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觀日出必須能耐過拂曉 枯榮

http://blog.sina.com.cn/s/blog_54e40a1e01011sf8.html

這是英國人司各特的名言,對於投資人來說,擁有理性的情感、客觀的態度、堅韌的性格,比擁有聰明的頭腦更加重要。耐心和持久長期必定勝過激情和狂熱。

目前A股市場的表現並不讓我感到吃驚,唯一值得驚訝的是這幅鬧劇持續的時間之長,欺騙的投資人之多,這可能才是最值得大家反思的。A股的投機性首先就表現 在投資者的不理性上。有人將罪過全部推到監管層、上市公司、券商和審計會計等。這表面看起來是雞生蛋和蛋生雞的關係,實際上源頭還是中國股民整體的投資理 念不成熟。

例如新股發行的問題,實際上在新股改革之後,看到發行市盈率呈現大幅上升趨勢,在2010年後期達到最高潮。這是為什麼呢?因為這是個利益鏈條:新股上市時游資喜歡炒作(流通市值不大、沒有太多機構干擾等等),股民又有追捧新股、次新股的喜好,於是新股上市收益率很高。這顯然對機構形成了誘惑,根據統計可以會很簡單發現,2011年之前,特別是2009年-2010年兩年的新股申購收益率奇高。於是機構開始追捧,由於股民對公司的前景(盈利成長的故事)、流通市值(小盤股性活)更加強調,而對公司的估值幾乎是不關心。於是機構也對新股申購的估值定價非常輕率。 這就是為什麼機構在申購報價時經常報出極其離譜的估值定價的原因之一。另外機構為了保證中籤率,也不得不放鬆估值定價。很顯然,此時新股上市收益率的因素 遠遠要重於估值的風險因素!在新股發行市盈率不斷抬高後,上市公司及其利益群體(包括上市公司管理層、相關權力者、PE/VC等等)當然非常之樂意看到。 加上政府的扶持(加大對中小企業的資金扶持,支持轉型,又不必將資金風險全部集中於銀行),於是一切都順理成章了。仔細想想,整個利益鏈的最源頭只有一個:就是股民對新股、次新股的投機、不理性的追捧。香港市場的發行是完全市場化的,只要滿足註冊的基本要求。有時候也會出現這種不理性的情況,例如2007年高峰時的不少IPO。但大多數時候,由於新股並不被市場瘋狂投機(破發率極高),因此發行市盈率一般較國內市場低很多。

 

現在這個趨勢正好反過來進行強化:股民受傷纍纍,新股上市收益率下降、機構申購謹慎、發行市盈率下降。而由於中國的股市政策性,最終這個趨勢被中止,只會是二級市場的大幅下跌來結束。目前正是如此。證券投資者教育,從來都是市場「教訓」來的,而且會是反覆的「教訓」。

 

 

什麼時候中小板、創業板結束流血?也許幾個條件:1、二級市場估值降至極低水平(例如2008年底部);2、新股上市收益率(首日、前三個月)持續下滑較大幅度,甚至導致新股發行暫時中止。

 

最近的幾天反彈,市場又重回老路,在熊市階段,越是投機掙扎,最後的結果越是慘烈。看看這幾天的新股上市表現和各類題材股的炒作,無疑是在告訴監管層:來吧,市場的承接能力依然很強!

 

儘管如此,我對2012年-2013年結束這場熊市充滿信心,上海市場無論是整體法、還是算術平均法,都表明除非中國經濟陷入大幅衰退,否則上證市場整體 下跌的空間很小,不會超過10%。如果連-10%的風險都不願意承擔,那我覺得進入股市本身就是失敗的決策。但深圳市場依然還在「均值回歸」,但這種差距 已經較2010年大幅縮小了!如果按照目前這種跌法,今年必定見底。目前上證比2005年的998點、2008年的1664點仍然高出很多,但請注意市盈 率水平已經下降到了歷史最低,因此,支撐指數的就是過往的盈利成長。換言之,目前即便市場規模較2005年大幅增加,但請注意注入其中的資產整體收益也是 大幅增加的。

 

未來在哪兒呢?中國股市一直都是在輪迴:94年-95年市場炒作上海的概念股,深圳市場估值跌至歷史最低,96年深圳市場重新回到業績上來,出現兩年的大 牛市;98年開始市場重新回到概念股,99-2000年的科網和小盤股投機狂潮;2004年市場在消化完過去幾年的科網、小盤題材股的投機後,重新回到業 績上。2005-2007年是業績為主要推動力量的大牛市。2009年開始市場又重新回到小盤、成長題材概念股的投機上來。未來呢?不妨大膽預測一下,只 不過是過往十多年的又一次「輪迴」。請回到業績上來!目前的市場機會是這樣的:A股的中大型低估值、具有成長性的藍籌股+港股/美股中的中小盤股(製造 業、消費品製造等等)。

 

理論上,等待黎明的拂曉再登山觀賞日出是最佳的,但時機的把握,從長期來看難度太大,不適合我這類比較愚笨的投資者。因此,我非常之樂意在股票、市場歷史 估值底部區域買入並耐心持有,滿倉迎接漫漫的、黎明前的黑暗!幾乎可以肯定的是,我不會死在黎明前,因為我能承受相當巨大的浮虧(除非上證跌至200點, 浮虧90%),即便格外肥大的黑天鵝成群結隊的掠過,我也只能說:誰怕?一蓑煙雨任平生!

 

剩下的唯一疑問是:中國的未來在哪兒?這可能才決定了我們的未來。特別是此次重倉金融股,更是押上賭國運。國興則家興,國亡則家敗,這個賭局甚是合理,願賭服輸,沒什麼好怨的。

 


日出 必須 能耐 拂曉 枯榮
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去銀行吃冰淇淋、到眼科買鳳梨酥 日出集團玩轉老店面 創造排隊商機

2013-08-26  TWM
 
 

 

自從中港商圈崛起,台中火車站前中區商圈相對沒落,除了假日的搭車人潮,很難看到大排長龍的消費人群,然而,在中山路這棟看似危樓的「台中市第四信用合作社」入口,年輕人卻一個挨著一個等待入座,他們不是來辦理儲匯、提款,而是來吃冰的。

到四信吃冰?沒錯。四信已經走入歷史,先於一九九九年被中興銀行合併,二○○○年中興銀行再被聯邦銀行合併,原址大樓廢置,最近日出集團買下來,保留外觀、名稱,八月二日開張改成了賣冰淇淋的店,一球九十元,也有台中出名的「豐仁冰」,賣一五○元,大約是一般市售價的兩倍以上,儘管如此,還是一位難求。

年輕人願花高價吃冰淇淋的重點,並不在於涼快消暑、口味獨特,只見客人在店內猛對著設計感別致的地板、櫃枱、金庫通道拍照,上傳臉書,完成到此「打卡」的朝聖行,才是更酷的目的。

新舊融合 展現文創功力這家引爆話題的新店,其實是日出集團去年在台中成功打造「宮原眼科」的延續。宮原一樓是華麗圖書館風,眼科不看診,賣的是土鳳梨酥等伴手禮與冰淇淋;二樓餐廳走的是上海風。四信店比照辦理,不承辦金融業務,賣的則是冰淇淋、滷味、飲品。兩家店距離僅四百多公尺,可以串聯起來參觀,都是利用老宅本身的歷史文物說故事,賣別家所沒有的設計味。

關於四信店的風格,目前大多數網友的詮釋是回收風。就外觀來看,水泥樑柱牆面上鋼筋裸露,就像是蓋了一半、沒錢完成而遺棄的樓房,騎樓頂竟然是空的;但這看來挺危險的模樣,其實是日出集團刻意營造的。推開門,馬上換了景致,漆成藍色的天花板、水晶吊燈,都營造出帶點古早味的奢華感。

新舊融合,被保留了下來的有舊日四信的櫃枱、包含立形扇面的大寫字桌、竣工紀實碑文,牆面與樓梯間依然掛著舊日四信老員工的合照,還鑲著一圈舊鈔放大圖,透明金庫裡,則由製作冰淇淋餅皮的機器,頂替厚重保險箱原來的位置。

日出創辦人賴淑芬、董事長尤杰,在兩間復古店展現不俗的文創展演功力,兩人在這方面早就不是初學者。時光回溯到二○○○年,賴淑芬失婚後先到日本學壓花工藝,一年後返回台中,在華美街開了家壓花作品店,自力更生。但經營不易,於是另租店面經營下午茶、輕食,只是盈餘仍然不高。

就在那時,賴淑芬獲知有個進駐中友百貨臨時櫃的機會,她將店裡以環保、天然為訴求的綠茶山藥乳酪蛋糕帶進中友,出乎意料的受歡迎。發現商機可期,賴淑芬開始主動拜訪農場、餐廳推銷;其中,每到周末必造成新社山路塞車的薰衣草森林,正是幫助她站起來的首批下單客。

二○○二年四月,她在台中美術館綠園道租下店面,取名「日出大地」乳酪蛋糕,以小庭園迎客,同時充分發揮壓花專長布置店面,專賣店、代工齊頭並進,自此銷路大開。

「歷史與文化」更勝產品包裝至於日出董事長尤杰,也是一個「設計咖」。據悉,尤杰曾短暫當過公務員,二十九歲毅然離職,赴美學習油畫、素描、珠寶設計。取得企管文憑回國後,雖曾在家具廠上班,但最後還是選擇做自己最愛的創意設計工作室。當二○○三年與賴淑芬認識後,理念契合,認為賣乳酪蛋糕無須著重產品本身的包裝,反而應透過「歷史與文化」塑造價值。

因而,一面斑駁的牆、一張藏書卡、蓋上特別印記的茶票,都可以是傳達創業想法、美好感受的媒介。這個另類包裝媒材,在日出宮原店、四信店裡俯拾皆是。尤杰在與台中市文化局長葉樹姍對談時曾提到:「老房子是城市的記憶,例如東京車站、紐約的四十二街,第一次看到日據時代宮原武熊醫生的診所時,還以為是座漂亮的鐵路倉庫。」對於為何總是刻意低調面對媒體,尤杰的說法是:「當滿街都是招牌時,沒有招牌反而突出。」於是,無論宮原店或四信店,幾乎都沒有明顯的招牌。篤信「知識就是力量」的日出集團,內部分工是尤杰、賴淑芬擘畫集團大方向與展店、設計,總經理翁麗芬負責店頭經營及人事管理,尤杰很看重的讀書會,每季要分享七十五本書,必讀的兩種書是行為經濟學、腦神經科學,目的,在於抓準消費者心中在想什麼。

去年宮原店在話題、業績上大獲成功,今年再接再厲,又循同樣模式讓四信老店面復活。透過無遠弗屆的網路世界,日出獨具美感的兩家「老宅新店」引爆超夯話題;若論營造話題傳播造勢,帶動商機,日出的操作手法確實高人一等。

銀行 冰淇淋 、到 眼科 鳳梨 日出 集團 玩轉 轉老 店面 創造 排隊 商機
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台式手搖茶通過五百項龜毛測試 完成亞洲拼圖 不怕磨 日出茶太九個月攻進日本

2013-10-14  TWM
 
 

 

日本服務業被公認為亞洲最成熟的市場,但外來品牌要討好當地消費者的難度也最高,以珍珠奶茶起家的日出茶太,只花九個月就順利將原汁原味的台式手搖茶外銷到東瀛。

十月二日,來自台灣的日出茶太(Chatime)手搖茶品牌,在距離東京市區車程近一小時的筑波西武百貨美食街,開設日本第一家據點。開幕式中,日出茶太創辦人、六角國際董事長王耀輝殷勤接待日本商社貴賓,儘管參加過多場新店開幕式,但此刻他的心情格外緊繃,因為完成進軍日本這一役,等於完成在亞洲市場中最重要的一塊拼圖。

「打入日本,是我創業以來最大的心願。」王耀輝致詞時說,日本市場對食品安全的高標,使日出茶太進駐日本展店的門檻也相對提高,因此,有別於在其他國家是透過代理商展店的發展模式,在日本,日出茶太是與日本顧問公司合資成立分公司,採取經營直營門市的方式全面開拓市場。

日出茶太在日本的合資夥伴「志群總合研究所」,是當地知名商業顧問公司,與日本各大商社關係深厚,此次可以快速在西武百貨展店,就是透過志群社長山下玲如牽線。

忠於台味 機器被拆解查驗不過,商業人脈只不過是進軍日本的第一道難關,「真正的挑戰,是日本人『少買現調飲料』的飲食習慣,以及這裡超高規格的食品安全標準。」王耀輝說。日出茶太成立九年來,已在世界各地開出一千家分店,光是今年七月,全球就有十五家分店同時開幕,展店速度之快,令人難以想像。但唯獨在日本,為了打下未來發展成「連鎖店」的基礎,跨出第一步的速度,就必須慢慢來。

首先,要讓日本人接受新的飲食習慣,就一定要讓人驚豔,「我們堅持『正宗台味』,所有的原物料、茶葉,都從台灣空運進口。」不只原物料,包括機器、容器、包材等,也全數來自台灣。然而,這個堅持卻給王耀輝帶來麻煩,姑且不論運送成本攀高,「因為都是進口的,從吃的到用的,每一品項都得經過非常嚴格的食品安全檢驗。」王耀輝印象最深的是,日本政府為了檢驗飲料封口機安全性,就把機器整個解體,細部拆解了一百多個零件;此外,光是一台果糖機的檢驗費就高達日幣五百萬元,原物料也要通過日本五百多項農藥檢驗,「為了確保品質,我必須從源頭就與廠商密切溝通,可以在日本開店,也可說是對日出茶太原物料與產品的品質掛保證。」他欣慰地說。

為了扎好馬步,奠定「連鎖化」發展的基礎,日出茶太還花費六百萬日圓在日本成立訓練教室,由台灣總部派遣教育訓練部門主管到日本訓練當地員工,將整套標準作業流程輸出到日本,「告訴員工『如何做』,這是為了確保做出來的飲料能夠忠於『台灣味』;另方面,我們也會教育員工『為何要這麼做』,讓日本人知道台灣人對服務及品牌定位也是有想法、會堅持的。」設訓練室 明年展店三十家事實上,日出茶太並非台灣首家進軍日本的連鎖手搖茶品牌,目前已有四家品牌在當地開店,但展店速度極為有限。六角國際總經理張國強認為,日本消費者習慣用自動販賣機,現調飲料市場僅以咖啡為主,因此珍珠奶茶打入日本市場大不易。但這一回,日出茶太企圖用扎實的打底功夫,一舉扭轉日本人的飲食習慣;王耀輝說,「按照計畫,明年底前要在日本開三十家分店。」去年底,六角國際在台灣資本市場登錄興櫃,王耀輝表示,股票要有價值的前提是公司持續成長,「在市場飽和的台灣,日出茶太成長的方法就是變成一家國際公司。」今年下半年,日出茶太將在美國內華達州、加州與佛羅里達州等地,釋出代理權並開出新門市,透過市場分散,將亞洲市場占比從五成以上有效降低。

張國強語重心長地說,台灣外帶茶飲市場競爭激烈,店數每年大量成長,目前至少逾六千家,數量僅次於便利商店,但不少品牌開得快,收得也快,因此六角國際從創立之初就鎖定海外市場,從展店速度看來,顯見市場有極大潛力。

