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樓巿跌時銀行的行動 (網友提問) 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2013/02/blog-post_6298.html
有網友問有關銀行按揭的問題, 止凡認為這是不少網友的迷思, 不如在新一篇文章討論一下。

[網友問題]

請問如加按後,樓巿跌的話,bank會否要求提早還錢 \ 還差價?謝謝你。


[止凡回覆]


銀行有權在任何情況要求客戶提早還錢或還差價, 不過這要看她有否動機去做, 可以做不代表會做, 全港的按揭合約都這樣寫的, 銀行有一百幾十萬個戶口, 出事時銀行一定先選一些質素差一點的客戶落手, 即借貸水平高、有時會遲供或斷供的客戶。

所以平日都要保持好自己的個人信貸紀錄, 儘量做一個AAA級的客戶減少被「call loan」的可能。


[後記]

回覆網友之後, 我再拿出自己的銀行按揭合約看一次, 發現在「其他條款及條件」的項目之下有這樣的一項。

「即使已作上述還款安排, 本行仍有慣常並凌駕於其他條款的權利, 可要求您(們)即時償還貸款及累算利息。」


條款寫得很清楚, 銀行這個債主在合約及法律上保留了凌駕於其他條款的權利, 直接一點說就是她想怎樣就怎樣。不過作為一個好客戶, 銀行是你的朋友, 不是你的敵人, 她不會胡亂對你開刀的。好好利用銀行提供的資金對理財非常重要, 對銀行產生敵意或令銀行對你不客氣的話, 只會自己吃虧, 影響達至財務自由。
樓巿 巿跌 跌時 銀行 行動 網友 提問 止凡
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陳茂波反駁樓巿轉勢 暫無條件「減辣」

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:26

【明報專訊】發展局長陳茂波(圖)昨日發表網誌,指有意見認為住宅售價指數連續兩個月回升屬樓巿轉勢,但他指該指數屬滯後數據,是反映3至4月市場情况,本港今年上半年整體住宅成交量,較去年同期少38%。

他又否認內地人來港購買住宅的比例上升,並稱巿場資訊有時會流於片面,提醒市民要小心分析,政府亦不會被短期波動自亂陣腳。

對英脫歐資金流入港樓有保留

陳茂波的網誌以「回顧與前瞻」為題,文中提出市場有按揭經紀公司指,內地人來港購買住宅物業佔整體成交比例,連續三個月上升至約一成。但據其掌握的資料,非港人購買佔整體成交宗數的比率,過去3個月仍為約2%,跟買家印花稅自2012年10月推出後的長期平均數相若,未見明顯上升趨勢。

他表示,自己對英國脫歐會導致部分資金轉投香港住宅樓市的說法有保留,但政府會密切留意,本港目前亦無條件「減辣」。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1027&issue=20160711
陳茂 茂波 反駁 樓巿 巿轉 轉勢 無條件 減辣
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布少明:脫歐「冲喜」樓巿 遠慮未除

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:38

【明報專訊】英國「脫歐」塵埃落定,玩轉外圍,促使中外資金流入本港物業巿場,發展商借勢踩油推盤,各區一手準備大曬冷,為第三季樓巿注強心針,料新盤開價將繼續「貼地」,吸納「靜巿買靚貨」資金出擊﹗

下半年巿場好淡爭持,縱然政府不撤辣,經濟不景氣,但一場「脫歐」風暴,短期扭轉樓巿局面,股震樓巿穩,實物資產再抬頭,加上受人民幣貶值影響,內地客回流本港置業的意欲有所提升,樓巿危中見機,發展商食盡天時地利人和,自然「順水推舟」散貨,除誘吸本地用家購買力外,內地春江鴨亦出擊,超級豪宅同樣不乏資金追捧,樓巿喘定下,料買家追價入巿重現巿場。

新盤開價「貼地」中趁靜巿買靚貨

樓巿現曙光,近日一手銷情轉旺,大盤起動前,細盤先探路,觀乎下半年新供應逾1.5萬伙,在低息環境下,加上資金避險流入樓巿,將帶旺超級豪宅及上車盤,刺激一手交投,當巿場焦點盡在全新盤之際,貨尾筍盤亦不容忽視,截至5月底統計,貨尾單位累積至逾8000伙,料發展商「前有貨頭,後有貨尾」,以優勢價去貨乃不二趨勢,有置業需要的買家,不妨借機多睇樓,為伺低吸納作準備﹗

與此同時,縱然樓巿受短暫利好因素「冲喜」,刺激需求,但下行巿况未變,加上政府不撤辣,而且未來住宅供應源源不絕,上半年新申請預售樓花住宅累計1.15萬伙,較去年下半年急升逾七成,為3年半新高,並已達去年全年七成,反映發展商推盤意欲極高漲,同時今年上半年獲批預售樓花的住宅單位亦高達8413伙,比去年下半年升約15%,當經濟轉差,需求明顯回落,當局未有適時調節供應步伐,供應與需求之差距將進一步擴闊,預期在經濟放緩,加上外圍波動下,發展商投地或變得審慎,展望地價有機會跟隨樓價進一步調整。

美聯物業住宅部行政總裁

[布少明]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4520&issue=20160711
布少 少明 脫歐 沖喜 樓巿 遠慮 未除
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廖偉強:樓巿積壓購買力釋放

1 : GS(14)@2016-07-26 07:45:37

【明報專訊】筆者年初估計,2016年樓價有機會下跌超過一成,皆因各方面的數據均顯示,樓市走勢並不樂觀,當中包括政府打擊市場的決心,加上充斥不利因素,因此作出這樣的估計。

樓價由年初至今大約錄得4%跌幅,可見如下半年樓市加劇惡化,全年跌幅超過一成的預期理應兌現。然而,經過6月23日的英國公投脫歐後,香港人對英國脫歐的反應並不悲觀,相反,大部分人皆傾向相信,資金流向香港的機會勢將增加,英國脫歐彷彿已成一項突如其來的利好因素。除此以外,美國加息的條件大幅減低,以致香港在未來的一段時間內,都不會加息,在持續低息的環境下,買樓的吸引力自然再次提升。

從經濟學上看,供求向來是影響產品價格的重要因素,過去幾年,本港物業落成量不足,政府在實施3D辣招的同時,並未有解決需求的問題,只是用辣招抑壓買家的購買力,以及業主放售物業的欲望。事實上,購買力不斷被積壓,這幾年已經積存了一定數量的購買力,再加上落成量的不足,已滾存的需求實在非常龐大。

政府辣招抑壓大量購買力

當樓市不景氣時,大家普遍會選擇按兵不動,靜待時機,只要有些少利好消息出現,儘管是不確定的因素,整個市場都會借題發揮,自我燃燒。羊群心理會促使成交量增加,樓價亦會因而重拾上升軌道。

對於下半年的樓市氣氛,筆者相信會傾向理想,「磚頭」的價值眾所周知,在全球量化寬鬆下,物業更為保值,低息環境為樓市帶來正面影響,再加上歐洲的資金有機會流向本港,發展商自然會借勢加速推盤。上述種種因素均會令整體樓市再度活躍,因此,下半年的樓價可以看高一線,有機會掉頭上升,從而對冲上半年的部分跌幅,以致全年樓價錄得零跌幅。

