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五至八年內有兩間樓收​租 Home Blogger

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大雄: 你好! 小弟今年24現在同父母在街市開舖…父早在有強積金開始就開始用供$800 (報自僱)母報家庭主婦 (沒有收入)小弟在街市幫手沒有正式支人工…(打算報自僱,做數…不過唔知怎樣報比較好…)

 

我同父母 每月淨儲6M另外還有一位姐姐27歲做SALES月入平均14000   沒有儲蓄-.-現有 47年唐樓A(~200M) 自住 沒有欠債剛剛買了 240萬連租約樓B 收租 可收$8000 按5成 分30年 2.15 姐姐供 爸爸名另外有70萬HKD 和 30萬人民幣定存到2013 年中

 

因為父母年紀唔少,想係5~8年內有兩間以上收租之用….小弟想47年唐樓買給姐姐,套現100M 作5成按,再租給父親8000,可以增加姐的借貸能力套現100M——>先轉人民幣定存半年 半年後有父親交租給姐姐的紀錄 可以增加姐的借貸能力14000+8000(0.7) 作收入…再用100M人民幣+70M HKD 買C

 

現在只能用姐姐去借錢…小弟就不用借原因一 現在樓價覺得高,所以只用姐姐,留小弟的能力下跌之用原因二 小弟還沒有想到支多少人工給自己比較好…以上是大約的想法可以嗎…??另外我自己的收入可以怎樣做數??小弟同父母是保守之人,股票有買,不過都係覺得買樓儲錢比較好~麻煩你…..謝謝你…

 

對不起遲覆了,諗樣同大家一樣,希望盡用每一天,休息時盡情休息。大雄既工作及財政狀況,係想運用借貸力時都唔想見到既,情況包有自僱冇入息證明、抵押品(樓宇)年歲高、樓宇業主高、姐姐的負債比率亦因剛買入2.40mil樓而加高了,係呢個三高一低情況下點攪呢?

首先如將唐樓賣比姐姐,先要考慮如家姐再供多一間樓能否承擔,即將47年唐樓賣比家姐,假設借一百萬,每月都要還近5000蚊,恐怕加埋上一間會令個人負擔比率超過50%,即個人總債項超過總收入的50%。

你賣左間樓比姐姐,就當租金係八千,冇番半年租金收入記錄銀行係唔會將該租金當作入息証明的! 就當你連約成交,係做按揭時提供租約,但係個租客又係賣樓業主本人(即你父親),諗樣真係諗唔到銀行會唔會接受。如用差餉估值計租金,個租值可以同市場價差好遠,所以你諗既「 14000+8000(0.7)」二穿一,未必可行。

另一點要注意,係47年樓齡用作按揭好難做到廿年供款以上。連十五至廿年都已難批。對症下藥應該要換樓,47年既自住樓有兩個諗法,一係趁高售出,但新買入既樓可以要細些少。一係搵人幫你攪「多間隔用途房」,谷高回報。除非你間樓有機被人收購,或有可能整做樓上鋪,否則你要諗諗趁高出貨。

或者唔駛諗得咁複雜,其實手上約一百萬港元現金可等時機,過幾年再買入樓房收租。現47年自住樓可能父母住慣左,賣唔成就算。不過為長遠計,你自己一定要整番d收入,用現稅階計報約兩萬月入實適宜。因為你自己有免稅額約11萬,如父母超60歲更可埋父母免稅額,有祖父母免稅額亦可報埋上去,計及稅階你都係交一萬幾千稅。你當資助下政府,睇下佢有冇建房福利惠及你啦,請你自己暫不要做業主,看政府有何「梁策」!

五至 至八 年內 有兩 兩間 間樓 樓收 Home Blogger
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買樓收租過埋下半世?(答) Home Blogger

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答: 
大家實在需於五十或更前考慮退休儲備問題,因五十過後銀行對你借錢已冇咁手鬆,仲有就係自己得番幾年野做,都唔想去買入較大額資產。係讀者個案,過住十年樓價上升為佢帶來賺錢套現機會,可增添自己計劃退休時的籌碼。

可用將軍澳單位加按至樓價五成,套出$4.40mil*50%-1.0mil = 1.2mil。由讀者提供欠款及月供數字,新都城應尚餘約13年還款期。如套現後讀者不增年期,則要月供$16000,對夫婦兩人月入$36000來說太多了。把年期調至最盡而又有可以批到既25年,則月供$9300,超出讀者自己月入的一半,一個人負擔不來。建議新都城其實不用聯名轉單名,只需同老公一齊去銀行辦加按即可。套現金額亦可由1.2mil減少至借六十萬,分20年每月還$8000即可。

套出的六十萬,諗樣選擇會到元朗疊翠峰或兆康疊恩庭買個兩房收租,貪樓齡新可以遲下自住。用六十萬做七成上會分20年還每月都係七千。呢幾年先租比人,搵人幫你供下樓。交左三成首期上會減低變成負資產風險。借左2.0mil的七成即1.6mil分20年還每月都係$7000蚊。而家應該租到7000多些少,你還既按揭有本金$4700係「袋入自己袋」既。至於點解住係將軍澳要走去元朗買樓呢? 筆者認為論升值能力、退休後既居住環境都係元朗好過將軍澳,除非你搬入西貢。

當然你可以堅持將新都城轉比自己,要比幾千蚊印花稅加幾千律師費,按揭都係要重新做過。之後老公就清哂債然後一個人可去借九成上會,而咁樣你只需係新都城按二至三十萬出黎即可。到時將軍澳每月還六千幾而新樓都係九千蚊,唔使拉埋阿仔都可以上到會。但係借七成出黎買新樓可獲較易審批,又唔駛比按揭證券公司捉你租出報稱自住樓。既然兩人用聯名買哂兩買樓都可以上到會,只不過第二買多數只批到借七成,咁既情況筆者建議兩間都用聯名。

當然你又會諗埋阿仔。阿仔爭既卡數還清未? 正面信貸資料庫好似會keep你七年record。如果佢只係爭而冇破產,佢還清舊數應可在批按揭有轉機。年青人加人工好快,你應該留意下新特首有咩政策益到阿仔,到時萬一阿仔到結婚時人工仲未變佢都可幫自己「搵到間屋住」。上文計過你自己可以應付供樓,而你加阿仔做擔保人可以,但間樓加名就千祈唔好! 因阿仔既portfolio十分似梁特首打哂鼓要幫既一批年輕人,你可以等下有冇野可申請。以你而家近退休都唔多cash手,實在需要有間樓收下租食過世,如你將新樓比左佢住真係令難度增加。阿仔如第時結婚要你幫手可以再在新都城套十幾萬比佢吧,又或同住在新都城三房都可係暫時選擇。

十年後阿仔都應該成家立室。如果你現時每月都仲有錢淨,請快手還清新都城既按揭。到時你搬入元朗住兩房,新都城租到$14000蚊應該夠你用黎還元朗月供$7000按揭,淨低既錢可幫補支出。此僅為其一意見,希望大家可多發表。

