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黄茂如出击逻辑:2008第三场战役剑指新世界

http://finance.sina.com.cn/stock/t/20081117/05225513043.shtml
黃茂 茂如 出擊 邏輯 2008 第三 三場 戰役 劍指 新世界
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新世界中國(917)欲借殼ST星美之步驟的聯想

From
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080618/LTN20080618252_C.pdf


新世界中國(917)宣佈,杜惠鎧先生共同持有上海香港新世界花園上海中山廣場和上海新世界大廈(稱「上海物業群」)以攤佔股權比例重組。

方法先成立一家實體持有上海物業群,然後按所攤佔比例計算出持有該實體的股權,然後會之注入一家深圳上市的公司,若預測無錯,應為ST星美。

這是香港第一次以中國地產借殼中國上市公司,以取得上市平台向中國股民集資,看來以新世界集團的財技,中國股民將會領教到香港財技高手的風采。

但這些公司只懂玩財技,不懂實業經營,又好大喜功,不顧公司能力,所以此等公司只會一直淪落下去,其母公司成為二線上市地產公司,亦和此不無關係。

上市公司,一定要搞好實業,然後上市獲得資金後,若本業仍潛能,最好投資回本業,若不能,最好投資物業或公用股票,不要租用高開支的東西以自我享受,儘量降低公司的開銷,造好盈利及適時派息回饋股東,以搞好公司股價,自己亦可當股息為人工作花用,作配股亦能取得較高價值,亦因信譽良好,獲得的利益更多。

希望,主席萬勿聽信財技高手所言,引入其他概念,以作短線的集資作自肥之用,或擁有過多個人投資,令自己分心之餘,其後可能因該概念大量虧損,導致公司或自己大虧,這只會虧掉自己的上市公司和未來的信譽,到時發行股集資困難、借錢也困難,導致更多財技高手獻出炒落的招數,致公司陷入泥沼,變得裡外不是人,受萬千股民唾罵。

記住,上市公司玩財技,只會益了財顧及證券行,受害的仍是自己,萬勿以為上市後自己的能力高過他們,你不夠他們玩的。
新世界 中國 917 欲借 借殼 ST 星美 步驟 聯想
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=4009

郑裕彤旗下新世界地产被指存在十大用工问题


http://finance.sina.com.cn/roll/20090105/02575713052.shtml
鄭裕彤 鄭裕 旗下 新世界 地產 被指 存在 十大 用工 問題
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=5066

新世界中国地产间接承认部分用工问题


http://finance.sina.com.cn/chanjing/b/20090112/02065746168.shtml
新世界 中國 地產 間接 承認 部分 用工 問題
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香港財技植入中國第二例-星美聯合(000892)、新世界中國(917)


(註: 成文倉促,未知是否有錯,若有錯,請指正,謝謝。)


(1)


今日的亮點就是新世界中國(917)的資產分兩次轉讓給鄭老闆給女婿杜先生,然後他以高價轉給深圳上市公司星美聯合(前稱重慶涪陵、長豐通訊,000892)之事了。


香港公告如下:


http://www.nwcl.com.hk/download/c_fung%20seng.pdf


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090430/LTN20090430661_C.pdf


中國轉讓財顧報告如下:


http://disclosure.szse.cn/m/finalpage/2009-11-23/57322581.PDF


當中有補償利潤機制,若不達標,星美會以1元回購發行之股票:


http://disclosure.szse.cn/m/finalpage/2009-11-23/57316076.PDF


每日經濟新聞之報導:


http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/12949


每经记者  王炯业

        ST星美(000892,收盘价12.34元)停牌一个多月后,于昨日(11月23日)发布了定向增发购买资产公告,公司欲以3.7元/股向实际控制人杜惠恺旗下的丰盛控股发行15.8亿股,购买其拥有的两家房地产公司股权。

        然而ST星美23日复牌后,开盘1分钟即遭到大量资金抛售,成交量高达457万股,占昨日总成交的40%,尽管最后还是被封上涨停板。记 者调查发现,股票遭遇投资者大量卖出,或许与3.7元/股的增发价格过低有关。另外更让人吃惊的是,此次注入的两块资产是实际控制人在四个月前才刚刚从新 世界中国公司买入的,而在其通过定向增发置入上市公司之后,价值就暴增了25倍。

复牌遭遇巨量卖单

        11月23日,停牌一个多月的ST星美复牌,同时发布重大资产重组公告——拟以3.7元/股的价格,向丰盛控股发行15.8亿股,用于购 买其拥有的上海局一房地产发展公司(以下简称上海局一)100%股权和丰盛地产发展公司(以下简称丰盛地产)100%股权。

        据悉,丰盛控股是一家投资控股型公司,它通过控股子公司上海局一、丰盛地产从事相关房地产开发与经营业务。资料显示,丰盛控股持有的上海 局一100%股权的评估净值为68.78亿元,丰盛地产100%股权的评估净值为1.21亿元,标的资产的评估值合计为69.99亿元。经交易双方确认, 以上述评估价值为依据,标的资产的交易价格确定为58.46亿元。

        停牌一个多月的ST星美于11月23日复牌,虽然以涨停板报收,但是股价在开盘之初遭遇巨量卖单,涨停板被数次打开,成交1162万股。

        一位私募人士表示,按照常理,公司发布重大资产重组公告是利好,加之上证指数在公司停牌期间连续创出新高,复牌后理应看好,直接涨停,出现如此多的卖单而打开涨停板的确有点奇怪。

        那到底是什么原因使得投资者如此卖空公司股票呢?

3.7元/股增发价存争议

        ST星美表示,公司本次资产重组的价格采取协商定价,每股发行价格为3.7元。不过,该价格颇受投资者质疑。某股吧上就有股民抗议道:“强烈反对ST星美以3.7元定向增发”,“股东大会时,我们将在网络投票时投出反对票!”等等。

        其实,由于之前ST星美采用的是“协商定价”,初步定于每股3元~3.5元就已经惹来各方争议,对此,ST星美还专门发布了《关于重大资产重组进行“协商定价”方式的说明公告》。

        记者了解到,杜惠恺先生100%控制的鑫以实业持有ST星美25.84%的股份,为上市公司第一大股东,而丰盛控股的实际控制人其实也是 杜惠恺先生。按照昨日收盘价12.34元计算,相对于3.7元/股的增发价格,公司实际控制人杜惠恺的资产就已增值了2.34倍。

4个月前才以7.41亿元收购

        记者进一步研究发现,ST星美用于收购的丰盛地产和上海局一,在之前竟然都属于在香港市场上市的新世界中国。

        2009年6月,新世界中国将丰盛地产转让给丰盛控股,转让价格为1000万美元,转让后丰盛控股持有丰盛地产100%股权。按照1美元兑人民币6.8元计算,上述1000万美元对应6800万元。

        2009年7月,新世界中国将上海局一转让给丰盛控股,转让价格为7.65亿港元,转让后丰盛控股持有丰盛地产100%的股权。按照1港元兑人民币0.88元计算,上述7.65亿港元计算价格为人民币6.73亿元。

        因此杜惠恺控制的丰盛控股就以7.41亿元的总价收购了丰盛地产和上海局一,现在却以58.46亿元转让给上市公司,在短短四个月时间内 就增值了6.89倍。如果按照当前市场价格计算,注入资产市值已达195亿元,而当初买入价格才7.41亿元,增值幅度更是高达25倍。

        业内人士表示,有个地方需要注意的是,实际控制人在今年6月、7月连续收购,紧接着在10月份ST星美就发布公告,称公司接到控股股东和 潜在重组方通知,后者拟对本公司进行重大资产重组。“不难看出,丰盛控股收购丰盛地产和上海局一或许就是冲着ST星美重组而来的。”


(2)


其實鄭老闆之前有直接進入星美的打算,注入的資產本來就是今次星美購入這堆資產的一部分,並和杜先生合作,但失敗後,卻由杜先生獨力完成,至於上市公司,則喪失賺大錢機會。


香港公告:


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080125/LTN20080125301_C.pdf


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080618/LTN20080618252_C.pdf


http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20081203/LTN20081203371_C.pdf


中國新聞:

http://www.cnfre.com/contents/476/45548.html


 12月3日 晚,新世界发展有限公司(0017.HK)及旗下新世界中国(0917.HK)联合公布公告称,终止今年6月与集团的执行董事杜惠恺的资产重整协议,而双 方重订新协议。完成交易后,新世界中国将全资拥有华美达、富运盛及飞溢,尚贤坊的99%股权将由杜惠恺持有,而上海局一房地产则由新世界中国及杜惠恺各持 有50%股权。

新世界

  事实上,杜惠恺是新世界实际控制人郑裕彤的女婿。3日的公告则称,执行上述新的协议将可使新世界中国获得更多的已经建成的物业项目,从而带来更稳定的收入,同时不需要为物业发展项目再投入新的资金。

  综合新世界中国今年6月发出的公告,其计划重组旗下在上海的三个地产项目公司:局一、三联以及淮海公司,并计划日后将其注入A股上市公司S*ST星美,借此开辟内地上市融资平台,实现上述资产在A股借壳上市。

  根据该公告,新世界中国将对旗下控股的3家上海地产公司进行重组,包括持有卢湾区上海香港新世界花园的上海局一房地产发展有限公司、持有上海虹桥中山广场的上海三联物业发展有限公司以及持有上海香港新世界大厦的上海新世界淮海物业发展有限公司。

  协议重组前,新世界发展持有以上3家公司70%、47.5%和44.1%的股权。若重组完成,新世界中国将持有上述上海地产项目全部权益。

  有分析认为,为重组S*ST星美量身打造的新世界中国旗下上海地产资产重组方案被弃,而另作架构重组,意味新世界中国借壳S*ST星美登陆A股的计划已经失败。

 

  破产重整:资本玩家的盛宴

  另一方面,在金信系、卓京系崩溃之后,S*ST星美及其控股股东们就不断陷于各种偿债诉讼中。

  卓京投资、重庆朝阳科技以及金信信托代持部分的49.09%S*ST星美股份被多达14家机构和超过5位以上的自然人拍得。

  而耐人寻味的是,上述股权拍卖均无一例外地经过多次流标,最终在第三次法院公告拍卖后找到买家。按程序,司法拍卖最多进行三次,且每次拍卖未果,下次拍卖标的底价均会下调10-15%。显然,通过“流标”后,最终拍卖人中标人以低廉的价格取得了S*ST星美股权。

  据统计,2005年4月18日,上海钜爱、平杰投资通过拍卖获得的价格为0.81元。2005年11月29日,上海紫澜门获得的价格为0.79元。2007年6月1日,张怀斌、张寿清、曹雅群、冯永辉、王安生、邱惠根以及上海申恩竞得的价格为0.51元。

  一位熟悉司法拍卖的业内人士表示,上述自然人也好、公司也好,能够通过多次流标而最终取得股权其背景并非一般。

  通过拍卖进入S*ST星美的机构及自然人中,拥有股份最多的当属上海紫澜门系旗下的上海紫澜门投资有限公司、上海紫澜门餐饮管理有限公司、上海新世界紫澜门大酒店有限公司,三家公司合计持有S*ST星美4511.28万股股份,占总股本的10.9%。

  而根据S*ST星美的股改方案,上海紫澜门系由缪国庆和朱澜庆控制,其将所持有的S*ST星美股权全部转让给了新世界为接收S*ST星美专门设立的上海嘉盛以及其关联公司。

  据业内人士 表示,紫澜门系浸淫A股股市多年,具具有雄厚的实力。紫澜门系的实际控制人缪国庆为上海人,早在上世纪90年代初期便开始从事餐饮业和服装业,积聚了大量 资本。“紫澜门”是上海一个女装品牌,在沪上商业街淮海中路、南京西路有多家专卖店。缪国庆与他的合作伙伴朱澜庆,在实业界积累了资金后近年来在股市中屡 次大显身手。

  此外,通过拍卖获取S*ST星美部分股权的上海平杰投资、上海钜爱皆为历年来热衷于通过法人股拍卖取得上市公司股权的“活跃分子”。

(3)                                             

其實星美這家公司和鄭先生一等人頗有淵源。    

http://www.it.com.cn/f/hotweb/058/25/163697.htm

金信信託和覃輝當年一致控制之,當年金信信託就是由汪曉峰當政,汪曉峰聽聞是科維控股(586,已除牌)派去的人,後來科維的重組者是莊先生,莊先生和鄭先生有些關係。


香港方面,覃輝的幾隻殼,和殼王等都有一些關係,殼王也和鄭先生相熟。


所以鄭氏一系應對該公司有一定的了解,所以才會重組之。

香港 財技 植入 中國 第二 二例 星美 聯合 000892 新世界 917
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郑志雯、郑志谦获任新世界中国执董“富三代”加速接班?