至於對日本這個「亞洲最重要的一塊拼圖」,王耀輝的企圖心也不僅止於積極展店,「也將代理日系餐飲品牌進來台灣,目前差不多已談定;未來甚至不排除讓股票在日本上市。」王耀輝愈說愈見雄心壯志,彷彿像是打一場台灣服務業反攻日本的聖戰一般。

六角國際

成立時間:2004年

負責人:王耀輝

資本額:1.25億元

主要業務:連鎖外帶式手搖飲品業

全球據點:1000家

近3年獲利: 每股盈餘(元)

2010 -1.93

2011 5.36

2012 10.03

撰文‧梁任瑋

臺式 手搖 通過 五百 百項 項龜 龜毛 測試 完成 亞洲 拼圖 不怕 日出 茶太 太九 九個 個月 攻進 日本
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《獨家揭祕》網路熱門服飾PAZZO 日出貨二千件包裹

2014-01-06  TWM
 
 

 

31歲老闆從五分埔店員到營收五億不做電視廣告,憑著網路上的口碑,PAZZO成為近兩年來討論熱度最高的新生代服飾品牌;成立三年,創辦人廖承豪首度接受媒體專訪,揭露他如何在競爭激烈的網路戰局中打出新江山。

撰文‧鄧 寧

「誰是下一個營業額破億的網路品牌?」在lativ以國民平價服飾崛起後,許多網路熱門賣家,甚至長期替品牌代工的成衣廠,紛紛加入自創品牌戰局;二○○九年起,超過三十家新品牌陸續上線,堪稱網路服飾的戰國時代,其中較突出者自然引來投資者注意。

上個月,遊戲股王歐買尬宣布以一.○六億元入股美而快實業,也就是網路服飾品牌「PAZZO」的公司,成為一三年另一樁引人注目的投資案,讓人不禁好奇:「PAZZO為何能讓歐買尬看上?」PAZZO於一○年十月創立,成立時資本額僅七五○萬元,迄今已增資至四千萬元,每天從倉庫出貨的包裹數量最少也有兩千個,折扣季時包裹數量更可輕鬆破萬,以產品均價五百元估計,年營收約在五億元以上。

五分埔起家 獲歐買尬入股更令人吃驚的是,創辦人廖承豪是七年級生,創業時年僅二十二歲,成立PAZZO前已開過數家公司,曾跌跤過,所以在經營PAZZO時更是穩紮穩打,可說是在風雨中走出自己道路的年輕創業家。

而歐買尬因推出第三方支付平台「歐付寶」,在一年多前開始找尋優質的網路商家,第一個相中的便是產值龐大的服飾市場;長期研究電子商務的之初創投創辦人林之晨即指出,台灣線上服飾零售業的年產值已超過兩百億元,占整體服飾零售比重一成以上,穿透力道驚人。

在這塊群雄割據的市場中,歐買尬執行長林一泓欽點的即是PAZZO,「每一家網路服飾我都觀察過,就屬PAZZO最穩!雖然營收不見得比別家高,但確實有獲利賺錢,好好做下去,未來沒有競爭對手。」被看好未來將「打遍天下無敵手」的PAZZO,面對媒體時卻異常低調,業界僅知廖承豪從少男服飾起家,由五分埔店家轉戰Yahoo!奇摩拍賣,後來如何經營PAZZO品牌,卻從未曝光,《今周刊》獲得獨家採訪機會,為讀者揭開PAZZO與創辦人的神祕面紗。

一九八二年生的廖承豪,出來闖江湖時年僅十六歲,因家中經營小型成衣廠,國中畢業前,每天放學回家都得幫忙剪線頭,「這讓我對服裝印象很差,根本沒想過要做服飾業,國中畢業就去麵包店當學徒。」未料一年半後,習藝的麵包店倒閉,廖承豪重新思考未來的方向後,決定回到成衣業,但不學父母親從事代工,而是到五分埔當男裝店店員,學習與客人溝通的銷售技巧,持續三年多的時間直至入伍;這段童年與青少年時期的經驗,讓他同時握有成衣生產端與零售端的知識,也成為後來經營PAZZO成功的祕訣。

退伍後,廖承豪因不願與前東家搶生意,便拿著攢下的一六八萬元積蓄到廣州開服裝公司,人生中第一次創業,卻在兩年後因不適應當地的生意文化,將帶來的「一路發」資金虧掉一半,黯然打道回府。

拿著剩下的八十萬元資金,廖承豪仍未放棄開店當老闆,當時台灣除了五分埔,第二大成衣批發中心在高雄的後火車站,於是他又到高雄開了一家服裝批發店,這次做了一年,又虧掉三十萬元。

此刻回想,當年的挫折都是寶貴經驗,廖承豪平靜地分析:「每個區域都有一套做生意的模式,用原本的概念未必行得通,像高雄就不流行台北的一口價買斷,商家們喜歡拿舊貨來換新貨,我做不慣,只好回五分埔開店。」送貨給賣家 學到網拍竅門○七年,廖承豪終於回到五分埔,當時客戶仍以士林夜市與西門町的實體商家為主,即使Yahoo!奇摩拍賣已上線六年,更培育出「東京著衣」等網路服飾品牌,但廖承豪對「網路」仍一無所知。

有一次,一對情侶上門帶貨,起初只拿一點點,但幾個月之間拿貨量倍數成長,甚至超越一般實體店家,廖承豪忍不住問:「你們在哪裡賣?」得到「網路」的回答後,他還天真地問:「網路是在哪裡?靠近天母還是靠近士林?怎麼網路人這麼多?」談起「網路在哪裡」的糗事,廖承豪仍笑不可抑,但他不減興奮地說:「網路真是一門好生意,那時候一般店家一個月最多拿三十到五十萬元的貨,這個網路賣家一下子就拿到兩百萬元!」為了解網路生意,他展開為期一年的觀察,天天親自送貨給該名賣家,「他們一開始把衣服放在地上拍,後來掛在牆上拍,再來買人形模特兒套上衣服拍,最後請真人模特兒拍,我才知道,『照片』在網路上很重要。」發現到網路服飾這塊新天地,廖承豪躍躍欲試,「這麼好賺,我一定要自己下去做。」但開始不到兩個月,網拍生意就被客戶發現,一個月四、五百萬元的貨款全數抽單,廖承豪也不禁遲疑:「我還要繼續做網拍嗎?還是回去做批發?」但頭已經洗下去了,不做也不行,廖承豪便以「JP.aibo」之名正式進軍網拍,短短三個月營收就飆破百萬元,疑慮也全數煙消雲散。分析原因,除了當時網路賣家不多,也因為廖承豪自身就是大盤商,比起一般賣家還得向盤商叫貨,讓消費者等待七至十四天,JP.aibo可以「今天買、明天到」,相形之下更具優勢。

仿ZARA模式 五天出新款半年後,Yahoo!奇摩拍賣建議廖承豪進入女裝市場,他從善如流,卻在第二年遇到瓶頸。原來,廖承豪雖是男裝大盤商,卻不握有女裝貨源,必須像其他賣家一樣批貨來賣,到○八、○九年時,消費者已漸漸無法接受等待期長的預購模式,開始進行抵制,整個網路服飾市場被迫轉型。痛定思痛,廖承豪悟出心得:「網路生意是對的,但預購模式行不通。」於是毅然將JP.aibo結束,並在一○年十月創立自有品牌「PAZZO」。

在網路上買衣服,公認最不能忍受的第一名就是從下單到取貨的時間太久,甚至等超過一個月後宣布斷貨,但這情形在PAZZO幾乎不會發生,廖承豪更自信地宣示:「超過三天就是不及格!」進一步剖析PAZZO供應流程,竟與全球第三大服裝零售商ZARA相同,都採「快速、少量、多款」的管理模式,一般服裝品牌從設計、打樣、選料到生產、上架,週期最快也要半年,但PAZZO五天內即可生產出一款新衣,且維持偏低的庫存量,以達到貼近時尚且穩定獲利目的。

究竟他是如何辦到的?關鍵就在選布料!廖承豪指出,傳統作法是先設計圖樣再找布,但他前一季就看好下季會熱銷的布料,讓工廠提前備貨,一旦要用就能即刻生產;但這套方法也有風險,一旦看錯趨勢,壓下的布料就是多餘庫存,一般賣家缺乏廠務知識與流行眼光,就無法如法炮製。

舉例來說,上一季女裝流行花褲,但請布廠開花版布,一款一次至少要印三千碼,相當於三千條褲子,「花版不可能只開三款,少說也要給消費者三十款!但這樣庫存壓力會非常高。」一般店家只能咬牙撐住,廖承豪卻知道該如何轉彎:「我將布匹印花轉為裁片印花,也就是用素色布裁成一片片褲子的樣式再印花,雖然印製成本略高,但一款花色可以只做一百條,開個五十款,哪個花色『中』了再大量生產,比起堆庫存還是划算。」在快速時尚、快速配貨的確實執行下,PAZZO已成為近兩年來討論度最高的網路服飾品牌,FB粉絲團高達六十六萬人,但廖承豪卻表示從未刻意經營,「我們只是分享工作過程,營造『生活感』氛圍。」點進PAZZO的FB頁面,可以發現他們確實是把消費者當朋友,貼文分享的不只是商品,也包括「周一的早晨來杯美式熱咖啡」,或是「悠閒享用假日的早午餐」,塑造出專屬於PAZZO的生活步調,讓消費者進一步認同品牌。

展望未來,雖然已獲歐買尬億元投資,但廖承豪不求營收暴衝,而是要讓消費者在「看衣服找衣服買衣服」的規律中沒有斷續,實實在在成為生活中的美好配件。

PAZZO

公司名稱:美而快實業

負責人:董事長廖承豪

資本額:4000萬元

成立:2010年10月

主要業務:服飾、鞋類零售業

員工數:120人

一天出貨量:2000~3000包

年營收:估計約5億元

FB粉絲團人數:66萬人

廖承豪的創意煉金術

1.快速生產

仿效ZARA流程,先決定原料再設計,5天就能生產完成。

2.少量多樣

保證與時尚同步,最快推出多樣貼近流行的商品。

3.生活行銷

不刻意經營粉絲,與消費者分享生活點滴營造生活感。

獨家 揭祕 網路 熱門 服飾 PAZZO 日出 貨二 二千 千件 包裹
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手搖茶當精品賣 日出茶太將風光上櫃

2015-01-05  TWM

 

食安風暴席捲台灣食品業,以「日出茶太」手搖茶品牌在海外拓點的六角國際,海外布局卻絲毫不受影響,預計一月下旬以一一○元轉上櫃,背後的祕密,就藏在十年來累積的各國食安檢驗規範經驗。

「我的珍珠奶茶也許不是市場上最好喝的,但我敢保證,原物料一定最符合國際食安標準。」六角國際業務副總經理王麗玉說,為了確保銷往國外原物料符合食安規定,每年投入上千萬元檢驗成本,也累積許多進出口設備、原物料到海外的法規經驗,包括回教國家的穆斯林認證也已通過,領先其他欲國際化業者一至二年時間。

為了在國際市場站得更穩,六角國際董事長王耀輝日前也挖角澳洲最大咖啡連鎖店Gloria Jean’s執行長Neil Gill,擔任澳洲子公司執行長。負責品牌定位的六角國際總經理張國強說,日出茶太的品牌形象還不夠國際化,包括店型、陳設與服務流程都要更考慮國際消費者習慣,未來甚至會將二代店從海外攻回台灣。

張國強表示,日出茶太一開始就走高價策略,把手搖茶做出精品的感覺。以台北一○一門市為例,客單價高達八十九元,甚至比同樣設在美食街的麥當勞八十五元客單價還高,也算是另類的台灣奇蹟。

(梁任瑋)

手搖 茶當 精品 日出 茶太 太將 風光 上櫃
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拍攝日出

拍攝日出,要半夜起床,開車到拍攝地點。

如果是澳洲現在的盛夏,4點45分太陽便彈出地平線,真的要3點鐘起床。冬天的太陽在近7點才出現,但是室外溫度太低,也是相當辛苦。為求拍得好照片,沒法啦!


到達目的地,通常還是摸黑工作,要帶備一支小電筒,照著調教相機和用具。

拍攝日出,是「攤凍來食」的活動,有充分時間來找尋好的地點和角度,穩固的三腳架是必需的。多用雙腿走前退後,左右移動,不要盡是扭鏡頭zoom來zoom去。

如果想拍到色彩美麗,暗位細節也豐富的照片,對相機和鏡頭的要求也高。定焦鏡頭可以發揮威力,廣角和遠攝鏡有不同的效果。

要專心放在構圖上,景物最好是「有前有後」,增强畫面的深度感。

地平線或水平線,切記構圖的黃金比率,不要在畫面中間橫過,反而有上下不穩的感覺,應該在三分之二的位置。

人拍我:


我拍景,
也拍人:
留意照片的長條形剪裁和畫面的平衡
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拍攝 日出
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仲裁案結果12日出籠 南海博弈將更加複雜

菲律賓單方而提起南海仲裁案,加上美國等域外勢力的介入,將南海問題推向了歷史上第三次爭議高峰。

應菲律賓單方面請求建立的南海仲裁案仲裁庭對外稱,將於7月12日公布實體問題裁決。對此,中方已多次聲明,無論仲裁結果如何,中國都不接受和不承認仲裁庭管轄和裁決。同時,中國將針對可能結果做出詳密的應對。

盡管仲裁庭的裁決還沒有公布,南京大學中國南海研究協同創新中心執行主任、南京大學國際關系研究院院長朱鋒教授告訴《第一財經日報》記者,仲裁庭很可能在實體事項裁決中做出不利於中國的判決。

朱鋒認為,中國如何重視和參考海牙仲裁庭的仲裁結果,取決於三方面:一是取決於仲裁庭裁決的公正性,二是取決於菲律賓政府在執行仲裁裁決問題上的態度和表現,三是更取決於相關國家是否能夠為南海主權爭議的對話和磋商解決創造條件。

“仲裁結果不過是一張廢紙”

7月9日上午,中國外交部副部長劉振民在中國人民大學“中國國際問題論壇2016”上向來自美日韓俄等多個亞太大國的專家表示,南海仲裁自始就建立在違法的基礎之上,其所謂裁決自然是非法的,“中方不接受、不參與這一仲裁案,不承認所謂裁決,既是維護自身權利,也是維護國際法治。”

劉振民表示,南海仲裁案的實質是對中國主權的政治挑釁,嚴重違反國際法原則。仲裁庭強行對明顯不在《聯合國海洋法公約》調整事項範圍內的問題進行審理和行使管轄,屬於隨意擴權和越權。

中國前國務委員戴秉國7月5日也在美國華盛頓兩個智庫研討會上分別就南海問題和中美關系做出詳細、坦誠而堅定的闡釋,並直接表示:“南海仲裁結果,不過是一張廢紙!”