買樓 樓收 收租 租過 過埋 埋下 半世 Home Blogger
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置業信箱(48):加按買樓收租一定掂? 脫苦海

http://notcomment.com/wp/?p=24208

問:兩年前用41x萬入左荔枝角四小龍(付3成首期,供30年,H+1.3,Cap P-2.95)自己1個上左會。現在升到約500萬左右,能加按來買多層小樓收租呢?想法是新買的小樓自住,四小龍出租,新樓用老婆名上會。

答:若以正路的思維,將物業加按,500萬可以按七成借到350萬,以讀者提供的資料,供了兩年,欠本金應減到270萬左右,大約可以借到75萬(要扣大約5-6萬駛費)。

如果用物業申請二按又會不會借到更多呢?按揭證券公司對於較高金額物業的按揭金額設定上限,400萬以上物業已經不能借到九成:

物業價格最高按揭成數
400萬港元或以下90%
(貸款上限為360萬港元)
400萬港元以上至450萬港元以下80% - 90%
(貸款上限為360萬港元)
450萬港元或以上至600萬港元80%
(貸款上限為480萬港元)

假定讀者沒有其他現金投入,75萬七成按,只可以買到230萬左右的物業;若果做二按的話,大約可以買到420萬的物業。

假定業主將現有物業賣給妻子,然後用妻子名義去借二按按揭,以500萬成交價計,無需要給佣金,印花稅6%是30萬,按揭保險上會,樓契連律師費5-6萬,以下就是供款計算:

出售物業得款500萬,扣除欠銀行270萬,差額是230萬,其中100萬支付二按的首期,30萬支付印花稅,樓契連律師費5-6萬,七除八扣之下,得款是94萬左右,每月供款將會增加4,000元左右。

可見搞一大輪手續,相差的只是19萬,而所得款項所買到的物業,又是否適合讀者用作自住?一定要買多一層樓,就要另作資金投入才見穩健,還要計及未來加息之後,供款會進一步增加。

筆者以為,買樓收租是一項投資賬,要計清楚所有的開支,並且要衡量或然的風險,是否足以彌補?若約以租金收入計算,只有3%的租金回報,連買藍籌股都不如,若果期望物業增值,又會否變成紙上富貴?

置業 信箱 48 加按 按買 買樓 樓收 收租 一定 苦海
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陳志雲擬買樓收租當長俸

1 : GS(14)@2012-09-10 22:28:04

2012-9-10 MP
受母親感染磚頭較股票保值 陳志雲擬買樓收租當長俸   
陳志雲小時候的志願,原來不是要叱咤電視業,而是要當上英國首相。雖然他的志願暫未實現,但他亦是不少打工仔的典範,不論當政務官還是任職電視廣播(TVB,0511),職級都步步高陛,並深得每位上司器重,相信是與他為人處事謹言慎行有關。他的理財策略亦然,現金是王,購物多用現金,買股票以大藍籌為主。不過,近年為累積飛行里數,也多簽了信用卡。有感漸近退休年齡,他正積極考慮多添置一層樓作出租之途,實行自製私人長俸。明報記者龍彩霞、魏嘉儀
陳志雲自小受母親影響,投資方面偏向磚頭,以往置業只用作自住。他半開玩笑地說: 「我就快近退休之齡,為退休後繼續有穩定入息,又可以作長線投資,磚頭是不錯的選擇,所以我打算買多層樓用作收租。」他認為樓價不會大調整,現時價格雖然偏高,但只要財政實力足夠,仍是置業的時候。
樓價不會大跌夠財力仍可置業
由於他的投資一向保守,以往不會擁有多過一個物業,他首次置業是1987年,地點是畢架山花園,當年以160 多萬元購入,遠眺維港景色。他慨嘆如果當初沒有賣出,怎會只賺區區10 萬元。後來他被調派香港政府駐倫敦辦事處,負責推廣商務工作時,也有在英國置業。後來回港,曾租給前運輸及房屋局副局長邱誠武, 「都是被邱誠武住到殘晒,結果平手沽出。」他笑着說。
陳志雲現在擁有自住物業,並想物色多一個單位作長線收租。「磚頭始終較股票保值。」他已在睇樓,希望買得心頭好,退休後也可提供穩定收入。
曾遲找卡數被罰息早年戒卡袋現金
談到現時大學生未畢業已破產,他一本正經地說,理財一定要審慎,量入為出十分重要。他曾經因遲交卡數而被銀行罰款,自從該次事件後便不用信用卡,平日消費多以現金支付,所以十分清楚自己的財政狀况。訪問當天他拿出自己的銀包,裏面有「金牛」、「紅衫魚」等,粗略估計有數千元, 「其實今日帶少了,平日會更大疊。」不過,近年由於想換免費機票,故身上多了張信用卡。
掌握說話技巧靠多年鍛煉
如果閣下與陳志雲相處過,你一定會佩服他,因為他說話不慍不火,面面俱圓。與人溝通,是他的強項。「我教員工,會強調溝通與表達,語言的掌握很重要,語言較好的一定佔了優勢,我有少少天分在說話表達方面,但無論天分有多高,沒有後天的準備也不會做得好。不要以為做脫口秀的沒有想過就可讓觀眾笑,不要以為邱吉爾(英國首相)沒有準備便能隨意演講得這樣漂亮,其實每句每字都經過準備,隨意的不過是當場的執生,讓演辭更生動吧了。」
「從前我在大學辯論,一聽到不合意的,便覺得對方一定錯,但陳耀南教授說,辯論的過程中最重要的不是贏,是學習一份包容的態度,要靜心聽對方的意見,才能冷靜知道自己的缺點或對方的錯處。後來跟俞琤做事,又學多一點,她真的很棒,開會時可以完全放低自己,包容別人,心清地聽取所有意見,從一大堆垃圾中找到有用的地方。」
陳誌 誌雲 雲擬 擬買 買樓 樓收 收租 租當 長俸
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買樓收租 非為收回樓價 周顯

1 : GS(14)@2014-06-25 10:53:16

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en30_en30.htm


2014年6月25日





【明報專訊】昨天說起買殼的殼價,這令我想起了一名老闆問過我一個問題﹕「家陣的殼價幾億銀一個,如果買了,能不能賺回這筆錢呢?」


這名老闆是財技高手,如果連他都認為賺不回殼價,這應該是一個事實了。然而,如果買殼賺不回殼價,誰去買殼呢?

