ZKIZ Archives


证监会将松绑内地企业赴港IPO


http://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/ggIPO/20090331/06236044892.shtml

證監會 證監 將松 松綁 內地 企業 赴港 IPO
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=7015

真假“限貸松綁”文件:政策天機變?

來源: http://wallstreetcn.com/node/105070

文章來源:一財網   授權華爾街見聞轉載。

昨日晚間,一份看似某銀行《住房金融業務部業務通知單》的文件流傳於網絡, 文件內容直指上海放松購房限貸政策。此前,已有30多個城市為限購松綁。這份文件,讓業內人士直呼“一線城市限貸也開始松動了”。

可是,真的如此嗎?這個問題可以分解為兩個小問題:第一,這份文件是真的嗎?是審批後正規發布的嗎?第二,如果文件是真,就代表限購松綁嗎?

這份“文件”主體有四點重磅內容,其中前兩點涉及銀行重新認定“首套房貸”情形。這兩種情形分別為:第一,對於因公調動工作單位遷居上海市的,原所在地住房貸款結清,在上海首次購房算首套;第二,對於上海市居民,2011年1月房地產調控政策出臺前已貸到兩筆及以下房貸,現已全部結清的,在上海市首次購買商品房申請貸款可認定為首套房貸。

此外,對於居民家庭僅有一套自有住房或無住房,名下購房貸款已全部結清的,在上海市購房申請貸款可認定為二套房貸款。在價格上,首套房最低可打八折利率,但享受八折的客戶在該行金融資產必須大於等於貸款總額的80%。

文件真發了?

第一個“中槍”的是建行。從文件發自住房金融業務部,“主送”的“大客戶一部、浦東分行、自貿區分行、各城區行、縣支行、營業部”,“抄送”授信審批部的部門設置來看,雖然不少銀行都有類似部門,但只有建行的稱法最接近。

建行上海分行相關人士明確否認,其表示,一來,該行雖有4個大客戶部門,但這些部門不做個金業務;二來,該行沒有“授信審批部”這個提法。

“一說房貸,建行永遠躺槍啊。”一名建行人士私下表示。

建行否認,那是否會是對個人房貸業務相對較為支持的工行、農行、中行、交行、浦發、興業?記者隨即聯系這些銀行,皆得到“不知情”或“沒發過文件”的回複,其中不少銀行沒有“房地產金融部”設置。

當銀行人士拿到網上流傳的“文件”圖片後,擬慣了文件的行政部門人士開始推敲這份網傳稿的格式。“銀行文件格式都差不多,標題黑體三號,正文仿宋小三”。一名大行行政部門人士稱。而這份網傳文件從格式上並不規範。從文件編號上,“房金通知第(20140815)號”也讓不少銀行人士覺得“怪怪的”。

可是,空穴不來風。即便這份文件從格式來看和正式行業務政策文件有所不同,但“也許是一份內部傳達稿,或者沒有正式獲批的內部意見稿”,一名大行資深業務人士對本報表示。在他看來,文件里一些政策表述尚有“草稿”痕跡,但相關業務部門想推動房貸業務、讓更多業務情形變得簡單易貸的思路是清晰的。

截至本報中午時間發稿,尚未有銀行來“認領”這份文件。

限貸松綁沒?

比追求文件出處更重要的是,限貸是不是真有松綁跡象?如果文件是真,至少有兩種曾不屬於“首套房”的業務情形在認定上被“明確”或被“調整”為“首套房”。

然而,以上業務情形的量究竟有多大?中原地產首席分析師張大偉在接受《第一財經日報》采訪時進行了逐條分析。

第一條(因公來上海且外地購房貸款已還清)的情形,張大偉認為這種案例數量不會很多;第二條(2011年1月政策限制前有房貸且還清、家庭名下無房)的情形,張大偉從其業務實踐來看,認為數量“微乎其微”。他表示:“大部分家庭有購買第二套房的需求,但正常情況下名下無房的可能性非常小”。


真假 限貸 貸松 松綁 文件 政策 機變
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=109187

房企融資再松綁 獲準為商品房項目發中票

來源: http://wallstreetcn.com/node/207780

f04da231926814cae34135

上市房地產企業將被允許在銀行間市場發行中期票據,資金可用於普通商品房建設,房地產企業融資渠道開始放寬。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

路透援引消息人士透露稱,監管層近日向部分債券承銷機構傳達了對房地產行業的最新政策,允許已上市房地產企業在銀行間市場發行中期票據。

路透社援引一知情人士稱:“以普通商品房為主的房地產上市公司才可發行中票。從事棚戶區改造等公益性質的開發當然更受鼓勵。”

中期票據是在銀行間債券市場按計劃分期發行的,約定在一定期限內還本付息的債務融資工具,通常被認為可以用來填補商業票據和長期貸款之間的斷檔。

民生證券分析師鄒恒超認為,此前只有保障房項目才能在銀行間市場發行中期票據,現將範圍擴展到普通商品房,上市地產商融資渠道繼續放松。

目前上市地產商的主要融資渠道按照成本從低到高排序大致是:定向增發、企業債、開發貸款、信托融資。信托融資成本多在10%以上,開發貸款銀行實行總量控制規模難以擴大,定增審核較為複雜,企業債需要國土部審批,而中票只需在交易商協會註冊且成本低於企業債,有利於開發商用低成本資金進行負債置換。

這一政策有利於引導地產融資入表,降低融資利率,從而帶動無風險利率下降,提升估值;同時,地產商負債成本降低可提高ROE水平,減輕回款壓力,帶動eps提升,未來政策放松仍是驅動地產股反彈的催化劑。

年初以來中國房地產銷售開發數據嚴重惡化,與此同時中國決策層開始松綁開發商融資渠道。華爾街見聞網此前曾報道,今年上半年銀行對開放商的貸款增長26.9%,至3.1萬億人民幣。

5月12日央行“喊話”要求商業銀行合理配置信貸資源,優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。

7月份決策層批準房地產開發商發行債券,這也是時隔五年之後房地產債券再次回到人們的視野。

而自2010年房地產高漲期,銀行一直通過資產負債表外的渠道向房地產等行業註入流動性。當時,監管機構不鼓勵銀行向房地產業直接貸款。而這正推動了非銀金融的發展。

申銀萬國認為,放開中票意味著上市房企融資閘門已經有條件放開,房地產救市政策再邁重要一步。幾個月以來,房地產政策已從限購放寬,到房貸利率松動,再到目前的融資政策松動,從需求端到供給端的全面救市局面已初露端倪。

融資放開減小了上市房企資金鏈斷裂的可能性,房地產行業硬著陸的可能性亦大幅降低。從目前來看,政策目標越來越明確,即在地產長周期拐點可能已經出現的背景下,促進地產領域軟著陸。 

華爾街見聞網此前報道,大約五分之一的銀行貸款直接進入房地產行業。這一數字事實上低估了銀行系統對房地產崩盤的脆弱程度。土地和房地產被用作抵押物,數萬億人民幣的相關貸款流入了其它部門。而鋼鐵、有色金屬和水泥等行業也與房地產市場密切相關。

房企 融資 再松 松綁 獲準 準為 商品房 商品 項目 發中 中票
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=110732

多家媒體證實限貸松綁:房貸還清可享受首套房優惠政策

來源: http://wallstreetcn.com/node/208535

據多家媒體報道,昨日“四大行首套房認定標準將放松,房貸還清即算首套”的市場傳言被多家銀行證實,“消息基本屬實”。

《21世紀經濟報道》周一援引消息人士稱,中行當天下午召開高層會議,討論房貸政策調整問題。這一傳聞也得到了工行、農行內部人士的初步證實,但均未透露詳情。

此外,《上海證券報》也從被傳聞的一家銀行了解到,這家銀行昨天上午召開了會議,部署了支持房地產信貸投放、加大房貸利率優惠力度的方案。

從具體的政策上看,首套房貸的優惠力度加大,首套房利率或重回7折時代;房貸還清的可視為首套房,享受首套房的優惠政策。二套房的限制也將有所松動。

該報道還提到,由於地區之間的房地產市場發展不均衡,因而在政策實施過程中,將由各分行根據當地的實際情況確定優惠的利率標準。預計房價居高不下的一線城市的優惠力度沒有二、三線城市大。

此前傳聞指首套房認定標準將放松,據申萬地產透露,四大行將出政策,放松首套房認定標準,只要房貸貸款餘額還清都算首套房。上周五(19日)人行已召集各大行開會,透露這一想法,目前正在吹風階段,預計該政策會較快出臺。