此外,中國外交部長王毅近日在會見聯合國秘書長潘基文、斯里蘭卡總理維克勒馬辛哈等多個場合上都強調了中國在南海問題上的立場。也有越來越多的國家表示理解並支持中國在南海問題上的立場,支持由直接當事方依據國際法和國際實踐、通過對話協商解決有關爭議,維護南海地區和平穩定。

中美亞太安全博弈升級

據美國媒體報道,美國“里根”號航母等七艘美軍艦船目前都集結在南海,其中三艘“宙斯盾”驅逐艦在過去兩周多次“悄悄接近”中國南海島礁。

中國國防部表示,已掌握美國艦機頻頻到南海來的動向。國防部發言人吳謙表示,美國無非就是想炫耀武力,幹擾中方捍衛國家主權和安全的決心與意誌。美方此舉是在南海搞軍事化,威脅地區和平與穩定。

中國國防部新聞局局長楊宇軍7月7日在中國記協與中外記者座談《中國的國防政策》時質問:美國軍艦到南海來,究竟是要來幹什麽?是要維護和平,還是要挑起事端?美軍艦在南海巡弋與其說給中國帶來壓力,還不如說美國給很多在南海周邊的東盟國家都帶來了壓力。

中國國防部此前表示,美軍艦機進入南沙島礁鄰近海域改變不了中國對南沙群島及其附近海域擁有主權的事實,美軍的挑釁行動徒勞無益。

“南海爭議今天最複雜的一面,就是已經從單純的南海主權聲索國之間的海洋領土主權與海洋權益的爭議,因為大國的插手和幹預,蛻變成為了亞太地區最為緊張的地緣戰略博弈的焦點地區。”朱鋒此前接受《第一財經日報》專訪時稱,南海問題的本質,已經遠遠超越了領土主權與海洋權益的爭執,變成了兩種歷史性力量的碰撞。

美國和韓國8日宣布將在韓國部署“薩德”反導系統,中方對此表示強烈不滿和堅決反對。另外,日本也不斷在中國劃設的東海防控識別區進行挑釁,加劇了西太平洋地區局勢的緊張。6月17日,中方兩架蘇30戰鬥機,在東海防空識別區例行性巡航時,曾遭到日本兩架F15戰機高速逼近挑釁。

7月8日,中國海軍三大艦隊在南海舉行實兵對抗演習,實兵實彈。

中國如何應對?

那麽,中國應該如何在雙多邊外交及國際輿論上應對所謂“南海仲裁案”的仲裁結果?

《第一財經日報》記者采訪的多位南海問題專家表示,南海問題將繼續複雜下去,南海問題的緊張將長期化,因此中國需要更清晰持久和理性的南海戰略。

朱鋒認為,中國應對南海仲裁案,必須從法理鬥爭、外交鬥爭和國際輿論鬥爭這三個面來入手。應對南海仲裁案,就是要打好“外交戰”、“法理戰”和“輿論戰”。

中國人民大學國際關系學院副院長、中國對外戰略研究中心主任金燦榮認為,中國與一般國家不同,是很友好的國家。中國是以軟性的說理的方式為主,拉朋友圈、闡述立場都是軟性的。這些應對說明中國還是尊重國際法的。如果西方國家以南海仲裁結果為借口對中國進行經濟制裁、軍事威懾,中國相應的政策措施也會等待著。

《解放軍報》報道,7月8日,中國海軍三大艦隊在南海舉行實兵對抗演習,實兵實彈。中國國防部表示,此次中國海軍在海南島至西沙群島附近海空域軍演是中國海軍年度計劃內,根據年度訓練計劃所做出的一次例行性的安排。

楊宇軍介紹,中國海南省的三亞海事局根據國際慣例,在演習相關區域發出航行的警告,目的即為了保證海上船舶的安全,體現了中方在這一操作過程中的專業和負責任。

中國需要什麽樣的南海戰略,朱鋒認為,降低其他國家的顧慮,中國需要清晰、持久和理性的南海戰略。

朱鋒解釋稱,這一戰略不僅僅是著眼於南海的主權與海洋權益爭議和解決,更需要為中國未來持續、和平與合作性地經略好南海、管理好南海、開發好南海提供必要的戰略保障。同時,南海也是中國整體周邊外交和周邊安全努力的一部分,中國可持續的和平與繁榮需要跨過南海爭議這一道“坎”。

仲裁案 仲裁 結果 12 日出 南海 博弈 更加 複雜
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一文告訴你:三大商品交易所今日出臺了哪些調控?

火爆的商品行情引發監管重拳,國內三大期貨交易所今日全線出手調控。上調動力煤、焦煤、焦炭、玻璃等品種交易手續費,同時上調焦煤、焦炭保證金。

除對交易手續費、漲跌停板和保證金的調整之外,三大商品交易所要求,即日起對各類資管產品信息進行報備。

調控一:漲跌停板與保證金的變更

11月8日,大商所發布消息,經研究決定,調整焦炭、焦煤品種交易手續費標準。自2016年11月8日結算時起,焦炭、焦煤品種最低交易保證金標準提高至11%,漲跌停板幅度調整至9%。

同日,鄭商所發布《關於調整玻璃和矽鐵期貨交易保證金標準和漲跌停板幅度的通知》,自11月11日結算時起,玻璃和矽鐵期貨合約交易保證金標準由原比例調整為7%,漲跌停板幅度由原比例調整為5%。按規則規定執行的交易保證金標準和漲跌停板幅度高於上述標準的合約,仍按原規定執行。

調控二:上調交易手續費

上期所11月8日發布消息,自2016年11月9日起,螺紋鋼1701合約日內平今倉交易手續費從成交金額的萬分之一調整為成交金額的萬分之二;天然橡膠1701合約日內平今倉交易手續費從成交金額的萬分之零點四五調整為成交金額的萬分之一。

同日,鄭商所發布消息,經研究決定,調整動力煤、玻璃、甲醇品種交易手續費標準。

自2016年11月8日晚夜盤交易時起,動力煤品種日內先開倉後平倉的平倉交易(以下簡稱日內平今倉交易)手續費標準按30元/手計收。自2016年11月11日晚夜盤交易時起,若某客戶當日在動力煤單一合約交易量超過8000手(含本數),且日內平今倉交易量超過2000手(含本數),對該客戶該合約當日交易手續費加收30元/手。

自2016年11月8日晚夜盤交易時起,玻璃品種日內平今倉交易手續費標準按12元/手計收。

自2016年11月8日晚夜盤交易時起,甲醇品種交易手續費標準由1.4元/手調整為2元/手,對日內平今倉交易,甲醇品種按6元/手計收;對非日內平今倉交易,甲醇品種按2元/手計收。

大商所同日發布消息,調整焦炭、焦煤品種交易手續費標準:自2016年11月9日交易時(即8日晚夜盤交易小節時)起,焦炭和焦煤品種非日內交易手續費標準由成交金額的萬分之0.6提高至萬分之1.2,日內交易手續費標準維持成交金額的萬分之7.2不變。

調控三:對各類資管產品信息進行報備

除了交易手續費、漲跌停板和保證金的調整之外,三大商品交易所要求,即日起對各類資管產品信息進行報備。

報備範圍為,在三大交易所開立資管賬戶或特法賬戶的期貨公司或基金管理公司、信托公司、證券公司、保險公司及其他機構的資管產品。

要求報備內容主要集中在,各類資管產品應當向交易所報備資管產品賬戶、資產管理機構、主要持有人及持有份額、投資顧問和基金經理等相關信息。

一文 告訴 三大 商品 交易所 交易 日出 臺了 哪些 調控
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日出康城呎價平過屯門

1 : GS(14)@2011-05-30 21:58:27

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15296234
【本報訊】正當全港樓價升到「嘭嘭聲」,連新界大西北區呎價已升到六、七千元,偏偏將軍澳日出康城的堆填區三寶──首都、領都及領峯,樓價長期跑輸大市,新近錄得呎價低見 4292元成交,平過屯門樓價。在買家追落後帶動下,堆填區三寶本月成交量料罕有地破百宗,僅次於上車屋苑天水圍嘉湖山莊,交投更多過沙田第一城等藍籌屋苑。
記者:朱連峰
2 : monday18(10821)@2011-05-30 22:35:59

4292元成交?上年唔係講緊七千幾蚊/尺既咩?冇奶油喎~~~響果度既用料唔差架,而且被吹到好好果喎~?

當然,我去過果度,知佢乜環境~但係果邊尺價唔低架。
3 : GS(14)@2011-05-30 22:36:57

那邊的用料是劣中之劣
4 : monday18(10821)@2011-05-30 22:45:38

3樓提及
那邊的用料是劣中之劣
料係唔差架,不過環境就極差~發展商將果度既樓盤包裝得靚靚,但係相信該地既地皮價格當時極賤買入,除左夏天極熱外,重好鬼大塵添!重型車又多~榨車出入都唔過隱~
5 : 學習者(1436)@2011-05-30 23:58:48

1樓提及
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20110530&sec_id=15307&art_id=15296234
【本報訊】正當全港樓價升到「嘭嘭聲」,連新界大西北區呎價已升到六、七千元,偏偏將軍澳日出康城的堆填區三寶──首都、領都及領峯,樓價長期跑輸大市,新近錄得呎價低見 4292元成交,平過屯門樓價。在買家追落後帶動下,堆填區三寶本月成交量料罕有地破百宗,僅次於上車屋苑天水圍嘉湖山莊,交投更多過沙田第一城等藍籌屋苑。
記者:朱連峰



apple明做長實,用堆填區三寶既一樓一及最心鄺神怡的尺價做比較屯門樓!
6 : 龍生(798)@2011-05-31 02:33:51

蘋果雖明做佢
但...那邊也實在太差了吧...好恐佈架...我查車都唔敢入去
7 : idsdown(1658)@2011-05-31 21:54:34

噚日now都有講有個蝕讓個案
8 : monday18(10821)@2011-05-31 21:57:55

7樓提及
噚日now都有講有個蝕讓個案
唔通真係鍾意住響垃圾堆咩~~
9 : GS(14)@2011-05-31 22:11:22

7樓提及
噚日now都有講有個蝕讓個案


有片?
10 : idsdown(1658)@2011-05-31 22:38:04

9樓提及
7樓提及
噚日now都有講有個蝕讓個案


有片?


搵唔到片

節目名: 樓市每日睇
11 : passport(1491)@2011-06-04 16:32:16

8樓提及
7樓提及
噚日now都有講有個蝕讓個案
唔通真係鍾意住響垃圾堆咩~~
將來第4期全海會否好一些?
12 : monday18(10821)@2011-06-04 16:58:57

11樓提及
8樓提及
7樓提及
噚日now都有講有個蝕讓個案
唔通真係鍾意住響垃圾堆咩~~
將來第4期全海會否好一些?
你有冇去過果度睇過?知否環境係點?
13 : passport(1491)@2011-06-04 18:46:31

12樓提及
11樓提及
8樓提及
7樓提及
噚日now都有講有個蝕讓個案
唔通真係鍾意住響垃圾堆咩~~
將來第4期全海會否好一些?
你有冇去過果度睇過?知否環境係點?
無呀
你熟悉嗎?
14 : monday18(10821)@2011-06-05 01:13:57

13樓提及
12樓提及
11樓提及
8樓提及
7樓提及
噚日now都有講有個蝕讓個案
唔通真係鍾意住響垃圾堆咩~~
將來第4期全海會否好一些?
你有冇去過果度睇過?知否環境係點?
無呀你熟悉嗎?
算得上熟既。
15 : 龍生(798)@2011-06-05 02:42:58

很有興趣, 可否多寫幾筆?
16 : monday18(10821)@2011-06-05 10:29:31

先聲明,艾對日出康城並無興趣,而且亦對那裡並無任何利益,且以下觀點純粹個人意見。

日出康城共分首都、領都和領峰三部分,位置近將軍澳工業邨環保大道旁,由於距離將運奧堆田區不遠,而且進入該區只有環保大道能夠進入,所以若自駕車人士,則經常要與裝著泥頭、垃圾或化學物等重型車同行!可以認為跟重型車同行沒什麼問題,在馬路上必定會遇到,但那些重型車裝著泥頭,有時會引至「沙塵滾滾」!而跟邊燈柱圍欗都已封塵,可以證明那裡的空氣帶有多少塵埃。日出康城除了港鐵外,也有巴士可乘坐,但到那裡多次或經過也好(起碼超過三十次),從未見過巴士出現,可想而知,這些巴士班次是多麼的稀少。而港鐵則有傳話要十一分鐘一班,亦可見其流量亦是港鐵的「一班」!smiley

如進入屋苑的確是另一番景象,環境美觀,若單看屋苑內裝修布局,都認為應該值該苑樓價應為9xxx-1xxxx。但事實卻是。。幾年前已傳為6k/尺單位,相信有留意樓盤的人士也知道,當時將軍奧6k的樓盤都算是不錯。也可看以下圖片,是規劃圖,個人覺得好靚!smiley第一張的規劃應該已經完成,跟實物很接近。重有floor plan~smiley整個規劃重未完成,之前預定會響2015年才完成。現在這屋苑好只5xxx/尺,的確若沒有堆田區在附近的話,這種價錢能買到市區新樓,而苑內環境及布置都是超值!因知道龍生都很喜歡「睇樓尋寶」,所以特為龍生而多找些資料。

附帶一提,呢段用口語寫會好d~果度既空氣自覺得麻麻地,心理上唔多唔少會有影響,但係果邊一熱起上黎就真係比其他地方熱,而且經常都只見烏雲少見太陽。有太陽就勁熱,冇太陽又勁陰,唔知係咪「新力仔」。smiley






17 : monday18(10821)@2011-06-05 10:35:22

15樓提及
很有興趣, 可否多寫幾筆?
可能買入後等三五七九年,堆田區又執埋,樓價一直唔跌,相信該屋苑會升值三倍或以上既~~~不過住後都要夠命硬先得,唔係都唔知頂唔頂得順~~smiley
18 : monday18(10821)@2011-06-05 10:55:22

順帶一提,如在日出(榨)車出到觀塘,都只係5-10分鐘,再轉去其他地方就自已去計,因為唔同時段都要計好路面情況。一般情況如出香港東,約20分鐘。出旺角20-25分鐘。荃灣25-30分鐘。沙田約25分鐘。

或許有少少出入,相差可能有5-10分鐘,亦歡迎各位可以更正。
19 : GS(14)@2011-06-05 11:44:29

17樓提及
15樓提及
很有興趣, 可否多寫幾筆?
可能買入後等三五七九年,堆田區又執埋,樓價一直唔跌,相信該屋苑會升值三倍或以上既~~~不過住後都要夠命硬先得,唔係都唔知頂唔頂得順~~smiley


最重要因素,堆填區執埋先值錢,這就是價值投資的時候,但有無holding power
20 : passport(1491)@2011-06-05 12:30:38

17樓提及
15樓提及
很有興趣, 可否多寫幾筆?
可能買入後等三五七九年,堆田區又執埋,樓價一直唔跌,相信該屋苑會升值三倍或以上既~~~不過住後都要夠命硬先得,唔係都唔知頂唔頂得順~~smiley
如果買入放租黎等升值
日出會是好選擇嗎??
21 : 龍生(798)@2011-06-05 13:09:28

多謝你的資料!!!
粗略看了一次, 今晚誓必細閱

PP , 有興趣入去探險嗎? smileysmiley
22 : passport(1491)@2011-06-05 13:10:14

21樓提及
多謝你的資料!!!
粗略看了一次, 今晚誓必細閱

PP , 有興趣入去探險嗎? smileysmiley
有呀
幾時呀??
23 : 龍生(798)@2011-06-05 13:12:34

完左寫手班先吧
24 : passport(1491)@2011-06-05 13:13:01

23樓提及
完左寫手班先吧
好吧
可以橫掃將軍澳吧
25 : 龍生(798)@2011-06-05 13:18:07

唔想橫掃....我見過幾個屋苑, 根本分唔出有乜分別...

將軍澳唔值得買的...不過康城咁低水, 入去睇下增長見聞咋

投資就真係制唔過, 十幾廿年內都無得升, 仲要長實樓, 你諗清楚
26 : passport(1491)@2011-06-05 13:19:08

25樓提及
唔想橫掃....我見過幾個屋苑, 根本分唔出有乜分別...