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100112/20100112044203987.html


每经记者  朱蔚淇  发自深圳

        新世界中国(00917,HK)近日公告称,委任郑志雯及郑志谦为执行董事,即日生效。这是继香港第四大富豪郑裕彤的  “嫡子长孙”郑志刚及其弟郑志明之后,郑家再有“孙儿辈”入驻旗下主要上市公司董事会,郑氏“富三代”接班之势日趋明显。

        儿孙满堂的郑裕彤早就过了退休年龄。据报道,郑裕彤现年84岁,膝下有两子两女,并有10名孙儿。儿子郑家纯与郑家成早就进入了新世界集 团的董事会,其中长子郑家纯担任了新世界中国、新世界百货中国(00825,HK)和新创建集团  (00659,HK)三家上市公司主席,并为新世界发 展(00017,HK)副主席及董事总经理。

        2007年,新世界百货中国在H股上市,当时28岁的郑志刚作为公司执行董事全程参与了路演和上市仪式,由此进入公众视野。目前,郑志刚还担任新世界发展执行董事和周大福珠宝董事的职务。

        郑志刚是一个  “忙碌的富三代”,2009年11月18日,结婚不到3日的他便赴北京推广其新事业――位于香港尖沙咀的体育用品购物馆 “K11”。“K11”是第一个由郑志刚完全掌舵的项目,总投资额30亿港元,在12月17日开业首日就有超过80%的入驻率。意气风发的郑志刚还表示, 将在5年~7年于内地开设7个“K11”,武汉和上海的“K11”将分别于2010年6月和2011年开业。

        郑志刚的妹妹郑志雯今年29岁,此前一直担任新世界酒店管理公司执行副主席。在涉足家族事业前,她曾在国际投行及全球私募基金从事房地产 投资工作。31岁的郑志谦是郑裕彤次子郑家成的儿子,同时为国际娱乐(08118,HK)的执行董事。在二人担任执董的同时,梁志坚、周桂昌有及郑裕彤的 女婿杜惠恺退为非执行董事。

        另据媒体报道,郑裕彤的长孙——郑志恒  (郑家成的长子)已被“内定”为周大福珠宝的继承人。郑家纯的次子郑志明则于去年7月出任新创建集团执行董事一职。

鄭誌 誌雯 雯、 、鄭 誌謙 謙獲 獲任 新世界 中國 執董 三代 加速 接班
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香港新世界花园二期9年涨价11倍 “捂房”17年刷新上海楼市纪录


http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100311/20100311055700353.html


售楼处的工作人员介绍说,项目二期的销售均价预计将达6万元/平方米。而在2001年,该项目一期的销售均价不过每平方米四五千元。

每经记者  杨羚强  发自上海

        春 节前后,上海曝出中粮地产旗下中粮海景公寓“捂房”13年,进而获取25倍暴利的消息。仅隔了一个多月,上述“捂房”时间的纪录就被刷新。原名上海香港新 世界花园二期的“丰盛皇朝”,从1993被香港郑裕彤家族旗下的新世界发展获得项目土地使用权至今,被郑氏直属及关联的新世界发展、新世界地产、丰盛控股 等多家企业“捂”了近17年。目前项目几近竣工,但迟迟未能销售,该项目的销售报价在最近9年时间已涨了11倍。

        据了 解,该楼盘为郑裕彤女婿杜惠恺借壳ST星美,通过内地A股获得高额市盈率的一张“王牌”,如果ST星美按照原定计划最终重组成功,香港新世界花园的巨额销 售利润无疑将推动股价大幅上涨。有望从楼市、股市双重“获利”,香港新世界花园二期无疑成为非典型“囤房”的又一案例。

施工进度依然缓慢

        再 过两个月,上海即将迎来世博会。在世博会卢湾场馆建筑工地,工作人员正在加紧做收尾工作。而在世博会卢湾场馆大门外的另一侧,一个正在施工中的综合项目工 地格外引人注目。由于和世博会卢湾场馆相距咫尺,上述综合项目几乎可以一览世博会全貌。得天独厚的地理位置,让很多人都认定这个项目一旦在世博会前建成, 可以以极高的价格出售和出租。

        但奇怪的是,开发商丝毫没有借世博会提速项目施工进度的计划。《每日经济新闻》记者在现场看到,已经完成外立面施工的工地上,只有寥寥几名工人,神态悠闲自得,丝毫没有马路对面世博会建筑工地工人那副紧张模样。

        工地内一位留守的保安告诉记者,“估计要等到明年这个楼盘才会正式对外销售。”而记者从售楼处获得的消息是,上述楼盘最快可能会在今年3月底4月初销售。

        值 得注意的是,即使该楼盘在今年三四月份开始销售,距离2001年项目一期完成销售已经过去了9年。在这9年间,项目还没有开发完的二期空地,等来了世博 会,等来了上海滨江综合治理,更等来了房价的大幅上涨。售楼处的工作人员介绍说,项目二期的销售均价预计将达6万元/平方米。而在2001年,该项目一期 的销售均价不过每平方米四五千元。

多家企业“捂盘”17年

        此前,上海刚刚经历了一场捂盘风波,中粮地产旗下的中粮海景公寓因捂盘长达13年,被指获取了25倍的暴利。但这一捂盘时间,若和上述世博会旁的项目比,可以说是小巫见大巫。

        这个名为“丰盛皇朝”的住宅、酒店、综合楼盘,曾经有着一个响彻A股市场的名字——香港新世界花园二期。它的实际掌控者是周大福珠宝的掌门人郑裕彤家族。而从出身新世界发展,到转嫁ST星美,香港新世界花园二期经历了A股和H股两大股市的“洗礼”。

        《星 美联合股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易报告书》(摘要)披露,1993年10月5日,上海市卢湾区人民政府批准新世界发展  (中国)、上海市卢 湾区住宅建筑工程公司和999南方(美国)公司共同出资组建上海局一房地产有限公司(以下简称局一房产),当时的注册资本仅为3000万元。

        局 一房产于1993年8月开始就一直在开发香港新世界花园一期,并在2001年11月全部竣工。与此同时,局一房产的控股方新世界发展  (中国)在一系列 令人眼花缭乱的收购活动后,将局一房产100%的股份纳入名下,并将资本扩大至7.5亿元;之后,局一房产被新世界发展(中国)以7.65亿的价格转让给 了新世界房产,新世界房产又于去年7月将其转让给了丰盛控股。

        在局一房产股东频繁变化的同时,香港新世界花园二期不断推迟竣工和销售时间。早在2002年的年报中,新世界发展就提出香港新世界花园二期的竣工时间为2004年。然而,到了2008年年报公布时,竣工时间已经延迟至2013年。

        事实上,香港新世界花园二期的真正开始动工时间是在2007年。经过三年多的施工,香港新世界花园二期已有三四栋高层完成了外立面的工程。按照上海市的有关规定,当高层住宅项目完成三分之二或者结构封顶时,即可申请预售许可证。

        但是佑威房地产研究中心的监测称,截至2月底,香港新世界花园二期尚未领取过预售许可证。

售价9年涨11倍

        《每日经济新闻》记者就此事于昨日采访新世界中国企业传讯部,并向该部门电邮了采访提纲,但到昨日截稿,新世界发展(中国)尚未对此事予以回复。而新世界香港花园二期的发展商——局一房产也未说明项目未申领预售许可证的原因。

        立 信会计编制的《局一房地产盈利预测编制说明》或许能给出其中的答案。根据上述说明,香港新世界花园二期预测销售的房产面积以及预估的土建等成本单价确认 2010年度销售成本10244.05万元,毛利率为40.31%;2011年度销售成本87501.65万元,毛利率为65.61%;2012年销售成 本130651.98万元,毛利率66.28%。

        虽然上述《说明》称“2010年销售毛利率偏低主要系当年办公楼销售单价低于2011年、2012年住宅销售单价形成”,但是显然销售日期的推迟,对项目销售利润率的提升确有帮助。

        局 一房产此前公布的香港新世界花园一期2001年A楼的销售均价,进一步显示推迟销售日期能为开发商带来较高收益。根据资料,2001年香港新世界花园一期 的成交均价不足5000元/平方米,2003年销售的H楼成交均价也仅6600多元/平方米。而近日《每日经济新闻》记者以消费者身份问询时,丰盛皇朝 (香港新世界花园二期)项目销售人员的报价达到6万元/平方米。9年间,香港新世界花园售价涨了11倍。

        在行业人士眼中,上述报价仍显保守,与香港新世界花园二期同处一个板块的绿地卢湾CBD,网上房地产参考价格已经达到83000元/平方米。

        和《每日经济新闻》此前报道东方海外、嘉华集团、新长宁集团等位于上海市中心的项目一样,香港新世界花园二期延迟销售,可带来较高的销售价格,进而提升项目的利润率。

        按 照上海市住房和保障局市场管理处相关工作人员对“捂盘”的定义,是那些已经获得预售许可证的楼盘有房不卖的行为。而可以申请预售许可证但没有申请预售许可 证的楼盘,不属“捂盘”范畴。按照这一定义标准,香港新世界花园二期,不算捂盘,只能被业内人士认为是“囤房”。

香港 新世界 花園 二期 漲價 11 捂房 17 刷新 上海 樓市 紀錄
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蒙古能源(276,前宇宙航運、保華地產、新世界數碼)早期故事


今日看到他們寫蒙古能源的報導,寫得不錯,但是其中有一段寫得不好。

蒙能前身為新世界數碼,是新世界(0017)系於千禧年科網潮時變身成科技股,2005年才大張旗鼓要轉型開拓內地私人飛機市場。其後買了一批私人飛機,還於2006年時,成立了一家合資飛機租賃及管理公司。這家合資企業即為蒙能今次賣盤的主角。去到2007年,合資企業作了一次重組,引入深圳航空,以及鄭裕彤與匯豐合營的國民信托,最終蒙能在合資企業中持有約43%股權,深航佔46%,而國民信託約11%。

這背景好可能忽略了很多東西,據我手上找到最多的資料,當年的前身及數碼夢如下:

公司在1972年上市,名宇宙航運,在1988年給莊士系創辦人、主席莊重文控制的莊士機構(367)購入65%,在1991年重組時,購入莊士機構的海外投資,並反過來持有莊士機構68%,成為莊士系的旗艦。


在1997年公司再重組,公司分派莊士機構股票,變由莊氏家族直接控制莊士機構,並由保華德祥(498,現保華集團)購入重組後宇宙投資上市地位,同年易名宇宙控股,不久易名保華地產,在1998年7月,金朝陽(878)曾洽購該公司,惜失敗。9月,曾和當時中旅(308)及前長實高層周先生入主的威新(535,前孫福記、新福港,現星獅地產)互換資產。


1999年5月,公司向新世界(17)以3億購入經營收費電話亭為主要面面通業務,認購公司新股,易名新世界數碼基地,其後1年間,並曾入股中華網(8006)母公司China.com(現CDC Corporation)、亞洲訊息(8025,現亞洲資產)、北大青鳥(8095),並與漢國置業(160)及新世界中國(917)從事網上業務


不過始終不敵虧損,最終在2000年11月以低價售出面面通予關係人士曾祥。2001年10月,新世界更出售新世界數碼股份予亞洲物流(862,後獲注入新世界流通,易名新移動,後來購回此部分業務,又售該上市公司地位予魯連城,不久易名Vision Values),換取一批新股。在2004年,亞洲物流又分派新世界數碼股票給各股東。


其後就是熟悉的故事了,請看這兒

蒙古 能源 276 宇宙 航運 保華 地產 新世界 數碼 早期 故事
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长实新世界间接入股 长甲地产赴港上市

http://www.yicai.com/news/2010/10/579831.html

昨天,长甲地产在香港展开路演。该公司一管理层人士向《第一财经日报》透露:公司的股票代码是 00957.HK。目前,李嘉诚旗下长实(00001.HK)控股的Chosen Elite Limited、香港新世界发展(00017.HK)主席郑裕彤私人拥有的周大福及对冲基金石门库,共斥1.5亿美元入股,成为基础投资者。这是长实首次 成为内地房产股IPO的基础投资者。

