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新界西北現「樓瘋」

2012-9-13  NM

等待了十七個月，由新地發展的屯 門新盤瓏門終於獲批售樓紙；瓏門既是新地廉政風波後首個開售的大型新盤，又是西鐵沿線首個項目，其一舉一動特別惹市場關注。上週六開價，平均每呎達一萬一 千元，震驚全城！威就威在，縱然只是屯門站上蓋項目，本週二開售仍有人願以千萬元的市區價購買。附近唐樓、屯門市中心，及遠至天水圍、元朗，樓價都雞犬皆 升；有樓在手的業主，人人當正自己發大達！瓏門效應，比洗腦教育更厲害；那股影響力，已一環一環的散開去。 瓏門由公布樓盤名至開價，拖了近半年，上週六終於開價，首批六十伙，平均呎價逾一萬一千元，之後加推四十七伙，價錢同樣企硬。雖然較新地曾揚言的呎價萬三 有少少距離，已足以令全城譽為癲價。另一大型新盤，由恒基及新世界、培新發展的馬鞍山落禾沙迎海，即日追擊，平均呎價八千八百元，兩盤鬥到出面。但市場焦 點，始終落在瓏門身上。「話就話本週二開售，啲千一呎單位早在上週三就有人認晒頭，只係正式手續要週二做。」一名經紀說。本週二買家陸續到ICC售樓處辦 手續。為谷盡瓏門，發展商早已向經紀行派發天書供經紀熟讀，經紀受洗腦都不忘這樣「sell」客：「我哋睇完天書，都愈來愈覺得屯門好有前景。嗱，中央十 二五規劃講明用二千億打造前海做粵港經濟特區，屯門去嗰度二十分鐘咋！到時肯定有好多喺前海返工嘅人住喺屯門啦，仲唔升價十倍？」瓏門的影響力，在同區其 實早已不斷擴散。 第一環：全線封盤 瓏門方圓一百米內，都是六、七層高的唐樓或洋樓，以前這裡人流稀疏，仙都唔仙，現時在此「有樓傍身」者，人人吊高來賣。對面的鄉事會路偉明大廈地鋪，在今 年四月新地公布樓盤名不久，就以一億二千多萬元易手；七年前原業主只是以二千八百多萬入貨，如今轉手袋近一億。小有小賺，走到附近有二十七年樓齡的洋樓康 利中心，今年初四百呎單位樓價一百四十二萬，今日相同面積成交價二百萬，平均呎價要五千元，四個月爆升四成！記者在現場效法經紀洗樓，詢問街坊意向，發現 生意難做，因為十居其九「封盤」。走到一棟大廈唐六樓，業主丘女士說：「瓏門咁貴，而家賣呢度只袋得百多二百萬，唔放。」居於新墟街市附近的曹太亦不願放 盤，「周不時有經紀塞紙入信箱叫我哋放盤，近一年愈來愈多！」曹太的屋企雖然是唐四樓，但樓底近十呎，還要是打通兩個單位，單是大廳就有逾二百呎，外有露 台，全屋四個大房，實用面積起碼七百呎，「新樓我都有睇過，千二呎單位嘅廳都無我個廳咁大！」曹太這個安樂窩是十多年前花幾十萬元買下，她說如今除非有人 出價五百萬，「如果唔係點換全幢村屋呀。」三代同堂的曹太哈哈笑道。區內的地膽經紀嘆謂，「唉，邊有人肯放盤，好多都間為劏房出租，安安樂樂不知幾和 味。」在另一間細行門外，有一張唐樓放盤紙，七樓無?，四百八十呎連天台，叫價二百萬，平均呎價竟要四千二百元，「呢個盤仲要再問業主係咪真係肯賣，瓏門 開咗價，個個都話封盤。」她還透露，近日有投資者終等到一個唐四樓單位，以約二百萬買入後，翻新作長線收租，「月租達七千二，唔失禮o架！」 第二環：市中心瘋價 來到距離瓏門十五分鐘路程的屯門市中心，三大屋苑：屯門市廣場、時代廣場及錦華花園，齊齊瘋狂加價。這裡有大型商場，配套齊備，附近的卓爾居，一個原本叫 價五百萬的低層單位，上週尾知道瓏門首批價單逾一萬一千元後，即要求「大咬」多六十萬才肯成交，將呎價推上六千五百元。居於九百多呎單位的業主潘小姐亦 道：「卓爾居向來是樓王，大家都是新地樓，距離又近，呎價不可能差咁遠！」她當正層樓係寶，說除非卓爾居的呎價升至與瓏門僅差一千元，即每呎一萬元，否則 不會賣樓。業主開價亂咁來，為了順利促成高價交易，經紀自有一套方法。一名剛離職的員工便爆料：「買家亦唔係蠢，反價好癲，一反就十萬。我哋喺中間，會問 業主有無底價，例如底價係二百三十萬，我哋會同個客講業主心水價係二百五十萬，等佢成功減兩下價，就當業主肯讓步。個客如果唔要求減價，成交價仲高咗 添！」雖然此舉違反守則，但該名離職經紀表示，他們是否如實向客人報出業主開價，根本無人知，有時成交價還可「錯有錯着」，較業主開價更高，「業主一定唔 會報寸o架喎！」在盤源少下，高價成交原來是這樣促成的。 第三、四環：搏大霧一樣有得升 屯門外周邊的天水圍，亦受瓏門影響，愈來愈升溫。屯門地膽祥益老闆汪敦敬說：「天水圍如今仍然大落後，屯門市中心呎價五千，元朗亦五千，夾在中間的天水圍 則仍是三千八至四千多，仲有得升。」事實上，嘉湖山莊近日成交增多，引發業主嘗試放盤。上週六晚，推着嬰兒車的黃氏夫婦，便到經紀行放盤，黃太認為樓價一 定會升，「有錢就換樓，又或者多買一間收租，先放盤看看自己的單位值幾多先！」 遠至元朗YOHO Town及二線單幢樓的業主，竟然都因為瓏門而心雄。在元朗單幢樓金馬大廈有單位收租的黃小姐，一年半前以一百四十萬元買入四百呎連天台單位，一直收租， 近日不斷有經紀致電叫她放盤，令她心煩意亂，「我返緊工o架嘛，成日打電話來！而且仲有SSD綁住，點賣？」怎料上週瓏門開價萬一元一呎後，滙豐銀行對她 單位的估價，竟然由一百七十九萬元，跳升至一百九十一萬！相差只是三兩小時。黃小姐認為機不可失，可「趁亂打劫」，向經紀稱：「幫我谷上二三八萬，俾你五 萬元佣金！」最後經紀谷盡只能到二百一十萬，黃小姐已滿足，皆因扣除成本，單位升值五成，她仍然淨袋近五十萬元。