利嘉閣地產總裁

[廖偉強]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9149&issue=20160725
廖偉強 廖偉 樓巿 積壓 購買力 購買 釋放
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湯文亮﹕我的今年最後一場樓巿講座

1 : GS(14)@2016-08-05 08:07:11

【明報專訊】《明報》投資及地產版主編陸振球在兩個月前問我,好唔好一起搞一個講座,我話好,不過一定要搞得最好,而事實上今年我已經做了十多個講座,還未計電台、電視台、其他傳媒專訪,雖然所有講座的反應都不錯,但我始終覺得有些少攰,今次做完與陸振球的講座,我打算休息一段時間,明年初再做講座。

沒有包袱 評論樓市較佳

我不是誇口,今次將會是最強的地產講座,並不是指我與陸振球是最強的,而是有默契,我們已經做了四五十集「湯文亮會客室」,知道對方所長,今次雖然是分開演講,但亦會各司其職,陸兄會以各種數據分析樓市,有《明報》強大支援,做起來就事半功倍;我則以形勢做分析,令到大家可以以不同角度睇樓市,對以後投資一定有幫助。

一定會有人話,都沒有施永青,怎可以說是最強的地產講座?如果有老施,就應該叫做最強的地產代理講座,我並不是說老施唔得,而是他始終背着地產代理阿頭的名銜,方向就容易有所偏差,就好似年初老施話政府龐大供應量,會令樓價下跌三成,年中又轉口風話在源源不絕的購買力之下,樓市不但不會下跌,甚至會掉頭回升,如果年初有人因此將物業賣走,現在就欲哭無淚。所以我在農曆新年之後,已經發表啱價就可以買樓的言論,點解我可以咁大膽?因為我沒有包袱。

陸兄今年出了一本新書,而我出了三本,大家都知道,每出一本書都要做很多資料蒐集工作,有不少有用資料並沒有放在書上,有時我都覺得很浪費,所以,每一次我做講座,都會引用那些資料,觀眾亦非常接受,我期待大家可以到來聽我今年最後的一次講座,我唔好意思賣廣告,但今年有聽我演講的,大多數都很滿意。

(《明報》陸振球與湯文亮8月13日合作主講的樓巿講座,報名及詳情請登入:https://goo.gl/x8jeL3

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0964&issue=20160804
湯文 文亮 我的 今年 最後 一場 場樓 樓巿 講座
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紀惠行政總裁湯文亮:樓巿小陽春 最看好甲廈

1 : GS(14)@2016-08-18 05:42:03

【明報專訊】紀惠集團行政總裁湯文亮上周六出席明報出版社的投資講座時表示,受惠美國加息步伐放緩,香港經濟也不如預期般差,加上按揭保險公司向首次置業者開水喉,令本港樓價於第二季回升後,第三季成交量亦跟隨上升,出現價量齊升的「小陽春」。另外,他指隨着國家「一帶一路」戰略推進,內地企業將繼續以本港作平台融資及發展國際業務,故最看好甲級寫字樓後市。

明報記者 葉創成

在今年初不少專家均預測本港樓價下跌,個別更料樓價將下跌三成;中原樓價指數去年底收報135.83,假如按年跌三成,今年底將跌至95。湯文亮回憶說,他當時亦預測今年全年樓價睇跌,惟走勢料屬先跌後回穩,中原城市指數料不會跌至低至120。中原樓價指數最新報131.28,較去年底仍跌3.3%,惟湯文亮指樓市正在出現小陽春,全年或不跌反升。

美加息步伐放緩 最關鍵

他又表示,本港上半年一手及二手住宅成交量分別只有約4000宗及不足1.6萬宗,均屬近年低位,反映不少人均錯判形勢,未有在年初低位入市。湯文亮認為,大多數人於年初預測樓市下跌並不為過,因為當時影響樓價的幾個因素,例如需求、購買力、供應、經濟環境、辣招及利息均有逐漸轉壞迹象,當中利息更是樓市的「首號殺手」,「聯儲局於去年底逾7年來首次加息後,曾預測今年將再加息4次共1厘,由於本港實行聯繫匯率,港息理論上要跟隨美息,加息1厘即是每借500萬元1年要多付5萬元利息,這對一般人的消費力有負面影響」。

至於辣招,湯文亮指可分為兩部分,今年初要政府取消稅務辣招沒有可能,而收緊按揭等逆周期措施,亦沒有迹象放寬,「即是準買家最少要付出40%首期,對於初次置業的人是非常吃力,對樓價影響一定負面」。另外,本港經濟環境轉壞,在年初時已經被肯定,最終都會令到失業率上升,人均收入減少,打算買樓的人都會卻步,甚至有業主需要賣樓以應對惡劣的經濟環境。供應方面,隨着政府近年改以招標替代勾地之後,供應量增加,惟需求卻受到辣招壓抑,令成交量減少,故樓價是應該下跌的。

按揭保險公司借貸 釋放購買力

中原城市領先數指數於3月下旬報127.46,較去年底下跌6.2%,便是由上述負面因素所致。惟隨着聯儲局於3月將今年加息次數的預測由4次調低至2次,本港樓市的「首號殺手」消除,加上其他因素亦有改善,故湯文亮跟着發表了一篇題為《啱價就可以買樓》文章,「 今年初個別熱門屋苑的單位價格較最高峰下跌兩成,以一個500萬元單位為例,可以買平100萬元,即是少付40萬首期,每月供款亦由1.25萬元降至1萬元,少供2500元,我了解之後,認為市場開始釋放購買力」。

樓價下跌,供樓負擔的確減少,惟若準買家不夠錢付四成首期,有什麼辦法呢?湯文亮建議可以向按揭保險公司借錢,「事實上,有很多有能力供款但不夠錢付首期的年輕人真的是採用這個方法,按揭保險公司總裁李令翔5月曾表示,按揭保險的申請者每日平均逾90宗,比年初的時候上升一倍,這些申請者都具備相當實力,獲批准的機會很高,他們大多數是購買二手樓。當時我知道大局已定,於是急急忙忙再發文叫大家可以隨時啱價便買樓,尤其是那些去年已經打算買樓的人,因為由按保所釋放購買力非同小可,這亦是做成樓市出現小陽春另外一個原因」。

另外,湯文亮認為,隨國家「一帶一路」戰略的推進,內地企業紛紛在本港租用或購買甲級寫字樓,利用本港作為平台發展國際業務,故甲級寫字樓租金及售價近月屢創新高。他目前最看好甲級寫字樓的前景,亦相信本港經濟可隨着「一帶一路」國策的實施而有所改善,此舉亦有利住宅樓價表現。

料元朗旺上加旺 街舖潛力高

講座中有讀者問及東九龍商廈是否具投資潛力?湯文亮指雖目前最看好甲級寫字樓的前景,惟主要是供應有限的中區(上環、中環及金鐘),對於供應湧現的觀塘區甲級寫字樓卻有保留,「觀塘寫字樓未來好多新增供應,因為很多工廈均正轉型做寫字樓。何况觀塘的甲級寫字樓外貌及配套是甲級,但地點並非甲級,我覺得暫時不值得投資」。

此外,有讀者問元朗的商舖是否值得投資?湯文亮回應,「元朗是新界的中心,將來只會旺上加旺,所以我看好元朗的街舖」。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2502&issue=20160818
紀惠 行政 總裁 湯文 文亮 樓巿 小陽春 小陽 看好 甲廈
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林少陽﹕現在肯定不是樓巿火車終站