我的回答是﹕「如果你買樓,會不會希望有一天,收租可以收回樓價呢?」

「打劫」又升值 殼股兩邊賺

他說﹕「當然不會!租金回報只是3厘,幾時收得回樓價!如果樓價不升,要收幾十年租先得。買樓,梗係希望樓價升啦,咁先至係最緊要的事。」

我說﹕「對呀!買殼都是一樣,如果靠用隻殼來在市場「打劫」,要收回殼價,破產未得天光。但是,買了一隻殼之後,年年打劫番二、三千萬回來,旺市時可能劫得更多。但是,當藉隻殼賺錢之餘,隻殼仍然在你的手裏,換言之,打劫回來的錢,是淨賺的利潤。如果殼價再升,就是賺雙重了。」

昨天又說到在San Sebastian的Maria Cristina酒店,這其實是我最愛的兩大酒店之一,百去不厭。它的房間寬大而舒適,最重要的是,不過度豪華,也沒有過分殷勤的服務(很多頂尖的酒店就是服務太好,反而令人不慣),function room常常有藝術品展覽(其實多半是出售的),酒店的唯一店舖賣的不是騙遊客的記念品,而是高級食材,皆因這裏的居民是有名的愛吃民族。也許最重要的,是這裏沒有強國人,也沒有那些cheap到痺,在外國連狗都不聞,只有港女和大陸妹才會趨之若鶩的窮鬼,在這裏度假,當然是天堂了。

又﹕我最愛的另一間酒店,是杭州的富春山居,酒店倒還罷了,餐廳的菜真的是百吃不厭,我從來不會在一間餐廳連吃幾餐,就只有這裏是例外。

[周顯 投資二三事]
買樓 樓收 收租 非為 收回 樓價 周顯
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加按現有物業 籌首期買樓收租

1 : GS(14)@2014-06-27 09:22:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140627/news/ec_ecv1.htm

【明報專訊】江先生已婚,有一個小朋友,與太太的每月收入約為76,000元;現持有一個市值330萬元的物業,尚欠樓按120萬元,每月供款8,000元;另持有30萬元股票及30萬元現金。江先生與太太及小朋友均有購買保險計劃,月供約4,500元;每月汽車支出約4,500元。江先生希望多購入一個物業,作收租之用,他正考慮物業大小及其他準備。江先生夫婦每月支出約佔收入四成,每月儲蓄46,000元。由於江先生目前已經擁有一個物業,因此再買樓需要支付雙倍印花稅(DSD),這會增加首期成本。考慮到江先生的流動資金不足,筆者建議以外兩個方案選擇。


■方案一:二按現有物業,借錢付首期

由於江先生的流動資產只有60萬,需要為現時自住物業進行二按,一般而言,物業二按的貸款額最高可達樓價估值的七成,再減去一按貸款的供款餘額:

330萬元×70%-120萬元=110萬元

假如二按還款期30年,以2.5厘的按揭息率預算,每月供款額為4,386元。而第二套物業由於是出租物業,而非自住,一般按揭成數只得五成,故需留意能否通過銀行的壓力測試,其供款能力需能夠承受超越6厘的實際按息。

以現時樓市來說,筆者建議選擇建築面積約400平方呎的兩房同區單位,以方便打理。一般以言,市值約300萬元的單位,每月租金收入大概有1萬元,但未包括管理費、差餉及地租等支出。假設銀行將為江先生的第二套物業提供五成樓宇按揭,最高150萬元,他需自行支付餘下的150萬元,加上律師費2,000元、按揭契2萬元、DSD9萬元及經紀佣金3萬元等支出約14萬元,換言之江先生合共需要164萬元。

第二套物業300萬,按五成按揭,還款期30年,以2.5厘的按揭息率預算,每月供款額為5,927元,加上首按每月供款8,000元,及二按每月供款4,386元,總每月供款額為18,313元,扣除每月租金收入1萬元,實供8,313元,只佔兩人收入比例的一成,與原本供款金額相若。

■方案二:投資儲夠資金再買樓

自政府推出一連串辣招後,樓價仍處於回落之勢,租金亦向下調整,江先生的儲蓄比率甚高,因此建議先作中期投資,以儲蓄更多資金作首期,毋須以借貸支付首期。筆者建議可選擇月供高收益債券基金,既可收息及升值,如「聯博-環球高收益基金(美元)」一年回報率約4.93%,五年年度化回報為18.35%。

亦可儲夠資金再買樓

假設每月儲蓄25,000元,年回報率5%,5年後本利和約170萬元,屆時毋須以自住物業作二按,仍有足夠資金應該首期。以約300萬元的私樓單位為例,放租約1萬元,五成按揭,還款期30年,以2.5厘的按揭息率預算,每月供款額為5,927元,加上首按物業的每月供款8,000元,總每月供款額為13,927元,扣除每月租金收入,實供只需3,927元,財政上輕鬆得多。雖然方案二每月總按揭供款只需約4,000元,但注意會受若干因素影響,宜多留資金備不時之需。

張佩儀

美國萬利理財控股有限公司亞太區總裁

●理財信箱 歡迎來信

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來函:寄香港柴灣嘉業街18 號明報工業中心A座15樓,經濟版編輯收

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加按 現有 物業 首期 買樓 樓收 收租
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買樓收租 籌謀退休生活

1 : GS(14)@2014-09-05 17:53:36

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140905/news/ec_ecv1.htm\r\n\r\n\r\n\r\n【明報專訊】黎小姐是一名31歲的單身女士,每月收入約為4萬多元,扣除一般支出及供樓的費用,每月可儲蓄約2.5萬元。現有一已供完的收租物業及一尚在供款的自住物業,流動資金有150萬元。\r\n \r\n\r\n假設黎小姐的退休年齡為55歲,退休年期為30年。扣除供樓費用,黎小姐每月的支出約1.2萬元,我們可以從表1中得出,如果要維持退休後的生活水平,她的退休儲備需要400多萬元,扣除退休金,尚差200多萬元。\r\n \r\n三個計劃 均可達成目標\r\n \r\n黎小姐在一年後將會儲夠175萬元,打算依以下其中一個方案而行:\r\n \r\n計劃A:斷供自住樓,再儲蓄5年再買第三項物業收租;\r\n \r\n計劃B:以現有儲蓄作首期,再買另一物業;\r\n \r\n計劃C:賣出自住樓,再買600萬至700萬元的自住物業。\r\n \r\n假設按揭利率2.15厘,供款期為20年,黎小姐現在的收入連兼職達4萬多元,將能通過壓力測試。而三個計劃的優缺點如表2,可見各個方案均有其優點和缺點。黎小姐應考慮自身工作的穩定性,從而作出選擇,以免出現無力償還供款的狀。\r\n \r\n在金管局的辣招打壓下,若然黎小組以個人名義購買額外物業,一般最高做50%按揭。當然,按揭比率也會受到買家的收入、供款方式、利率及承按物業類型、負債而有所差別。其次,已擁有住宅物業的買家,亦不能以自住為理由,以獲得更高的按揭比率。若黎小姐有家人尚未置業,並有足夠的入息證明,可考慮以家人名義置業,從而獲得更高的按揭比率,可達七成至九成。\r\n \r\n張佩儀\r\n \r\n美國萬利理財 控股有限公司 亞太區總裁\r\n \r\n■理財信箱 歡迎來信\r\n \r\n讀者如有理財問題,歡迎來信詢問。\r\n \r\n來函:寄香港柴灣嘉業街18號明報工業中心A座15樓,經濟版編輯收\r\n \r\n傳真:2558 3964\r\n \r\n電郵:chlung@mingpao.com\r\n \r\n◆來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受風險。\r\n \r\n[張佩儀 理財信箱]
買樓 樓收 收租 籌謀 退休 生活
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投資基金 可代替買樓收租

