2万元。

        会德丰建造什么样的房子才能超过上述公司?电邮未作解释,只是强调,今年内直达项目的地下铁路工程将落成,会令该项目的公共设施配套更臻完善,位置更显优越。

        与此同时,会德丰对内地房地产市场的基本前景仍然充满信心,认为公司开发的高档项目一向深受欢迎,会密切留意市况,掌握推出项目的最理想时机。

        分析人士认为,会德丰愿意与绿城互换的真实原因,可能是外来企业会在杭州遭遇较高的风险,而绿城等本地企业这方面的风险要小得多。互换的真实动因是企业的战略需要,而不仅是项目的盈利能力。

楼市观察

楼市转暖还很脆弱  上海地产界频会晤

        “在近期上海房协的一次内部会议上,相关人士给开发商透露出一个信息:相关部门怕房价涨,不怕房价跌。”昨日,有房产专家在上海楼市走势论坛中透露。

        楼市最坏的时间已经过去了吗?针对房地产市场后续走势,最近上海开发商、机构、专家频繁召开研讨会。

        昨日,“蔡老师不动产工作室”创始人蔡为民表示,“一个城市房价高不高,你只要看地方政府的表态就知道了。”众所周知,上海的多位领导已经多次提到上海房价相对偏高,因此,蔡为民表示,可以预见,短期内开发商想要借着楼市回暖而乘机涨价是非常不现实的。

        易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭同时表示,从目前来看,导致一季度楼市成交量高涨的三大利好因素,目前都有减弱。首先,最近没有新政策出炉。其次,有限的刚性需求已经在一季度大量释放。同时,很多楼盘都在酝酿提价。

        在谈起楼市最坏的时机是否过去时,盛基集团副总裁、全国房地产商会联盟副秘书长朱咏敏表示,只要土地财政问题没有彻底解决,对于房地产企业而言,就不能说坏的时机已经过去。  每经记者  李丽



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新江 檔次 德豐 稱沒 沒換 換虧
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抱定不搬到內陸 逼自己提高檔次

2012-7-23  TCW




幾根金屬條、一張防水布,看似進入障礙不高的戶外家具產業,基勝董事長劉宗信卻能讓全球前十大零售集團沃爾瑪(Wal-Mart)、克羅格(Kroger)、塔吉特(Target)等,個個「非基勝不可」。

中國製造業條件的惡化,在劉宗信眼中,早自二○○六年調降出口退稅時,就有跡可循,連串的政策,「其實可以一脈相連看到危機在哪裡。」對基勝來說,這個威脅更大。因為中國消費者對戶外家具的需求意識尚未抬頭,它只能全數依賴對歐美的外銷。

○八年後,粗估中國家具公司倒閉家數,少者一年三百家,多者一千家,四川甚至淘汰率高達兩成。同時間,基勝主要客戶——歐美大型量販店,也出現史上規模最大、速度最快的整併,短短五年裡,逾一半自市場上消失。

但基勝不僅存活下來,而且專業媒體《休閒生活》(Casual Living)統計,它更是全球零售業巨擘沃爾瑪的戶外家具最大供應商。

不肯搬,就不能只做低價產品升級要比成本漲升速度更快

時間推回到三年前。

劉宗信深知,在上海設廠十餘年、專營出口的基勝,無法配合政策遷往內陸;一來,家具體積大、必須靠近港口以節省運輸成本,二來,在當地已培養出供應鏈,牽 一髮動全身,「當我們決定不離開上海,就要想辦法轉型,不能只做低單價的商品。」先把路堵死,決定不往低成本的生產基地搬遷,才會讓自己找到新的出路。