此前,长甲地产计划今年3月来港上市,集资5亿~6亿美元(约39亿~47亿元)。此后由于市况变化等因素,该计划延后。

时隔7个月之后,长甲地产再战香港。

长甲地产本次计划发行10亿股,其中10%的旧股来自大股东长甲集团,其余全是新股。消息指,招股价介乎3.2港元至4.8港元,集资最多48亿港元。长甲地产拟10月29日至11月3日中午接受公开认购,计划11月11日主板挂牌;保荐人为花旗及美银美林。

总部位于上海的长甲集团拥有三大产业板块:长甲地产、长甲投资、长甲医药,该集团的实际控制人是来自河南郑州的富豪赵长甲,关于他的创富经历,公开资料极少。

1992年成立的长甲地产聚焦“大上海1小时经济圈”发展战略,旗下拥有上海长甲置业等数十家房地产开发企业,从事高端房地产开发,开发项目包括上海滩花园洋房、长泰国际金融大厦、长泰西郊别墅、长泰尚湖山庄等。

该公司虽然开发规模不算很大,但是利润水平处于行业较高水平,业绩常“强于大盘”。长期跟踪上海楼市走势的易居中国(NYSE:EJ)分析师薛建雄 表示,从长甲地产现有项目来分析,该公司的许多项目是通过股权转让方式获得,避开了公开招拍挂的高地价竞争,使得项目的毛利率总体处于较高的水平。麦格理 早前也有研究报告指出,长甲地产在上海的土地储备占净资产值约44%。该公司主要通过协议、招标及收购烂尾楼增加土地储备,土地成本只占售楼均价6%,土 地成本低廉。麦格理称,长甲地产估值将介于330亿~390亿港元,2010年其核心盈利为5.7亿元人民币,同比增长4.7倍。

如今,内地楼市“二轮调控”政策波及港股,长甲地产转战香港,能否获得好的效益暂时难下定论。


長實 新世界 間接 入股 甲地 產赴 赴港 上市
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“夹击”新世界

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方圆不过500米的崇文门大十字路口上,一场一年前开始的“斗法”好戏,至今仍在酣处。

1990年代中期,香港新世界集 团旗下的新世界地产就相中了崇文门的地段。在这个生活气息浓郁,但经济消费水平并不高的老南城地段,先后缔造了走主流路线的新世界百货一期以及主打年轻消 费者的新世界二期两大百货商场。十年后,这家公司俨然成为“崇文门商圈”百货业态的霸主。  

自2008年开始,在西单大悦城带来的“购物中心效应”的冲击下,传统百货行业普遍感觉到了新晋竞争者带来的威胁,对新世界来说,这个国内市场老牌的百货霸主无疑也感受到了压力。

而就在一年之前,这种潜在的压力演变成了面对面的竞争,大悦城的第一批模仿者——国瑞城购物中心,就在距离新世界百货不到50米外的路东,正式营业。

巷战

与 大悦城所处的北京百货核心商圈西单不同,位处南城的崇文门并不是典型意义上的热门商圈,在此之前,除了开山者新世界一期、二期外,只有租赁形式运营、主打 潮流小店的搜秀(其模式类似于三里屯3.3商场)在此扎寨。顾客也主要以周边居住的人群为主,属于就近购物。新世界在这里盘踞多年,一直没有实力相当的竞 争对手出现。

在大悦城的“购物中心”模式成功不到两年,就在新世界百货一期10周年店庆刚过不久,效仿者国瑞城就进驻了崇文商圈,与仅有一街之隔的新世界打起了擂台。

在 外来者的装修尚未完工之时,新世界的反击就已经开始。新世界二期(青春馆)罩上了重新装修的绿网,装点多年来并未可以粉饰的门面,品牌重新规划洗牌,经过 筛选,原来一些规模较小的品牌被陆续清除,曾经面积较大的esprit等门店瘦身,省下来空间,留给了mango、izzue等新入驻品牌,保证有足够的 新鲜度应对竞争。

几个月后,新世界主打“全场男服务员”概念的女子百货商场,在主战场朝西不到500米的地方开业,在新世界内部,一场抽调 “男丁”的运动早已开始。为了这一项目在短期内迅速打响知名度,除了大幅度的促销外,新世界大手笔地包揽了周围的广告位,一期、二期的各种资源纷纷向女子 百货倾斜,为了解决女子百货位置偏僻,人流较小的短板,新世界甚至开通了早10晚9的免费电瓶车穿梭于1、2期与女子百货之间,在电瓶车所经之处,头顶密 密地挂满了紫色彩旗,而两旁的建筑物上,也尽是象征新世界的紫色。

相对于一期、二期,这个由新世界集团“三代掌门”郑志刚一手操刀的项目, 更重视业态配比以及购物氛围营造。除了男服务员的卖点之外,健身、餐饮、宠物等业态也相继被请进了女子百货。但直至目前,这一商场并没有出现预想中的人气 兴旺,电瓶车上的10多个免费座位,往往超过2/3要提供给附近搭顺风车的居民。

现在,在这场热闹的“斗法”中,这个强硬的百货巨头正在通过现有三个据点的资源整合搭配,来营造与购物中心类似的消费体验,从而狙击购物中心的入侵和分流。

在 新世界的凌厉攻势下,新丁出身的国瑞城表现并不出彩。虽然拥有无印良品、H&M等几个大悦城式的品牌组合,但品牌数量和质量整体较弱,在空间设计 的微妙之处,尚没有大悦城的周全成熟,例如,没有直通顶层的超高电梯,国瑞城至今仍然没解决如何将人流引入高层的问题。

但即便如此,据一位业内人士估算,国瑞城对于新世界百货现有客流的分流,仍然超过1/4的比例。

“如果进来的不是国瑞城,而是大悦城,新世界就麻烦了。”这位业内人士对记者说。

远患和近忧

如果正面而来的购物中心是唯一的对手,那么,问题还相对简单。事实上,像新世界这样的传统百货所面临的,是一场腹背受敌的夹击战。

与 经营自有物业的崇文门新世界百货不同,同样位于北京的大望路新世界百货,则要面对另一种麻烦。2000年,大连万达在大望路投资兴建了其在北京的第一个商 业地产项目,大望路万达广场,彼时,这家精于拿地规划的商业地产商,已经意识到了百货业态对于商业地产业态组合的重要性,本身不善此道的万达选择了新世界 作为这一项目的百货合作伙伴,大望路新百由此诞生。

但是,二者20年的合同期尚未及一半,自身商业综合体模式逐渐成熟的万达更清晰地意识到 了百货对于城市综合体的战略意义。2007年,万千百货正式成立,万达也组建了超过3000人的商业管理团队,在新开的项目中,万千成为了万达广场的标准 配置,曾经的拍档转为竞争对手,还最终就是否提前解约的问题对簿公堂。

相对而言,购物中心比传统百货业态拥有更好的购物体验,按照国外的现有经验,购物中心更容易获取核心商圈的消费者,将会逐步蚕食传统百 货的市场份额,并在核心商圈占据主导地位,传统百货除了不断微调来模仿其体验外,难逃逐步被边缘化的命运,为了维持利润和发展空间,需要逐步在城乡接合 部、城市边缘,以及二三线城市寻找出路。

在迎战外来者的同时,来自模仿者的竞争,不免让老牌的百货感到吃力。相比高速扩张,生猛复制、一年新开商业地产量超过20个的万达而言,无论是向边缘撤退还是逐步下沉,在反应速度上,老牌百货都不及新生代的商业地产大亨。

相 对于这些行业新手,新世界、百盛等浸淫将近20年的传统百货,手中的利器即是“深耕”二字,无论是多年的经验积累还是人才培养,传统百货的沉淀都远胜于前 者,特别是对于数据积累的分析能力,仍高于新兴的购物中心,更何况,依靠返点为主要收入,一直以联营形式运作的传统百货,能够比缺乏对商铺约束能力的购物 中心更快和更有效地组织有针对性的促销活动。

但这显然不可永远依仗。相较于模仿者和外来者,在对新世界这样的百货品牌仍相对陌生的四、五级 城市甚至农村市场,电子商务正在用更快的速度,更彻底地聚合着消费者购物习惯信息。一个月前,淘宝商城正式从淘宝网中独立出来,相比这个追求对消费者定制 化服务的“千人千面”的网上商城模式,无论是从对消费者数据更深层次的挖掘上,还是从定制调整的低成本上,传统百货都并不占优。

回到这个路 口,即便是眼下的微妙的平衡,也并不会维持太久。今年,重型施工机械扒倒了拥有15年历史的哈德门饭店,据称,一旦拆迁工作完成,一座新的购物中心项目就 会落成于此,而新世界旗下的年轻百货品牌k11,也完成了建设,在不远处的瓷器口静等上场。而就在新世界一期北侧,60多年历史、年销售额过亿的崇文门菜 市场已在数月前歇业迁址。鹿死谁手,尚未可知。

旧时代的面孔起身离场,腾出座位,眼下的这场街头斗法,更像是混战前的暖身。


夾擊 新世界
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幫彤叔40年畀機會後輩新世界開國元老梁志堅榮休 李華華

2010-12-8  AD





 

家族式大型企 業,規模仲大到上市嗰隻,絕對係需要一個開國謀臣幫手打江山。香港老牌地產商新世界發展(017)嘅掌舵人─鄭裕彤(彤叔),咁多年東征西討,全靠背後有 個「殿堂級」嘅謀臣梁志堅(堅叔)幫忙。唔好搞錯,呢個唔係奸人堅,而係喺地產界打滾40幾年嘅老江湖,佢經驗老到,由新世界未上市,做到o依家集團市值 近600億,可謂功不可沒!不過呢位開國元老,噚日就宣佈明年退休嘞!

作風硬朗 紅灣一役經典

講到堅叔,人如其名,堅到 爆!佢70年代已經同彤叔打工,幫彤叔手建立新世界,雖然40年嘅青春就咁畀晒彤叔,但係睇住新世界一日一日長大,一定好有成就感同歸屬感。至於戰績喇 喎,新世界搞地產起家,堅叔既然係彤叔頭馬,又係公司參謀大臣,所有同土地有關嘅事,無論收購地皮、併購舊樓、官地拍賣、買賣現成物業,統統都關佢事。聽 聞89年落成嘅荃灣海濱花園塊地皮,就係當年堅叔親自飛去美國同油公司加德士傾返嚟嘅。而新世界唔少品牌豪宅,好似西半山學士臺、中半山嘉富麗苑、前身係 學校嘅俊傑花園等,都係佢一手打理。近年最經典嘅,就非04年新世界有份參建嘅紅磡紅灣半島(現稱海濱南岸)重建風波莫屬。當年,堅叔一句話「廁所(紅灣 半島)連大肚婆都入唔到去」一度成為城中佳話。近年政府諸多留難地產商,多多規條要地產商遵守,堅叔不時代表地產界出頭,狠批政府各樣花招,作風硬朗。

噚 日華華去新世界總部樓下等堅叔,佢話:「退休之後仍然係公司顧問,只係日常嘅工作唔跟,假期唔會返工。不過,一個星期仍然會返5至6日工,我個人喜歡返 工。」佢仲話:「喺新世界已經做咗40年,咁啱今年新世界又係40周年,我都覺得係時候(退休),其實公司法定退休年齡係70歲,我已經超過咗年幾,而公 司(業務)已經上軌道,亦都有好多人跟(工作),所以選擇退休。」

「o依家選擇退休冇乜特別嘢,我已經超過70歲,公司畀咗好多機會我,o依家係時候畀返啲機會後輩,等後輩上,而事實上公司工作量亦都好大,但係我仍然會每日返工,直至工作完全有人接手,arrange好啲嘢先告別,特別係joint venture嘅嘢會先交代清楚。」

至於顧問無任期,佢話:「我鍾意做到幾時就幾時。」佢仲話有同老闆傾過,彤叔話:「我都80幾歲,都未退休。」不過佢都尊重我嘅選擇。」而地產建設商會就因為就快遴選,「到時再睇吓大家意向,商會嗰邊唔成問題。」

李華華

LiWaWa@AppleDaily.com

 


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中環在線:新世界酒店彤叔孫女揸晒fit 李華華


2011-1-25  AD





 

那邊廂「大K」(郭炳湘)60幾歲人先學人離開家庭出去闖天地,呢邊廂,未夠30歲嘅鄭裕彤孫女、新世界酒店集團副主席鄭志雯(圖),噚日再上一層樓,升正做主席,繼續為家族事業出一分力!