所謂“首套房”必須同時滿足三個條件:買房人年滿18周歲;買的房子是90平方米及以下的普通住房(90平方米及以下的普通住房是享受契稅稅率1%的優惠);購房人名下沒有單獨或與他人共同購買的住房。不過與父母一起購買的、按照房改政策購買的、通過繼承遺產或拆遷安置獲得的住房除外。

其實在傳聞出來之前,部分地方已經松綁了房貸政策。上證報提到,昨日,福州市政府正式發文,宣布購房人償清購房貸款後,再次申請貸款購房的,按首貸認定。而南京 、杭州 等地目前的首套房認定標準已經按照“只要房貸余額還清,就算首套房”執行了。

在當前金九銀十的傳統銷售旺季,市場依然持續低迷,樓市庫存處於高位。

(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

多家 媒體 證實 限貸 貸松 松綁 房貸 還清 享受 套房 優惠 政策
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=112889

限貸松綁“朝令夕改”?銀行紛紛否認執行“認房不認貸”

來源: http://wallstreetcn.com/node/208570

今日關於銀行松綁限貸的消息不斷傳出,先是四大行放松首套房認定標準,再是興業、浦發等股份制銀行率先執行該標準,但到了周二傍晚,興業又否認了該消息,一波三折的“劇情”讓人倍感迷惑。

周一,市場就流傳四大行首套房認定標準將放松,房貸還清即算首套。這則消息在周二上午得到了多家媒體的證實,上海證券報稱,一家銀行昨天上午召開了會議,部署了支持房地產信貸投放、加大房貸利率優惠力度的方案。

周二下午,上海樂居消息稱,興業銀行、浦發銀行已率先放開限貸,執行認房不認貸,以家庭為單位,如果之前買過房但是貸款已還清,現在買房算首套房。興業首套房貸利率最低9.5折。

中國證券網報道,這是限貸松綁第一次在樓市調控政策最為嚴密的一線城市上海打開缺口。今天中午12點,興業銀行上海分行剛剛結束一上午的內部會議,明確放開首套房認定標準,即只要貸款還清、名下無房,即可認定為首套房。業內人士表示,興業的認定標準“尺度很大”。

這意味著,哪怕之前已炒賣過多套房產,只要房子賣掉、貸款還清,再買房就可以算作首套。

但到了傍晚時候,新浪財經報道稱,興業銀行否認將放松首套房認定標準,稱此完全是失實報道;而平安銀行和招商銀行也表示未接到任何關於首套貸認定標準的通知。

人民網最新消息稱,某銀行本定於今日下午召開的發布會,臨時取消。進一步消息將另行通知。

爆出興業率先松綁的中國證券網隨後報道,今天中午才通知各大中介和開發商限貸松綁的興業銀行上海分行,下午又收回通知,目前首套房仍按之前“認房又認貸”標準認定。

知情人士透露,上海興業銀行或是受到壓力,才又收緊此前剛剛打開的“口子”。而處在風口浪尖上的各大銀行,如今房貸上有任何新政策也非常“聰明”地只進行口頭通知,無任何正式文件,風頭不對立刻收回,朝令夕改也無跡可尋。

有分析提到,“首套房認定標準的變化,最大的收益人群是還清了首套房貸款,第二次貸款買房的所謂首次改善性需求。”因此,那些針對這部分人群的商品房,成交有可能增長,並推動這些特定項目的房價上漲。然而,對於真正的剛需——第一次買房的人,首套房認定標準的變化,對他們幾乎沒有什麽影響。

(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

限貸 貸松 松綁 朝令 令夕 夕改 銀行 紛紛 否認 執行 認房 房不 不認 認貸
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=112913

青島率先松綁限貸:房貸還清可享受首套房優惠政策

來源: http://wallstreetcn.com/node/208585

3445_253fcc61_414b_d16b_e321_22529b12358c_1

9月23日,青島市國土資源和房屋管理局發布《關於完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》(青土資房發[2014]495號)指出,出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款後,再次申請住房貸款的,按首套房貸認定。而就在同日早些時候四大行還表示暫未收到通知,興業銀行也否認將放松首套房認定標準。

據觀點地產網報道,該文件由青島市國土資源和房屋管理局、青島市城鄉建設委員會、中國人民銀行青島市中心支行、青島市住房公積金管理中心、青島市地方稅務局及青島市規劃局聯合發布。

根據規定,青島市將貫徹落實國家房地產市場“雙向調控”要求,圍繞建立新型住房制度的需要,加快保障性安居工程建設,充分發揮市場在資源配置中的決定性作用,不再實行住房限購政策。

《意見》要求,實行差別化的住房信貸和稅收政策,承擔住房公積金、住房維修基金和商品房預售資金監管業務的各商業銀行,要先行研究制定並落實支持個人購買住房貸款的優惠政策。住房公積金管理機構在確保資金安全和正常提取的前提下,優先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購房需求。

同時,該文件要求,青島將持續加大保障性住房建設力度,在第三個住房保障發展規劃期內(2014-2016年),保障性住房建籌總量不低於3.5萬套,其中建籌公共租賃住房不少於3萬套,保障性住房供應總量不低於3萬套。在推進公租房建設的同時,收購部分商品房屋作為公租房源。

此外,居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋,並且購房成交價格不超過貨幣補償的,對新購房屋免征契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換,並且不繳納房屋產權調換差價的,對新換房屋免征契稅。對個人購買普通住房,且該住房屬於家庭唯一住房的,減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的,且該住房屬於家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。個人購買住房的納稅義務發生時間以定位(安置)協議簽訂時間或網簽合同簽訂時間孰早為準。

其實關於房貸放松的消息近日極受關註,9月22日下午,就有多家媒體報道稱四大行將出臺新政:只要房貸余額還清,都算首套房。消息還稱,上周五央行召集各大行開會透露了放松限貸的想法,目前還在吹風階段,預計該政策將會很快出臺。

但9月23日有報道則指出,四大行的廣東省分行相關人士均表示暫未收到此政策,目前仍實行“認房又認貸”的政策。興業銀行否認將放松首套房認定標準,稱此完全是失實報道;而平安銀行和招商銀行也表示未接到任何關於首套貸認定標準的通知。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

青島 率先 松綁 綁限 限貸 房貸 還清 享受 套房 優惠 政策
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=112921

民生解讀中鋼及松綁限貸傳聞:兩大中國式依賴癥發作

來源: http://wallstreetcn.com/node/208686

近日市場有兩大傳聞,一是央行要求四大行放開房貸限貸,鼓勵首套房貸款,二是中鋼集團數百億銀行貸款全面逾期,國務院出面協調,涉及兩大國有銀行。民生證券宏觀研究報告認為,它們凸顯了中國的房地產依賴癥和政府信用擔保依賴癥,破除這些依賴癥短期可能面臨系統性風險,但若放任,長期來看可能積重難返。

對於房地產依賴癥,民生證券預計,底線思維之下,中央不會容忍迅速出清帶來的失業和金融風險,未來將緩慢且有反複地“破舊”。

本周市場傳聞中最大的亮點莫過於“認房不認貸” ,即若首套房貸款還清,只要名下無房,再貸款利率仍可按首套房計算。 此政策意在刺激居民改善性住房需求,對沖高按揭利率、高稅費、人口老齡化等不利因素沖擊,維系房地產鏈條的正常運轉。 

但放松地產政策必然延緩房價理性回歸,滋長實體經濟投機之風,同時降低企業研發投資的動力,掣肘產業升級,侵蝕居民消費潛力,中長期不利於中國經濟轉型。但如果短期房地產市場進一步趨冷,產能出清和風險暴露的邊際成本可能超過轉型潛在的邊際收益。房地產依賴癥使地產政策被綁架。

對於政府信用擔保依賴癥,民生證券認為,中國最大的潛在債務危機源於企業部門,中鋼集團從迅猛擴張到幾近覆滅只是企業債務危機下的縮影。 

隨著金融危機和外需紅利終結,中國實體經濟產能過剩, 經驗效率低下的國企受天量信貸刺激驅動而擴張,資產負債率不斷攀升。2013年底,中國非金融企業債務占比 GDP已上升至123%, 已遠高於負債率90%的國際警戒線。