所以,劉宗信認定了,產品、服務做到極致,而且自己升級要比工資、成本、匯率漲升的速度還要快,才能夠活下來。

不想輸,就比客戶早一步年產四百種款式,設計配送全包

劉宗信先從提高產品檔次下手。一般家具代工業,是按客戶的設計打樣生產,「我們不是把東西做好,等人家來選,而是幫客戶從設計到配送全規畫好。」為此,基 勝把設計部門編制擴大三倍到近三百人,散布歐美主要國家,擷取最新流行趨勢,在世界重要市場布滿雷達偵測器,確認消費者要什麼;平均每十四.六個小時就開 發出一款新產品;一年量產四百種不同款式,然而隔年還能重複銷售的比率,只有八%到一○%。也就是說,把進入門檻拉到極致。

「我們滿足了客戶對售價升級的需求,」劉宗信說,而且基勝還幫客戶做到商品「地域性差異」。例如A客戶在美國不同分店,但美東與美西的消費者,對造型、顏 色的喜好卻有天壤之別,基勝不僅能針對不同區域的特性,幫客戶的各個分店量身打造商品,而且從上海工廠出貨時,就直接配送到客戶指定的地區倉庫或分店裡, 有別於一般同業送到客戶中央倉庫,再由客戶自行運送的做法。

一家量販店內,經常銷售的品項數逾兩萬種,光美國境內就可能有上百家分店,物流管理體系相當複雜。「跨國性的大集團自己有自己的車隊、物流配送,比較不需要這種服務,但是對地域性(指中小型)客戶來講就省多了!光是中央倉庫這一段就省了不少,」劉宗信說。

然而,四百種商品,集中在每年的十月到隔年四月裡出貨,為此基勝全面啟用無線射頻辨識系統(RFID),搭配內部的資訊管理系統,確保成千上百種型號與顏 色,不同的商品排列組合,能在客戶指定的時間、到達正確的地點,否則「客戶的貨架開天窗,影響的就是一整個銷售季節,就好像耶誕節沒有耶誕樹,你這個店不 就開花了?」劉宗信說。

不轉行,堅持原產業轉型高附加價值讓毛利率仍有二二%

靠著附加價值提升,儘管人民幣兌美元不斷升值,一年能吃掉五%的獲利,基勝毛利率還是從○八年的一八.八%,走穩在二二%以上。今年第一季,當中國同業浙 江永強集團的毛利率因工資上漲、原物料成本增加等衝擊,比去年驟減二.一四個百分點時,基勝只略減一.五個百分點。

在上海擁有三千名台商客戶的諮詢機構、富蘭德林事業群總經理劉芳榮說,基勝「原地升級」,擴大原有核心價值,是中國環境變化下最務實的做法。「製造業應要 『升級』,而不是一窩蜂跨產業『轉型』,那是不同的DNA;我唯一看過製造業轉服務業的台商成功案例,就只有大潤發。」

「基勝今天不只是單純製造者,我們跟客戶共同去發掘市場,這已是服務業該做的,而不是工廠該做的,」站在三層樓、上千坪的大展示廳裡,劉宗信看來自信得意,面對中國製造業二十年來最大的變革,他已有了堅定的立足之地。

抱定 不搬 搬到 內陸 自己 提高 檔次
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蔡東豪:「行賄檔次分明。」 蔡東豪

1 : GS(14)@2013-01-05 13:30:55

http://www.sharpdaily.hk/article ... 1%E5%88%86%E6%98%8E
內地一項學術研究顯示,地產商對官員行賄檔次分明,對於不同官階的官員訂下「價目表」,例如科級幹部5000元至1萬元(人民幣.下同)、處級2萬至3萬元、局級超過5萬元。
有地產商指,地產項目通常要分出兩成利潤,通過請客吃飯、組團旅遊來擺平各權力部門。我在想,這「價目表」是印刷出來,抑或從網上下載?
內地貪污去到制度化地步,從壞的方面看,參與者眾多至需訂價目表,貪污是不可能治癒的頑疾;從好的方面看,貪污貪到有秩序有制度,參與者去到明目張膽地步,北京有心擊破貪污集團,表面上十分容易。貪污者不再避忌,這是一個無防備的對手。貪污者其實是對北京說:「我就係貪,我覺得你冇辦法。」
最近全球目光都注視習近平反貪污的決心,領導人「亡黨亡國」的言論不似是危言聳聽,北京一定是感到貪污不再是發展中的一點不方便,而是影響到國家的根本運作。
從功利立場看,北京已到了必須正視貪污的境界,新領導人上場,我疑中留情,細心觀察。
2 : GS(14)@2013-01-05 13:32:37