1 : GS(14)@2014-10-24 09:20:10

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141024/news/ec_ecv1.htm




【明報專訊】由於數年前沈先生投資失利,欠下多筆私人貸款,上月趁樓市暢旺,將手持的出租物業沽售,清還所有貸款後,尚餘100萬元(表1)。他表示,父母有經濟能力,所以不用付家用,並且可與他們同住。由於女朋友已自置物業,兩人計劃4年後結婚,並以該物業作新婚居所,所以沈先生不用為居住煩惱。


父母女友均有物業 無家庭負擔

首先,沈先生年紀輕輕,之前已涉足投資,從投資理財角度看,他算是一個有經歷的人。沈先生最大的有利條件是他和父母同住,而且他父母有經濟能力,不用負擔父母的生活,而且女友亦已置業,這一切都並非人人能擁有。

儘管表面上沈先生因投資失利而賣樓,但其實今時今日香港樓價居高下,賣了也沒有壞處,反正結婚用的自住單位在,我覺得如果真想結婚,也不用等4年後,隨時可結,既然條件成熟,何需再等?結婚是人生大事!投資的事情長遠做,不必等這等那,反正用作結婚的20萬元小數目,沈先生隨時拿得出,現在將那100萬元也好,80萬元也好,開始投資,應該沒有問題。

投資失利賣樓 塞翁失馬

我認為沈先生現在把屋賣了,並非壞事,4年後再買樓,很可能樓價已下跌了。當然,是不是4年後樓價最低,這個說不準。其實沈先生的如意算盤是買一層新樓作投資用,像他以前,這個觀點沒有錯,人人如此想,此乃香港人的慣性思維,其實買樓求什麼?求升值?求租金?還會升嗎?至於租金,不外是一種收入罷了!難道就沒有別的方式代替?我們就循沈先生思路去為他策劃理財,100萬元可投資基金(表2),並建議投資金融及科技板塊(表3)。

黃濬
投資 基金 代替 買樓 樓收 收租
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港人赴英買樓收租回報高達10厘

1 : GS(14)@2016-03-28 14:14:11

【海外樓市】英國是港人海外置業熱門地點之一,近日備受「脫歐」公投與政府推出額外印花稅等影響。惟英鎊滙價回軟和低息環境持續,樓價企穩。兩位專家教路,倫敦市中心外,東南區與蘇格蘭均有「筍盤」,租金回報接近4厘,蘇格蘭更高達10厘。記者:伍詠雯


英國土地註冊處資料顯示,今年2月倫敦樓價按年升13.9%,平均樓價達53萬英鎊(約586萬港元),較英格蘭和威爾斯平均樓價高逾六成。英國樓價穩步上揚,因當地樓房供不應求。市場預期兩年後開通的橫貫線鐵路(crossrail),鐵路線沿樓價現新景象。





■鄭嘉瑋指脫歐公投對英樓市有一定影響。 馬泉崇攝

■這幢位於蘇格蘭的物業,樓齡已有40年。 受訪者提供

■蘇格蘭這個單位大廳四正,每月以900英鎊租出,回報達10厘。 受訪者提供



伊利沙伯沿線盤樓價勁升





據Zoopla統計資料,由鐵路線施工起計,過去6年半來漲幅超過一半。這條鐵路不只打通樓價稍遜的倫敦東區,更將市區與希斯路機場連接。當中英女皇伊利沙伯命名的伊利沙伯線(Elizabeth line)沿途站樓價勁升,倫敦東區申菲爾德樓價累升四成,著名商業區包括Bond Street,樓價累升逾六成。仲量聯行國際住宅物業服務部主管黃嘉欣指,過去兩年,港人到英國置業仍集中倫敦,主因該區為港人熟悉,且保值能力佳。倫敦核心區住宅租金回報率約2至3厘,倫敦其他區的租金回報率約4厘。除倫敦外,近日到曼徹斯特買樓的港人亦越來越多。1994年到英國置業的港人盧小姐(Lucy),主攻倫敦約百萬港元的細價樓。盧小姐目前持有10個物業,其中一個自住,其餘放租。盧小姐稱當初決定遠赴英置業,是為留學兒子提供住宿,「第一次買樓係94年,係倫敦東南區Canada Water嘅700幾呎兩房單位,用咗7.2萬英鎊。當時英鎊兌港紙有12、13算,港紙都要90萬。現時倫敦周邊地區已升值到50萬英鎊」。上述單位每月叫租約1,600英鎊,租金回報3.84厘。越來越多投資者留意蘇格蘭樓市。縱然當地樓價升幅較溫和,但大學區住宿需求殷切。《買起英國樓》作者鄭嘉瑋(Ricky),2007年隨家人移民蘇格蘭。



110萬買入 月租9,810元

年僅23歲的Ricky與家人合資在阿伯丁(Aberdeen)購入7項物業收租,每月合共收租約6,000英鎊。四年前,他游說家人合資買入一間樓齡40年的兩房單位,連計律師費、保險和雜項等開支共3,000英鎊,合共投資約110萬港元。他在買入單位約一個月後以每月900英鎊(約9,810港元)租出,若按買入價計,租金回報約10厘。
Ricky提醒大家做好心理上適應,蘇格蘭樓齡好大,幾十年甚至幾百年樓齡都有。他建議買家選擇物業,應留意屋內配套包括暖氣、熱水爐和水喉等是否完善,因蘇格蘭天氣比香港冷,當地維修費亦較本港高。而港人較忌諱的「凶宅」,在蘇格蘭樓市影響不大,銀行均接受該項物業作抵押貸款。









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港人 赴英 英買 買樓 樓收 收租 回報 高達 10
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亞果橙業慘淡 買樓收租 戴孤劃

1 : GS(14)@2016-09-07 22:19:53

2016-09-02 HJ  

「鐵哥們」應該都知道,中國自古以農立國,農夫有多少付出,就有多少收成,所以有「一分耕耘,一分收穫」、「誰知盤中飧,粒粒皆辛苦」等說法。

然而,亞洲果業(00073)近年來種橙業務慘淡收成,擬斥巨資收購近深圳前海地區的投資物業,聲稱可產生穩定租金收入。戴Sir將於本文拆解該項建議交易,嘗試尋找背後可能動機。

亞洲果業主要業務為種植、栽培及銷售農產品, 以及製造及銷售水果濃縮汁、水果飲料濃漿、冷凍水果及蔬菜。集團在內地擁有3個種植場,包括廣西壯族自治區合浦縣的合浦種植場、江西省的信豐種植場及湖南省的湖南種植場,佔地合共約103方公里。

鮮橙產量急跌75%

受到過去數年惡劣天氣及黃龍病肆虐影響,集團部分種植場產量持續急跌,信豐種植場及湖南種植場於去年底及今年5月底相繼終止營運,單是終止營運就要申報減值虧損及撥備約22.2億元人民幣,而砍伐樹木再錄得減值虧損及撥備約1.5億元人民幣,令到業務及財務營運均面臨嚴峻挑戰。