更令人擔憂的是,隨著人口紅利終結、房地產繁榮難現以及私營部門被深度 “擠出” ,公共部門負債擴張幾近成為托住產能和守住系統性金融風險的唯一力量, 而這種力量在不斷加強的本身也會導致私營部門被更深度地“擠出” 。 

因此,當中鋼集團的銀行貸款本息全面逾期時,政府確實會面臨出面協調的壓力。即便中央向中鋼集團註資 200 億元的傳聞不屬實,政府為國企提供顯隱性信用擔保的事實短期不會改變

中鋼集團,國企,資產負債率,剛性兌付,違約

對以上兩種依賴癥,民生證券預計,政府最可能選擇的還是中間路線:

    · 房地產政策方面,政府會總體“保持定力” ,不會輕易用降息或者全面信貸擴張刺激總量,但仍會“有所作為” ,通過擴大供給保障基本住房需求。同時,政府會更尊重市場,讓銀行自主決定是否放貸及給予優惠,並註意分城施控,房價壓力較大的北上廣繼續限購,二三線城市能放開限購的就放開。

    · 政府信用擔保方面,政府會總體延續信用擔保,不排除有序釋放個別風險,打破剛兌、實現有序違約將由小及大、由易到難,中鋼這類大國企可能還是“大而不倒”。

中間路線對市場有何影響?民生證券認為:

    · 對股市而言,底線思維意味著經濟增速有底,信用風險引而不發, 有助於夯實股市底部。短期如果公共部門加杠桿、 地產政策微調,可能對市場產生一定的正向激勵。但長期可能積累更大的風險。

    · 對債市來說,短期內利率易上難下,長期來看,隨著打破剛兌、有序違約逐步實現,無風險利率將迎來拐點。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

民生 解讀 中鋼 及松 松綁 綁限 限貸 傳聞 兩大 中國式 中國 依賴 發作
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=113309

房貸松綁?央行隱晦答複:等文件,各地已在行動

來源: http://wallstreetcn.com/node/208710

20140926shoutaofang

近日,關於“認房不認貸”的首套房標準松綁的傳言鬧得沸沸揚揚。對此,中國人民銀行副行長劉士余回應稱,“具體內容要等文件”。而對於今年是否會出臺相關政策,他更是直言不諱:“各地都在行動了嘛”。

據《新聞晨報》,在昨天的全球央行對手方協會會議的間歇,有媒體記者向準備離席的劉士余提問,“首套房貸”標準有沒有調整?劉士余回應稱:“等文件。”同時補充道,“惠民生,調結構,始終是我們工作的重中之重”。

當記者連連追問是否意味著今年可以出臺相關政策時,劉士余邊走邊稱“各地都在行動了嘛。”

近期,福州、杭州及南京等地相繼出臺了購房人償清購房貸款後,再申請房貸時按照首套房認定的相應松綁政策。本周一,市場就開始流傳四大行首套房認定標準將放松,房貸還清即算首套。本周二下午,上海樂居更是表示,興業銀行、浦發銀行已率先放開限貸,執行認房不認貸。

對於這種“認房不認貸”的趨勢,交通銀行首席經濟學家連平表示,過去市場比較火熱時,限購限貸是針對當時的情況,“現在情況變化了,針對性做些調整,松綁限購是大趨勢。”

民生證券也認為“此政策意在刺激居民改善性住房需求,對沖高按揭利率、高稅費、人口老齡化等不利因素沖擊,維系房地產鏈條的正常運轉。”

民生表示,在房地產政策方面,政府會總體“保持定力”,不會輕易用降息或者全面信貸擴張刺激總量,但仍會“有所作為”,通過擴大供給保障基本住房需求。

同時,政府會更尊重市場,讓銀行自主決定是否放貸及給予優惠,並註意分城施控,房價壓力較大的北上廣繼續限購,二三線城市能放開限購的就放開。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

房貸 松綁 央行 隱晦 答複 文件 各地 已在 行動
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=113325

報道:三亞樓市即將松綁 全國限購城市僅剩北上廣深

來源: http://wallstreetcn.com/node/208829

據《第一財經日報》報道,41個城市陸續取消限購之後,三亞作為唯一一個仍在執行限購的二線城市,也終於要“松綁”了。

昨日,《第一財經日報》記者從三亞市住房和城鄉建設局(下稱“三亞市住建局”)相關負責人處獲悉,該局已經制定了放開限購的方案,計劃10月1日開始執行,並於上周將方案上報三亞市政府,目前正在等三亞市政府批準。

上述方案一旦獲批,那麽全國仍在執行限購的城市就只剩下北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市。

搶在黃金周放開限購

在珠海發文放開限購後,三亞何時放開限購為全國所矚目。

9月28日,三亞市房地產協會秘書長劉樹國公開表示,三亞樓市限購政策馬上就要取消了,目前取消限購文件正在走相關政府部門流程,預計將在國慶公布。

《第一財經日報》昨日從三亞市住建局相關負責人處證實了此消息。

“我局在上周已將放開限購的方案上報市政府,計劃10月1日執行。具體如何調整限購政策、何時執行,還要等三亞市政府批準。預計會在9月30日之前吧,否則就要等待節後了。”上述負責人對《第一財經日報》記者透露,三亞市政府批準之後,可能會由三亞市政府直接發文,也可能由三亞市住建局發文。

對於為何選擇在此時放開限購,上述負責人表示,主要跟全國的大趨勢以及海南的整體狀況有關。

從全國的情況來看,46個限購城市中已經有41個城市先後對限購松綁,三亞是目前唯一一個尚未放開限購的二線城市,此時放開限購也屬於“姍姍來遲”。

三亞市的限購政策始於2011年3月。按照規定,對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供本市1年以上(含1年)的納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市1年以上(含1年)的納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市主城區向其售房。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對本報記者表示,從策略上看,此前為松綁的密集期,實際上大家關註度並不高。而三亞計劃在國慶期間進行松綁,顯然可以做足文章,從而吸引市場各參與者的眼球。這對於當地房企積極做營銷是有利好的。

影響或有限

與其他二線城市不同的是,三亞是旅遊城市,其房地產市場屬於外銷型市場,限購政策對其影響可能比其他二線城市要大。

不過,海南房地產業內人士李仁傑對《第一財經日報》記者表示,上有政策,下有對策,購房者可以通過辦假社保、假離婚等措施規避限購政策。

“更重要的是,三亞的限購政策主要是針對主城區,而三亞有很大一部分房地產是在主城區外,所以限購政策對三亞的影響有限。”李仁傑表示,三亞若放開限購,市場可能會出現小幅震蕩,但不會像內地一些城市一樣出現巨大井噴。

實際上,雖然今年樓市整體下行,三亞的表現還算堅挺。根據三亞市住建局房產交易所的數據,上半年,三亞新建商品房網簽86.5萬平方米,同比漲幅76.32%;均價23441元/平方米,同比下降4%。

開發商對三亞樓市也相對樂觀。今年上半年,三亞累計完成的房地產開發投資數額,占同期全省全部房地產投資的27.1%,較去年同期的增幅達22.9%,投資規模比列第二位的市縣多了近40億,同時也是全省半年內房地產規模唯一超過百億元的市縣。

但李仁傑表示,三亞市的房地產競爭激烈,今年的業績都大不如前,“大家都把精力集中到渠道與營銷上,通過全民營銷的方式盡可能獲得更多客戶”。

上述三亞市住建局相關負責人對《第一財經日報》記者表示,在限購松綁之後,該局還會進一步研究相關救市政策。

而三亞放開限購之後,四個一線城市將何去何從?