雯 女係喺2008年加入新世界集團,由酒店管理公司首席總監做起,咁點解升得咁快?佢老竇鄭家純話,囡囡上任後推行咗一連串嘅方案,成功為新世界酒店集團同 酒店品牌重新定位,同時亦為集團嘅業務發展創造咗唔少機會……其實三個字講晒,咪「做到嘢」囉!咪睇少雯女份工,要幫阿爺睇實成廿間酒店,應該都好辛苦 吓,話時話,唔知雯女會唔會帶華華去開吓眼界,睇吓佢啲傑作呢?


中環 在線 新世界 酒店 彤叔 孫女 fit 華華
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鄭裕彤與新世界劃清界線

2003-5-15  NM




於七三年已被列入恒生指數成分股的新世界發展,上週三與信和置業雙雙被踢出局,新世界卅載藍籌股地位最終保不了。新世界今天市值只得五十六億,不單較九七年高峰時千一億的光景,暴瀉了九成五,而且負債高達三百多億,響起警號。這一切證明鄭裕彤家族第二代——新世界董事總經理鄭家純守業不力。鄭家純於八九年接棒掌管新世界,但十四年來只東征西討,令公司業 務雜亂無章之餘,也債台高築,銀行及投資者避之則吉。今年七十七歲的新世界主席鄭裕彤,卻與大鑊的新世界劃清界線,「新世界啲事,我都唔理嘅!」因為他正 默默擴張私人生意——周大福企業。甚少曝光的周大福企業,不單海外資產豐厚,手頭現金更達一百億元,而鄭裕彤亦銳意培育第三代接班人,今年二十五歲的長孫 鄭志恒,去接管鄭家這逾百億的資產。

上週五,恒生指數有限公司,突然宣 布把新世界發展及信和置業這兩個地產商,剔出恒指成分股,換入工業股裕元和紅籌股中遠太平洋。雖然有關調動在六月九日才正式生效,但本週一甫開市,新世界 已有沽壓,至本週二收報二元五角五仙,兩天共跌了百分之五,市值只得五十六億。市場預期,指數基金會陸續「換馬」,新世界股價將會續跌。銀行界還傳出,由 於樓市沉疴難起,銀行對新世界發展、信和等孭重債的地產股,借貸時已特別審慎。而新世界的年報也透露,集團其中六十億債項,息率由四釐至十五釐不等,較其 他藍籌公司的兩、三釐高。而新世界的主要往來銀行包括恒生及滙豐等,「新世界系內附屬公司,有地產項目重組,向滙豐銀行融資時,該行都耍手兼擰頭,咁咪轉第二間行。」知情者說。新世界今天如斯狼狽,但揸弗的董事總經理鄭家純,卻照舊輕輕鬆鬆。記者於本週一早上來到新世界總部樓下,等了一個上午,也不見鄭家純的踪影。星期二,記者再去等,也食白果。「佢今日唔會返嚟㗎,佢逢星期二都去粉嶺打golf嘛!」新世界中人說。

新世界告急彤叔懶理一連兩天,記者在十一時許都見到新世界主席鄭裕彤。對於新世界被踢出藍籌股行列,鄭裕彤只說:「無乜所謂,對公司影響不大。」記者問他,持有三成八新世界股份的母公司周大福,會否替已然財困的新世界作融資擔保,鄭裕彤帶少許不耐煩說。「周大福點會同新世界做擔保啫,呢啲係我私人嘢,唔會撈埋上市公司嘅! 新世界啲事我都唔理嘅。周大福我就自己睇番!」鄭裕彤與新世界發展劃清界線,事關他於八九年交棒給大仔鄭家純後,兒子南征北討,早已埋伏債務危機。鄭裕彤 在十年前也因此出山打救。然而他今年已七十七歲,不想再為此煩惱。今年五十六歲的鄭家純,七十年代末在加拿大大學畢業後,返港協助老父打理業務。至八九 年,鄭裕彤見花了一番心血的灣仔會議展覽中心落成,新世界基業已穩固下來,便委任鄭家純出任董事總經理,把上市王國交棒予兒子,自己退休打高爾夫球享受人生。當時新世界市值逾百五億,規模與華資五虎將中的新地和長實相若。

純官接棒一試惹禍接棒後的鄭家純,銳意要把新世界,由地產股轉型至像和黃一樣的綜合大企業。他甫上場便向外大買資產,短短幾個月內動用超過六十億,買入三間上市公司的 股權——香港興業、基立實業,及瑞安集團。與劉鑾雄友好的他,還仿效老友以股壇狙擊手姿態,企圖吞併永安集團(後來失敗),又斥資四十二億買入美國華美達 酒店集團(Ramada Inn),並與另一老友,麗新發展的林建岳合作,收購亞視四成七股權。這連串大動作,令新世界負債,由三十億提升至九十億。鄭裕彤眼巴巴看着兒子闖禍,在 九一年唯有重出江湖,收拾這個爛攤子。他首先就把永安集團兩成七權益出售,又賣掉大批物業,包括美孚新邨商鋪和車位、梅道十二號部分權益,及原來放租的會 景閣住宅單位。鄭裕彤快刀斬亂麻,變賣資產,套回三十六億元。而最致命的華美達酒店集團,鄭裕彤把它私有化,再拆骨把酒店收歸新世界旗下,老父出山打救, 新世界才安然渡過。

危機過後重蹈覆轍九三年,鄭裕彤見危機已過,又退下火線。怎料鄭家純瞬間故態復萌,四出大搜購。自九三年起,新世界投資 超過二十億,建立新世界電話,進軍電訊業。九三、九四年,新世界見其他孖沙在大陸投資得興起,又跟風在大陸買地,而且百貨、路橋、電廠瓣瓣沾手。當鄭家純 肆意擴張其他業務之際,本港樓市起勢升溫,他不甘新世界的地產本業落後於人,便透過新世界助理董事總經理林艷琼,在元朗一帶高價掃農地,呎價由七十至二百元不等,較其他早已入貨的發展商落重本,令集團土地儲備達至千六萬呎,亦因此負債高企二百三十億元。當時香港仍然好景,新世界亦攀至高峰,每股股價五十九元,公司市 值千一億。然而由於孭重債,較原本並駕齊驅的長實及新地,市值已跑輸一半。金融風暴一役,其他地產商紛紛減債大賣資產,鄭家純卻還趁低價入貨,接手中巴專 營權搞新巴,從恒基手上購入油麻地小輪成為現在新渡輪,更一擲四十七億買入中國電信、四川成渝等十多隻國企紅籌,除中國電訊賺五億外,其餘大部分已成蟹 貨,或拆纜蝕賣。

投資界無眼睇受到金融風暴洗禮後,新世界的債務問題暴露於人前,過去五年,負債一直維持二、三百億水平,鄭家純雖常說要減 債,但遲遲不見成效。「新世界根本俾唔到信心投資者,我們做分析員的,都已經抱半放棄的態度。」一名美資行地產分析員說。新世界賣資產減債速度慢,究其原 因,皆因管理不善,旗下業務都無甚表現。好像三年前,澳洲大為電訊本有意以十八億元,向新世界購入固網業務。然而當大為電訊落訂「驗貨」後發覺不是靚貨, 突然縮沙,新世界只好殺訂八千萬,交易就此告吹。而今年初,新世界重組系內上市公司,把國內基建項目,注入另一上市公司太平洋港口,並把太平洋港口易名創建集團。但這連番動作對於全系減債無幫助,令一眾分析員都莫名其妙。他們只記得鄭家純好友王穎妤的爸爸,前大法官王見秋,任新創建的非執行董事。 新創建還在年初十,揀正「宜交易、會友」的吉日,在會展新翼舉行盛大慶祝派對。據知鄭家純甚為欣賞王穎妤的才幹,並落力結交。鄭家純年初被娛樂記者拍攝到 與王穎妤前後腳離開灣仔君悅酒店,其實該晚他請客,與王穎妤和一班律師朋友,先到九龍城吃火鍋,然後王穎妤想食糖水,一班人便到君悅酒店吃「燉燕窩」。

盈 利驟降負債高鄭家純未見為新世界的債務危機煩惱,但新世界的財務狀況,不容樂觀。截至去年底的中期業績,新世界做了一百億生意,但要還利息達八億多,加上 樓盤收益每下愈況,半年只賺五千萬而已。預計新世界今年業績更差,皆因「沙士」正面衝擊,旗下酒店如灣仔君悅入住率已降至一成,每月蝕四百萬元;而盈利重 心——物業發展及投資,又因租金下調,且沒有大型樓盤推出,估計收益會創新低。新世界收益不保,但利息負擔卻依舊沉重,情況刻不容緩。但一手創辦新世界的 鄭裕彤,卻撒手不管,只說:「新世界唔會玩完嘅,啲債咪慢慢還囉。」雖然上市的新世界已 日落西山,但私人的周大福企業就「好疊水」,持有現金過百億元。周大福企業於六六年成立,以鄭裕彤外父周至元的金鋪而得名。鄭裕彤當時在香港開設的金鋪, 亦以周大福命名。及至七○年,鄭裕彤與萬福珠寶老細冼為堅,景福珠寶楊志雲創立新世界,當中周大福佔大股,並於七二年把新世界上市,周大福成為新世界母公司。過去三十年,單是股息,周大福已累積收了七十億元。

海 外投資回報豐厚鄭家於是衝出海外投資,九四年開始,與美國地產大王Donald Trump合作,在紐約市中心的曼克頓區,興建包括十六幢、平均每幢四十層高的大型住宅項目,「其中五座共二千一百五十個單位已經建成,並售出八百個單 位,套現七億元美金,其餘千多個就出租。今個星期有個租盤推介添。」負責物業銷售的Hudson Waterfront 總裁Paul Davis說。周大福與Donald Trump的合作仍未了,還有十一幢的住宅仍在興建當中,由一級建築師,如設計倫敦金絲雀碼頭及尖沙咀新世界中心的Skidmore Owings & Merril負責,預料二○○九年落成。鄭裕彤在美國大有斬獲,他還得戚地說:「嘻,周大福海外投資係我睇嘅,不過美國啲稅(利得稅)好高嘅。另外,我英 國住宅回報都唔錯,無幾耐前我先去睇過。」

倫敦建超豪公寓鄭裕彤所指的英國物業,是周大福在去年初,以十二億港元購入的倫敦地王——Knightsbridge一九九號。該地皮鄰近Harrods百貨公司,能遠眺海德公園,正興建全英最貴重的公寓,八千呎的頂樓複式並以鑽石命名,叫Cullinan,且已委託頂級的管理公司Hyatt 管理,物業將於明年落成。負責代理的第一太平戴維思英國物業部職員說:「喺倫敦無呢類型新樓,連車位,每呎最少賣二千英鎊,最平單位也要五十萬鎊(約六百 二十萬港元)。」當地物業代理非常睇好這個項目,預計可套現五十多億,扣除地價成本,約賺廿億港元。而周大福幾年前購入的英國酒店項目 Renaissance,於去年開張,鄭裕彤及劉鑾雄飛往剪綵,之後娛樂記者還拍得,大劉與女友結伴暢遊法國。而周大福在港亦有不少物業項目,例如筲箕灣 愛蝶灣私人參建居屋,周大福獨資發展,總投資達三十四億元。以及前年與劉鑾雄,以三十五億買入銅鑼灣崇光百貨。周大福由於現金充足,亦充當「二叔公」,借 錢予財困公司。也正因如此,友聯建材、天網、亞細安等等,通通因無力還錢而要向鄭家奉上 控股權。周大福企業如斯資產豐厚,鄭裕彤在揀選繼任人時,不容有失。但鄭家第二代已證實守業不力,長子鄭家純令新世界斷送藍籌地位;而次子鄭家成,由始至 今都是族中逍遙派,只愛唸佛、玩車,在家族中建樹不多。鄭裕彤唯有培育第三代接班人,這位新星,就是年僅二十五歲的長孫鄭志恒。