將軍澳唔值得買的...不過康城咁低水, 入去睇下增長見聞咋

投資就真係制唔過, 十幾廿年內都無得升, 仲要長實樓, 你諗清楚
咁就康城掃落太古城睇675吧
27 : monday18(10821)@2011-06-05 20:39:29

20樓提及
17樓提及
15樓提及
很有興趣, 可否多寫幾筆?
可能買入後等三五七九年,堆田區又執埋,樓價一直唔跌,相信該屋苑會升值三倍或以上既~~~不過住後都要夠命硬先得,唔係都唔知頂唔頂得順~~smiley
如果買入放租黎等升值日出會是好選擇嗎??
你想年年都要搵租客?

你有錢投資就不如借d 比我,租出街都係一年4厘,我包8厘比你啦~smiley
28 : monday18(10821)@2011-06-05 20:46:00

19樓提及
17樓提及
15樓提及
很有興趣, 可否多寫幾筆?
可能買入後等三五七九年,堆田區又執埋,樓價一直唔跌,相信該屋苑會升值三倍或以上既~~~不過住後都要夠命硬先得,唔係都唔知頂唔頂得順~~smiley
最重要因素,堆填區執埋先值錢,這就是價值投資的時候,但有無holding power
哈哈哈!靚湯~我都只係講下笑炸~~~堆田區執(甩)?執左咁d 垃圾呀~泥頭呀~~化學廢料呀~~牛龜豬鼠龍熊馬「丁左」後安置響邊呀?搵個墓比佢地呀~~?全部都係放響堆田區,而有部份會放響海上堆田區,但係唔係乜都放得響海上,而且好似只係政府先做得,私人既都唔可以亂放。
29 : monday18(10821)@2011-06-05 21:01:33

20樓提及
17樓提及
15樓提及
很有興趣, 可否多寫幾筆?
可能買入後等三五七九年,堆田區又執埋,樓價一直唔跌,相信該屋苑會升值三倍或以上既~~~不過住後都要夠命硬先得,唔係都唔知頂唔頂得順~~smiley
如果買入放租黎等升值日出會是好選擇嗎??
或者再講多少少,日出康城既自成一角風貌,令我覺得有d 似數碼港,當然數碼港有既條件完全唔同,但係數碼港反而冇規劃咁大型既商場。一般大型商場附近既屋苑升值能力都非常高,但係果邊就真係最pk 係個堆田區!!!有個堆田區響度,可能令佢會變成第二個嘉湖山莊,不過佢有既基本面優勝過嘉湖好多!或者真係等佢5-8年既話,佢有機會升一倍多都未定,但係要樓市唔霖先得。

老實講,果度真係好靚,但係佢既不明朗因素太多,如果真係有興趣,可以去走一轉,當見識下都好,但係買入就要三思啦~
30 : passport(1491)@2011-06-05 21:32:26

29樓提及
20樓提及
17樓提及
15樓提及
很有興趣, 可否多寫幾筆?
可能買入後等三五七九年,堆田區又執埋,樓價一直唔跌,相信該屋苑會升值三倍或以上既~~~不過住後都要夠命硬先得,唔係都唔知頂唔頂得順~~smiley
如果買入放租黎等升值日出會是好選擇嗎??
或者再講多少少,日出康城既自成一角風貌,令我覺得有d 似數碼港,當然數碼港有既條件完全唔同,但係數碼港反而冇規劃咁大型既商場。一般大型商場附近既屋苑升值能力都非常高,但係果邊就真係最pk 係個堆田區!!!有個堆田區響度,可能令佢會變成第二個嘉湖山莊,不過佢有既基本面優勝過嘉湖好多!或者真係等佢5-8年既話,佢有機會升一倍多都未定,但係要樓市唔霖先得。

老實講,果度真係好靚,但係佢既不明朗因素太多,如果真係有興趣,可以去走一轉,當見識下都好,但係買入就要三思啦~

多謝你既意見
相信買都唔會買個度
距離我現工作太遠
遲下睇下同龍生入去睇下啦
31 : monday18(10821)@2011-06-05 21:59:37

25樓提及
唔想橫掃....我見過幾個屋苑, 根本分唔出有乜分別... 將軍澳唔值得買的...不過康城咁低水, 入去睇下增長見聞咋 投資就真係制唔過, 十幾廿年內都無得升, 仲要長實樓, 你諗清楚
哈哈哈!冇錯!長實樓,實行搵你笨實~~smiley
32 : 龍生(798)@2011-06-06 01:32:45

或者咁講, 而家咁都唔升
如果將來大跌市, 遇上其他期數落成, 以長實作風

你可能有機會遇上稀世筍盤....

到時用一千蚊買, 還可以接受...

唔好以為我100%講笑, 嘉湖真係試過8XX蚊一尺...就是這類CASE了
不過後遺症係....之後出面就算點升, 都唔關你事,
想深些, 其實還是笨了...這就是康城的難玩之處....
33 : 龍生(798)@2011-06-06 01:34:12

同埋星期一實發兄也曲線指出

堆填區幾時關, 取決於政治...我地好難估佢係咪真係會關...

陣間擴建就慘了, 要到個孫個代先可以似數碼港....
唔知我地有冇命睇到....
34 : monday18(10821)@2011-06-06 09:47:35

33樓提及
同埋星期一實發兄也曲線指出 堆填區幾時關, 取決於政治...我地好難估佢係咪真係會關... 陣間擴建就慘了, 要到個孫個代先可以似數碼港.... 唔知我地有冇命睇到....
其實係已經要擴建,但係會向另外一個方向擴充。而隨著垃圾只會增加而不會消失既世界,堆田區現規劃既擴建會響一定年期後用完,所以最終都係要搵出路。致於幾時就真係要搵下環保署或Land Fill 既資料先得,因為當年艾都冇好用心咁記住,認為佢一唔夠用,只要肯申請,政府就實批准。

嘉湖山莊800蚊尺,我有少少印象。記唔記得係沙士果陣定係邊一次大跌市果陣?
35 : passport(1491)@2011-06-06 17:06:26

32樓提及
或者咁講, 而家咁都唔升
如果將來大跌市, 遇上其他期數落成, 以長實作風

你可能有機會遇上稀世筍盤....

到時用一千蚊買, 還可以接受...

唔好以為我100%講笑, 嘉湖真係試過8XX蚊一尺...就是這類CASE了
不過後遺症係....之後出面就算點升, 都唔關你事,
想深些, 其實還是笨了...這就是康城的難玩之處....
如果800蚊尺或1800蚊尺
平平地買間又唔介意呀
36 : idsdown(1658)@2011-06-06 17:26:12

35樓提及
32樓提及
或者咁講, 而家咁都唔升
如果將來大跌市, 遇上其他期數落成, 以長實作風

你可能有機會遇上稀世筍盤....

到時用一千蚊買, 還可以接受...

唔好以為我100%講笑, 嘉湖真係試過8XX蚊一尺...就是這類CASE了
不過後遺症係....之後出面就算點升, 都唔關你事,
想深些, 其實還是笨了...這就是康城的難玩之處....
如果800蚊尺或1800蚊尺
平平地買間又唔介意呀


出租LOR
等到個價上就閃. 最驚未閃之前爆鑊啫, 新樓應該無咁快爆呱
37 : GS(14)@2011-06-06 17:26:45

36樓提及
35樓提及
32樓提及
或者咁講, 而家咁都唔升
如果將來大跌市, 遇上其他期數落成, 以長實作風

你可能有機會遇上稀世筍盤....

到時用一千蚊買, 還可以接受...

唔好以為我100%講笑, 嘉湖真係試過8XX蚊一尺...就是這類CASE了
不過後遺症係....之後出面就算點升, 都唔關你事,
想深些, 其實還是笨了...這就是康城的難玩之處....
如果800蚊尺或1800蚊尺
平平地買間又唔介意呀


出租LOR
等到個價上就閃. 最驚未閃之前爆鑊啫


真係有,我都想咁做
38 : 龍生(798)@2011-06-06 17:34:33

個度一爆, 可能再也上唔番黎, 雖然呢度唔似嘉湖己經炒過

高開派落, 將來可能無嘉湖咁傷

但佢仲有8期未起, 自己諗清楚

另一角度睇, 佢每次開售都為你制造一次出貨機會, 能否把握
就睇自己了
39 : 龍生(798)@2011-06-06 17:36:00

800蚊尺就係沙士期間

但錯過左唔好覺得可惜

之後兩三年都只不過係1000蚊尺上下徘徊...

仲有大把機會

就算去到而家, 都唔算好高, 至少未破當年97頂
40 : monday18(10821)@2011-06-06 18:18:23

39樓提及
800蚊尺就係沙士期間 但錯過左唔好覺得可惜 之後兩三年都只不過係1000蚊尺上下徘徊... 仲有大把機會 就算去到而家, 都唔算好高, 至少未破當年97頂
冇覺得可惜,因為佢十九幾年個價都係好低,當年果邊已經有個新城市廣場(好似係第五期),但係都要咁耐先跟返上黎。投資最忌既係「風險」,而買落咁耐,d 錢都唔郁得,計落未必化算。

我朋友細妹幾年前買個黃金海岸,六百幾尺高層海景,當年都只係11x萬,計落都係2xxx/尺。依家果區既樓好似介符響5xxx-7xxx之間。
41 : 龍生(798)@2011-06-06 18:33:50

monday18兄在此post 中流露出深厚的地產知識及經驗

我想邀請你加入為版主呢 , 有興趣參與嗎?
42 : passport(1491)@2011-06-06 18:43:54

41樓提及
monday18兄在此post 中流露出深厚的地產知識及經驗

我想邀請你加入為版主呢 , 有興趣參與嗎?

同意同意
MONDAY兄絕對能勝任
43 : monday18(10821)@2011-06-06 20:33:54

41樓提及
monday18兄在此post 中流露出深厚的地產知識及經驗 我想邀請你加入為版主呢 , 有興趣參與嗎?
先謝謝龍生好意,小弟暫時只對股票有濃厚興趣,所以只想多參與股票上的活動及增長知識。

因我近來都一直在整理股票上的各種事情及研究,相信較難分身做到其他事。因本來對地產投資亦非常有興趣,但樓市價飛升超出想象,以我之小輩已經無能應對,所以都已經少有理會。但一提起有關樓宇問題,不覺就挑起心中團火,到來吹兩咀還可。
44 : 龍生(798)@2011-06-07 18:15:36

可惜可惜,

咁將來再算吧, 歡迎你繼續吹兩咀~~
45 : GS(14)@2011-06-07 21:49:01

以後多多分享
46 : monday18(10821)@2011-06-08 01:49:38

好的,會閒來坐坐。smiley
日出 康城 價平 屯門
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=274560

君子愛財,取之有道...長實經典逐間數(四季豪園、日出康城、天宇海etc)

1 : GS(14)@2012-02-18 09:44:53

郭子威好野
2 : GS(14)@2012-02-18 09:46:29

http://www.inv168.com/phpBB3/vie ... 77be97c7c974b1b29ea
文章由 hk852 » 週四 2月 16日, 2012年 11:51 am
正在住嘉湖山莊,雖然是鑽石型,實用率奇低,但仍然好過新近的樓盤。長實為什麼要那麼短視呢?想賺快錢也不是這樣吧。看得多這些資料,以後有錢都不會買長實樓!


文章由 dotdot » 週四 2月 16日, 2012年 11:59 am
其實係自邊年開始長實的樓就有咁的問題?

文章由 ochow » 週四 2月 16日, 2012年 12:15 pm
after his son in charge 長實

由 hk852 » 週四 2月 16日, 2012年 12:31 pm
佢個仔做生意同老豆真係唔同。乜都要節省,覺得無用的野,一蚊都唔肯俾多。

代碼: 選擇全部
  父子兩代替李嘉誠大宅做花王的歐永森,曾替多個樓盤搞屋苑綠化,現在更是全港三個執業樹藝師之一。他批評發展商為求賣樓,大舉栽種樹木,卻又不捨得花錢,求其種樹,不理其死活。賣畢樓盤,便過了海就神仙。歐永森檔案

  53歲已婚育有一子一女

  77年英國伯明翰大學工程系畢業

  80年任職英國國營鋼鐵廠經理

  84年返港繼承祖業,專接樓盤的園藝設計工作,並任李嘉誠住所花王
05年考獲執業樹藝師牌照

07年辭掉李家工作,專承接政府項目至今

他盛讚李嘉誠為人友善,不過三年前卻與李家終止了賓主關係。

原來○七年李嘉誠舉家搬往壽臣山大宅,長子李澤鉅開始執掌家中大權;歐永森指李澤鉅數很緊,一分一毫都計到盡,對方嫌他費用昂貴。他不忿地說:「佢話我佢阿爸俾錢,認為園藝根本唔值咁貴,所以最後無繼續做。」

歐永森中年失業,知悉香港執業樹藝師渴市,遂專接政府的外判工作。經歷赤柱大樹壓死女大學生後,各界更關注樹木發展,令樹藝師更有氣冇定抖,他已連續七個月未放過一日假,平均月入十二萬元,較以往收入更為豐厚。

貴為樹木達人,但他卻指香港綠化設計失敗,樹木之間的距離太近,造成樹根互相搶營養,樹枝亦彼此磨蝕,令真菌得以入侵;加上樹底下種花,花草又吸走大樹養分,長遠導致樹木營養不良,久而久之變得脆弱。「樹多唔代表綠化,種錯樹會樹,對生命有威脅,就算香港而家斬掉一半樹木,我都唔會流一滴眼淚。」

樹藝師點入行

樹藝師資格必須由國際樹木學會(International Society of Arboriculture)認可,香港分會在每年的四月及十月舉行考試。

不過我同我朋友傾過,我朋友都算識佢,朋友話佢都唔識斬樹。果陣有棵好大的樹,佢斬左勁耐都斬唔到落黎,我朋友係救世軍做過好長時間,知道怎樣運用滾輪借力斬樹,不過佢人言微輕,到佢臨走時先提議下大約用依招,果陣都搞左好耐啦,成班記者睇住左好耐,搞咁耐都未得,睇黎都係食白果收工。幾十個大隻佬諗住用人力斬樹,笑左。到最後無哂計,聽我朋友意見試下,當然搞掂左。之後佢返到去再研究下,發現外國一早係用這種方法斬樹,佢先識用依種方法去斬樹。

另外,我朋友又話佢都唔識睇樹,係又斬唔係又斬。

最後,佢話果個「國際樹木學會」被佢地壟斷左,佢朋友次次考,次次都俾佢肥,佢仲要係一次過肥十幾個人。咁梗係啦,俾你合格,咪多隻香爐多隻鬼?有無咁戇居?我問點解外國佬咁白痴,將「國際樹木學會」交給利益佔有者去批考?朋友話佢搞掂左外國佬,外國佬放心交俾佢地,外國佬鬼識咁多野咩,你地香港的事佢地邊有興趣理咁多,你估做官咩,咁正義?
3 : dennis001(8614)@2012-02-18 11:39:58

其實長X D樓已出名爛到甘,點解重有甘多買家中招?


真係資訊不足???
4 : GS(14)@2012-02-18 11:41:48

3樓提及
其實長X D樓已出名爛到甘,點解重有甘多買家中招?


真係資訊不足???