嚴躍進認為,一線城市今年放松限購的概率幾乎為零。從政治層面看,一線城市是中國城市經濟的代表,需要在政策執行上謹慎。幾個一線城市也明確表態要繼續維持限購格局,這樣一來,限購松綁的可能性就微乎其微。從市場角度看,雖然成交量和價格出現下滑,但這只是暫時的現象。從根本上說,一線城市的供應量遠遠跟不上成交量。如果一線城市要救市,在戶籍制度放松等方面稍微松動,就能釋放出大量的需求。

目前市場對限購放松的關註度也在下降,限貸是否放松被認為是樓市回暖的關鍵。中國指數研究院[微博]認為,鑒於9月底以來市場預期“認房不認貸”的按揭貸款政策調整升溫,預計四季度房地產信貸政策調整可能性較大。如果“認房不認貸”等信貸刺激政策落地實施,或將明顯刺激改善需求入市,促進市場成交。

(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

報道 三亞 樓市 即將 松綁 全國 限購 城市 僅剩 北上 廣深
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=113664

央行出手松綁樓市 放寬“首套房”認定標準

來源: http://wallstreetcn.com/node/208865

央行、銀監會今日出臺文件,為樓市松綁。文件提到,首套房貸利率最低可打七折,對已擁有一套住房並結清房貸的家庭,新購房可享受首套房優惠。“首套房”認定標準正式放寬。

具體要點如下:

1,對於貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍

2,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

3,在已取消或未實施“限購”措施的城市,對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。

4,鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金,專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

5,開展房地產投資信托基金(REITs)試點。

今年以來,中國房地產市場進入下行調整期,大中城市房價幾乎全部淪陷,8月北上廣深的房價環比跌幅均超1%。房地產疲弱已經拖累固定資產投資增速放緩,也成為中國經濟低迷的重要原因。

本月,關於“認貸不認房”的首套房標準松綁傳言已經鬧得沸沸揚揚。央行副行長劉士余曾回應,“具體內容要等文件”。如今文件正式發布。

目前,福州、杭州及南京等地相繼出臺了購房人償清購房貸款後,再申請房貸時按照首套房認定的相應松綁政策。此外,除了北上廣深和三亞,其他城市也已取消限購政策。

交通銀行首席經濟學家連平曾表示,過去市場比較火熱時,限購限貸是針對當時的情況,“現在情況變化了,針對性做些調整,松綁限購是大趨勢。”

政策全文如下:

為進一步改進對保障性安居工程建設的金融服務,繼續支持居民家庭合理的住房消費,促進房地產市場持續健康發展,現就有關事項通知如下:

一、加大對保障性安居工程建設的金融支持

鼓勵銀行業金融機構按照風險可控、財務可持續的原則,積極支持符合信貸條件的棚戶區改造和保障房建設項目。對公共租賃住房和棚戶區改造的貸款期限可延長至不超過25年。進一步發揮開發性金融對棚戶區改造支持作用;對地方政府統籌規劃棚戶區改造安置房、公共租賃住房和普通商品房建設的安排,納入開發性金融支持範圍,提高資金使用效率。

二、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求

對於貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍,具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市,對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃,向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

銀行業金融機構要縮短放貸審批周期,合理確定貸款利率,優先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

三、增強金融機構個人住房貸款投放能力

鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金,專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

四、繼續支持房地產開發企業的合理融資需求

銀行業金融機構在防範風險的前提下,合理配置信貸資源,支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道,支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地產投資信托基金(REITs)試點。

人民銀行、銀監會各級派出機構要針對轄區內不同城市情況和當地政府對房地產市場的調控要求,支持當地銀行業金融機構把握好各類住房信貸政策的尺度,促進當地房地產市場持續健康發展。

請人民銀行上海總部,各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行,各省(自治區、直轄市)銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行及村鎮銀行。

(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

央行 出手 松綁 樓市 放寬 套房 認定 標準
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=113690

解讀房貸松綁:不要小看此次房地產政策向正常化回歸

來源: http://www.gelonghui.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2898&extra=

解讀房貸松綁:不要小看此次房地產政策向正常化回歸
作者:王漢鋒

9月30日下午央行、銀監會等機構聯合宣布調整對房地產貸款政策。具體包括:1)重申首套房最低首付比例30%,利率下限為基準利率的0.7倍;2)對於擁有1套房,並結清相應購房貸款家庭再購房,執行首套房貸款政策;3)對於非限購城市,第三套及以上住房購買需求,如果結清購房貸款,各地銀行自行把握;4)允許給予非本地居民按揭貸款;5)繼續支持房地產開發企業的合理融資需求。對此,中金策略王漢鋒認為,地產政策進一步糾偏,其影響不容小覷。這次政策的放松,是在向正確的方向上繼續前進了一步,將有助於消除中國經濟面臨的“尾部風險”。後續繼續關註市場資金利率的下行趨勢。


以下是他的觀點:

2014年10月2日

不要小看此次房地產政策向正常化回歸!

各位:

9月30日下午央行、銀監會等機構聯合宣布調整對房地產貸款政策。具體包括:1)重申首套房最低首付比例30%,利率下限為基準利率的0.7倍;2)對於擁有1套房,並結清相應購房貸款家庭再購房,執行首套房貸款政策;3)對於非限購城市,第三套及以上住房購買需求,如果結清購房貸款,各地銀行自行把握;4)允許給予非本地居民按揭貸款;5)繼續支持房地產開發企業的合理融資需求。

另外,今天中央宣布十八屆四中全會將於10月20-23日召開,時間點基本符合我們之前的預期(10月中下旬)。

我們對這些消息快評如下:

(1)  地產政策進一步糾偏,其影響不容小覷。我們從2014年年初開始獨樹一幟在市場上看多地產股(《2014:以地產開局》),原因在於我們預期自2010年以來扭曲的地產調控從2014年開始有望逐步回歸正常化。自今年年初開始,各地陸續取消限購政策。到如今,地產貸款認定政策進一步向正常化回歸,邁出實質性的一步,正式宣告之前持續多年的扭曲式的房地產調控政策逐步回歸正常。對應地,地產市場有望逐步回歸正常。地產個股已經出現了明顯的漲幅,但到目前為止依然存在低估,仍有較為明顯的向正常化回歸空間。

(2) 地產政策調整不容小覷另一方面原因在於:以持續的改革及對不恰當的地產政策的糾正為基礎,長期“病態運行”的中國經濟有望進入真正正常運行的“新常態”。2010年之後中國面臨的諸多挑戰,包括地方政府債務問題、影子銀行問題、金融系統風險問題等等,都直接或間接地跟房地產不太恰當的調控方式帶來的全社會資金周轉趨緩有關。換言之,對地產不恰當的調控直接導致了中國經濟隱藏的各種風險暴露。如今政府一方面在通過持續的改革(財稅體制改革、國企改革、地方政府行為的糾偏等)來糾正導致風險的結構性問題,另一方面在通過周期性的放松來釋放被壓制的需求。這兩種手段並行的方式,有望使得中國經濟擺脫過去四、五年“病態運行”,進入真正的正常運行的“新常態”。而目前市場上,較多板塊所隱含的估值水平對應的是“病態運行”的估值水平,這些綜合的措施將有望消除這些板塊所面臨的“尾部風險”,其估值還有較大的向正常化回歸的空間,如地產投資相關板塊、銀行板塊。

(3) 我們相信,此次地產放松,一定會在後續充滿爭議,引發討論。就如之前的歷次放松一樣,市場一定會有類似“政府又放水”的論調。我們一直強調,該放松時就放松,把結構性的問題留給結構性的手段,而不必陷入窠臼,死死抓住貨幣政策不放以至於“自廢武功”。這次政策的放松,是在向正確的方向上繼續前進了一步,將有助於消除中國經濟面臨的“尾部風險”。後續繼續關註市場資金利率的下行趨勢。

(4) 十八屆四中全會:“依法治國”將降低中國資產風險溢價。我們看多市場,但我們並不低估中國市場面臨的挑戰。十八屆四中全會以“依法治國”為主要議題,直接針對中國的主要矛盾,有望使得政府與市場、政府與企業、不同類型的企業之前的關系和界限更加清晰界定,大大降低企業經營所面臨的不確定性,從而逐步降低中國資產目前所隱含的較高的風險溢價。詳細請參看我們之前發表的《十八屆四中全會:依法治國將降低中國資產風險溢價》)

(5) 維持看多,不排除上調目標漲幅的可能。我們在《2014:我們轉為樂觀》的年度展望報告中預計市場在2014年將實現20%左右的漲幅(目前上證指數已經實現11.7%的漲幅)。我們依然維持這樣的漲幅判斷,但不排除後續上調目標漲幅的可能。總體上,我們認為市場的重估才是剛剛開始,越來越多的跡象表明,2014年有望成為中國股票市場向上的長期拐點(參見2014年3月4日《中國的“老經濟”與“新經濟”》)。

(6)板塊配置:繼續超配地產,關註地產鏈條的反轉機會。從操作的層面上,我們繼續建議配置地產、金融等之前被“病態經濟”壓制的藍籌板塊。同時建議關註地產投資鏈條相關板塊在經歷多年的低迷和調整後可能會迎來反轉的機會,包括原材料、資本品等。

最後,感謝您持續的支持和關註,祝各位節日愉快!