望孫成才接 掌家業記者向鄭裕彤提起這名愛孫,他的雙眼就泛出笑容,蓮子蓉般的面口說:「佢係我最大的內孫,感情梗係好啦!我都教吓佢做生意、支持佢。」鄭裕彤共有五 名男孫,其中鄭家純的三名兒子,仍在美國唸書,年紀較細。而鄭家成的長子鄭志恒,是第三代中年紀最大的,由於自幼父母離異,他與弟弟志謙,兒時就與爺爺同 住在淺水灣道大宅,感情要好,而嫲嫲更加痛錫志恒這孫兒。鄭志恒在加拿大University of Western Ontario畢業,主修經濟。三年前,他畢業返港,隨即被爺爺安排到世交馮永祥的禹銘投資地產部「學嘢」。及至前年,鄭志恒與郭得勝外孫黃纘嘉合作,搞 網上醫療,到去年更購入樂信藥業,代理樂信感冒藥、咳水等生意,又出版健康雜誌《健康創富》,第一期封面就得到「世叔伯」劉鑾雄的專訪,大談健康之道。鄭 志恒甚懂得討長輩歡心,他見爺爺醉心哥爾夫,便投其所好,每星期陪爺爺打波。鄭裕彤見這個孫能以七十二桿完成十八個洞,大為欣賞。而周大福珠寶董事何伯陶,也大讚:「佢個人好老實,好尊重長輩,識晒啲世叔伯。」據悉,鄭志恒有一女朋友,並已經跟爺爺、嫲嫲吃過飯,鄭裕彤亦甚為滿意。不過在商場認識鄭志恒的人,卻指他年紀太輕,做事難免有點「浮」。例如與他合組公司的都是股壇老手,如前DC財務主席陳文漢、大輝證券老闆曾華山等。雖然藥業和出版事業仍在投資期當中,他已急急向爺爺要求想要一個上市殼,希望一嘗做上市公司主席滋味,唯爺爺最終未有應承。儘管鄭裕彤覺得孫兒未能擔當上市重任,但對這個二十五出頭小伙子,已早作安排。今年初,一間名為「鄭裕彤有限公司」在香港成立,董事只見鄭志恒的名字。記者向鄭裕彤詢問時,他尷尬笑說:「你點樣知道㗎?做咩生意?我唔講得你聽喎!」

 

周大福點只金鋪咁簡單周大福由鄭氏家族私人擁有,業務範圍廣泛。

1珠寶金行周大福珠寶金行在香港、澳門有三十家分行,在中國大陸則有九十六間。2企業貸款周大福向上市公司大股東貸款,如友聯建材、天網、亞細安等,以公司物 業或股票作抵押。3香港物業近年連番在港投資物業,如與劉鑾雄攜手,前年以三十五億購入崇光現址物業,同時入標競投將軍澳55B區,地鐵上蓋物業發展權益 三成,投資額二十億元。4海外物業與美國地產發展商Donald Trump合作,在曼克頓發展River South公寓。同時在英國倫敦發展超級豪宅,地皮連同建築成本逾四十億元,明年開售。前年又購入倫敦市中心一幢舊商廈,改建為五星級的萬麗酒店 (Renaissance Chancery Court Hotel),去年開幕。


鄭裕彤 鄭裕 新世界 劃清 界線
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新世界盈警 純官同學種禍根

2004-10-14 NM






新世界發展本週五公布全年業績,原被市場一致看好,估計今年轉虧為盈;不過旗下市值不足七億元的新世界信息,因為要為互動電視(VOD)投資,一次過撥備五十五億元,將拖累新世界見紅,所以兩間公司上週二同時發出盈利預警,股價因而應聲急跌。令新世界「老貓燒鬚」的,是一間矽谷科技公司派威(Prediwave)。新信息自二千年起,向派威投資連購貨總額高達五十五億元,雙方未來銳意打入大陸市場,但最終不歡而散。新信息及派威各執一詞,分別入稟美國法院,預備對簿公堂。今次事件的關鍵人物,是深得新世界太子爺鄭家純器重的新信息董事總 經理陳永德,他既是鄭家純中學同學,新信息與派威之間的合約都由他經手。不過這位太子老友已在七月中,以私人理由辭職,令事件顯得耐人尋味。發出盈警後, 新世界與新信息股價應聲大跌,分別一度急跌百分之九及十七。以每股五元買入一萬股新世界的小股東陳小姐埋怨:「今年初才以每股五元多供股,以為今年公司可 以虧轉盈,上月股價升到差不多八元多,我都忍手不放,但一個盈警便打沉股價,不知何時再見八元。」截至週二,新世界每股股價七元一。鄭家純向來甚少為公事 亮相,但在新世界發出盈警後翌日,他親自出馬透過電話會議,向投資界「解畫」,強調有關撥備不涉及現金流出。雖然投資損失嚴重,但本週一,鄭家純如常在上 午十一時才返回新世界大廈上班,對記者所有提問都不予回答。新信息前身為新世界基建,主要業務以公路為主。九九年全球科網熱興起,新基建亦開始涉足科技投 資。新基建入股一成七的中華網(China.com)二千年在紐約納斯達克上市,○○至○一年,新基建套現中華網獲利超過七億六千萬元,中華網一役令新基建初嚐「新經濟」帶來的甜頭。新基建食髓知味,要定位成為系內的科技旗艦。不過做開基建的新基建,又何來科技業務?唯有靠四出發掘科技公司,以短時間谷大科技業務。就是這個時候,祖籍山東的旅美華人曲建平,便搭上新信息。

科 網熱潮種禍根曲建平創辦的派威聲稱是視頻點播(Video On Demand,又稱VOD,即可透過電視購物、選看電影等)寬頻傳輸技術的先驅。由派威研發的機頂盒的賣點,就是容許無限量的訂戶,同時使用視頻點播,不 會出現訊號塞車的情況,而廣播商又毋須花巨款提升現有的廣播系統。二千年五月,全球科技股狂潮之際,當時仍叫新基建的新信息,想變身科技股,斥資三千五百 萬美元,向曲建平購入派威三成股權。新信息在同年十二月向外公布入股派威一事,公司專程請香港傳媒到北京,示範派威的視頻服務系統。當日曲建平並無現身,只是由陳永德主持大局。陳永德當年在北京接受香港傳媒訪問時,對曲建平顯得充滿信心,認為與他合作是一個「沒有風險的投資」。他又表示,派威估值達五十億美元,計劃在○一年分拆到納斯達克上市

投 資錯誤技術可惜事與願違,派威技術在內地根本難以應用。內地的有線電視採用的為單向的DVB制式,而派威所採用的制式為雙向的DOCSIS。據一名有份參 與交易的人士指出,新世界明知DOCSIS未成氣候,不過憑着新世界在內地人脈關係,相信可以說服內地政府改用DOCSIS。如果這個如意算盤打得響,派 威將可成為唯一可以提供DOCSIS制式的供應商。與派威業務相類似的香港公司天地數碼,在九九年開始在內地經營數碼廣播。該公司業 務發展及總部事務高級副總裁趙麗娟表示,天地數碼一打入內地市場,便沒有考慮使用DVB以外的制式,「因為行內普遍都相信,內地日後會將DVB定為標 準」。事實上,○二年六月,派威的機頂盒在福建試播失敗。同年年底,派威在廣州、福建及河北試播,都全部失敗收場。由於派威採用的制式無用武之地,所以其 生產的機頂盒未能做到互動電視的效果。再加上派威機頂盒會干擾其他廣播系統,用戶想看有線或免費的無線節目,要先關閉派威機頂盒,非常不方便。而且派威機 頂盒冷卻用的風扇嘈吵,失誤率又奇高,難以吸引內地廣播商使用。

今年四月決裂不過新信息無視以上種種問題,繼續向派威慷慨泵水。○二年至○三年間,新世界繼續購入曲建平旗下共八間公司的 股權。其間新信息又向派威購入數以百萬計的機頂盒,涉及金額超過六億美元。以上入股及購貨合約,都是由陳永德代表新信息簽署。獲得新信息注資的曲建平,並 沒有加快改良機頂盒的質素,反而先將錢以分紅形式派發給自己,袋了九千五百萬美元。他又將物業轉售派威套現,又買車給自己,涉及金額達八百萬美元。不過據 一名與曲建平熟稔人士反指,花紅及有關支出,是由陳永德主動提議給予曲建平。事實上派威原本與新世界關係良好,大老闆鄭彤裕○三年飛往派威視察業務,鄭家 純最近一次到派威,是今年一月。真正令兩間公司關係變差,是在今年四月。新世界在○一年 至○三年間向派威購入過百萬個機頂盒,支付五千萬美元訂金,尚欠派威五千八百萬賬款未付。新世界在四月游說派威,將欠款投資在新項目,開拓台灣市場。派威 拒絕有關要求,雙方談判破裂,之後,新信息向派威發信要求取消所有購貨協議及已支付的訂金。其後曲建平入稟美國法院,指控新信息撻訂及毀約,要求新信息賠 償五千八百萬美元。新信息再入稟反控派威誤導,索賠投資賠償七億美元。預計聆訊將於十一月初進行。

舊同學突然辭職正當這單官司如火如荼,關鍵人物陳永德卻在七月突然離職,原因不明。現年五十五歲的陳永德,與鄭家純是中學同學,亦是鄭家純的心腹。陳永德在加拿大溫莎大學讀商科學士,在當年取得會計師資格。八八年回流香港,便加入鄭家純持有的亞洲電視的董事局,同年又出任新世界保險服務的董事。九五年新基建上市,陳永德調入新世界權力核心,出任副董事總經理兼總理。有熟識他的分析員指出,陳永德因為管理基建業務出色,深得鄭家純歡心,因而扶搖直上,九六年開始升任新基建的董事總經理。九九年中華網一役為公司賺 錢,鞏固陳永德在新基建地位。今次他的離任,代表新信息投資科網的時代告一段落。新世界本週五將會公布全年業績,證券行幾乎一面倒將盈利預測,由盈利調整 為虧損。美資證券行雷曼兄弟更估計,最壞情況是新信息索償七億美元不成,還要賠償派威五千八百萬美元的追討。摩根大通更將原先估計盈利十五億元,調為蝕十 五億元,維持跑輸大市評級。德銀更將虧損金額預測為二十三億元,但維持買入評級。

新世界與派威結怨過程5/2000新信息(前稱新基)陳永 德搭上派威主席曲建平,投資$3,500萬美元入股派威三成股權,打算將其互動電視及機頂盒技術引進內地。10/01至6/03新信息多次與派威簽約購入 共約150萬套機頂盒和軟件設備等,共涉資金約$6.6億美元(約$51.5億港元)。3/5/04新信息發信予派威,指雙方之前所簽訂的有關合約無效, 要求退款。13/5/04派威入稟美國加州區域法院,控告新信息違反合約,及未能為派威的機頂盒做好內地及亞洲區內的銷售,要求賠償合約餘款不少 於$5,800美元($4.52億港元)。19/5/04派威入稟加州高級法院,控告新信息派駐入董事局 的Jimmy Li及符史聖二人違反誠信責任及進行不公平競爭。25/5/04新信息入稟加州高級法院,控告曲建平及派威,申請禁制令阻止派威在未取得新信息同意前於戶 口提錢;及狀告曲建平在派威戶口提取$9,500萬美元用作花紅、動用派威$800萬美元收購他的私人資產等。新信息要求派威賠償逾$7億美元 ($54.6億港元)。16/6/04新信息發信予派威,要求終止雙方之前訂立的所有合約及合作。5/10/04新世界發展及新信息同時發出盈警。

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新世界 盈警 純官 同學 禍根
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彤叔清洗新世界長孫接班

2011-3-24  NM




上週一,平安保險宣布,由新世界發展主席鄭裕彤私人持有的周大福,以接近二百億港元,入股平保百分之三點四股份,金額之大令市場嘩然。閒閒哋便能掏出二百億,周大福原來禾稈冚珍珠,不單集團在全國有超過一千間金行分店,彤叔的私人股票及物業投資亦是主要由這家公司出手。其身邊的私人銀行家便估計,周大福市值起碼有三千億元!