1 : GS(14)@2016-09-06 04:27:36

【明報專訊】金融市場可說是世界上最善變的地方。上月底,在美國聯儲局多名官員苦心經營之下,市場才剛轉軚相信今年內美國將加一至兩次息。部分市場人士甚至認為,今個月22日議息結果公布那刻,聯儲局可能已經急不及待出手。然而,上周五晚美國公布8月份新增加職位增長低於預期頗多,再次打消了市場的加息預期。現在看來,美國要在12月底前加息,前路仍然漫漫。

剛過去的周末,本港有多個住宅樓盤開售,市場反應異常熾烈。美國9月很可能加不了息,或將成為今次樓市進一步上升的助燃劑。

經過13年來的持續升值,即使經歷2008年的金融海嘯,港樓依然只是稍微回落便急速反彈。過去13年的個人經歷,已將港人馴養成對「樓市不可能掉頭回落」這個信念深信不疑。

與股票市場異常情緒化的表現不同,一個房地產市場周期往往長達10至20年。一旦趨勢形成之後,這列經濟火車在到達終點之前,絕不輕言中途掉頭。人,天生是情緒的動物,只有在殘酷的生活考驗之下,人才願意表現得理性一些。普通一個正常人,在無事無幹的時候,default的行為模式選項,通常會選擇「任性」而不是「理性」。

金錢世界沒「一人一票」 只有「一元一票」

現時絕大部分港人,都不太相信本港樓市會在可見的將來逆轉。在自由市場之下,如果不是政府的有形之手阻手阻腳,市價是由群眾「一元一票」投票得出來的結果。Sorry,在金錢的世界,是沒有一人一票這回事的。(題外話:做香港人幾好呀——每個成年人不止得一票,而是兩票!)

雖說在金錢世界,錢多的人較有say,但總的來說市場行為最終還是取決於群眾的集體意志,而不是某大財團的個人意願。畢竟,即使是四大地產商的存貨加埋一齊,都不大可能夠全港小業主的總存量大。因此,你跟一大班認為樓市升硬的群眾講理性,現時買樓的回報不夠吸引,是雞同鴨講。

租金回報與樓市升跌沒必然關係

事實上,即使是講理性分析,現時與1997年樓市臨爆煲前的水平,實在不能相提並論,首先,當時絕大部分香港人的負債水平遠較現時為高,不單是借錢供樓,借孖展炒股票的人,亦大有人在。其次,雖然現時的租金回報率,已跌近甚至跌穿當時水平,但是現時的按揭利率,卻只是當時的一個零頭。

美國講了收水4年,4年來亦只是象徵式加了0.25厘息。以目前本港游資的充裕程度衡量,恒生銀行馮孝忠認為即使美國今明兩年連番加息,也要等到聯儲局加息至1.5 厘至2 厘的時候,香港才有需要跟隨。

現時樓市租金回報低不低,這是稍懂加減乘除的小學生也懂得的算術題。不過,這與樓市升定跌,並沒有必然的關係。在可見的將來,本港磚頭及坐擁本港磚頭的上市股份,看來仍然會受到買家的歡迎,直至這列火車的終站為止。至於這列火車的終站在哪,我現在亦答不到大家。我只知,現在肯定不是。

以立投資董事總經理 Vincent@vlasset.com

[林少陽 細味.投資]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0219&issue=20160905
少陽 現在 肯定 不是 樓巿 火車 終站
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布少明:一手旺巿開局 樓巿迎「金九」

1 : GS(14)@2016-09-06 04:29:40

【明報專訊】過去周末一手巿場上演單日三大盤、逾千伙同步開售盛况,破一手新例實施後紀錄,急凍巿場資金,連同剛公布中文命名的筲箕灣盤,新盤交投如日中天,9月份勢成一手兵家必爭檔期,一手交投有機會創一手新例後新高,二手客源被搶薄,交投稍為回軟﹗

與此同時,近日樓價亦派成績表,差餉物業估價署公布今年7月樓價指數按月續升約1.9%。而據本行「樓價走勢圖」顯示,最新8月份平均實用呎價再度重上逾萬元水平,按月續升約1%。樓價自今年3月份低位回升,至今已連升5個月,累積升幅逾3%。

近日筆者經常被問及一手旺勢持續,如何看後巿承接力。從元朗大型新盤看起,除來自住需求的用家外,買家中不乏投資客或大手客,多個新盤接力展開猛烈銷售攻勢,與此同時,政府賣地與發展商賣樓去貨都比早前暢順,甚至個別曾經流標的官地,重推皆成功脫手,大巿現股樓齊升,刺激巿場對後巿信心回升,準買家入巿態度積極,巿場聚焦全新盤之餘,不少向隅客轉投一手貨尾單位,為一手銷情帶來一定支持。

計算承受能力 量力而為

惟值得注意的是,發展商由「前腳接後腳」形式開售新盤,前哨戰試過水溫後,出現同日賣樓,「三強鼎立」局面,而今輪上架新盤中,兩盤集中東九龍區,同樣主打兩房戶型,埋身搶奪購買力,未來幾個月新貨陸續有來,加上美國加息對巿場造成的影響,後巿承托力或再次迎來考驗。

一手反應好,發展商短兵相接之際,銀行亦搖旗吶喊,按揭戰升溫,繼大行後中型行加入戰圈,紛紛以超低息按揭搶巿佔,劍指「慳息」一族,當中最低貸款金額門檻有別,準買家入巿前切忌急躁,宜瞻前顧後,審慎考慮自身需要,貨比三家,計算清楚自身風險承受能力,量力而為﹗

美聯物業住宅部行政總裁

[布少明]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0609&issue=20160905
布少 少明 一手 旺巿 開局 樓巿 巿迎 金九
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《置業王道》作者葉景強:樓巿升成交配合 用按保加快入巿

1 : GS(14)@2016-09-29 07:52:37

【明報專訊】股巿升巿是否健康,每每要看成交是否配合,樓巿又如何?《置業王道》作者葉景強指出,在多項利好因素支持下,本港住宅樓價由3月低位回升,成交量亦配合,料未來6至12個月升勢持續。他認為,若買家收入穩定,又有自住需要,目前應該上車,買入市區300萬元以下的細價樓;只要家庭月入3萬元,更可向銀行及按揭保險公司共借足九成按揭,以40萬元首期及使費便可做業主。

明報記者 葉創成

根據土地註冊處數據,本港二手樓市於4月成交宗數按月上升77%至3526宗,之後連續3個月在約3300宗徘徊,而樓價於3月見底後,4月已開始溫和上升,至7月錄得2.7%升幅;而隨着8月成交按月大升三分之一至4477宗,樓價按月大升4.7%(見圖)。而升勢延續至本月,中原城市指數上周報138.7,過去兩星期再升0.9%。葉景強接受訪問時分析,本港樓價是次升浪有成交配合,走勢健康,「自從去年第四季以來,在美國加息陰霾困擾下,準買家傾向觀望,故二手成交持續下跌,今年首2個月每月更跌至不足1800宗,比2003年SARS時更差。而美國聯儲局於3月將今年加息次數預測由4次調低至2次,釋放過去半年被壓抑的大量置業需求,用家於是開始在市場吸納平貨,故此成交開始增加。」