集團8月中就發出盈利警告指出,截至2016年6月底止年度,鮮橙總年產量將大幅下跌,由2015年度約13.02萬噸,減少至約3.19萬噸,減幅高達75.5%;加工水果業務錄得的產量亦低於上半年,並承受持續的利潤壓力;因此,預期2016年度營業額將較低,期內核心淨虧損將大幅高於2015年度。

亞洲果業的種橙主業受到嚴峻考驗,只好考慮開拓其他收入來源,嘗試去幫補集團生計。「中國大媽」喜歡的投資項目──購房子(買樓),也成為集團的投資項目目標。

亞洲果業於8月底宣布,擬以總代價6億元,向獨立第三方賣家龔澤明收購深圳南山區物業60%權益,其中3億元以現金支付,餘額3億元將向龔澤明按每股0.5元發行6億股代價股份支付。

賣家將成大股東

另外,亞洲果業與配售代理訂立協議,將按竭誠基準配售最多6.1億股新股,予不少於6名承配人,每股配售價同為0.5元,較前收市價0.62元折讓19.35%,淨集資3億元全部用作上述收購項目。

據悉,該物業包括兩座各8層高的樓宇,目前出租率超過90%,2015年產生租金收入約4437萬元人民幣。由於該物業靠近深圳前海經濟特區,而辦公室及商用物業一直享有較高出租率及增長,故此集團認為收購可產生穩定租金收入。

戴Sir認為,亞洲果業以6億元收購南山區物業六成權益,相當於整個物業估值約為10億元,以去年租金收入4437萬元人民幣(約5191萬港元)計,租金回報率達5.19%,可以說是相當不俗。

但要留意的是,賣家龔澤明的父親龔俊龍或其持有的公司,現時佔用該物業的若干部分及於完成交易時或前後訂立租賃協議,但未來其佔用物業比例及續租租金變化,都有可能會影響租金回報率。

從亞洲果業角度來看,集團可能不需分文就收購了一項內地物業,以提供穩定的租金收入;但賣家龔澤明收取部分代價股份,持股量一舉躍升至24.39%,成為最大股東,原大股東Ng Ong Nee權益則攤薄至7.29%。因此,亞洲果業收購內地物業,到底是為了業務轉型,還是大股東股權易手,不妨拭目以待。

戴Sir下周五將與大家繼續「嘮嗑」。

#戴孤劃 #財經拆局 #蠱壇辨虛實 - 亞果橙業慘淡 買樓收租
亞果 果橙 橙業 慘淡 買樓 樓收 收租 戴孤 孤劃
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【動畫】28歲外賣仔變包租公半退休有14層樓收租

1 : GS(14)@2016-10-14 06:52:07

澳洲28歲男子弗萊明(Tony Fleming)原是個薄餅店送貨員,但憑省吃儉用,加上精準眼光投資物業有道,短短10年就擁有14個物業,現與妻子處於半退休狀態。弗萊明18歲希望成為車主,便以貸款方式買車,他發現利息昂貴,便想盡辦法提早還錢,因而建立了省錢習慣。供完車會後,弗萊明決定買樓,他看中悉尼西部近郊的金斯伍德(Kingswood),為儲首期就每周工作逾60小時,又與家人同住節省租金。他亦因在薄餅店工作,因利乘便吃薄餅和即食麵果腹,加上首次置業補助金,他在19歲就成為業主。當時金斯伍德一個三房單位價值18.9萬澳元(111萬港元),近10年後現價逾60萬澳元(352萬港元)。弗萊明坦言當時的樓價被低估,「(單位)很近火車站,我知道西部被低估」,結果靜待數年樓價就飆升。首度成為業主後,弗萊明再在悉尼西部買了一個一房單位,然後在18個月內再買了三個物業,它們的租金回報率高逾7%,他稱只需動動腦筋,就可以以廉價裝修增加租金回報,「物業看來美10倍,並幫你取得更高租金」。弗萊明的秘訣是為單位作基本裝修,只需油上新油漆、地板和更換廚房廚櫃枱面、煮食爐等,單位每周租金就增加10至15澳元(58至88港元)。弗萊明指自己過去花了許多時間研究地產投資,他現將物業租出,每年租金達13萬澳元(76萬港元),並開設公司為買家提供購買物業意見。投資有道的他就提供「小貼士」──看好鄰近巿區的郊區,及計劃興建鐵路站等基建的地區。英國《每日郵報》




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動畫 28 外賣 仔變 包租 公半 退休 14 層樓 樓收 收租
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趣BLOGBLOG:買樓收租冇好報

1 : GS(14)@2017-01-08 19:00:34

■由近期新盤收票慘淡情況看來,發展商欲重演去年萬人空巷買樓的場面,似乎有相當難度。 資料圖片





新盤趕在農曆新年前登場,滿以為可以炮製小陽春,但由收票慘淡情況看來,發展商欲重演去年萬人空巷、每次加推皆售罄的場面,有相當難度。要解釋同一個盤反應天與地,最大關鍵是投資客因應新辣招,已經計唔掂數,選擇將資金投放在回報更高的資產市場。


政府去年11月宣佈為樓市加辣,劃一提高買賣住宅物業印花稅至15%,僅首置客倖免。今次元朗新盤只為指定逾百單位的買家,現金回贈印花稅七成,且折扣優惠相對奀豬。發展商開盤,價單動輒數十款,花多眼亂,又即供或建築期,又有二按優惠及稅務回贈等,但傳媒每次報道新盤開售消息,一般慣用「光豬價」,即最高的折扣優惠。以Grand Yoho二期為例,新地提供最高19.5%折扣,首批折實平均呎價為14,488元。但實際上,未扣除任何優惠前、即樓書價單,實呎大約是18,000元。首批最平、8座7樓B室416呎單位,原價668萬元,實呎1.61萬元。「光豬價」的要求是60日內盡付樓價,亦即是兩個月內要上會供款,這才享19.5%優惠,折實樓價538萬元,實呎1.3萬元。相反,如果選用回贈七成印花稅計劃,售價只會減最多3%,因此若投資客採用這個計劃,或已手持一個以上物業,最終要付出的價錢恐怕只是原價九折,相比首置客八折「光豬價」,後者有一成保險線。更重要是收租角度而言,回報恐怕低於2%,衰過港元定存。根據差餉物業估價署數據,最新各項私人住宅單位的回報率已經跌穿3厘。A類單位(420呎或以下)的回報率,由去年初的3厘水平,降至11月的2.8厘。B、C及D類單位,最新回報率亦只有2.3至2.5厘。而E類豪宅單位(1,700呎或以上)的回報率,更降至2厘水平。2007年,A及B類單位回報率分別有5.1厘及4.2厘;1997年及1987年,A類單位回報分別是4.2厘及8.7厘,而B類回報率則為3.7厘及8.9厘。當部份香港銀行的港元/美元定存年息已經高見1.8厘、直逼2厘之際,作為炒家,新盤開價絕對「唔開胃」,倒不如將資金投放在股市、以至車位或其他資產,值博率更高。缺少了投資客,只靠用家/慈父母入市,自然與去年中未加辣前有明顯分野。今年樓市小陽春,恐怕得啖笑了,如發展商堅持賣「豪宅價」,往後新盤要出貨,求價就不能求量了。有人話發展商會惜售,毋須減價。但有個事實是供應堅來了,去年批出約1.7萬個住宅樓花單位預售,按年增47%,為過去五年新高,上月批出預售更達2,388伙。根據運房局資料,未來三至四年可提供的私樓單位共有9.3萬個,平均每年超過2萬個。市場能否在炒家絕迹下,以目前離地價消化如此龐大供應,我絕不樂觀。一手發展商隨後陸續開價,成績將主導二手市場。CCL是否一如預期雙頂後插,未來一季會有分曉!股榮
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BLOGBLOG 買樓 樓收 收租 租冇 好報
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脫歐明朗 海外投資者回歸 英國樓收租 注意稅制改革