周大福連同市值五百億的新世界發展上市王國,會由誰人接班,一直是市場焦點。近月新世界便出現「大清洗」,老臣子走得「七七八八」,據知這是彤叔為長孫鄭志剛上位打的主意。而鄭志剛要接班的對手,並不是鄭家中人,卻極可能是已為他父親鄭家純誕下兩名兒子的新世界法律顧問兼純官女友王穎妤。

上週三下午五時,周大福珠寶金行全線分行落閘「放人」,當晚一眾員工拉大隊去會展舉行的周年晚宴,而早年靠「周大福」發達的鄭裕彤已一早到達會場。其長子 鄭家純、次子鄭家成及其他孫兒都有出席,但被安排坐在鄭裕彤身旁的,卻是長孫鄭志剛。兩爺孫於席間不時交頭接耳,說得興起時,鄭志剛還手舞足蹈,氹得爺爺 鄭裕彤笑騎騎。相反,身為新世界發展董事總經理的鄭家純雖然同坐主家席,但卻被安排坐於背對着舞台的位置,他索性擰轉身體,專心看台上的魔術表演,時而托 腮,時而皺眉,顯得相當孤獨。

是次活動未有邀請傳媒採訪,遇上本刊記者趨前訪問,鄭志剛表現平和,被問及備受力捧,即將接棒一事,他謙虛地回答:「唔好咁講,都係由低做起,咩部門都試 吓,當學嘢囉。」他指着爺爺說:「你都係問番佢啦。」記者於是問鄭裕彤,他邊吃着石斑邊說:「唔好問呢啲嘢啦,佢好乖、好肯學,至於邊個孫做邊個位,呢啲 自有安排啦。」雖然鄭裕彤一直未有公開承認會否把新世界王國交予鄭志剛,但從晚宴的座位安排已見端倪。

老叔父下馬由低做起

據知,今年已八十六歲的鄭裕彤,希望鄭志剛能在今年內順利接班。過去半年,新世界已進行了「大清洗」。在新世界已工作四十年的工程總經理周桂昌、財務總監 周宇俊,會在今年退休,而有「藍籌公關」之稱的企業事務總監關則輝,亦已辭職。最關鍵是原為集團總經理,年屆七十一歲的梁志堅(堅叔),亦已於今年一月一 日退位,轉任集團非執董和首席顧問。

多年來主力負責新世界賣樓的堅叔,是新世界的開國元老,數十年前已是彤叔最得力的左右手。然而亦因為這樣,新世界一直以「用人唯親」及「管治混亂」而被詬 病。「有好多嘢都好求其,有女仔做開船務文員,竟然請入來做項目經理;本身是新創建執董的曾蔭培,近年又管埋建築部,佢根本就唔識嘅!而新世界賣樓過程, 一向亦做得唔係咁正規,立立亂。不過彤叔係一個好念舊嘅人,如果無佢點頭,堅叔點會走?」一名知情人士說。

每逢新世界有新盤開售,如西環泓都等,總有混亂出現,既先賣靚貨給炒家,又個個單位「無價單」,直至政府多次出手監管,情況才收斂。去年新世界賣尖沙咀名鑄時,鄭裕彤和鄭志剛等以公司名義,買入最少七個單位,卻沒有作出披露,最後鄭志剛要出面澄清買名鑄時跟足程序和無價減。而隨着堅叔離任,鄭志剛便安插自己人馬;與鄭志剛一早認識,今年只四十八歲的前越秀集團副總經理陳觀展,已接堅叔棒出任集團總經理。

其實自鄭志剛大學畢業,阿爺已為他接掌千億新世界王國鋪路。鄭曾先後到投資銀行高盛及瑞銀「受訓」。在鄭裕彤安排下,他跟有「公用股天后」之稱的前瑞銀公 用股投資研究主管許淑芳學習。直至○六年,才加入新世界做「散打」,出任經濟研究主任及總經理助理等職位,但身份保密,低層同事都不知道他就是公司未來接班人。半年後,他旋即獲鄭裕彤委任為新世界發展及新世界中國的執行董事,從旁「觀察」高層運作。

性格溫文平和

鄭志剛剛開始時還很幼嫩,鄭裕彤安排智囊團為他「打點」。一名老行尊記得當時受鄭裕彤所託,帶鄭志剛上廣州買地:「帶佢見完當地官員,成功買咗幅地之後, 佢質疑咁問我,點解你講幾句人哋就要賣幅地俾你呀?我話:『細佬,人哋唔係俾面我,又唔係俾面你,係俾面你阿爺咋!』」

在哈佛修讀歷史的鄭志剛,喜歡文化藝術,人亦較感性,他打骰的第一個大商場K11,就是由他命名。他還有一個網誌叫A for Adrian(鄭志剛英文名),寫他的「我喜歡海洋的平靜」等抒情文章。而鄭志剛亦愛落手落腳,由包裝商場、形象、租務一手包辦。有租戶表示:「鄭志剛會 親自向我哋解釋租務條件,及講番K11嘅概念俾我哋知。新世界太子爺親自同你傾喎,雖然係新商場,都會增加多少少信心。商場開業初期都見到佢著 casual wear落嚟巡場,覺得呢個後生仔好親民。」去年開始,新世界人力資源部會不定期舉辦名為「Luncheon with Adrian」的飯局,安排不同階層的同事和鄭志剛吃飯,互相了解。

斬山頭主義

○七年新世界百貨上市,他已擔任公司執行董事,擔大旗主持投資者推介會及上市儀式。其後,彤叔成立新世界策略投資,規模約五十億元,又交由鄭志剛「打骰」作投資,頭炮是以十三億元人民幣入股人和商業。近兩年,鄭志剛嘗試改革新世界內部文化,他要求新世界百貨內各部門定期要一齊開會,加強溝通,避免「山頭主義」。

新世界曾被批評透明度低,鄭志剛則注重傳媒關係,K11及新世界百貨內地分店分別安排傳媒參觀,更由他親自帶隊。新世界百貨總部位於上海,鄭志剛現時每月 都會抽出數天往上海開會,更積極與員工打關係。「每次佢返來,同事都會攞一大疊同事生日卡俾佢簽名,張張都係佢親自簽o架。」一名新世界百貨高層透露。近 期他拍板製作一本名為《新路璀璨》的書,內容是圍繞新世界百貨發展及內地員工成長,純粹內部派發,加強同事歸屬感。現在公司部分中高層都會親切叫他「阿A」或「A仔」(即Adrain),說他無甚架子。

最大威脅王穎妤

這次彤叔隔代捧長孫上位,據知鄭家純(純官)並無不悅,且十分支持。不過對鄭志剛的威脅不在於此,而是已替純官生了兩個兒子,一向有野心的大律師王穎妤。

「王穎妤係新世界嘅顧問,以前每年收二、三千萬律師費,仲會日日返工。」一名知情人士說。

今年四十一歲的王穎妤是大法官王見秋的女兒,九十年代由英國學成回港後,跟當時為英國大律師的阮雲道,學刑事案件。九六年,王穎妤加入華置,任劉鑾雄(大 劉)的助理,兩年後更成為集團總經理。公開承認曾與大劉拍拖六年的王穎妤,因為與大劉分手,表示曾試過吞八十粒安眠藥為情自殺。王穎妤其後離開華置,自立 門戶,並在新世界大廈內開律師行。

○三年,王穎妤多次被拍到與鄭家純出入「ball」場,戀情因而曝光。其後王穎妤即大接生意,常為新世界出主意打官司。如與美國地產大亨鄧普頓 (Donald Trump)的紐約項目紛爭,及與新鴻基證券前主席馮永祥的錢銀爭拗,皆取得勝訴,獲賠償最少超過四十億元,因此深得彤叔歡心。但後來梁展文事件她堅持新 世界要與政府打到底,最後敗訴令彤叔有點不悅。王穎妤每日都與純官前後腳回新世界返工,在集團內亦顯得相當大牌。知情人士說:「有次成班人開會,淨係得佢 未到,佢竟然打電話來話恤緊髮,要大班人等佢開會!」本刊○九年更發現王穎妤已為鄭家純誕下兒子,並住在新世界旗下的會景閣及在同系旗下酒店吃飯,包食包 住,王穎妤的籌碼並不薄弱。

四出孭債老父再出山

而鄭家純則如廢了武功;八、九十年代他曾接掌新世界,但卻東征西討,差點讓公司破產,逼得彤叔要再出山,亦要依靠一班老臣子撐着。鄭家純的「戰績」可謂一疋布咁長,八八年新世界地標之一,灣仔會展落成,純官隨即接手新世界,但一年內,純官便斥資廿三億全面收購永安集團,又動用七十億買華美達酒店和幾家上市公司股權,令當時市值百五億的新世界,負債由三十億急升至九十億。

由於要減債為進軍大陸鋪路,彤叔九一年復出,即時出售資產共套現三十六億。同年私有化華美達酒店,新世界才安然渡過難關。但純官卻繼續「勇往直前」,九七 前以呎價近二百元在元朗買入農地,令新世界負債二百三十億;九八年又以四十七億買入十多隻紅籌,大部分最後變成蟹貨。○三年,新世界股價跌至二元五角,市 值只剩五十六億,但負債達三百億,更被踢出恒指成分股,令老父彤叔大失所望。

至於新世界王國另一個候選繼承人,彤叔的二子鄭家成,情況亦不遑多讓。身任集團執董的他,功績近乎零。跟鄭家成有關的「項目」,就只有法拉利車主會前主 席。熱愛超級跑車及玩Hi-Fi的鄭家成,逢聚會必到,相當熱心,鄭家成亦有不少艷福,曾與藝人鄺美雲和藍潔瑛傳緋聞,更曾在公開場合稱妻子李倩琦只為女 友。

禾稈冚珍珠底下資產更厚

鄭裕彤家族的資產,比「浮上水面」的還要多。其中起樓及持有新創建、新世界電訊的上市王國新世界發展,市值五百多億,但彤叔以周大福名義持有的資產,價值更超乎想像。

上週一,平安保險宣布,周大福以近二百億元入股百分之三點四股份。江湖一直傳言,平安保險創辦人就是國家總理溫家寶及其妻張培莉,而彤叔與國家領導人關係 非常密切。早在九六年,便有傳彤叔以每股五毫人民幣,分階段入股平保。而一直為彤叔揸貨的,是張培莉的契仔、九十年代曾在新世界打工的鄭建源。

鄭建源持有的源信行及寶華集團,兩公司於平保○四年上市前,已持有平保超過七億股,按當時每股上市價 十元計,市值七十億。寶華集團則於○三年中,以一億一收購浙江省信託投資,並易名為國民信託。國民信託的真正老闆,其實是新世界集團,因此當中有五位高層 均來自周大福。另有傳與國民信託關係密切的,還有溫總的弟弟溫家宏。而因為爺爺鄭裕彤的關係,據知鄭志剛與溫家寶兒子溫雲松相熟,鄭志剛亦擔任青年聯合會 副主席,打通富二代與內地的命脈。

據鄭裕彤身邊的銀行家透露,單是入股平保的周大福,估計市值最少三千億,由彤叔親自揸弗;計及鄭裕彤私人的股票投資,及澳門、越南等地的賭場生意等,鄭志 剛要如彤叔般能兼顧全局甚為艱難,因此彤叔安排其智囊團,主要是蒙古能源主席魯連城、彤叔有份的福和集團非執董裴震明、及在高盛及美林的銀行家幫手提點: 「鄭志剛同呢幾個人關係保持得幾好,好聽話,個個都會睇實佢。」知情人士說。另一方面,彤叔亦安排其餘子孫分擔工作,如鄭志剛的妹妹鄭志雯負責新世界酒 店、其弟鄭志明則睇實新創建;鄭裕彤二子鄭家成的長子鄭志恒則掌管澳門業務,而股票則由姪仔鄭錦超協助,實行分散工作,各展所長。

鄭裕彤四千億王國

A. 屬鄭裕彤私人持有,珠寶店全球分店數目超過1,100間,另外,早前以$40億接手上實控股(36)在上海的3個物業。

B. 鄭裕彤以周大福代理人旗下公司買入其他上市公司股票,以其持股量計算(啡筆示),市值約$230億。

C. 基建項目如全國17條公路,24個水務項目;海通證券及香港會展。

D. 國內地產及酒店項目。

E. 國內37間百貨公司

F. 樓盤、辦公室及商場,如已發展的名鑄、海濱南岸,商場如愉景新城,另有發展中項目24個,總樓面面積1,200多萬平方呎。

G. 包括萬麗海景、君悅酒店、沙田凱悅酒店等。

H. 是Pre-IPO創投基金,如以$13億人民幣入股人和商業,做策略性股東。

I. 本港電話網絡供應商。

J. 本港電話網絡供應商。

鄭裕彤家族圖

1. 1938年往澳門周大福金鋪做後生,因深得外父周至元賞識,1956年繼承外父股份,並在香港擴張業務;1982年起出任新世界主席;

2. 父親周至元在澳門開金鋪,1943年與鄭裕彤結婚;