內地發展商攻港 改變樓市供求

至於何以住宅成交在4月急升後,跟着3個月輕微回落,至8月又再破頂呢?葉景強認為,「去年10月至今年2月市場氣氛不斷惡化,業主一直放盤也未有成交,他們心態開始軟化,故此調低叫價,並且見票就收。這些平貨被用家吸納後,業主不肯減價,買家亦不肯加價,跟着幾個月成交減少。不過,英國6月下旬公投決定脫歐後,環球不少資金湧入本港,令股票及物業等資產價格上升;香港人向來有驚蝕底的心態:『若人人都去買,我唔去搶豈非好蝕底?』本來抱觀望心態的準買家近日亦加入提價搶貨,令樓價升勢加劇。」

葉景強的太太李詠思早於2004年已開設香港按揭轉介公司,為準業主免費向銀行就按揭條款「格價」,若業主採用某一銀行的按揭計劃,該公司再向銀行抽取佣金,故此,葉景強對按揭市場的情况亦十分了解。他指出,雖然聯儲局去年12月加息0.25厘,惟期內銀行推出與香港銀行同業拆息(H)掛鈎的按揭貸款利率不升反跌,由H+1.7厘下調H+1.4厘,加上H較年初亦回落,故實際按揭利率約由2.1厘減少至1.7厘,令借按揭買樓者的供樓負擔減少,亦支持樓價上升:「目前全港私樓超過六成已供滿,而餘下四成有按揭借貸的物業,平均借貸比率亦處於過去20年低位。簡單來說,銀行按揭業務客戶還款比借錢更多,每日均有舊客還錢,但又借唔到新錢出去,所以要減按息吸引新客借錢!」

根據運輸及房屋局截至6月底最新數據,未來3至4年潛在新盤供應達9.3萬伙,再創2004年9月有紀錄以來的歷史新高。外界普遍認為,潛在供應大增屬壓抑樓價的重要因素,惟葉景強指隨着內地發展商近年積極參與本港樓市,這些潛在供應有多少可用來滿足本地的購買力屬未知之數,「內地發展商過去一兩年積極來港投地,這些物業日後落成,會否在內地城市進行路演直接銷售予內地客戶呢?另外,中資機構近年在港購買不少甲級寫字樓,有關工作人員將陸續進駐香港,其會否向內地發展商買入新盤的三分之一單位作為員工宿舍呢?這些都是不確定因素。」

綜合上述分析,葉景強認為,本港樓市的本地因素理想,變化主要來自外圍。他相信,假如環球經濟及投資市場沒有重大變化,尤其是全球各國繼續放寬銀根,以及特朗普未能勝選出任美國總統,環球大部分資產都會向好,本港樓價在未來6至12個月升勢亦可望持續。

先買300萬元以下舊樓

雖然樓市短期睇升,但葉景強強調,用家亦須符合某些條件才可上車,「買樓與否最重要是睇你有無能力,假如你的收入會隨着經濟起落大幅波動,經濟衰退時更有失業風險,這樣你現時便屬於無能力買樓的人士。相反,假如你是專業人士,在公司已任職至少10年,有自住需要,目前正在交租畀業主,而你又搵到自己鍾意的地方,這樣便一定要買。因為目前供樓利息很低,每月供款中基本上七成還本三成付息,而且供樓又平過租,買樓屬明智之舉。」

葉景強又教路,在長沙灣、太子、屯門均有不少實用面積200多呎的舊樓,售價在300萬元以下。假如買家向銀行借六成按揭,並且家庭月入逾3萬元通過壓力測試由按揭保險公司擔保再借三成按揭,便可以30萬首期上車;即使加上印花稅、經紀佣金、律師費等開支,總計上車門檻亦低於40萬元。在目前市况下,應該輕裝上路先買細價舊樓,待日後收入提升再換大單位。

[名人樓市論壇]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4975&issue=20160929
置業 王道 作者 葉景 景強 樓巿 升成 交配 用按 按保 加快 入巿
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李志成:港難跟加息 影響樓巿有限

1 : GS(14)@2016-11-21 04:56:03

【明報專訊】特朗普當選總統後,市場聚焦美國加息幅度和速度。上周聯儲局主席耶倫暗示不想延遲加息,以免引發風險,刺激市場過度冒險,削弱金融體系的穩定性。故此,市場普遍預期美國12月加息機會高。雖然加息呼聲高漲,但按照現時港美息差及銀行結餘來看,本港短時間內跟隨加息的機會不高,料對樓市影響有限。

政策利好上車客 保用家需求

香港利率已維持長時間低息環境,自2008年起至今,香港住宅的最優惠利率按揭(P按)一直處於約3厘或以下水平,與2000年高位的約8厘相比,相差約5厘。於這段期間入市的買家,已經節省大筆利息,加上樓價持續上升,大部分業主都屬贏家。

再者,低息環境之下,業主供樓負擔相對較輕,「供平過租」已成常態,加上租金屬於純支出,並無任何投資或儲蓄成分,更變相幫業主供樓,業主於租約期滿後更有權加租、收樓,對安定生活帶來影響;相反,買樓不但可以作為安樂居所,完成供款年期後更可擁有全部業權,有積聚財富的價值,業主更可透過買賣物業從中獲利,讓資產得以增值。

展望來年,相信息口持續低企、社會置業需求依然強烈,加上政策利好上車客,可吸引不少用家入市。倘美國年底加息,2017年會否繼續推動加息步伐,仍存有相當多的變數。加上不按常理出牌的特朗普上場後,金融市場或更加波動不穩,故吸引投資者將目光轉移在相較穩定的物業資產,預料樓市仍有龐大的承接力,購買力將集中於中上價或豪宅物業等。

香港置業行政總裁

[李志成]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8432&issue=20161121
李誌 誌成 港難 難跟 加息 影響 樓巿 有限
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周顯:樓巿不死 股巿不死?

1 : GS(14)@2016-12-28 07:52:57

【明報專訊】且讓我們看看近期發生的歷史。

恒指從去年5月26日的28,524點開始下跌,跌了8個月,在今年1月21日跌至低位,即18,534點,然後慢慢反彈,在20,500至21,500點左右,徘徊了幾個月,年中開始往上爆,一直升至10月11日的24,013點,然後在這兩個月,又輾轉下跌,跌至聖誕前夕的21,574點。

換言之,這是在升了5479點之後,再跌去2439點,技術上也算是正常的調整。現時的價位,正是前述的大市最常處於的位置,即21,000點上下500點的波幅,這應該是港股的合理價格……當然,前提是美元兌港元不再繼續上升。

港股通效應只是虛火

有人說,港股將會再試18,534點的低位,對此我只能說,現時港股距離2015年的高位,已經有19個月了,如果要再試新低,則至少要1個月或以上的時間,根據歷史,港股只有試過一次下跌超過18個月,就是2000年科網泡沫爆破,至2003年的SARS。

在這段期間,金融市場發生另一宗比股市爆破更為慘烈的事件,就是樓市泡沬爆破。傳統智慧正是說:樓市不死,股市不死。因此,我的結論是,如果樓市不死,股市在現價位,只有幾百點的下跌空間……樓市當然遲早會死,世上沒有只升不跌的投資品,但只要在可見的將來不死,那就已經算成功了。

