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加息初期 股樓最癲 周顯

1 : GS(14)@2014-10-10 10:18:11

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm

【明報專訊】在很多時,加息周期的初期,反而是股市和樓市的最高峰時期。所以,也曾經有人因此而認為,加息並不會影響樓價。


對於這種說法,我通常會提出一件事,以作說明。

有一次,我去聖保祿醫院,見到了一張海報,其內容令我印象深刻:「如果你吃了退燒片,但卻沒有退燒,這並非因為退燒片沒效,只是因為如果你沒吃,將會燒得更厲害。」

同樣道理,加息肯定可以壓抑樓價,但是,正如我昨天所說,影響樓價的原因有很多,利息只是其中的一項,所以,加息時,樓價不一定會下跌,甚至還會繼續上升,原因也很簡單:因為如果不加息,樓價將會升得更快。

加息樓價未必跌 至少升得沒那麼厲害

因此,有時候研究投資市場,除了研究有關投資的知識之外,還要有一定的邏輯和方法學知識,才不至於推理有誤。

在幾天前,我去教投資班,其中一位學生居然看過了我的舊作《快樂的18條法則》,而且給予極高的評價。查實這本書印了一千本,居然賣光了,但相信看完這本書的人,不到300個,但是,每個看完了這本書的人,都給它極高的評價,這當然也是一本令我自豪的書,因為,在香港,能夠有能力寫一本原創科普著作的人,似乎沒有幾個。不過,明報出版社的編輯似乎有意把它列入哲學類,所以本來考慮出版,後來又放棄了。

本來我想重新修訂,才再版推出,但是經過這位學生的讚賞,我有點動心,想快速修訂一次,馬上再版了。

[周顯 投資二三事]
2 : kkk299299(46942)@2014-10-11 23:12:36

Thanks for sharing
加息 初期 股樓 樓最 最癲 周顯
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=286014

今年銀主盤料倍增 中價樓最多

1 : GS(14)@2016-03-11 00:49:49

【專家看法】銀主盤數目急增,業界估計,今年底銀主盤將較年初增加一倍至逾200個,大部份為樓價1,000萬至2,000萬元的中價樓。環亞物業拍賣董事總經理曾傑俊指出,去年年中樓市未轉勢之前,市場上只有約50個銀主盤,直到去年第四季樓市轉勢,銀主盤數目開始急增。「今年年初已經有100個左右,現時去到120個,不過中間賣咗唔少,增加數量肯定唔止20個」。由於樓市未見轉勢,而且經濟不穩,相信未來銀主盤會平均每個月增加10個,至年底有機會逾200個,即比年初多一倍。



高成數按揭盤高危

在銀主盤遞增初期,以中細價樓為主,但曾傑俊相信,未來銀主盤將以樓價1,000萬至2,000萬元的單位為主,料佔一半,並以入伙一段短時間的半新盤主。「因為經濟轉差,唔少中小企老闆都按咗自己層樓做生意,相信呢啲樓盤係銀主盤重災區」。而近一、兩年不少新盤都以高成數按揭吸客,「九成首期嗰啲未入伙盤,基本上目前已經係負資產,料年尾此類樓花盤入伙後,高按揭成數新盤會係另一銀主盤來源」。而銀主盤一直都以貼近市場估值價出售,如買家出價接近銀行估價,都會出售,近期部份銀主盤放售三、四個月便獲買家承接,相信銀行都會按照市況出售單位,不會求價。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160310/19523167
今年 銀主 主盤 盤料 倍增 中價 價樓 樓最 最多
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=297455