位置靚?
5 : 龍生(798)@2012-02-18 18:15:39

除左山卡拉出黎既大陸佬, 有邊個香港人唔知發生乜事丫

全部諗住貪平, 同有人儍過佢咋嘛.....
6 : passport(1491)@2012-02-18 18:35:10

平係主因???
7 : 亞力士(1473)@2012-02-19 00:00:04

最後,佢話果個「國際樹木學會」被佢地壟斷左,佢朋友次次考,次次都俾佢肥,佢仲要係一次過肥十幾個人。咁梗係啦,俾你合格,咪多隻香爐多隻鬼?有無咁戇居?我問點解外國佬咁白痴,將「國際樹木學會」交給利益佔有者去批考?


<-------唔通交比外行人批?
8 : dennis001(8614)@2012-02-19 00:04:05

6樓提及
平係主因???


除非唔係自住啦

否則自住都唔係短時間,尤其長實無乜上車盤

貪平無咩著數,最慘後悔成世,重俾人笑到面黃
9 : Sunny^_^(11601)@2012-02-19 08:59:03

長X係馬安山都仲有幾個幾年既盤,最近有人租樓,頭幾日冇事,但係住左一個星期後,滲水,牆身裂,電器壞等等都現晒出來...好terrible最後過左一年死約即走,點知走來走去都係長X樓,現租天&海
10 : 亞力士(1473)@2012-02-19 12:21:18

無嘈業主?
11 : GS(14)@2012-02-19 13:32:09

業主心知吧
12 : dennis001(8614)@2012-02-19 13:39:42

11樓提及
業主心知吧


業主通常為左轉手,好少唱衰自己D貨
13 : 龍生(798)@2012-02-19 20:55:11

如果唔用貪平黎解釋, 係解釋唔到點解長實的樓仲有人買的...

個個立心唔係自住, 要黎放租

諗住新樓衰極有個普, 樓價又平新地1-2成

但租金未必平1-2成咁多, 因為地點唔會太差

就係呢個因素, 造成今日咁既局面

所以我一路覺得, 自住買長實, 係抵死的
14 : 肥B(18468)@2012-02-20 11:35:20

其實我真係覺得咁做(做壞自己招牌)做殺雞取卵, 唔計毒果針對, 其它的 日月 人言 方向等都會報到街知巷聞, 而家連TBB都出埋街, 姓李的真係唔怕?!

我作為買家, 買樓唔係只係買地價呀嘛....
15 : Sunny^_^(11601)@2012-02-20 17:50:59

我識既人係認為入伙2年到應該冇事,點知死左...

而家佢租新樓,希望冇事啦
16 : GS(14)@2012-02-20 20:53:02

15樓提及
我識既人係認為入伙2年到應該冇事,點知死左...

而家佢租新樓,希望冇事啦


唔是差成咁,2年就有事?
17 : passport(1491)@2012-02-20 20:56:45

16樓提及
15樓提及
我識既人係認為入伙2年到應該冇事,點知死左...

而家佢租新樓,希望冇事啦


唔是差成咁,2年就有事?
睇CABLE 就知了
日出康城都出事了
18 : GS(14)@2012-02-20 20:57:32

17樓提及
16樓提及
15樓提及
我識既人係認為入伙2年到應該冇事,點知死左...

而家佢租新樓,希望冇事啦


唔是差成咁,2年就有事?
睇CABLE 就知了
日出康城都出事了


唉呢D樓點解要起呢
19 : passport(1491)@2012-02-20 20:58:33

18樓提及
17樓提及
16樓提及
15樓提及
我識既人係認為入伙2年到應該冇事,點知死左...

而家佢租新樓,希望冇事啦


唔是差成咁,2年就有事?
睇CABLE 就知了
日出康城都出事了


唉呢D樓點解要起呢
其實我都唔明的
點解要搞到咁
20 : GS(14)@2012-02-20 20:59:11

放輕少少就得啦
21 : passport(1491)@2012-02-20 20:59:35

20樓提及
放輕少少就得啦
放輕少少???
22 : GS(14)@2012-02-20 21:11:02

21樓提及
20樓提及
放輕少少就得啦
放輕少少???


唔好食得人咁緊
23 : passport(1491)@2012-02-20 21:13:08

哦...之前睇過篇野
話依家呢幾年D樓 D料好差
要買最好買04年之前樓
24 : GS(14)@2012-02-20 21:41:59

23樓提及
哦...之前睇過篇野
話依家呢幾年D樓 D料好差
要買最好買04年之前樓


好似是脫苦海寫的
25 : passport(1491)@2012-02-21 10:09:14

24樓提及
23樓提及
哦...之前睇過篇野
話依家呢幾年D樓 D料好差
要買最好買04年之前樓


好似是脫苦海寫的
唔記得了
但有參考價值的
26 : 草帽(1253)@2012-02-21 13:30:25

不過地下當平台, 真係誤導喎.
27 : 肥B(18468)@2012-02-21 15:42:34

忽發奇想, 我地呢D「局外人」一定對佢咁樣一邊話「取之有道」, 一邊暗渡陳倉好怨恨, 但佢地D小職員呢(高層唔駛講啦)? 會唔會都好不值呢個表裏不一的老細呢?
28 : GS(14)@2012-02-21 21:21:35

27樓提及
忽發奇想, 我地呢D「局外人」一定對佢咁樣一邊話「取之有道」, 一邊暗渡陳倉好怨恨, 但佢地D小職員呢(高層唔駛講啦)? 會唔會都好不值呢個表裏不一的老細呢?


我淨是知D外判好憎他們
29 : passport(1491)@2012-02-21 22:42:50

28樓提及
27樓提及
忽發奇想, 我地呢D「局外人」一定對佢咁樣一邊話「取之有道」, 一邊暗渡陳倉好怨恨, 但佢地D小職員呢(高層唔駛講啦)? 會唔會都好不值呢個表裏不一的老細呢?


我淨是知D外判好憎他們
成日拖數MA
30 : 龍生(798)@2012-02-22 14:17:00

我上次聽的判頭講, 能夠同長實合作的, 都有一種新招式...
31 : passport(1491)@2012-02-22 18:25:05

什麼招?
32 : GS(14)@2012-02-22 22:31:06

31樓提及
什麼招?


學野學野
33 : 肥B(18468)@2012-02-23 10:01:21

32樓提及
31樓提及
什麼招?


學野學野

嗯, 願聞其詳~
34 : 龍生(798)@2012-02-23 14:09:29

好簡單, 首先要知佢招數
佢最叻拖數同唔找數, 拖數就係不斷俾生意你做, 做到你流動資金斷裂
咁你清盤執粒, 就可以拖死你

唔找數既方法係不斷找你製成品的麻煩, 呢度唔岩, 果度又唔合標準
唔告番你己經皇恩浩蕩, 仲想佢找數?

通常呢兩招會配合佢地既施工程序結合使用
發明初期, 一如股票的向下炒, 真的死左無數工程老闆, 死狀當然慘烈莫名
但現在發展了十多年, 己經十分成熟, 建築商死的死絕, 未死的, 都有一套方法應對

由於長x盛名之下, 在工程界無人不識其威名
夠膽同佢地做生意都己經唔多
我講的係2,3,4判, 不是最大個大判
所以從某個角度睇, 長實的選擇亦唔多
偶然大膽生毛的試做, 都係成炮灰者居多

至後, 工程界也適應了環璄變化
發明出第一期的錢, 該筆錢必須要足夠支付該筆工程150% 的費用
但卻又只做50% 出黎, 要收到下一期才肯再做

例如1億工程, 分10期比, 第一期收1千萬咁計
佢地一定要收到1500萬先肯開工
而且只肯做750萬既貨, 收唔到第二期就停手, 反正都唔使蝕
以保障自己
而且預左尾個3期差唔多一定收唔到
所以開俾佢地既單既總數, 一定貴過俾其他發展商

而長實接到咁貴既單, 又覺得無肉食, 結果越鍊越死
造成惡性循環
35 : 龍生(798)@2012-02-23 14:13:40

新地就掉番轉, 大部份判頭自己養番
即多數都係新地御用, 不太接出面的工程

咁施工質數自然有保證啦...

個道理好簡單,
長實盤, 個個做到隨時準備停手走人既, 又點會用心跟足每一細節呢, 收到下期先再講啦

新地盤, 做個個一開始就諗住跟到尾, 自然樣樣跟到最足

偏偏起樓係需要極細心地跟進的工程
尾期又多數收唔到, 越近埋尾就越無心機做,質數實差

主事人的心態不同,
才造成今日大家看到的文化差異
36 : 肥B(18468)@2012-02-23 14:15:15

34樓提及
好簡單, 首先要知佢招數
而長實接到咁貴既單, 又覺得無肉食, 結果越鍊越死
造成惡性循環

以咁樣的背景做出黎的產品, 真係好極有限...完全明白了.

但真係坊間所言, 大公子接手後先咁無良墮落??
37 : dennis001(8614)@2012-02-23 15:30:44

35樓提及
新地就掉番轉, 大部份判頭自己養番
即多數都係新地御用, 不太接出面的工程

咁施工質數自然有保證啦...

個道理好簡單,
長實盤, 個個做到隨時準備停手走人既, 又點會用心跟足每一細節呢, 收到下期先再講啦

新地盤, 做個個一開始就諗住跟到尾, 自然樣樣跟到最足

偏偏起樓係需要極細心地跟進的工程
尾期又多數收唔到, 越近埋尾就越無心機做,質數實差

主事人的心態不同,
才造成今日大家看到的文化差異


關於恆雞同信和.反而好少聽人講,龍生有無咩野可以講
38 : 龍生(798)@2012-02-23 20:05:07

恒基真係好少聽, 佢賺錢在發水

所以唔駛咁無良, 質數咁多年來一直中規中矩, 算幾好的

信和2000年後奧運站後, 質數突飛猛進

即2000年前的出品全部不及格, 但奧運站2期起好以後就唔知做咩, 突然訓醒左咁

之後果的, 其實唔差得過新地

聽聞信和果隻衰(2000年前的出品) , 同長實個種衰, 係不同的

長實衰慳皮及偷工減料, 信和衰手工唔好

我親眼所見, 幅牆係斜的, 點樣斜法呢?

就咁肉眼係唔覺的, 但如果你訂個直身既大衣櫃番黎, 你可以明顯睇到中間係唔平的

本來我個FRD 夾硬話人地個衣櫃造得衰,要退貨, 結果個師傅帶埋平水尺黎, 證明...問題係幅牆度, 哈哈
39 : 龍生(798)@2012-02-23 20:05:49

另外, 嘉里, 太古, 置地

呢3間都係起得最好最好的, 比新地還要好, 見到記得望多兩眼
40 : 龍生(798)@2012-02-23 20:06:29

36樓提及
34樓提及
好簡單, 首先要知佢招數
而長實接到咁貴既單, 又覺得無肉食, 結果越鍊越死
造成惡性循環

以咁樣的背景做出黎的產品, 真係好極有限...完全明白了.

但真係坊間所言, 大公子接手後先咁無良墮落??


分水嶺大約在黃埔之後

你去問地產代理, 佢地多數用呢個做條TIME LINE
41 : 龍生(798)@2012-02-23 20:07:47

即黃埔前的出品, 放心購買, 最多用高衛做食蕉, 偷錢兼夾唔做野而己, 無咩大害

至少層樓無咩事

但之後個批, 就自求多褔了
42 : Sunny^_^(11601)@2012-02-23 20:14:33

39樓提及
另外, 嘉里, 太古, 置地

呢3間都係起得最好最好的, 比新地還要好, 見到記得望多兩眼


我個人認為" 太古, 置地"都係中上姐,未到新地既lv
43 : passport(1491)@2012-02-23 20:44:47

信和近年有咩好野值得買?
44 : 龍生(798)@2012-02-23 22:24:50

一號銀海呀, 萬景峰都好靚

你問文魚會好清楚, 哈哈哈哈
45 : 龍生(798)@2012-02-23 22:27:15

你覺得太古置地差, 係因為佢地開則保守, 例如置富花園咁

的WINDOW 開得細, 則又唔好用等等

但如果從建築質素去睇

新地同呢3間仲有段距離

近年反而拉近左, 但唔係新地追左上去, 而係嘉里跌左落黎, 哈哈

嘉里個件縉X山就係例子, 質數不比當年了
46 : 龍生(798)@2012-02-23 22:29:07

但長實咁起法都過骨, 樓又始終唔會冧

所以呢3 間皇牌, 漸漸都覺得無咩必要對班香港人咁好....

向一眾華資睇齊了....真慘

但餓死的駱駝比馬大

再衰的嘉里, 太古, 置地, 都比最好的長實樓優勝
47 : 龍生(798)@2012-02-23 22:32:01

補充多少少, 太古置地衰在裝修...唔迎合香港人個種極度浮誇既所謂貴氣

嘉里一向都差唔多係最高, 所有野都係最好....

望下中半山, 嘉里三寶, 靚到無朋友.....
48 : 龍生(798)@2012-02-23 22:32:35

多謝湯兄的GJ

大家如果覺得資料有用, 請都俾的GJ我啦, 最近好窮呀!!
49 : GS(14)@2012-02-23 22:57:28

記得入tag
50 : CHAUCHAU(1254)@2012-02-23 23:27:09

48樓提及
多謝湯兄的GJ

大家如果覺得資料有用, 請都俾的GJ我啦, 最近好窮呀!!

你都嗌窮,咁我赤貧戶
smiley
51 : 龍生(798)@2012-02-24 00:32:13

多謝亞力士兄GJ~~~~

我梗窮啦.....窮到褲都無得著啦....

好彩夠大, 夠照!!!smileysmiley
52 : 龍生(798)@2012-02-24 00:32:28

湯想我入咩TAG?
53 : GS(14)@2012-02-24 00:34:29

52樓提及
湯想我入咩TAG?


每一個貼入番相關的
54 : 亞力士(1473)@2012-02-24 00:36:20

bookmark先
55 : 龍生(798)@2012-02-24 13:55:40

不太明白, 即係點?
56 : GS(14)@2012-02-24 21:12:25

55樓提及
不太明白, 即係點?


例如你講過長實的,入番長江實業、0001做tag...明未
57 : 龍生(798)@2012-02-27 02:28:38

明白了
58 : idsdown(1658)@2012-04-09 21:03:57

del
59 : mainfree(26769)@2012-05-08 01:17:56

好有用GE POST 對我呢D小DEE DEE
60 : Ar Yan(11362)@2012-05-08 10:16:06

3樓提及
其實長X D樓已出名爛到甘,點解重有甘多買家中招?


真係資訊不足???


位置令,同埋 好多時係獨市

近年好多都係地鐵上蓋~~~
61 : GS(14)@2012-05-08 20:46:46

60樓提及
3樓提及
其實長X D樓已出名爛到甘,點解重有甘多買家中招?


真係資訊不足???