然而,所有的圖表走勢,脫離不了基本因素。香港股市的問題只有兩個,第一個是內地的經濟發展,第二個美元兌港元匯率,只要前者正面,後者負面,港股就會升,反之,如果是後者升,港股就會跌,至於什麼港股通效應反而是短暫的,就像補針,只有虛火。

[周顯 投資二三事]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4567&issue=20161228
周顯 樓巿 巿不 不死 股巿
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澳洲經濟改善 加息或遏樓巿升勢 政治穩定法例完善 吸海外買家

1 : GS(14)@2017-01-13 08:07:50

【明報專訊】澳洲地產是很多海外投資者鍾情的資產,因為除了澳洲沒有霧霾,環境也十分悠閒,早幾年澳元下跌更覺吸引,現時澳元有所回升,外匯專家認為澳洲今年有機會加息。澳洲統計局周二公布的數據令人失望,去年11月零售銷售僅增長0.2%,不及10月的0.5%增幅。但10月和11月合計增幅為1.5%,仍高於上一季同期,讓人愈發冀望經濟在經歷7至9月的萎縮後已轉勢。周二的數據將給澳洲央行帶來一些安慰;澳洲央行一直仰賴家庭消費加速增長,來抵消礦業投資疲弱造成的拖累。所有迹象都表明經濟在9月當季大幅萎縮後已經恢復增長,利率期貨市場顯示,預計澳洲央行進一步降息的可能性幾乎沒有,反倒預期2017年有可能加息,加息當然對物業市場有負面影響。

明報記者 龍彩霞

據澳洲樓巿專家認為,當地房產最吸引海外投資者是因為投資風險相對較小,回報亦不俗。首先,澳洲是一個政治經濟都非常穩定的國家,有相當完善的民主政治和社會管理體系。其次,澳洲對海外移民不抗拒,尤其是悉尼市區不斷膨脹向外擴張,悉尼地產物業格外受投資者和物業發展商青睞的原因。澳洲有完整的法規保障消費者權益,尤其在物業市場行業規範與管理都相當完善,因此,在澳洲購置物業的風險比起很多亞洲國家和地區都要小得多,而樓盤出現「爛尾」的機會幾乎是零。

在澳洲的買樓程序,要經過律師安排買樓相關的手續。買家的委託律師有責任向發展商或業主的律師索取售樓的合約,並審核該出售物業的相關檔案是否齊全,並向客人解釋條款的含意,然後按客人的意願與對方律師協商對其中某些條款比如付款辦法的安排做出修訂,從而形成一份買賣雙方都接受的合同。

樓盤「爛尾」機會低

一般情况下,買家簽訂合約之後須先付10%房款作為首期訂金,其餘的90%在對方律師通知交房時起,一周內付清。作為購房首期的訂金不是直接支付給售樓的業主,而是匯入買家律師或者代理商受政府有關部門監管的信託銀行戶口內,其間可獲取相應的利息。收樓時,由發展商聘請有執照的合格測量師根據合同規定的標準驗收,出示完工證明;市政廳有關部門再驗收並出示合格證書;如果驗收不合格可終止合約,律師會退還前期所支付的10%訂金以及銀行利息。

可做逾六成按揭 租金可抵利息

如果投資者有需要,貸款額可達樓價的65%至80%。只要買家提供足夠的證明檔,就可以為買家開設一個澳洲銀行的帳戶。買家可以將供樓的款項期匯入該帳戶,所收入的房屋租金以及可支付供款都可以通過該帳戶處理。購置物業之後,澳洲當地也可以為客人提供樓盤管理服務。如果買家貸款低於房價的60%,以目前澳洲利率計算,大致租金收入已經足以支付貸款的利息。個人申請建房貸款,與購房抵押貸款政策相同。但在建房期間,銀行貸出的款額按施工進度分期支付,監督實施。在抵押貸款期限內,不影響房屋買賣交易,只要辦理了抵押物更換手續即可,甚至還可以追加貸款數額。寬鬆的住房金融政策,促進澳洲住房市場的活躍。

[龍彩霞 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2362&issue=20170113
澳洲 經濟 改善 加息 或遏 遏樓 樓巿 升勢 政治 穩定 法例 完善 海外 買家
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易憲容:美加息或衝擊港樓巿

1 : GS(14)@2017-03-05 09:26:57

【本報訊】市場料美國本月加息機會急升。前社科院金融研究所研究員易憲容昨於微博撰文警告,若美聯儲本月宣佈加息,即顯示加息步伐可能加快,對本港及中國樓市衝擊不容忽視。他提到,加息升溫使美元再現強勢,國際金融市場率先震盪,尤其是本港上市的地產股波動最明顯。雖然持續加息會否引發本港樓市泡沫破滅仍存不確定性,惟易憲容指出,過去一段時間本港維持低利率,有利於投資者減省炒賣成本,亦令本地樓價炒高,房地產泡沫愈漸變大。易憲容相信,一旦按揭貸款利率上升,對香港及中國樓市造成的衝擊及影響不可低估。他解釋,美聯儲貨幣政策正在收緊並逐漸回歸常態,加息步伐或會加快,加上特朗普正推出刺激經濟增長的政策,有可能令美國的通貨膨脹水平上升,強化推進加息步伐的決定。在此前題下,全球資產價格將會嚴重受影響,利率上升的步伐加快將傳導至樓市。對於中國房地產市場而言,美聯儲加息步伐加快,或導致美元進一步強勢,增加人民幣貶值壓力及中國資金流出。易憲容認為,儘管中國有關部門稱有所準備並以各方法妨礙資金流出,但亦無法減弱美元強勢對人民幣貶值的壓力。他預料,為保持人民幣匯率的穩定及控制風險,中國貨幣政策將漸趨收緊,去槓杆亦會是2017年的施政重點。他又表示,若中央收緊貨幣政策,必令房地產市場流入資金減少,商業銀行也會收緊個人住房按揭貸款。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170305/19947877
易憲 憲容 加息 衝擊 港樓 樓巿
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布少明:啟德樓巿潛力優厚

1 : GS(14)@2017-03-22 00:18:28

【明報專訊】美國自2015年12月踏入加息周期以來,今次是第3次宣布加息 0.25厘,步伐一如市場預期,由於目前香港銀行結餘仍然高企,預計今次未有即時跟隨加息的壓力,本地樓巿交投情緒未受影響,發展商趁熱推盤,三盤齊發,一手市場極速凍結市場上資金及客源,加上不少二手業主心雄,叫價態度強硬,導致本周末二手交投從高位回落,預期多區新盤陸續開售應市,下半月購買力將聚焦一手,二手交投續受阻。

買家擇肥而噬 重入巿前部署

除當前開賣新盤受捧,實力客同時覬覦「靚區」物業,當中作為2017年供應重心的啟德樓巿潛力被看俏,本行瞄準啟德樓巿需求,率先舉辦大型樓股及地區講座,剖析啟德樓巿前景,反應熱烈,可見今時今日資訊爆炸的年代,精明買家着重入巿前的資料蒐集程序,擇肥而噬,作為業界一員,對推進樓巿資訊教育責無旁貸,相關工作不容忽視﹗

啟德樓巿升值潛力優厚,啟德發展區將有大量新盤供應,當中3個新盤已推出,包括嘉匯及屬港人港地的啟德1號I及啟德1號II。據首輪開售的美聯物業客源資料統計,啟德1號I及啟德1號II投資客比例各佔約五成及兩成,嘉匯首輪開售投資客比例亦約達四成水平,當中不乏「大手客」入巿個案,反映出實力買家看俏啟德區發展前景以及區內物業的投資潛力。事實上,政府去年11月份推出加辣招後,買家為求減少稅項負擔,多以大手形式掃貨,使得「一客多買」現象於近月大幅湧現,根據現行印花稅機制,「一客多買」的買家若是香港永久居民,買樓前沒有其他香港住宅物業,可付較低稅率的印花稅。

美聯物業住宅部行政總裁

[布少明]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0344&issue=20170320
布少 少明 啟德 樓巿 潛力 優厚
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周顯﹕空置率愈低 樓巿愈危險

1 : GS(14)@2017-04-28 00:19:54

【明報專訊】話說香港的空置單位一共有4.2萬,空置率是3.7%,這究竟算不算高呢?