地產潮文:買樓最緊要睇心理

1 : GS(14)@2017-01-26 18:18:27

親情何價?自從加辣後,親情在部份人眼中多了用途,就是避稅。當中啟德發展區新樓盤一位富爸爸幫助子女,揚言年輕人要買樓「最緊要識投胎」;荃灣區新樓盤亦有一名持有三個物業的買家透過父親名義入市,中國人孝感動天,真係唔到你睇少。這位富爸爸認為年輕人不買樓就會一直懶散,只有及早買樓才會感到幸福,這說法也許只對了一半。華人社會追求有樓有舖,所以這名富爸爸沿用了上一代的成功方程式,期望子女與他一樣,透過供樓累積財富,但對子女來說是否最好,不能一概而論。這位富爸爸有資源,他的子女較其他年輕人多了「置業」這個選擇。但每個人的志願不同,根據倫敦政經學院的研究指出,要供樓的人通常會從事較穩定的職業,盡量避開收入不穩的行業,亦未必願意為創業背風險,影響事業選擇。雖則有名家表示,?家買樓只要夠平就買得過,唯一需要擔心的是能否揀到樓。現時香港特首選舉競爭激烈,當選者親大財團還是親共產黨都是未知之數;亦有評論員表明特朗普上場或會打破常規進行滅赤,影響中港經濟與息率走勢。友人說得有道理,買樓最緊要睇心理,盡量以平常心面對樓市波動,亦不要執着最佳入市時機。雞年快到,不少人會被親戚問及幾時結婚生仔買樓,這類問題就真係可免則免,新年最緊要當然是和氣生財吧!地產小子
http://www.propertykids.blogspot.hk本欄逢周四刊出




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170126/19908676
地產 潮文 買樓 樓最 緊要 心理
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=324231

周顯:2000萬樓最抵買 也最蝦人買

1 : GS(14)@2017-06-09 07:44:51

【明報專訊】日前說兩萬元一位的慈善晚宴,未說完。話說來了一道肉湯,其實都幾好飲,但是居然加了黑松露來煲,還煞有介事的去介紹。要知道,黑松露決不能煮,因為一煮,味全失了,它的做法,是菜做好了之後,生刨落在菜上,即刨即吃,這應該是任何廚師常識吧。

我忍不住在席間說了出來,有好幾個人說,如果我上台講,即捐幾萬元,加起來也有20萬元,但我當然不敢講。

其實,大部分米芝連餐廳,尤其是西餐,都是騙騙那些打卡族,反正他們都是拍照片,吃新奇啫,根本沒有味蕾,用不着給他們太好的食物。

長實地產(1113)荃灣海之戀是又賣到開巷,其實,今日供樓真係好平,不但利息低,而且還可以供30年、35年?,最難付的,不過是首期而已。所以,只要有發展商願意提供首期優惠,很容易賣到滿堂紅。如果有錢付首期,我都想買多兩間呀!

中產付不起豪宅首期 購買力聚集細價樓

說真的,我真係(幫人)問過買樓借錢,誰知一問之下,原來1800萬元的樓,居然maximum只能借650萬元;心想,怪不得購買力全部去晒細價樓啦,因為2000萬元左右的中價樓,中產階級根本不可能付首期。反而是豪宅,有錢人可以一筆過付,因為他們有很多渠道,可以得到融資。

所以我常常說,2000萬元左右的樓是最抵買的,皆因這個price range的樓,也最蝦人買!

[周顯 投資二三事]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0345&issue=20170609
周顯 2000 萬樓 樓最 最抵 抵買 也最 最蝦 蝦人 人買
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=334483

《8014金融大爆破》作者Dr. Ng:內地班資回朝 港樓最多跌七成

1 : GS(14)@2019-01-10 07:50:17

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5598&issue=20190110
【明報專訊】《8014金融大爆破》作者、去年2月已預測股市及樓市面臨「清算日」的資深投資者Dr. Ng,本周再次接受專訪。他認為中美貿易戰將持續多年,衝擊內地及本港經濟,本港就業情况因此惡化,打擊港人的買樓能力及意欲,加上估計大量北水將班資回朝,撤離香港,沽貨套現將加劇樓市跌勢,故他預測本港住宅樓價最多可以下跌60%至70%;而他個人目前亦沒有持有任何本港物業,「我的實際行動證明自己真的看淡樓市」。