位置令,同埋 好多時係獨市

近年好多都係地鐵上蓋~~~



就是咁搶錢先會咁做
62 : 龍生(798)@2012-05-09 02:39:53

無錯, 所以衰一衰都總有人買
63 : GS(14)@2012-05-09 21:46:45

長一長都有人中計
君子 愛財 取之 有道 長實 經典 逐間 間數 四季 豪園 日出 康城 、天 天宇 宇海 etc
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=277783

爽爆(二):民宿日出劏城 月賺4萬

1 : GS(14)@2012-03-24 15:08:31

http://www.sharpdaily.hk/article/index/4104/20120323/70807


記者根據內地網站的招租廣告,聯絡到一名操普通話的徐姓男子,相約到將軍澳睇樓。50多歲的徐先生,報稱來自上海,他先帶記者到怡心園一中層781呎單位,大門設指紋鎖,甫入屋只見長長走廊,兩旁佈滿房門,看不到大廳。原先的3房2廳2廁間隔,已被劏成4房3廁。
單位兩間連獨立廁所的套房已租出,他說:「這間租給一個台灣學生,另一個內地男住客在摩根士丹利工作,剩下這間細房,月租3,600元,日租300元。」房間面積由50呎至100呎不等,附基本家具如床及衣櫃。原本的大廳位置,被劏成約100呎大房,日租350元。整個單位,只餘下門口玄關位數十平方呎,但也擺滿傢俬雜物。
之後他帶記者到日出康城,「那邊是新樓,價錢貴一點」。該處為首都2座高層單位,入伙只3年,曾被李嘉誠形容為「心曠神怡」,室內環境卻比怡心園差。甫入屋,便傳來異味,牆身發霉,堆滿雜物及女性內衣褲。原先日字形大廳被圍板間開,裝設門框,打算再劏成一間房。


面積九百方呎單位,被劏成一間間儼如旅館房間。

日出康城房租每日$350

徐入屋即以鎖匙打開所有房門,租客均外出,私隱被一覽無遺,「細房每月4,000元,大房5,300元,日租350元,租一個月以下以日租計,畀咗錢就住得」。睇樓期間,不斷有人致電他要租房,可見生意滔滔。記者事後先後兩次在傍晚到上址欲接觸租客,唯一直沒人應門,似是全外出觀光。
日出康城住客孫小姐坦言,不時見有貌似旅客的內地人出入,擔心保安受影響。「帶頭人攞張紙出嚟同保安員講去邊個單位,就畀佢入」,她坦言無法接受屋苑變旅館。
將大型屋苑單位變身旅館,其實近年已在各大屋苑湧現。其中一個較活躍的網站「香港民宿」,更主動向業主招手,以日租或月租形式放租。
根據網站資料,放租單位遍及港九新界,包括沙田第一城、淘大花園及港灣豪庭等大型屋苑,圖文並茂推介雅緻靚裝的出租資料,惟只列明日租價錢,並無月租標價。
網站聲言,短租單位予旅客較一般出租單位獲利更多,業主與網 站接洽後只要輸入單位資料,便可讓網民瀏覽訂房;旅客則只須填寫簡單資料及在網上過數訂房,過程只需數分鐘,到埗聯絡有關人士領取鎖匙即可入住。


[怡心園由大廳劏成的房間,窗台位鋪上床褥,「一家三口瞓也沒問題」。]

第一城搶手 排到7月

記者曾致電網站查詢單位出租情況,職員直指所有單位在3、4月已全數爆滿,其中以沙田第一城連天台單位最受歡迎,「呢類單位好搶手,天台有幾百呎可以燒嘢食,最快要到7、8月先有位出租」。
2 : GS(14)@2012-03-24 15:09:21

爽爆(二):違法劏租 回報勁升2倍
http://www.sharpdaily.hk/article/index/4104/20120323/70809





翻查土地註冊紀錄,該出租的日出康城單位,於 09年以467萬元一手購入,業主為一姓丁的持內地身份證人士。根據帶記者睇樓的徐姓男子表示,他為上海商人,與內地朋友合資來港買樓,依賴這盤生意維持生計。他坦言若有客源,寧願「日租」好過「月租」,「如果將整個單位租出,租金沒有那麼多,分租房間出去,租金才夠供樓」。
記者計算過單位收租回報率,現時首都同類型900方呎三房單位,近期成交價465萬元,月租1.1萬元,回報率2.8厘。若以劏房旅館形式收租,以日租300至350元計算,若日日客滿,每月收租近4萬元,租金回報率激增至9.7厘。怡心園情況更誇張,一間面積781方呎3房單位,現時樓價約313萬元,若劏成4房,以350元日租計,每月租金收入逾4萬元,回報率15.5厘,絕對跑贏大市。
3 : Sunny^_^(11601)@2012-03-25 17:37:40

佢地都chi sin既...日出XX都好劏既.劏左先得4.5%會唔會少D呀,而且長實D樓...2-3年就要全屋整過.

應該係D塵型既內地投資者
4 : 龍生(798)@2012-03-25 21:02:55

反正放係度得2-3%

佢地而家劏左, 有4-5%

相比之下己經高左好多

反正長實的裝修都衰到無朋友, 亦唔見得咁搞法會點蝕章
5 : martin845(1570)@2012-03-26 18:23:22

YEP,我有朋友租日出
租客去到日出揀樓簡直是大爺一樣
向海中層九百幾呎都係萬一
向山一萬
低層馬路根本減價都無人租(唔好捉字虱話二千蚊有人租)smiley

朋友原本去年尾完死約
個業主見佢一家三口諗死佢唔會搬
大膽加價兩千
結果佢第二日就落實租隔離新入伙的另一期單位
景觀層數更好
但租金與未加前一樣

結論係日出太多人放租
又太少人租
所以個價好沉
而家租到萬七蚊簡直要開香檳
6 : Sunny^_^(11601)@2012-03-26 18:54:27

今日先有人jump...唔知死左未
7 : GS(14)@2012-03-26 21:51:42

咁真是好唔掂
8 : 龍生(798)@2012-03-26 23:11:59

馬田兄, 我上次朝早去過日出送花, 嚇左一大跳, 影左少少相

好想貼出黎, 但又唔想得罪住將軍澳的朋友

未知可否俾我貼幾張?

先講明, 影得幾恐佈
9 : 亞力士(1473)@2012-03-27 00:33:36

8樓提及
馬田兄, 我上次朝早去過日出送花, 嚇左一大跳, 影左少少相

好想貼出黎, 但又唔想得罪住將軍澳的朋友

未知可否俾我貼幾張?

先講明, 影得幾恐佈


影人跳樓?
10 : Sunny^_^(11601)@2012-03-27 07:40:45

9樓提及
8樓提及
馬田兄, 我上次朝早去過日出送花, 嚇左一大跳, 影左少少相

好想貼出黎, 但又唔想得罪住將軍澳的朋友

未知可否俾我貼幾張?

先講明, 影得幾恐佈


影人跳樓?


估唔到龍生有D...咁既"是"好...smiley
11 : 肥B(18468)@2012-03-27 10:41:51

9樓提及
8樓提及
馬田兄, 我上次朝早去過日出送花, 嚇左一大跳, 影左少少相

好想貼出黎, 但又唔想得罪住將軍澳的朋友

未知可否俾我貼幾張?

先講明, 影得幾恐佈


影人跳樓?


唔係怕影響樓價, 但係死人冧樓的相片都係唔好客氣.....我唔肯買有平台的1樓主要都係呢個原因..
12 : kamfaiAthrun(1488)@2012-03-27 10:46:23

i support 龍生兄貼幾張相.

about the TKO environment / condition ??
13 : 肥B(18468)@2012-03-27 11:03:39

如果唔係死人相, 而係「心曠神怡」的寫實照, 當然無任歡迎啦~~
14 : 龍生(798)@2012-03-27 11:12:37

係心曠神怡系列
15 : 肥B(18468)@2012-03-27 11:24:33

咁無問題喎~~

真所謂真金不怕紅爐火(或者係醜婦終須見家翁啦, 演繹同理解唔同姐~)

貼出黎見下都好丫~~ 我都未親身入過去睇, 之前都係0係跌吉見過一D附近環境的相而已~~
16 : kamfaiAthrun(1488)@2012-03-27 11:46:58

totally agree....真"金"不怕紅爐火
17 : Sunny^_^(11601)@2012-03-27 12:05:54

但係只係得相唔夠傳神,我建議未去過既人拎埋notebook去垃圾房到睇.你就會feel到D花草有幾香.一定令你難"亡"
18 : kamfaiAthrun(1488)@2012-03-27 13:18:26

why "拎埋notebook去" ??
19 : 肥B(18468)@2012-03-27 13:23:37

其實係咪真係咁勁呢?

我諗無幾多人真係落過堆填區度聞過那酸宿惡臭, 但畢竟都同堆填區有D咁多距離, 應該都打左D折扣吧....



http://g.co/maps/hvkvv
20 : GS(14)@2012-03-27 22:21:54

8樓提及
馬田兄, 我上次朝早去過日出送花, 嚇左一大跳, 影左少少相

好想貼出黎, 但又唔想得罪住將軍澳的朋友

未知可否俾我貼幾張?

先講明, 影得幾恐佈


你真是影到,貼D一般印象出來好啦,無就唔好貼
21 : GS(14)@2012-03-27 22:22:11

19樓提及
其實係咪真係咁勁呢?

我諗無幾多人真係落過堆填區度聞過那酸宿惡臭, 但畢竟都同堆填區有D咁多距離, 應該都打左D折扣吧....



http://g.co/maps/hvkvv


原來個電廠是煤氣的,印象中是
22 : Sunny^_^(11601)@2012-03-28 13:50:28

18樓提及
why "拎埋notebook去" ??


我既意思係拎埋去睇
23 : GS(14)@2012-03-28 22:17:31

22樓提及
18樓提及
why "拎埋notebook去" ??


我既意思係拎埋去睇


睇乜,你唔使考試?
24 : Sunny^_^(11601)@2012-03-29 06:55:37

23樓提及
22樓提及
18樓提及
why "拎埋notebook去" ??


我既意思係拎埋去睇


睇乜,你唔使考試?


睇"日出"既相..........................

今日考中文paper3+5
25 : kamfaiAthrun(1488)@2012-03-29 10:21:31

add oil~
26 : 肥B(18468)@2012-03-29 10:33:27

龍生做乜無晒影架??

有圖有真相~~~
27 : martin845(1570)@2012-03-29 12:02:39

龍兄你言重啦
莫講話我唔係住日出,無切身利益
就算我真係住日出,都無理由影響人地
當然我要多謝你尊重其他人的做法

不過我都係個句
日出交通唔方便,近堆填區,多供應,少車位等.........下刪一萬字
但所有野已在租值及樓價反映
任何以上一樣缺點在未來得到改善
只會有升無跌

btw
今個星期六將軍澳站天晉商場popcorn便會開幕
http://www.popcorntko.com.hk/chi/shoot.asp#back
很多店舖都係首次進軍將軍澳
其中食肆翡翠拉麵小籠包係my 飛佛
同埋應該係全將軍澳第一間 starbuck!!smileysmiley

將軍澳區我仍然覺得是較有溍力增值的一區



============
8樓提及
馬田兄, 我上次朝早去過日出送花, 嚇左一大跳, 影左少少相

好想貼出黎, 但又唔想得罪住將軍澳的朋友

未知可否俾我貼幾張?

先講明, 影得幾恐佈
28 : 龍生(798)@2012-03-29 12:19:04

我個時都有諗過買天晉

但賭得太大, 借得太多, 超過自己所能負擔, 故作罷

我都幾睇好呢一區, 始終係港島新樓副線

未來潛力不俗
29 : 龍生(798)@2012-03-29 12:19:33

相好快就後補, 哈哈

我好老實講, 真係嚇一嚇
30 : 草帽(1253)@2012-03-29 12:24:45

治安好似好差, 同埋多左咁多人, 搭lift會唔會好迫, 好怕呢樣.smiley
31 : 龍生(798)@2012-03-29 12:41:52

lift呢家野應該問題不大既....好似未聽人提過

治安問題...太多屋村, 童黨, 但一般只搞同齡細路,

我地呢的30歲, 除非特別招惹, 否則應該不是主要攻擊目標

反而我擔心繁忙時間上唔到地鐵

呢樣野香討不時有人會講....

調景嶺/將軍澳守尾門, 會有少少問題
32 : 龍生(798)@2012-03-29 12:45:53


33 : 龍生(798)@2012-03-29 12:47:37


34 : 龍生(798)@2012-03-29 12:59:17


35 : 肥B(18468)@2012-03-29 13:05:12

地鐵真係無計架....

我07-09年住寶林, 主要都係地鐵出入, 返工的繁忙時間, 就算寶林都未必會有位坐.....

所以一過點先出門口, 就唔駛諗, 打定輸數要企了, 當時已經發現, 寶林站得一個月台, 原車入原車出,

有唔少人唔係寶林上車的人會先坐對頭車入寶林, 唔落車, 才可以找到一個靚位坐....

唯有早15分鐘出門口, 就舒服好多~~
36 : 肥B(18468)@2012-03-29 13:06:13

無野睇喎龍生, 唔知係咪我公司BLOCK左呢?
37 : Sunny^_^(11601)@2012-03-29 13:52:12

36樓提及
無野睇喎龍生, 唔知係咪我公司BLOCK左呢?


我睇到D相...

MTR係一個好大既問題...坑口都未必上到車囉...有次考試撞正rainy day.坑口等左3班車先上到...NP都等左3班.最後late左30分鐘
38 : 龍生(798)@2012-03-29 16:25:06


39 : 龍生(798)@2012-03-29 16:36:46


40 : 草帽(1253)@2012-03-29 16:51:17

前兩日去左日出對面海既藍灣半島睇舖順便睇下個環境, 行出個海濱, 個海濱一個人都冇. 望一望對面日出, 又係有一陣霧氣. 跟住一陣寒風吹來, 個氣溫好似即刻低10度咁, 都唔夠一分鐘幾條友巳經拿拿聲行返入商場(唔怪之個海濱冇人). 我既感覺係近呢一面天氣好濕寒, 對面應該差無幾.
41 : 肥B(18468)@2012-03-29 16:59:08

40樓提及
前兩日去左日出對面海既藍灣半島睇舖順便睇下個環境, 行出個海濱, 個海濱一個人都冇. 望一望對面日出, 又係有一陣暇氣. 跟住一陣寒風吹來, 個氣溫好似即刻低10度咁, 都唔夠一分鐘幾條友巳經拿拿聲行返入商場(唔怪之個海濱冇人). 我既感覺係近呢一面天氣好濕寒, 對面應該差無幾.


大風係東區岸邊(杏花邨, 柴灣, 小西灣)的特色, 主要出現於季候風時期~~
42 : 龍生(798)@2012-03-29 17:03:26


43 : 草帽(1253)@2012-03-29 17:05:23

41樓提及
大風係東區岸邊(杏花邨, 柴灣, 小西灣)的特色, 主要出現於季候風時期~~


謝ching解說, 我好少過0個邊. 我仲以為做咩鬼, 0個日廿幾度.
44 : 肥B(18468)@2012-03-29 17:21:35

43樓提及

謝ching解說, 我好少過0個邊. 我仲以為做咩鬼, 0個日廿幾度.


唔駛客氣, 我老家在那邊, 試過打風吹正東北, D水係從窗同窗框中的空隙湧入黎, 好勁架!!