1 : GS(14)@2017-01-21 03:31:41

【明報專訊】本周二英國首相文翠珊首次明確表明「硬脫歐」,離開歐洲單一市場,並宣布英國脫離歐盟原則,掃除脫歐公投後不明朗因素,英鎊隨即上升。香港奧國經濟學院院長王弼表示,英鎊兌美元雖然最差曾跌至1.2以下,但明顯可見英鎊在1.2水平時有強大支持。倫敦樓市同樣受到投資者支持,第一太平戴維斯倫敦跨境投資團隊主管Rasheed Hassan表示,由脫歐公投之後至今日,他都未見客戶說因為公投結果放棄投資倫敦,「倫敦就是倫敦」(London is London)仍是這些投資客的信條。

明報記者 姚丁鈺

第一太平戴維斯提供的數據顯示,2016年,海外投資者在倫敦中心區域的商業地產投資超過2015年,其中海外投資者的投資佔比為79%,較2015年的67%有多於10個百分點的增幅,投資額有輕微增幅,由2015年125.6億鎊增至126.2億鎊(圖1)。其中內地客和香港客分別佔商業地產總成交額的9.59%和10.14%。

中港韓置業客比例上升

主管海外客投資倫敦地產業務的Hassan表示,2016年第4季度他們比脫歐公投前還忙,很多亞洲客戶希望在倫敦投資,大多是中國內地客和香港客,韓國投資者較以往亦有增加。單論對倫敦住宅投資的現狀,Hassan用「re-engaging」(重新參與)形容,「住宅市場在過去6至7年曾經如同商業地產般非常活躍,直到政府開始調高印花稅,並開始調整房租稅率,投資者開始需要時間放慢腳步,適應『新常態』。英鎊貶值才令海外投資者開始重歸倫敦住宅市場。」萊坊亦分析稱,脫歐公投後諸多不確定情况下,地產投資相關的稅率穩定對市場有正面幫助。

受益英國政府的「北方經濟引擎」計劃,曼城、利物浦、謝菲爾德和利茲等英國北部城市為本港地產商格外推崇。Hassan表示,文翠珊進一步宣布脫歐計劃,令作為財政刺激措施的「北方經濟引擎」的基建計劃顯得更加迫切,進一步利好該基建計劃周邊的城市。

另外,第一太平戴維斯倫敦跨境投資團隊經理Oliver Watt表示,若投資倫敦以外的英國城市,他會將學生人口和去倫敦的便利程度作為首要兩個標準,例如劍橋、牛津、巴斯以及布里斯托爾和曼城。

本港投資客最愛通過Buy-To-Let(BTL)的方式投資英國,不過,去年英國政府改革了房租稅率,或對投資回報有所影響。以往,房東每年支付的抵押貸款利息可用以抵消個人收入(收租回報)稅單,改革後,抵押貸款利息將不再計為免稅額;另外,將房東所得稅稅率由20%、40%和45%統一為20%。該改革過程將於今年4月至2020年的4年間逐步推行,每年個人收入的免稅額減少25%,直至2020和2021年,免稅額減少至0。當地居民和海外投資者均適用於上述稅制改革。

抵押貸款利息不再計入免稅額

萊坊分析認為,BTL投資面臨較大壓力,一方面貸款政策有所收緊,另一方面,上述稅制改革收緊了收租房東的免稅額。隨着該改革推進,租金可能上升,不過,還需看海外人士移居英國和英國當地首次置業者的購買能力。萊坊預期將有更多房東出售手頭BTL地產,導致可供出租的住宅供應下跌。這些住宅雖然增加了待售住宅供應,料對英國住宅樓價影響輕微,其中海外人士較少的城市將受較大影響。另外,這一改革更有望增加build-to-let(以出租為目的新建住宅)項目。

[姚丁鈺 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7647&issue=20170120
脫歐 明朗 海外 投資者 投資 回歸 英國 樓收 收租 註意 稅制 改革
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90後女經紀有樓收租 去年勁賺百萬 「替人打工難提升收入」

1 : GS(14)@2017-01-31 15:39:12

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8841&issue=20170131


【明報專訊】去年樓市經歷多個高山低谷,年初經歷轉角市後,次季重拾交投氣氛,惟年尾又因「加辣」而使市况再度膠着。去年樓市縱然充滿變數,但卻是年僅22歲的「90後」地產代理陳雁萍入行3年多以來最豐收的一年,全年收入近百萬元。她更於前年買入香港仔一個細單位收租,晉升業主行列。

明報記者 方可兒、劉詠怡

中原分行客戶經理陳雁萍雖然年紀輕輕,但較同齡年輕人有更多工作經驗。她最初經暑期工加入地產代理大軍,當時只約19歲。她笑言,「以自己資質而言,若替人打工,每月最多1萬多元月薪,難以提升收入。」地產是香港經濟命脈之一,收入雖然多寡不定,卻有更多賺錢機會。而且選擇在西半山分行工作,直言「西半山屬傳統豪宅地段,物業銀碼大點,佣金收入也多點。」

去年初樓市淡靜 1個月無開單

不過,去年首季樓市正值轉角市,成交疏落。陳雁萍表示,「那時人人唱淡,試過整整一個月也沒有開單。」她稱,本來有客人想買樓,最後也轉買為租,以2.7萬元租住聚賢居一個兩房單位,再靜觀市况,那段時間亦轉做租賃成交較多;惟及後次季交投氣氛再轉趨活躍。陳表示,現時樓市幾乎由一手主導,受新盤帶動,去年樓市於次季氣氛回升,自己去年促成的買賣也以新盤為主。去年便有熟客先以約2200萬元購買華懋旗下一個新盤,兩個月後再斥資約2300萬元多購一伙。

地產代理要開單,人脈關係是不可或缺。陳雁萍表示,最初入行也要多打電話聯絡業主,或是到樓盤的開放日認識潛在買家,才可累積現有的客源網絡。她又表示,曾經有一個長者買家因不時改變置業要求,睇樓約兩年才選到合適樓盤,最終以約700萬元入市。不過,每逢大小節日,她也會送些小禮物予該買家,收樓後更幫忙「執漏」至晚上。她表示,不論客人購買物業所涉金額多少,也會為客人跟進「執漏」工作,當是售後服務,坦言「全港幾萬名代理,買家選擇跟你買樓,其實是要感恩」。