記者在《Money Money》137期(去年2月26日出版)封面故事首次訪問Dr. Ng,當時美國10年期債券孳息率逼近3厘,而Dr. Ng指出,由聯儲局2009年量寬(QE)買債向市場泵水造成的金融及經濟亂象已經接近「清算日」,美息將會急升,勢對股巿、樓巿等造成衝擊,建議持盈保泰,盡量持有現金,而他本人則已買入受惠息口上升的浮息債。

該訪問見報後,美國10年債息曾在去年10月升至約3.25厘後始回落,昨日報約2.7厘,而恒指在去年1月底率先見頂後,港樓及美股於下半年亦開始回落,可見Dr. Ng當時測市準確。Dr. Ng的著作《8014金融大爆破》,8014乃是將近代4個金融危機的年份數字加在一起,即1997+2000+2007+2010=8014,意為即將或已開始的金融危機,殺傷力等同上述4次危機的總和或更甚,而8014的諧音亦猶如「發完實死」。

言行一致 個人沒持有港樓

Dr. Ng去年10月23日以「樓價最恐怖會跌七成」為題在傳媒發表文章,列出美國聯儲局持續加息及中國被全世界圍堵等八大不利因素,料本港住宅樓價最多可以下跌60%至70%,堪稱全城最看淡港樓的分析,該文章在網上亦惹起廣泛討論。

正修讀特許金融分析師第三級考試(CFA Level 3)的Dr. Ng,本周一在銅鑼灣禮頓山豪宅會所再接受專訪時表示,他近月發表看淡樓市的觀點,是經過細心分析的由衷之言,而目前他亦沒有持有任何本港物業,可見公開言論與個人投資部署屬一致。Dr. Ng又透露,去年下半年他已沽清浮息債,現時揸重現金及黃金,更向記者出示資料,顯示目前在私人銀行敘做1年期美元定期,息率高達3.48厘,利息收入料足夠繳付豪宅租金有餘。

美國去年7月起先後向500億美元及2000億美元中國產品分別徵收25%及10%關稅,以貿易戰作把柄收拾中國,Dr. Ng透露,他今次預測樓價大跌,主要基於中美對峙將戳破內地經濟泡沫的假設。「自從中美兩國開打貿易戰後,對內地經濟帶來重大不利影響,近日公布的內地經濟數據,包括經理人採購指數(PMI)、工業生產利潤及零售銷售均並不理想,尤其是高端消費下滑嚴重,而我相信這只是經濟轉壞的開始,因為大家也知道貿易戰並非未來一兩年便會打完,不論徵收10%或25%關稅也好,對內地毛利率偏低的製造業也帶來很大打擊,若民企及外資工廠老闆因此決定將廠房搬離中國,在供應鏈環環相扣的情况下,搬廠會帶來連鎖效應,隨着廠房一家又一家逐步撤離,很多工人也會失去工作。

「過去10年中國經濟增長是由樓市興旺製造出來的,過程中政府在農村向農民收購大量土地後再轉售予發展商興建住宅,這樣做美其名是『城鎮化』,卻為日後社會問題埋下伏線,因為當目前在城市工作的農民工日後被工廠裁退後,他們回到農村可能已無地可耕,如何謀生也是問題。另外,近年內地一二線城市樓價之高,不少家庭是集合多名家庭成員的財力聯名才可勉強買樓,假如隨着內地經濟轉差及樓價下跌,其中一名家人又失業難以供樓,便可能出現斷供及負資產的情况,影響銀行資產質素,一環扣一環,拖累經濟進一步下滑。」

盜竊知識產權若屬實 不利華科技發展

有分析認為,中國經濟近年已轉型至由科技創新引領增長,減少對出口的依賴,故可緩衝中美貿易戰的衝擊,但Dr. Ng指出,根據美國政府的說法, 中國歷年來以不同方式盜竊美國及其盟友的知識產權,是中國科技高速發展的最重要原因,他認為若美國的指控屬實並且日後阻止中國再這樣做的話,對中國科技發展將帶來重大不利影響,「盜竊是最容易的,因為這樣做不需要自己花長時間研發也可以取得科技成果,而有些人相信,如果日後不可以再盜竊,中國科技很難再高速發展」。