王漢鋒 於北京

2014年9月30日

解讀 房貸 松綁 不要 小看 此次 房地產 房地 政策 正常化 正常 回歸
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=113761

樓市“松綁”還不夠?寧波“貼錢”鼓勵大學生買房

來源: http://wallstreetcn.com/node/209133

樓市“松綁”還不夠,一些地方政府已開始“貼錢”鼓勵買房。寧波周三出臺了購房補貼新政,稱畢業10年內在寧波購房的大學生買房可以享受購房補貼、首付降低和貸款貼息等多項優惠。這也是寧波市在8月28日全面放松限購之後的又一“救市”舉措。

今年前8個月,中國房地產投資增速加速放緩,樓市出現進一步惡化跡象。大中城市房價幾乎全部淪陷,8月北上廣深的房價環比跌幅均超1%。房地產疲弱已經拖累固定資產投資增速放緩,也成為中國經濟低迷的重要原因。

華爾街見聞此前報道,央行、銀監會此前已出臺文件,為樓市松綁。文件提到,首套房貸利率最低可打七折,對已擁有一套住房並結清房貸的家庭,新購房可享受首套房優惠。“首套房”認定標準正式放寬。

從全國的情況來看,46個限購城市中已經有41個城市先後對限購松綁,三亞是目前唯一一個尚未放開限購的二線城市,此外只剩下北京、上海、廣州、深圳這四個一線城市。

10月8日,寧波市委辦公廳、寧波市人民政府辦公廳出臺《關於營造良好安居環境促進高校畢業生來甬就業創業的若幹意見》(以下簡稱《通知》)。

《通知》稱,畢業10年內在寧波購房的大學生買房可以享受購房補貼、首付降低和貸款貼息等多項優惠。這也是寧波市在8月28日全面放松限購之後的又一“救市”舉措。

根據《通知》,2014年9月20日至2015年9月19日期間,對在寧波就業的畢業10年內普通高校畢業生(包括取得高級職業資格證書的高級技工學校和技師學院畢業生)購買普通住房,給予購房補貼。即對首次購買90平方米及以下普通住房的,給予房價總額1%的購房補貼;對首次購買90平方米以上,140平方米以下(不含140平方米)的,給予房價總額0.75%的購房補貼。

這就意味著,按照統計的寧波市9月商品房均價約為12854元/平方米,高校畢業生首次購買90平米的普通住房,最高將會受到11569元的購房補貼。

而對於到寧波工作的普通高校博士畢業生,在2014年9月20日至2015年9月19日期間購買普通住宅的,可享受每月不超過3000元的購房貸款貼息,貼息補助期限最長不超過五年。

在央行於9月30日下發《中國人民銀行 中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,正式發文放松首套房貸認定標準,對貸款實施放松,寧波市也順勢對高校畢業生購房貸款出現松動。

高校畢業生在寧波購房時,申請辦理住房公積金個人住房貸款,其住房公積金的連續繳存時間可從現行規定的12個月縮短為3個月。規定在符合貸款有關規定的前提下,其貸款最高額度在現行貸款額度上可上浮20%;購買建築面積在120平方米以下首套商品住房的,貸款首付款比例可以從現行30%調整為不低於20%。

下一步,寧波市人社局將會同市財政局、市住建委出臺《關於營造良好安居環境促進高校畢業生來甬就業創業的實施細則》,就有關高校畢業生購房補貼、博士生購房貸款貼息、公積金貸款優惠政策等具體辦理流程作出明確。

(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

樓市 松綁 不夠 寧波 貼錢 鼓勵 大學生 大學 買房
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=114211

房貸松綁落地 7成利率或難實現

來源: http://www.infzm.com/content/104704

10月1日,市民在南京一在建住宅樓盤參觀。9月30日,央行、銀監會公布通知,對我國房貸政策作出調整。根據通知,對於貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍,具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。 (新華社 董金林/圖)

9月30日,央行發文宣布新的房貸認定標準:對貸款購買首套住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍,對擁有1套住房並已結清相應貸款的家庭,為改善居住條件再次購房,執行首付3成政策。

經過十一國慶長假,各大銀行相繼公布了房貸新政策。綜合《北京晨報》《新京報》消息,10月8、9日,招行和建行先後宣布實施首套房“認貸不認房”的新政策。

其中,招商銀行相關負責人表示,招行將在房貸額度上,單獨撥出信貸額度用於支持購房貸款市場需求,並根據房地產市場的發展,適時調增房貸額度。不過,這位負責人坦言,具體房貸細則和首套房利率定價還需等待總行通知。“首付款比例和貸款利率還是要根據借款人資質、信用狀況等來確定。”

建行表示,對於貸款購買首套自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。具體根據借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素區別確定。但該行表示目前尚未明確如何執行及如何才能享受到7折優惠。

此外,工行、農行、中行、中信、興業等銀行則均表示正在研究制定實施細則。銀行人士稱,從發文到實施有一定時間差,真正實施新政可能還需要一段時間。 

7成利率或成鏡花水月

從目前的情況來看,二套房房貸政策放寬若能落實將支撐改善型住房需求。有換房需求者將不再受到二套房首付60%以上等規定的制約,而利率的下調也將利好購房者。

不過,業內人士向《華夏時報》表示,按照目前房地產市場狀況,所謂7折優惠利率沒有實質意義,貸款利率早已市場化,是否優惠是銀行的權利。換句話說,銀行會按照央行“認貸不認房”的新政策,但是所謂7折利率,則是指導意義大於實際意義。

“如果首套房按揭貸款利率執行基準利率,銀行基本不要說賺錢,更不用談利率折扣優惠。目前一個現實是,銀行存款流失壓力大,資金成本不斷提高。”上述人士坦言。目前,5年以上基準利率是6.55%,7折後只有4.585%,而現在5年期定存利率是4.75%,不少銀行還上浮10%,達到5.225%,已經明顯地出現倒掛。

如此就使得看似存在的優惠利率實際上遙不可及,即便優惠利率有所優惠,但背後卻附加了種種苛刻的限制條件。

根據融360的監控報告顯示,部分股份制銀行出現8.5折優惠,但附加條件卻是金融資產達到500萬以上的客戶才可申請。也出現9折優惠,但僅部分支持我愛我家和鏈家客戶,且需購買相應的保險項目;招商銀行優惠則是購房者存貸款額15%的保證金一年,享9折,存貸款額5%的保證金一年,享9.5折。

據前述《北京晨報》消息,中原地產首席分析師張大偉認為,在目前資金價格情況下,銀行吸儲難度非常大,不僅7折不可能,連9折以下的貸款折扣出現的可能性都非常低。

央行早在2012年年底放寬貸款利率下限時就同時提出,首套房貸貸款利率最低可享受基準利率的0.7倍。但此後僅有一兩家小銀行曇花般閃現7折房貸利率外,各家銀行推出的最低貸款利率一般在8折水平。

因此,在各地細則未落地的情況下,購房者需要謹慎,不能只憑中介或者銀行銷售的口頭承諾簽署購房協議。

房貸 松綁 落地 利率 或難 實現
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=114465

【專欄】哪些束縛牛市的“紅線”該松綁?

來源: http://wallstreetcn.com/node/209286

image (1)