3. 周大福珠寶董事;

D. 周大福珠寶執董;

E. 新世界發展電腦部經理;

F. 57歲,新時代能源主席兼執董;

G. 周大福珠寶金行副理事長;

H. 新世界發展旗下協興建築,行政部副總經理;

I. 63歲,新世界發展董事總經理,全國政協常委;與前大法官王見秋女兒王穎妤,育有兩子;

J. 熱愛社交舞,曾於2002年被本刊拍到,與國內著名跳舞導師王永剛在英國密會;

K. 58歲,新世界中國執董;

L. 第二任妻子,醫生,於新世界旗下的萬年大廈開診所;

M. 醫生,宏康醫療保健集團主席;

N. 66歲,新創建集團副主席;

O. 32歲,新世界發展執董,2002年曾以$1.6億元收購樂信藥業股份;

P. 31歲,2010年1月獲委任新世界中國地產執董,從事中國物業項目管理;

Q. 36歲,新創建集團執董;

R. 30歲,新世界發展執董,香港的K11及新世界百貨,均由他負責主理;

S. 家族經營海味生意,曾任高盛證券及債券部執董,二人於2009年11月14日結婚;

T. 29歲,2010年1月獲委任新世界中國地產執董,今年1月更晉升為新世界酒店主席;

U. 27歲,新創建集團執董,負責基建業務等工作;

鄭志剛極速上位之路

年齡︰32歲

2005︰先後於哈佛大學讀東亞文學及史丹福大學京都中心日本文化及歷史系畢業

2006︰任職高盛及瑞銀證券研究部,同年加入新世界,半年後升任新世界發展及新世界中國執行董事

2007︰出任新世界百貨執行董事

加入百仁會

2008︰替彤叔打理新世界策略投資

負責籌備新世界尖沙咀商場項目K11

出任周大福董事

2009︰成家立室,與中學同學余雅穎結婚

擔任青年聯合會副主席


彤叔 清洗 新世界 長孫 接班
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中環在線:31年青春畀咗彤叔新世界女樓神月底退休 李華華

2011-6-9  AD




 

舊年尾,新世界發展(017)開國功臣梁志堅(堅叔)宣佈榮休,多年嚟同堅叔並肩作戰,幫「彤叔」鄭裕彤打天下嘅售樓部總司令何伍燕榆(何太)亦宣佈今個月底榮休,離開奉獻咗31年青春嘅新世界。

最難忘當年負責賣美孚

其實自堅叔舊年宣佈退休之後,市場已經不斷傳何太亦會退休,呢個消息,噚日終於得到何太親自證實。

何太話,暫時未有時間諗退休後做咩,但起碼會做司機先,皆因佢有6個孫女,最細只得1歲,退休後會全職湊孫。何太笑說:「可能仲辛苦過返工。」梗係啦,要車班乖孫周圍去玩噃。除咗弄孫為樂,何太話,平時得閒都會細細哋玩吓台灣牌,遲啲退休唔使做,日日打都唔怕。

何太畢業後,第一份工就係加入荔枝角美孚新邨嘅發展商美孚油庫,後生一輩應該唔識呢間公司,美孚油庫後嚟俾新世界收購,何太亦跟住加盟新世界。

何 太話喺呢31年,最印象深刻係美孚新邨,除咗因為呢個盤係佢入行第一個負責賣嘅樓盤,美孚亦係全港首個賣樓花、有示範單位嘅大型屋苑。何太話,發展商以前 賣樓,示範單位只求實際,「冇o依家咁豪」。佢人生第一個物業,都係美孚新邨,佢仲記得,當年公司唔畀員工買自己公司物業,所以佢都係接二手貨,「我買番 嚟係6萬蚊,但賣畀我嗰個人只係用3萬零蚊買入。」

LiWaWa@AppleDaily.com


中環 在線 31 年青 春畀 畀咗 咗彤 彤叔 新世界 女樓 樓神 月底 退休 華華
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新世界高價購得上海調頻壹百貨

http://www.yicai.com/news/2011/09/1104702.html

然百貨業態日漸呈現衰落之勢,但鄭裕彤家族經營的新世界百貨並未停止拓展的步伐,進入中國內地零售市場18年後,這家來自香港的公司再次發力,以17.8億港元高價從美國私募基金巨頭百仕通旗下收購了上海調頻壹百貨。

新世界百貨昨日稱,收購進一步強化在上海市場的影響力,並為公司增加華東區的百貨店業務,以提高公司收入。

重金收購

新世界百貨公告顯示,此次實施收購的是其全資子公司天鵬國際有限公司。被收購的是盈石資產管理有限公司(下稱盈石)旗下德高有限公司唯一全資子公司峻嶺,主要從事上海長壽路調頻壹百貨及零售業務,面積約4.2萬平方米。

上海調頻壹百貨是上海地區重要的商圈之一,事實上,在此之前其已經經歷了一次轉手,原名為長壽商業廣場,由香港上市公司卓越金融 (00727.HK)通過峻嶺全資持有,由於經營不善,後在2009年將峻嶺以9.5億元折價轉讓給盈石。盈石資產後全面更改為調頻壹,重新營業。

在此次交易中,盈石資產攜百仕通開始浮出水面。盈石資產是美國私募基金巨頭百仕通參股成立的一家商業地產管理公司,由業內資深操盤手司徒文聰領導投 資中國內地商業地產市場,調頻壹物業即是其入手的第一單。除此,目前該公司在上海還有四個正在運營的商業項目以及一個將在南京開業的商業項目。

多名業內人士認為,在2009年低價入手調頻壹的盈石在此次交易中獲利頗豐,「調頻壹在盈石手中已經養得差不多了,投了巨資重新改造運營,終於等到合適利潤戰略退出。」一名業內人士說。

而相比之下,有業內人士認為,新世界百貨這次17.8億港元收購調頻壹價格偏高。自上海調頻壹百貨2009年5月開始營業至今,峻嶺2009年和 2010年均錄得虧損,分別為2.51億元和4671.21萬元。「從峻嶺的淨資產量以及近年來的營業業績來看,這屬於偏高估值。」中投顧問高級研究員高 博軒稱,例如去年2月,中糧只花了13.5億元就收購了上海太古城,該商城佔地6.5萬平方米。

逆勢加速深耕

新世界百貨自身卻認為這是筆划算的買賣,「公司主要考慮的是城市深耕戰略,」新世界百貨華東區一名負責人稱。

跟其他百貨公司不同,新世界百貨自進入中國內地市場以來,一直堅持深耕策略,即一市多店,佈局重點城市。北京群邑一名人士認為,「正是一市多店策略使得新世界百貨在營銷和商圈佔有率上有優勢」。

目前,新世界百貨在內地共擁有35家門店,進駐了17個城市,其中北京、上海等地都實現了一市多店的目標,上述地區門店數都在5家以上。收購完調頻壹後,新世界百貨將在上海地區擁有九家店面。

「新世界的行業拓展趨勢明顯,隨著華東地區競爭力的逐漸穩固,在未開發的城市,新世界百貨或將通過繼續併購進而完善全國佈局。」高博軒認為。

據悉,新世界計劃五年內在內地新開設25家百貨商店,其中15家為自營店,另外10家計劃採取併購模式。在新店選址方面,其將由一、二線城市擴展至具發展潛力的二、三線城市。

同時,為了打破同質同店的競爭態勢,從2009年開始,新世界百貨就進行了門店革新,將門店分成生活館和時尚館,以減少商品重疊同質化。「為此,我們前後花了三年時間,耗費將近上億元。」新世界百貨華東區一名負責人稱。

新世界 高價 購得 上海 調頻 百貨
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四、新世界發展

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新世界的創辦人鄭裕彤,祖籍廣東順德,1922年出生,幼年曾在家鄉讀過幾年私塾,15 歲時從家鄉到澳門投靠父親的世交周至元,在經營的周大福金舖做練習生,3年後晉升 主管,並娶周至元女兒為妻。1945年,鄭裕彤奉岳父之命前往香港開設分行,其後逐漸 接管周大福生意,並控制該公司大部分股權,成為香港有名的「珠寶大王」。 60年代初,鄭裕彤開始看好香港地產業前景,及至1967年地產低潮期間,鄭裕彤聯同其 好友楊志雲等趁地價急跌之機大量購入地產物業。1970年5月,鄭裕彤、楊志雲等聯手 創辦新世界發展有限公司,並於1972年11月23日將其在香港上市。當時,公司的法定股 本為7.5億元,實收股本6.74億元,除擁有尖沙咀新世界中心地盤外,還擁有4幢高級商 業、住宅樓宇,4間電影院及一些商舖、寫字樓單位,總面積74.6萬方呎,每年租金收 入2,130萬元。此外,還擁有6幢興建中的商住樓宇,規模已不小。 新世界發展上市後,最重要的地產發展項目,就是雄踞尖東海旁的新世界中心。1971 年,新世界發展以1.31億元的價格,向英資太古洋行購入尖東沿海的「藍煙囪」貸倉舊 址,面積約20萬方呎。當時,港府希望新世界能在該地段興建一幢世界一流的建築物, 以作為香港的標誌,因此陸續將鄰近土地批予新世界,令該地段面積增加到43萬方呎。 新世界上市後,即著手興建這座被命名為新世界中心的龐大綜合物業,全部工程分兩期 進行,首期工程包括一幢14層高甲級寫字樓、5層商場及擁有800多間客房的新世界酒 店,於1978年完成。第二期工程包括一幢700多個住宅單位的豪華大廈及擁有650間客房 的著名的麗晶酒店,全部工程於1982年竣工,總投資約14億元。這項重大地產發展項目 一舉奠定了新世界發展在香港地產界的地位,可說是鄭裕彤引以為傲的代表作。 70年代期間,新世界發展還單獨投資或與其他地產公司合作發展了一系列大型地產項 目。1973年,新世界購入港島薄扶林道一幅面積逾80萬方呎的地皮,興建了擁有1,300 個高級住宅單位的「碧瑤灣」。新世界還與恆隆集團合作發展港島地鐵沿線各站上蓋物 業。 新世界發展在經營策略上,是興建寫字樓作出租用途,興建住宅物業以出售為主,兩者 互相配合,相得益彰。正因為如此,新世界的綜合純利逐年穩步上升,1973年度新世 界,純和為7,200萬元,到1981年度已增加到2.46億元。1981年底,新世界發展市價達 43.71億元,在香港股市中成為僅次於置地、長實的第三大地產上市公司。 80年代初,鄭裕彤領導的新世界發展成功完成位於尖東海旁的新世界中心發展計劃,其 在香港地產界的實力地位已正式確立。80年代期間,新世界再接再厲,展開了一連串龐 大地產發展計劃,包括1981年與恆隆合作發展港島沿線地鐵站上蓋物業;1984年與香港 貿易發展局合作興建香港會展中心;1985年分別與九廣鐵路和英國加德士石油公司合 作,發展屯門輕鐵總站上蓋的海翠花園和荃灣海濱花園;1986年與查濟民家族的香港興 業聯手發展大嶼山愉景灣第三期;1989年與港府土地發展公司合作發展港島西營盤第三 街、上環永勝街、灣仔李節街及九龍登打士街等4個地盤的重建計劃。 其中,最囑目的就是香港會展中心的興建。1984年12月,就在中英正式簽署聯合聲明之 際,鄭裕彤與香港貿易發展局達成協議,由新世界投資27.5億元在灣仔海旁興建香港最 大規模的會議展覽中心。這是踏入過渡時期以後香港首個大型商住綜合物業發展計劃。 根據協議,新世界毋須補地價,在計劃完成前,新世界代香港貿易發展局支付租金,每 年不多於600萬元,並付該局7,500萬元營運費,計劃完成後展覽中心若干部分交予貿發 局辦公,其餘物業業權則屬新世界。 香港會展中心佔地33.5萬亢呎,包括作為底層基座的7層高具國際先進水平的會展中 心,以及設於基座之上的兩幢高級酒店、一幢寫字樓,以及一幢酒店式豪華住宅大廈, 總樓面面積440萬方呎,規模比3幢交易廣場合起來還大一倍,成相當於近6幢匯豐銀行 大廈,堪稱香港最巨大的建築物。香港會展中心從1985年初動工,到1988年11月完成, 歷時3年9個月。1989年11月,英國王儲查爾斯攜夫人戴安娜王妃訪港,為香港國際會議 展覽中心揭幕。香港會展中心是80年代香港最其代表性的五大建築之一(其餘分別是匯 豐銀行大廈、中國銀行大廈、交易廣場及奔達中心),它與尖東的新世界中心隔海相 望,不但為維多利亞海港增添瑰麗的色彩,而且成為新世界屹立在香港地產界的標誌和 象徵。 新世界與新地相似,其業務擴張亦首先從集團內部開始,由地產業帶動起來的業務,首 先是集團的建築工程,包括建築、打樁、冷氣工程等。該公司旗下的協興建築有限公 司,是香港著名的建築公司之一,自1960年創辦以來已完成數百項建築工程,代表作有 九龍麗晶酒店、新世界酒店、美麗華酒店、富麗華酒店、奔達中心、陽明山莊、香港會 展中心等。新世界屬下的景福工程有限公司是香港最大的冷氣、防火、水管及電器綜合 安裝工程公司之一。集團的配套附屬公司還有松電工程、佳定工程、富士(中國)裝飾 工程等,可以對現代化建築物包括商業大廈、酒店及高級住宅.由工程策劃、設計、繪 圖、電機工程、建築工程及室內裝飾等提供全面性服務。 1989年1月,鄭裕彤有感於好友馮景禧突然病逝,從一線退下僅擔任董事局主席一職, 而董事總經理則由其長子鄭家純出任。這一時期,新世界採取了急進式的投資策略,連 環出擊,在短短一年間收購並投資了一系列非地產業務,包括將亞洲電視的持股量增至 47.6%、透過換股取得香港興業16%股權、收購基立實業、敵意收購永安集團、將新世 界酒店集團私有化,以及斥巨資收購虧損中的美國華美達酒店集團等,迅速發展為多元 化的地產大集團。然而,連串大規模投資令新世界的負債從30至40億元急升至近90億 元,而盈利增長則大幅放緩,截至1990年6月的年度盈利僅得112億元,比上年度減少近 10%,主要原因是所收購的項目,大多不是虧蝕就是增長未如理想。這時期,新世界發 展逐漸陷入低潮,其股價亦被拋離大市。 1991年,鄭裕彤眼看形勢不妙,重新部署公司策略。他首先展開一系列減債行動,將部 分收益低或價格合理的資產出售,包括將所持永安集團27%股權出售,套現7億元;又 將旗下物業如美孚商場舖位、車位及部分物業以及梅道12號部分權益出售;甚至將被喻 為鄭氏「皇冠上的鑽石」的香港會展中心會景閣豪華住宅也變賣套現。1992年新世界又 先後發行零息價券及認股證,集資逾8.5億元。這樣,新世界的債務從最高峰時期的約 90億元逐漸降至30至40億元的合理水平。 在具體發展策略上,新世界亦作出調整,強調以地產為主,但同時繼續多元化發展,尤 其是電訊、基建及酒店;以香港為基地,但亦重視向中國大陸及海外的投資。前段時 期,新世界由於大舉投資非地產業務,錯失了兩年趁低大量吸納地產的良機,這時亦決 心重返老本行,加強地產發展及投資,如與香港興業合作重建荃灣中國染廠舊址,發展 大型私人屋村;與地鐵、灣仔循道會教堂、花園道聖約翰教堂等機構合作,改建或發展 新地產項目;以及興建香港會展新翼等等。期間,新世界更大舉投資中國內地地產業, 尤其是在基建、安居工程和舊城重建方面佔據戰略性優勢。 經過數年努力,新世界發展終於度過低潮,再度取得發展。1995年新世界再度躋身香港 四大地產上市公司之列。不過,經過是次挫折,新世界發展與長實、新地、恆地等三大 地產公司的距離逐步拉遠。


