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談談價值、價格、固守收益證券和樓房 巴黎


http://hk.myblog.yahoo.com/tonylaw-vaueinvesting/article?mid=1955


巴黎:

老子說,"無用"才"有用",他的意思是,如果地球上沒有壞人,人人皆好,好人就變得一文不值。

以此道理推論,世間基本上是沒有"無用"的東西,只有用處多少的分別。
也即是說沒有沒價值的東西,只在乎價值的多少。

股 票利息回報,無論是$10000元一年、$5000元一年、$300元一年...連續20年,只要是免費,相信閣下一定求要這張股票,道理很簡單,因 為$10,000、$5,000、$500..,都是有用,在任何人心中,連續20年能肯定收取10,000/一年,就應有一個價值,而連續20年能肯定 收取500/一年,也應有另一個價值,只是,相對地,前面應該高於後者。

如果問Blog友,你願意在期初付出多少去賺取每年$500的回 報呢?10,000? 20,000?... 無論是多少,你付出的期初金額就是這投資標的"價格",而得到的就是它每年$500的回報的"價值"。這投資標是否實牙實齒如期對現誠諾,就是它的"質 數"。因些,高質數是必要條件,高質數以下的,無論看似是多吸引的高回報,也只是空言一片。


要能判別高質數,就得學習看年報、明白公司當年做過什麼事,如何做;比較同業的年報,知道他做的那方面較好,那方面較弱;看多年的年報紀錄,了解這企業在經濟循環好壞時的應付能力,看它的資本比例,判別它能否渡過低週期.....,
至此,聰明的Blog友一定明白,一間現在賺大錢的企業,是否"高質數"是必須能受一些數字上的客觀考證。

如果以證券的"穩定入息"作質數的衡量,樓房的穩定租金收入,就自然令它成為一個非常優質的投資標,至少很少有像8號仔如此賤的租客,又會較即使是5號更有信用的息率。

高質數是必要,但並不是投資原則的全部,你仍然要遵守價值與價格關系作買賣的原則。最近有一些投機客以供樓息低為理由入市,按以上述的例子,如果以目前的超低還款利息,仍佔入息非常重的比例,很明顯,即使他年薪過百萬,銀行還是找錯他作為高質數投資標了。

有 一些朋友,買賣證券,既不求證"質數",也不分辯"價值"與"價格"兩者關系,只熱衷追求價格上落,例如上述$500/一年回報的投資標,我們不可能說 9,000的期初價與10,000,前者代表了真正的價值,而後者是高於其$500/一年x20年的價值。追逐這10%-20%的上落,即使是 13,000,我們亦不能說得清楚,價值與價格已有很大出入,這解釋了為何價值投資人愛作長期投資,為何股神賺的都會是以倍計,不會像投機客為 20-50%上落放棄一些好的企業,也不懂得劃一些圖表去吹捧自已為甚能在20%入市、50%賣出,Graham說,如果沒有找到一件事情發生的原因,人 們就愛"創做"一個,至此,聰明的Blog友想必會對這些投機客的專業建議,發出會心微笑。

看看匯豐銀行,我當日計算後明白到2009年 它賺很少錢,2010可以好些,2011年更好,至少是每年有8元/股利潤,高盛之後認為是10-11/元,但無論如何,投資人只能說30元以下是嚴重低 估,200元以上是"可能"過高,在此間78-100,坦白說,對價值投資人,即使Graham番生,亦很難說得清楚是過低還是過高。

這 篇Blog文可以和站內有關另一篇為何我從AIG的股票轉到AIG的定息借據AVF的文,交互來讀,去了解固定息率回報(價值),決定了證券的價格的關 係,今天AVF創新高,並從我買入時的13.5上升至18元,這幾十萬元的上落相差,真要多謝我的恩人Graham啟蒙這不才巴黎,

致禮!!!