在1997年,樓價的高峰期空置率是3.8%,對比現在還要高出一點點,而在2003年,即是SARS的最低潮,空置單位一共有68,780個,空置率達6.8%,是史上最高,但在2009年至2012年,空置率已經降至4.3%了。

只要看看以上的數字,可以得出一個結論﹕樓市泡沬,空置率愈低;樓市低迷,空置率愈高。事實上,這亦是空置率的基本理論,只要有一點點樓市基本知識的人,都應該懂得。

現時香港的空置率是史上最低,所以,這恰恰也證明了,現時的樓市泡沫,已經達到了史上最高。可笑的是,那些拿4.2萬空置單位出來大做文章的統計者,偏偏希望藉此來說明樓市沒有問題,只是囤積居奇的問題,這種說法是多麼的無知,又是多麼的可笑,但可悲的是,相信這種無知兼可笑的人們,居然還有不少。

生意淡薄 不如創作

也正是因為香港充斥着太多這種看數字而不識理論的笨蛋,作為KOL,非但無法監察,反而助紂為虐,今日的樓市才會有這個局面。

我做出品人兼編劇的電影《私人會所》暫定在今年8月中上映,現在又在談一齣講賭廳的電影,過兩天,又去傾《六指琴魔新傳》,電視劇和game,其實版權已經搞掂,只視乎我的投入程度而已……今年咁多創作job,正是生意淡薄,不如創作!不過,相信讀者最關心的還是《五胡戰史》第四集幾時出版,其實寫了一半,估計本年內可出版,但應該先出《易經密碼》和《財技密碼》修訂版。

[周顯 投資二三事]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0761&issue=20170427
周顯 空置率 空置 愈低 樓巿 巿愈 危險
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布少明:樓巿無97爆煲條件

1 : GS(14)@2017-06-08 00:31:02

【明報專訊】金管局推「新三招」收緊按揭,劍指投資巿場,發展商「見招拆招」,推高成數按揭力吸購買力,新盤繼現大手成交個案,樓巿氣氛熾熱,巿場人士將當下巿况與1997年樓巿狂潮相提並論。

差餉物業估價署剛公布4月樓價指數按月升約2.1%,據美聯「樓價走勢圖」顯示,3月及4月樓價分別按月升約2.7%及2.4%,5月份按月升幅收窄至約0.7%,以實用面積計算的平均呎價約11,509元。樓價續創紀錄新高,若以今年首5個月累計,樓價累升約6.8%,資產樓價漲不停,交投氣氛持續升溫,以筆者經驗,刻下資產價格熱絡釀樓市輕微泡沫,但現無爆煲條件。

筆者踏入地產圈近30年,對於1997年至2003年之間的樓市泡爆感受至深,當年樓價插水、新盤劈價、發展商委託銷售,均是樓市轉捩點的印記。1997年金融風暴樓市泡沫爆破,樓巿新秩序誕生,樓價跌勢深,一跤跌足七成!當時縱然供樓負擔比率高達逾九成,但人人都直覺樓巿未升停,炒風熾熱,連家庭主婦都炒樓。樓市甫轉向,銀主盤即湧現,並爆發破產潮。

屢推辣招 炒賣不如當年瘋狂

刻下人人都看樓價續漲,想盡辦法上車,「樓仔」升格,公居屋皆破頂,確與當年有幾分相似,惟近年政府狂推辣招,現時炒賣風氣不似當年瘋狂,1997年每月逾千宗「摩貨」的經典情况不復見。現時巿場資金充裕,今年初存款數字逾10萬億元,遠高於1997年不足3萬億元水平,相信縱使未來樓價下調,亦不能與1997年樓巿爆破後景况相提並論。

以目前所見,下半年樓價仍易升難跌。

美聯物業住宅部行政總裁

[布少明]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7106&issue=20170605
布少 少明 樓巿 巿無 97 爆煲 條件
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柬埔寨樓巿供不應求 3年漲價兩成 海外投資者日增 房地產受注目

1 : GS(14)@2017-06-09 07:44:51

【明報專訊】上周香港舉行一個海外物業投資博覽Smart Expo,物業銷售來自不同國家,入場人士多留意柬埔寨及泰國等東南亞地區的物業,其中柬埔寨金邊難得有新盤推售,銷情也很理想。據本港貿發局公布,柬埔寨近年經濟十分強勁,受成衣出口、建造業及旅遊業強勁增長帶動,GDP增長達7%,而柬埔寨更是中國—東盟自由貿易區(CAFTA)成員國。該國相對鄰近地區的地緣政治風險較小,且人口年輕,吸引外資,刺激房地產需求。

明報記者 龍彩霞

近年流入柬埔寨的累計外來直接投資(FDI)不斷上升,主要投資於金融、製造、房地產、農業、旅遊、能源、運輸及電訊等領域。服務業是柬埔寨最大經濟產業,佔GDP的44%。不過,新興市場對於外圍因素較為敏感,包括美元升值、歐洲經濟增長疲弱、英國脫歐的不明朗等因素,以及中國經濟放緩帶來的連鎖效應。

旅業興旺帶動 流動人口上升

事實上,柬埔寨房地產受注目的原因,是當地旅遊業開始興旺,2016年旅遊業佔柬埔寨GDP接近20%,旅客數目增長5%,達500萬人次,旅客消費額達32億美元。旅遊業興旺帶動流動人口上升,酒店及房地產需求亦隨之上升。

同時,柬埔寨與中國關係友好,近期柬埔寨也正以低廉的機票、與當地可使用人民幣等政策招徠,預期到2020年每年可吸引200萬中國大陸旅客到柬埔寨旅遊。根據柬埔寨旅遊部發布的數據顯示,2015年柬埔寨接待外國遊客480萬人次,創造的收入高達30億美元。其中,中國遊客80萬人次,位列第二。近期中國赴柬航線也在增加,對當地消費及房地產投資需求上升,其中代理當地住宅項目的公司表示,很多內地客也以喜歡投資柬埔寨房地產,而且出租也容易。

據當地媒體報道,柬埔寨境內已經允許中國遊客直接使用人民幣,不必兌換美元或柬幣。柬埔寨鼓勵國內從事觀光的企業直接接受中國遊客使用人民幣,估計此項新政策將有利於吸引更多中國遊客到柬埔寨。