四、 新世界 發展
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新世界袋四億 青年廣場衰管理

2011-10-27  NM

新世界集團替政府管理的兩個公共項目,包括早前被CNN網站評為「最失望景點」的尖沙咀星光大道,與及耗資公帑近八億元興建的柴灣青年廣場,兩個項 目都嚴重入不敷支。其中啟用近兩年的青年廣場,本刊發現政府去年須補貼三千萬元營運,虧蝕幅度超出原先估計的六倍。縱使招租欠理想,但新世界卻穩袋三億七 千萬元管理費。 政府興建青年廣場,原為了輔助青年人創業創作,但項目落入新世界手中,本來讓青年人小試牛刀的「車仔檔」,因人流不足而關門大吉。廣場內美輪美奐的劇場及 綜藝館,舞台上大部分時間空無一人,而多功能活動室因長期無人問津,只有闢作臨時自修室。


柴灣地鐵站旁的青年廣 場,樓高十四層全棟玻璃幕牆,風格與周邊環翠邨舊公屋格格不入。乘電梯上三樓是有三十六個鋪位的小商場,顧名不可思義,這裡賣的不是型格青年設計潮流服 裝、也非創意繪畫首飾,十八個租客大部分是集團式經營的琴行、補習社,包括通利、Math Monkey等。 廣場底層的綜藝館,在上週五讓蔡楓華在此演出,令青年廣場變成中年廣場。但大部分日子,這裡其實是老人家乘涼的好去處。 沿扶手電梯直上是中西餐廳,兩個東主雖然年輕,但都不是首次創業。他們都是青年事務委員會主席陳振彬,透過娛樂圈金牌經理人黃柏高(Paco)找來開業。 其中意大利餐廳Palco的老闆、三十四歲的劉銘佳,數年前在美孚開首間餐廳認識Paco。而中菜館太極樓東主阮丹蕾,亦早在灣仔開檔。

商戶意見沉大海
「我班客主要係柴灣返工的白領,如果有活動搞就有青年來幫襯,平日來補習溫書的,因價錢問題唔會成日食西餐。」在劉銘佳的餐廳吃一頓午飯要花上百元,去年開業至今因租金獲優惠能賺得利潤,但生意好壞視乎廣場人流。 劉銘佳曾向管理青年廣場的新世界設施管理有限公司,建議青年廣場做出性格,「例如搞個本土文化展,由青年人發揚香港特色,將茶餐廳食物、舊式公屋變成主題搞展覽舞台劇、製紀念品,既讓青年發揮又可吸引遊客。」但他的意見石沉大海,一直沒有回應。 劉說:「我好幸運開了自己的餐廳,我都希望有諗頭的年輕人獲扶一把,唔好浪費這個場地原意。」本港最新十五至十九歲青少年失業率為百分之十六點六,與九八年政府提出興建青年廣場時一樣,十三年間未見明顯回落。唐英年去年在青年廣場出席高峰會,曾被失業青年擲鞋抗議。

活動室無活動
從 餐廳往上跑是多間活動室,這裡長期空置,去年租用率不足一成,較建造前顧問報告估算「百分百」出租率有明顯落差。新世界未能招攬租戶,唯有把房間闢作自修 室,不時可見青年伏案而睡,或老人邊讀報邊打呵欠。 再上一層是民政事務局的公民教育資源中心,花費逾千萬裝修但每日只有四十名訪客,內有數百本書但寫明「不可外借」。青年廣場還設有兩層辦公室供團體租用, 租客包括左派青年團體——青年聯會、青少年發展聯會等,但它們的辦公室漆黑一片,門縫留有一批未收信件。位於八樓的青少年發展聯會,其主席陳振彬是廣場管 理諮詢委員會成員,同時負責監察青年廣場運作。靠攏北京的陳振彬,是青年事務委員會主席,操控香港青少年政策,有「青年沙皇」之稱。他又是左派票倉觀塘區 議會主席、並掌領關愛基金民政小組。

青年旅舍不見青年
廣場頂層是青年旅舍,共有一百四十八個房間,具洗手間的雙人房 正價每晚一千二百元,較銅鑼灣旺角的三星級酒店收費還要昂貴,去年入住率只有六成,如今升至八成,但大多是內地遊客,並非青年背囊友。 由政府成立的監察青年廣場管理諮詢委員會,成立之初就質疑青年旅舍及租用場地定價過高。新世界方面曾減價,例如將商鋪月租由每平方呎六十元減至三十元,結 果仍是未能吸引青年租用創業,而月租達四千元的「車仔檔」亦因為人流欠佳而全軍覆沒。專責青年事務社工邵家瑧批評:「柴灣是個老區,發展青年廣場卻沒有同 時發展社區,難怪人流差。」 今年三月的委員會周年大會提及,青年廣場二○○九年開業以來錄得的青年參與率為百分之十九、商業活動百分之四十三、總體青年參與率百分之五十三。 據悉,政府對新世界的管理手法已表不滿,新世界因此在半年前更換項目管理層。有租戶透露:「新世界之前負責的班底,完全無聽租戶意見、無從培育青年角度出 發。」

管理費貴過甲級商廈
青年廣場是一九九八年前特首董建華上任時大力開展項目,目的是「建立中央基地」凝聚全港青 年活動,包括:助創業、推廣文化藝術、提供領袖培訓、鼓勵青年人參與社會事務,但廣場建造費高達七億五千萬元,單是顧問報告便花費高達逾五千萬元,曾引起 嘩然。 政府十年前委託威格斯香港有限公司所做的顧問報告,原本預計青年廣場可以自負盈虧方式運作,後來沙士令經濟環境逆轉,政府再委託IBM顧問公司評估,預算 廣場落成後首十年會出現赤字,每年虧損約五百萬元,建議採用「公私合作」營運——政府外判管理及服務合約予私營公司,由政府支付經常開支,若有虧損政府會 補貼,有錢賺庫房會全數落袋。 換言之,政府當年是在預知會蝕錢的情況下批出外判服務合約,並拍心口願意包底,這塊肥豬肉引來近二十間公司及社福機構爭奪管理權,結果落在向來與政府關係 密切、慣於招攬退休高官例如警務處前處長曾蔭培、房屋及規劃地政局前常任秘書長梁展文等的新世界集團手上。新世界中標投得青年廣場的管理合約,獲政府繳付 三億七千萬元、為期七年管理費,即平均每年管理費高達五千三百萬元,以四十三萬平方呎地方計算,每月每平方呎管理費為十元二角,比中環甲級商廈、每平方呎 八元的月計管理費還要昂貴。 物業管理公司協會前會長、第一太平戴維斯物業管理董事總經理梁進源說,一般公共設施的管理費是按營運開支百分之十計算。若按政府顧問當年估算青年廣場每年 開支四千九百萬元,政府外判予新世界的管理費,每年大約只需四百九十萬元。 本刊翻查文件發現,新世界管理的青年廣場令政府去年虧蝕近三千萬元,超出當初顧問報告的估算六倍,而新世界則照收公帑批出的管理費。社福界認為,青年廣場 變成爛攤子政府亦有責任:「官商合作變成官商不理,白白將納稅人的錢倒入鹹水海。」

星光大道同樣爛
政府近年鼓吹官商合作管理公共項目,除了青年廣場,還有早前被CNN網站選為「全球最失望景點」之一的尖沙咀星光大道,同樣由新世界管理。星光大道自二○○四年落成,每年虧蝕三百萬元。當年興建星光大道,由於地皮屬於新世界,政府便直接將管理權交出為期二十年、沒有招標。 星光大道累積錄得四千四百萬人流,但旺丁不旺財。CNN網站的評語是:「逼滿攝影攤檔、缺乏休憩空間、播放吵耳音樂不舒適。」 向星光大道捐出李小龍銅像的李小龍會,會長黃耀強說,曾向委員會反映希望為銅像增設射燈、並定時修補銅像脫落的保護膜,但一直不獲跟進,「我不知道是新世界還是政府的問題,總之無人理。」康文署回應正研究改善。 ####

新世界 袋四 四億 青年 廣場 管理
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今日爽報YY好似講錯了新世界(0017)的上市日期及價格

今日YY稱新世界發展(17)的上市日期為1999年7月6日,上市價是9.5元。

但是筆者認為應把新世界中國的上市日期和上市價格搞錯了。根據小弟手上的資料,新世界是在1972年11月9日開始招股,11月24日上市,上市價是2元,當日上市最高升了50%,至3元,收市價則為遠東交易所2.875元,金銀交易所2.95元,分別上升43.75%及45%,市值為11.13億至11.42億間。

下星期四就是它們上市第39年,假設這公司不計除權、沒有派息,公司的股價只是上升了133.56%至139.65%,對比其他主要地產發展商來說,表現真的非常差。

以下是當年的上市公司廣告及報導:




 


今日 爽報 YY 好似 講錯 錯了 新世界 0017 上市 日期 價格
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