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【專家視角】政策暖風頻吹、群雄紛起 長租公寓鹿死誰手？

在經濟下行、資本寒冬與房價飆升、地王頻現的雙重背景下，一個原本小眾、不被關註的長租公寓市場，因為房地產的供給側改革和去庫存，因為事關安居樂業，引起各界高度重視。

購租並舉、商改住、稅收優惠等一系列扶持政策相繼出臺。快捷酒店巨頭、開發商巨頭、互聯網巨頭、中介巨頭紛紛試水和發力長租公寓，一場跑馬圈地的白熱化競爭瞬間開啟。

未來的長租公寓，群雄紛起，鹿死誰手?

一、歸納長租公寓的冷與熱

很冷：2011年前，長租公寓未出生，統稱二房東

冷：2014年9月前，星星之火，寥寥幾家

熱：2015年9月前，長租公寓，風口上的豬

冷：2016年6月前，資本寒冬，模式質疑

熱：至今，政策暖風頻吹，巨頭們高調入局

很熱：未來! 眼花繚亂

二、掃描“進村”的“四路諸侯”

最早“進村”的大佬是房產中介，他們是“開著槍”進來的，只是這兩年二手房、新房買賣之戰要比公寓更加跌宕起伏，很難上頭條。

接著悄悄“進村”的是快捷酒店，這幾家公司進入公寓市場，基本沒有怎麽放消息，都是悄悄地幹起來了，除了公寓圈、投資圈知道，外界基本不知道。

地產大佬們悶頭行動，今年，除萬科泊寓進村時候的動靜大一點兒，其他人家基本都是只幹不說。

最近，互聯網公司開始“進村”了，58品牌公寓館昭告天下，新美大悄悄厲兵秣馬，途家、愛屋說不準哪一天也就宣布“進村”兜兜風。

三、解析四路諸侯遺傳基因

根據出身、打法不一樣，我把這個行業分為四派：中介派、地產派、酒店派、互聯網派。

先說中介派，典型代表自如、相寓，愛上租、蘑菇公寓、美麗屋也把他們歸為中介派。這個門派的特點就是成交能力強，因為中介的核心能力是撮合成交，這個能力、習慣自然被帶到公寓行業。

再說地產派，典型代表泊寓、紅璞，我把微領地、灣流、魔方都歸為地產派。這個門派以搶項目能力見長，因為開發商的核心能力是拿地能力，到公寓行業就是到處搶項目，等著漲價。

接著說酒店派，典型代表城家、逗號、窩趣。也許樂乎、友舍可以歸為這個門派。這個門派以運營能力著稱，非常擅於標準化建設，管理能力輸出，因為快捷酒店核心能力就是發展加盟，輸出標準，到公寓行業後，做幾個樣本後，就開始招呼加盟了。

最後說說互聯網派，典型代表58集團和新美大，我把曾經試過將愛屋吉屋、搜房網歸為互聯網派。這個門派長於直擊痛點，尋求創新，謀求顛覆，因為互聯網公司骨子里就是模式創新，重新定義利益格局，“打劫”傳統產業，他們一出手就想著怎麽顛覆全行業。

四、探尋早期品牌公寓何去何從

寫到這里，發現把我自己寫丟了，水滴公寓屬於哪個門派呢? 青客、寓見、優客、未來域分別屬於哪個門派呢?

也許，我們上路的時候學習的是中介派，強化成交，快速奔跑。最近幾年，受互聯網派的影響，我們的夢想逐漸變得很大，業務的外延不斷擴大。隨著去年的資本寒冬，融資不順利，我們不但盯上了房地產上下遊的戰略投資者，還盯上了與開發商合作資產管理。經過幾年坑里坑外的折騰，我們認清了公寓行業是重運營這個現實，又悄悄學起了酒店派的精細化、標準化運營。可以說，我們的套路就是沒有套路、以變應變、博取眾長。

圖為：作者 馮玉光

五、描繪大頭部與長尾部

我分析了房地產開發商、房產中介行業、快捷酒店行業和便利店行業。四個行業Top10的市占率都在20%-25%之間。再結合公寓行業屬地化、非標化、重運營等行業特點，我認為未來五年，公寓行業的集中度不會超過這個水平，即Top10市場占有率低於20%，中小職業房東還是主流。但近年在資本的助推下，中國各個行業集中度不斷提高，頭部企業越來越大，越來越少，打著打著就打成一家了。

公寓行業的頭部企業不會很多，但會非常大，100萬間不是夢想。而中小職業房東深耕一個區域、一個客群、一個品類，活得也很滋潤和精彩。

六、八卦未來公寓格局

最後，八卦一下未來行業格局： 分布式公寓是中介派的天下，但不長壽。集中式公寓是酒店派的地盤，但會重蹈快捷酒店的覆轍。中國的EQR會出現在開發商陣營，成為其創新業務中的資產管理板塊。互聯網公司會推動行業快速規範，並分得一杯豐厚的羹，但無法根本撼動和顛覆。

(作者系水滴公寓創始人，馮玉光，本文不代表本報觀點)