本文作者管清友系民生證券研究院執行院長,民生證券研究院宏觀研究員朱振鑫對本文亦有貢獻。授權華爾街見聞發表。

“舊常態”之下,中國的改革是讓市場發揮“基礎性作用”,政府通過設定各種各樣的“紅線”來約束市場,決定資源配置。未來“新常態”之下,中國的改革需要讓市場發揮“決定性作用”,很多政府在“舊常態”下設定的“紅線”已經無法適應“新常態”的要求,如果不盡快調整或廢除,將會束縛改革的手腳。對資本市場來說,這些“紅線”可以視作觀察改革和未來市場走勢的關鍵窗口,如果紅線松綁甚至廢除,則意味著經濟增長內生動力的增強和增長質量的提升,對資本市場將是利好,符合改革和轉型方向的“新經濟”最為受益。而如果紅線遲遲不松綁,則意味著經濟增長仍拘泥於傳統的政府主導模式,改革和轉型的進度將相對滯後,對資本市場來說將成為束縛牛市的鐐銬。
1、經濟增速紅線: 7.5%
一個經濟體的發展就像一個人的成長。青春期(經濟起飛期)一個勁兒的躥個兒(潛在增速提升),很多時候營養跟不上(有效需求不足),尤其是氣溫驟降時(金融危機),必須吃點補品(財政貨幣擴張),有時甚至需要打激素(4萬億)。但是,一旦步入成年,個頭不可能再一直長下去,如果還一味的奢望長大個兒,強行打激素,不僅沒法長個兒,還會造成虛胖(滯脹)或者高危體質(產能過剩和債務風險)。
對於中國經濟來說,現在就處於從青春期向成年期過渡的關鍵時期。隨著內部人口紅利和外部全球化紅利的消退,經濟增速不可能一直保持高速增長,向中高速換擋實屬必然。如果過於強調增長速度的“紅線”,再去持續搞刺激政策,不僅無法重回過去的高增長,反而會妨礙結構調整,讓經濟增長的質量越來越差。
原因在於刺激政策仍是一種政府主導的非市場化行為,會扭曲資源配置。一方面,刺激會延緩市場的自然出清和杠桿去化。而企業盈利能力的恢複必須以市場出清、產能去化、債務消化為前提,否則企業的自由現金流就會一步步被債務黑洞吞噬,無法形成可持續的盈利。另一方面,刺激政策往往以公共和國有部門為載體,導致金融資源向其傾斜,對私營部門產生“擠出效應”,造成“國”進“民”退,不利於結構轉型。“破舊”才能“立新”,政策應該順勢而為,從追求增長速度向提高增長質量轉變,盡快破除7.5%的增長紅線,制定更具彈性的增長目標。
2、存貸比紅線:75%
存貸比是“舊常態”下的特殊產物,在“新常態”之下,已經不適合銀行合理放貸、支持實體經濟的需求。
首先,國際收支雙順差出現趨勢性逆轉,存款增長失去重要源頭。過去十年,經常賬戶和資本賬戶雙順差之下,為穩定人民幣匯率,央行被迫將投放外匯占款作為基礎貨幣的主要渠道。外匯占款成為金融機構改善貸存比指標的關鍵因素,存貸比監管對金融機構過度投放信貸有約束作用。時移世易,伴隨著資本賬戶開放,中國人口紅利拐點,儲蓄投資差距收窄以及全球流動性盛宴終結等因素的發酵,雙順差格局正出現趨勢性逆轉,外匯占款對存款增長的貢獻度也在減弱。在此背景之下,存貸比監管將限制銀行的合理信貸投放。
其次,利率市場化加速推進,金融機構的一般性存款轉化為同業存款,存貸比考核制約表內信貸正常增長。近年來,銀行理財、貨幣基金等金融創新快速發展,深刻地改變了居民金融資產配置行為。但存貸比考核分母對應的是一般性存款,並不包括貨幣基金對應的非存款類金融機構同業存款,這導致分母被嚴重低估,無謂的加大了存貸比對信貸投放的限制。
第三,存貸比考核制造了非標等影子銀行業務,放大了金融風險,擡高了全社會融資成本。國有企業和地方政府對利率不敏感,又因為穩增長的要求產生了旺盛的融資需求,不得不通過信托、券商資管等通道業務繞過存貸比監管,融資鏈條被人為延長,不利於監管部門有效地控制資金流向,加劇了潛在的金融風險。此外,融資鏈條拉長使得全社會融資成本出現明顯上升,民營企業融資難問題愈加嚴峻,信貸市場出現明顯錯配,經濟結構進一步惡化。
3、耕地紅線: 18億畝
土地問題牽一發而動全身,其中最重要的“一發”就是“18億畝耕地紅線”。18億畝紅線在舊常態之下有其合理性。從上世紀末到本世紀初,中國的耕地面積、糧食總產量和人均糧食產量持續下滑,耕地面積從1998年的19.45億畝下降到2003年的18.51億畝,糧食總產量從1998年的5.12億噸下降到2003年的4.31億噸,人均糧食年產量從1998年的410公斤下降到2003年的333公斤。民以食為天,出於糧食安全的考慮,中央開始嚴厲打擊土地違法違規使用行為。2006年,十一五規劃首次明確提出,“18億畝耕地是未來五年一個具有法律效力的約束性指標,是不可逾越的一道紅線”。2008年8月,《全國土地利用總體規劃綱要(2006-2020年)》重申要堅守18億畝耕地“紅線”,並提出到2010年和2020年,全國耕地應分別保持在18.18億畝和18.05億畝。
新常態之下,18億畝紅線的局限性日益突出。首先,滿足糧食需求的關鍵不在於耕地的數量,而在於糧食的數量。2001至2012年間,盡管耕地面積下降了4.75%,中國人口增長6.09%,但由於糧食單產增長了18.39%,糧食總產量增長了30.25%,依舊保障了糧食安全。按照原有技術條件計算耕地紅線顯然不合理。其次,中國目前正處於加速城鎮化的階段,而由於18億畝耕地的紅線要求過高,導致許多可以合理開發的土地無法形成有效供給,間接推高了土地價格,造成了諸如土地財政、強制拆遷、房價畸高等一系列亂象。
4、混合所有制紅線:50%
混合所有制改革是新一輪國企改革的核心,而混合所有制的成敗則取決於能否讓公有資本和非公有資本真正平等。只有切實保障兩者同樣“不可侵犯”的地位,抹掉公有資本的行政化色彩、發揮非公有資本的市場化力量,才能真正提升國企經營效率。這一點在“管人管事管資產”的舊常態之下並沒有完全落到實處。在相當多的情況下,公有資本不僅在控股比例上死守50%的紅線,而且還在實際的經營中發揮了超過“50%”的力量,而與之“混合”的非公有資本並沒有享受到與出資比例相對應的發言權。
新常態之下,國有資產管理體制要從“管人管事管資產”向“管資本為主”過渡,核心就是扭轉公有資本與非公有資本的不平等地位。對於大部分可以市場化經營的競爭性領域,國有資本完全沒有必要死守主導地位,可以讓社會資本發揮更大力量。對於事關國民經濟命脈、適合公有制為主導的壟斷性領域,國有資本也沒有必要死守50%的絕對控股地位,可以借鑒黃金股等國際經驗,保留公有資本一票否決權的基礎上充分發揮市場化力量。
5、匯率波動的紅線:±2%
中國目前的匯率制度是“有管理”的浮動匯率制,政府“管理”的手段有兩種,一種是“量”,即直接進行外匯幹預,另一種是“價”,即設定中間價以及圍繞中間價的波動區間。匯率波動區間的管理實際上與浮動匯率制的自動調節機制相矛盾,但在中國持續面臨資本流入和人民幣單邊升值壓力的舊常態之下,限定匯率波動區間有助於緩解人民幣升值壓力、避免國內流動性被動寬松,有一定的合理性。
新常態之下,隨著雙順差逐步收窄,人民幣單邊升值壓力明顯緩解,匯率完全可以在市場決定下實現雙向浮動。此外,在當前改革轉型的背景下,貨幣政策應該盡量加強獨立性,服務於國內的政策目標,而不是受困於匯率波動的紅線而一味對沖外資波動,喪失了貨幣政策的獨立性。有人擔心放寬匯率波動區間後可能會引發資本外逃,但實際上,中國並沒有完全實現資本自由流動,而且擁有高外儲、高增長、低外債等防火墻,不應因此束縛匯率市場化改革的手腳。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

專欄 哪些 束縛 牛市 紅線 該松 松綁
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=114559

中國境外投資大松綁 99%的項目取消核準

來源: http://wallstreetcn.com/node/210840

本文來源為一財網,作者胥會雲,華爾街見聞授權發表

中國的境外投資再度大幅松綁,這將為“一帶一路”下國家海外投資布局再消障礙。

18日在國家發改委舉行的“政府核準的投資項目目錄(2014年本)”新聞發布會上,國家發改委外資司司長顧大偉說,根據新的目錄,比照2013年的境外投資項目,大約99%左右的項目都將取消核準,改為備案。

相較於“政府核準的投資項目目錄(2013年本)”,此次《目錄(2014年本)》共取消、下放38項核準權限。其中取消核準改為備案的有15項內容,主要集中在境外投資和鋼鐵、有色金屬、水泥、化肥、造船設施項目以及城市供水等城建項目。

國家發改委秘書長李樸民表示,經過去年、今年兩次對目錄的修訂,使得中央層面核準的項目數量合計減少約76%。

境外投資大幅松綁

相對於“政府核準的投資項目目錄(2013年本)”,《目錄(2014年本)》在境外投資方面做了大幅變動。只是表示,“涉及敏感國家和地區、敏感行業的項目,由國務院投資主管部門核準。前款規定之外的中央管理企業投資項目和地方企業投資3億美元及以上項目報國務院投資主管部門備案。”