細價樓瘋搶 港府表關注 陳家強﹕密切留意炒風重臨

1 : GS(14)@2014-08-13 10:23:26

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140813/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】全城瘋搶細價樓，一直強調遏樓市措施奏效的港府，終於對近期亢奮的樓價表關注。財經事務及庫務局長陳家強昨日會見傳媒時說，雙辣招──買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD)在美國量化寬鬆(QE)期間，緩和本港樓市泡沫膨脹的速度，與兩年前相比，現時樓市出現調整的風險更明顯，樓市近期屢屢破頂、BSD交易量回升，政府將密切留意炒風有否重臨，再決定下一步行動。

雙辣招推出兩年，一度令樓市成交冰封、樓價升勢減慢，不過，樓市去年底在發展商推出回贈辣招稅項優惠後逐步回暖，今年更成為細價樓天下，各區細價樓輪流破頂。至近日發展商甚至有空間減少稅項回贈，反映本地樓市轉旺。

「雙辣招志在『撳住』泡沫」

被問到雙辣招是否已逐漸失效，陳家強昨日笑言：「不同時間有不同講法，之前有指辣招令人無工開，一時又說過辣，一時又話不夠辣。」他續稱，環球資產價格，包括本港樓價在量寬期間無可避免被推高，「低息製造好大泡沫……雙辣招目的就是在此段期間『撳住』樓市泡沫，同時提升扺抗樓市調整風險的能力」。

加息周期開始 樓價將挫

然而近期樓價屢破頂、針對非港人的買家印花稅成交量顯著回升，陳家強稱，將密切留意炒風有否死灰復燃。陳家強始終認為，加息周期開始會令樓價調整，更指調整不會是短期，而是一個長遠的調整，因為利息回復正常水平，投資者懂得計數，在息口趨升下維持租金回報率，即樓價一定要跌。

陳家強承認，不少本港市民買樓需求迫切，不過相比兩年前，現時樓市調整的風險更明顯。他未允評論美國加息前，政府會否採取進一步動，僅強調辣招已立法，意謂政府已獲正式賦予隨時出招的自由。