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買賣樓房的兩手準備(答) Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=7710

讀者早年2007年自知有能力就買進樓房,為他省下不少金錢。如果他今日仲未上車,用盡購買力都不能買進得寶現住單位(4.8mil),更要交付六至七十萬首期加雜費。都係重申一句,現有政府政策係大大咁加重左投資及自住人仕之成本,根本「罰錯左人」你會問買樓自住為何成本增加呢可上會九成仲有退還一半從價印花稅?? 弊在現時換樓買入四百萬單位,印花稅要先比近廿萬,半年後證實你係樓換樓先回一半印花稅予你,首期又要四十萬,加埋裝修冇80萬都「落唔到樓」,政府又冇提供此類融資予市民,銀行的過渡性貸款又只睇樓價,在此情況下兩房住戶難向上流,結果又是未能騰出上車盤,令樓市交流阻塞,人人未能如願。

 

講返阿黃,完成一次樓換樓,由在2007年借入百餘萬到而家居住近五百萬樓房,更開始作第二套房之打算,全賴樓市之「神跡」。本身購買力為$(18000+11000)/10000*50%*2.59mil=3.75mil,但係住梗間樓值成五百萬。當然阿黃只借了1.2mil,現所餘購買力為(3.75-1.2)miil=2.5mil,手上現金又有廿萬,究竟好唔好再買多間樓做投資呢?

 

如果按兵不動,假設樓市升三成,現有住宅由4.8mil升至6.24mil,帳面賺多1.44mil! 假設樓市跌三成,現有住宅由4.8mil跌至3.36mil到時再買返睇中呢間得寶397″,只用1.96mil阿黃如當時買入,一來購買力不用消耗盡、二來如樓市大跌三成後,只要回升至今日位置,阿黃自住樓就對比今日冇升跌,但得寶397就賺了(2.8-1.96)=0.84mill所以只要阿黃明白自身處境、適時忍手,無論後市是升是跌都可站於必勝之地。

 

 

樓房回報有幾好都只係多1-2%,但如能保持自身購買力,多儲CASH才可在淡市打出致命一擊。你想日日KEEP住係高位嬴幾蚊,定係一鋪過係跌市撈舊大錢返屋企,此乃投資心理學。希望除了樓市交流會之外,再開課程同大家討論。樓市心得交流課程已有新班(星期四),此班可予全部讀者報名。

買賣 樓房 兩手 準備 Home Blogger
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未來十年私人樓房空置率會進一步下跌 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/09/blog-post_8.html
根據差餉物業估價署的《香港物業報告2013》,「⋯2012年私人住宅的單位落成量約為10,150個,高於過去五年的平均數字9,854個。單位入住量降至7,550個,少於年內的落成量;⋯年底時空置量維持於總存量的4.30%,相當於48,000 個單位,這是由於年內拆卸樓宇所致。2013及2014年新單位的預測落成量分別約為13,550個和15,820個。⋯預計未來三至四年間落成和將發展項目合共為一手市場提供約67,000 個單位。⋯」筆者估計2012年拆屋量為2,600個。
根據《香港物業報告2013》,2012年底的整體總存量為1,117,900個單位,其中1960年前建成所有約34,655個(3.10%)而1960年至1969年的則有約150,917個(13.50%),兩者合共約185,572個(18.60%)。若果以單位面積100平方米作分水嶺,則100平方米以下的整體總存量為1,032,300個單位,其中1960年前建成所有約29,937個(2.90%)而1960年至1969年的則有約140,393個(13.60%),兩者合共約170,330個(16.50%);100平方米以上的整體總存量為85,600個單位,其中1960年前建成所有約4,109個(4.80%)而1960年至1969年的則有約10,529個(12.30%),兩者合共約14,638個(17.10%)。

較早前在2013年1月22日拙文《經濟二十三條》中,匿名兄曾留言「⋯可否計埋每年拆屋量?香港有大量唐樓已過50年,四叔落咗唔少釘。⋯」根據政府2000年至2011年數據,期間拆屋量共12,034個,平均1,002個。由於香港未來十年內會有大量樓房樓齡超過五十年,筆者亦同意匿名兄估計未來十年拆屋量會升至3,000個至4,000個水平。

那麼若香港政府能落實《長遠房屋策略》諮詢文件中在未來十年內建屋47萬個的目標,那十年後香港私人樓房供應量又會是如何呢?由於政府決定公營和私營房屋之間的比例為60:40,則未來十年私人樓房新供應量大概有18.80萬個,平均每年1.57萬個。假設未來十年私人樓房平均每年拆屋量3,500個,則年均浄供應則應有1.22萬個,而十年後內整體總存量會上升至1,239,900個。倘若筆者推算準確,未來十年私人樓房複合年均增長僅1.04%,遠低於香港家庭年均增幅的2.00%。根據差餉物業估價署的《香港物業報告2013》,2008年至2012年總落成量48,950個,年均9,790個;同期總入住量44,960個,年均8,992個。那麼年均浄供應12,200個其實影響有限,不要忘記十年後也許空置量會輕微上升,但到時整體總存量基數擴大,空置率反而有機會下跌!
未來 十年 私人 樓房 空置率 空置 進一步 進一 下跌 朱泙 泙漫 屠龍
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房管中心當15年“釘子戶” 違建樓房被啟動強拆