美國副貿易代表格里什(Jeffrey Gerrish)本周率團訪華,與中國副總理劉鶴為首的代表團會面,磋商中美貿易戰的可能停火安排。Dr. Ng分析,雖然中美兩國可望達成某些協議,例如中國向美國增加採購大豆等農產品,但他認為,美國最顧慮的三大問題,一是中國盜竊美國知識產權,二是中國強迫美國在華企業技術轉移,三是要求中國跟着美國的意願改革世界貿易組織達至公平貿易,即使是次兩國能夠就此達成協議,美國也需要一段時間觀望中國是否落實協議,「所謂『你有張良計、我有過牆梯』,即使文字可以寫到天花龍鳳,但亦一定有漏洞」。Dr. Ng相信,美國現已向中國徵收關稅規模會維持,藉此「鍊住中國條頸」,再觀察上述三大問題有否改善,故內地經濟增長難免持續放緩。

內地空殼公司撤港 甲廈住宅租金受壓

近年本港及內地經濟聯繫愈來愈緊密,內地資金對本港樓市的影響力亦愈來愈大,既然Dr. Ng認為中國經濟將受貿易戰重擊,故他預測本港經濟及樓市亦會被拖累大跌,「本港的進出口很大程度來自中美貿易互動,若日後中國對美國出口大減,對本港貿易及物流公司均有很大不利影響,這樣的話,香港經濟便會開始下滑,失業率亦開始上升。另外,過去一段時間很多內地企業來港開設空殼公司,因此將很多資金調來本港,聘用大量內地員工,並且租用不少甲級寫字樓,但這類公司普遍沒有實質業務,隨着內地經濟出現問題,我知道有些內地公司已在收縮業務,例如本來租用寫字樓由3層變1層,並且將部分員工調返內地,令本港寫字樓及住宅的需求均減少,結果是空置率上升,租金及估值掉頭下跌」。

Dr. Ng又說,過去不少內地富豪買入本港豪宅,推動樓價升浪,「香港樓其實是內地人炒起而已」,惟隨着目前內地經濟下滑,他相信內地人若有需要班資回朝,可能出售港樓套現,北水沽貨亦會增加港樓下跌壓力。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2019-01-10 07:50:35

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6081&issue=20190110
【明報專訊】聯儲局主席鮑威爾上周五晚上在美國經濟學會周年大會表示,若縮表在金融市場引發問題,將毫不猶豫地調整縮表步伐,市場憧憬當局放緩收水,引發通脹預期,利好風險資產,至今不論美股、港股及油價均顯著向好。

不過,Dr. Ng批評,聯儲局在上月19日議息會議才表明,「縮表以自動駕駛方式進行」(The central bank's balance sheet wind-down is on "autopilot"),意味每月減債500億美元的步伐仍會持續,但作為該局主席鮑威爾僅半個月後,卻在非官方場合發表與議息聲明相當不同的言論,做法並不恰當,「到底可能暫緩縮表是鮑威爾的個人意見,抑或是聯儲局的整體共識?若是後者的話,過去10多日美國經濟到底出現什麼問題,令聯儲局改弦易轍?」

注視儲局月底會議 確定官方立場

Dr. Ng相信,聯儲局在本月29日至30日舉行的議息會議,將就是否可能暫緩縮表清楚交代。他分析,若當局決定堅定不移維持每月減債500億美元的步伐,市場對暫緩收水憧憬落空,環球股市料即掉頭向下;若當局確定鮑威爾的觀點,指會觀察金融市場的狀况來調整縮表步伐,環球股市短期料會進一步亢奮向好,但他認為屆時反而屬沽貨良機,因為聯儲局不能按計劃縮表,正正反映美國經濟轉弱,衰退風險增加,中長線不利環球股市。

[名人樓市論壇]
8014 金融 爆破 作者 Dr Ng 內地 班資 資回 回朝 港樓 樓最 最多 多跌 七成
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351894

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