ZKIZ Archives


新界西北現「樓瘋」

2012-9-13  NM




等待了十七個月,由新地發展的屯 門新盤瓏門終於獲批售樓紙;瓏門既是新地廉政風波後首個開售的大型新盤,又是西鐵沿線首個項目,其一舉一動特別惹市場關注。上週六開價,平均每呎達一萬一 千元,震驚全城!威就威在,縱然只是屯門站上蓋項目,本週二開售仍有人願以千萬元的市區價購買。附近唐樓、屯門市中心,及遠至天水圍、元朗,樓價都雞犬皆 升;有樓在手的業主,人人當正自己發大達!瓏門效應,比洗腦教育更厲害;那股影響力,已一環一環的散開去。

瓏門由公布樓盤名至開價,拖了近半年,上週六終於開價,首批六十伙,平均呎價逾一萬一千元,之後加推四十七伙,價錢同樣企硬。雖然較新地曾揚言的呎價萬三 有少少距離,已足以令全城譽為癲價。另一大型新盤,由恒基及新世界、培新發展的馬鞍山落禾沙迎海,即日追擊,平均呎價八千八百元,兩盤鬥到出面。但市場焦 點,始終落在瓏門身上。「話就話本週二開售,啲千一呎單位早在上週三就有人認晒頭,只係正式手續要週二做。」一名經紀說。本週二買家陸續到ICC售樓處辦 手續。為谷盡瓏門,發展商早已向經紀行派發天書供經紀熟讀,經紀受洗腦都不忘這樣「sell」客:「我哋睇完天書,都愈來愈覺得屯門好有前景。嗱,中央十 二五規劃講明用二千億打造前海做粵港經濟特區,屯門去嗰度二十分鐘咋!到時肯定有好多喺前海返工嘅人住喺屯門啦,仲唔升價十倍?」瓏門的影響力,在同區其 實早已不斷擴散。

第一環:全線封盤

瓏門方圓一百米內,都是六、七層高的唐樓或洋樓,以前這裡人流稀疏,仙都唔仙,現時在此「有樓傍身」者,人人吊高來賣。對面的鄉事會路偉明大廈地鋪,在今 年四月新地公布樓盤名不久,就以一億二千多萬元易手;七年前原業主只是以二千八百多萬入貨,如今轉手袋近一億。小有小賺,走到附近有二十七年樓齡的洋樓康 利中心,今年初四百呎單位樓價一百四十二萬,今日相同面積成交價二百萬,平均呎價要五千元,四個月爆升四成!記者在現場效法經紀洗樓,詢問街坊意向,發現 生意難做,因為十居其九「封盤」。走到一棟大廈唐六樓,業主丘女士說:「瓏門咁貴,而家賣呢度只袋得百多二百萬,唔放。」居於新墟街市附近的曹太亦不願放 盤,「周不時有經紀塞紙入信箱叫我哋放盤,近一年愈來愈多!」曹太的屋企雖然是唐四樓,但樓底近十呎,還要是打通兩個單位,單是大廳就有逾二百呎,外有露 台,全屋四個大房,實用面積起碼七百呎,「新樓我都有睇過,千二呎單位嘅廳都無我個廳咁大!」曹太這個安樂窩是十多年前花幾十萬元買下,她說如今除非有人 出價五百萬,「如果唔係點換全幢村屋呀。」三代同堂的曹太哈哈笑道。區內的地膽經紀嘆謂,「唉,邊有人肯放盤,好多都間為劏房出租,安安樂樂不知幾和 味。」在另一間細行門外,有一張唐樓放盤紙,七樓無?,四百八十呎連天台,叫價二百萬,平均呎價竟要四千二百元,「呢個盤仲要再問業主係咪真係肯賣,瓏門 開咗價,個個都話封盤。」她還透露,近日有投資者終等到一個唐四樓單位,以約二百萬買入後,翻新作長線收租,「月租達七千二,唔失禮o架!」