顧大偉將之總結為一句話:除少數的有特殊規定的項目之外,境外投資項目一律取消核準。

而所謂的少數特殊規定,是指投資到沒有建交的國家、受到國際制裁的國家、正在發生戰爭、發生內亂的國家和地區,以及幾個敏感行業。除了這些按照規定要核準之外,其他不論投資規模大小,不論投資什麽行業全部取消核準。

顧大偉解釋說,此舉是中國經濟投資體制改革的需要,也是通過投資體制改革,來推進企業投資決策自主權的落實的需要。同時也要通過這樣的開放,來更加深度地融入全球經濟。

數據顯示,2013年中國對境外投資達到1078億美元,今年1~9月份,中國對境外投資已經達到849.2億美元,顧大偉說,估計今年全年中國對境外的投資可能要超過或者接近1200億美元,同時也可能會接近或者超過境外對中國大陸的投資規模。

如果再考慮到中國的海外企業實體對第三地的再投資沒有計入中國對境外投資的數據中,事實上中國對外的投資可能已經接近或者超過境外對中國大陸的投資。“我們也相信,這一次取消境外投資項目的核準,意味著企業在未來走出去的步伐會進一步加快。”

今年5月開始施行的國家發改委9號文(《境外投資項目核準和備案管理辦法》)就已經對境外投資項目進行了松綁,明確中方投資額10億美元及以下的境外投資項目實行備案管理,時間縮短為7個工作日。

倒逼產能過剩行業減投機制已形成

除了境外投資核準大幅取消外,工業領域核準權限下放和取消的力度也非常大。

《目錄(2014年本)》中取消核準改為備案的有15項內容,包括鋼鐵、有色金屬、水泥、化肥、造船設施項目以及城市供水等城建項目均取消核準,改為備案管理。

國家發改委產業司副巡視員李忠娟解釋說,此舉主要是考慮到國家的重要項目布局基本完成,國家遏制新增產能措施成效顯現,倒逼過剩產能退出的市場環境初步形成。

2013年10月份,國務院發布了關於化解產能嚴重過剩矛盾的指導意見,要求各部門不得以任何名義、任何方式核準備案產能嚴重過剩行業新增產能項目,這其中就包括鋼鐵、水泥等行業。

李忠娟說,今年1~9月份,鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃這些產能過剩行業的固定資產投資同比分別下降5%、14.4%,31%,6%。而這些行業的投資,也基本上是用於續進項目,主要投向一些結構調整、節能減排和產品深加工項目。因此,國家的遏制新增產能的一些措施已經開始取得了成效。

與此同時,通過市場機制倒逼不具備競爭力的企業退出市場的環境逐漸形成。目前鋼鐵、水泥、電解鋁、船舶等行業的市場需求已經進入了平臺期。比如1~9月份鋼鐵的產量增長2.3%,船舶行業下降14.9%;產能過剩行業的生產經營基本處於微利狀態,鋼鐵行業1~9月份銷售收入利潤率是0.71%,電解鋁是-3.73%。因此企業擴大產能的意願明顯減弱,投資更趨於理性,更多集中於轉型升級、提高競爭力的項目。還有一部分企業處於停產或半停產的狀態,一些優勢企業和劣勢企業已經開始出現了分化。

在取消鋼鐵、水泥、電解鋁、造船這些項目核準的同時,《目錄(2014年本)》也要求對這些產能嚴重過剩行業要繼續嚴格執行指導意見,各地方、各部門不得以任何其他名義,任何方式備案新增產能項目。各部門和機構不得辦理土地、海域供應,能評、環評審批和新增授信支持等相關業務,並合力推進化解產能過剩矛盾各項工作。

李忠娟說,國家發改委、工業信息化部正在建設鋼鐵等產能嚴重過剩行業的項目信息庫和信息預警機制,目前項目信息庫正在試運行,信息預警系統正在建設當中。

也因此,李忠娟說,取消產能嚴重過剩行業投資項目核準後,投資主體在決策時也要考慮相關的外部條件,因此也要更加慎重。

(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

中國 境外 投資 大松 松綁 99% 項目 取消 核準
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=119663

“央媽”松綁 信貸盛宴依然難開啟

來源: http://wallstreetcn.com/node/211866

今天路透報道稱,央行大幅放松合意貸款規模,允許銀行今年放款10萬億元,同時放松存貸比限制。但分析認為,此舉的實際效果或許較有限。

從數據上來看,前十個月人民幣貸款增加8.23萬億元,如果以10萬為目標,11月和12月的新增信貸平均將達到9000億,這將大幅超越歷史均值水平,2010-2013年11月和12月新增信貸平均為5700億和5100億。

民生宏觀估計,今年新增信貸最多應該很難超過9.5萬億。

貸款放不出去並不是因為銀行放不了。民生宏觀分析稱,目前存貸比不是真實的制約信貸投放因素。存貸比從2013年年底66.06下滑至64.17,有足夠的空間進行信貸投放。

真實制約銀行信貸投放的是實體經濟下行和銀行對信貸資產質量擔憂。民生給出了三點:

首先,地方政府信用饑渴在反腐和43號文的高壓下被抑制,領導班子的債務考核壓力增加開始謹慎借債。

其次,房地產庫存高企,存量住房供給過剩開始抑制開發商開工意願。

最後,經濟增長中出現積極變化,第三產業占比上升,而經濟轉型賴以維持的第三產業並非資金密集型,所以信貸數量出現滑落是必然。但第三產業尚不能完全接力過去的傳統引擎,經濟轉型過程中的不確定性也必然增加了銀行對信貸資產質量的擔憂,開始謹慎放貸。

其甚至認為,如果央行在行政上強制銀行放貸,最後銀行也只能依靠票據沖量。

今年10月票據融資就一直在沖量中,而往年10月隨著年度信貸額度即將用盡,票據融資往往是縮量甚至轉負的。國信宏觀稱,沒有理由認為,短短一月之後信貸需求即有大幅反彈。

也有說這些貸款是為發改委最近集中批複的項目做配套,但這些項目更多是為明年做“預熱”,而非在今年就“坐實”的。而且,商業銀行給地方城投平臺貸款的渠道已經或即將受阻,這部分錢怎麽配套地方的基建項目還是個問題。

總之,央行鼓勵商行多放貸、早放貸、放一般貸款是事實,給了商行更多放貸空間也是事實,但要把這10萬億理解成今年新增信貸的下限,以為往年1月才會出現的信貸盛宴開始提前了就有點牽強了。

(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

央媽 松綁 信貸 盛宴 依然 開啟
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=123373

國內短程航線票價“松綁” 白菜價機票會越多嗎

來源: http://www.infzm.com/content/107156

南航波音787飛機 ( 新華社記者 王建華/圖)

在最新一輪航空運輸價格改革中,超過100條航線機票價格被放開。

日前,民航局網站發布了與國家發改委聯合印發的《關於進一步完善民航國內航空運輸價格政策有關問題的通知》,決定自2014年12月15日起,全面放開民航國內航線貨物運價,進一步放開相鄰省份之間與地面主要交通運輸方式形成競爭的短途航線旅客票價,由航空公司根據生產經營成本、市場供求和競爭狀況等自主確定具體價格水平。

其中,具體包括101條短途航線旅客票價由現行政府指導價改為實行市場調節價,每家航空公司每航季上調國內航線旅客運輸基準票價不得超過10條航線,每條航線每航季基準票價上調幅度不得超過10%。

據了解,這並不是民航總局第一次推行市場調節價。2013年10月份,民航局和發改委發布文件,允許31條航線開始由政府指導價改為市場調節價,不設定上下限。

至此,取消政府定價限制、實行市場調節價的國內短途航線增至132條。至於繼續實行政府指導價的國內航線旅客運輸票價,改由航空公司按照國家制定的規則自主制定、調整基準票價。

對於此次調整機票價格,民航總局表示,2014年旅客運輸量達到3.9億,較2004年增加2.7億,我國已成為世界第二大航空運輸市場,旅客需求愈加多樣化,現行的票價政策有些與之不相適應,因此有必要進一步完善民航國內航空運輸價格政策。

民航資源網專家楊波對京華時報表示,“目前,國內航線旅客絕大部分旅行是在1200-1500公里區間,按此次票價調整規則,大部分航線的最高銷售票價將有8%-12%之間的上調。”

