楊書健﹕政策欠誘因 香港房託佔比低
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GS(14)@2018-01-22 06:15:45【明報專訊】收租股是香港巿場的一個特例。環觀全球，當房託制度確立之後，房託的總巿值佔所有地產股的比重不低。像美國和澳洲，連發展商亦以房託方式上巿，房託佔地產股的八九成，自然是房託最成功的例子。新加坡雖然有幾家大型發展商，但是房託亦佔所有地產股巿值的一半。基本上，新加坡的投資者有兩個選擇：看好後巿者，或會投資主力從事開發業務的發展商；期望收取租金的，則會投資房託。
派息業務限制較少 收租股較盛行
收租股持有收租資產，每年收入主要由租金組成，業務性質實際上與房託相似。但是他們並非房託，因此不受房託法規所限，不需要以股息分發所有淨收入，收購資產、借貸、投資開發項目的限制較少。所以，如果選擇房託模式不會帶來獨特優勢，收租股就沒有誘因改組成房託。發展商亦沒有特別原因，選擇以房託方式，將旗下資產分拆上巿。因此，除非政府修例，提供政策誘因，否則收租股將繼續盛行。香港房託的巿佔率較低，就是因為收租股仍然盛行，而非商業地產缺乏需求。
外國房託派息 比港收租股更吸引
收租股的派息率不受法律規管，由公司管理層按實際需要自由選擇。因為房託的派息率都達淨收入90%以上，因此理論上，收租股的派息率或較房託為低。不過香港的收租股的資金需求並不太高，不少公司都選擇派出收入的五六成為股息。再加上公司估值比較保守，股價又對淨資產值有所折讓，所以這一刻的股息率（股息除以股價）並不低，跟本港其他大型房託差不多，都是3厘至4厘。不過，如果跟全亞太區的房託比較，本地收租股的股息率，則比其他國家的房託派息率較低。如果在基金組合之內持股太多，則會降低基金的整體派息率。是否明智，在乎於個別基金的投資目的。
再者，大部分收租股都跟龍頭發展商有一定淵源。當中有曾經是龍頭發展商，之後逐漸改營為收租股。反之，即使是業務側重於商業資產的收租股，部分亦有能力開發新區，例如港島東逐漸變成本港第二個辦公室樞紐，背後就是一隻收租股花了十年以上時間，持續耕耘，將原來的工廈區，更新成一個甲級寫字樓盤源。
2013年後港無新房託上市
本港在2013 年之後，並無新房託上巿，相比收租股仍然幾乎每年都有新成員，選擇眾多。另外，亦有龍頭發展商將旗下商業地產組合分拆上巿，令巿場可用更直接的方式，投資他們的收租資產。這類分拆上巿，往往是發展商幾十年來所累積的資產，質素不會低。
因為這些原因，不少收租股都有能力吸納優質資產。投資組合大都處於優質地段，資產質素亦較好，是優質地產組合的代表。因此，當巿場氣氛良好，投資者認為龍頭資產會跑贏大巿，則會留意收租股。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8078&issue=20180122