第二環:市中心瘋價

來到距離瓏門十五分鐘路程的屯門市中心,三大屋苑:屯門市廣場、時代廣場及錦華花園,齊齊瘋狂加價。這裡有大型商場,配套齊備,附近的卓爾居,一個原本叫 價五百萬的低層單位,上週尾知道瓏門首批價單逾一萬一千元後,即要求「大咬」多六十萬才肯成交,將呎價推上六千五百元。居於九百多呎單位的業主潘小姐亦 道:「卓爾居向來是樓王,大家都是新地樓,距離又近,呎價不可能差咁遠!」她當正層樓係寶,說除非卓爾居的呎價升至與瓏門僅差一千元,即每呎一萬元,否則 不會賣樓。業主開價亂咁來,為了順利促成高價交易,經紀自有一套方法。一名剛離職的員工便爆料:「買家亦唔係蠢,反價好癲,一反就十萬。我哋喺中間,會問 業主有無底價,例如底價係二百三十萬,我哋會同個客講業主心水價係二百五十萬,等佢成功減兩下價,就當業主肯讓步。個客如果唔要求減價,成交價仲高咗 添!」雖然此舉違反守則,但該名離職經紀表示,他們是否如實向客人報出業主開價,根本無人知,有時成交價還可「錯有錯着」,較業主開價更高,「業主一定唔 會報寸o架喎!」在盤源少下,高價成交原來是這樣促成的。

第三、四環:搏大霧一樣有得升

屯門外周邊的天水圍,亦受瓏門影響,愈來愈升溫。屯門地膽祥益老闆汪敦敬說:「天水圍如今仍然大落後,屯門市中心呎價五千,元朗亦五千,夾在中間的天水圍 則仍是三千八至四千多,仲有得升。」事實上,嘉湖山莊近日成交增多,引發業主嘗試放盤。上週六晚,推着嬰兒車的黃氏夫婦,便到經紀行放盤,黃太認為樓價一 定會升,「有錢就換樓,又或者多買一間收租,先放盤看看自己的單位值幾多先!」

遠至元朗YOHO Town及二線單幢樓的業主,竟然都因為瓏門而心雄。在元朗單幢樓金馬大廈有單位收租的黃小姐,一年半前以一百四十萬元買入四百呎連天台單位,一直收租, 近日不斷有經紀致電叫她放盤,令她心煩意亂,「我返緊工o架嘛,成日打電話來!而且仲有SSD綁住,點賣?」怎料上週瓏門開價萬一元一呎後,滙豐銀行對她 單位的估價,竟然由一百七十九萬元,跳升至一百九十一萬!相差只是三兩小時。黃小姐認為機不可失,可「趁亂打劫」,向經紀稱:「幫我谷上二三八萬,俾你五 萬元佣金!」最後經紀谷盡只能到二百一十萬,黃小姐已滿足,皆因扣除成本,單位升值五成,她仍然淨袋近五十萬元。

新界 西北 樓瘋
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=37303

細價樓瘋搶 港府表關注 陳家強﹕密切留意炒風重臨

1 : GS(14)@2014-08-13 10:23:26

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140813/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】全城瘋搶細價樓,一直強調遏樓市措施奏效的港府,終於對近期亢奮的樓價表關注。財經事務及庫務局長陳家強昨日會見傳媒時說,雙辣招──買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD)在美國量化寬鬆(QE)期間,緩和本港樓市泡沫膨脹的速度,與兩年前相比,現時樓市出現調整的風險更明顯,樓市近期屢屢破頂、BSD交易量回升,政府將密切留意炒風有否重臨,再決定下一步行動。

雙辣招推出兩年,一度令樓市成交冰封、樓價升勢減慢,不過,樓市去年底在發展商推出回贈辣招稅項優惠後逐步回暖,今年更成為細價樓天下,各區細價樓輪流破頂。至近日發展商甚至有空間減少稅項回贈,反映本地樓市轉旺。

「雙辣招志在『撳住』泡沫」

被問到雙辣招是否已逐漸失效,陳家強昨日笑言:「不同時間有不同講法,之前有指辣招令人無工開,一時又說過辣,一時又話不夠辣。」他續稱,環球資產價格,包括本港樓價在量寬期間無可避免被推高,「低息製造好大泡沫……雙辣招目的就是在此段期間『撳住』樓市泡沫,同時提升扺抗樓市調整風險的能力」。

加息周期開始 樓價將挫

然而近期樓價屢破頂、針對非港人的買家印花稅成交量顯著回升,陳家強稱,將密切留意炒風有否死灰復燃。陳家強始終認為,加息周期開始會令樓價調整,更指調整不會是短期,而是一個長遠的調整,因為利息回復正常水平,投資者懂得計數,在息口趨升下維持租金回報率,即樓價一定要跌。

陳家強承認,不少本港市民買樓需求迫切,不過相比兩年前,現時樓市調整的風險更明顯。他未允評論美國加息前,政府會否採取進一步動,僅強調辣招已立法,意謂政府已獲正式賦予隨時出招的自由。