陳德霖：港按息已先上調

金管局總裁陳德霖則在另一場合表示，去年初樓市淡靜，許多市場人士認為已經到了下行周期，但最近樓價及交投量都有回升，尤其是細價樓，因此，現時還未能確定樓市仍處於上行周期，還是已踏入下行周期，政府需要觀察多一段時間以確定樓市走勢。不過，陳德霖強調，美國尚未加息，香港的按揭息率已先行上升。

H按息已逾兩厘 籲量力而為

陳德霖認為，現時市場的買樓動力主要來自低息，但市民要留意供樓是長期的計劃，而低息環境不會長期延續。「幾年前香港的銀行同業拆息(Hibor)很低，新做的只有一厘，但現時已超過兩厘，顯示香港的息口較美國更早調升。」他指出，本港按揭及貸款利率早於美國利率上升，以往亦曾發生過，因此置業人士應量力而為。

明報記者 毛婷婷、廖毅然

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2 : GS(14)@2014-08-13 10:23:45

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140813/news/ea_eaa3.htm
港府高調關注樓價升 議員：口術居多
2014年8月13日

【明報專訊】雖然港府再次高調表明關注本港樓價走勢，惟立法局議員謝偉銓(建築、測量及都市規界)直言，相信政府今次僅是「出口術」居多，除非樓價未來兩、三個月持續急升，否則短期內不會再出招，特別是一些可「立竿見影」的行政手段，相信更不會貿然推出。

謝偉銓：平衡各方 短期不會出招

謝偉銓解釋，今次樓價升幅並不太大，加上買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD)等辣招措施，只是剛剛正式在立法會通過，政府在調控樓價之餘亦要平衡各方面因素，故即使政府有「招數」待用，亦不會在短期內再出招。

謝偉銓預期，今次政府再出口術，相信是希望買家可以量力而為，考慮各方面才入市。

謝偉銓估計，若然政府再度出招，最大可能是再收緊按揭成數，現時樓價高企不下，主因是按揭利息長期處於低位，不排除政府未來有機會在針對息口方面出招。

何濼生：辣招削供應 推高樓價

另一方面，嶺南大學經濟學系主任何濼生認為，現時細價樓的價錢比1997年還要高，主要是近年推出的樓市辣招，以及申請按揭的壓力測試等，都令市民難以換樓，從而間接減少二手細價樓的盤源，由於二手樓為細價物業主要「貨源」，在供應減少下，樓價自然急升，他建議政府不應再出招調控樓價。

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3 : GS(14)@2014-08-13 10:24:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140813/news/ea_eaa4.htm


【明報專訊】近月樓市交投回升，上車客需求大，資金瘋搶細價樓，連豪宅市場亦回暖。根據金管局數據，近期用H按(香港銀行同業拆息)的比例亦大幅增加，由前年最低的3%，增至6月份的76.7％(見圖)，反映市場更願意承受風險，似乎已忘記美國快將加息帶來的憂慮。

2012年10月實施「雙辣招」後，樓市成交大幅回落，當時每月使用H按的比例一度低至不足5％，直至去年底亦只回升至30％左右。然而，即使預期美國明年將加息，H按佔比在近月顯著上升，5至6月更連續升穿70％。由於同業拆息利率每日浮動，較最優惠利率波動，因此使用H按的佔比上升，反映買家的風險胃納持續增強。

儲局未定時間表 推遲加息預期

有業內人士指出，這與美國遲遲未定下加息時間表有關，「聯儲局主席耶倫每次講話的方向都略有不同，而且至今未有加息時間表，市場對加息的預期，已從明年上半年推遲至下半年，而且普遍認為，即使加息步伐也是溫和的，不會突然間抽升」。另有本地銀行業人士指出，供需雙方都有份導致H按佔比大增的現象，「需求增加固然是主因，但亦與銀行積極爭取按揭生意有關」。

銀行調高按息 保淨息差

金管局總裁陳德霖昨日指出，美國尚未加息，本港H按息率已由幾年前的約1厘，抽升至現時約2厘，是值得關注的現象。根據各大銀行提供的資料，新做H按普遍介乎1.9至2.15厘，但最高達到3厘以上。

不過，上述業內人士指出，近年港元定存息率升至超過1厘，鑑於資金成本增加，銀行調高按揭息率以保持淨息差，亦是很正常的事。

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