外電數據顯示,今年首4個月,柬埔寨建築業投資總額達到40億美元,較去年同期激增43%。另外,自2000至2017年4月,柬埔寨建築業共吸引來自18個國家,共304個投資項目,數據足以證明外資樂於投資柬埔寨。

七成人口為30歲以下 有利經濟

柬埔寨首都金邊住宅銷售業界表示,柬埔寨人口的年輕化是經濟動力來源,據統計,柬埔寨2015年的人口約為1565萬,平均年齡27歲,其中30歲以下的年輕人佔總人口的70%,好像印度一樣,年輕人口較高有助勞動力及消費力的提升。另據《華商日報》報道,人口年輕化對柬埔寨房地產行業有明顯幫助。迄今為止,柬埔寨的樓價已經連續多個季度保持升勢,是上漲時間最長的國家之一,現仍繼續保持升勢,過去3年平均樓價漲幅達20%以上。

樓價較鄰近國家低 具升值潛力

再者,隨着外資進駐,愈來愈多外國人前往柬埔寨營商及旅遊,現代化的物業成為他們的投資目標。但數據顯示,截至2018年,金邊的公寓數量只有1萬套,代理認為供不應求,這亦有助樓價上升。

除旅客外,很多實業如紡織業、製造業,在柬埔寨設廠,人工成本是中國大陸的四分之一,柬埔寨又與歐盟、美國簽了免稅協定、出口零關稅,並分別與新加坡及中國簽署避免雙重徵稅協定,加上政府大興土木,發展公共建設,引入外地僱員如工程師等,他們需要租住或購置住屋,增加住宅需求。柬埔寨沒有外匯管制,加上樓價相對鄰近東盟 國家城市低廉,造就了金邊買樓熱潮。

[龍彩霞 海外置業錦囊]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1078&issue=20170609
柬埔寨 樓巿 巿供 供不 不應 應求 漲價 兩成 海外 投資者 投資 日增 房地產 房地 受註 註目
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陸振球﹕深圳樓價高 成香港樓巿保護網

1 : GS(14)@2017-06-10 10:27:46

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4442&issue=20170610
【明報專訊】中原樓價指數連續16周創歷史新高,超越1996年12月8日至1997年3月16日期間的15周紀錄,指數今年已累升了約一成。大家又可留意,在美國上巿的中國科網股阿里巴巴,周四晚一天勁升約13%,跑贏今年以來的中原樓價指數升幅!

阿里巴巴股價急升,事緣公司在投資會預測營業收入將按年大增四成多;而同在周四,德銀發表預測香港的樓價報告,指由於香港人口增長放緩(圖1),對樓宇的需求也會減少,加上人口老化,尤其25至44歲年齡層人口減少,會由1995年佔總人口的38%,降至2026年時的26%,預計香港的住宅樓價將在2026年由現水平跌約48%!

港樓價與人口周期關係不大

對於德銀的報告,香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長兼教授莊太量並不認同,他表示香港樓價一向和香港人口周期關係不大,就如報告也指香港25至44歲人口佔總人口比重由1995年的38%降至現時29%,但過去22年內樓價不跌反升,就可作為反證。他又稱:「我們旁邊的城市深圳,樓價都不廉宜了,可能是香港的70%或80%;如果我們有什麼樓價變動,變動這麼多,但深圳樓價不跌,即是我們的樓價比深圳的廉宜的話,相信香港樓市仍有強勁的反彈力量。」即是說,深圳樓價高,猶如為香港樓巿設置了保護網?

其實,正如長實地產(1113)所言,10年以後的事,都是靠估居多,而樓價乃是受多種不同因素影響,人口趨勢,始終對樓宇需求有影響,不過現在樓巿熾熱,更多受投資氣氛左右,而香港政府近年不斷推出辣招及收緊按揭,令到一般巿民更難入巿或上車,結果令到物業更集中在富人手上。根據萊坊引述《The Wealth Report Attitudes Survey》,在香港擁有3000萬美元以上資產人士,平均擁有3.3個住宅單位,僅低於沙特阿拉伯的4.3個(圖2)!

在樓價高企和按揭收緊的情况,發展商起樓也將單位愈起愈細,事實上,以往落成的住宅單位,面積為400方呎或以下只佔30%,但2017至2020年落成的住宅單位,同屬400方呎以下的卻佔36%(面積200方呎以下佔4%,圖3);現在新盤單位平均面積只有600方呎,為數十年來最低水(圖4),以符合大部分買家的負擔能力。當近年供應量愈來愈集中細單位,未來這類單位的升值潛力也極可能會跑輸大巿。

供應量集中細單位 升值潛力減

其實,最令人憂慮除了是一般巿民難上車和只能購入愈來愈細的單位,發展商為了能高價賣樓,自行提供高息的高成數按揭,而採用了這類按揭的,若兩三年後樓價不升反跌而未能成功轉按至息口較低的一般按揭,就容易斷供而物業變成銀主盤。

大家最近可留意一段財經新聞?萬科置業(1036)公告,向與新世界(0017)以各佔20%及80%比例合營、專門為旗下樓盤荃灣柏傲灣項目提供按揭資金的財務公司注資不超過3.5億元,意味可提供按揭貸款金額達17.5億元,佔銷售總額92億元接近兩成。

發展商變相做財仔

以往買樓,一般買家會自行付出三成首期,然後向銀行申請七成按揭以完成交易。現在呢,由於銀行不斷收緊按揭,且樓價高企,不少人根本不夠首期,甚至銀行也不願承按,要由發展商自行提供超過成數按揭,才能吸引足夠買家入巿。正如湯文亮所言,這猶如賭仔向莊家借錢去對賭,這代表樓巿仍健康嗎?到底發展商主業是起樓賣樓,還是做財仔?

香港人最熟悉的房託領展(0823)最新公布今年3月底止全年業績,年內錄可分派收入總額49.92億元,按年增長9.3%,每基金單位末期分派116.66仙,增8.8%,全年每基金單位分派228.41仙,增10.8%;每基金單位分派總額的分派回報率為4.2%。

年內,收益及物業收入淨額分別按年增長5.9%及7.4%,至92.55億元及69.94億元;投資物業組合(包括發展中及翻新中物業及於中國內地的物業)的估值改善,達1740.06億元,較對上一財年增加8.3%。

說真的,雖然香港近年樓價愈升愈有,但若是買樓收租,現時租金回報只約2.5厘,扣除了管理及差餉等費用,隨時不足2厘,領展現派息率卻有4.2厘,且派息按年增加一成,而有關增長已保持多年,香港的租金可年年升一成嗎?

領展今年股價跑贏樓價

領展今年股價升幅超過兩成,也明顯跑贏樓價,而年初買,現在可賣,而若年初買樓收租,要付15%印花稅以外,若現在要賣樓,又要多付一大筆印花稅。在香港,看好樓巿前景,除了買「磚頭」,領展會是不錯的選擇。

[陸振球 樓市解碼]
陸振 振球 深圳 樓價 香港 樓巿 保護網 保護
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陸振球﹕深圳樓價高 成香港樓巿保護網

1 : GS(14)@2017-06-10 10:28:03

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4442&issue=20170610
【明報專訊】中原樓價指數連續16周創歷史新高,超越1996年12月8日至1997年3月16日期間的15周紀錄,指數今年已累升了約一成。大家又可留意,在美國上巿的中國科網股阿里巴巴,周四晚一天勁升約13%,跑贏今年以來的中原樓價指數升幅!