上月5代理爭一宗生意

隨着收入增加,陳雁萍在2015年,也以約360萬元購入香港仔一個細單位收租。她希望今年及明年的全年收入可逾250萬元,之後可購買更多物業。事實上,地產代理一行「僧多粥少」。據地監局資料,持有代理牌照人數自去年9月起,已連升4個月至上月逾3.7萬人。惟土地註冊處顯示,上月整體物業買賣註冊量不足7000宗,意味每5代理爭一宗生意。
90 後女 經紀 有樓 樓收 收租 去年 勁賺 賺百 百萬 替人 打工 提升 收入
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Ben Sir夫妻同心 西半山買樓收租 91萬元細單位起步 現持2000萬元豪宅

1 : GS(14)@2017-02-02 10:05:15

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8003&issue=20170202
【明報專訊】中文大學中國語言及文學系高級講師、人稱Ben Sir的歐陽偉豪,近年因為主持《學是學非》等一系列推廣粵語的電視節目而知名度大增,原來他在物業投資亦頗有心得。目前擁有西半山市值逾2000萬元豪宅的Ben Sir,將自己的事業及投資佳績,歸功於1991年與太太積極儲錢以91萬元買入筲箕灣細單位開始,跟着過去20多年兩口子同甘共苦積極向上,細屋換大屋,成功令物業資產不斷「升呢」。

明報記者 葉創成、攝影 劉焌陶

Ben Sir在今年農曆新年假期期間接受訪問暢談買樓心得,透露他在5年前的2012年農曆新年,決定「扑鎚」以1300萬元買入心儀已久的羅便臣道雍景臺兩房逾千呎單位。他在訪問一開始便向記者講述該單位的優點,「我間屋個圖則好靚,逾千呎的兩房單位,兩間房在廳的旁邊,俗稱『飛機房』;而在主人房套房內,衣帽間、洗手間及衣櫃一條直線排開,即使我在房間內沐浴更衣,也不會嘈住在牀上面休息的太太,從中可見太古當年設計的心思。雍景臺只有少量單位這樣開則,全港亦甚少同類單位,因為罕有,故價錢貴得有道理」。

與太太合力儲錢 畢業3年即買樓

地產代理的數據顯示,上述同類單位近日成交價已突破2000萬元,較Ben Sir於5年前的買入價升逾五成;不過,Ben Sir強調,自己於1988年投身社會工作後,過去20多年與太太兩口子同甘共苦積極向上,一步一腳印、細屋換大屋,近年始能買入西半山太古豪宅這心頭好;目前該單位暫作出租用途,兩人退休後料收回自住。

Ben Sir回憶道,自己於上世紀80年代中期在葛量洪教育學院就讀時,認識了當時女友、現任太太Cindy。兩口子於1988年畢業後,於同一小學任教,他專教體育,月薪只有7000元;而兩人都以早日買樓結婚為目標,故暑假也不會像其他教師一樣去長途旅行,儲起大部分收入準備買樓,結果1991年便成功以首期9.1萬元再借九成按揭,作價91萬元買入筲箕灣廣場一個300多呎單位,並且將該物業出租以幫補供樓開支,「正所謂『識人好過識字』,認識一個信得過的人屬十分重要,伴侶如是、朋友如是,我很慶幸自己的另一半都鍾意儲錢買樓」。

金融風暴蝕讓杏花邨 轉戰半山

1995年前結婚前,Ben Sir沽出筲箕灣廣場,轉為買入杏花邨單位,作為兩人婚後的愛巢,他自豪地說:「我們結婚前已安排好晒,不會結婚後還要租樓住,寄人籬下」,婚後他在中文大學修讀英文及中文的學士及碩士學位,為自己的事業發展鋪路。

雖然Ben Sir於1995年購入杏花邨單位後,曾錄得可觀升幅,惟受累於亞洲金融風暴,該單位於1999年已跌穿Ben Sir的買入價。當時Ben Sir留意到,雖然西半山住宅樓價期內仍錄得跌幅,惟表現卻遠遠跑贏杏花邨等藍籌屋苑,故他寧願蝕讓沽出杏花邨單位,也要在西半山置業,其間他與太太更曾搬回家人的杏花邨單位暫住數個月,直至同年始以390萬元買入西半山列拿士地臺單幢樓的兩房單位。他笑說,該西半山單幢樓的發展商屬中小型,並且位於橫街窄巷,但能夠進駐心儀地段,亦已心滿意足:「好像追女仔一樣,如果你又要身材好又要靚又要有學歷又要有家底,每樣條件都要求最好,恐怕香港小姐也難符合要求。同樣道理,買樓亦要有取捨,我選擇了西半山地段,在其他方面便不能要求太多」。

樓價料高位橫行 年輕人可入市

Ben Sir於2005年獲香港科技大學語言學博士後,開始在中文大學任教,收入亦大幅提升;2008年金融海嘯後,他把握樓價大跌的良機,以300萬元買入西半山輝煌臺兩房單位,作為收租用途。不過,在2012年買入羅便臣道雍景臺兩房逾千呎的單位前後,他已沽出列拿士地臺單幢樓及輝煌臺單位,以「兩個細單位換一個大單位」。近年不少投資者均以加按借錢再買樓發達,惟Ben Sir卻對此耍手擰頭:「其實我2012年以1300萬元買入雍景臺,已經將所有彈藥都攞晒出來,已經去得好盡。我覺得加按是危險的,因為這是未還清舊債再借新債,本質上等於賭博;萬一樓價掉頭大幅下跌,不止加按者會被迫賣樓,銀行體系亦會有危險」。

過去20多年Ben Sir細屋換大屋一步步致富,惟他預測,在未來一段長時間內,本港住宅樓價料於高位橫行,故「買樓發達」的時代已經過去。雖然如此,他仍建議有能力的年輕人目前可入市買樓:「近年政府稅務辣招盡出,壓抑投資需求,惟樓價仍然逼近歷史高位,可見剛性需求很強;在僧多粥少的情况下,我真的見不到樓價有大跌空間。但樓價畢竟已升抵歷史高位,目前再去買樓並非望樓價升,只是希望有一個自主空間,方便組織家庭及學習進修,等事業有成後再細屋搬大屋」。

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2017-02-02 10:05:35

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9111&issue=20170202
愛徒當補習天王 擁7000萬元物業
文章日期:2017年2月2日
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【明報專訊】年約30歲、年薪達數千萬元的中文科「補習天王」林溢欣,昔日就讀中文大學中文系時,曾是Ben Sir的學生;林溢欣畢業後與Ben Sir仍然密切聯繫,兩人更曾於2012年合資200多萬元買入灣仔商場一舖位收租。

早前有報道指林溢欣擁有物業的市值逾7000萬元,記者在是次訪問中談到此事,Ben Sir笑說,「佢(林溢欣)有咁高收入,買到咁多單位也很正常」;Ben Sir又強調,即使樓價近年大漲小回,惟他任教的眾多學生中,有能力買樓的大有人在,「我覺得對於有質素的後生仔來說,買樓並不是甚麼大問題」。