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-05-26/1008071.html

北京東城區城管部門表示,房屋所有人在施工時擅自增加了1200平方米的違建,將最初不到400平方米用於售樓處用途的房屋改建成了四層樓房並轉手經營餐飲和酒店。

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(圖片與文章內容無關)

規劃一層變四層,增加違建面積1200平方米,違建被轉手經營餐飲和酒店,規劃部門要求限期拆除、城管部門發催告書,仍拒不拆除……日前,隸屬於北京市東城區房管中心朝陽門分中心的這棟15年的違建樓房終於啟動了強拆。

記者25日來到違建樓房所在地北京朝陽門街道前柺棒胡同。胡同深處,違建四層樓房已被加起了圍擋,圍擋內滿地的玻璃碎片顯示著拆除工作正在進行。

據介紹,此處違建隸屬於東城區房屋土地管理中心朝陽門分中心,是其2001年違規建設的一棟1600平方米樓房。“房屋所有人在施工時擅自增加了1200平方米的違建,將最初不到400平方米用於售樓處用途的房屋改建成了四層樓房並轉手經營餐飲和酒店。”東城城管表示。

據周圍居民反映,這棟違建樓房此前已多次被居民舉報。家住胡同內平房的孫阿姨說:“早就該拆了,胡同居民都支持,這樓房改建成了酒店,又擋光又擾民,我們向街道辦事處反映過很多次了。”

房管中心違建超過規劃面積3倍的樓房是如何決策的?違建是因為辦公需要還是為了轉租營利?2001年的違建何以“堅挺”15年之久?記者帶著這些問題多次試圖聯系東城區房屋土地管理中心采訪未果,東城區相關部門回複,多年來房屋土地管理中心領導更替,這是歷史遺留問題。

作為房屋土地管理中心,對於國家有關土地規劃使用、房屋建設相關的法律和政策不會不清楚。但令人遺憾的是,東城區房屋土地管理中心朝陽門分中心不僅違法建設,面對規劃、城管部門的限期拆除決定和催告書,仍拒絕拆除,做起了“違建釘子戶”。

近年來,北京已經對新生違建采取“零容忍”,而對於“歷史遺留”的個人及政府部門的違建也到了擦亮眼的時候。北京市社科院副研究員李曉壯認為,政府及相關部門違建雖然有原來規劃設計滿足不了自身需求的原因。“但不管是直接整體違建,還是在自有產權房基礎上違建,都屬於違法行為。”

雖然15年前,北京市還沒有完全開展針對違建的大力度查處工作,違建較為普遍,但作為政府部門,其所作所為會被公眾所效仿,越過法律底線、踐踏法律紅線只能給老百姓“帶個壞頭兒”,不符合法治政府基本要求的同時也蠶食和削弱了政府公信力,“歷史遺留問題”不應該作為知法犯法的理由。

去年底,中共中央、國務院印發了《法治政府建設實施綱要(2015-2020年)》,提出政府工作人員特別是領導幹部要做尊法學法守法用法的模範,在法治軌道上全面推進政府各項工作。期待更多的政府單位和工作人員在尊法學法守法用法方面,能做正面模範,而不是反面典型。

 
  • 新華社
  • 陳旭
  • 魯暢 林苗苗

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房管 中心 15 釘子戶 釘子 違建 樓房 啟動 強拆
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[轉貼]內地炒風盛 劉明康怒斥: 「投機投資樓房國情不允許」

