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股樓齊鳴:買樓買股看個人條件

1 : GS(14)@2012-01-14 16:25:57

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15981426

有不少朋友近來向筆者查詢,現時應該買樓抑或買股票,才是較佳投資。雖然這沒有固定答案,需按個人需要,但可以從周期、波動性、槓桿性及成本等,找出符合投資目標的方向。
首先樓市周期通常以數年計,股票市場則波動性較高,周期較短。從宏觀看,兩者均受環球經濟影響,但買樓所涉及的金額一般較大,而且當樓及股票需要套現,以後者較為容易。
每當市場資金緊絀時,股票市場波動較樓市大,就如部份市場人士所說,港股因所設的限制相對其他市場較少,基金需要抽資時,多以香港為首選,港股猶如是「提款機」。

地產股宜持長線

由於買樓多向銀行進行按揭,有槓桿效應。如果以真金白銀買賣股票,沒有借任何孖展,並不涉及槓桿。至於借孖展炒股,現時利息約 10厘,較按揭實際息厘約 2.75厘,高約 7.25厘,成本不但較買樓貴,而且更容易被追收孖展。
雖然貸款成本以物業較低,但交易成本則以股票較低。正如筆者去年底時所說,外圍經濟陰霾未散,樓市今年較多機會是下跌,但長線是向好的。因為香港仍具一定競爭力,樓價有機會比過去的周期更上一層樓。如果睇好樓市但不買樓,可以考慮投資地產股,惟留意需持長線,並且波動性較樓市高。

張一鳴
NeutronPacific創辦人
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PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=277269

買樓買股 千萬別買新的 周顯

1 : GS(14)@2013-08-12 23:24:42

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm


【明報專訊】有報道說,有一位「黃先生」,以1300萬元買進了大埔一個新盤單位,誰知單位內櫳「甩皮甩骨」,走廊牆身滲水,「細房天花有條裂紋,敲一敲,點知成塊批盪甩落鈬!」

在這裏,我並不打算批評發展商如何如何,而只是教導大家一個投資的基本事實﹕千萬別買新東西。

一間樓的質素好不好,有什麼缺陷,是要住在那裏一至兩年,才慢慢浮現出來的,像是牆身滲水這種情,很多時,是要經過一場暴雨之後才會清楚的。所以,一個老練的買家,是永遠不會買新樓,因為買新樓的不可預知風險,比買二手樓大得多。

九成新股跌破招股價

同樣道理,很多傳統的基金,是不准購買上市不到3年的股票,這也是因為公司上市不久,沒有往績可追,是十分危險的事。我也說過一句話﹕當公司上市之後,有超過九成的機會,將跌破招股價。

不過,當然了,如果是新樓,又或者是新股,買來短炒一番,那也不妨,不過只限於短炒而已,因為你只要找到下一個傻瓜,那就可以賺錢了,而在這個世界上,傻瓜是很多的。

也是同樣道理,買新的投資產品,如ELN、accumulator等,當它新出時,都是充滿了危機。如果要安全購買,還是買樓、買股票這些傳統的投資工具,更為划算。

亦是同樣道理,新樓和新股雖然沒有投資價值,但當炒,而新的投資產品如ELN、accumulator、次按債券等,初出時,投資者也是大賺特賺,只是後來一定爆煲收場而已。所以,秘訣就是﹕要做先行者,然後去扑後來的傻瓜!
買樓 樓買 買股 千萬 萬別 別買 買新 新的 周顯
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283663

林少陽﹕買不起樓買地產股

1 : GS(14)@2018-01-15 01:50:03

【明報專訊】新地(0016)旗下北角新盤海璇,呎價直逼6.5萬元,再刷港島東新高紀錄,市場隨之嘩然,惟高價盤只錄4伙成交,未必具指標作用。其實此乃新地慣用的推銷技巧:先以超高價造出頂級單位製造話題,再以正常價推出餘下普通樓層單位,予人其餘單位價格相宜的印象。作為新地的股東,筆者當然樂見其今年的重點新盤大賣,只是本港樓市持續拋離大部分市民的購買力,貧富差距持續擴寬,實非港人之福。

小市民買不起樓,與其盼望政府打救,不如想辦法投資創富自救。過去兩年,筆者在多個不同場合,提倡投資者買地產股。雖然置業可加大財務槓桿,買股票則較少人會借孖展,即使可借孖展,槓桿比率過往遠比置業細。然而,財務槓桿是兩面刃,升市好地地,跌市隨時變負資產(一個大部分投資者早已淡忘的名詞)。再者,在金管局連番限制銀行借貸之下,現時大部分置業者首期要50%,槓桿效應大不如前。在政府連番加辣及樓價急升之下,從價印花稅的累進稅率沒有因應樓價調整,就算首置上車盤印花稅率亦高得極不合理。反之,股票買賣方便、交易費用便宜、涉及金額豐儉由人,而且絕大部分地產股的資產價格遠低於目前極之偏高的物業市價。

地產股資產淨值有重大折讓

2016年樓市仍然跑贏地產股,去年情况已見逆轉。由於地產股較資產淨值有重大折讓,除非未來中港兩地樓價急挫,否則地產股仍然有機會繼續成為不少買不起樓的投資者的儲蓄工具。

全球股市在2018年以紅盤高開,整個星期愈升愈有,過去數年一直領先大市的科技股固然表現強勁,本欄看好的醫護行業亦不負所望。與過去一年升市稍為不同的是,去年大幅跑輸大市的中資銀行股,亦在去年底中國證監會提出H股全流通方案後,在2018年首周開門紅。就連過去一年大幅跑輸給油價及金價的「三桶油」及金礦股,亦見買盤積極入市。

熟知筆者中長線看法的讀者,應知道筆者對新能源的興趣大過石油,亦對不能產生現金流的黃金興趣一般。

不過,從中短線投資的角度考慮,油價在沙特阿美上市之前,沙特政府有很大的誘因推高油價,而沙特是全球其中一個最重要的原油供應商,對全球油價有不低的影響力。讀者可因應自己的投資取向,決定是否趁這次沙特阿美上市的熱鬧了。

另一個稍為令筆者跌眼鏡的開局,是多隻中港地產股在2018年首周大幅跑出。在投資市場,trend is always your friend。既然市場「投票」結果如此,筆者不得不修正自己原來對中港地產股中性偏淡的看法。事實上,讀者若細分去年多隻內房股的表現,會發現去年升市只是集中幾隻物業銷售奇佳的大型民企。今年初不少落後的內房股,開始見到去年太過underweight這個行業的投資者開始追落後。

內房股可視短線配置工具

由於筆者預期,今年內地有政策緊縮的風險,與三桶油的取態一樣,視內房股為短線配置的工具,並不打算與他們長相廝守。反正市况向好,市場可供選擇的投資點子不少,這個行業其實錯過了亦不會太過可惜。

(作者客戶持有新地股份)

以立投資董事總經理 Vincent@vlasset.com

[林少陽 細味投資]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6966&issue=20180108
少陽 買不起 樓買 地產股 地產
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=346591

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