自問年紀大 難轉行

不過,Ben Sir強調自己安於現狀,無意像林溢欣一樣到補習界發展,「佢(林溢欣)在公開試成績好好(編按:高考中國語文及文化、中國歷史及中國文學3A),我個底無佢咁好。我覺得每個人也要有自知之明,我已經一把年紀了,怎會還可以吸引到10幾歲的學生來補習呢?我只會吸引到這些學生的父母收看我的電視節目」。

[名人樓市論壇]
Ben Sir 夫妻 同心 半山 買樓 樓收 收租 91 萬元 元細 單位 起步 現持 2000 豪宅
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林少陽:買樓收租 不如買地產股

1 : GS(14)@2017-06-08 00:30:57

【明報專訊】近期市場最熱門的話題,莫過於樓市是否已存在泡沫。以絕對值衡量,目前本港住宅的租金回報率,過去5年不斷創歷史新低,據差餉物業估價署最新的數據顯示,目前小型單位的租金回報率已跌至2.8厘,若扣除管理費、稅項、免租期與所有相關交易費用,淨回報率有兩厘已很不錯。中及大型單位的投資回報更低,估計淨租金回報只有1至1.5厘。

套用股票投資概念,目前物業投資的市盈率大約是50倍左右,恒指成分股的市盈率大約是14倍,兩者估值比率約3.5倍。樓市幾時轉勢,很難說得準,但是從現金流回報的角度看,現今置業的投資回報形同雞肋,應無多大異議。

一般投資者認為,投資首重賺價,依靠食息回報太慢太沉悶。然而,相對於銀行存款,近年投資界湧現了「存股」概念。在全球零息壓力下,過往不少依靠定息工具過活的穩健派投資者,退而求其次將資金停泊於近似但不是存款(pseudo deposit)的股票,投資界給他們安了一個新名詞,叫做「存股」。這批穩健投資者不求短期內飛黃騰達,只求買入的股票:第一,派息能夠保底;第二,派息高於存款利率;第三,派息有望逐年遞增。

在港股中,被視為「存股」的股票,包括三電一煤,即中電(0002)、電能(0006)、港燈(2638)、煤氣(0003),以及長建(1038)、領展(0823)與港鐵(0066),這批股份的特性,正好符合上文提及的三個揀股條件。

港發展商偏重收租 派息有望遞增

在住宅供應短缺,售樓數量受到限制的情况下,近年多家本港大型地產發展商,業務重心正逐步向收租物業靠攏。這批發展商的創辦人以至第二代步入老年,經營漸趨保守,本港多家大型地產商的財務槓桿,長期遠低於深圳河以北的同業。這批發展商的派息政策保守,即使未來樓價向下,亦不一定會大減派息,甚至在租金連年穩步上升之下,派息仍然有望逐年遞增。因此,符合上述三個穩健投資者要求的本港地產股,應該尚有新地(0016)、長實(1113)、信置(0083)、合和(0054)、九倉(0004)及希慎(0014)等。

樓價不跌過15% 不影響地產股

最近有大行預測,本港樓價未來一年有下跌20%的潛在風險,並依此理據調低一眾本港地產商的投資評級。然而,這批地產股的價格,自2007年開始,已與本港樓市完全脫節,其股價較資產淨值的差距愈拉愈闊,即使樓市回落,這批地產股仍然有足夠的緩衝,抵禦10%至20%的跌勢。即使未來一年樓市真的下跌,如果跌幅只在10%至15%之內,地產股價格,很大機會會跟港股的市場氣氛,多過樓市的氣氛。

在資金的磁吸效應下,樓市太好炒反而令很多投資者失去對港股的興趣。港樓的適度調整,反而有利港股由目前的慢牛轉為快牛。本欄繼續維持去年原判,預期未來幾年本港地產股,將持續跑贏本港樓市。

也許是「人將卸任,其言也善」,即將退任的財經事務及庫務局長陳家強,最近接受《明報》專訪時,特別提到目前全球資本市場充斥着樂觀的市場氣氛,頗有2008年金融海嘯前的影子。

假如陳局長講的是港樓,筆者的確沒有異議,不過,若套用在港股,恐怕未必適用(極少數跑贏華爾街的科網股除外)。 (作者客戶持有新地、長實及合和股份)

以立投資董事總經理 Vincent@vlasset.com

[林少陽 細味投資]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7169&issue=20170605
少陽 買樓 樓收 收租 不如 地產股 地產
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=334435

鄺翠玲:買樓收租子女升學 釐清緩急先後

1 : GS(14)@2017-10-15 14:01:16

【明報專訊】Lydia(40歲)一家快將搬入自置新居,告別「無殼蝸牛」生涯,雖然現時已開始供樓(Lydia單名持有,丈夫沒有物業),但每月仍有不俗的盈餘,財政亦很穩健,她們亦開始對日後有新的計劃,希望筆者能分析可行性及建議下一步:

(1)以現時家庭能力,能否多買一伙2房物業作收租用(以下簡稱「新出租物業」)?能否通過壓力測試?

(2)除了買樓收租,還有沒有其他更好的建議?

(3)女兒(8歲) 6年後到英國留學至大學畢業為止。

留意銀行是否接受「花紅」為入息

現時新居同區2房單位(實用面積450方呎)的二手單位平均約630萬元,由於新居是Lydia個人名義擁有,以最低成本(印花稅)計算,新出租物業應是以丈夫個人名義持有;由於本身薪金有限,在申請新居按揭時,丈夫已幫忙做「擔保人」。

根據金管局指引,若業主已是「擔保人」,最高按揭成數為四成,若年利率2.15厘,為期30年,這新出租物業的首期及相關費用約為405萬元,每月供款9500元,最低入息要求是23,000元。以3厘租金收入回報計算,每月租金約15,700元。扣除按揭支出後,淨回報約1.2厘。

另外Lydia也要留意銀行是否接受「花紅」為入息(每位申請人都會個別考慮,難以一概而論) ,但最大的考慮可能是首期將用了逾八成流動資產,這是否太進取的投資增值方法呢?

需準備海外升學預算

反而筆者希望她們多留意女兒的教育部署:女兒6年後(14歲)往英國升學,連同大學將會是8年,財政需要好好規劃。假設每年學費及生活費約50萬元,未計通脹8年總值已達450萬,扣除50萬元的教育基金,還需準備最少400萬元。根據現時盈餘走勢,若買了樓收租,6年儲蓄400萬元是頗有難度的,到時可能要賣掉物業套現。

宜考慮收租股房託基金 回報穩定

在各種因素考慮下,要兼顧女兒的教育部署,買樓收租未必是現時的投資首選,筆者建議Lydia可考慮較靈活的收息、收租股、房產信託基金、環球成熟市場股債混合基金等較流通的投資項目,爭取較穩定回報。Lydia亦可將每月的盈餘作投資,若平均年回報是6厘,6年後也可滾存至約180萬元,差不多是教育經費的50%了!如女兒能中學畢業才出國留學,那整體教育經費將減至一半,這6年儲蓄很可能已足夠支付這筆開支了。

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[鄺翠玲 理財信箱]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7429&issue=20171010
鄺翠 翠玲 買樓 樓收 收租 子女 升學 釐清 緩急 先後
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=342493

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