1 : GS(14)@2010-10-13 22:29:45

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=14547218
【本報訊】中央遏樓價上漲不遺餘力,繼人民銀行針對性向六大銀行調高準備金之後,首位內地高官──中銀監主席劉明康明確指出「投機是錯」,怒斥二手樓投機是「不恰當的,也是國情不允許的」。二手樓炒風盛浮上枱面,部份城市已開始研究對策,本報獲悉,上海於虹口區進行二手樓交易所得稅改革試驗,但因殺傷力過大,在實行兩日後取消,但中央遏樓市心不死。 記者:應毓華
中銀監主席劉明康在接受央視專訪時,先是肯定樓市調控的效力,指「今年的房地產市場 4月份開始略趨穩定, 5、 6、 7月份是穩中回落」,但話鋒一轉,直指「 7月中下旬以後, 8月份和 9月份又再度衝高」,罪魁禍首就是二手樓炒賣。
他指出, 7月以後,二手樓交易暴漲,是「一個重大的現象」,「說明當時為賣而買的人很多,而中國的房地產是受不了為賣而買的」,他並指「(炒家)把房地產作為一個投機行為來看待,是完全錯誤的,必須糾正,把房地產作為投資,也是不恰當的,國情不允許。」
新華社:調控力度不放鬆
此番言論,令劉明康成為首個提出地產「投機是錯」的官員。他於今年 4月「國十條」出台後,下令銀行有權不向炒家貸款,更曾要求銀行加強土地儲備貸款管理,嚴控房地產開發貸款風險。
高官明言要嚴打炒樓,代表官方言論的新華社亦發表文章,指當前正處於房地產市場調控的關鍵時期,國家有關部委和部份城市出台的調控政策,無疑給市場發出明確訊號,即調控方向不動搖,力度不放鬆。
中原地產的統計數據顯示, 8月北京新樓成交 6518套,環比漲 13.1%,二手樓成交 12780套,環比漲 23.6%,創調控以來最大單月漲幅。上海、廣州及深圳等地 8月也錄得價量齊升的情況。
有部份城市早已開始處理二手樓炒賣升溫現象。據上海多間代理透露,上海市虹口區於 10月 8日進行二手樓交易所得稅改革試驗,一律按照成交價與原始樓價差額的 20%徵收,矛頭直指二手市場抬價行為。惟該試驗 2天之後就宣告取消,主要因為打擊面太廣,不利住房供應。
                                徵所得稅打擊大滬僅試 2天據了解,當地交易所得稅原有另一種計算方法,賣家可按房屋總價 1%至 2%繳納。由於該計算方式較抵,故多為賣家選擇。
「若一單位轉手可賺 100萬,以後光所得稅就要給 20萬,賣家當然會將這些成本轉嫁到買家身上……但買間房子要多給 20萬的稅,誰來接手?」 21世紀不動產分析師黃河滔指出,此舉「見血太深」,可能誤傷普通百姓置業需求,故相關部門才叫停試驗活動。但中原地產上海研究諮詢部總監宋會雍則認為,此次試驗告訴市場,調控樓市不僅只有「房產稅」,通過所得稅來調控一樣奏效。
轉貼 內地 炒風 風盛 劉明康 劉明 怒斥 投機 投資 樓房 國情 允許
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=271103

人民日報鬧炒樓房產再多也無家可歸

1 : GS(14)@2016-09-28 04:57:10

「面對不斷上漲的房價,有人冷眼旁觀,有人莫名恐慌,有人猶豫觀望,有人則不惜借高利貸凑首付……」《人民日報》昨日發表評論,抨擊內地炒樓,字裡行間,異常熟悉的社會現象,在中港同樣出現!《人民日報》評論稱,「早在深圳樓價上漲時,網上就流傳這樣一個段子:一個商人10年前賣房創業,經過10年的艱辛奮鬥,又用賺來的錢把當年賣掉的房子買了回來。一個虛構的故事,用一種近乎寓言的方式戳到了現實的痛點:在快速上漲的房價面前,奮鬥者最終又回到了起點。」《人民日報》指高樓價對社會心態的影響已經顯現,有廠家關廠炒樓,直言「開工廠不如買幾套房」;而有樓一族則從價漲幅與工資收入的對比中發現,「樓房升值秒殺努力工作」。「沒房的人爲房子日夜奔波,成爲物質上的房奴;炒房的人則夢想著躺著把錢掙了,成爲精神上的房奴。其結果,則可能是房價在高歌猛進中,消解了社會的活力與創造力……縱覽世界各國的現代化歷史,房地産可以是國民經濟的重要組成部分,但絕不是一個國家的核心競爭力。最爲重要的是,我們不能因爲房價高企而失去對奮鬥的信仰,相比於房子,我們更應該相信自己的雙手;相比於炒房,我們更應該激發努力奮鬥的士氣。否則,失去奮鬥,擁有再多的房産,我們也將無家可歸。」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160928/19784057
人民 日報 鬧炒 樓房 產再 再多 多也 無家 可歸
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=310365

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