阿里巴巴股價急升,事緣公司在投資會預測營業收入將按年大增四成多;而同在周四,德銀發表預測香港的樓價報告,指由於香港人口增長放緩(圖1),對樓宇的需求也會減少,加上人口老化,尤其25至44歲年齡層人口減少,會由1995年佔總人口的38%,降至2026年時的26%,預計香港的住宅樓價將在2026年由現水平跌約48%!

港樓價與人口周期關係不大

對於德銀的報告,香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長兼教授莊太量並不認同,他表示香港樓價一向和香港人口周期關係不大,就如報告也指香港25至44歲人口佔總人口比重由1995年的38%降至現時29%,但過去22年內樓價不跌反升,就可作為反證。他又稱:「我們旁邊的城市深圳,樓價都不廉宜了,可能是香港的70%或80%;如果我們有什麼樓價變動,變動這麼多,但深圳樓價不跌,即是我們的樓價比深圳的廉宜的話,相信香港樓市仍有強勁的反彈力量。」即是說,深圳樓價高,猶如為香港樓巿設置了保護網?

其實,正如長實地產(1113)所言,10年以後的事,都是靠估居多,而樓價乃是受多種不同因素影響,人口趨勢,始終對樓宇需求有影響,不過現在樓巿熾熱,更多受投資氣氛左右,而香港政府近年不斷推出辣招及收緊按揭,令到一般巿民更難入巿或上車,結果令到物業更集中在富人手上。根據萊坊引述《The Wealth Report Attitudes Survey》,在香港擁有3000萬美元以上資產人士,平均擁有3.3個住宅單位,僅低於沙特阿拉伯的4.3個(圖2)!

在樓價高企和按揭收緊的情况,發展商起樓也將單位愈起愈細,事實上,以往落成的住宅單位,面積為400方呎或以下只佔30%,但2017至2020年落成的住宅單位,同屬400方呎以下的卻佔36%(面積200方呎以下佔4%,圖3);現在新盤單位平均面積只有600方呎,為數十年來最低水(圖4),以符合大部分買家的負擔能力。當近年供應量愈來愈集中細單位,未來這類單位的升值潛力也極可能會跑輸大巿。

供應量集中細單位 升值潛力減

其實,最令人憂慮除了是一般巿民難上車和只能購入愈來愈細的單位,發展商為了能高價賣樓,自行提供高息的高成數按揭,而採用了這類按揭的,若兩三年後樓價不升反跌而未能成功轉按至息口較低的一般按揭,就容易斷供而物業變成銀主盤。

大家最近可留意一段財經新聞?萬科置業(1036)公告,向與新世界(0017)以各佔20%及80%比例合營、專門為旗下樓盤荃灣柏傲灣項目提供按揭資金的財務公司注資不超過3.5億元,意味可提供按揭貸款金額達17.5億元,佔銷售總額92億元接近兩成。

發展商變相做財仔

以往買樓,一般買家會自行付出三成首期,然後向銀行申請七成按揭以完成交易。現在呢,由於銀行不斷收緊按揭,且樓價高企,不少人根本不夠首期,甚至銀行也不願承按,要由發展商自行提供超過成數按揭,才能吸引足夠買家入巿。正如湯文亮所言,這猶如賭仔向莊家借錢去對賭,這代表樓巿仍健康嗎?到底發展商主業是起樓賣樓,還是做財仔?

香港人最熟悉的房託領展(0823)最新公布今年3月底止全年業績,年內錄可分派收入總額49.92億元,按年增長9.3%,每基金單位末期分派116.66仙,增8.8%,全年每基金單位分派228.41仙,增10.8%;每基金單位分派總額的分派回報率為4.2%。

年內,收益及物業收入淨額分別按年增長5.9%及7.4%,至92.55億元及69.94億元;投資物業組合(包括發展中及翻新中物業及於中國內地的物業)的估值改善,達1740.06億元,較對上一財年增加8.3%。

說真的,雖然香港近年樓價愈升愈有,但若是買樓收租,現時租金回報只約2.5厘,扣除了管理及差餉等費用,隨時不足2厘,領展現派息率卻有4.2厘,且派息按年增加一成,而有關增長已保持多年,香港的租金可年年升一成嗎?

領展今年股價跑贏樓價

領展今年股價升幅超過兩成,也明顯跑贏樓價,而年初買,現在可賣,而若年初買樓收租,要付15%印花稅以外,若現在要賣樓,又要多付一大筆印花稅。在香港,看好樓巿前景,除了買「磚頭」,領展會是不錯的選擇。

[陸振球 樓市解碼]
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周顯﹕樓巿泡沫爆破 小撮人會死得很慘

1 : GS(14)@2017-06-24 11:58:51

【明報專訊】話說港府官員如財政司長陳茂波、財經及庫務局長陳家強(現在仍然是)、金管局總裁陳德霖等等大孖沙,多次就樓市提出警告,指出現時樓價太高,中原指數屢創新高,因此隨時下跌。陳茂波更說,現時香港的未償還按揭金額佔GDP比率已達47%,比起1997年初,即樓市泡沫爆破前,還高出超過10個百分點,不過他並不預期會出現1997年樓市泡沫爆破情况,因為今昔不同。

標準普爾的企業評級部門總監Matthew Chow則估計,樓巿不會大幅度調整因為超過六成家庭已還清債務,能為下一代置業提供支援。

以上兩種說法,究竟按揭比率是高呢?還是不高?有沒有互相矛盾的地方?如果要調合兩種說法,即(1)陳說的,未償還按揭金額高達47%,(2)標準普爾說的,六成家庭已還清債務,則我會得出答案說﹕大部分家庭的財務狀况都很安全,這即是說,大部分的按揭債務是由小部分的家庭去承擔。這即是說,萬一樓價下跌,大部分家庭將會很安全,但小部分的家庭則會「死得很慘」。這其實是資本主義的常態﹕有錢者只要不做按揭,可以永保財富,長期有錢,但是窮人要發達,則要冒險,大部分的冒險者只要經歷一次熊市,便會玩完,只有小部分在牛市早期急進、在牛市末期保守的聰明投資者,才會在一次牛熊周期中,晉身富人之列。

做刁成敗 取決買賣雙方「信任」

同朋友做corporate deal,要知道,很多deal的內容,都是靠着信任,不能完全白紙黑字寫下來,因此很多時做刁的失敗,在於買賣雙方的互不信任。朋友嘆氣說﹕「唉!以前彤叔喺度,就好啦,找他做見證人,就乜都搞掂。」

我奇道﹕「乜彤叔咁高身分,都會做見證人嘅咩?」

朋友說﹕「他德高望重,又肯幫朋友,所以大家先咁尊重佢吖嘛!」跟着朋友又補充一句﹕「不過有時看見你deal done,都會推介說,周大福來了一粒六卡鑽石,不如你買番粒畀女朋友吖!」我忍不住大笑。

[周顯 投資二三事]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0248&issue=20170623
周顯 樓巿 泡沫 爆破 小撮 撮人 人會 會死 死得 得很 很慘
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