2012-12-18 HJ

地產商行賄官員檔次分明   

內地一項研究顯示,地產商對官員的行賄檔次分明,對不同官階的官員分訂賄款的價目。

中山大學廉政與治理中心、中山大學政治與公共事務管理學院等昨日主辦第二屆中國廉政制度創新學術研討會。湖北第二師範學院副教授張紅霞作了《土地市場中開發商行賄與政府干預的量化關係》的報告。

該課題的研究成員深入武漢、廣州、南京三地,在當地國土資源及房地產管理部門的支持下,對開發商行賄問題展開了問卷調查。

他們成功訪問了134 名房地產開發商。調查發現,行賄檔次分明。開發商在心裏形成好處費的價目表,通常科級幹部5000 元(人民幣,下同)至1 萬元,處級幹部2 萬元至3 萬元,局級幹部則需要5萬元或以上。

調查並未發現法律因素對開發商行賄有顯著影響,這說明法律存在漏洞的情況下,開發商的規避策略容易成功。

調查顯示,有74.97%受訪者稱自己經常在重要節日送禮超過2000 元,經常在遇到麻煩時送禮超過2000 元,經常在遇到麻煩時娛樂招待費超過2000元。

但是對於邀請官員參加研討會時支付費用,以及邀請官員參觀時支付費用、邀請官員演講時支付費用等這4 個選項上,大部分受訪開發商則表示不經常。
3 : GS(14)@2013-01-05 13:33:46

http://epaper.oeeee.com/A/html/2012-12/17/content_1775154.htm' 南都訊 記者薛冰妮 實習生胡蕾 有學者深入武漢、廣州、南京三地,通過對134名房地產開發商調查發現,行賄檔次分明。開發商在心裡形成好處費的價目表,通常科級幹部5000元-1萬元,處級幹部2萬元至3萬元,局級幹部則需要5萬元或以上。調查結果並未發現法律因素對開發商行賄有顯著影響,這說明法律存在漏洞的情況下,開發商的規避策略容易成功。

  「要拿出兩成利潤擺平權力部門」

  昨日,中山大學廉政與治理中心、中山大學政治與公共事務管理學院等主辦的第二屆中國廉政制度創新學術研討會在中大舉行。湖北第二師範學院副教授張紅霞作了《土地市場中開發商行賄與政府干預的量化關係》的報告。這是她首度發佈該研究成果。

  張紅霞稱,研究的初衷是發現近年來,地產腐敗案頻繁曝光,更有開發商直言:「至少要拿出兩成左右的利潤,通過請客吃飯、假期組團旅遊等方式來擺平權力部門。」張紅霞表示,國土資源等部門的官員擁有資源配置和機會授予權,不法者有出於私人目的而索賄的企圖。

  為此,2011年12月-2012年3月,課題組成員深入武漢、廣州、南京三地,在當地國土資源及房地產管理部門的支持下,對開發商行賄問題展開了問卷調查。不過調查並不容易。匿名填寫且保密的情況下,共發放了600份問卷,有460份返回,其中有72份缺失數據。更重要的是,經過核實,有251份回收的問卷是受訪者的下屬或者親戚朋友而非開發商本人填寫,因此,最後保留的有效問卷是137份。

  逾七成受訪者稱經常送禮超過兩千元

  研究者對同行行賄、法律制度等進行了調查。張紅霞表示,為了避免牴觸心理,問卷沒有問是否行賄,而是選擇問他遇到麻煩有沒有花錢招待官員,並且按照美國一個學者的研究以2000元作為標準進行界定。在同行行賄調查中,八成開發商稱「其他開發商會經常在重要節日送禮超過2000元,經常在遇到麻煩時送禮超過2000元,經常會在遇到麻煩時娛樂招待費超過2000元。」