而家星期日帶兩個頭釘返去食飯都會多帶一件外套, KEEP住在當風的地方活動, 真係會比唔當風的地凍2-3度~~
45 : 亞力士(1473)@2012-03-29 23:19:04

灰天 枯樹 昏車
46 : 龍生(798)@2012-03-30 00:33:04

最重要係污糟得好得人驚

我以為銅鑼灣己經夠污糟....點知原來身在褔中不知褔
47 : 草帽(1253)@2012-03-30 08:38:01

會唔會係長期大風, 地方又空礦, 製造好多沙泥. 銅鑼灣係人造污糟....日出係大自然造既污糟, 咁日出好D.smiley
48 : martin845(1570)@2012-03-30 12:07:23

46樓提及
最重要係污糟得好得人驚

我以為銅鑼灣己經夠污糟....點知原來身在褔中不知褔


================

可能我住開個頭
成日都入工業邨(原因包括釣魚,踩單車,放飛機,洗車,夜晚的工業邨其實幾旺)smiley
見慣不怪
你拍攝的都是事實
不過我估買得那處都預左
未有日出前
以前最近的樓盤是清水灣半島
樓價長期與將軍澳站的折讓一至兩成(但勝在戶戶有山景或海景)
而家有左日出,清半已彈番上黎

公平講句,除左預左
其實最緊要係正常家庭都唔會過去工業邨
亦無需要去

正如你去apm
唔會見到,亦唔會專登去睇下包圍住apm的工廠大廈有幾污煙獐氣

當然
如你想周圍半徑幾公里鳥語花香
又靜中帶旺
我會推介坑口的新寶城smiley
只是樓盤無乜炒家,主要是用家,流轉率很低

順便我都想分享下我的心得(見笑....)
而家將軍澳站賣得最貴就係前排望海(當然四十樓以上才有機會永久海景)
第二就係後排望番運動場個邊
因為那處是將軍澳站及坑口站一堆樓盤之間的barrier
計有已經係度的將軍澳運動場
仲有出年完工的室內單車場及室內蹓冰場
由於地已用哂
而且全是公共設施
將來變數極低
變相成為景觀保證
所以望呢面的高層單邊大單位
價錢亦不示弱呢

49 : Sunny^_^(11601)@2012-03-30 17:52:23

48樓提及
46樓提及
最重要係污糟得好得人驚

我以為銅鑼灣己經夠污糟....點知原來身在褔中不知褔


================

可能我住開個頭
成日都入工業邨(原因包括釣魚,踩單車,放飛機,洗車,夜晚的工業邨其實幾旺)smiley
見慣不怪
你拍攝的都是事實
不過我估買得那處都預左
未有日出前
以前最近的樓盤是清水灣半島
樓價長期與將軍澳站的折讓一至兩成(但勝在戶戶有山景或海景)
而家有左日出,清半已彈番上黎

公平講句,除左預左
其實最緊要係正常家庭都唔會過去工業邨
亦無需要去

正如你去apm
唔會見到,亦唔會專登去睇下包圍住apm的工廠大廈有幾污煙獐氣

當然
如你想周圍半徑幾公里鳥語花香
又靜中帶旺
我會推介坑口的新寶城smiley
只是樓盤無乜炒家,主要是用家,流轉率很低

順便我都想分享下我的心得(見笑....)
而家將軍澳站賣得最貴就係前排望海(當然四十樓以上才有機會永久海景)
第二就係後排望番運動場個邊
因為那處是將軍澳站及坑口站一堆樓盤之間的barrier
計有已經係度的將軍澳運動場
仲有出年完工的室內單車場及室內蹓冰場
由於地已用哂
而且全是公共設施
將來變數極低
變相成為景觀保證
所以望呢面的高層單邊大單位
價錢亦不示弱呢





"我會推介坑口的新寶城"...

sorry, i totally disagree with you.

佢出面條路,我住左坑口成年都係行過3次,次次行都好辛苦,因為好smelly,係dog shit未...真係好terrible...我唔知仲有冇其他行去既方法...但係佢出面真係普通人頂唔順
50 : 龍生(798)@2012-03-31 03:38:58

SUNNY 可否講講出面係邊度?

謝馬田兄指教, 果日我後尾入番將軍澳, 我發現又變番第二個世界

結論係日出真係好得人驚, 都唔知點解政府會批地俾人起樓的

草帽: 那種不是大自然污染吧, 你諗清楚....
51 : Sunny^_^(11601)@2012-03-31 07:34:50

50樓提及
SUNNY 可否講講出面係邊度?

謝馬田兄指教, 果日我後尾入番將軍澳, 我發現又變番第二個世界

結論係日出真係好得人驚, 都唔知點解政府會批地俾人起樓的

草帽: 那種不是大自然污染吧, 你諗清楚....


海悅出面有間M記,向山方面走會有D食店...一路走...就會去到新寶城

當初都覺得平,想買來住...睇樓當人有D咁既dog shit味...所以轉左去旁邊既居屋
52 : 肥B(18468)@2012-03-31 09:53:47

51樓提及

海悅出面有間M記,向山方面走會有D食店...一路走...就會去到新寶城

當初都覺得平,想買來住...睇樓當人有D咁既dog shit味...所以轉左去旁邊既居屋


我睇樓都行過那裏幾次(都係這條路行入去), 就唔係好覺得有這狗屎味喎....係咪夏天黎架?
53 : 肥B(18468)@2012-03-31 09:57:22

其實由地鐵站行去新寶城, 可以先上地鐵站上的連理街, 由天橋一直行過去過海悅個商場, 再一直行到尾, 落返電梯就會到新寶城的水池架啦~~ 呢個係個agent教我行的~
54 : 肥B(18468)@2012-03-31 10:09:39

龍生, d 相睇到啦, 工業區那邊的環境, 照相睇黎, 係因為太多垃圾車, 泥頭車途經環保大道, 長年累月所造成的結果.

正如martin兄所講, 而家康城呎價之平, 已反影其缺點, 只要以往任何一項缺點可以改善, 真係無得輸. 尤其係4.5k/ft入貨的那一批,

不過好同意, 呢個死症(堆填區)一日不除, 都唔應該入去住......
55 : GS(14)@2012-03-31 12:43:07

24樓提及
23樓提及
22樓提及
18樓提及
why "拎埋notebook去" ??


我既意思係拎埋去睇


睇乜,你唔使考試?


睇"日出"既相..........................

今日考中文paper3+5


唔怪之得咁得閒? 你選甚麼自選科?
56 : Sunny^_^(11601)@2012-03-31 17:27:58

52樓提及
51樓提及

海悅出面有間M記,向山方面走會有D食店...一路走...就會去到新寶城

當初都覺得平,想買來住...睇樓當人有D咁既dog shit味...所以轉左去旁邊既居屋


我睇樓都行過那裏幾次(都係這條路行入去), 就唔係好覺得有這狗屎味喎....係咪夏天黎架?


係呀...你有冇入過地下既tunnel? 個到係生人"密"近呀...上次本來行地底快D,但係行左2步,D dog shit味真係頂唔順,行反地面
57 : Sunny^_^(11601)@2012-03-31 17:30:53

53樓提及
其實由地鐵站行去新寶城, 可以先上地鐵站上的連理街, 由天橋一直行過去過海悅個商場, 再一直行到尾, 落返電梯就會到新寶城的水池架啦~~ 呢個係個agent教我行的~


我當時揾既agent真係好扑X嫁,為左唔比D同行見到佢有客,特登要行D遠D既路...佢話dog shit未最重既路係去MTR最快既...

不過唔使開名喇...間野既坑口分行執左...個agent轉左去XX閣...不過佢之前既老闆係區議員
58 : Sunny^_^(11601)@2012-03-31 17:35:11

55樓提及
24樓提及
23樓提及
22樓提及
18樓提及
why "拎埋notebook去" ??


我既意思係拎埋去睇


睇乜,你唔使考試?


睇"日出"既相..........................

今日考中文paper3+5


唔怪之得咁得閒? 你選甚麼自選科?


ECON,BAFS,PHY,M1
59 : GS(14)@2012-03-31 17:43:07

M1? BAFS 是乜來的
60 : 肥B(18468)@2012-03-31 17:57:56

Business, Accounting, and Financial Studies (BAFS)

M1 - MATH 1
http://hk.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=7011050600491
61 : 肥B(18468)@2012-03-31 18:00:39

56樓提及

係呀...你有冇入過地下既tunnel? 個到係生人"密"近呀...上次本來行地底快D,但係行左2步,D dog shit味真係頂唔順,行反地面


真係未試過喎, 我以前住寶林都好少要行隧道....
遲下搬返去坑口會特登去睇下~
62 : GS(14)@2012-03-31 18:01:04

咁M1我都可以考下
63 : Sunny^_^(11601)@2012-03-31 18:13:53

62樓提及
咁M1我都可以考下


你會後悔的...M1唔係人讀...佢D數完全唔會比機會普通人合格...
64 : Sunny^_^(11601)@2012-03-31 18:14:20

61樓提及
56樓提及

係呀...你有冇入過地下既tunnel? 個到係生人"密"近呀...上次本來行地底快D,但係行左2步,D dog shit味真係頂唔順,行反地面


真係未試過喎, 我以前住寶林都好少要行隧道....
遲下搬返去坑口會特登去睇下~


唔好呀,我驚你出唔反來呢...
65 : martin845(1570)@2012-04-01 13:02:05

我知你講邊度
不過通常d人都係行海悅豪園商場入
另一方面睇
後面點解會咁
就正正因為夠靜

不過利益申報
我本身兩層樓都在將軍澳站
當然覺得將軍澳站的規劃較好smiley
尤其天晉商場popcorn剛於尋日開幕
多人到呢........
http://www.popcorntko.com.hk/chi/shoot.asp

=============
51樓提及
50樓提及
SUNNY 可否講講出面係邊度?


謝馬田兄指教, 果日我後尾入番將軍澳, 我發現又變番第二個世界

結論係日出真係好得人驚, 都唔知點解政府會批地俾人起樓的

草帽: 那種不是大自然污染吧, 你諗清楚....


海悅出面有間M記,向山方面走會有D食店...一路走...就會去到新寶城

當初都覺得平,想買來住...睇樓當人有D咁既dog shit味...所以轉左去旁邊既居屋

66 : GS(14)@2012-04-01 13:23:19

影張相得嘛
67 : Sunny^_^(11601)@2012-04-01 17:45:45

65樓提及

我知你講邊度
不過通常d人都係行海悅豪園商場入
另一方面睇
後面點解會咁
就正正因為夠靜

不過利益申報
我本身兩層樓都在將軍澳站
當然覺得將軍澳站的規劃較好smiley
尤其天晉商場popcorn剛於尋日開幕
多人到呢........
http://www.popcorntko.com.hk/chi/shoot.asp

=============
51樓提及
50樓提及
SUNNY 可否講講出面係邊度?


謝馬田兄指教, 果日我後尾入番將軍澳, 我發現又變番第二個世界

結論係日出真係好得人驚, 都唔知點解政府會批地俾人起樓的

草帽: 那種不是大自然污染吧, 你諗清楚....


海悅出面有間M記,向山方面走會有D食店...一路走...就會去到新寶城

當初都覺得平,想買來住...睇樓當人有D咁既dog shit味...所以轉左去旁邊既居屋




我只係識行dog shit路入...
68 : martin845(1570)@2012-04-01 23:49:10

http://m.discuss.com.hk/index.ph ... 7400&extra=page%3D1

點影都唔夠佢地詳盡…
69 : GS(14)@2012-04-01 23:58:14



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70 : GS(14)@2012-04-01 23:58:54

將軍澳發展大綱
將軍澳–藍田隧道連同啟德發展計劃的T2主幹路及中九龍幹線,將組成為策略性的六號幹線,提供一條來往九龍和將軍澳區的東西行快速公路
[size="4"]跨灣連接路是一條長約1.8公里跨越將軍澳海灣的雙線雙程公路,西端連接將軍澳–藍田隧道,東端連接將軍澳第86區的環保大道,並附設行人路及單車徑
[size="4"]將藍隧道完工後,將軍澳市中心繁忙時間東區海底隧道約需5分鐘啟德發展區約需10分鐘,而將軍澳市中心經六號幹線西九龍地區約需13分鐘
[size="4"]藍田交匯處將連接將藍隧道與東區海底隧道出入口,未來將軍澳市中心將可於10分鐘內直接往返香港島
[size="4"]將軍澳(TKO)地理位置














香港2030規劃遠景與未來挑戰        
非住宅加強區: 中環、九龍站、則魚涌同將軍澳
[size="4"]都會核心區: 東、西九同港島北面


將軍澳發展大綱
[size="4"]http://www.youtube.com/watch?v=1UEKW0ffOWs&feature=related
[size="4"]將軍澳市單車循環徑














71 : 龍生(798)@2012-04-02 00:20:22

香討最長個將軍澳討論串俾湯兄移左過來....

真係好鬼靚, 成個element 咁!!

可惜天晉樓價同管理費俱太貴, 如果唔係真係想買番間

但話講番轉頭, 佢入伙時如果咁岩要搵地方住, 租番一年半載應該是極佳的選擇
72 : GS(14)@2012-04-02 21:22:43

71樓提及
香討最長個將軍澳討論串俾湯兄移左過來....

真係好鬼靚, 成個element 咁!!

可惜天晉樓價同管理費俱太貴, 如果唔係真係想買番間

但話講番轉頭, 佢入伙時如果咁岩要搵地方住, 租番一年半載應該是極佳的選擇


有幾難啊,copy and paste有些技巧,一分鐘內一定得
爽爆 民宿 日出 月賺
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=278387

日出康城分租房搶手

1 : GS(14)@2015-03-26 00:34:51





【回報更高】近年新樓興分租,鄰近堆填區的日出康城及峻瀅,由於租值不及市中心私人屋苑,堪稱是平價租務樂園。首都當年入伙,呎價低見十元,甚至個位數呎租,由於普遍供應大單位,主攻三房及四房,要在市場出租,承接力未必合意;相反,不少科大學生或年輕人,愛有獨立空間,寧夾份租住新樓,成近年新樓租客新力軍,因而該類大單位分拆出租,反不愁租客。有將軍澳代理直言,日出康城分租房是搶手貨,呎租會較高。惟由於區內私樓陸續落成,分租房被市場吸納,現供應不算多。以過往領都一個大約一百二十方呎連套房單位為例,可獲租客月租六千五百元承租,相信現時該類套房月租可逾七千五百至八千元。若以緻藍天剛開放的實用一千一百三十五方呎四房示範單位計算,兩間套房若然月租八千元,不設套廁月租達五千元,若四間房租出,料每月租金收入達2.6萬元,相比單純出租一個四房單位,月租約2.3萬至2.4萬元,每年租金可多收2.4至3.6萬元。回報則要待公佈定價後才得知是否可觀。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150324/19087585
日出 康城 租房 搶手
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=288886

日出康城5萬人 僅1間快餐店配套不足  單位滲水 居民斥港鐵管理差

1 : GS(14)@2016-05-22 11:45:04

日出康城


【本報訊】位於將軍澳的港鐵上蓋物業日出康城由2009年第一期入伙至今,連同峻瀅和年尾入伙的峻瀅二,人口已近5萬人,惟區內配套設施嚴重不足,買餸只得一間惠康,外出用膳則只有一間大家樂。約30名居民昨到九龍灣港鐵總部抗議,批評屋苑設施不足,商場需延誤4年才落成;下雨時屋苑大堂更滿地「水桶陣」,亦有擲600多萬買樓的業主,屋內廁所長期漏水,貼錢買難受。記者:廖梓霖康城目前由港鐵管理,西貢區議員張美雄指,康城14期全數落成後,人口將逾10萬,是全港最大型屋苑。他續指日出康城商場原定今年6月啟用,以應付居民生活需要,卻因招標延誤,需延至2020年才落成,目前商場位置仍在打樁,每日塵土飛揚,氣味刺鼻。雖然住客多,屋苑內卻只得一間大家樂可供用膳,在康城買餸煮食,亦僅有惠康超級市場作臨時街市,店舖嚴重不足。居民稱,屋苑內每10分鐘有一架28座位的穿梭巴士接駁將軍澳PopCorn,惟接連有新盤入伙,繁忙時間居民需等候半小時才能上車,交通極不便。