陳德霖:港按息已先上調

金管局總裁陳德霖則在另一場合表示,去年初樓市淡靜,許多市場人士認為已經到了下行周期,但最近樓價及交投量都有回升,尤其是細價樓,因此,現時還未能確定樓市仍處於上行周期,還是已踏入下行周期,政府需要觀察多一段時間以確定樓市走勢。不過,陳德霖強調,美國尚未加息,香港的按揭息率已先行上升。

H按息已逾兩厘 籲量力而為

陳德霖認為,現時市場的買樓動力主要來自低息,但市民要留意供樓是長期的計劃,而低息環境不會長期延續。「幾年前香港的銀行同業拆息(Hibor)很低,新做的只有一厘,但現時已超過兩厘,顯示香港的息口較美國更早調升。」他指出,本港按揭及貸款利率早於美國利率上升,以往亦曾發生過,因此置業人士應量力而為。

明報記者 毛婷婷、廖毅然

下一頁 》
2 : GS(14)@2014-08-13 10:23:45

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140813/news/ea_eaa3.htm
港府高調關注樓價升 議員:口術居多
2014年8月13日

【明報專訊】雖然港府再次高調表明關注本港樓價走勢,惟立法局議員謝偉銓(建築、測量及都市規界)直言,相信政府今次僅是「出口術」居多,除非樓價未來兩、三個月持續急升,否則短期內不會再出招,特別是一些可「立竿見影」的行政手段,相信更不會貿然推出。

謝偉銓:平衡各方 短期不會出招

謝偉銓解釋,今次樓價升幅並不太大,加上買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD)等辣招措施,只是剛剛正式在立法會通過,政府在調控樓價之餘亦要平衡各方面因素,故即使政府有「招數」待用,亦不會在短期內再出招。

謝偉銓預期,今次政府再出口術,相信是希望買家可以量力而為,考慮各方面才入市。

謝偉銓估計,若然政府再度出招,最大可能是再收緊按揭成數,現時樓價高企不下,主因是按揭利息長期處於低位,不排除政府未來有機會在針對息口方面出招。

何濼生:辣招削供應 推高樓價

另一方面,嶺南大學經濟學系主任何濼生認為,現時細價樓的價錢比1997年還要高,主要是近年推出的樓市辣招,以及申請按揭的壓力測試等,都令市民難以換樓,從而間接減少二手細價樓的盤源,由於二手樓為細價物業主要「貨源」,在供應減少下,樓價自然急升,他建議政府不應再出招調控樓價。
3 : GS(14)@2014-08-13 10:24:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140813/news/ea_eaa4.htm


【明報專訊】近月樓市交投回升,上車客需求大,資金瘋搶細價樓,連豪宅市場亦回暖。根據金管局數據,近期用H按(香港銀行同業拆息)的比例亦大幅增加,由前年最低的3%,增至6月份的76.7%(見圖),反映市場更願意承受風險,似乎已忘記美國快將加息帶來的憂慮。

2012年10月實施「雙辣招」後,樓市成交大幅回落,當時每月使用H按的比例一度低至不足5%,直至去年底亦只回升至30%左右。然而,即使預期美國明年將加息,H按佔比在近月顯著上升,5至6月更連續升穿70%。由於同業拆息利率每日浮動,較最優惠利率波動,因此使用H按的佔比上升,反映買家的風險胃納持續增強。

儲局未定時間表 推遲加息預期

有業內人士指出,這與美國遲遲未定下加息時間表有關,「聯儲局主席耶倫每次講話的方向都略有不同,而且至今未有加息時間表,市場對加息的預期,已從明年上半年推遲至下半年,而且普遍認為,即使加息步伐也是溫和的,不會突然間抽升」。另有本地銀行業人士指出,供需雙方都有份導致H按佔比大增的現象,「需求增加固然是主因,但亦與銀行積極爭取按揭生意有關」。

銀行調高按息 保淨息差

金管局總裁陳德霖昨日指出,美國尚未加息,本港H按息率已由幾年前的約1厘,抽升至現時約2厘,是值得關注的現象。根據各大銀行提供的資料,新做H按普遍介乎1.9至2.15厘,但最高達到3厘以上。

不過,上述業內人士指出,近年港元定存息率升至超過1厘,鑑於資金成本增加,銀行調高按揭息率以保持淨息差,亦是很正常的事。
細價 價樓 樓瘋 瘋搶 港府 表關 關註 陳家 密切 留意 炒風 風重 重臨
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=284988

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019