  調查顯示,有74.97%受訪者稱自己經常在重要節日送禮超過2000元,經常在遇到麻煩時送禮超過2000元,經常在遇到麻煩時娛樂招待費超過2000元。但是對於邀請官員參加研討會時支付費用,以及邀請官員參觀時支付費用、邀請官員演講時支付費用等這4個選項上,大部分受訪開發商則表示不經常。

  賄賂局級幹部5萬元才拿得出手

  收益的感知也是研究的重點。張紅霞稱:「也就是商人趨利心理,或者說他們認為行賄能在哪些方面獲益。」調查結果發現,有70%的受訪開發商選擇了行賄可以獲得廉價土地或有利政策。有72%的受訪開發商認為行賄可以獲得政府保護並促使對其競爭對手施加限制。133名受訪開發商(有4名因外出未訪問)中有七成人表示,春節、中秋、國慶等節日是與政府官員聯絡感情的最佳時機。根據各個城市的經濟情況和官員所處的位置以及幫助自己的程度,在心裡形成好處費的價目表,通常是:科級幹部5000元-1萬元,處級幹部2萬元至3萬元,局級幹部則需要5萬元或者更多才拿得出手。

  政府干預越多,開發商行賄越多

  研究最後得出結論是,開發商行賄與政府干預正向相關,即政府的干預越多,開發商行賄越多。開發商對收入的預期在二者之間起到充分調節作用。而政府干預對收益感知有明顯的正向作用,即政府設置的壟斷越多,開發商越感到這裡面有空子可鑽,送了錢能帶來好處。

  調查結果還顯示沒有發現法律因素對開發商行賄有顯著影響。說明法律存在漏洞的情況下(主要是打擊面重在受賄者),開發商的規避策略容易成功,能通過行賄扭曲歪解政策,從而使市場交易游離於非正常渠道。

  受訪者數據

  ●受訪的137名開發商中107名男性,3 0名為女性。

  ●43名來自廣州,56名來自武漢,8名來自南京。

  ●身份為董事長或者總經理的有40人,職務為副總經理的為97人。

  ●31歲到40歲之間有32人,75人是41歲到50歲,還有30人是大於50歲。他們的房地產公司的規模一般不大,核心員工為30-90人左右。且大部分是民營企業。

  ●受訪的國有房地產公司有44個,非國有企業有93個。其中民營企業就有53個。
4 : 順叔(29600)@2013-01-05 16:00:21

在社會主義的強國,叫做行賄貪污;在資本主義的美國,叫做選舉經費。

冇錯,檔次分明...
蔡東 東豪 行賄 檔次 分明
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買融創樓 按檔次送樂視電視

1 : GS(14)@2017-11-19 14:47:36

【明報專訊】小琴細個睇賑災聽過一方有難八方支援,但估唔到上市公司都得。講緊嘅係近日內地流傳一張融創(1918)行政總裁汪孟德下發嘅內部文件,要求旗下住宅樓盤精裝修項目,按照檔次贈送樂視電視設備,當中A等項目仲會配送55吋或以上規格電視一台,B、C、D檔次將按照每戶配送43吋電視一台。

買樓強行送電視呢招,仲適用於融創旗下公寓同旅遊地產項目,所有未交付公寓、旅遊地產精裝修項目,會由區域公司及項目公司自行選定贈送電視設備嘅尺寸及型號。而融創各區區域辦公區,示範區域或項目等需要配備電視,亦都必須使用樂視電視。

若以今年前10個月融創合約銷售面積1457.9萬平方米、內地高檔住宅平均90至144平方米計算,每部43吋樂視電視約3000大元計,即係融創每年會至少塞3億至5億入樂視袋。當然以上計法並不完全,未計及細單位或者價錢誤差等影響,但點睇都係變相幫樂視谷數囉。

email: piano@mingpao.com

[小琴密語]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9821&issue=20171116
買融 融創 創樓 檔次 送樂 樂視 電視
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=344314

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