【大堂漏水】■下雨時屋苑大堂佈滿「水桶陣」。受訪者提供圖片

【唯一食肆】■現時有逾5萬人居住的日出康城只有一間大家樂。方國珊fb圖片



每班港鐵等15分鐘

業主英太2008年一擲600多萬購入康城首都樓花,單位三房兩廳。她慨嘆指,入伙時其單位每逢下雨,廁所外牆便不斷滲水,需急召管理處修補缺口才解決,「住咗都唔夠10年,就有問題!」她又批評港鐵的物業管理極差,包括繁忙時間乘搭港鐵時,每程車也需久候15分鐘,緻藍天的行人過路處逾年也不設斑馬線,罔顧居民安全。另一業主、75歲的曾太於2014年以500多萬購入領都一高層單位養老,豈料入伙後,露台鐵枝生銹,窗外每日塵土飛揚,「一抹走啲塵,轉頭又污糟番」。她因此患上鼻敏感,多番投訴港鐵也無改善,她斥港鐵管理差劣,「老人家只係希望安享晚年,你叫我而家點算?」張美雄指,康城第1、2期的承建商為長江實業、第3期則由長江實業、南豐發展負責興建,居民入伙後,不時投訴單位漏水、施工不善。現時每逢下雨天,屋苑大堂放有多個水桶盛載水滴。西貢區議員方國珊促請港鐵嚴正跟進屋苑各項問題,一個月內與居民開會,否則不排除在港鐵大樓外紮營抗議。港鐵稱一直與地區居民溝通,會研究一個月內作出回覆。



【居民抗議】■多名康城居民和方國珊(右)昨到港鐵總部示威,批評管理差。

【商場延工】■原定今年6月啟用的日出康城商場,目前仍在打樁。何頴賢攝



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160522/19622651
日出 康城 萬人 快餐店 快餐 配套 不足 單位 滲水 居民 斥港 港鐵 管理
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=301036

鍾楚紅濟州影日出

1 : GS(14)@2016-08-09 07:10:55

鍾楚紅早前為護膚品牌到了韓國濟州操刀影慈善影集,走訪當地捕捉大自然美景。由於行程緊密,她要於4日內走訪十多個景點,紅姑稱:「影日出嗰日要凌晨4點出發上山,凌晨兩點就要起身準備,以為一定受唔到,結果發覺我仲頂得順!」紅姑表示今次旅程寓工作於娛樂:「我仲喺濟州島見到一棵長滿紅葉圓圓似個大蘑菇嘅樹,我就將佢改名做『紅姑樹』。」撰文:唐如





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20160808/19726875
鍾楚 楚紅 濟州 日出
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=305006

【美圖晒晒】台索爆Coser 闖日出寫真再演美劇爆紅

1 : GS(14)@2016-08-21 08:10:53

潘家儀,Vanessa Pan,藝名咖滋咪Kazumi,台灣藝人;12歲以「野臣一美」名義開始玩Cosplay,16歲在網上以動漫Cosplay女王稱號成名。2013,潘家儀在日本以寫真女星之名出道,成為台灣史上第一位成功代言日本動漫之代表性藝人,同年年底在美國荷李活拍攝美劇Yokai King,成為台灣史上第一位演出荷李活影集的女演員。正妹時代




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160821/19744745
美圖 曬曬 臺索 索爆 Coser 日出 寫真 再演 演美 美劇 劇爆 爆紅
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=306709

日出康城車位190萬沽

1 : GS(14)@2017-01-13 08:11:03

【本報訊】車位越炒越癲,將軍澳日出康城車位逼近兩球。美聯物業區域經理黃少明表示,日出康城領都L3層單號車位,剛獲用家以高達190萬元承接,打破同區緻藍天於去年10月創出的185萬元紀錄,成為日出康城最貴車位。原業主2013年以128萬元買入該車位,持貨3年升值近五成。買家原居於尖沙嘴,購買車位的同一日,亦以960萬元買入領都1座高層LB室四房戶,實用面積977方呎,呎價9,825元。該買家本身有兩部車,有需要再買多個車位。另該買家本身想買新盤,但多次抽同區一手不成功,包括緻藍天、藍塘傲及海翩滙,最後揀二手,睇樓三個月。此外,一度炒燶的屯門兆麟苑車位,因住宅加辣出現轉機,該車場2期2樓單號車位,原業主在2015年底以70萬元購入,在去年12月以65萬元售出,賬面蝕5萬元。不過,新買家在入市後不足20日,成功以76萬元摩出,賬面賺11萬元,料扣除使費後,仍獲利逾9萬元。天水圍再現百萬車位,慧景軒地下單號車位以100萬元易手。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170113/19895431
日出 康城 車位 190 萬沽
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=322452

領凱4房1150萬 貴絕日出康城

1 : GS(14)@2017-02-09 12:28:37

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2962&issue=20170209
【明報專訊】雖然新盤再成市場焦點,但二手市場、特別是將軍澳屋苑,連錄數宗新高價成交。代理消息指,價錢過往相對低水的日出康城,項目第2C期領凱,有4房戶在零議價下,以1150萬元售出,貴絕日出康城二手做價。此外,將軍澳指標屋苑之一的天晉II,一伙高層4房單位以1520萬元易手,創屋苑二手最高成交價紀錄。

較一年前同類賣貴400萬

香港置業助理分區董事劉浩勤表示,日出康城2C期領凱9座極高層右翼C室,屬實用面積1002方呎4房戶、望山景,零議價下以1150萬元易手,為康城新高成交價,實呎11,477元亦刷新康城2期最高紀錄。原業主於2011年以862萬元購入,帳面賺288萬元或33%。可留意的是,同座中層同類單位去年初售價逾750萬元,意味上述做價一年內賣貴約400萬元或53%。

另日出康城2B期領峰6座左翼極高層A室,屬實用面積987方呎4房戶,以1090萬元售出,實呎亦高見1.1萬元;原業主2009年底以728萬元購入,帳面賺362萬元或50%。

天晉II 4房1520萬創屋苑新高

此外,美聯營業經理林志堅表示,天晉II第3B座高層A室,屬實用面積944方呎4房戶,以1520萬元售出、實呎16,102元,相關成交價為屋苑二手最高成交價;原業主2013年1月以1189萬元一手買入,帳面賺331萬元或28%。中原副分區營業經理伍錦基表示,將軍澳中心11座高層D室,實用面積384方呎兩房戶,以617萬元售出,實呎16,068元,創屋苑呎價新高,為屋苑另一實用面積384方呎連天台特色戶,上月以實呎15,626元售出後,1個月來再破頂;原業主於2013年以448萬元買入,帳面賺169萬元或38%。

1月二手夾屋買賣僅8宗 按月跌47%

另利嘉閣研究部引述土地註冊處資料表示,1月二手夾屋買賣僅8宗登記,較去年12月的15宗跌47%;期內二手夾屋買賣登記總值4530.8萬元,較去年12月8561.6萬元下跌47%。至於該8宗二手夾屋買賣登記中,若按實呎價錢計,以鴨脷洲悅海華庭3座中層實用面積427方呎G室最高,實呎14,333元(單位成交價612萬元),為有紀錄以來呎價最高夾屋。
領凱 1150 貴絕 日出 康城
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=326035

施政報告前散貨 新盤下月料推2700伙 日出康城晉海 啟德OASIS勢成焦點

1 : GS(14)@2017-08-28 14:04:17

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4399&issue=20170828
【明報專訊】特首林鄭月娥10月發表任內首份施政報告前,市場觀望港府會否在樓市再出招,新盤市場9月將掀新一輪散貨潮。本報統計,有機會在下月、即第三季最後一個月登場的9個全新盤,共涉逾2700伙,其中新地(0016)首次在將軍澳日出康城「插旗」、單位數量達1040伙的晉海,成為市場焦點。業界估計,地產商為免政府再出招,均希望在施政報告出台前盡量散貨。

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明報記者 林可為、甘潔瑩

預計下月開售的9個全新盤,其中5個位處市區或將軍澳,其餘4盤位於新界。作為市場焦點的新地晉海,是日出康城首個並非由長實(1113)發展的全新開售樓盤,樓花期長約26個月,戶型由1房至4房,是日出康城首個提供入場門檻較低的1房戶的屋苑,料可成為搶手貨。

城‧點今開示位 隨時上樓書

市區方面,會德豐(0020)待批預售的啟德OASIS KAI TAK,提供648伙,戶型由開放式至4房戶,實用約270至1500方呎,約七成為1房及2房戶;OASIS KAI TAK是繼啟德1號II、嘉匯、龍譽、天寰後,區內今年第5個新盤,市場承接力備受考驗。

此外,多個納米新盤已摩拳擦掌,日內將有新動作。資策(0497)屯門約25個月樓花城‧點,今日會向傳媒開放兩個設於中環的示範單位,隨時上載樓書。城‧點提供204伙,戶型由開放式至兩房,實用面積約200至400方呎,逾八成屬開放式戶及1房戶,首推單位估計最少涉約50伙,發展商表示「開價進取之餘,但買家可接受」。

首推足額認購 喜遇收逾110票

另英皇(0163)與市建局合作、上周突擊以折實平均實呎1.71萬元首推68伙的長沙灣喜遇,消息指過去4日累獲逾110張入票,即首批獲足額認購,預計日內上載銷售安排,最快9月初發售。

林一鳴:新盤開價需低於市價

地產資深分析員林一鳴表示,發展商9月積極推盤,主要由於樓市前景不明朗,例如加息周期已開始、美國聯儲局準備縮減資產負債表,相關因素均影響物業市場,在未能確定其影響力下,故發展商在獲批預售後便隨即推售,更以低於市價發售,他表示:「新盤開價不低於市價根本賣不到。」

中原亞太區副主席兼住宅部裁陳永傑亦稱,8月迄今新盤市場暫時累錄近1600宗成交,而近日開售的荃灣全‧城匯、愛炫美、太子逸新和葵涌豐寓均有理想銷情。他認為,發展商9月積極開盤,除趁市旺外,亦想在施政報告出台前散貨,「樓價未見大跌,未知政府屆時會否再加辣或出招,發展商在商言商,所以在9月賣得幾多得幾多,無謂冒險」。
施政 報告 散貨 新盤 下月 料推 2700 日出 康城 晉海 啟德 OASIS 勢成 焦點
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=340363

新盤四大區1年吸金逾千億 累售逾1.1萬伙 日出康城晉海勢成新焦點

1 : GS(14)@2017-09-16 22:27:17

【明報專訊】雖然政府連番加辣,但很多買家因擔心「愈遲買愈貴」,造就過去逾1年來新盤市場暢旺。本報統計,新盤「四大戰區」屯門、元朗、荃灣西和啟德,去年8月至今,合共售逾1.1萬伙一手單位(包括餘貨),吸金總額估計高達1013億元,顯示市場龐大購買力。踏入9月中,除會德豐(0020)已開價的啟德OASIS KAI TAK外,新地(0016)首次在將軍澳日出康城「插旗」的晉海,日內亦將出擊,令該區勢成新焦點。

金額超高鐵香港段投資額

資料顯示,廣深港高鐵香港段自西九龍至香港、深圳邊界,全長約26公里;而香港段由特區政府出資,並負責工程設計、建設、測試及營運,總投資額估計逾844億元。上述1013億元新盤吸金總額,足夠支付高鐵香港段的開支。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,樓價高企下,買家均擔心遲入市,樓價會更貴;加上發展商提供多項優惠,二手業主叫價態度仍強硬,上車客上會有困難,因而令購買力流向一手市場。他續稱,除已開價的啟德OASIS KAI TAK,稍後戰場焦點,將是將軍澳日出康城,估計新地日內會以貼市價推出晉海(1040伙),由於是區內首個非長實(1113)樓盤,加上提供區內罕有的實用300餘方呎1房細單位,料將掀新一輪熱潮。

康城4B期部署視乎晉海銷情

新地副董事總經理雷霆亦稱,將視乎晉海銷情,再決定單位總數1132伙的日出康城4B期(已獲批預售)的開售日期,意味有機會第4季登場。

上述「四大戰區」中,其中3個位處新界西北或荃灣。至於掀起今輪新盤戰的區份為屯門,由南豐去年8月開售的屯門豐連拉開序幕,項目首批折實均價僅8826元,頓成市場熱話,全盤370伙已清袋。

近1年新盤主要集中新界西北

元朗方面,過去逾1年來是新地作主力,去年8月至今推出Grand YOHO第1、2期、錦田PARK YOHO Genova,以及長實世宙等主要新盤,連同PARK YOHO系列餘貨,區內售約2630伙、總吸金估計218億元。Grand YOHO第1期去年8月首推前,接獲約1.7萬張入票,一度為1997年後新盤票王,到今年8月才被華懋荃灣西全‧城匯勁收2.25萬張入票取代。

踏入今年,荃灣西推出4個全新盤,共售逾3900伙、套現逾400億元;其中長實5月、7月推出的海之戀及2期愛炫美共售逾2000伙、套現220億元,為今年吸金最強勁項目。至於唯一市區戰場、東九龍啟德,逾一年來已開售5個新盤,累沽約2970伙,總套現近300億元;其中售出單位、套現最多私宅,為中海外(0688)去年8月發售的首個「港人港樓」啟德1號I、II,逾1年來累售近1010伙、套現100億元。

明報記者 林可為


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8452&issue=20170911
新盤 盤四 大區 年吸 吸金 金逾 逾千 千億 累售 售逾 1.1 萬夥 日出 康城 晉海 勢成 成新 焦點
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日出康城晉海料快開價

1 : GS(14)@2017-09-17 17:29:09

■晉海三房示範單位實用面積701方呎,間隔四正,設計無甚驚喜。 邱仲權攝



【本報訊】多個新盤開價在即,以新地(016)將軍澳日出康城第4A期晉海最受關注,發展商昨開放三房示範單位予傳媒參觀,並指正與合作夥伴商討價單,會盡快公佈價錢。


傳Oasis累收近千票

香港興業(480)與南豐合作的九肚山尚珩有機會本周內上載樓書並開放示範單位。香港興業銷售及市務助理總經理陳秀珍表示,項目料年底入伙,未決定銷售方法,但強調下月公佈的施政報告未會影響賣樓部署。競爭激烈的啟德區多個新盤亦各有動作。會德豐地產發展的Oasis Kai Tak市傳累錄近1,000個登記,較周五發售130伙賬面超額逾6倍,發展商昨公佈該樓盤將與City'super合作,為住戶提供網上購物、即日送貨服務及廚藝活動。同區預計年底入伙的中海外(688)啟德1號二期,近期積極銷售貨尾,昨開放現樓會所予傳媒參觀,特別之處在於健身室有詠春木樁,每呎管理費約4元,而會所各項設施收費未定。另外,長實(1113)荃灣西海之戀.愛炫美昨修訂價單,將指定三房戶的最高一按成數由85%下調至70%。恒地(012)北區高爾夫.御苑昨加推59伙,折實平均呎價近1.8萬元,定價調升約2%,周六將發售22伙。太古地產(1972)大嶼山長沙洋房項目Whitesands昨沽6號洋房,成交價4,607.8萬元,實用面積2,355方呎,呎價近2萬元。




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日出 康城 晉海 料快 開價
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