對於放開價格可能導致票價大漲的擔憂,民航總局表示,在新增實行市場調節價的平行線路上,高鐵、動車、高速公路客運與民航形成了替代競爭,因此調整後將不會出現票價大幅度上漲的情況。對於放開航線,淡旺季票價出現起伏是正常的。目前,不同航線仍有不同折扣,不會增加消費者出行成本。

同時,有業內人士表示,近年來,國家高鐵網不斷擴大,很多中短途民航客流被高鐵分流,兩種交通方式對比,民航出現了價格高、準點率低等短板,難以適應新形勢下的市場競爭,相反高鐵的舒適性、無延誤、性價比高讓其廣受乘客“熱捧”。

證券日報消息,此次公布的101條航線平均航距約410公里,大部分為與高鐵形成競爭關系的短途航線,這些航線在經濟性、時效性上難以超越甚至弱於高鐵,定價能力受到制約,處於名為政府指導價實為市場價格的境地,因此放開定價權以後,更為靈活的定價機制可以幫助航空公司及時變更銷售策略,保護航空公司在中短航線、支線航線的生存能力。

即使在中長途線路,淡季時坐飛機往返價格比坐高鐵還便宜也已不是新鮮事。今年1月下旬北京飛南昌的機票價格為205元,年後南昌返回北京的機票價格為153元,算上往返160元的機建燃油費,往返總費用僅518元,而南昌西到北京西的高鐵二等座票單程就要806元。

東航江西分公司市場部工作人員對信息日報表示,今後以高鐵價格坐飛機將變得常見,而且以往某些廉價航空公司推出的“9元”等個位數機票也變得合法合理,不再存在惡性競爭嫌疑。

對於此次調整,雲南一航空公司相關人士指出,給予航空公司更多的定價自主權,並不代表票價一定會上漲,預計在旺季時,一些好時段的航線可能票價會有上浮。但目前航空市場競爭激烈,航空公司不會輕易漲價,反之為了搶占市場,一些航空公司也會降低票價吸引客源,對於旅客來說,這也意味著“白菜價”機票未來將更多、更經常地湧現。

國內 短程 航線 票價 松綁 白菜 機票 越多
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=127787

人民日報:北京今年不會為限購松綁

來源: http://wallstreetcn.com/node/213565

W020101009333083267124

人民日報》援引北京市副市長陳剛表示,北京的房地產市場已經步入良性循環、健康發展的態勢,預計2015年不會有重大政策調整。這意味著,北京2015年不會取消目前的限購政策。

目前,中國多數城市已經取消限購,維穩樓市。全國僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞等城市實施限購。

陳剛表示:“在限價、限貸政策逐步退出市場的條件下,北京房地產市場有能力依靠市場自身的調節能力,讓房價保持穩定,預計今年房地產市場不會出現大冷大熱的變化,因此不再需要通過政策調整來幹預市場。“

去年年末,包括新房和二手房在內,北京整體房價同比下降了3%以上。不過,盡管持續近10年的房地產投資熱度有所消退,但其投資所占比重仍然偏高,投資額占當年全社會固定資產總額的51%。同期,樓市成交狀況也比較穩定。

據統計,去年北京共成交商品住房近17萬套,其中10萬套是二手房,近7萬套是新房——當年入市的新房銷售率高達70%。

陳剛表示,在樓市交易出現下滑勢頭時,凡是及時降價的開發商,其開發的樓盤一般不存在滯銷情況。

北京市政府工作報告指出,2014年實現保障性住房竣工10.7萬套、新開工10.1萬套。今年還將通過新建、收購、租賃和貨幣補貼等多種方式,籌集各類保障房10.5萬套,確保完成“十二五”期間新增100萬套的任務。

(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

人民 日報 北京 今年 不會 限購 松綁
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=129089

不再“堅決抑制” 央行暗示進一步松綁房地產

來源: http://wallstreetcn.com/node/214209

2015210realestate

在最新發布的四季度貨幣政策報告中,中國央行放棄了此前“堅決抑制投機投資性購房需求”的措辭,這可能意味著房地產政策將會進一步放松。

在三季度的報告中,央行對於房地產政策的表述為:

落實好差別化住房信貸政策,改進對保障性安居工程建設的金融服務,繼續支持居民家庭合理的住房消費,堅決抑制投機投資性購房需求。進一步發揮開發性金融作用,支持棚戶區改造。

而今天的四季度報告中,“堅決抑制投機投資性購房需求”的表述被替換為“進一步拓寬正常化、市場化的融資渠道”:

落實好差別化住房信貸政策,改進對保障性安居工程建設的金融服務,繼續支持居民家庭合理的住房消費,進一步拓寬正常化、市場化的融資渠道。進一步發揮開發性金融作用,支持棚戶區改造。

據華爾街見聞查證,從2012年二季度的貨幣政策報告開始,央行就一直稱要“堅決抑制投機投資性購房需求”。

這可以理解為限購政策放松的信號,” 華泰證券首席經濟學家俞平康在接受華爾街見聞采訪時表示,“同時,也表明目前房地產投資、投機性需求已不太多。”

俞平康認為,中國已處於通縮中,而且通縮態勢還在不斷加劇。央行此時最優的政策選擇是立刻放松貨幣政策。“貨幣政策放松,房地產一定會收益,房地產投資將隨即反彈。”

目前,全國除了一線城市之外的其他城市均已全面放松了限購政策。

事實上,自去年下半年以來,央行就開始不斷地推出對房地產的扶持政策;去年10月,中國央行放松了首套房認定標準和貸款利率下限。隨後又推出了降息、降準。

中信建投房地產行業分析師蘇雪晶上周在報告中稱,房地產行業是降準的最大受益者,因為降準所帶來的銀行系統授信額度提升是實實在在的,而且從去年四季度開始,銀行系統對房貸的積極性本就已經開始改變。

俞平康也稱,930地產新政以來,地產部門呈現回暖,銷量回升、居民房貸較快增長。他預計貨幣政策對地產部門會進一步友好,地產投資有望在二季度初企穩。

(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

不再 堅決 抑制 央行 暗示 進一步 進一 松綁 房地產 房地
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=131744

上海自貿區金改3.0啟動 境外融資大松綁

來源: http://wallstreetcn.com/node/214305

金融改革,上海自貿區,境外融資

昨日中國央行上海總部發布《中國(上海)自由貿易試驗區分賬核算業務境外融資與跨境資金流動宏觀審慎管理實施細則》(《實施細則》),在含擴區前後的整個自貿試驗區全面放開本、外幣跨境融資;取消境外融資前置審批,改為事中事後監管;依托自由貿易(FT)賬戶管理系統,運用風險轉換因子等新管理方式,充實自由貿易賬戶功能。

專業人士認為,《實施細則》最大的亮點在於擴大了境外融資的規模和渠道,企業和各類金融機構可以自主從境外融入資金。

中國證券網報道援引央行上海總部表態稱,

《實施細則》上調了經濟主體從境外融資的杠桿率,企業的融資規模從資本的一倍擴大到二倍;

銀行此前不能從境外融入人民幣資金,《實施細則》允許銀行從境外融入本外幣資金;

證券公司等非銀行金融機構也能從境外融入資金。

浦發銀行上海自貿區分行副行長王建新對 《每日經濟新聞》表示,銀行從境外獲取融資對做貿易和境外並購的企業都很有利,按人民幣基準,如不算其他風險資產,一年期融資成本可降50%左右。

另據中國證券網報道,以上亮點是中國央行上海分行行長、國家外管局上海市分局局長張新昨天答記者問時列出的五大創新之首。張新認為,《實施細則》可以說是自貿區金改3.0版的一個關鍵起步,未來半年將是全面推進金改3.0版的關鍵時期。他透露,下一步將研究開放個人的資本項目可兌換。

張新昨日還提到《實施細則》的另外四個創新之處:

    · 運用風險轉換因子等新的管理方式優化境外融資結構。

    · 改革事前審批為事中事後監管。取消了境外融資的前置審批,擴大了經濟主體的自主權。

    · 建立了宏觀審慎的境外融資風險管理新模式。

    · 上海率先建立了資本賬戶可兌換的全面放開本、外幣境外融資路徑,以及風險轉換因子(包括期限風險轉換因子、幣種風險轉換因子、類別風險轉換因子)等現代管理方式。

(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

上海 自貿區 金改 3.0 啟動 境外 融資 大松 松綁
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=132322

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019